Жилая "высотка" над Аскольдовой могилой

Жилая "высотка" над Аскольдовой могилой | Українська правда _Життя

21.03.2008 _ Олег Белоус, для "Жизни"

// Киевская недвижимость

Киевляне очень скоро обнаружат еще одну строительную площадку на Печерске. 18-ти этажный гигант с более чем сотней квартир премиум-класса.

В столице готовиться к реализации новый "грандиозный" проект строительства элитной недвижимости. Прибыль в 100 миллионов долларов, которую надеются получить инвесторы от продажи квартир, по их мнению, стоит того, чтобы закрыть глаза на разрушение исторического наследия столицы.

Ни оползнеопасный днепровский склон, ни Аскольдова могила, ни мемориал жертвам голодомора "Калиновий гай", ни священное место, где до 30-х годов прошлого века стоял Военно-Никольский собор не может стать помехой на пути к многомиллионным прибылям.

Киевляне очень скоро обнаружат еще одну строительную площадку на Печерске. 18-ти этажный гигант с более чем сотней квартир премиум-класса.

До последнего дня автору казалось, что столь абсурдный проект не реализуют. Хотелось верить в здравый смысл чиновников, ставящих подписи под проектом строительства здания. Но, очевидно, пример "непотопляемости" проекта дома на Грушевского 9а придало им смелости.

Киевляне помнят громкие заявления первых лиц государства о необходимости понизить 22-х этажный дом над Днепровскими склонами "до нуля" или, как минимум, снять семь этажей.

Но слова были сказаны, а дом - достроен. Равно как сначала появился указ президента о мерах по упорядочиванию застройки и сохранению историко-культурных территорий и объектов в Киеве, а потом был отменен другим указом.

Киев продолжает застраиваться хаотично и статус охранных зон архитектурных и ландшафтных заповедников не являются преградой для строительства.

Подтверждением тому стало начало строительных работ на участке по улице Январского Восстания (Ивана Мазепы), 11-а лит. "Б".

На переднем плане заложенный Президентом В. Ющенко мемориальный комплекс жертвам голодомора «Калиновий гай», за ним - церковь Андрея Первозванного. На заднем плане - 18-ти этажный дом, строительство которого началось на месте разрушенного в 1934 году Военно-Никольского собора.

История возведения будущей элитной многоэтажки началась в 2004 году. Тогда Киевсовет принял решение о передаче в долгосрочную аренду на 10 лет ООО "Вант" участка площадью 0,89 га для строительства жилого комплекса с учреждениями социально-бытового назначения и паркингом.

На тот момент, на этой площадке располагался ведомственный детский садик завода "Арсенал". Городские депутаты садик разрешили снести. В 2005 президент своим распоряжением попытался вмешаться в историю и спасти детский садик. Но "Вант" победил.

Кстати, ООО "Вант", на которое оформлялась аренда земли детсада за гостиницей "Салют", в столице малоизвестно. Очевидно, оно создавалось под именно этот проект.

Цифрами на схеме обозначены: 1. строящийся жилой дом, 2. Церковь на Аскольдовой могиле, 3. памятник похороненным здесь героям Крут, 4. памятник Андрею Первозванному, 5. церковь Андрея Первозванного 5. мемориал жертвам голодомора «Калиновий гай», 7. дворец школьников, 8. гостиница «Салют»

Так или иначе, в марте 2006 года депутаты Киевсовета приняли решение о продаже участка детсада "Арсенала" ООО "Вант".

Окончательно оформить покупку ООО "Вант" смогло после мартовского, 2007 года решения Киевсовета. Участок был куплен фирмой за 17,184 миллионов гривен.

Военно-Никольский собор являлся главным храмом Киевской крепости. В 1934 году величественное здание вначале обезглавили, а затем разобрали "на кирпич". (фото с http://www.oldkyiv.org.ua/)

Разумеется, эксперты говорят о заниженной в разы цене на участок в центре города, а также об отсутствии конкурса при продаже. Но дальше разговоров дело не пошло.

ДИВИСЬ ТАКОЖ

10.03.2008

Небоскреб вместо развязки: новый рецепт решения транспортной проблемы?

Не встали на защиту исторического центра ни Управление охраны культурного наследия КГГА, начальник которого Кухаренко не раз во всеуслышание высказывался о необходимости восстановить величественный некогда Военно-Никольский храм, разрушенный большевиками.

Остались равнодушными к застройке и Госслужба охраны культурного наследия, и Украинское товарищество охраны памятников истории и культуры, и Главное управление градостроительства и архитектуры Киева. Увы...

Интересно, что проект прошел и через еще одну инстанцию - Спецуправление противооползневых работ. Ведь 18-ти этажный жилой дом, который собираются построить, находиться на самой кромке днепровских склонов, известных своими оползнями.

Вид будущей высотки на Киевских холмах. Псевдоисторическая архитектура в которой выполнено здание является кощунством к памяти Военно-Никольского собора.

К тому же проектом предусматривается строительство подземного паркинга на почти 200 автомобилей! Это означает проведение масштабных подземных работ, сопоставимых по стоимости со строительством всего здания. Но это не остановило застройщиков в намерении реализовать задуманное.

Проектной организацией заказчик строительства ООО "Вант" выбрал "Архитектурный союз". Это фирма бывшего главного архитектора Киева Бабушкина.

Можно только догадываться, как авторам проекта удалось пройти через все круги согласований и разрешений, чтобы к июню прошлого года выйти на столичный градостроительный совет для получения окончательного "добра".

Несмотря на прозвучавшую критику (Вадим Жежерин, глава Киевской организации Национального союза архитекторов Украины, уточнил, что реализация этого проекта - очередной шаг по уничтожению архитектурного облика Киева), проект в целом был одобрен.

Вид на будущее здание с Лаврской колокольни.

К примеру, поддержал проект заместитель главного архитектора господин Миргородский. Киевляне помнят господина Миргородского по бигбордам "Европейской столицы", где он изображался на фоне многоуровневых развязок и обещал горожанам решить транспортную проблему.

После заседания совета стало понятно: никаких кардинальных изменений в проекте не предвидится. По высоте, массе и месту расположения здание будет сопоставимо со скандальным домом на Грушевского, 9а.

Детский садик оказался ненужным на этой территории.

(Из описания проекта: На участке площадью 0,8 га запроектировано строительство 16-18-ти этажного жилого здания со встроенными помещениями офисного и общественного назначения, фитнес-центром, игровыми помещениями для детей и помещениями эксплуатационной службы жилого дома, расположенными на первом этаже.

Общее количество квартир, размещенных на 2-18 этажах - 121. В том числе: 2-комнатных - 22; 3-комнатных - 49; 4-комнатных - 49; 5-комнатных - 1. Под зданием размещен двухуровневый подземный паркинг для 194-х автомобилей.

В непосредственной близости от здания предусмотрено устройство трех парковок для временной стоянки 21-го автомобиля. Возле здания предусмотрено также размещение детских площадок и зеленых зон отдыха).

Что ж, в Киеве продолжается реализация проектов направленных исключительно на получение сверхприбылей. На глазах киевлян, с попустительства чиновников, уничтожается исторический облик Киева, игнорируется система ограничений Генерального плана.

Аутентичная архитектура разрушается, вместо нее восстают каменные "Франкенштейны". Где еще так по-варварски относятся к культурному наследию?

Автор сомневается, что покупателей квартир в доме, строящемся на месте где стоял собор с кладбищем, смутит этот факт. Они спокойно будут созерцать из окон своих спален Аскольдову могилу и "Калиновый гай". А их дети будут рыться в песочке на площадке по соседству с могилами. Ни беда, зато месторасположение дома - "центрее" не бывает.

Как можно получить право использования чужой земли

Персональные заметки

Обустройство и пользование собственным домом или земельным участком зачастую невозможно без использования части соседней территории. К примеру, при проведения или ремонте коммуникаций, необходимости прохода или проезда к ближайшему водоему, подвоза строительных материалов и в других случаях.

Очевидно это может не понравиться вашему соседу, поскольку ограничивает его возможность распоряжаться частным имуществом в полной мере. По этому поводу между соседями иногда разгораются конфликты, заканчивающиеся судебными тяжбами. Как же избежать неприятных разборок? Что же говорит об этом закон?

Как известно, частная собственность – неприкосновенна, и в украинском законодательстве подтверждено, что пользоваться частным земельным участком без соответствующего разрешения его владельца или надлежащего правового основания нельзя никому. Отечественная практика показывает, что наши граждане в большинстве случаев предпочитают не обременять себя излишними формальностями, заниматься бумажной волокитой и оформлением договоров, а охотно идут на уступки, в стремлении сохранить добрые соседские отношения. Тем более, что в некоторых случаях уступки требуются обоюдные. Однако не всегда полюбовно удается уладить все вопросы. И тогда на помощь приходит закон, который позволяет требовать установление сервитута - ограниченного права пользования чужим земельным участком.

По Букве…

В украинском законодательстве право сервитута регулируется Гражданским и Земельным кодексами, а также рядом разъяснительных писем и положений. В них говорится, что право пользования чужим имуществом (сервитут) может быть установлено в отношении земельного участка (земельный сервитут) либо иных природных ресурсов для удовлетворения потребностей других лиц, только в случае, если эти потребности не могут быть удовлетворены другим способом.

В частности, под такими нуждами Гражданский кодекс Украины понимает необходимость прохода, проезда, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения, мелиорации и т. д.. Земельный кодекс Украины дополнительно этот перечень: право прокладывать на своем земельном участке водопровод из чужого естественного водоема или через чужой земельный участок, право отвода воды из своего земельного участка на соседний или через соседний земельный участок, право забора води из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, право прохода к естественному водоему, право поить свой скот из естественного водоема, расположенного на соседнем земельном участке, право прогона скота к естественному водоему, право прогона скота по имеющейся дороге, право установки строительных лесов и складирования строительных материалов с целью ремонта зданий и сооружений, прочие земельные сервитуты.

Однако по словам Светланы Степанюк, юриста юридической фирми "Магiстр & Партнери", установленный законодательством перечень оснований, при наличии которых лицу предоставляется право требовать установления сервитута, не является исчерпывающим. Заинтересованная сторона вправе требовать установления в ее пользу какого-либо другого сервитута на основании конкретных потребностей. Ни Гражданский, ни Земельный кодексы Украины не ограничивают круг субъектного состава права сервитута (в том числе и земельного). Таким образом, сервитут может быть установлен в пользу любого лица (физического либо юридического, резидента Украины либо нерезидента ит. д.) и в отношении земельного участка, принадлежащего любому лицу.

Согласно статье 402 ГК Украины, основаниями для установления сервитута могут быть: договор, закон, завещание или решение суда. Как утверждает Антон Головня, заместитель директора Юридической компании «ПРИОРИТЕТ ПРАВА», одним из главных оснований установления сервитутных прав является договор. При этом стороной, инициирующей заключение договора в свою пользу является сервитуарий. Другая сторона - собственник (владелец) объекта сервитутного права. В этом случае сервитут называют добровольным. Если сервитут установлен законом, судом или завещанием, его называют принудительным.

Заключите договор

Законодательство не предусматривает особенных условий для письменных договоров, устанавливающих сервитут, поэтому стороны должны руководствоваться общими положениями о договорах. Договор сервитута – это оплатная сделка. Светлана Степанюк поясняет, что исходя из практики использования норм земельного и гражданского права, наиболее целесообразно предусмотреть в договоре следующее: способ отягощения, описание места расположения с определением границ распространения сервитута на плане, конкретный объем данного права, срок действия договора, а также размер платы за сервитут (в случае, если он является платным).

Отдельно необходимо обратить внимание, что обязательной является государственная регистрация любого права пользования чужим имуществом, в том числе и сервитута. На данном этапе в стране еще не сформирован единый Государственный реестр прав на недвижимое имущество и их ограничений, держателем которого, согласно закону, должен быть Центр государственного земельного кадастра. В настоящее время данный реестр сформирован лишь частично, а регистрация ограничений права собственности на объект (в т. ч. сервитутов) производится в некоторых случаях местными отделениями земельных ресурсов. Данные государственные органы уполномочены также выдавать справки о наличии или отсутствии ограничений (отягощений) на земельный участок, в том числе о наличии и отсутствии сервитута.

Важные мелочи

Кроме отдельно оговоренных случаев, Закон обязывает лицо, которое пользуется сервитутом, вносить определенную плату за использование чужого имущества. Собственник земли, в отношении которой установлены сервитуты (как платные, так и бесплатные), имеет право также на возмещение ущерба и прочих убытков. Но только в случае, если он сумеет доказать, что убытки нанесены именно сервитуарием или являются следствием установления сервитута.

Законодателем также определено, что земельные сервитуты могут быть постоянными и временными. По общему правилу, сервитут считается установленным на неопределенный строк (бессрочный, постоянный), если другого не упомянуто в договоре. Наталья Опря, директор «Юридической консультации Братнин Коваленко» утверждает, что окончание срока, на который был установлен сервитут, а также не использование земельного сервитута на протяжении трех лет является основанием для прекращения действия земельного сервитута.

Но есть и другие основания для прекращения сервитутного права. Самой первой и очевидной из них - объединение в одном лице собственника имущества, обремененного сервитутом, и сервитуария. Причиной для прекращения сервитутного права может быть является отказ от него лица, в интересах которого он был установлен, а также факт нарушения владельцем сервитута оговоренных в договоре условий его использования.

По заверению Александра Поливодского, директора юридической фирмы «София», наличие сервитута не является препятствие для продажи земельного участка. Но продавец обязан предупредить покупателя о наличии отягощений. Согласно Гражданскому и Земельному кодексам Украины сервитут сохраняет свое действие в случае перехода к другим лицам права собственности на имущество, в отношении которого он устанавливался. Это правило действует в отношении всех последующих собственников независимо от количества дальнейших отчуждений, если не настанут обстоятельства, влекущие автоматическое прекращение сервитута либо не будет принято соответствующее судебное решение.

Источник : http://realty.rbc.ua/

Новые форматы на рынке загородной недвижимости (Россия)

SV-Development - Новости & События - Аналитика

28.03.2008

В наступившем году продолжила свое развитие тенденция роста интереса покупателей к загородным объектам новых для рынка форматов – лэйнхаусам, дуплексам, квадрахаусам и другим – отметили игроки рынка в ходе круглого стола, организованного Группой компаний «КОНТИ».

По сравнению с 2006 годом прирост числа совершенных сделок с объектами этой категории в прошедшем году превысил 60 % - отметила в своем выступлении руководитель департамента загородной недвижимости компании Intermarksavills Нина Резниченко.

Как отмечается в пресс-релизе организатора круглого стола, компании "КОНТИ", к появлению новых форматов загородной недвижимости приводят несколько факторов: усиление конкуренции в сегментах бизнес- и элит-класса, рост цен на землю, дефицит участков под застройку коттеджами в 20 км зоне от МКАД, рост стоимости загородной недвижимости при серьезном отставании темпов роста благосостояния потенциальных покупателей.

Кроме того, участники круглого стола обсудили эволюцию предпочтений покупателей при выборе загородного дома, а также основные факторы, интересующие клиентов при выборе. Все участники круглого стола отметили, что в последнее время покупатели стали намного разборчивее. «Клиент сегодня растет быстрее, чем успевают появиться хорошие варианты» - отметила руководитель департамента по загородной недвижимости MainStreet Белла Ильинская.

По данным компании Intermarksavills, решающим фактором при принятии решения о покупке дома является близость к Москве, комфортное проживание, архитектура будущего поселка, также покупатели отдают предпочтение хорошо охраняемой территории и незамкнутым пространствам. Покупателям домов нового формата важно быть среди своих по социальному положению, при этом, не загораживаясь друг от друга высоким забором.

«Желающие приобрести загородную недвижимость, в первую очередь, ориентируются на архитектурный стиль дома и представленный в поселке набор объектов инфраструктуры. Также, на первый план выходят удобная транспортная доступность, близость к Москве и экологическая безопасность поселка», - поддержала беседу представитель агентства TWEED Макаренкова Елена.

Отдельное внимание в своих выступлениях участники круглого стола уделили лэйнхаусам – «домам в переулках», новому виду загородной недвижимости, который появился в ответ на желание потенциального покупателя иметь коттедж в Подмосковье за разумные деньги.

Как правило, подобные продукты ориентированы на молодые семьи с детьми, предпочитающие жить за городом в собственном доме, но еще не готовые приобрести отдельно стоящий дом с собственным участком. Поэтому в качестве альтернативы они выбирают собственную квартиру-дом с небольшим участком земли, - отметила Нина Резниченко.

Первый проект поселка лэйнхаусов, реализуется сегодня на Ильинском шоссе в 11 км. от МКАД. По оценке Беллы Ильинской, «Ильинка – проект достаточно интересный и для жизни, и для инвестиций».

«Акцент, сделанный в «Ильинке», на европейский стиль с оригинальными архитектурными решениями Старой Англии, Западной Европы и Прибалтики, выгодно отличает поселок от слегка надоевшей классической архитектуры. Кроме того, лэйнхаусы обладают серьезными преимуществами: большая площадь дома, наличие приусадебного участка, независимая от соседней, система водо- и газо- снабжения, - отметила в своем выступлении Макаренкова Елена.

По подсчетам IntermarkSavills, ожидаемый рост капитальной стоимости домовладений в поселке составит 25 % годовых в течение как минимум ближайших двух лет, поскольку лэйнхаусы являются абсолютно новым продуктом на рынке загородной недвижимости, что является важным дополнительным фактором для потенциала роста их стоимости. Кроме того, лэйнхаусы имеют дополнительные ресурсы для увеличения стоимости за счет статусности и престижности направления (Ильинское шоссе), удобной транспортной доступности, удачной концепции проекта, а также надежности застройщика.

Источник: http://www.zya.ru

Шесть соток для инвестора: принцип соответствия

SV-Development - Новости & События - Аналитика

28.03.2008

Человек, приобретающий участок для строительства дома, становится инвестором. Здесь уже не имеет значения — идет речь об участке в садоводстве или о наделе для строительства усадьбы. Как сделать инвестиции в строительство собственного дома действительно выгодным предприятием? Один из важных принципов оценки недвижимости — принцип соответствия.

Необходимо определить степень соответствия физических параметров участка принятому в данном районе принципу землепользования и близости к экономической среде. Как это расшифровывается на практике?

Риэлтеры, специализирующиеся на продаже земли, утверждают, что удачное местоположение — главная предпосылка удачных инвестиций. Аксиома, впрочем, не бесспорная: неграмотное инвестирование может «испортить» землю. Приобретателю всегда приходится искать компромисс между соблазном построить свой «дом мечты» и местными условиями. При этом каждому земельному участку соответствуют свой тип, характер и назначение застройки.

Например, жилой дом, построенный вблизи шумной трассы, в окружении придорожных автосервисов и бензоколонок, равно как и вилла в садоводстве, конечно, могут радовать глаз проходящим и проезжающим, но способны стать настоящим «кладбищем» для инвестиций. Вызвав риэлтера, обладатель шести соток, в освоение которых вложено больше $80000, может оказаться изрядно обиженным тем, что ему предложили оценить данный объект недвижимости в $35000.

Есть обратные примеры. «Плодородная» земля в сочетании с разумным инвестированием способна дать неплохой урожай. Обозначим перечень ситуаций, в которых объект строительства «не соответствует» участку.

— «Целевые» несоответствия. Каменный дом, предназначенный для постоянного проживания, требующий регулярного отопления и присмотра в вымирающем на зимний период дачном массиве. Обратный случай: деревянная дача в шумной городской среде или в проезжем районе с не слишком благоприятной экологией. Жилой дом в районе коммерческой застройки (магазины, производства, автомастерские и т. п.)

— «Классовое» несоответствие. Например, особняк бизнес-класса в районе более «демократичной» застройки.

— Стилевые несоответствия. Дом, по архитектурной стилистике не соответствующий местным традициям, окружению, да и вообще здравому смыслу.

— Несоответствия по затратам на строительство и эксплуатацию. В данном случае речь идет о тех, к сожалению, типичных в наших краях ситуациях, когда затраты на обеспечение объекта всеми необходимыми коммуникациями (газ, водо- и электроснабжение, канализация) оказываются неоправданными с точки зрения разумных инвестиций.

Собственно говоря, последний пункт — он сложный самый и требует рассмотрения в отдельных публикациях. Уберите его из условного «списка несоответствий», проложите трубы и дороги — и пригороды городов станут стремительно застраиваться.

Ключевым параметром во всех вышеперечисленных ситуациях «несоответствия» является возможная цена продажи объекта. Если окажется, что стоимость покупки или смета строительства перекрывает рыночную стоимость объекта, за дело лучше не браться. Как определить цену вопроса и понять, завышена ли она?

Понятие «рыночной стоимости» внятно обозначено в законодательстве. Результаты оценки для сделки могут быть полезными в процессе принятия решения — одного правильного из альтернативных. Естественно, полученная в отчете расчетная величина стоимости не является догмой как для продавца, так и для покупателя, которому приглянулся товар, но может стать отправной точкой для переговоров.

Впрочем, для того чтобы выгодно продать земельный участок или дом, оценщик не нужен, для этого необходим квалифицированный и порядочный риэлтер, действующий в интересах продавца. Лучшим оценщиком в данном случае будет рынок. Чтобы не продешевить, продавцам обычно рекомендуют сравнить цены на аналогичные объекты, выставить свой объект на продажу по завышенной, и «прощупывать» рынок, снижая ее.

По сути, если выставленный на продажу объект никто не хочет покупать, есть только два объяснения: неадекватные методы продвижения товара (количество и качество рекламы) или же завышенная определенная продавцом цена предложения. Впрочем, сплошь и рядом случается, что вроде бы и рекламы хватает, и цена предложения, определенная сравнительным анализом, невысока, и покупатели смотрят регулярно, а объект не продается. И это может означать, что при проектировании и строительстве нарушены указанные выше принципы.

Источник : http://www.kanzas.ua/

Элита загородного домостроения

SV-Development - Новости & События - Аналитика

28.03.2008

Были времена, когда огороженный забором трехэтажный кирпичный коттедж с флюгером на крыше и решетками на окнах, невесть каким образом затесавшийся между шлакоблочными дачками и каркасными домиками, автоматически попадал в категорию элиты.

Как иначе! Жилая площадь – больше, участок – тоже, плюс этажность… А уж если в коттедже был встроенный гараж, на стене спутниковая антенна, в оконных проемах стеклопакеты, а ворота открывались автоматически – строение становилось суперэлитным. Сейчас подобные «каменные монстры» вызывают лишь усмешку как анахронизм, оставшийся в наследство со времен зарождения загородного домостроения. Элитный загородный дом в современном понимании – нечто совсем иное.

С чего начинается элитный дом?

С медной, искусственно состаренной крыши, рукотворного грота или площадки для астрономических наблюдений? Ни в коем случае! Место, участок, где будет стоять дом, – вот что процентов на пятьдесят определяет его элитарность.

Во-первых, ландшафт вокруг должен полностью удовлетворять эстетическим запросам тех, кто будет обитать в доме: один хочет жить возле большой воды, другой – на холме, третий – в сосновом бору… Никаких видов на колхозные фермы, заводские трубы и тому подобные красоты! Никакого соседства с железнодорожными узлами, федеральными трассами или аэродромами!

Во-вторых, местность, где будет строиться дом, должна быть безупречной с точки зрения экологии.

В-третьих, среда должна отличаться социальной однородностью. Элитный дом для топ-менеджера крупной компании на территории дачного массива, в котором обитают пенсионеры и бюджетники, – нонсенс. И на околице деревни, в которой живет спивающееся коренное население, элитные объекты загородного домостроения также немыслимы.

Другое дело, если участок расположен в уютном живописном уголке, где на нескольких гектарах земли свободно, не стесняя друг друга, отстроились политики, финансисты, деятели шоу-бизнеса – люди одного круга. Своего рода филиал столичной Рублевки. Разве что не столь густо населенный…

Далее – инфраструктура. Все инженерные сети (газ, вода, электричество, канализация), удобные подъездные пути и средства связи – от элементарного телефона до выделенной линии высокоскоростного доступа в интернет – обязательны. Дом должен быть оснащен инженерным оборудованием ведущих брендов.

В нем должно быть также тепло, уютно и комфортно, как и в городской элитной квартире, – никаких скидок на то, что вокруг дремучий лес или бескрайние поля.

Особые требования предъявляются к проекту дома и приусадебного участка. Если здесь будет жить элита, то и проект должен быть индивидуальный, под конкретного заказчика. Понятно, что типовые варианты из каталогов исключены по определению.

Правда, есть одна тонкость. Если дом возводится на территории клубного поселка или коттеджного городка, позиционирующихся как элитные, при всей своей индивидуальности он должен соответствовать общей концепции застройки. Если хозяин будущего дома понимает это, то талантливый архитектор (а иным элитным проектированием заниматься не стоит) сделает так, что дом, сохранив самобытность, идеально впишется в окружающую среду.

Иначе получится диссонанс, а это уже не элитное домостроение, а, простите, хаос. К сожалению, встречаются подобные несуразные конгломераты в «золотом треугольнике»: вроде бы хорошие, качественные и очень красивые дома, если взять их по отдельности, но, будучи «собранными» в одно поселение, на небольшой территории, они давят на психику архитектурным разностильем…

А вот с внутренним наполнением дома (мебель, интерьеры и прочее) можно экспериментировать смело, будь то одиночный элитный дом или возведенный в клубном поселке. Здесь опять-таки все зависит от индивидуального вкуса и пристрастия хозяев (кому-то ближе классика, кому-то хай-тек или барокко) и таланта дизайнера, который возьмется за воплощение в жизнь их идей.

Естественно, гастарбайтеры на элитной строительной площадке немыслимы. Проектировать, строить и впоследствии обслуживать дом должна именитая компания, пользующаяся заслуженным авторитетом на рынке.

Кстати, об обслуживании. Это еще одно требование элитарности. Профилактика всех систем жизнеобеспечения, своевременный мелкосрочный, как его называют, ремонт – обязательны: все в доме должно функционировать, как патентованный швейцарский хронометр. Фасад, остекление и кровля должны быть вымыты. Участок – иметь ухоженный вид.

Охрана и система видеонаблюдения на прилегающих к дому территориях и подъездных путях – также вещи само собой разумеющиеся.

Без творчества нет индивидуальности

Немало вопросов и даже споров вызывает выбор материалов, из которых будет строиться элитный дом. Элитный – это что, обязательно кирпичный, из высококачественной продукции всемирно известных производителей, или каменный, из натурального природного материала, доставленного, например, из Армении? А разве деревянный дом не может быть элитным? Элитным может быть дом из любого материала, тем более что у каждого материала есть свои плюсы и минусы, но здесь существует очень тонкая грань.

Конечно, предпочтение отдается природному материалу с элементами индивидуального изготовления под конкретного заказчика. Но возьмем, к примеру, модные ныне фахферковые дома, предлагаемые иностранными компаниями. По сути, это изготовленный на сверхточном станке каркас, стенки которого застеклены. По эстетике, стоимости и архитектуре – настоящая элита: еще бы, стеновой материал из стекла! Хотя в основе, повторимся, обычный каркас…

Или – кровля. По идее, элитарность требует натуральной черепицы. А если кровля сложная, многоуровневая – как на нее ляжет натуральный материал? Плохо. Здесь потребуется нечто не менее изысканное, но более пластичное, например битумная плитка премиум-класса. Для строительства конкретного элитного дома всегда можно выбрать качественный, надежный, экологически безопасный материал – нужен лишь разумный, взвешенный подход.

Некоторые специалисты рынка загородной недвижимости считают, что будущее элитного домостроения за клубными поселками (своего рода суперсовременными ТСЖ) на три-четыре дома. У каждого дома будет собственная инфраструктура, но система охраны и некоторые объекты, например детская площадка, рум-сервис, фитнес-зал, станут общими.

Но, на каком бы материале ни остановил свой выбор будущий хозяин, проектирование и возведение загородного элитного дома – не такое простое дело и принципиально отличается от строительства по типовым проектам. Там все ясно: выбрали, что больше нравится, заказали – и через некоторое время (может, всего через пару-тройку месяцев) дом готов.

В элитном домостроении, как в любом творческом процессе, многое зависит от взаимопонимания заказчика, архитектора и строителей.

Заказчик рассказывает, что бы он хотел иметь, архитектор работает над фор-эскизом, предлагает наиболее удачный вариант реализации идей заказчика, привязывая их к месту и ландшафту. Каждый вносит какие-то коррективы, затем приходят к окончательному решению, которое воплощается сначала в проекте, а потом и в готовом доме. Если специалисты и заказчик найдут общий язык, сложится настоящий творческий триумвират «архитектор–клиент–строители», то получится неповторимый дом, при одном взгляде на который станет понятно: элитный. Потому что в нем будет воплощен полет интеллекта и фантазии профессионалов загородного домостроения и инвестора, ставшего соавтором детища.

Но когда клиент сам толком не знает, что хочет, и меняет правила по ходу игры, когда с самого начала закрадывается холодок непонимания или недоверия, складывается нервная, напряженная обстановка, то это уже не творческий процесс, а некий эрзац. В итоге «под ключ» сдается просто качественный дом, без присущей элите изюминки.

Таким образом, мало вложить солидную сумму в престижный участок у озера и выделить немалые капиталы на проектирование и строительство. Готовность творить – вот еще одно, не менее важное, слагаемое успеха при создании элитного дома.

Источник : http://www.kanzas.ua/

Бросьте драться за газ! Воруйте киевскую землю!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

28.03.2008

Депутат от БЮТ Богдан Губский, фактический руководитель избирательного штаба этой политической силы на выборах киевского мэра, к избирательной кампании – готов! Деньги на выборы ему обеспечит доход с продажи 6 000 гектаров земель столичного региона. Землицу кандидату «подсуетила», в том числе, и фракция БЮТ в Киевском облсовете. Губернатор Вера Ульянченко к земельной афере отнеслась с пониманием? Еще бы: ей жить и «после Ющенко»!

Как стало известно «УК», на мартовской сессии Киевского областного совета депутатское большинство дружно проголосовало за отчуждение 6 000 гектаров земель Макаровского, Обуховского и Киево-Святошинского районов неким коммерческим структурам, заплатившим за это добро аж 24 миллиона гривен (или 4 000 гривен ($ 800) за 1 гектар). Фактическим собственником указанных наделов, по информации источников «УК», стал народный депутат Богдан Губский.

Уже через несколько дней в специализированных изданиях и интернет-порталах появились рекламные объявления о продаже земельных участков из «тех самых» 6 000 гектаров – наделами площадью до 500 га. Оцененных властями столичного региона по смехотворно низкой цене. Судите сами: сегодня рыночная стоимость земель в столичном регионе стартует от $ 2 000 долларов за «сотку». Соответственно, стоимость одного гектара «пляшет» от 2-х миллионов долларов – если скупать землю «оптом». Нехитрый подсчет показывает, что на этой сделке предприимчивые дельцы заработают минимум $ 12 миллиардов.

Повторимся: эта земля уже продается – очевидно, ее собственники, понимая всю скандальность подобных «гешефтов», стараются как можно быстрее перепродать «свежеукраденное».

Например: «Район: Киево-Святошинский. Населенный пункт: Бузовая. Категория предназначения: с/x назначение (ОСГ). Площадь участка: 107 Га. Расстояние от города (км): 23. Посредник: Анна. Примечания: Общая площадь – 107 га ОСГ (вторичка). Оформлен на двух юр.лиц. Продажа-купли (прямая); можно дробить, помощь в изменении целевого назначения, рядом будет проходить новая окружная, красивое живописное место. Стоимость: 2 500 у.е./сотка». Или: «Продажа. Район: Макаровский. Населенный пункт: Калинівка. Категория предназначения: жилищная и общественная застройка. Площадь участка: 140 Га. Расстояние от города (км): 30. Примечания: ділянка від 15га під житлову забудову, в межах села, фасад, комунікації, 2 000 у.о./сот.». И еще: «Продажа: с. Марьяновка. Категория предназначения: жилищная и общественная застройка. Площадь участка: 180 Га. Расстояние от города (км): 29 км. от КП Житомирская трасса. Коммуникации: газ, электричество. Лес. Примечания: Возможна продажа тремя частями (по 60 га). Стоимость: 2800 $ за сотку»…

Почему об аферистах мы говорим во множественном числе? Да потому что такие решения облсовета (конечно же, с ведома облгосадминистрации) «проталкиваются» и принимаются коллективно, после долгих согласований долей прибыли всех заинтересованных в результативности аферы лиц. И делиться с депутатами, равно как и с коллегами по Совету, все равно придется – иначе дельце «не выгорит».

В связи с тем, что официальный сайт Киевского областного совета в Интернете отсутствует, общественность не имеет возможности отслеживать активность своих шустрых «избранников» не то что в режиме «он-лайн», но и постфактум. Поэтому пока трудно составить поименный список депутатов, проголосовавших за распродажу по-дешовке государственных земель. Любопытно былобы взглянуть и на документы с подписями областных чиновников, санкционировавших эту гранд-аферу. Тут «УК» полагается на помощь своих читателей. Просьма ко всем, кто может помочь информацией об этой и еей подобных земельных аферах в исполнении чиновников Киевской области, «сигнализировать» «УК». Утешительный приз обманутым гражданам – голая правда о произволе властей со страниц нашего сайта.

К сожалению, нет никакой информации об этих «торгах» (как, впрочем, и о прочих других «земельных вопросах») и на сайте Киевской областной государственной администрации, возглавляемой кумой Президента В.Ющенко Верой Ульянченко, экс-комсомольским работником. Портал Киевской ОГА лишь содержит информацию, изложенную в духе худших традиций партийных СМИ времен правления КПСС (и стилистика та же!): «підбито підсумки роботи…», «розглянуто питання щодо проведення...», «затверджено Програму...», «підписали Меморандум...», «з метою налагодження координації діяльності органів... відбувся обласний семінар-нарада з керівниками...», «відбувся регіональний навчальний семінар на тему…», «відбулося святкування...», «діалог влади з народом...», «проведено засідання «круглого столу» на тему...».

Очевидно, что ни В.Ульянченко, ни ее подчиненным вовсе не хочется, чтобы подробности столь лихого хозяйствования стали предметом гласности. И мы ее (их) понимаем...

Остается добавить, что принятие такого решения было бы невозможным без прямого участия и заинтересованности в нем главы облсовета. Им является Майбоженко Владимир Владимирович - представитель «честнейшей из честнейших» политических сил Украины – Блока Юлии Тимошенко. (Всего фракция БЮТ в Киевском облсовете насчитывает 25 «штыков», и возглавлял ее до недавнего времени Турчинов Александр Валентинович). Эта политическая сила, «облагодетельствовавшая» жителей столичного региона, также будет штурмовать пост киевского мэра. И в Киеве землицы еще найдется; есть, за что воевать....

Интересы же Б.Губского, которому источники «УК» приписывают руководство «спецоперацией» по отчуждению 6 000 гектаров и львиную часть «бонусов» от их продажи, в Киевском облсовете представлены рядом прочих «помаранчевых» фракций – ой же «Порой».

Остается только порадоваться трогательному единению представителей различных политических сил, которое они демонстрируют, «дерибаня» государство. И в свете столичной избирательной кампании посочувствовать киевлянам: кто б к власти в солице ни пришел, своего не упустит...

А 12 миллиардов долларов (минус отступные В.Ульянченко?) помогут БЮТу взять власть не только в Киеве, но и во всей Украине - на президентских выборах.

P.S. Три комитета Верховной Рады (по вопросам регламента и депутатской этики, аграрной политики и земельных отношений, строительства и ЖКХ) уже рассматривают проект Постановления о создании парламентской Временной следственной комиссии для расследования обстоятельств скупки земельных участков в Киевской области народным депутатом Богданом Губским (№2198 от 7 марта 2008 года). Задание комиссии — выявление многочисленных нарушений Земельного кодекса и других законов в сфере имущественных, земельных и финансовых отношений, давления на органы местного самоуправления для решения земельных вопросов в пользу структур, приближенных к Богдану Владимировичу.

Источник: http://www.cripo.com.ua

Правовая неопределенность в вопросах права собственности на землю

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

28.03.2008

Защитить права граждан, которые не успели получить государственные акты на право частной собственности на землю до вступления в силу Земельного кодекса - такова цель законопроекта "О внесении изменений в пункт 1 раздела X "Переходных положений" Земельного кодекса Украины, принятого на заседании Правительства 19 марта 2008 года.

Как сообщает Департамент коммуникаций власти и общественности Секретариата Кабинета Министров Украины, законопроектом предлагается установить, что решения о передаче гражданам бесплатно в частную собственность земельных участков, принятые органами местного самоуправления в соответствии с декретом Кабинета Министров Украины от 26 декабря 1992 года � 15-92 "О приватизации земельных участков", о чем сделана запись в земельно-кадастровых документах, является основанием для выдачи этим гражданам или их наследникам государственных актов на право собственности на земельный участок.

Положения декрета имели силу закона, согласно которому право собственности на земельный участок возникало с момента принятия решения соответствующим органом местного самоуправления с последующей выдачей государственного акта на право частной собственности на землю. Однако принятым в 2001 году Земельным кодексом Украины предусмотрено, что право собственности и право постоянного пользования на земельный участок возникает после получения собственником или пользователем документа, подтверждающего право собственности или право пользования участком, и его государственной регистрации.

После того как утратил силу Декрет, возникла неопределенность с той частью граждан, которые согласно Декрета получили право собственности на землю, однако не заверили его соответствующим государственным актом. Поэтому законопроектом четко определяется, что запись, сделанная в соответствии с Декретом в земельно-кадастровых документах органов местного самоуправления, является основанием для изготовления и выдачи государственных актов на право собственности на земельный участок.

Рынок загородных коттеджей будет расти на уровне 14% в год

SV-Development - Новости & События - Аналитика

27.03.2008

В связи с постоянно растущим спросом на загородное жилье и ростом рынка существует возможность прихода крупных зарубежных компаний в Украину. В то же время прогнозируется, что темп роста рынка до 2020 года будет находиться на уровне 14% в год (в 1999 году этот показатель был на уровне 3%). Такой прогноз в рамках выставки "Загородная недвижимость-2008" озвучили аналитики компании "РеалЭкспо".

По прогнозам компании, наиболее востребованными станут коттеджные поселки с высокоразвитой инженерной и социальной инфраструктурой. В ближайшее время будут развиваться крупные коттеджные поселки площадью от 100 га, объединяющие несколько форматов недвижимости: элитные коттеджи, резиденции и современные малоквартирные дома.

Исходя из потенциальной емкости рынка, специалисты прогнозируют полное насыщение загородного сегмента к 2012 году при условии соблюдения заявленных сроков ввода в эксплуатацию, что, по мнению экспертов, маловероятно.

Результаты проведенного компанией исследования показали, что в 18% коттеджных поселков стоимость "квадрата" общей площади дома составляет от $3 тыс. 32% предложения - так называемый эконом-класс - это стоимость 1 кв.м в пределах $1 тыс. - $1,5 тыс. (только один коттеджных поселок предлагает дома по цене ниже $1 тыс. за кв.м). Бизнес-класс со стоимостью 1 кв.м от $1,5 тыс. до $3 тыс. занимает 50% рынка предложения. "В будущем должна увеличиться доля коттеджных городков эконом-класса и значительно ужесточится конкуренция в сегменте бизнес-класса", - отмечают специалисты.

На сегодня средняя стоимость 1 кв.м коттеджа в Киевской области составляет $1 621. В долгосрочной перспективе ожидается, что средний ежегодный рост цен на коттеджи составит не более 15% и достигнет, таким образом, к концу года $1 783 за кв.м.

Самой дорогой является недвижимость в Обуховском районе ($1400-5000 за кв.м), на втором месте - Киево-Святошинский (1100-3800 за кв.м) и Бориспольский районы (1400-3100 за кв.м). Третье место делят Вышгородский (1200-2800 за кв.м) и Васильковский (1200-2500) районы.

Напомним, вчера Комитет по загородной недвижимости, созданный при Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), презентовал проект классификатора загородного жилья. Целью его создания является избежание расхождений во мнениях по поводу позиционирования коттеджных поселков на рынке.

Источник: http://news.liga.net

Модульный дом – хит сезона

SV-Development - Новости & События - Аналитика

27.03.2008

В 60х годах специалисты предсказывали, что в начале XXI века множество людей покинет крупные города и переселится на природу, в сборно-модульные жилища футуристических форм. Финский архитектор Матти Сууронен даже создал такой сборный дом, похожий на приземлившуюся летающую тарелку.

Сейчас, в связи с постоянным ростом цен на квартиры, как утверждают риэлторы, началась миграция городских жителей на лоно природы. Действительно, зачем собирать годами деньги, чтоб купить однокомнатную квартиру в городе, если за те же деньги можно построить просторный дом.

Один из типов загородного жилья – это модульно-сборное жилье. Многие считают, что такой тип домов не красивый, не надежный. Постараемся вас в этом разубедить.

Во-первых, архитекторы сейчас предлагают столь разнообразные варианты модульных домов, что означенный выше господин Сууронен пришел бы в восторг от их дизайнерских решений. Да, можно выбрать типовой проект «четыре стены плюс крыша», а можно заказать эксклюзивный, и тогда ваш модульный дом, в сравнении со стоящей рядом виллой из натурального камня, будет казаться замком. И это – без преувеличений.
Во-вторых, начав с принципа «серийно, быстро и недорого», специалисты, работающие на ниве мобильного домостроения, перешли к принципу «быстро, недорого, индивидуально». Все идеи заказчика, не противоречащие здравому смыслу и законам физики, будут реализованы. В доме будет обеспечен комфорт того уровня, который пожелает клиент.

В-третьих, сегодня довольно широкий выбор технологий и материалов для строительства мобильного загородного дома. Если вы большой оригинал, можно, следуя дизайнерской мысли модного американского архитектора Адама Колкина, прославившегося созданием кит-хаусов, переделанных из старых морских контейнеров, возвести нечто подобное на берегу Финского залива всего за 150 тыс. долларов!

Вариант первый – строим каркасно-щитовой дом. Как показывает опыт отнюдь не жаркой Канады и наших ближайших соседей – финнов, это идеальный вариант для тех, кто хочет иметь недорогой, легко монтируемый дом с прекрасными теплотехническими свойствами и возможностью «играть» архитектурными формами так, как того душа пожелает.

Стоимость квадратного метра каркасно-щитового коттеджа колеблется в пределах 200–250 долларов, в то время как «квадрат» дома из оцилиндрованного бревна стоит от 300 долларов, из газобетона – от 400.

Основной несущий элемент щитового сооружения – деревянный каркас из толстых досок или обычного бруса, именно он придает зданию необходимую устойчивость и способен противостоять значительным нагрузкам. Общую схему строительства каркасно-щитового дома можно разбить на следующие этапы: установка поперечных конструкций несущих стен, дополнительный крепеж деревянными элементами по углам, соединение каркаса с перекрытиями и, наконец, его герметическое заполнение облицовочными и теплоизолирующими материалами. То есть это своего рода конструктор, все детали для которого производятся согласно проекту на заводе, а затем доставляются на стройплощадку и без проблем собираются. Причем тяжелая техника и бригада строителей не нужны, вполне можно обойтись малыми силами.

Поскольку такой дом в пять-шесть раз легче кирпичного, земляные работы на нулевом цикле сведены к минимуму, фундамент может быть облегченным. А это – большая экономия. Еще одно преимущество – дом не дает усадки, поэтому сразу после его установки можно заняться отделкой, не опасаясь, что отвалится штукатурка или обои разорвет. Все коммуникации скрыты под обшивкой (в двойном металлорукаве или гофрированном шланге), поэтому долбить стены и нарезать штробы с последующей замазкой и оштукатуриванием не нужно. Вместе с тем электропроводка и кабели остаются доступными, их можно извлечь в любое время.

Обычно много вопросов вызывают отделка каркасно-щитового дома и его теплоизоляционные характеристики, посему расскажем о них.

Готовый каркас, повторяющий контуры будущего дома, снаружи облицовывают плитами ДСП, ОСП или цементно-стружечной плитой, а изнутри – вагонкой, фанерой или оргалитом. С помощью гипсокартонных или гипсоволокнистых листов можно создать любые интерьеры: эти материалы пластичны в увлажненном состоянии, хорошо поддаются обработке в сухом виде, негорючи, к тому же поверхность получается абсолютно ровной и готова для отделки деревом, краской, плиткой, искусственным камнем, обоями – да чем угодно! Между двумя внешними слоями облицовки закладывают минеральный утеплитель с качественной пароизоляцией, которая предупреждает появление сырости внутри дома и конденсата. При этом дом «дышит», следовательно, отпадает необходимость в дополнительной вентиляции и защитной обработке древесины от гнили. В качестве внутрищитового утеплителя используют также минеральные материалы, обладающие отличными тепло- и звукоизоляционными свойствами. Современный утеплитель из минеральных пород толщиной 250 мм по своим теплоизоляционным свойствам сравним с кирпичной кладкой полутораметровой толщины. Суровой зимой в таком доме тепло, жарким летом – прохладно. Один «квадрат» в крупнопанельном дачном доме с деревянными окнами, кровлей из ренопласта и без внутренней инженерии обойдется примерно в 165 евро. А вот в доме на фундаменте из железобетонных плит, с полной инженерией, с двухкамерными стеклопакетами, да к тому же отделанном лицевым кирпичом, придется выложить 325–395 евро за 1 кв. м.

Что касается фасада, для его отделки подходят любые материалы: лицевой кирпич, камень, декоративная штукатурка, сайдинг, вагонка… В общем, каркасно-щитовая технология хороша тем, что позволяет строить экологически чистые, теплые, уютные дома, как говорится, на любой вкус и цвет.

Вариант второй – возводим крупнопанельный дом. Крупнопанельные дома, как и каркасно-щитовые, не в диковинку, раньше они назывались «канадскими», потому что первые образцы были привезены в Россию именно из Канады.

В чем суть? Клиент приходит в фирму и вместе со специалистами разрабатывает проект дома. Затем на заводе в минимальные сроки по имеющимся чертежам изготавливают деревянные детали и собственно панели, из которых потом будут собирать дом. Панель состоит из одного или нескольких слоев утеплителя (минеральной, базальтовой ваты, пенополистирола) и сверху обшивается плитами ОСП, ЦСП или другими аналогичными материалами. Инженерные коммуникации всегда размещаются внутри панелей. Некоторые компании изготавливают модули – объемные блоки, собранные из сэндвич-панелей с уже встроенными инженерными коммуникациями. Готовые части дома до-ставляют на стройплощадку, где все сооружение собирается в течение одного–трех дней (все зависит от проекта) по принципу… Правильно – все того же конструктора. Затем стены с внешней стороны отделываются штукатуркой, обшиваются сайдингом или облицовываются кирпичом. Внутри обычно используют гипсокартон, о преимуществах которого всем известно.

Поскольку панели – легкие, для дома подходит любой тип малозаглубленного фундамента. Осадки такой дом не дает. Бояться, что стены будет продувать насквозь, не стоит: утеплитель укладывается слоями с перехлестом швов и закрепляется специальным крепежом, поэтому он не проседает и стена превращается в монолит. При толщине утеплителя 150 мм панельная стена по теплопроводности не уступает каменной стене толщиной 700 мм.

По степени прочности, надежности и комфорта крупнопанельный дом вполне сравним с каркасно-щитовым. А вот какой именно крупнопанельный дом выбрать – экономкласса или элитный – решать будущему хозяину.

Кстати, крупнопанельное домостроение очень хорошо развито на Западе, в Германии и Австрии, например, больше 25% зданий возводится именно по этой технологии. Между прочим, именно в те края нам и придется наведаться, чтобы узнать еще об одной технологии возведения мобильных домов.

Вариант третий – строим монолитный дом в несъемной опалубке по австрийской системе. Как это происходит в нашем регионе? Да точно так же, как в Австрии! Заказчик приходит в компанию, приобретает конструкционные элементы системы и полный пакет информационных материалов, в которых скрупулезно, как это принято у педантичных австрийцев, изложено, как возвести дом от фундамента до крыши. Затем будущий счастливый обладатель дома арендует портативную бетономешалку, покупает ящик пива, приглашает двух-трех друзей, которые в состоянии отличить отвертку от гвоздодера, и… начинает строить дом. Через несколько недель двухэтажный красавец-коттедж готов к заселению. И – никаких чудес!

Все дело в уникальной технологии. Опалубкой для стен и перекрытий служат щепоцементные плиты, которые крепятся друг напротив друга металлическими стяжками. Из таких же плит изготавливаются все перегородки, малые архитектурные формы, колонны и прочее. Опалубка с помощью металлических стяжек и гвоздей выставляется вручную на нужную высоту по поясам. Перекрытия монтируются вручную: на временные стойки укладываются плиты или пустотные короба. Затем конструкция армируется: внутренние пустоты, образовавшиеся между щепоцементными плитами, заливают бетоном. Он застывает – и дом готов.

Архитектурное решение может быть любым – от простого дачного домика до многоэтажной виллы с полукруглым волнообразным фасадом. Правда, в последнем случае своими силами уже не обойтись – придется приглашать опытных строителей.

Но насколько удобно и комфортно жить в подобном доме? Чтобы получить ответ на этот совсем непростой вопрос, раскроем секрет щепоцементных плит, которые, как нетрудно догадаться, на 90 процентов состоят из крупной древесной щепы. Плиты проходят несколько этапов минерализации, в результате получается совершенно необычный материал, который снаружи представляет собой самый настоящий минерал, хотя сложен древесиной в чистом виде. Вот почему строения из щепоцементных плит сочетают все преимущества камня и дерева и обладают достоинствами старого советского кирпичного дома.

Щепоцементные плиты очень прочные, но при этом легко пилятся, сверлятся. Они идеально ровные, отлично сочетаются со всеми отделочными материалами: на них можно наклеивать обои, класть плитку, штукатурку, покраска также не возбраняется. Звукоизоляция – оптимальная, влаго- и огнестойкость – на высшем уровне, что подтверждено соответствующими сертификатами. Естественно, внутри дома возможна любая планировка.

Себестоимость дома, возведенного с помощью технологии монолитного строительства в несъемной опалубке, в два раза ниже, нежели аналогичного дома, построенного с использованием традиционных материалов (например, кирпича) и технологий. За рубежом с помощью несъемной опалубки строят даже многоэтажные дома, десятилетиями не требующие капитального ремонта.

Однако самое главное достоинство данной технологии, равно как и каркасно-щитовой, а также панельной, состоит в том, что хороший загородный дом действительно можно построить за относительно небольшие деньги и очень быстро. При этом он не будет выглядеть избушкой на курьих ножках, житье в которой доставляет одни сплошные неудобства. Кстати, вышеописанные способы возведения мобильных домов не просто опробованы в нашем регионе в качестве пилотных проектов – они уже получили здесь постоянную прописку. И все преимущества подобных конструкций – вовсе не тупое цитирование рекламных проспектов, а реальные результаты их использования в непростых климатических условиях российского Северо-Запада. Из всего выше сказанного можно сделать вывод, что если вы решите продать свою квартиру и на вырученные деньги построите себе за городом дом – вы не допустите ошибки.

Источник : http://bnu.com.ua/

Что нам стоит дом построить

SV-Development - Новости & События - Аналитика

27.03.2008

Нужны связи. Нужны деньги. Нужны взятки. Все знают о том, что нельзя просто так прийти и построить что-то в Киеве. «24» разобралась, сколько украинец платит чиновникам, покупая квартиру в столице

«Что с этого будет иметь район?» – спросил чиновник у инвестора. «Ну, комплекс, который мы построим, даст жителям рабочие места, привлечет инвестиции. Район расцветет», – ответил инвестор. «Нет, вы не поняли. Я спросил, что с этого будет иметь район. А район – это я», – заявил чиновник.

Эту историю автору рассказал один из высокопоставленных работников крупной строительной компании. Назваться и говорить официально он наотрез отказался. «Вы понимаете, что чиновнику даже не надо видеть в прессе крамолу. Ему достаточно того, что компания просто общается с журналистами по этим вопросам», – рассказал он.

Собственно говоря, этот пример наглядно иллюстрирует роль чиновника на рынке недвижимости. Здесь он царь и бог, от которого зависит все, вплоть до того, сколько обычные граждане в итоге заплатят за квартиру.

Земля

Дом должен стоять на земле. А землю надо купить. Цены на землю – официальные и неофициальные – в столице зависят о района. «В среднем за один участок Киев получает около 4 млн. грн. официально (речь идет о тендерных платежах. – «24»). Размер неофициальных платежей может исчисляться десятками миллионов гривен», – рассказывает юрист компании DLL Top Consulting Ukraine Сергей Титорчук.

Собственно говоря, покупка земли и является самым дорогостоящим мероприятием. Эту процедуру нужно проводить через Киевсовет и тендер. «Возьмем идеальную ситуацию, когда покупатель у нас «со стороны». Он приходит и хочет приобрести землю, подает заявку в местные органы власти», – поясняет начало схемы источник «24», близкий к крупной строительной компании.

После этого назначается тендер. Заявку на участие в тендере, как правило, подают несколько фиктивных компаний, близких к чиновникам местной власти. «У них есть несколько целей – взвинтить цену и заявить свои права на участок», – поясняет источник «24».

После этого нашей гипотетической строительной компании объясняют, что на честном тендере она эту землю не получит, а если и получит, то вслед за этим последуют «меры» – оспаривание результатов тендера, суды и так далее. Если «джентльменское соглашение» достигнуто, «компенсация» может достигать 100–300% от рыночной стоимости земли в столице, говорит наш собеседник.

Для строительства средней жилой «свечки» необходимы около 30 соток земли, а рыночная стоимость столичной сотки в зависимости от престижности района – $20–100 тыс. Получается, что при рыночной цене участка площадью 30 соток составляет от $600 тыс. до $3 млн. (напомним, средняя цена – $800 тыс., или 4 млн. грн.), взятки же за получение земли могут достичь от полутора до девяти миллионов долларов.

Если этап покупки земли так или иначе пройден, начинается подготовка к самому строительству. Примерный список всех процедур и экспертиз занимает около 3 листов формата А4. Структурой, координирующей весь этот процесс, является Киевгосэкспертиза. Корреспонденту «24» не удалось получить от Киевгосэксперизы ни официальных расценок на экспертизы и разрешения, ни принципов, по которым эти расценки формируются.

«Присылайте официальный запрос, все зависит от конкретного проекта и места застройки, все очень индивидуально, мы не помним конкретных расценок наших субподрядчиков», – таков стандартный набор отговорок чиновников.

Сам застройщик не всегда забивает себе голову подобными «мелочами». Как правило, все заботы по получению разрешений и прохождению экспертиз берет на себя архитектор проекта. Используя свои связи, архитектор поручает подготовку экспертных заключений посреднической компании, близкой, опять же, к городским чиновникам.

«Это может быть какое угодно ООО «Васильок», которое якобы проведет геодезические исследования по астрономическим расценкам», – рассказывает собеседник газеты. По сути, посредническая фирма получает деньги за то, что организует все необходимые экспертные выводы. По сравнению с землей, эта услуга будет стоить «дешевле»: до $100 тыс.

Правда, в зависимости от условий местности или особенностей проекта, некоторые экспертизы могут стоить в несколько раз больше. Например, если дом строят с превышением высотности в зоне авиадвижения или на историческом месте. Иногда сумма взяток, потраченная на получение всех разрешений, может достичь $1–1,3 млн.

Если местная власть по каким-либо причинам решила намеренно «завалить» стройку, то либо выдача разрешений затягивается, либо строительной компании выставляются неподъемные цены на проведение соответствующих топографо-геодезических, геологических, гидрологических, гидрометеорологических, археологических, радиационных экспертиз.

Например, стоимость археологической экспертизы строительного участка в районах примыкающих к центру, может вырасти в 3–4 раза без всякого обоснования. Ну, а проведение разрешения на строительство через местный совет также «потянет» на $100 тыс. Одним из последних штрихов является согласование строительства с населением путем проведения общественных слушаний.

Районные власти с удовольствием обеспечат полное согласие граждан на застройку «всего» за $20 тыс. И напоследок: после завершения строительства компания-застройщик отдает в пользу города 1% квартир, хотя это количество может варьироваться в зависимости от условий тендера.

За что мы платим

Составить своеобразную типовую «коррупционную смету» строительного проекта в столице сложно. По словам участников рынка, каждая ситуация рассматривается индивидуально. «Чиновники ведь не дураки. Они видят, сколько прибыли принесет тот или иной объект и в зависимости от этого выставляют свои расценки», – говорит один из строителей.

«Если брать чистую цену, то строительство одного квадратного метра жилья в столице (работа и материалы) стоит от 400 до 800 долларов», – рассказывает Андрей Доманский, адвокат, занимающийся конфликтами в сфере недвижимости. Эти показатели существенно расходятся со средней рыночной стоимостью столичного квадратного метра – $2734 (в новостройке, по данным портала недвижимости realt.ua на середину марта).

«Как проинформировал меня директор одной из строительных организаций города Киева, в стоимость жилья закладывается и дача взяток городским чиновникам. Но как бы ни было хлопотно и дорого возводить многоэтажный дом, затраты на его возведение окупаются с лихвой, поскольку застройщик, продав все квартиры вплоть до 6 этажа, возмещает все затраты, а дальше получается чистая прибыль», – отмечает Сергей Титорчук.

Суммарный диапазон взяток может варьироваться от 15% до 50% от стоимости строительства, говорят участники рынка. Президент Виктор Ющенко на одном из совещаний, посвященных очередной программе доступного жилья, называл и официальную цифру – 42% стоимости столичного квадратного метра приходится на бюрократические процедуры. О коррупционной наценке на эти процедуры президент умолчал…

Источник : http://www.dogovora.com.ua/

В сторону Обухова: игра в городки по-богатому

SV-Development - Новости & События - Аналитика

27.03.2008

В сторону Обухова: игра в городки по-богатому

Обуховское направление является самым престижным районом загородной застройки в пригороде Киева. Здесь расположено более трети всех коттеджных городков вокруг столицы, включая строящиеся. Кроме того, это направление является и самым развитым в плане строительства отдельных дач и особняков.

По словам ведущего аналитика корпорации «Золотые ворота» Игоря Иволги, такие районы, как Конча-Заспа и Дамба, всегда являлись традиционным местом расположения загородных дач киевской элиты. В строящихся коттеджных городках здесь также покупали имения состоятельные люди. Этот факт на протяжении последних пяти-семи лет активно влиял на широкое развитие развлекательной, сервисной и торговой инфраструктуры вдоль всех основных трасс Обуховского района.

Сегодня здесь функционируют многочисленные рестораны, клубы, мини-отели, которые располагаются вдоль Столичного и Днепропетровского шоссе, а также прилегающих к ним районах. К примеру, в поселке «Золота Затока», расположенном на Дамбе, уже строится крупный торгово-развлекательный и спортивный центр, а также целая система 5-звездочных сервисов, которые будут в состоянии охватить все окружающие поселки от Конча-Заспы до Украинки.

«Основным элементом позиционирования поселков Обуховского направления является то, что это изначально курортно-рекреационная зона. Кроме того, немаловажным фактором, влияющим на развитие загородного строительства в этом направлении, является то, что это не просто курортно-рекреационная зона, а элитная курортно-рекреационная зона с удобной транспортной доступностью. Это единственное направление, с которого попасть в деловую часть Киева можно за 20 минут», — говорит Игорь Иволга.

По словам директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, Обуховское направление сегодня является наиболее развитым и престижным. Это обусловлено не только развитой инфраструктурой подъездных дорог, отменными видовыми и экологическими характеристиками участков (рядом лес, реки Днепр, Козинка), но и, конечно же, исторически сложившейся «элитностью» района (здесь живут многие чиновники высокого ранга, депутаты, известные бизнесмены). По количеству построенных коттеджных городков и объектов инфраструктуры район занимает первое место. С каждым годом свободных территорий здесь остается все меньше, поэтому широкую популярность приобрел намыв песка из Днепра, с последующим строительством на этом участке современных коттеджных поселков.

Столь выгодные общие характеристики направления, по словам экспертов, обусловили большое количество коттеджных городков, которые здесь уже построены и успешно функционируют, а также строятся и проектируются. На сегодняшний день в Обуховском направление насчитываются более 40 коттеджных городков, находящихся на разных этапах реализации, из них 15 поселков уже построены, 15 строятся и продаются, более 10 — находятся на этапе проектирования.

В Конча-Заспе и Козине рождались первые коттеджные городки закрытого типа с полным набором инфраструктуры. Из построенных эксперты выделяют поселки «Золотые ворота», «Альбатрос», «Клим», «Соби», «Балтика», «Сарагоса» и другие.

Что же касается строящихся и продающихся городков, то, по мнению специалистов корпорации «Золотые ворота», являющихся «первопроходцами» Обуховского направления, на данный момент, при отсутствии утвержденной классификации объектов загородной недвижимости, общепринятой считается следующая классификация, согласно которой продаются объекты таких классов:

• De Luxe (коттеджи усадебного типа с придомовым участком более 40 соток, суммарным метражом домовладения более 800 кв. м, общей ценой, превышающей $3,5 млн, максимальной торгово-развлекательной и спортивной инфраструктурой и широким спектром сервисных услуг в коттеджном поселке);
• Premium (коттеджи с придомовым участком в 30-40 соток, суммарным метражом домовладения 600-800 кв. м, общей ценой от $2,5 до $3,5 млн, насыщенной торгово-развлекательной и спортивной инфраструктурой и сервисом коттеджного поселка);
• Бизнес (коттеджи с придомовым участком в 10-30 соток, суммарным метражом домовладения 300-600 кв. м, общей ценой от $700 тыс. до $2,5 млн, некоторой торгово-развлекательной и спортивной инфраструктурой и сервисом коттеджного поселка);
• Эконом (коттеджи с придомовым участком в 5-10 соток, суммарным метражом домовладения 150-300 кв. м, общей ценой от $250 до $700 тыс., минимальной торгово-развлекательной и спортивной инфраструктурой и сервисом коттеджного поселка).

Существует также отдельная группа классов, по ряду причин не входящая ни в один из предложенных классов, но и не являющаяся самостоятельными классами. К ним относятся:

• таунхаусы;
• дуплексы;
• коттеджи и виллы хаотичной застройки.

Специалисты корпорации «Золотые ворота» отмечают, что поскольку сейчас лишь разрабатывается система классификации коттеджных поселков, отнести их к той или иной классификации затруднительно и заявленные классы поселков определяются самими продавцами.

Основные строящиеся

По мнению специалистов корпорации «Золотые ворота», стоит обратить внимание на следующие строящиеся поселки в Обуховском направлении.

Поселок «Золота Затока», который расположен на правом живописном берегу Днепра, в 35 км от центра Киева, на юг по Старообуховскому шоссе, на территории земель поселка Козин. «Золота Затока» позиционируется как класс de luxe. На 61 га планируют возвести 122 домовладения: 65 особняков, 41 соединенный коттедж в «Родительском» квартале и 16 — в «Молодежном». Площадь участков от 28 до 83 соток. Площадь домовладения — от 590 до 1200 кв. м. Все участки имеют выход к Днепру, также в поселке проложен канал с двумя мостами (каждый участок может иметь пристань для яхт).

В поселке предусмотрено функционирование крупного торгово-развлекательного и спортивного центров регионального уровня и ландшафтный парк. Социальная инфраструктура будет дополнена спортивным и детским клубами, яхт-клубом и лечебно-оздоровительным центром. Планируется также обустроить ботанический сад. Дома будут сдаваться под чистовую отделку, а первые новоселы заселятся в 2009 году.

Поселок «Конык», согласно планировочной структуре генерального плана, входит в состав микрорайона №121 жилого района Чапаевка. С юго-западной стороны участок примыкает к Столичному шоссе, с северной и восточной сторон — ограничен заливом Днепра, рекой Конык и заливом реки Виты.

Расстояние от центра Киева — 16 км. Ближайшая станция метро — «Выдубичи». Общая площадь поселка — 11,7 га. Площадь домовладения — от 360 до 510 кв. м. Размер каждого участка 10 соток. Общее количество сблокированных и отдельно стоящих домовладений — 58.

Альпийская деревня «Горки» — вторая очередь застройки коттеджного поселка «Золотые ворота». 8 км от КП по Новообуховской трассе, пос. Подгорцы. В отличие от знаменитых «Золотых ворот» в Конча-Заспе, этот поселок застройщик позиционирует как коттеджный городок бизнес-класса. На данный момент продолжается реализация коттеджей. Таким названием проект обязан архитектурному стилю шале, в котором возводится коттеджный городок. Поселок располагается в долине возле озера, в окружении леса и холмов, и состоит из 20 коттеджей площадью от 438 до 523 кв. м с земельными участками 20-30 соток, семь из которых выходят к озеру. Покупатель может выбрать один из четырех проектов домов: Зальцбург, Семеринг, Карварра или Кортина Д`Ампеццо. Все дома двухэтажные, в каждом имеется выход на открытую или крытую летнюю террасу, а также гараж на один или два автомобиля.

Инфраструктура:

Комфортность проживания в поселке обеспечивается благодаря внедрению современных систем коммуникаций:

• централизованное электро- и газоснабжение;
• две собственные артезианские скважины глубиной до 200 м (Юрский период);
• централизованная система канализации;
• собственные очистные сооружения;
• централизованная система телекоммуникаций (киевские телефонные номера, кабельное телевидение, интернет).

Дома сдаются без отделки. Окончание строительства первых коттеджей запланировано на 2008 года. Поскольку «Альпийская деревня» — это вторая очередь уже существующего поселка, покупатели сразу же после новоселья смогут пользоваться имеющейся инфраструктурой.

Поселок Bosco Village. Обуховский район, Новообуховская трасса, в 12 км от черты Киева. Городок занимает площадь в 3,5 га. Площадь земельных участков — 13-23 соток. Площадь домовладения — от 360 до 690 кв. м. Количество домовладений — 15. Частный ЖЭК, трехуровневая система безопасности. Дома предлагаются под чистовую отделку или «под ключ». Социальная инфраструктура: фонтан, беседка над озером, детская площадка, парк.

Поселок «Конча-Заспа», De Vision. Обуховский район, Новообуховская трасса, в 25 км от черты города. Общая площадь городка — 400 га, площадь земельных участков —13-100 соток. Площадь домовладений — от 269 до 1200 кв. м. Количество домовладений — 1000. Трехуровневая система безопасности. Дома предлагают под чистовую отделку. Социальная инфраструктура: супермаркет, торговый центр, клуб-кафе, рестораны и ночные клубы, спортивные площадки, предприятия бытового обслуживания, почтовое отделение, нотариус, отделение банка, медицинский центр, детский сад, школа. На территории городка будет возведена церковь, запланированы детские игровые площадки, парк, прогулочная набережная и гостевая автостоянка. Также на острове площадью более 25 га разместится яхт-клуб. Планируется построить гольф-поле международного уровня на 18 лунок площадью более 100 га. На территории гольф-клуба будет возведен пятизвездочный отель со спортивно-оздоровительным комплексом, включающим закрытый 25-метровый плавательный бассейн и спа-зону.

Поселок «Альбатрос» + таунхаусы. Обуховский район, Обуховская трасса, в 12 км от КП и в 3 км от Большой дамбы. Общая площадь городка — 7 га. Площадь земельных участков — 25-30 соток (участки с коттеджами), 30 соток (на 4 квартиры таунхауса). Площадь коттеджей — от 300 до 700 кв. м, квартир — 500-700 кв. м. Всего 18 коттеджей, 3 таунхауса по 4 квартиры. Трехуровневая система безопасности, дома предлагаются «под ключ».

Коттеджный поселок «Днипрова хвыля». Обуховский район, Обуховская трасса, в 14 км от КП. Общая площадь городка — 33 га. Площадь земельных участков — 18-130 соток. Площадь домовладения — от 235 до 750 кв. м. Количество домовладений — 80. Трехуровневая система безопасности, дома предлагаются «под ключ». Социальная инфраструктура: два теннисных корта, ресторан и паркинг.

Коттеджный поселок «Дубравник». Обуховский район, Новообуховская трасса, в 10 км от КП. Общая площадь городка — 3,5 га. Площадь земельных участков — 20-25 соток. Площадь домовладения — от 300 до 400 кв. м. Количество домовладений — 14. Все продано. Трехуровневая система безопасности. Дома предлагаются «под ключ».

Коттеджный поселок «Зеленый Гай». Обуховский район, Новообуховская трасса, в 5 км от КП. Общая площадь городка — 3,5 га. Площадь земельных участков — 10-15 соток.
Площадь коттеджей — 300-400 кв. м, квартир — 220-250 кв. м. Количество домовладений — 15 коттеджей и 6 таунхаусов. Территория огорожена забором по всему периметру и круглосуточно охраняется профессиональной службой безопасности. Дома предлагаются под чистовую отделку.

Коттеджный поселок «Севен ту севен». Обуховский район, Обуховская трасса, в 17 км от КП, в 6 км от Большой дамбы. Общая площадь городка — 7,7 га. Площадь земельных участков — 50-110 соток. Площадь домовладения — от 820 до 1200 кв. м. Количество домовладений — 10. Трехуровневая система безопасности.

Коттеджный поселок «Солнечная долина». Обуховский район, Новообуховская трасса, в 16 км от КП, с. Романков (проект реализует компания (INCONS). На 45 га земли будет построено 150 домов (разработаны 12 проектов) площадью 239-732 кв. м. Часть из них будет примыкать к лесу, часть — располагаться на берегу озера и иметь собственный выход к воде. Все коттеджи кирпичные, двухэтажные, со встроенными гаражами, саунами и бытовыми помещениями. Земельные участки — 10,4-42 сотки. Территория огорожена забором по всему периметру и круглосуточно охраняется профессиональной службой безопасности. Социальная инфраструктура: спортивно-оздоровительный центр с тренажерным и фитнес-залами, бассейном (25м), фитобаром, spa-зоной, теннисные корты, волейбольная и баскетбольная площадка, поле для мини-футбола, детские площадки, медпункт, специальная игровая комната, уютный ресторан с роскошным видом на лес и озеро, места для барбекю и рыбалки.

Первая очередь поселка (65 домов) будет сдана в марте 2009 года, из них в свободной продаже осталось примерно половина коттеджей. Полностью городок будет достроен к декабрю 2009 года. С первой очередью будет сдана и часть объектов инфраструктуры: спортивный центр с бассейном, тренажерным и фитнес-залами, ресторан и супермаркет. Позже будут построены детский сад, начальная школа, теннисные корты и церковь.

Коттеджный поселок «Сосновый бор». Обуховский район, Обуховская трасса, 33 км от Киева (генеральный застройщик – ЗАО «Киевская передвижная механизированная колонна №2»). Городок окружен ландшафтным заказником «Обуховский», недалеко находится река Козинка, общая площадь городка 84 га. Площадь земельных участков 15-65 соток. Площадь коттеджей от 350 кв. м, таунхаусов от 450 до 600 кв. м., квартир в клубных клубного особняка от 140 до 400 кв. м. Принципиальным отличием «Соснового бора» от других коттеджных городков является то, что здесь продают не готовые дома, а для каждого клиента по индивидуальному проекту в течение года возводится коттедж. В городке нет двух одинаковых коттеджей. При этом концепция коттеджного городка предусматривает максимально сохранение соснового леса (возраст сосен 50-60 лет) и возведение коттеджа не выше двух этажей.

Количество домовладений 38 коттеджей, четырехуровневые таунхаусы на 6 квартир и на 2 квартиры, при этом владелец каждой квартиры в таунхаусе имеет индивидуальный приусадебный участок 0,08-0,14 га. Введен в эксплуатацию 3-этажный клубный особняк на 9 эксклюзивных квартир «Триумф». В 2007 году состоялась закладка двух новых клубных особняков «Престиж» и «Олимп» на территории городка «Элитный» (26-29 квартир) и клубного особняка «Гламур»(20 квартир) на территории городка «Молодежный». Внутренняя инфраструктура особняков будет включать подземный и гостевой паркинг, бассейн, тренажерные залы, spa-центры, фитнес-бары, аптеки, магазины. В «Сосновом бору» планируют возвести торговый центр, спортивно-оздоровительный центр, школу-лицей, дом детского творчества, магазины, салоны красоты. Ресторан, гостиница, банк и СТО уже введены в эксплуатацию. Осуществляется круглосуточная охрана городка, работает охранная сигнализация. Охрану и обслуживание городка осуществляет фирма «Трейдом-Гарант».

Коттеджный городок «Гринфилд». Расположен в 32 км от Киева по Новообуховской трассе (с. Перше Травня), посреди живописной холмистой местности. На площади 20 га, которая соседствует с 160 га лиственного леса, запланировано строительство 65 комфортабельных коттеджей площадью 204-285 кв. м с приусадебными участками 18 – 20 соток, 62 таунхаусов площадью 150-180 кв. м с участками по 6 соток. На территории таунхаусов предусмотрены бассейны. Элементы инфраструктуры: магазин, медпункт, аптека, детские и спортивные площадки. Будет установлен банкомат. Безопасность жителей поселка будет круглосуточно обеспечивать профессиональная служба охраны. Свой собственный ЖЭК. Транспортное сообщение: регулярные маршрутные автобусы до Киева и Обухова, школьный автобус с сопровождением. Ориентировочная стоимость: $1000-1400 за кв. м, в сумму включена стоимость участка.

Коттеджный городок «Гринвич Хилл». Находится на расстоянии 7 км от Киева по Новообуховской трассе. На площади 18 га запланировано строительство 98 домов с приусадебными участками 12-15 соток. Начало реализации проекта — лето 2008 г. Стоимость — от $2650 за кв. м.

Созданием и разработкой проектов «Гринфилд» и «Гринвич Хилл» занимается ООО «Укрзернопром-Инвест» — профессиональная компания-девелопер, на счету которой ряд успешно реализованных проектов в сфере коммерческой недвижимости.

В 24 км от Киева, недалеко от с. Плюты, продолжается возведение коттеджного городка «Плютово». Добраться до него можно как по Старообуховской, так и по Новообуховской трассам. Разработчик проекта — компания «Аватар» — позиционирует проект как городок премиум-класса. Домов здесь будет 19. Поселок находится в сосновом лесу, и на каждом участке растут хвойные деревья.

Для поселка разработаны три типовых проекта домов: Optimum — коттедж общей площадью 290 кв. м на участке до 16 соток; Medium — 350 кв. м на участке до 18 соток и Premium — дом площадью 430 кв. м на участке до 20 соток. Все дома кирпичные, двухэтажные, в каждом есть крытая терраса, а также гараж на один-два автомобиля. Все коттеджи сдаются без внутренней отделки. Окончание строительства поселка запланировано на IV квартал 2008 года.

Согласно проекту, общественный центр поселка будет включать в себя плавательный бассейн со специальной зоной для детей, тренажерный зал, массажный кабинет, медпункт. На территории городка также появятся детские игровые площадки и гостевая автостоянка.

В 28 км от центра Киева ЗАО «Киевгума» совместно с ООО «Укринформсервис» возводят загородный семейный комплекс «Французский городок». В поселке будут построены довольно большие дома-корпуса трех типов. Корпус первого типа (А) — это отдельно стоящий двухэтажный дом площадью 580 кв. м. Корпус второго типа (B) состоит фактически из двух домов, соединенных между собой переходом, их общая площадь — 467 кв. м. Корпуса третьего типа (C и D) представляют собой трехэтажные таунхаусы — сблокированные дома по 371 кв. м. Правда, земельные участки для таких домов совсем небольшие — от 5 до 20 соток.

Отдельный дом купить уже нельзя, в продаже остались только таунхаусы. Следует также отметить, что оформлением земли компания-застройщик не занимается. Поэтому покупателю придется самому решать вопросы аренды или покупки участка с местными властями. Сдать городок планируют к осени 2008 года. Тогда же будут построены основные объекты инфраструктуры: школа (при ней будет функционировать и детский сад), магазин и аптека. На сегодняшний день почти окончено строительство фитнес-центра, в котором будут игровой и тренажерный залы, кафе и медпункт. Кроме того, в городке планируется оборудовать два теннисных корта.

А покупатель кто?

По словам ведущего аналитика корпорации «Золотые Ворота» Игоря Иволги, учитывая высокую стоимость земли в Обуховском направлении, доля поселков классов премиум и de luxe, приходящаяся на это направление, значительно выше, чем на остальные. Аналогичная тенденция проявляется и в ценовом позиционировании поселков Обуховского направления: минимальная стоимость дома здесь начинается с отметки в $508 тыс., а таунхауса – с $288 тыс., в то время как средние отметки стоимости находятся в диапазоне $1-2 млн.

«В связи с этим к потенциальным клиентам таких поселков относятся владельцы собственных крупных и средних бизнесов, топ-менеджеры крупных компаний, государственные чиновники и политики высшего ранга с уровнем годового дохода не менее $400 тыс. в год. Обычно они уже имеют квартиру в Киеве, и покупка загородной недвижимости является для них вторым, а то и третьим жильем», — рассказывает Игорь Иволга.

Специалисты также отмечают, что важным образующим фактором роста потребительского спроса на коттеджную недвижимость в Украине является показатель роста стоимости квартир на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости. «Так как цены на жилье элит- и премиум-категорий в многоквартирных домах, по прогнозам, продолжат медленный рост, покупатель будет все больше отдавать предпочтение загородному жилью, рассматривая его не как дачу, а именно как место постоянного проживания», — отмечают в корпорации «Золотые ворота».

Кроме того, по мнению аналитиков, на рост рынка пригородного жилья сегодня влияет изношенность существующей городской инфраструктуры. Учитывая все это, все большее количество обеспеченных людей желают перебраться подальше от шумных и загрязненных мегаполисов.

По данным Владимира Степенко, портрет потенциального покупателя коттеджа в Обуховском направлении сегодня выглядит следующим образом: это преимущественно семьи (от 3 чел. и более) с высоким уровнем дохода (от $15 тыс. в месяц и выше), по социальному статусу — чиновники высшего ранга, топ-менеджеры крупных компаний, владельцы среднего и крупного бизнесов, известные деятели культуры и спортсмены.

Согласно собственным исследованиям корпорации «Золотые ворота», подтвержденным мнениями сторонних экспертов, наибольшим спросом сейчас в Обуховском направлении пользуются объекты загородной недвижимости в ценовой категории до $400 тыс. с возможностью ипотечного кредитования, а также объекты стоимостью свыше $1 млн, претендующие на эксклюзивность.

«Из общего объема платежеспособного спроса на первичную городскую недвижимость 40-50% покупателей рассматривают возможности приобретении загородного дома, при этом 20-25% постараются это сделать в ближайшее время», — утверждают в корпорации.
По словам ее специалистов, первоочередными факторами, влияющими на решение о приобретении дома, являются:

• конкуренция вариантов удовлетворения потребностей (между городской недвижимостью и загородным домом);
• приобретение загородной недвижимости как определение статуса и дополнительного повышения качества жизни.

Мотивация платежеспособного спроса:

• улучшение жилищных условий;
• изменение формата и качества жилищных условий;
• приобретение второго, дачного, жилья для отдыха на природе;
• приобретение социального статуса;
• инвестиции с целью сохранения покупательской способности денежных средств, инвестиции с целью сдачу в аренду находятся в зачаточном состоянии в силу неразвитости сегментарного рынка и малого срока его существования.

Говоря о ближайшем будущем, специалисты корпорации «Золотые ворота» отмечают, что поскольку, с одной стороны, спрос на загородную недвижимость Обуховского направления достаточно высок, а с другой — рентабельность коттеджей элитных классов довольно значительна, каких-либо скачков в ценах не предвидится. Ожидается некоторый рост цен на уровне общей инфляции. Также на уровень цен будет влиять повышение затрат на строительство.

«Определяющей тенденцией на ближней части Обуховского направления (Столичное шоссе, Конча-Заспа, Дамба) является отсутствие земли на первичном рынке. Очевидно, в ближайшем будущем в этой части новых масштабных проектов не возникнет. Будут заканчиваться и, возможно, расширяться уже заявленные проекты. Вместе с тем более активно будет осваиваться дальняя часть. Вполне возможны масштабные проекты с обширными участками земли и большим количеством домовладений», — говорит Игорь Иволга.

По мнению же Владимира Степенко, поскольку уже в течение нескольких лет наблюдается бум на рынке загородной недвижимости, многие застройщики диверсифицируют портфель своих проектов, развивая их не только в Киеве (где все сложнее становится работать и процветает коррупция), но и в пригороде. Уровень доходности проекта коттеджного городка может составлять от 50 до 200%.

«И Обуховское направление не является исключением: коттеджное строительство в перспективе здесь будет активно развиваться, однако не так бурно, как, например, в Житомирском направлении (Киево-Святошинский и Макаровский районы).

В связи с истощением предложения на земельном рынке престижного Обуховского направления география строительства будет постепенно меняться в сторону не менее популярных трасс. Так, в последнее время частные инвесторы активно интересуются именно Житомирской трассой, являющейся сегодня лидером по количеству заявленных коттеджей. Строительство крупных коттеджных городков с очень большими резиденциями в Обуховском направлении сменится на возведение коттеджей средних размеров преимущественно для бизнес-класса», — утверждает Владимир Степенко.

Источник : http://www.mirkvartir.com.ua/

Коттеджное строительство: сегментация классов

SV-Development - Новости & События - Аналитика

27.03.2008

Коттеджное строительство: сегментация классов

В 2008 г. значительного роста цен на коттеджи в Киевской области не предвидится — будет продолжаться сегментизация классов этого вида загородной недвижимости. Площади домов будут уменьшаться, а площади самих городков — увеличиваться. В апреле-мае игроки рынка прогнозируют всплеск продаж на коттеджи, однако называют его сезонным.

Согласно исследованиям аналитиков консалтинговой компании SV Development, в минувшем году коттеджных городков (КГ) в Киевской области, находящихся на разных стадиях реализации, стало больше. Фактически за год произошел 15-20%-ный рост количества объектов. «Если на начало 2007 г. было известно около 70 коттеджных поселков, то на сегодняшний день их уже более 100»,— сообщил «i» Владимир Степенко, директор по маркетингу SV Development. По его словам, на сегодняшний день построено 30 коттеджных городков (более 1,5 тыс. домовладений), на этапе строительства находится 47 городков (более 7 тыс. домовладений), а в процессе проектирования — более 25 городков (свыше 12 тыс. домовладений). На стадии разработки концептуальных решений — до 20 городков. Однако, по прогнозам господина Степенко, многие из разрабатываемых проектов так и не будут воплощены в жизнь.

В компании «Украинская торговая гильдия» (УТГ) утверждают, что объем предложения в рамках проектов коттеджных городков вырос на 18% по сравнению с 2006 г. и составил 9,3 тыс. единиц жилья, или около 3100 га земли. «В 2007 г. на коттеджном рынке появилось около 40 новых проектов. Всего же на территории Киевской области сегодня насчитывается около 120 коттеджных городков и их проектов, что на 44,5% больше, чем в 2006 г.»,— объяснил «i» Виталий Бойко, директор компании «Украинская торговая гильдия».

Сегментация

Рыночная ситуация, когда загородная недвижимость рассматривалась исключительно как предмет роскоши, исчерпала себя к концу 2005 г. К концу 2007 г. рынок диверсифицировался как по показателям спроса, так и по характеристикам предложения. «Уже сейчас имеются в наличии девелоперские проекты классов бизнес и эконом+. Большинство проектов, находящихся в разработке, также позиционируются как бизнес-класс. Ряд проектов в разработке с большим количеством домовладений девелоперы позиционируют как эконом-класс»,— добавляет аналитик корпорации «Золотые Ворота» Александр Зацерковский.

Количество домов премиум-класса в коттеджных городках несколько превышает 41%. Но если учесть строящиеся городки и поселки на стадии проекта, тогда доля рынка домов бизнес-класса будет значительно больше и составляет 81% (см. график «Распределение коттеджных городков в Киевской области по классам»).

Ольга Маслова, директор по маркетингу девелоперской компании DeVision, считает, что в классе элитной недвижимости наблюдается несоответствие предложения и спроса, тогда как в классах эконом и бизнес — наоборот, наблюдается катастрофическая нехватка качественного предложения.

Предложенных домовладений явно недостаточно для удовлетворения потребительского спроса на недорогие объекты недвижимости. Аналитики компании DeVision учитывают в анализе рынка и дома сегмента эконом. По их мнению, доля коттеджей бизнес-класса составляет всего 25%, а 68% — это дома эконом-класса (см. график «Структура спроса по классам коттеджей»). Ориентация рыночного предложения на средний класс присутствует, объясняет Александр Зацерковский: «Девелоперы, конечно, заинтересованы в массовом спросе. Только фактически отсутствует значительный по количеству покупателей пресловутый средний класс».

Уменьшающийся размер

«Анализ итогов продаж проектов 2006-2007 гг. свидетельствует о том, что на данный момент наибольшим спросом пользуются коттеджи до 250 кв. м с площадью участка 0,15-0,2 га (эконом-класс)»,— сообщила «i» Ольга Маслова. Фактически, если в действующих коттеджах метраж в среднем составляет 526 кв. м, то в объектах, которые вводятся в эксплуатацию в 2008 г., этот показатель составит 313,6 кв. м, незначительно вырастет средняя площадь в загородных поселках, которые появятся в 2009 г., а потом будет снижаться. В объектах, которые будут введены в эксплуатацию в 2011 г. и позже, средняя площадь дома будет составлять 280 кв. м (см. график «Метраж коттеджей...»).

Средняя площадь пригородных домов бизнес-класса будет уменьшаться, а площадь участка под коттеджный поселок — расти. «Если средний размер участка под существующими коттеджными городками сейчас составляет около 15,7 га, то средний участок, отведенный под запроектированные и реализующиеся в настоящее время городки, составляет 55 га. Причем доля наиболее крупных участков (свыше 100 га) увеличивается»,— утверждает Виталий Бойко, директор УТГ. Его поддерживает Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development: «Значимой тенденцией года является масштабизация проектов и появление на рынке достаточно грамотных, концептуально проработанных проектов с развитой инфраструктурой. Происходит расширение географических границ рынка — появляются проекты далее 50 км от черты столицы».

Увеличивается и плотность застройки, хотя эксперты связывают это с дороговизной земли в Киевской области и желанием девелоперов построить и продать больше (см. график «Средняя плотность застройки…»). «На смену маленьким закрытым коттеджным городкам с минимальной закрытой инфраструктурой приходят крупные городки с развитой инфраструктурой»,— утверждает Виталий Бойко. Хотя доля рынка больших домов класса элит будет стабильной в связи с постоянной составляющей спроса.

Ценовой прогноз

Загородная недвижимость все больше воспринимается как альтернатива городскому жилью. Поэтому ценовая политика зависит от тенденций стоимости жилой недвижимости Киева и покупательских ожиданий населения. Согласно ежегодному исследованию компании УТГ, в настоящее время средняя цена на загородную недвижимость киевского региона, продаваемую в рамках коттеджных городков, варьируется в пределах от $1 тыс. до $5 тыс. за 1 кв. м (в некоторых случаях — $10 тыс. и более за 1 кв. м). Средний же показатель сейчас составляет около $2100 за 1 кв. м (цена включает в себя стоимость земли). «За 2007 г. цена выросла на 25% (в 2006 г. рост составил около 30%). Во многом высокие темпы роста были обусловлены высокими темпами роста цены на землю. Наиболее интенсивно дорожали дома высокой категории (36,5%), наименее интенсивно — бизнес-сегмент (22,6%)»,— рассказывает Виталий Бойко.

Для резкого скачка цен на коттеджи предпосылок нет, утверждают все игроки рынка. Процесс роста стоимости будет поступательным. Хотя есть существенный запас роста цены на землю под коттеджи за городом. «Цены на загородное жилье и в дальнейшем будут расти, однако не так резко (как в предыдущие несколько лет) — до 25% в год в 2008-2009 гг., с постепенным уменьшением до 15-20% — в 2010-2011 гг.»,— считает Владимир Степенко.

С ним согласен и Виталий Бойко: «Темпы продажи домов в коттеджных городках свидетельствуют о том, что на данном этапе рынок находится в некоторой стагнации. Несмотря на большой выбор проектов, ощущается нехватка качественного предложения, которое бы совместило в себе все требования потенциальных покупателей в определенном классе коттеджной недвижимости».

Тем не менее Александр Зацерковский оснований для стагнации не видит: «Несмотря на заявления о стагнации рынка, цены на загородную недвижимость, как на первичном, так и на вторичном рынках, демонстрируют стабильный и поступательный рост». По его мнению, на рынке имеются девелоперские проекты, продажи которых более чем значительны в денежном и натуральном выражениях.

«В сегментах де-люкс, премиум будет продолжаться рост, значительно опережающий инфляцию. Рост стоимости домов бизнес-класса будет сравним с темпами роста инфляции. А в сегментах эконом+, эконом начнется формирование адекватной ценовой политики»,— добавляет господин Зацерковский.

Другие игроки рынка так же предполагают, что в среднем стоимость 1 кв. м домовладения вырастет на 15-20% до конца 2008 г. Однако Ольга Маслова прогнозирует большую динамику цен — 30-40%. По ее мнению, несмотря на расширение целевой аудитории покупателей коттеджей, этот сегмент жилой недвижимости по-прежнему сохраняет за собой статус недвижимости не для всех. «Средний ценовой диапазон достаточно широкий: от $900 до $5 тыс. за 1 кв. м на стадии реализации проекта и до $7 тыс. — в готовых городках»,— добавляет госпожа Маслова.

Источник: http://www.domik.net