Какие налоги требуют при отчуждении квартир

Несмотря на кризисные явления в области торговли недвижимостью, ожидается некоторое оживление в секторе торговли недвижимым имуществом, которое имеет небольшую площадь и стоимость. Сразу возникает вопрос: «Каким образом можно сэкономить на сделках по отчуждению таких квартир?»

100m2 советует рассматривать этот вопрос в контексте уплаты следующих платежей:

• налога с доходов физических лиц;
• сбора на общеобязательное социальное страхование;
• государственной пошлины.

1. Уплата налога с доходов физических лиц

В этом контексте важнейшим является вопрос о родственных отношениях между лицами, отчуждающими квартиру.

Согласно Закону «О налоге с доходов физических лиц», членами семьи физического лица первой степени родства считаются его родители и родители ее мужа или жены, его муж или жена, дети как такого физического лица, так и его мужа или жены, в том числе усыновленные ими дети.

Другие члены семьи физического лица считаются такими, которые имеют вторую степень родства.

Также по этому закону доход, полученный плательщиком налога от продажи не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры или части квартиры не облагается налогом, если общая площадь такого жилого дома, квартиры или части квартиры, комнаты, садового дома не превышает 100 квадратных метров.

При процедуре дарения налогообложение происходит следующим образом:

В соответствии с вышеуказанным законом имущество, подаренное налогоплательщику, облагается налогами по правилам, установленным этим законом для налогообложения наследства.

Объекты наследства облагаются налогом при получении наследства наследниками, которые являются членами семьи наследодателя первой степени родства, - по нулевой ставке налога к любому объекту наследия. Относительно других граждан Украины установлена ставка налога в размере 5% от объекта налогообложения, то есть суммы договора дарения.

Таким образом, доход, полученный плательщиком налога от продажи квартиры, в данном случае не облагается налогом, а при дарении - налогом по нулевой ставке, если дарение происходит между членами семьи первой степени родства, и по ставке 5% от объекта налогообложения, если дарение происходит между гражданами Украины, не связанными такими родственными отношениями.

2. Уплата сбора на обязательное государственное пенсионное страхование

По Закону «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» плательщиками сбора на обязательное государственное пенсионное страхование являются физические лица, приобретающие недвижимое имущество.

Ставка сбора, установленная для плательщиков сбора, составляет 1% от объекта налогообложения, указанного в договоре купли-продажи такого имущества.

Следовательно, физическое лицо, которое приобретает имущество, платит 1% от стоимости квартиры, указанной в договоре. Во время дарения недвижимого имущества сбор на обязательное государственное пенсионное страхование не уплачивается.

3. Уплата государственной пошлины при заключении сделки

Порядок уплаты государственной пошлины регламентируется Декретом Кабинета министров «О государственной пошлине» и Инструкцией о порядке исчисления и взимания государственной пошлины, утвержденной приказом Главной государственной налоговой инспекции Украины.

Согласно Декрету, за удостоверение договоров отчуждения жилых домов, квартир, объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности гражданина, осуществляющего такое отчуждение, государственная пошлина уплачивается в размере 1% от суммы договора, но не менее одного необлагаемого минимума доходов граждан.

При исчислении суммы госпошлины за удостоверение договоров отчуждения жилых домов, квартир, дач, садовых домов, гаражей, а также другого недвижимого имущества, находящегося в собственности физических или юридических лиц, стоимость таких договоров принимается, исходя из суммы договора, но не ниже его инвентаризационной или балансовой стоимости с учетом коэффициентов индексации стоимости этих объектов и износа на момент отчуждения, что указывается в справках-характеристиках БТИ.

Таким образом, сумма государственной пошлины является одинаковой для обоих случаев отчуждения - по 1% от суммы договора.

Дополнительно нужно учесть, что расходы на нотариальное удостоверение договора, расходы на заказ справки-характеристики и расходы по регистрации права собственности на квартиру в обоих случаях являются примерно одинаковыми.

В заключение нужно отметить, что вариант отчуждения путем заключения договора дарения является более эффективным в случае отчуждения квартиры между лицами, которые являются членами семьи первой степени родства, поскольку позволяет избежать уплаты сбора на общеобязательное пенсионное страхование в размере 1% от суммы договора.

Но купля-продажа является более выгодной в случае, когда отчуждение происходит между гражданами Украины, которые не являются членами семьи первой степени родства, вследствие значительной разницы в уплате суммы налога на прибыль.

Напоследок следует отметить, что в указанной статье рассматривается случай, когда отсутствуют риски относительно непередачи квартиры в собственность покупателя, а также некоторые другие риски. При заключении договора следует учитывать данные риски и выбирать оптимальный способ не только с точки зрения выгоды, но и безопасности.

Налог на недвижимость может появиться уже в следующем году

РБК-Украина 14.03.2008

Сегодня налог на недвижимость взимается примерно в 130 странах по всему миру и приносит существенную часть доходов в местные бюджеты. В Украине платить в казну домовладельцам придется уже в следующем году.

В поисках схемы

В бюджетах различных стран доля налога на недвижимое имущество колеблется в среднем от 1% до 3%. В то же время, бюджетам муниципалитетов он приносит одну из основных статей доходов. Например, в некоторых штатах Австралии поступления достигают 90%, в США и Канаде - 75% и 80%, соответственно. Важную роль этот налог играет и в ряде европейских стран – Великобритании, Швейцарии, Исландии и Ирландии.

К примеру, в США ежегодный налог на недвижимое имущество составляет около 1%, но разнится от района к району иногда более чем вдвое, поскольку корректируется коэффициентами, устанавливаемые местными органами самоуправления. В Канаде – похожая ситуация. В крупных городах налог достигает 1%-1,2%. Самый высокий налог на недвижимость в Норвегии – он составляет 2,5% от стоимости жилья. А вот в Испании – всего 0,2%, а в Италии – 0,05% от кадастровой стоимости объекта, которая на 50% ниже рыночной.

В Украине о необходимости подобного налогообложения спорят уже более десятилетия, а первый законопроект, предлагающий его ввести и в нашей стране, появился еще в 1998 году. За этот период было представлено несколько так и не принятых аналогичных документов, прописывающих различные схемы взимания налога с недвижимого имущества, авторы которых пытались учесть как мировой опыт, так и украинские реалии.

Как правило, в череде этих законопроектов (в том числе и самом первом) предлагалось взимать проценты с метража, превышающего определенную необлагаемую налогом площадь. Логика была следующая: человек должен где-то жить. Кроме того, владельцы недвижимости не должны быть ущемлены по сравнению с живущими, например, в государственных квартирах.

Правда, были и исключения. Например, в законопроекте №2134 «О налоге на недвижимое имущество граждан» (депутат Василий Цушко, СПУ), зарегистрированном в Верховной Раде в сентябре 2006 года, предлагалось рассчитывать налог на недвижимое имущество от его стоимости. Владельцы должны были бы платить по 1% от цены объектов, превышающей $70 тыс.

Облагать налогом всю недвижимость, независимо от ее площади, предлагалось в законопроектах, зарегистрированных в ВР около года назад, в январе 2007-го (депутаты Владимир Стретович и Сергей Бычков, оба НСНУ). Согласно законопроекту «О налоге на имущество юридических лиц», последние платят 1,5% от базы налогообложения, и эти средства направляются в государственный бюджет. Второй документ - «О налоге на имущество физических лиц» - прописывал дифференцированную ставку (от 0,05% до1 %) для граждан в зависимости от стоимости жилья (от уплаты освобождались только инвалиды войны, чернобыльцы и ветераны). Все три законопроекта были отозваны.

Сегодня дискуссии о том, нужен ли в Украине подобный налог, ушли в прошлое. Эксперты отмечают, что в рыночной экономике недвижимое имущество является важным индикатором платежеспособности населения. Не секрет, что часть вложений в него осуществляется за счет теневых доходов, которые не облагаются никакими налогами.
В то же время, как отмечает аналитик интернет-издания «Правовой Аспект» Александр Попов, успешным будет только хорошо прописанный и не слишком непопулярный закон, который в то же время пополнит средствами местные бюджеты или направит их на решение наболевших вопросов, в частности обеспечения граждан жильем.

Инициативы 2008-го

В этом году о налоге на недвижимость снова активно говорят. В феврале министр финансов Виктор Пинзенык заявил о необходимости его введения уже с 2009 года. Он также отметил, что соответствующий законопроект будет готов до конца марта.

Однозначной позиции в этом вопросе придерживается и глава Государственной налоговой администрации Украины Сергей Буряк. По его словам, тщательно проработанный раздел о налоге на недвижимость будет включен в Налоговый Кодекс, который предполагается принять в течение ближайших 3-5 месяцев.

22 февраля народный депутат Андрей Павловский (БЮТ) внес на рассмотрение ВР новый законопроект №2113 «О налоге на недвижимое имущество (недвижимость)». В этом документе предполагается с частных лиц взимать налог от 300 кв. м совокупной площади недвижимости, к которой относятся не только дома и квартиры, но также отели, кемпинги, гаражи, подсобные строения, за исключением земельных участков и объектов незавершенного строительства.

Как рассказал представитель Комитета ВР по вопросам социальной политики и труда, документ имеет социальную направленность, поскольку владельцы жилья и другого недвижимого имущества до 300 кв. м будут освобождаться от уплаты налогов, а ставки налогообложения, согласно законопроекту, предлагаются весьма умеренные. Ежегодные ставки привязываются к прожиточному минимуму (на сегодня 592 грн), установленного на начало года, и таким образом предполагается, что они будут зависеть только от уровня дохода людей и защищены от влияния экономических факторов. Суммы этого налога засчитываются в местные бюджеты Украины.

Шкалы дифференцированных ставок разнятся для владельцев-физлиц и юридических лиц (и частных предпринимателей). «Частники», согласно документу, должны платить по 0,5% в год за каждый квадратный метр недвижимости в диапазоне 300-350 кв. м; по 1% - от 351 до 400 кв. м; по 2% - от 401 до 450 кв. м; по 3% - от 451 до 500 кв. м и по 5% за каждый метр площади, превышающей 500 кв. м. Для второй категории максимальная не облагаемая налогом площадь составляет всего 100 кв. м, а с 300 «квадратов» уже нужно будет платить по 5% за каждый «лишний» метр.

В законопроекте Андрея Павловского сказано также, что в случае принятия закона, он вступит в силу с января 2009 года. При этом в течение 2 месяцев Кабинет Министров должен будет разработать и принять нормативные акты, которые следуют из этого закона, и привести в соответствие существующую нормативно-правовую базу.
По информации представителя Комитета ВР по вопросам социальной политики и труда, законопроект, в ближайшие дни будет вынесен на рассмотрение профильных комитетов.

Дискуссионные вопросы

Эксперты отмечают, что подготовка документов, регулирующих налогообложение недвижимости, и последующее его введение, займет много времени. По словам Александра Попова, для этого необходимо провести инвентаризацию имущества, создать его единый реестр, а также решить множество организационных вопросов.
«Изначально нужно определиться, какой орган будет вести реестр прав собственности на недвижимое имущество, - отмечает аналитик. - В свое время его планировали создать при Министерстве юстиции, но пока его фактически ведут БТИ». Кроме того, необходимо разработать порядки подачи и выдачи информации из реестра, чтобы ГНАУ имела возможность беспрепятственно вести администрирование налога.

В пояснительной записке к законопроекту №2113 говорится, что введение этого налога может способствовать снижению цен на жилье. Концентрировать слишком много недвижимости в одних руках станет невыгодно, и она будет выставлена на продажу, благодаря чему рынок насытится. В то же время, по мнению ряда экспертов, существенного влияния, особенно на первичном рынке, ожидать не стоит. Они также отмечают, что от налога было бы больше пользы в плане решения жилищной проблемы, если бы эти деньги шли на целевые социальные программы.

По наблюдению операторов рынка, в прежние годы подобные инициативы наоборот провоцировали спекулятивный рост стоимости. Например, рассмотрение законопроекта в 2006 году вызвало скачок цен на 12% за 2 месяца. Сегодня уже такого влияния ожидать не стоит, поскольку обговариваемый сбор 0,5%-5% от прожиточного минимума – это не та сумма, из-за которой становится слишком невыгодно иметь недвижимость, и она может быть включена в арендную ставку. Сегодня рост стоимости жилья сдерживается и снижением объемов ипотечного кредитования.