Минрегионстрой считает недострои, а контактные грили и мясорубка профессиональная от Technofood.com.ua завоевывают рынок

Государство в очередной раз пытается оживить замершее строительство. Пока только административно. Министество по региональному развитию и строительству собирает информацию о недостроенных объектах в регионах для формирования проекта Государственного бюджета Украины на 2010 год и корректировки плана капитального строительства.

В марте 2010 года все регионы Украины должны предоставить Министерству регионального развития и строительства Украины обобщенную информацию относительно объектов незавершенного жилищного строительства.

"Информация должна быть подана отдельно по объектам со степенью готовности больше 50% и отдельно по объектам готовым более чем на 70%", - отмечается в сообщении Минрегионстроя.

"Минрегионстрой планирует как можно быстрее аккумулировать такую информацию с целью формирования проекта Государственного бюджета Украины на 2010 год и плана капитального строительства", - цитирует пресс-служба министра по региональному строительству Владимира Яцубу.

Министр отметил, что исходя из данных, которые поступят от регионов, определятся объекты, которые будут достраиваться первоочередно а также источники и объемы их финансирования.

Как сообщалось ранее, отсутствие спроса на жилье в Украине привело к замораживанию более 50% новостроек.

Не смотря на нехватку площадей, многие люди открывают собственный бизнес. Главное направление направлений это кафе и рестораны. Но для того чтобы воплотить свою мечту, и предоставить посетителям качественную и вкусную еду необходимо иметь достойную техническую базу. А именно кухню оборудованную контактным грилем и профессиональной мясорубкой.

Сегодня для двусторонней контактной жарки используют контактные грили. В частности они служат для приготовления горячих бутербродов, жарки рыбы, мяса и т.д. Также контактный гриль идеально подходит для поджарки шаурмы, приготовления стейков и других мясных блюд. Естественно, что для работы с мясом мясорубка профессиональная имеющая все необходимые насадки.

У кого лучше покупать новостройку – у риэлтора или застройщика?

Купить квартиру в новостройке можно в двух местах: либо непосредственно у компании-застройщика, либо у риэлтора. На первый взгляд, принципиальной разницы тут нет: времена, когда посредники «накручивали» наценки, давно прошли, и сегодня цены везде одинаковые – во всяком случае, так уверяют участники процесса.

Тем не менее, определенные отличия имеются. В вопросе о том, где же предпочтительнее покупать квартиру, и разбирался журнал Metrinfo.ru.

Как лучше застройщику: с агентом…

Если смотреть с точки зрения застройщика, то возможны три варианта: продавать самостоятельно, через риэлтора, а также выбрать некую комбинированную схему. Большинство опрошенных нами специалистов рынка высказались за работу через агента.

«Это наиболее правильный вариант, который выгоден и застройщику, и покупателю, - убеждена Юлия Гераськина, директор департамента новостроек компании Est-a-Tet. – Уверена, что каждый профессионал должен заниматься своим делом: застройщик - строить качественное жилье, а риэлтор – налаживать контакт с покупателем, предоставлять качественную сервисную услугу, грамотно продвигать проект на рынке».

Иногда некоторые застройщики, продолжает эксперт, пытаются экономить, создают собственные отделы продаж и… оказываются в проигрыше: экономии не получается. Нужно организовать отдел продаж, платить консультантам-продавцам, потом отдел обрастает соответствующей инфраструктурой – нужны люди, которые занимаются продвижением проекта, рекламой. Расходов требуется все больше, и в итоге содержать собственную структуру для застройщика выходит дороже, чем привлекать к реализации профессионального риэлтора.

Подобного рода утверждения слышались еще не раз. «Думаю, что буду максимально объективен, если скажу, что реализация или поиск квартиры через профессионального посредника является одним из лучших способов, - считает Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. – Высокая востребованность риэлторских услуг на сегодня подтверждает мои слова».

«Застройщиков, не сотрудничающих с риэлторами, практически не осталось, - уверена Анастасия Могилатова, генеральный директор компании WELHOME. – Все уже давно поняли, что риэлторы, давно и профессионально работающие на рынке, располагают обширными клиентскими базами, поэтому ограничивая участие риэлторов в процессе реализации, можно оказаться «вне рынка».

Кроме того, для самостоятельных продаж застройщику необходимо собрать высокопрофессиональный отдел, а это не так просто, поскольку рынок довольно узкий, а продавцы с хорошим опытом работы, как правило, трудятся именно в риэлторском бизнесе, так как доходы в агентстве недвижимости и у застройщика несопоставимы. Наша компания довольно часто сталкивается с тем, что сотрудники отдела продаж, слабо заинтересованные в результатах своего труда, общаются с клиентами не на должном уровне, в то время, как профессиональный риэлтор сделает все, чтобы клиенту было удобно».

…или своими силами?

Все сказанное выше весьма убедительно, но… Как, вероятно, уже заметил проницательный читатель, эти мнения принадлежат риэлторам. А вот другая сторона явно не разделяет энтузиазм. «Наша компания ведет продажи квартиры в наших новостройках самостоятельно, - категорична Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест». – У нас есть штат квалифицированных специалистов по продажам и представители на объектах, разработана юридическая база (договоры и дополнительные соглашения к ним), а так же мы самостоятельно осуществляем регистрацию договоров и оформление документов о собственности».

По словам эксперта, риэлторов застройщик привлекает в случаях, когда нет собственного штата, или нет желания «налаживать процесс». Помощь риэлторов целесообразна при большом объеме застройки (целые кварталы площадью более 100 тыс. кв. м), а при продаже сравнительно небольших объемов собственный отдел продаж справится самостоятельно.

«Немаловажно качество обслуживания клиентов, - добавляет Наталья Бланкова. – Собственный отдел продаж застройщик контролирует довольно тщательно, а качество работы агентства проверить сложнее. И ведь в конечном итоге это имидж в первую застройщика». Последний пассаж (это автор уже от себя) очень трогательно гармонирует со словами Анастасии Могилатовой (WELHOME) – см. последние пять строчек предыдущей главы.

«Если застройщик продает один объект, то продажи напрямую, без риэлторов, вполне оправданы, - говорит Ирина Стрижова, директор по маркетингу и продажам башни «Меркурий Сити». – Такая практика позволяет сократить затраты на продажу объекта. Конечно, компании придется потратиться на рекламу, заплатить зарплаты и бонусы собственным сотрудникам, но это в целом окажется меньше, чем комиссионные агентству. А при наличии большого портфеля реализуемых проектов и их географической удаленности друг от друга, действительно, бывает проще привлечь риэлторов».

«Опыт реализации наших проектов говорит о том, что на начальной стадии продаж привлечение лидирующих риэлторских структур себя полностью оправдывает, потому что именно крупный риэлтор способен в сжатые сроки оповестить максимально широкую аудиторию о новом проекте, - считает Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер». – Далее объем продаж риэлторов сокращается, а собственные продажи набирают обороты. По нашим проектам, обычно к концу первого года практически 99% квартир реализуются через собственный отдел продаж. Мы активно рекламируем свои объекты самостоятельно, а застройщик в глазах покупателя часто выглядит привлекательнее риэлтора».

Сколько платят?

О том, что считать чужие деньги некрасиво, автор, конечно, знает. Однако в данном случае вопросы о том, как строятся взаимоотношения застройщиков и риэлторов, сколько первые платят вторым, отнюдь не праздны: от них зависят интересы нашего (т. е. потребителя) кармана. Поэтому мы и спросили.

В среднем комиссионное вознаграждение оценивалось в 3-5%. Однако возможны исключения, при которых цифра как снижается до 1-1,5%, так и возрастает до 12%. Тут весь вопрос в ликвидности, размере изначально поставленной цены – одним словом, от того, насколько легко (или нелегко) будет продать данный объект.

Обнаружились и еще некоторые аспекты – вполне предсказуемые для нынешней рыночной ситуации. «До кризиса был «рынок застройщика», на котором риэлторы бились за хорошие объекты, - говорит Борис Флексер, руководитель управления маркетинга компании «Лидер». – Средняя ставка агентского вознаграждения составляла 2%. Сегодня застройщики стали охотнее раздавать свои объемы на реализацию».

«До кризиса застройщик предусматривал в договоре проведение риэлтором рекламной кампании его объекта с предоставлением подробного отчета: например, в каких изданиях выходила реклама, с какой периодичностью, сколько было показов и т. д., - добавляет Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество». – По сути, застройщик, предоставляя риэлтору возможность продавать объект, получал за его счет рекламную кампанию объекта. Сейчас отношения строятся более конструктивно: продвижение объекта застройщик берет на себя, а продажи и общение с клиентами поручает риэлтору».

Существует и еще один нюансик. В прежние времена застройщики нередко обязывали своих партнеров-риэлторов реализовывать не менее определенного объема – иначе штрафы. Часто называлось это как-то иначе: например, выкуп нереализованных площадей самим риэлтором. Но суть от этого, конечно, не менялась. Сегодня по-другому – застройщики перестали «дедовать», как старослужащие с молодыми солдатами. Радуются любым продажам, даже не очень значительным.

Ну а покупателям?

По той самой логике, что своя рубашка ближе к телу, потребителей, естественно, более всего интересует, где лучше покупать квартиру именно им. Ответ будет таким: если не считать денежные соображения, то у риэлторов, конечно, предпочтительнее. Прежде всего, широта выбора: застройщик будет продвигать только свое, тогда как риэлтор, видя, что предлагаемый вариант покупателя чем-то не подходит, может предложить что-то другое.

Во-вторых, напоминает Андрей Артюхов, заместитель руководителя департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость», у риэлторских компаний более широкий спектр услуг на рынке недвижимости. К примеру, многие люди хотели бы приобрести новостройку, но не располагают необходимой суммой – у них есть старая квартира, которую еще предстоит продать. Компания-застройщик от подобного варианта откажется, а риэлторское агентство, имеющее в своем составе отделы и первичного, и вторичного рынка, сумеет помочь.

В-третьих, юридическая проверка. «Риэлторские агентства смотрят документы, - говорить Мечев Михаил, руководитель отдела продаж компании «Загородный проект». – И крупные компании не станут продавать те объекты, которые вызывают подозрение».

Конечно, полностью полагаться на эту проверку вряд ли разумно: в конце концов, комиссию риэлторам платит продавец, и именно его интересы ставятся выше. Но все же… На рынке даже ходит информация, что несколько лет назад одно очень крупное и известное агентство попало в нехорошую историю: продавало квартиры некоего застройщика, который не смог довести стройку до завершения. В итоге риэлторская компании заплатила собственные деньги – делать этого она была не обязана, но репутация дороже. Официальных подтверждений нет, но некоторые сотрудники этой компании, в том числе бывшие, в частных беседах это подтверждают.

…А вот с деньгами – все «с точностью до наоборот». Заявляемые риэлторами и застройщиками цены, конечно, одинаковы, но сегодня – все знают – рынок покупателя, и человеку с деньгами просто грех не поторговаться. Комиссионное вознаграждение риэлтора, как мы помним, составляет в среднем 3-5% от стоимости объекта – это максимум того, на что риэлтор в принципе способен торговаться. «Исключения могут быть только в том случае, если, например, одна из риэлторских компаний выкупает большой объем квартир по оптовой цене, - говорит Ольга Гусева, руководитель отдела маркетинга Управляющей компании «Домостроитель». – Тогда ее маржа выше, а значит, она обладает большей гибкостью в вопросах ценообразования».

Не то – застройщик! Его при нынешнем состоянии рынка можно «утрамбовать» значительно сильнее – особенно в бизнес-классе, сильнее всего пострадавшем от кризиса. На условиях анонимности эксперты рынка рассказывали о скидках в 20-30% - величинах, совершенно недостижимых при обращении в агентства недвижимости.

Резюме от журнала Metrinfo.ru

Как видим, ответ на заявленный в заглавии этой статьи вопрос прост: он зависит от того, какие цели покупатель считает приоритетными. Если это все кроме денег (широта выбора, сервис, юридические гарантии), то лучшим будет обращение в риэлторскую компанию. Если же основной мотив для вас – экономия, и ради ее достижения вы готовы пожертвовать всем, в том числе и безопасностью – лучше постараться подобраться к самому началу «технологической цепочки», т. е. выйти на застройщика. 

После кризиса остались только сильнейшие агентства недвижимости

Не смотря на все еще пессимистические прогнозы со стороны некоторых скептически настроенных экспертов, рынок недвижимости оживает. Но ситуация - как после разрухи. Многие компании обеспечивавшие четкие взаимоотношения между инвестором или покупателем и застройщиком или продавцом объекта недвижимости, исчезли с рынка.

Хотя, может это и к лучшему. Законы конкуренции - выживает сильнейший. И похоже это именно так. Сегодня купить квартиру можно безопасно и быстро у крупных, многопрофильных компаний успешно переживших кризис. В частности в агентстве недвижимости "Жилсоцгарантия".

Здесь очень выгодные условия для клиентов, и обширная база предложений. Специалисты предлагают продажу квартир на первичном и вторичном рынке жилья Москвы и Подмосковья. Также возможен обмен квартир. Любителям жизни на природе предложат большой выбор дач и загородных домов в Подмосковье. Есть и помещения для офисов складов или производства.

Безопасность сделки обеспечивают оценщики и юристы компании.

Покупаем квартиру через облигации

У вас не возникала необходимость проверить себя или своих близких, например на совместимость. Для этого можно пройти тесты он-лайн, не выходя из дома. На сайте предлагаются тесты для самых разных ситуаций.

---

Покупка квартиры через облигации - дело сейчас рискованное, хотя и выгодное. За девять месяцев 2009 года украинские застройщики объявили 15 технических дефолтов по облигациям. Инвестору приходится вдумчиво выбирать застройщика, который отдаст-таки за долговую бумагу вожделенные квадратные метры. А тем, у кого облигации уже есть, стоит регулярно выпивать за здоровье застройщика, пишут Деньги.

Из-за экономического кризиса у "разбитого корыта" оказались не только строительные компании, а и покупатели жилья на первичном рынке. Во время строительного бума многие застройщики предпочитали привлекать деньги инвесторов через строительные облигации, этот способ казался покупателям самым удобным, ведь под залог облигаций легче было получить кредит в банке. И вот теперь, когда по многим проектам пришло время погашать бумаги квадратными метрами, оказалось, что не все компании в состоянии выполнить свои обязательства, а инвесторы не защищены ничем. Дома не достроены, а держатели облигаций вместо положенных квартир получают от застройщиков только порции обещаний и предложений реструктуризировать долг либо подождать.

Покупать "строительные" облигации сейчас есть смысл, только если объект готов минимум на 90%, а стройка продолжается полным ходом

За девять месяцев 2009 года в общей сложности зафиксировано 15 дефолтов по облигациям в строительной сфере (данные "Кредит рейтинг"). Причина -- проблемы с финансированием строительства, что сделало невозможным своевременную сдачу жилья в эксплуатацию и, естественно, погашение облигаций. По данным агентства, все кредитные рейтинги облигаций, по которым произошли дефолты, были спекулятивной категории, то есть по определению предусматривали возможность задержки реализации проекта и погашения облигаций после конечного срока, зафиксированного в условиях их выпуска.

Самые хитрые

Кризис коснулся всех компаний -- и тех, которые продавали квартиры через облигации, и тех, которые работали через ФФС (фонды финансирования строительства). Однако, как отметил ведущий консультант Фонда антикризисных технологий Александр Серебряков, компании, которые реализовывали жилье через облигации, должны были в меньшей степени ощутить влияние кризиса и понести меньшие потери, чем те, кто работал с ФФС. По словам юриста, такие компании платят меньшие налоги -- согласно Закону Украины "О налогообложении прибыли предприятий", средства, полученные эмитентом от инвестора путем эмиссии облигаций, не подлежат включению в состав валового дохода. А операции с ценными бумагами не являются объектом налогообложения НДС. Кроме того, пакеты облигаций продавались исходя из стоимости 1 м². При этом в стоимость уже были включены затраты застройщика на землеотвод, проектную и разрешительную документацию и получение прибыли. "Таким образом, в случае грамотного использования средств застройщик мог бы без ощутимых финансовых потерь завершить строительство вовремя", -- настаивает г-н Серебряков.

Но реалии жизни совсем иные, и львиная доля денег инвесторов шла на покупку земли под будущие объекты и прочие необходимые вещи, а не на строительство дома, квартиры в котором продавались.

Возвращать запрещено

Александр Серебряков отметил, что, к сожалению, последствия для держателей облигаций не могут быть удовлетворительными ни в случае частичного невыполнения компанией обязательств (из-за остановки строительства), ни в случае банкротства компании.

В значительной степени не на руку владельцам облигаций играет принятый в декабре 2008 года Закон "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли". Этот закон действительно защищает строителей. И ставит инвесторов в невыгодное положение. "Согласно закону, физическим и юридическим лицам запрещено разрывать договоры, результатом которых является передача застройщиком завершенного объекта или его части, при условии что по таким договорам совершена 100-процентная оплата, кроме случаев, если расторжение договора происходит по согласию сторон, за исключением случаев, если указанный срок сдачи объекта в эксплуатацию переносится больше чем на 18 месяцев", -- цитирует документ г-н Серебряков.

Получается, что держатели облигаций, оплатившие полную стоимость жилья, не могут расторгнуть договор и вернуть деньги (номинальную стоимость облигаций), как это практиковалось до кризиса -- стройкомпании, задерживающие сроки сдачи объекта в эксплуатацию, охотно возвращали номинальную стоимость облигаций и перепродавали жилье по более высоким рыночным ценам. Сейчас, когда цены упали, застройщикам вовсе не улыбается перспектива расплаты наличными.

А если банкротство?

Еще хуже обстоят дела у держателей облигаций, выпущенных тем застройщиком, в отношении которого возбуждена процедура банкротства. В таком случае вернуть деньги, вложенные в облигации, можно только в рамках процедур банкротства. Но понятно, что стоимости активов застройщика (так называемой ликвидационной массы), скорее всего, не хватит, чтобы покрыть все его обязательства. А держатели облигаций в очереди на выплаты окажутся далеко не первыми, поэтому оставшихся денег на них может просто не хватить. Г-н Серебряков уверен, что чуть ли не единственной возможностью более-менее нормальной защиты может стать объединение всех собственников облигаций как кредиторов застройщика с целью получения возможности влиять на принятие решение во время прохождения процедуры банкротства.

Варианты?

Конечно, можно не дожидаться уж совсем крайнего случая и облигации продать. "Деньги" обзвонили несколько инвесткомпаний в попытке "продать" на вторичном рынке облигации одной из строительных компаний. Ничего не получилось. Везде ответ был примерно одинаков: "вопрос о работе с целевыми облигациями будет рассматриваться после улучшения ситуации на строительном рынке".

Риелторские агентства тоже ничем не смогли помочь. "Продать облигации вам сейчас не удастся. Лучше подержите их, возможно ситуация улучшится", -- сердобольно посоветовали в одном из них.

Строительные компании тоже уговаривают своих инвесторов подождать -- чтобы, предъявив к погашению облигации в установленное время, получить на руки новый договор. Например, по переуступке имущественных прав на недостроенный объект, что разрешено антикризисным Законом "О преодолении мирового финансового кризиса в строительной отрасли". Так, компания "Форум-Инвест", у которой дефолт по облигациям (объект в Киеве по ул. Краснова) произошел в марте 2009 года и строительство дома полностью приостановлено, погасила облигации путем их обмена на договора имущественных прав незаконченного строительства. Подобным образом вышли из ситуации и в консорциуме "Экосорб", дефолт по облигациям у которого наступил в начале октября 2009 года (объект по ул. Клименко, Киев построен на 80%).

Впрочем, не стоит забывать, что даже при явной задержке сдачи дома в эксплуатацию инвестор должен предъявить облигации к погашению в указанное в проспекте эмиссии время, иначе существует риск утраты права на квартиру. Застройщик же взамен на облигации обязан предоставить инвестору дополнительный договор, в котором будет прописан механизм получения квартиры после завершения строительства.

ИТОГО: держа на руках облигации, по которым стройкомпания объявила технический дефолт, инвестору остается только ждать и верить, что жилье будет достроено. Вернуть даже номинальную стоимость облигаций сегодня нереально.

---

Улучшить самочувствие помогут косметические и лечебные препараты доктор Нонна Кировоград. Натуральные компоненты и оригинальные рецепты.

Если ваши музыкальные вкусы несколько отличаются от окружающих, то советую скачать альтернативную музыку, расширяющую границы сознания.

Аренда жилья с правом выкупа - второй шанс

Аренда жилья с правом выкупа предложенная антикризисным Законом и призванная преодолеть кризисные явления на рынке жилья оказалась невостребованной.

Упростить процедуру налогообложения и сделать аренду с правом выкупа более доступной призван зарегистрированый в Верховной Раде проект N5067 от 31.08.2009 "Закона про внесение изменений в некоторые законодательные акты Украины (касаемо урегулирования налогообложения отдельных операций)".

Его плюсы и минусы ЛІГАБізнесІнформ объясняет старший юрист ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус.

По словам юриста, при имеющимся у нее антикризисном потенциале - возможностями по продажи недвижимости с рассрочкой и с определенными гарантиями, как для арендодателя, так и для арендатора практическая невостребованность аренды с правом выкупа может быть объяснена двумя основными причинами.

Первая: ограниченный круг участников – в качестве арендодателя может выступать исключительно субъект хозяйствования, или ограниченным кругом объектов – только готовая недвижимость.

Второй и основной причиной Н. Доценко-Белоус называет налоговые последствия от осуществления операций по передачи в аренду жилья с правом выкупа. На борьбу с этими последствиями и направлен законопроект N 5067 от 31.08.2009.

Меньше налогов – больше жилья

По мнению юриста, в случае принятия законопроекта можно ожидать, что аренда жилья с правом выкупа станет одной из достаточно привлекательных сделок в связи со следующими законодательными предложениями:

1.Исключение сделок по аренде жилья с правом выкупа из числа операций, являющихся объектом налогообложения НДС.

2. Не возникновение валового дохода от операции по передачи в аренду жилья с правом последующего выкупа.

3. Распространение на суммы, поступающие арендодателю как арендные платежи, режима налогообложения процентов, что позволяет исключить их из числа НДС облагаемых сумм.

4. Освобождается от НДС операция первой поставки жилья управителем в рамках ФФС и ФОН.

5. Ограничивается размер максимальной государственной пошлины за удостоверение договоров аренды жилья с правом выкупа - 850 гривнами. На фоне 1% государственной пошлины при нотариальном удостоверении договора купли-продажи жилья и 1% пенсионного сбора, 850 гривневые расходы выглядят существенной экономией для сторон договора аренды жилья с правом выкупа.

Покупка новостроя без НДС?

"Небезынтересным аспектом законопроекта является применение операций по аренде жилья с правом выкупа к строящимся объектам недвижимости. На наш взгляд, это является невозможным, учитывая то факт, что предметом аренды может быть готовая и принятая в эксплуатацию недвижимость. Как способ привлечения средств в строительный проект сделка по аренде недвижимости с правом выкупа может рассматриваться в случае использования предварительного договора аренды", - заявила Н.Доценко-Белоус.

Для расширения возможностей по использованию операций аренды жилья с правом выкупа авторы законопроекта предусматривают отдельный режим налогообложения для операций по переуступке права требования, возникшего на основании договора аренды с правом выкупа. В целом включение придание данной операции статуса законодательно урегулированной создаст дополнительные предпосылки и возможности для кредитования арендаторов в таких операциях.

В целом законопроект содержит нормы, которые хотя и направлены на усовершенствование механизма аренды с правом выкупа и на расширение возможностей по его использованию, но явно носят не сугубо налоговых характер, а тому подлежат включению в ГКУ.

"С учетом изложенного можно сделать вывод, что принятие законопроект будет способствовать переходу многих субъектов хозяйствования на сделки по аренде жилья с правом выкупа, а ФФС станет "безНДСным раем" для субъектов хозяйствования, привлекающих средства в строительство жилья. Но вот как это отразится на поступлениях в государственный бюджет и будет ли эта налоговая эйфория воплощена в жизнь, остается делать прогнозы", - заявила эксперт.

---

Всем, кто любит смотреть фильмы онлайн, советую посетить данный сайт. Новое и качественное видео.

Прилетая в другой город по делам, так иногда хочется быть "на колесах". Это реально. Ведь прокат авто в Киеве работает круглосуточно.

А для безопасности машины потребуются современные автомобильные ключи, точнее чип-ключи от ведущих производителей.

Преимущество натяжных потолков!

Появление на рынке потолочных покрытий несколько лет назад натяжных потолков стало настоящим прорывом. Натяжной потолок обладает поистине удивительны ми свойствами: не боится воды, легко моется, не трескается при ударах, создает эффект идеально ровной поверхности. Натяжные потолки выпускаются самых разнообразных расцветок: от темных и зеркальных, до матовых и полупрозрачных.
Установка натяжного потолка происходит быстро и чисто даже в жилой комнате. Выбрать достойное предложение можно изучив объявления Украины или своего города. При установке такого потолка можно использовать любые типы светильников, как люстры, так и встроенные. Натяжной потолок выдерживает до 100 литров на каждый квадратный метр и только провиснет под тяжестью воды, «пролитой» на вас соседом сверху. Что такое натяжной потолок? Это изделие из эластичного пленочного материала на основе сверхпрочного винила. Толщина применяемого материала – 0,15–0,25 мм, вес – 200 г/м2. Его преимущество перед обычным – в возможности получать сложные пространственные конфигурации под наклоном или в разных плоскостях. Они разнообразны по своему дизайну, цвету и фактуре и поэтому дают широкий простор для фантазии дизайнера при ремонте квартир. Натяжные потолки выпускаются в большом ассортименте и по виду пленки имеют 10 фактур: матовый, сатин, сатин с антимикробной обработкой, лаковый, лаковый перфорированный, муар, перламутр, металлик, под мрамор, под кожу, под дерево, под замшу. Каждая фактура имеет определенное количество оттенков, в общей сложности – более ста. При выборе того или иного вида пленки учитывают общий колорит и особенности дизайна помещения и предметов интерьера, а также то, какого светового эффекта желают. Потолок устанавливается обычно на последней стадии ремонта: работа занимает несколько часов в зависимости от площади и сложности помещения. Работы производит бригада из двух трех человек, не оставляя за собой никакого мусора и в большинстве случаев даже не перемещая мебель. Технология довольно проста. Сначала делают точные замеры помещения, причем конфигурация потолка может быть любой сложности. Чертеж отправляют на фабрику, где по нему изготавливают полотно потолка. По периметру помещения на желаемом уровне устанавливается крепеж но декоративный профиль – багет. Определяется будущее местонахождение осветительных приборов, и в соответствии с этим в полотне делаются отверстия. На базовом потолке, в местах, где должны быть установлены элементы точечного освещения, крепятся стойки, в которых и устанавливают светильники, которые затем будут выведены в уровень натяжного потолка. Затем полотно разогревается тепловой пушкой до 80°С. Нагрев кратковременный и локальный, уже на уровне человеческого роста повышения температуры не ощущается. Поэтому можно не опасаться того, что повышение температуры повлияет на мебель, окна, или на двери, или комнатные растения. Когда полотно остывает, происходит эффект натяжения и в результате получается идеально ровная, гладкая поверхность. Готовый потолок фиксируют по периметру в крепежный багет, закрепляют специальным инструментом по углам и по периметру стен. Потолок готов. Идеально ровное полотно скрыло от глаз все дефекты и шероховатости перекрытия. Это возможно потому, что натяжной потолок располагается ниже капитального приблизительно на 3–4 см. Существует вид багета (мини-багет потолочный), который забирает всего 1,5 см высоты. При этом монтаж занимает немного времени. Например, в квартире площадью 70 м2 устанавливается в течение всего семи часов. Этот способ, безусловно, самый удачный и быстрый. Установка подвесного потолка займет в 3 раза, а традиционное оштукатуривание и побелка в 10 раз больше времени, чем монтаж натяжного потолка при ремонте квартир. В случае затопления с верхнего этажа нужно только срочно вызвать бригаду монтажников, которые, открепив один угол полотна, аккуратно сольют воду, высушат тепловой пушкой ваш капитальный потолок, а натяжную виниловую пленку поставят на место. При этом полотно полностью восстанавливает свои прежние размеры. Водонепроницаемость пленки, а также отсутствие конденсата делает ее идеальным вариантом для ванной комнаты и кухни. Натяжные потолки практически не требуют никакого дополнительного ухода и позволяют сэкономить средства и силы, необходимые для регулярного косметического или капитального ремонта квартир – на полотно потолка фирма дает 10 лет гарантии. Такие потолки легко моются (грязь и пыль удаляются водой и мылом, жир – нашатырным спиртом или жидкостью для мойки стекол), не страдают от влаги, не подвержены разложению. Прослойка воздуха между основным и натяжным потолками имеет теплоизоляционный эффект, если он недостаточен, возможно крепление в этом пространстве теплоизоляционных материалов. Потолок не выгорает и не меняет свой цвет с течением времени, не боится ударов и не трескается, легко демонтируется, если необходимо провести дополнительные работы – повторный монтаж не повлияет на качество полотна.

Бойтесь застройщиков, дома сносящих

Свидетельство собственности на жилье может быть аннулировано без согласия гражданина? Понятие частной собственности входит в перечень важнейших прав современного человека.

В нашей стране оно закреплено ст. 41 Конституции Украины, информирует "Киевский Телеграф".
  
Но в реальной жизни все иначе. С недавних пор "вольное" обращение с правами граждан распространилось на рынке земли и недвижимости.

В критическую ситуацию попадают люди из хороших, далеко не аварийных квартир, которых ввиду сноса целых кварталов старой застройки отселяют в формально сданные, но реально недостроенные дома, где нет ни воды, ни света, ни канализации. Другими словами — "отселенцев" выбрасывают… на стройплощадку. Но самое главное — их право собственности на прежнее благоустроенное жилье просто аннулируют…

Во всем мире довольно часто случается, что в связи с крупными государственными программами приходится выселять граждан из принадлежащего им жилья. И мировой опыт решения этого вопроса разный. К примеру, в Китае под строительство объектов для проведения Летней Олимпиады-2008 оперативно сносились целые кварталы с выплатой символической компенсации и заключением в тюрьму тех, кто с этим был не согласен.

В России подготовка к Олимпиаде-2014 в Сочи привела к принятию федеральных законов "О проведении Олимпийских игр" и "О корпорации по строительству олимпийских объектов", согласно которым государством предусмотрен особый порядок выкупа и принудительного изъятия земель, в частности за счет сокращения сроков судебного разбирательства подобных дел и исполнения судебных решений.

Зато в США и большинстве стран Европы нередки примеры, когда маршруты магистралей отклоняются от запланированных в связи с несогласием владельцев продавать землю. Если же хозяин согласится, ему заплатят цену гораздо выше рыночной (исходя из планируемых доходов от проекта), а также оплатят все сопутствующие (в том числе и моральные) расходы на переезд.

Конечно, нет смысла идеализировать негласные законы строительного бизнеса за рубежом — там он точно так же коррумпирован. Но коррупция в Европе и Америке как-то не распространяется на вопросы, затрагивающие личность, права и собственность конкретного человека.

В Украине самой нашумевшей историей с принудительным отселением стали Русановские сады. Чтобы разрешить эту долгоиграющую проблему, был даже принят специальный закон. С одной стороны, логика властей понятна: строительство ветки метрополитена в такой густонаселенный и отдаленный от центра Киева район, как Троещина, — безусловно, социальная необходимость.

Однако, по мнению некоторых экспертов, данный проект просто преследует своей целью захват 300 га земли на территории Русановских садов для ее последующей застройки жилой и коммерческой недвижимостью. При этом другой проект предлагает вывести ветку метро на Троещину из урочища Горбачиха по более оптимальному маршруту и позволяет сэкономить на выплате компенсаций владельцам садовых участков.

К сожалению, сравнительного анализа действующего и альтернативного планов проведения новой линии метро с экономически обоснованными выкладками и математическими расчетами нет. И вряд ли он появится.

Отдельный "триллер" — когда людей принудительно выселяют из законно принадлежащих им домов из-за того, что городские власти собираются строить на их месте другие здания, а в качестве возмещения выселяемым гражданам вместо реальной рыночной стоимости жилья предлагают малометражную жилплощадь или смешную компенсацию, по мировым меркам являющуюся, мягко говоря, парадоксальной.

Именно такая схема "относительно законного отъема" жилья в историческом центре города вполне накатанно и отработанно действует в Москве с начала 2000-х годов. Выбрав подходящий объект, некая девелоперская компания, имеющая связи в мэрии Белокаменной, подает предложение о реконструкции здания, которое мэрские чиновники, ничтоже сумняшеся, подписывают.

После этого начинается процедура психологической "обработки" жильцов дома, которых заставляют согласиться на предлагаемые условия переезда на окраины города. Чем дешевле удастся отселить собственников квартир, тем выше будет рентабельность всего предприятия.

В процессе "выкуривания" применяются такие невинные приемы, как отказ в текущем ремонте, отключение воды и электричества. Если после всего вышеперечисленного в доме еще кто-то остается, появляются судебные исполнители, которые, имея на руках необходимые бумаги, в сопровождении милиции перевозят строптивых жильцов в предложенное им новое жилье.

Теперь похожая методика появилась и в Украине. С тем лишь отличием, что методам принудительного убеждения ее разработчики и реализаторы предпочитают шаги, связанные с прямым нарушением действующего законодательства, рассчитывая (и небезосновательно) на правовую неграмотность наших граждан. Действует эта схема таким образом.

Для начала заинтересованное лицо или группа лиц, опять-таки имеющая определенные выходы на местную власть (поскольку согласно ч. 5 ст. 14 ЖКУ любое решение о сносе дома или реконструкции микрорайона принимается исполнительным комитетом горсовета), подыскивает в черте города подходящий район времен "хрущевской оттепели". Таких предостаточно: по данным Министерства жилищно-коммунального хозяйства, только в Киеве более 2 тыс. ветхих домов, а в Украине их порядка 25 тыс.

Затем горсовет оперативно принимает соответствующее распоряжение, разрешающее реконструкцию отобранного в результате придирчивого кастинга района. При всем том, что данное распоряжение должно быть обнародовано в СМИ, зарегистрировано в Министерстве юстиции и в письменном виде предоставлено каждому жильцу микрорайона, предназначенного к сносу, часто местные власти самолично освобождают себя от таких обременительных действий и могут ограничиться простым объявлением на входных дверях подъезда.

Более того, несмотря на то что вопрос о принятии таких решений — прерогатива исключительно пленарных заседаний городского совета (ст. 26, п. 30 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине"), власти любезно не обременяют и граждан, издавая распоряжение без участия каких бы то ни было представителей со стороны общественности.

Далее начинается самое увлекательное — выборочное применение на практике отдельных положений Закона Украины "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда".

С одной стороны, закон предоставляет выселяемым гражданам довольно много гарантий: не допускается переселение во временное жилье, до момента завершения строительства стартового жилья (куда должны переселить людей из домов, предназначенных к сносу) никакого отселения проводиться не может.

Однако говорить о его эффективности сложно, поскольку в нем не описаны конкретные процедуры и детали, которые необходимо будет разрабатывать на уровне подзаконных актов. Процесс же улаживания деталей возложен на органы местного самоуправления.

В результате появляются распоряжения местных властей (в Киеве, например, такого рода документ имеет номер 180), которые позволяют по иску мэрий или даже БТИ в судебном порядке аннулировать свидетельства граждан о собственности на принадлежащее им жилье. Учитывая специфику отечественной судебной системы, не удивляйтесь, если о решении суда по своему жилью вы узнаете… последним.
 
Подобный механизм правовых взаимоотношений позволяет застройщику здорово экономить на уговорах строптивых жильцов. Дескать, раз БТИ уже аннулировало их право собственности на квартиру в доме под снос, а гражданам, согласно требованиям закона, уже предоставлено стартовое жилье, их отказ освобождать дом — не что иное, как немотивированные капризы.

И тут сразу необходимо уточнить кое-какие детали в отношении этого самого стартового жилья. Согласно ст. 12 Закона "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда", отселение владельцев жилых помещений осуществляется "при условии согласия этих владельцев соответственно договорам, которые инвестор-застройщик заключает с каждым владельцем/совладельцем жилых помещений".

Однако на практике это согласие играет чисто фиктивную роль: ведь если жильцы не изъявят требуемой готовности переехать "на край географии" на благо отечественного строительства, их согласие просто пропишут одной строкой в тех документах, где это будет необходимо. И доказывать после этого, что ты не жираф, достаточно сложно.

И действительно, жилье взамен сносимого дома предоставят. Но в этой части истории переселяемых может ожидать пренеприятнейший сюрприз: хорошо, если альтернативное жилье будет предложено (или, скорее, навязано) в другом районе.

С этим, в принципе, легко поспорить в суде с привлечением квалифицированного юриста, поскольку закон строго обязывает инвестора предоставить "отселенцам" новые, равноценные по площади и количеству комнат, квартиры в реконструируемом микрорайоне.

Однако застройщики изобрели более хитрую схему и "с барского плеча" предлагают жильцам великолепные квартиры в монолитном новострое, уже возведенном в том же районе. Новострой при этом, согласно Акту сдачи в эксплуатацию и по утверждению самого застройщика, "полностью благоустроен относительно условий данного населенного пункта, соответствует установленным санитарным и техническим условиям". На самом же деле это лишь скелет жилого дома (без воды, канализации и минимального ремонта).

Причем ввиду глобального кризиса завершение работ на нем откладывается "до лучших времен". При этом Акт сдачи дома в эксплуатацию благополучно фальсифицируется, чтобы дом не "висел на балансе", так как застройщику еще нужно выбить кредиты на продолжение застройки микрорайона.

Вот в этот-то "полностью благоустроенный" недострой и переселят всех, кто желает после реконструкции остаться в своем районе. Ведь надо же и людям пойти на какие-то уступки перед застройщиком?! А ремонт, извините, — дело наживное.

Вышеописанная схема на данный момент успешно применяется в Киеве при активной поддержке властей. Однако это не значит, что регионы нашей страны могут спать спокойно, ведь такая технология, помноженная на новый рычаг давления — выселение в целях "общественной необходимости", при желании позволит очистить под выгодную застройку большую часть привлекательных территорий любого из городов Украины. Единственное, что может в этом случае помочь гражданам, — это четкое знание своих прав и пусть несовершенных, но все-таки законов.
 
Мнение экспертов

Оксана Чернобук управляющий партнер ЮФ "Центр права":

— Описанная выше ситуация близка к коррупции и злоупотреблению служебными полномочиями органами прокуратуры и государственной властью. И здесь попавшим в такие обстоятельства людям нужно помнить свои права.

Если необходимое согласие на отселение не давалось и договоры жильцами действительно не подписывались, а застройщик попытается предоставить их как подлинные документы, жильцы могут смело требовать проведения экспертизы и впоследствии возложить эти затраты на застройщика.

Что касается альтернативного жилья, то если дом, который не пригоден для проживания, был введен в эксплуатацию, — это явные признаки преступления, и прокуратура обязана не просто провести визуальную проверку и дать шаблонный отказ от разбирательства этой ситуации.

Органами прокуратуры должны быть затребованы документы из Государственной архитектурно-строительной инспекции (Акт о принятии указанного дома в эксплуатацию), генеральный план застройки этого района из Главного управления градостроительства, архитектуры и дизайна городской среды, решение сессии Киеврады об утверждении генплана реконструкции и предоставления разрешения на такие действия, а также документы, на основании которых принималось такое решение, в том числе договоры с жильцами.

Эти же документы обязан затребовать и суд. Если же прокуратура проявляет бездеятельность, нужно всячески привлекать внимание общественности, вышестоящих органов, политических чиновников и обязательно СМИ.

Ведь, согласно ст. 94 Уголовно-процессуального кодекса, основанием к возбуждению уголовного дела являются сообщения, опубликованные в прессе. Таким образом, можно будет обеспечить возможность подачи иска о запрете застройщику осуществлять какие-либо действия относительно выселения жильцов и реконструкции жилого района.

Данил Гетманцев почетный президент юридической компании Jurimex:

— Проблема расселения граждан существовала всегда, независимо от объемов застройки. И зачастую практика показывает, что переломить собственников жилья "через колено" очень сложно. Дело в том, что даже при наличии достаточно серьезной поддержки в судах, Верховный суд Украины, если дело дойдет до него, не оставит в силе явно незаконное решение, так как таким образом будет создан прецедент, который станет основанием для пересмотра уже устоявшейся судебной практики по данному вопросу.

Поэтому застройщик, как правило, готов договориться с собственниками жилья, предоставляя им достаточно неплохие варианты.

Проблемы как раз возникают с теми гражданами, которые либо пытаются разыграть свою "золотую акцию", требуя от застройщика предоставления неадекватных компенсаций, либо просто не хотят переезжать. Но ведь весь проект не может быть остановлен из-за нежелания одной-двух семей. В таких случаях застройщик идет в суд и пытается лишить граждан собственности в судебном порядке, но обязательно с предоставлением им адекватной собственности (компенсации).

Именно в суде собственники должны заявить свои претензии к качеству собственности, предоставляемой им в компенсацию. Хотя необходимо отметить, что если по документам дом является введенным в эксплуатацию, доказать его неготовность к проживанию будет крайне сложно.

Здесь гражданам следует привлекать правоохранительные органы, которые должны расследовать основания подписания акта о вводе дома в эксплуатацию без его надлежащей готовности.

Твои деньги: Какие скидки предлагают при покупке жилья

Каждый день в рубрике "Твои деньги" на портале "ДЕЛО" мы помогаем сохранять и приумножать ваши деньги. Сегодня мы расскажем о том, какие скидки при покупке жилья предлагают отечественные застройщики и во сколько обойдется новая квартира.

Желающих приобрести недвижимость во время рецессии поубавилось. У одних нет денег, другие ждут дальнейшего снижения цен на жилье. Кризис делает строителей более щедрыми, нежели ранее, заставляя заманивать клиентов скидками, акциями и возможностью купить квартиру в рассрочку.

Почем квартиры

Из крупных столичных застройщиков скидки на жилье в готовых домах дает только «Киевгорстрой»: при полной предоплате берут на 10% меньше. На таких условиях 52,6 «квадратов» на Позняках обойдутся в 402 тыс. грн. ($52,9 тыс.). Еще минимум $10 тыс. потратите на отделку, да и времени уйдет с полгода. А готовую для жизни 1-комнатную квартиру на «вторичке» (32—35 кв. м) возьмете за $50 тыс.

У «Познякижилстроя» в готовых домах все продано. А в возводимых трех домах, по словам президента корпорации Артура Мхитаряна, можно взять жилье со скидкой 1—5%. При 5%-ной скидке «единичка» на 64 кв. м в центре города обойдется в 1,8 млн грн. (около $236 тыс.).

На «вторичке» в центре Киева цены примерно те же, но ждать вселения не нужно. КП «Житлоінвестбуд» дает скидки лишь по двум недостроенным домам — в Борисполе и в с. Петровское. При полной предоплате — 10%, 7% — при 70%-ной и 5% — при 50%-ном взносе.

Так, за 45,4 «метра» в Петровском с 5%-ной скидкой уплатите 302 тыс. грн. На это жилье дает кредиты Ощадбанк, под 23% годовых в гривне, что на 5—7% ниже среднерыночной ставки. Уплатив аванс 30% и взяв заем на 20 лет, будете отстегивать по кредиту 4900 грн. в месяц, что совсем не дешево.

Уступку в 25% при полной предоплате дает компания «УМК». Жилкомплекс «Четыре сезона» она обещает сдать к началу 2010-го. Правда, неизвестно, сдержит ли компания свои обещания. Кроме того, и при такой скидке покупатель «единички» в 44 кв. м расстанется с 400 тыс. грн. (около $52 тыс.).

Покупка в рассрочку

Некоторые застройщики привлекают покупателей не скидками, а рассрочкой. Так, компания «ТММ» берет от 10 до 30% взноса, остальное надо погасить до ввода дома в эксплуатацию и в течение года после оной. Если дом достроят за год, за «единичку» будете платить около 18—14 тыс. грн./мес.

Можно растянуть платежи и на 5 лет, взяв кредит у компании под 12% годовых в долларах. Тогда ежемесячно будете вносить около 12 тыс. грн. — нелегкая ноша.

Такими приманками строители немногих покупателей привлекут. Это подтверждают данные аналитика консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого: сейчас продается всего 30—40 квартир в месяц, а в 2008-м было 800—900. Поэтому, чтобы увеличить число сделок, строителям нужно идти не на символические скидки, а на снижение цен.

Ведь пока что жилье подешевело на 40—50% только в долларовом эквиваленте, а в гривневом цены устояли. Судите сами: когда доллар был по 5 грн., средняя «единичка» в новострое стоила $80 тыс. — те же сегодняшние 400 тыс. грн. По мнению независимого эксперта Руслана Кизлайтиса, жилье на «первичке» должно подешеветь до $800/кв. м — на 20—30% против нынешних минимальных цен.

Скидки на коттеджи

Никто из продавцов коттеджей не признается, что дела идут скверно — напротив, все в унисон говорят, что и сейчас спрос неплох, а осенью он еще оживится. А тем временем они, вслед за строителями многоэтажек, также стали завлекать народ скидками, рассрочками и кредитами.

Мягче всего стелют застройщики коттеджного поселка «Новобогдановка» (расположен в 32 км от столицы). Утверждая, что уже готовые «хатынки» раскупают довольно бойко, они, тем не менее, дают 5—10% скидки, если клиент оплатит хотя бы половину стоимости особняка, и 10—15% — если рассчитается сразу.

Но если даже всего 20% уплатит, на остальную сумму готовы выделить кредит под 15% годовых в гривне. Цены коттеджей — без отделки, разумеется — от $90 до $236 тысяч, при площади в 117—225 «квадратов».

Достаточно внести 30% стоимости, чтобы стать обладателем таунхауса в «Городе солнца» (всего 2 км от Киева). На остальную сумму либо дадут годовую рассрочку под 18%, либо многолетний кредит под 21% в гривне. Здесь 3-комнатная квартира в 122 «квадрата» стоит $169 тыс., но если заплатите сразу, скинут 10%.

В «Олимпик-Park», что в 19 км от столицы, тем, кто готов с ходу оплатить домовладение, дают скидку от 5% и выше, при стоимости коттеджей в $140—350 тыс. и площади в 136—354 кв. м. А если есть всего 30% от искомой суммы, остаток позволят вносить в течение 2 лет: кредит стоит 10% годовых.

Список можно продолжать, как и перечень программ лояльности продавцов. Но зачем, если за $80—120 тысяч на «вторичке» можно купить уже полностью оборудованный и готовый к проживанию коттедж в 120—150 «квадратов». Таких предложений хватает.

«Рынок завален, скидки в 10% уже не актуальны, — утверждает независимый аналитик Ярослав Цуканов. — К осени прогнозирую падение цен на 30%. Уже сейчас на «вторичке» полностью завершенные дома стоят меньше, чем у застройщиков с черновой отделкой».

«Большинство из тех, кто хотел и мог купить коттеджи, уже сделали это, — говорит руководитель информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов. — Остальные либо приобретают землю (она резко подешевела) и сами строят, либо берут готовые дома у частников. Думаю, даже если строители снизят цены в 2 раза, покупателей у них не станет больше».

Новостройки в рассрочку

Застройщики не собираются опускать цены, предлагая своим клиентам другие программы лояльности.

Рынок новостроек впал в затяжную кому: количество сделок в этом сегменте к концу мая не превышало 10-20 в месяц, а львиная доля объектов оказалась прочно законсервирована. Чтобы привлечь покупателей, застройщики готовы предложить им жилье в рассрочку, пишет Комментарии.

По данным Госкомстата, в первом квартале нынешнего года в сравнении с аналогичным периодом 2008-го объемы строительных работ сократились на 56,7%.

"В среднем коэффициент загрузки мощностей компаний строительного сектора сейчас составляет около 55%. Для сравнения: в 2008 году этот показатель достигал 80%. У самых слабых и малоэффективных компаний коэффициент загрузки мощностей за последние 12 месяцев упал с 70 до 30%", - отмечает советник инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital Алексей Зеркалов.

В наиболее сложной ситуации оказались компании, активно привлекавшие заемные средства и имеющие высокую долговую нагрузку. "Девелоперам приходится оплачивать проценты по кредитам и заниматься поиском дополнительного финансирования для завершения объектов.

Компании, которые брали кредиты под залог существующих объектов, так же вынуждены пересматривать свои бизнес-планы, так как им необходимо оплачивать не только проценты, но и тело кредита, в то время как арендный доход значительно сократился", - говорит Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине. В итоге строительство новых объектов фактически остановилось.

"Десятки застройщиков де-факто стали банкротами еще в конце прошлого года. Большинство строящихся жилых домов вели небольшие компании, возводившие одновременно два-три объекта. Сегодня они не имеют ни собственных ресурсов, ни возможности привлекать частных инвесторов или получить кредит для достройки объектов.

Шансы привлечь стратегического инвестора - иностранного или украинского - также минимальны. В результате, по нашим оценкам, в зависимости от региона Украины, сейчас заморожено 90-95% проектов", - рассказал ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий.

Более комфортно (в сравнении с другими коллегами) чувствуют себя компании, имеющие возможность достраивать дома за счет собственных средств. Крупные застройщики могут позволить себе продавать жилье в рассрочку. Такой вариант предусмотрен в принятом недавно правительственном постановлении "О порядке аренды жилья с выкупом".

Документ оговаривает право предприятия-арендодателя передавать физлицу-арендатору жилье на срок до 30 лет за определенную плату, размер которой оговаривается в договоре. Правда, сами застройщики не готовы растягивать расчеты на столь длительный период.

В частности, ХК "Киевгорстрой" готовится предложить покупателям две программы лояльности. Квартиру в уже сданном в эксплуатацию доме можно будет приобрести на следующих условиях: 30% ее стоимости вносится сразу, оставшаяся сумма разбивается на четыре-пять лет. Каждый платеж (расчеты производятся в гривне) корректируется на официальный размер инфляции.

Чтобы купить жилье в строящемся доме, до окончания строительства покупателю необходимо внести 60% его стоимости, оставшаяся сумма гасится в течение двух лет после возведения новостройки. Причем этот вариант не предусматривает какой-либо корректировки изначально установленной цены, что, по мнению застройщика, должно заинтересовать граждан в приобретении квартир в недостроенных домах.

Аналогичные программы разрабатывают и другие компании, оставшиеся на плаву. Впрочем, и они намерены достраивать лишь объекты высокой степени готовности, попутно изобретая альтернативные способы привлечения финансирования.

"Из-за недостатка оборотных средств все деньги были направлены на завершение строительства уже начатых объектов. Сейчас мы завершаем строительство жилого комплекса "Солнечный" на проспекте Науки, 28. Планируем осенью сдать его в эксплуатацию полностью.

Пришлось вспомнить опыт строительства 90-х годов, использовать бартерный обмен", - рассказала "k:" Клавдия Бондарева, директор финансово-строительной компании "Пагода". Чтобы снизить долговую нагрузку, компании-застройщики все чаще идут на продажу части бизнеса.

"Например, компания "XXI Век" в начале июня продала четыре объекта в различных регионах местным девелоперам. Российская Mirax group продает все свои объекты в Украине корпорации AEON.

Но на данном этапе мы видим интерес к подобным проектам лишь со стороны небольших инвесторов или застройщиков, которые знают, что, приобретая объект с дисконтом, в перспективе они получат прибыль", - говорит Константин Степанов, руководитель аналитического департамента ИГ "Сократ".

Тем не менее тяжелое финансовое положение не подвигло застройщиков существенно снизить цены на жилье. Максимум, на который могут рассчитывать покупатели, - скидка 5-10%, и лишь в отдельных случаях она может достигать 30%.

Более того, по данным информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость", с мая 2008-го по май 2009-го средняя стоимость первичного жилья в национальной валюте увеличилась на 12,2%. Жилье эконом-класса подорожало на 1,9%, бизнес-класса - на 2%, а премиум-класса - на 20,7%.

"Застройщикам проще законсервировать объект, нежели достроить его и продавать с большими скидками. По данным Госкомстата, себестоимость строительства снизилась всего на 2-3%. Кроме того, отчисления компаний в местные бюджеты, невзирая на заявления городских властей, остались фактически на прежнем уровне. Поэтому как бы застройщики ни старались, снижения цен на 50% на первичном рынке быть не может. Все акции, которые якобы проводят компании, не более чем уловки. Реальных скидок нет", - поясняет Сергей Костецкий.

Квартиру с хорошим дисконтом (в 20-25%) можно приобрести у генподрядчиков или производителей строительных материалов, которые зачастую выступают и в роли продавцов жилья в новостройках. Девелоперы, начавшие практиковать бартерные схемы, рассчитываются с партнерами квартирами.

Те в свою очередь стараются побыстрей избавиться от непрофильного товара, предлагая хорошие скидки. Впрочем, и они оказываются недостаточными, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей.

"В докризисный период в столичных новостройках ежегодно продавалось около 10 тыс. квартир, сейчас количество продаж ограничивается 10-20 сделками в месяц", - констатирует Сергей Костецкий.

Ограниченное предложение квартир по более низким, чем рыночные, ценам от застройщиков может появиться благодаря НБУ. На прошлой неделе заместитель министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко сообщил о готовности Нацбанка выделить 1 млрд. грн. для начала реализации программы по завершению строительства жилых объектов с уровнем готовности от 70% и более.

По условиям этой программы госпомощь получит предварительно отобранный проект, стоимость жилья в котором в ходе конкурса окажется самой меньшей. Для Киева торги по стоимости 1 м2 могут стартовать с 8 тыс. грн. (постепенно уменьшаясь), Киевской области - с 7,5 тыс. грн., Севастополя и облцентров - 6 тыс. грн., для других населенных пунктов - с 5 тыс. грн.

Победитель получит не живые деньги, а возможность продать жилье пожелавшим взять льготный кредит под покупку квартиры в данном доме. Однако скептики уверяют, что в нынешних условиях вряд ли найдется много желающих влезать в кредитное рабство.

Что делать, если ваша квартира находится в недостроенном доме?

Если ваша квартира находится в недостроенном доме, и вы стали заложником моратория на возврат вложенных в строительный проект средств, то вы находитесь в группе риска утраты прав на проинвестированную квартиру.

О том, как не остаться без квартиры и вложенных в ее строительство средств, рассказывает юрист АФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус, пишет Промобуд.

В ситуации приостановленного строительного проекта, особенно при незначительной его процентной готовности, инвесторы подвержены риску банкротства застройщика и, как следствие, утраты прав на проинвестированный объект, особенно в случае наличия у третьих лиц преимущественных прав на объект (например, ипотеки объекта незавершенного строительства).

Существует также риск утраты застройщиком прав на земельный участок и, как результат, прав на объект, который на этапе строительства представляет собой совокупность материалов и оборудования, использованного в процессе строительства.

Юрист отмечает, что инвесторы, вложившие средства в целевые облигации, подвержены риску утраты прав на квартиру в связи с истечением срока погашения облигаций.

Инвесторы также рискуют остаться без возврата номинальной стоимости облигаций в соответствии с действующим законодательством в случае отсутствия принятого в эксплуатацию объекта строительства на дату наступления срока погашения облигаций.

Для того, чтобы избежать перечисленных рисков, юрист рекомендует инвесторам осуществить ряд шагов:

1. Самоорганизация и объединение инвесторов путем создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК) в качестве неприбыльной организации.

2. Признание в судебном порядке прав собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом, что позволит обеспечить государственную регистрацию прав на него как на объект недвижимости с закреплением за каждым из инвесторов прав на отдельный объект инвестирования как на часть объекта незавершенного строительства.

3. Завершение строительства объекта путем сохранения отношений с существующим застройщиком или же посредством привлечения нового застройщика или стратегического инвестора.

4. Получение прав на земельный участок. Для жилищно-строительного кооператива допустимо получение земельного участка в собственность бесплатно в соответствие со статьей 41 Земельного Кодекса Украины.

5. Использование прилегающей территории к объекту строительства, его вертикальных конструкций в коммерческих целях.

Перечисленные действия, по мнению юриста, позволят инвесторам закрепить права на проинвестированные объекты, а также избежать риска повторной перепродажи застройщиком квартир в строящемся объекте. Также это позволит создать ликвидный актив для привлечения стратегического инвестора с целью последующего завершения строительства объекта.

Н. Доценко-Белоус подчеркивает, что в случае необходимости участники ЖСК могут попробовать заменить неэффективного застройщика.

Кроме того, объединившиеся инвесторы могут создать условия для получения дохода от использования существующего незавершенного строительством объекта и прилегающей территории (например, размещение рекламы, использование придомовой территории для размещения малых архитектурных форм и т. д.).

Таким образом, объединенные инвесторы в рамках ЖСК имеют существенные возможности не только в части завершения строительства объекта, но и в части получения и дохода от использования незавершенного строительством объекта, подчеркивает юрист.

Застройщикам придется возвращать деньги инвесторам по требованию

Нардеп Оксана Билозир (фракция НУНС) предлагает отменить запрет на расторжение инвестиционного договора с застройщиком. Таким образом депутат намерена восстановить право инвесторов возвращать средства, вложенные в строительство жилья, пишет Простобанк консалтинг.

В частности, О. Билозир предлагает исключить из Закона "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" положение, запрещающее разрыв физическими и юридическими лицами каких-либо договоров, результатом которых является передача застройщиками завершенного объекта (части объекта) жилищного строительства при условии, что по таким договорам осуществлена оплата 100% стоимости объекта (части объекта). Соответствующий законопроект N4426 уже подан в парламент.

По мнению депутата, отдельные положения указанного Закона, принятого в декабре 2008 года, не только не помогут решить проблемы на рынке жилищного строительства, но и усугубят их, поскольку авторы документа "позаботились исключительно об интересах застройщиков, оставляя без внимания права физических и юридических лиц, инвестировавших свои средства в строительство жилых домов".

Таким образом, государство фактически оставляет инвесторов как без денег, так и без жилья, отмечает О. Билозир.

Кроме того, по мнению автора проекта, законодательно "заморозив" средства физических и юридических лиц, инвестированные в строительство жилья, государство тем самым задекларировало высокие риски для будущих инвесторов в жилищное строительство.

Ведь инвестор, который будет рассматривать возможность вложения средств в жилищное строительство, будет иметь в виду, что его средства в любой момент могут быть законно "заморожены" на срок до 18 месяцев, без выплаты надлежащей компенсации.

Т. е. государство не только не дает гарантий защиты инвесторов, но и предостерегает от вложения средств в строительство, "блокируя" инвестиции в отрасль, считает депутат.

Также, по мнению О. Билозир, в невыгодное положение инвестора ставит норма указанного Закона Украины, освобождающая строительные компании от штрафных санкций и возврата долга за просрочку денежного обязательства.

Законопроектом N4426 предлагается восстановить право инвесторов возвращать вложенные в строительство средства на условиях, определенных Законом "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью".

Минрегионстрой хочет, чтобы продавали только готовое жильё и по реальным ценам!

Продавать квартиры на первичном рынке только после ввода домов в эксплуатацию и снижать рентабельность - таковы последние месседжи Минрегионстроя.

По словам заместителя министра регионального развития и строительства Украины Дмитрия Исаенко, на сегодня министерство разрабатывает новый законопроект, который предусматривает механизм реализации жилья на первичном рынке после ввода домов в эксплуатацию, сообщает УНИАН.

"Будем разрабатывать новую стратегию жилищного строительства. И думаю, что используя опыт других стран, будем переходить на систему продажи жилья после ввода в эксплуатацию. Потому что никакие кредитно-финансовые механизмы, никакие ФОНы и ФФСы не спасают потребителя от рисков", - считает замминистра.

По его мнению, необходимо давать возможность застройщикам закончить объект за собственные или кредитные средства, а потом продавать жилье.

Как сообщили "Салону" в ассоциации "Строительный альянс Донбасса", еще в октябре прошлого года именно эта ассоциация выступила с инициативой снять с продажи недостроенное жилье и продавать только готовые квартиры после ввода домов в эксплуатацию.

"Что мы с тех пор и делаем - единственными в Донецке", - уточнили в пресс-службе ассоциации. Это дает возможность не накапливать негатив и не отвлекаться на разборки со справедливо возмущенными покупателями, которые заплатили деньги, но неизвестно когда смогут жить в своих квартирах, считают в "САДе".

Министерство регионального развития и строительства Украины прогнозирует, что в июле-августе этого года произойдет увеличение предложения жилья на первичном рынке. "Где-то к июлю-августу месяцу производитель с потребителем начнут двигаться друг к другу. Однозначно, я думаю, рынок будет идти в том направлении, что продавать надо готовое жилье", - добавил г-н Исаенко.

При этом сегодня в основном предлагают купить квартиры на тех стройках, которые остановились. "А сегодня народ понимает, что лучше всего покупать готовое жилье. Поэтому надо изыскать ресурсы, чтобы достроить жилье и ввести его в эксплуатацию и потом безрисково его продавать. Но продавать не по сверхценам, а по ценам, которые может переварить рынок", - уточнил замминистра. В то же время он считает, что сильного падения стоимости жилья ожидать не стоит.

Исаенко отметил, что если в прошлом году в Украине удалось выйти на показатели 2007 года по вводу жилья в эксплуатацию (с ростом 2,5%) за счет позапрошлогодних инвестиций, то что будет в этом году, "страшно себе представить".

"Причем все нормативные акты мы сделали. То есть мы сделали инструмент, который позволяет строителям куда-то двигаться. Но еще существует такая ситуация, когда строители, может быть, где-то не снизили цены на свою продукцию. Может быть, кто-то ожидает, когда рынок сдвинется с мертвой точки.

Тогда люди поймут, что необходимо понижаться, необходимо выходить на реальный европейский уровень прибыли в 10-15%, снижать стоимость. Если построил за 5 тыс. грн., за 6 тыс. грн. продавай", - сказал замминистра.

При этом нужно, "чтобы строитель понял, что сверхприбыли закончились", подчеркнул Исаенко.

Что касается ценовой ситуации на донецком рынке новостроек, то местные застройщики уверяют, что ценовое дно было отмечено примерно в апреле и составляло 7500-8000 грн. за кв. м. Но уже сегодня на повышающемся спросе растут и цены.

В ближайшей перспективе, по прогнозам экспертов, стоимость одного квадрата может возрасти до 9-10 тыс. грн. Риелторы также считают, что спрос на новые квартиры имеет более позитивную динамику, чем на жилье б/у, особенно если рассматривать недвижимость как объект долгосрочного инвестирования

Владимир Яцуба: <<Желание банков заработать на кризисе тормозит выход из него>>

В обвале стройотрасли виновато государство, не оказавшее своевременной поддержки, банки, до сих пор зарабатывающие на кризисе, и конечно же сами строители, необосновано «надувшие» цены на жилье.

Об этом в интервью бизнес-порталу UGMK.INFO рассказал народный депутат, глава подкомитета ВР по вопросам строительства и архитектуры Владимир Яцуба.

- Кабмин обещал строителям 3 млрд. грн., сейчас уже речь идет всего об 1 млрд. грн. Помогут ли эти средства изменить положение дел в отрасли?

- Они помогут строительной отрасли, как мертвому припарки. По данным Минрегионстроя, для достройки замороженных объектов необходимо, более 64 млрд. грн. А этот миллиард – как его поделить на 400 недостроенных объектов?

Поделить в нашей стране такие деньги на какие-то компании – это чистая коррупция. Обязательно будут учтены политические, выборные, личные и другие особенности. Но строители справедливо полагают, что и эта сумма – лучше, чем ничего.

- Спад, а, по сути, крах всей строительной отрасли в Украине, можно было остановить?

- Да, если сделать это в 2008 г. Тогда на международном рынке еще можно было занять деньги. И они были и у правительства. Если бы начали помогать строителям уже тогда, это могло бы плавно уменьшить объемы, но все-таки сохранить циркуляцию денег в строительстве.

Но тогда правительство было уверено, что кризис миновал Украину. Правда, уже через полгода обвалилось все.

- А на украинские банки правительство может повлиять?

- Да. Именно их желание заработать на кризисе и тормозит, в основном, выход из него. Сейчас зарплаты у банкиров и прибыль финучреждений больше, чем были у них до кризиса.

- Сейчас многие говорят, что у кризиса есть и позитив.

- Согласен. В Украине 94 тысячи строительных организаций, большинство из которых зарабатывали на продаже и перекупке построенного другими жилья.

Эти фирмы уйдут с рынка. Кроме того, упадет перегретый рынок жилья. И спад недвижимости в цене – второй позитив.

Третий – это то, что выживут на рынке только ответственные и профессиональные фирмы. Как, кстати, и инвесторы. Мы ведь понимаем, что в «Элиту-центр» деньги несли в основном те, кто хотел тоже заработать.

Еще одна положительная черта кризиса, которая позволяет войти в новый период подъема с новым качеством строительной политики - это то, что строители должны будут переориентироваться на жилье эконом-класса.

Теперь уже они не смогут предлагать покупателям только большие по метражу квартиры. Ведь уже сегодня ясно, что первым от кризиса пострадал сегмент элитного жилья.

В то время, как самые ходовые квартиры - одно- и двухкомнатные. И те из них, кто за это первым возьмется и предложит дешевое жилье, смогут неплохо заработать. Сейчас уже строители начинают возвращаться к тому, что покупателю жилья должен быть бесплатно выделен участок земли, а дом должен стоить $22-50 тыс., как это происходит в Восточной Европе.

Это – сборный, каркасный дом, со специальными наполнителями, теплоизоляционными материалами. Дешевое жилье, которое может себе позволить обычная семья, взяв кредит. А его рано или поздно можно будет взять.

Еще один позитив остановки строительства – к его уровню подтянется законодательная база. Раньше Верховная Рада и Минрегионстрой просто не успевали приблизить свои документы, те же домостроительные нормы к реальности.

А дальше уже притертый маховик украинского строительства медленно, но снова начнет раскручиваться. Но уже с других стартовых позиций.

- Когда это может произойти?

- Я думаю, полтора-два года. Сейчас строители хотят увидеть реальную цену жилья на рынке и думают, что делать. Через месяц или полгода цена на стройматериалы упадет еще больше. Поэтому многие строители предпочитают просто выждать какое-то время.

- Вы говорите о бесплатной передаче земли. Но ведь в городах вся земля продана.

- У нас море брошенных малых городов и земель! Взять те же райцентры. И кредит не должен быть выше 10% в год. Конечно же, молодые семьи охотно пойдут на приобретение такого жилья. У них сегодня просто нет другого варианта, потому что купить сегодня квартиру в Киеве они не могут.

- У нас строителями себя называют и те, кто имеет одну только земельную площадку.

- Да, получил землю, набрал прорабов, и уже строитель. Я думаю, что, раз уж такая пауза в связи с кризисом возникла, Минрегионстрою необходимо разобраться с тем, что такое, собственно, строительная организация. Кто у нас может строить? Ведь впереди в Украине – массовое строительство высотных домов. А это – не шутка.

- Так что сейчас надо для того, чтобы оживить строительство?

- Провести амнистию капитала. Международная помощь, которую просит и не получает Украина – это крохи по сравнению с тем, что есть у самих украинцев.

По разным оценкам, это $60-80 млрд. Вот сейчас бы, во время кризиса провести амнистию капитала и пообещать, что при уплате налогов впоследствии никто не станет разбираться, откуда у тебя эти деньги.

И пусть бы кричали об этом, что это нельзя делать, все, кто хочет. Но реальные деньги в экономику Украины удалось бы таким образом привлечь. И немалые.

У застройщиков покупать жилье отказываются

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

Динамика «катастрофы с продажами» на первичном рынке недвижимости в Украине очень интересна.

После того как в Украине на рынке недвижимости прекратилась «гонка цен» резко уменьшилось число желающих инвестировать в недостроенное жилье, пишет Budmanews.

Снижение количества инвесторов застройщики начали отмечать еще в начале 2008 г. – но это было еще полбеды. Затем банки прекратили выдачу ипотечных кредитов – и у застройщиков «исчезли» покупатели жилья в новостройках за заемные средства.

Наконец с началом кризиса квартиры в недостроенных домах перестали покупать вообще – особенно после того, как стройки по всей стране начали замораживаться.

Затем начался обвал цен на вторичном рынке – и на новостройки потенциальные покупатели вообще престали обращать внимание несмотря на рекламу.

Сейчас в среднем, если оценивать не предложения продавцов, а анализировать результаты реальных сделок, квадратный метр жилья в Киеве стоит не более $1500. Это что касается вторичного рынка.

Минимальные же цены сделок давно опустились ниже показателя $1000 за 1 кв. м. Статистическая информация по первичному рынку возможна же только по ценам предложения, что не отображает реальной картины.

Сложная ситуация заставляет застройщиков идти на значительные уступки, потенциальных покупателей заманивают скидками до 20% первоначальной стоимости квартиры, продажей в рассрочку. Но ни снижение цены, ни льготные условия покупки не способствуют притоку инвесторов на первичный рынок киевской недвижимости.

Покупатели не доверяют застройщикам и боятся потерять деньги. Эксперты прогнозируют, что рынок первичной недвижимости будет падать и дальше – на 50% в 2009 г. и к началу 2010 г. будет ниже себестоимости строительства, что приведет к окончательной «заморозке» строек с готовностью ниже 85-90% на долгие годы.

Уже сегодня, хотя средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева упала до $1000, но даже по таким ценам фиксируются единичные сделки, так как практически исчез спрос как на недостроенное жилье, так и на достроенное, но не сданное в эксплуатацию.

Потенциальные покупатели не верят, что застройщики смогут выполнить свои обязательства и сдать в эксплуатацию даже уже построенный дом. Те, кому удалось скопить деньги на покупку жилья, предпочитают купить недорогую квартиру на вторичном рынке.

В результате 95% строек в Киеве фактически заморожены. А финансовая помощь от государства, которое обещало выделить 3 млрд. грн. на объекты незавершенного жилищного строительства со степенью готовности свыше 70%, в условиях дефицита бюджета оценивается как малореальная.

У застройщиков почти не осталось шансов продать недостроенные квартиры

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

КИЕВ, 14 апр - SV Development. За каждую неделю марта и начала апреля 2009 г. цена продажи 1-3-комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снижалась на 5%.

Сейчас в среднем, если оценивать не предложения продавцов, а анализировать результаты реальных сделок, квадратный метр жилья в Киеве стоит не более $1500. Минимальные же цены сделок давно опустились ниже показателя $1000 за 1 кв. м.

Статистическая информация по первичному рынку возможна же только по ценам предложения, что не отображает реальной картины, пишет Budmanews.

Только после возобновления работы первичного рынка и осуществления на нем достаточного количества сделок появятся основания для объективного анализа – но, по мнению экспертов, цены первичного рынка в любом случае будут на 20-30% дешевле, чем вторичного.

Хотя реальная средняя стоимость квадратного метра в новостройках Киева упала до $1000, но даже по таким ценам фиксируются единичные сделки, так как практически исчез спрос как на недостроенное жилье, так и на достроенное, но не сданное в эксплуатацию.

Потенциальные покупатели не верят, что застройщики смогут выполнить свои обязательства и сдать в эксплуатацию даже уже построенный дом. Те, кому удалось скопить деньги на покупку жилья, предпочитают купить недорогую квартиру на вторичном рынке.

В результате 95% строек в Киеве фактически заморожены. А финансовая помощь от государства, которое обещало выделить 3 млрд. грн. на объекты незавершенного жилищного строительства со степенью готовности свыше 70%, в условиях дефицита бюджета оценивается как малореальная.

Сложная ситуация заставляет застройщиков идти на значительные уступки, потенциальных покупателей заманивают скидками до 20% первоначальной стоимости квартиры, продажей в рассрочку.

Но ни снижение цены, ни льготные условия покупки не способствуют притоку инвесторов на первичный рынок киевской недвижимости.

Покупатели не доверяют застройщикам и боятся потерять деньги. Эксперты прогнозируют, что рынок первичной недвижимости будет падать и дальше – на 50% в 2009 г. и к началу 2010 г. будет ниже себестоимости строительства, что приведет к окончательной «заморозке» строек с готовностью ниже 85-90% на долгие годы.

При этом как риэлторы, так и застройщики прекрасно понимают, что если «не завлечь» население на рынок недвижимости – катастрофа неминуема. В таком случае квартиру в Киеве можно будет, как и в далеком 1998 г., купить за $5-6 тыс., а для застройщиков это означает полное разорение.

И несмотря на то, что большинство квартир на вторичном рынке продается с дисконтом в 20-40% от цены предложения, по мнению риэлторов, отсутствие сделок не означает отсутствия денег у потенциальных покупателей.

Только в феврале 2009 г. украинцы сняли с депозитов 19 млрд. грн. – этого достаточно, чтобы выкупить все жилье, построенное с октября 2008 по март 2009-го.

Но приобретать квартиры счастливые обладатели спасенной из банков наличности не спешат. И реклама риэлторов, и их «аналитические выкладки» относительно того, что нужно покупать жилье, так как оно неизбежно подорожает, делу не помогают.

Реально средства населения могут быть вброшены на рынок недвижимости, когда за них можно будет приобрести квартиру без привлечения заемных средств. Между тем заработки в столице падают, и даже подешевевшая квартира для многих является роскошью.

К примеру, если в докризисный период цена новой однокомнатной, расположенной в спальном районе столицы, составляла $100 тыс., то сейчас, даже если она будет стоить около $10 тыс., для ее приобретения «среднестатистическому» киевлянину, зарабатывающему примерно $600 в месяц, нужно реально «копить деньги» для ее приобретения около 8 лет, так как прожить в столице на сумму ниже $500 в месяц проблематично.

Модульные дачные домики – преимущества и недостатки.

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

24.12.2008

Модульные дачные домики всегда пользовались большой популярностью. Их основное преимущество – быстрота и простота сборки. Основу такого домика составляет каркас, который изготавливается из деревянных брусьев. Возвести «скелет» здания можно в короткие сроки.

«Наращивание» на него панелей, при определенной сноровке, тоже не требует больших временных затрат. Бригада опытных мастеров возведет такое сооружение примерно за один месяц, информирует "Недвижимость на Этаже".

Раньше модульные дачные домики обладали существенным недостатком – они имели малую прочность и плохую теплоизоляцию. Панели изготавливались из фанеры, а в качестве утеплителя использовалась вата или подручные материалы. Порой, такой дом на садовом участке не был предназначен для ночевки – через плохо заделанные стыки панелей тепло уходило очень быстро. О пожарной безопасности не могло быть и речи – подобные дома «горят, как спички».

Современные модульные дачные домики, изготовленные с применением новых материалов, лишены этих недостатков. Внешняя поверхность обшивается специально обработанными металлическими панелями, которые хорошо сопротивляются воздействию влажности и высоких температур. Внутренняя отделка может быть разнообразной, и, часто, компании-изготовители решают этот вопрос в индивидуальном порядке.

Большую популярность в качестве отделочных панелей приобрели так называемые «сэндвич-панели», очень удобных в монтаже. Современные утеплители, применяемые при постройке модульных дачных домиков, позволяют хорошо сохранять тепло. Теперь нет необходимости постоянно топить печку или подолгу оставлять включенным отопительные приборы. Домики из «сэндвич-панелей» пригодны для проживания и летом, и зимой.

Еще одно преимущество модульных зданий, которым обладают также и строительные бытовки – не требуется специально подготавливать участок под их установку. Достаточно наличия небольшой «прокладки» из бетонных блоков или кирпича, чтобы днище здания не касалось земли. Эта «прокладка» поможет поставить домик параллельно земной поверхности, если площадка не выровнена.

Строительные бытовки и вагончики часто применяют в качестве домиков для загородных участков. Для временного проживания, они, конечно, годятся, но вот жить в них больше двух недель – затруднительно. Поэтому, лучше не использовать вагончики, а приобрести полноценный модульный дачный дом, который отличается компактностью, и, вместе с тем, просторен и вместителен.

Рынок жилой недвижимости: достроились до кризиса…

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

Однозначно можно сказать, что к такому повороту событий не был готов никто – ни застройщики, ни подрядчики и производители строительных материалов, ни агенты по продаже, ни покупатели, пишет Канзас.

Удорожание долгосрочных кредитов и ужесточение условий их выдачи девелоперам, существенные изменения порядка ипотечного кредитования, а также многочисленные ограничения на выдачу кредитов, установленные Нацбанком, привели к тому, что игроки рынка жилой недвижимости, основными источниками финансирования для которых служат кредиты и средства частных инвесторов, в одночасье лишились средств для дальнейшего строительства своих объектов.

Объемы продаж квартир в строящихся объектах Киева и региона за последние несколько месяцев снизились в разы. Застройщики всеми силами пытаются избежать падения цен, влекущего, соответственно, снижение уровня доходности, поэтому замораживают и приостанавливают реализацию проектов.

Согласно заявлениям специалистов, сегодня покупатели жилья, располагающие достаточными финансовыми средствами, готовы вкладывать деньги исключительно в безрисковые проекты, то есть те, которые либо уже сданы в эксплуатацию, либо практически завершены. Проекты, завершенные менее чем на 50%, рискуют быть замороженными, поскольку в данный момент очень сложно привлечь покупателя на такой стадии строительства, а у застройщика может не хватить средств для продолжения строительных работ.

Как результат кризисных явлений на рынке жилой недвижимости, объем квадратных метров, введенных в эксплуатацию в 2008 году, не будет соответствовать запланированному. По мнению игроков рынка, в Киеве из заявленных 1 500 000 м2 в лучшем случае будет сдана половина. Напомним, что, по данным Госкомстата, в 2007 году в столице было введено в эксплуатацию 1400 000 м2 жилья, а за первое полугодие 2008 года – 595 500 м2.

Сложности с реализацией площадей в объектах жилой недвижимости особенно ощутимы в сегменте эконом-класса. Так, Вера Пичугина, руководитель департамента маркетинга и продаж компании «Планета-Буд», отмечает: «Темпы продаж в строящихся объектах компании гораздо ниже запланированных. Ввиду того, что банки ограничили ипотечное кредитование, продажи в жилом комплексе «Планета» в г. Бровары на сегодняшний день временно приостановлены».

По заявлениям некоторых игроков рынка, спрос на недвижимость бизнес и премиум-класса пока остается достаточно устойчивым, поскольку зачастую не предполагает привлечения ипотечных средств. «В силу того, что компания «Т. М. М. » реализует жилую недвижимость преимущественно бизнес и премиум-класса, в сентябре текущего года объем ее продаж в натуральном выражении (м2) у компании «Т. М. М. » увеличился на 8% по сравнению со средним показателем компании за восемь месяцев текущего года», – заявляет Николай Толмачев, генеральный ректор компании "Т.М.М."

При этом Вера Пичугина отмечает: «На сегодняшний день некоторые потенциальные покупатели квартир в «ДИАМАНТЕ», клубном доме закрытого типа, расположенном на бульваре Т. Шевченко в Киеве, где строительные работы выполнены на 95%, избрали выжидательную позицию, однако квартиры бронируют».

Необходимо отметить, что сокращение объемов продаж жилья наблюдается также в европейских странах, и в частности в соседней Польше. По данным аналитиков компании TriGranit Development Polska Sp. zo.o., там соответствующие показатели за текущий год уменьшились приблизительно на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2007 года.

Стратегии компаний

Игроки рынка жилой недвижимости вынуждены корректировать стратегию своего развития. Прежде всего, большинство компаний пересмотрело портфель проектов. «Т. М. М. » в первую очередь уделяет внимание реализации своих текущих проектов. Перспективные инновационные проекты, имеющие длительный срок окупаемости или реализации, сегодня временно приостановлены», – отмечает Николай Толмачев. Кроме того, застройщики вынуждены искать дополнительные источники финансирования, корректировать статьи расходов с целью минимизации убытков и искать помощи у государства.

Невзирая на информацию из открытых источников, согласно которой количество киевских объектов, где прекращены строительные работы, составляет 20% (в некоторых источниках эта цифра достигает и 50%), большинство застройщиков отказываются предоставлять официальные данные о текущем состоянии дел своих компаний и динамике продаж.

Лишь единицы официально объявили о заморозке строительства. Во многих случаях застройщики заявляют, что их компания либо успела получить необходимый для строительства объектов объем денежных средств до начала кризиса, либо использует альтернативные источники финансирования, либо предвидела ситуацию и произвела внутреннюю реструкту­ризацию либо другие систематизирующие шаги, которые должны свести влияние кризиса к минимуму.

Единственной компанией, официально объявившей о замораживании строительства своего проекта, многофункционального комплекса Mirax Plaza, расположенного по ул. Глубочицкой в Киеве, стала MIRAX Group.

По информации из неофициальных источников, ОАО «Киевреконструкция» остановило строительство трех проектов компании (ЖК «Три богатыря» по ул. Борщаговской, 182-в; ЖК ASTONPARK по ул. Соломенской, 17-а и жилого дома, расположенного по ул. Верховинной, 39-41), а решением Хозяйственного суда Киева №50/369 от 17.10.08 года было открыто дело о банкротстве компании.

Также по неофициальным данным, компания GDF Недвижимость, часть международной группы компаний GROUP DF, принадлежащей украинскому бизнесмену Дмитрию Фирташу, из-за трудностей с привлечением финансовых ресурсов приостанавливает реализацию комплекса «Золотой пляж» на Оболони, проектом которого предусматривалось строительство 2,5 миллиона м2 жилья и 550 000 м2 коммерческой недвижимости.

Помимо MIRAX Group, другие крупнейшие российские компании-застройщики, заявившие о своем выходе на рынок либо открывшие представительства в Украине, также вносят корректировки в свои планы. Так, «ПИК-Украина» пересмотрела стратегию своего развития, приняв решение развивать проекты с небольшим объемом первоначальных инвестиций и отказавшись от развития крупномасштабных. Согласно заявлению Владимира Фесенко, генерального директора «ПИК-Украина», компания также отказалась от региональных проектов и намерена пока сосредоточить свои действия на Киеве и Киевской области.

В частности, ПИК-Украина» пока не намерена развивать собственную производственую базу. Российская компания «Интеко» приняла решение об остановке проекта строительства микрорайона «Московский» в Деснянском районе Киева (196 800 м2 жилья на 10 гектарах). Причиной пересмотра стратегии, о словам Елены Батуриной, президента ЗАО «Интеко», является уменьшение доходности жилых проектов в Украине. Компания будет концентрироваться на российских, в частности московских, проектах.

Компании, чьи проекты находятся на начальной стадии девелопмента, не столь остро ощущают на себе влияние финансового кризиса. Так, российская Fl Development, одним из учредителей которой является группа Льва Левава Africa Israel Investments Group для реализации девелоперских проектов в России и СНГ, не намерена корректировать свои планы развития в Украине. Компания является собственником земельных участков общей площадью 133,74 га, расположенных рядом с международным аэропортом Борисполь. На этих участках планируется строительство крупного многофункционального комплекса, в состав которого войдут жилые и торговые площади, офисный центр и паркинг.

На сегодняшний день компания работает над приобретением и консолидацией дополнительных земельных участков с целью увеличения общей площади до 400 гектаров. По словам Натальи Ивановой, директора департамента по связям с общественностью AFI Development, «финансовый кризис, оказавший огромное влияние на компании, осуществляющие строительство и реализацию жилых площадей, в меньшей мере затронул нашу компанию, поскольку в процессе реализации нашего проекта в Борисполе мы находимся на этапе разработки концепции: анализа спроса, маркетингового исследования рынка Украины, не требующих больших финансовых затрат». По неофициальным данным, компании принадлежит 70% в указанном выше проекте. Что касается дальнейших планов AFI Development, то на данный момент она не планирует вступать в новые украинские проекты.

Финансирование

Оказавшись без банковских заемных средств и средств частных инвесторов, непосредственных покупателей квартир, застройщики вынуждены искать альтернативные источники финансирования.

Некоторые компании финансируют дальнейшее строительство за счет собственных средств. Например, «Т. М. М. », рассматривает внутренний капитал компании как один из основных источников финансирования на данный момент. Аналогично поступает и компания «Планета-Буд», отказавшаяся от развития новых жилых проектов. «Темпы продаж в строящихся объектах существенно снизились, ввиду чего строительство ведется исключительно собственными средствами. Новые проекты, уже готовые к строительству, мы пока не начинаем», – отмечает Вера Пичугина.

Компания Seven Hills заявляет, что не испытывает проблем с финансированием, поскольку осуществляет строительство своего проекта ЖК Park Avenue за счет собственных средств. «Еще задолго до наступления кризиса компанией были выработаны четкие алгоритмы работы, чтобы обезопасить себя и своих клиентов. Можно сказать, что мы сегодня вне кризиса, и что привлекаемые нами собственные средства на завершение строительства жилищного комплекса Park Avenue позволяют нам наблюдать за кризисом со стороны», – утверждает Наталья Дивеева, финансовый директор Seven Hills.

«В меньшей мере от кризиса пострадали те компании, чьи проекты «остались на бумаге», а также те, которым удалось привлечь кредитный капитал для финансирования строительства всего проекта, – утверждает Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании «Киев Житло-Инвест». – Таким образом, строительство этих проектов будет вестись исключительно за счет заемных средств, а объект будет готов к продаже через полтора-два года, к тому моменту, когда ситуация на рынке стабилизируется».

Рассматриваются и другие источники финансирования, альтернативные банковским займам и собственным средствам. «Для реализации ключевых девелоперских проектов, где мы имеем всю необходимую разрешительную документацию и можем приступить к строительству, привлекаются партнеры, которые готовы финансировать весь объем работ. Существуют также механизмы привлечения частных инвесторов с участием их в прибыли проекта на равных с крупным инвестором условиях. Эти проекты могут быть реализованы быстро и с максимальным эффектом, – комментирует Николай Толмачев. – Привлекательным источником инвестиций дня компании «Т. М. М. » являются также облигационные займы, особенно полученные на внешних рынках».

Цены, доходность

Застройщики в один голос утверждают, что возможные изменения цен на жилую недвижимость напрямую зависят от рентабельности жилых проектов. Так, по данным аналитиков рынка, до кризиса доходность объектов жилой недвижимости составляла 40% для эконом-класса, 80% – для бизнес-класса, а для премиум-класса в некоторых случаях достигала 200-300%. На сегодняшний день специалисты не берутся прогнозировать, насколько изменится рентабельность жилых проектов в том или ином классе, однако вполне возможно, что застройщики уже не вернутся на докризисный уровень рентабельности.

Специалисты рынка недвижимости неоднозначны в прогнозах касательно уровня изменения цен на жилую недвижимость, и только в одном их прогнозы совпадают: снижение цен наблюдается на рынке жилой недвижимости уже сейчас, причем как в столице, так и во всех регионах Украины.

По мнению Владимира Германова, цены на жилье эконом-класса не будут подвержены значительной корректировке: «Учитывая, что рентабельность эконом-жилья достаточно низкая, в пределах 40%, изменение стоимости жилья возможно в пределах 5-10% в сторону уменьшения – не более, поскольку в противном случае непрекращающийся рост цен на стройматериалы и энергоресурсы сделает строительство таких объектов нерентабельным. Говоря о сегменте бизнес-класса, игрок рынка сходятся во мнениях, что цены могут снизиться на 20-25% за год, однако не стоит ожидать резкого падения на уровне до 5% в месяц».

Комментирует Артур Огаджанян. руководитель оценочной практики, партнер, департамент корпоративных финансов ООО «Делойт и Туш»: «Даже в условиях стагнации экономики и застоя на рынке коммерческой недвижимости жилье остается объектом купли-продажи, хотя, разумеется, количество сделок сокращается. Поэтому кризис не может не повлиять на цены всех категорий этой недвижимости, возможно, за исключением, только элитного, очень дорогого». При этом Николай Толмачев считает, что цены на жилые объекты премиум-класса могут даже увеличиться, учитывая ограниченность объемов ввода их в эксплуатацию и, соответственно, недостаточного предложения на рынке.

По мнению Николая Толмачева, коррекция цен в новостройках возможна также и вследствие изменения класса недвижимости в сторону понижения с учетом не только месторасположения, но и используемых строительных материалов.

Комментарии специалистов касательно возможных изменений стоимости жилья в различных классах довольно сложно привести к единому знаменателю, поскольку зачастую классность проекта, заявленная девелопером, не соответствует действительности и в большинстве случаев не привязана к себестоимости строительства. При этом существующая в Украине классификация жилья достаточно сложная в использовании и в большинстве случаев не принимается во внимание при отнесении объекта к той или иной категории. Ни для кого не секрет, что при строительстве жилья, заявляемого как бизнес- и премиум-класс, зачастую применяются не самые дорогие инженерные системы, экологически чистые материалы практически не используются, а качество строительных работ оставляет желать лучшего, да и требования к месторасположению объектов часто не учитываются.

В качестве альтернативы снижению цен застройщики предлагают покупателям программы лояльности, начиная скидками при 100-процентной оплате квартиры и заканчивая подарочными сертификатами. В частности, «Т. М. М. » уделяет большое внимание разработке и реализации клиентоориентированных программ. «Клиенты, по достоинству оценившие такой подход, в дальнейшем становятся лучшими продавцами нашей недвижимости – советуют приобрести квартиру в наших домах своим родственникам, друзьям, коллегам, – утверждает Николай Толмачев. – Нам понадобилось 15 лет, чтобы реализовать принципы своей деятельности, поэтому мы уверены, что в дальнейшем забота о клиенте останется главным ин­струментом продвижения и продажи нашего товара».

Ситуация на рынке коттеджей

Очевидно, что кризис, оказавший влияние на рынок жилой недвижимости, негативно повлиял и на рынок коттеджного строительства как его составляющей. Падение спроса на загородное жилье вызвано теми же причинами, что и кризис жилой недвижимости в Киеве.

Ранее спрос на загородное жилье увеличивался по мере роста доходов населения, изменения психологии восприятии жилья за городом, уже давно принятого на Западе. Загородное жилье рассматривалось как разумная альтернатива городскому, поскольку стоимость дома зачастую сопоставима со стоимостью трехкомнатной квартиры. Усиление конкуренции среди девелоперов на рынке коттеджных городков и значительное падение спроса вследствие кризисных явлений заставило многие девелоперские компании продавать или замораживать объекты загородного жилья.

Если ранее эксперты прогнозировали, что уровень продаж в 2008 году достигнет 2200 домовладений, то на сегодняшний день очевидно, что до конца текущего года будет продано не более 1600 домов в разных городках. В дальнейшем, ввиду снижения покупательского спроса, эксперты рынка прогнозируют активные прода­жи только в поселках с удачной концепцией элитного класса.

В то же время компаниям, которые ориентируются на менее состоятельных клиентов, довольно сложно будет пережить кризис. Эксперты видят в таком «отсеивании» положительные моменты, так как рынок постепенно насыщается качественными проектами, что способствует повышению конкуренции и, следовательно, улучшению предложения. Например, эксперты компании DeVision, реализующей проект коттеджного городка ZaSpaGolf, указывают на позитивные последствия кризиса на коттеджном рынке, которые проявятся в таких показателях, как уход с рынка непрофессионалов, образование отложенного спроса, который может быть реализован по окончании периода нестабильности, оптимизация ценообразования в уже построенных поселках, улучшение качества предложения и предоставляемых услуг ввиду растущей конкуренции.

В период кризиса некоторые компании предпочитают продавать свои проекты. Так, «ТИКО-Констракшен» выставила на продажу проект коттеджного городка в с. Гнидын (Бориспольский район) по причине недостатка средств для его реализации. Девелоперская компания «XXI Век» продает сразу несколько подобных проектов, a Global Solutions еще летом продала свой проект в поселке Вита-Почтовая. Девелоперская компания KDD Group временно приостановила реализацию коттеджного комплекса «Зазимье» в Броварском районе.

Просить ли помощи у государства?

Застройщики, работающие в сфере жилой недвижимости, которые привыкли получать высокую прибыль, в условиях кризиса всеми силами стараются не допустить падения доходности своего бизнеса и вместо снижения цен на квартиры пытаются получить помощь у государства. Так, УБА (Українська Будiвельна Асоцiацiя) предложила премьер-министру Украины целый ряд мероприятий для стабилизации строительной отрасли, предусматривающих следующие действия:

• возобновление ипотечных программ с ограничением процентной ставки для покупки первичного жилья эконом-класса на уровне не более 14% (возможно, за счет государ­ственных дотаций или через государственные банки);
• создание условий для снижения себестоимости строительства (за счет регулирования цен на стройматериалы, а также ставки рентабельности застройщика);
• установление годичного моратория на поднятие процентов по действующим кредитами физических лиц на покупку жилья и на отчуждение квартир у физических лиц, которые взяли кредит под первичное жилье и в результате потери работы или по другим причинам не в состоянии выплачивать проценты по ипотечным кредитам;
• возобновление кредитования для строительных компаний;
• рассмотрение возможностей отсрочки выплат строительными компаниями процентов по существующим кредитам;
• осуществление отчислений (на развитие города, паевое участие, и т. д.) строительными компаниями уже после введения объекта в эксплуатацию;
• создание условий для завершения реализации объектов, которые уже построены более чем на 40%, посредством государственного кредитования или долевого участия госу­дарства в строительстве;
• участие украинских застройщиков в государственных тендерах, а при выигрыше тендера иностранной компанией – выполнение 90% субподрядных работ украинскими орга­низациями;
• упрощение системы получения разрешительной документации;
• установление криминальной ответственности чиновников за несвоевременную выдачу разрешительной документации на строительство.

Пока пакет законопроектов, призванных поддержать строительную отрасль, находится на этапе разработки.

Не удивительно, что до наступления кризиса, когда доходность в некоторых жилых проектах могла достигать сотни процентов, застройщики в меньшей мере обращали внимание на объемы дополнительных затрат и отчислений при строительстве жилых объектов и вовсе не собирались просить государство о поддержке покупателей квартир в своих объектах и о снижении процент ной ставки для них.

Выводы и прогнозы

Сегодня трудно делать какие-либо прогнозы, но, анализируя влияние мирового финансового кризиса на рынок жилой недвижимости Украины, эксперты заявляют, что на рынке останутся крупные строительные компании, которые в течение многих лет работы смогли заслужить лояльность клиентов, наладить доверительные отношения с банками и инвесторами, а также подтвердить свою надежность в сроках реализации и качестве жилья.

Что касается изменения цен на жилье в среднесрочной перспективе, есть основания полагать, что сокращение объемов строительства и, как результат, дефицит жилья могут привести к их росту. Артур Огаджанян утверждает, что в ближайшие годы спрос на жильё в столице не только не упадет, но и увеличится «в силу того, что отрицательная динамика численности населения в стране не затрагивает Киев. Наоборот, официальная статистика свидетельствует о росте, пусть незначительном, количества жителей столицы.

Поэтому, несмотря на продолжающееся падение цен на объекты жилой недвижимости в среднесрочной перспективе, при условии улучшения экономической ситуации и повышения платежеспособного спроса, цены на жилую недвижимость снова вырастут».

Однозначно можно утверждать, что главным преобразующим фактором для украинского рынка жилой недвижимости станет более тщательный подход покупателей к выбору жилья. Что приведет к усилению конкуренции между девелоперами. И вполне вероятно, что в будущем покупатель уже не будет готов платить огромные деньги за жилье низкого качества.

Чтобы соответствовать запросам потребителей, застройщики будут вынуждены более профессионально подходить к разработке новых жилых проектов и повышать их качество.

Однако качественное улучшение жилья, в свою очередь, требует больших затрат на строительство, разработку новых технологий и ноу-хау, а также приобретение более качественных и дорогих материалов. На этом этапе возникнет конфликт интересов застройщиков, стремящихся улучшить максимальную выгоду при минимальных затратах, и покупателей, не желающих покупать некачественное жилье по высоким ценам, и, а всего, именно застройщикам прийдётся идти на уступки, снижая уровень доходности своих проектов.

Рынок жилья, в течение долгих лет, приносивший высокую прибыль застройщикам и демонстрировавший постоянный рост цен, неожиданно для всех его контрагентов буквально за считанные месяцы «просел» под воздействием внешнего фактора – мирового финансового кризиса.