ТЕПЕРЬ ДЛЯ ИЗЪЯТИЯ НАХОДЯЩЕЙСЯ В ЗАЛОГЕ КВАРТИРЫ БАНКУ НЕ НУЖНО ОБРАЩАТЬСЯ В СУД, ДОСТАТОЧНО ПОЛУЧИТЬ РАЗРЕШЕНИЕ... НОТАРИУСА

Кроме того, парламент не смог преодолеть вето Президента на закон, защищающий имущественные права граждан в период выхода экономики Украины из финансового кризиса

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

Кризис больно ударил по украинцам, особенно тем, что ранее взял кредит. Как показывают официальные данные, доля проблемных кредитов составляет 10 процентов. Однако председатель совета Ассоциации украинских банков Станислав Аржевитин считает: реальный показатель - не менее 15 процентов, а к концу года может достигнуть 20 процентов. Причем существенную долю проблемной задолженности составляют ипотечные кредиты.

На прошлой неделе произошли сразу два события, касающиеся людей, взявших ранее ипотечные кредиты и живущих в заложенных квартирах и домах. Оба события могут привести к тому, что граждане, которые уже не имеют возможности погашать задолженность перед баками и не смогли договориться о ее реструктуризации, могут потерять свое жилье.

Глава государства ветировал закон, посчитав, что он не учитывает интересы кредиторов

Весной парламент принял Закон "О защите имущественных прав граждан в период выхода экономики Украины из состояния финансового кризиса". Напомним, что в данном документе указано: что на этот период "вводится мораторий на получение залогодержателем или ипотекодержателем права обращения взыскания на предмет залога или ипотеки в случае, если предметом залога или ипотеки является жилая недвижимость, в которой постоянно проживают граждане". Окончание выхода из кризиса определяется решением парламента по представлению Кабинета министров Украины.

Однако данный закон был ветирован Президентом Украины, так как, по мнению Виктора Ющенко, документ делает невозможным "удовлетворение за счет заложенного жилья законных требований кредиторов в случае невозвращения предоставленных должникам средств". А на днях Верховная Рада попыталась преодолеть президентское вето, однако за это проголосовали всего 56(!) депутатов из необходимых 300. (За данный закон было отдано 237 голосов. Где же они теперь?) Таким образом, над заемщиками, взявшими ипотечные кредиты и имеющими сейчас задолженность перед банками, нависла угроза остаться без крыши над головой.

Но это еще не все. Как сообщали "ФАКТЫ", в октябре Министерство юстиции внесло некоторые изменения в "Инструкцию о порядке осуществления нотариальных действий", которые касаются тысяч украинцев, купивших квартиры в кредит. Одно из нововведений гласило, что отныне нотариусы могут самостоятельно совершать исполнительные надписи на ипотечных договорах, которые позволяют изымать заложенные квартиры, только в связи с просрочкой выплат обязательных платежей в случае окончания срока основного и ипотечного договоров. То есть до окончания времени действия кредитного соглашения изъятие квартиры должника становилось возможным только через суд.

Однако на прошлой неделе Министерство юстиции Украины отменило свой запрет на совершение исполнительной нотариальной надписи на ипотечных договорах до окончания их срока в случае, если у заемщика возникает задолженность по ипотечному кредиту. Соответствующий приказ о внесении изменений в Инструкцию о порядке осуществления нотариальных действий нотариусами Украины подписал министр юстиции Николай Онищук.

Согласно этим изменениям, совершать исполнительные надписи на ипотечных договорах, которые влекут за собой удовлетворение требований банков по погашению обязательств по ипотеке, теперь нотариусы смогут в том случае, если точно подтверждено существование у заемщика просрочки и задолженности по кредиту. В частности, документ гласит, что исполнительная надпись на ипотечном договоре, предусматривающем удовлетворение требований ипотекодержателя (то есть банка-кредитора) по основному обязательству, включая уплату процентов, неустойки, основной суммы долга и любого увеличения этой суммы, совершается нотариусом при условии предоставления ипотекодержателем документов, достаточных для установления бесспорности задолженности и просрочки исполнения основного обязательства. Как видим, об участии заемщика здесь даже не упоминается.

Насколько важны эти решения для финансистов, "ФАКТЫ" попросили рассказать президента Ассоциации участников коллекторского бизнеса Украины (АКБУ) Александра Ильчука:

- Банковская система сейчас вздохнет с облегчением, поскольку при введении запрета на отчуждение имущества нарушались бы права кредиторов. Это привело бы к коллапсу не только рынка недвижимости, но и всей банковской системы.

Что касается процедуры изъятия имущества путем наложения нотариальной надписи, то нельзя сказать, что предыдущее решение Минюста лишило кредиторов возможности взыскать заложенные квартиры. Просто процедура существенно усложнилась и растянулась от нескольких месяцев до полугода. Ведь приходилось решать вопрос только через суд. Теперь же после совершения нотариусом соответствующей надписи на ипотечном договоре документ сразу можно передавать в исполнительную службу для взыскания заложенного имущества. Срок проведения процедуры изъятия составит от нескольких дней до двух недель.

Также остаются в силе еще два механизма изъятия залогового имущества неплательщиков. Первый - в судебном порядке. Когда кредитор обращается в суд и, получив положительное решение, с помощью исполнительной службы конфискует заложенную квартиру должника. Но это сложная процедура, требующая привлечения юристов и длящаяся несколько месяцев, а то и лет. Второй механизм - изъятие по условиям ипотечного договора. Применяется в случае, если банк указал в договоре норму, согласно которой кредитор может во внесудебном порядке забрать залог при возникновении задолженности.

С другой стороны, даже при изъятии залогового имущества вопрос о его реализации остается открытым. Ведь не секрет, что за последний год цены на недвижимость упали примерно в два раза. Банку абсолютно невыгодно изымать заложенные квартиры, поскольку их сложно продать без убытков. Банк обязан выставить жилье на аукцион либо заемщик сам должен его реализовать. Но поскольку банк закладывает в стоимость продажи всю свою недополученную прибыль, включающую задолженность заемщика, штрафы, пени и так далее, то цена квартиры получается гораздо выше рыночной. Естественно, найти покупателя очень сложно.

"За последний месяц нам не удалось отстоять в суде ни одного заемщика, и это при наличии доказательств их правоты"

Но есть и другая сторона медали: сотни тысяч заемщиков, рискующих остаться без крыши над головой. О том, что их ожидает, "ФАКТЫ" попросили рассказать председателя координационного совета Ассоциации антиколлекторов и правозащитников "Ваша надiя" Федора Олексюка.

- Нас очень удивила позиция Министерства юстиции, которое за месяц уже дважды меняло свое решение относительно порядка наложения нотариальной надписи на ипотечные договоры. Создается впечатление, что идет явное лоббирование интересов банков и коллекторов, а не простых людей. Я считаю, что так манипулировать правами людей нельзя! Где это видано, чтобы столь поспешно принимались решения, согласно которым сегодня квартиры можно изымать только через суд, а завтра достаточно договориться с нотариусом?!

Даже с правовой точки зрения, как можно без суда изымать у человека жилье, если срок действия кредитного договора еще не закончился? Ведь ипотечные кредиты выдавали людям на 10-15, а то и больше лет. Пусть человек в условиях кризиса столкнулся с проблемами и не в состоянии вовремя погашать задолженность, но это же не значит, что через пару месяцев его платежеспособность не улучшится. А тем более если учесть, что по договору у него есть еще несколько лет на расчет с банком. Как нотариус может принимать такое решение? Другое дело, когда срок договора истек, а заемщик не выплатил всю сумму долга. Тогда, действительно, нотариус проверяет условия договора, делает пометку и передает в исполнительную службу для взыскания заложенного имущества. Но определять на свое усмотрение, в какой момент разрывать договор, я считаю, нотариус не вправе! Это нарушение конституционных прав граждан. В Основном Законе написано, что только суд может лишить человека имущества, а не нотариусы. Задача нотариусов - заверять факт выполнения каких-либо операций с имуществом.

- Ваша организация планирует отстаивать свою точку зрения?

- Да, мы будем подавать в Конституционный суд Украины иск с просьбой разъяснить конституционность механизма изъятия у граждан жилья по решению нотариусов. Это сегодня единственный способ отстоять права заемщиков. Ведь неизвестно, что произойдет после выборов и чью сторону займет новая власть.

- А как вы относитесь к тому, что провалился закон о введении моратория на отчуждение жилья?

- Стоит признать, что данный закон в некоторых своих положениях тоже лоббировал интересы банков. Поэтому мы не сильно расстроились после того, как парламент не смог преодолеть президентское вето. Дело в том, что в законе была предусмотрена норма, согласно которой отчуждать жилье запрещается только у тех людей, которые идут на уступки банкам. Но это также нарушение прав заемщиков. Ведь многие граждане подали в суды иски о признании договоров с банками недействительными. Кроме того, очень часто банки, вместо того чтобы найти компромиссное решение, предлагают людям такие условия реструктуризации, которые загоняют их в еще большую кабалу. Таким образом данный закон делил должников на две категории: тех, кто принимает все условия кредитора, и тех, кто пытается отстоять свои права и не согласен с предложениями банков. Так вот, первым выдавали некую индульгенцию, а у вторых возникал риск изъятия жилья.

Есть еще один важный нюанс - процентные ставки по кредитам. В то время как во всем мире правительства создают условия, при которых банки идут на уступки своим клиентам и снижают процентные ставки до 2-3 процентов, лишь бы сохранить платежеспособность клиента и дать человеку возможность погашать долг, то у нас все с точностью до наоборот! По тому же закону главным условием защиты от изъятия жилья была выплата процентов по ставке, определенной банком в процессе реструктуризации. А все прекрасно знают, что с началом кризиса многие украинские банки первым делом повысили ставки по кредитам. Причем часто даже не извещая об этом своих клиентов!

Хотя сама идея законодательной защиты тысяч заемщиков, не способных из-за кризиса гасить задолженность, правильная, и жаль, что ее не удалось воплотить. Правда, не стоит забывать, что существует 652-я статья Гражданского кодекса, касающаяся существенных изменений обстоятельств, не зависящих от заемщика. А финансовый кризис в стране и потеря работы сотнями тысяч наших сограждан - это очень существенное обстоятельство, по моему мнению. Тем не менее поведение Верховной Рады, не пожелавшей преодолеть вето Президента, показывает сегодняшние настроения во властных структурах.

- Что вы имеете в виду?

- Наша организация считает, что в последнее время идет массированное лоббирование интересов банковского капитала во всех ветвях власти. Подтверждением этому служит целый ряд событий: и неподписание Президентом закона о введении временного моратория на изъятие у должников залогового имущества, и фактический отказ парламентариев внести поправки, направленные на реальную защиту заемщиков, и все-таки преодолеть вето главы государства. Ведь первоначально за этот закон проголосовали 237 депутатов, а на повторном голосовании, необходимом для преодоления вето, документ поддержали уже всего 56 депутатов. Последним же этапом лоббирования банковских интересов стал приказ Минюста о внесении изменений в Инструкцию о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

Кроме того, я утверждаю, что идет жесткое давление на судебную власть. Видимо, сверху дали распоряжение принимать судебные решения только в пользу банков. У меня пока нет конкретных доказательств, но очень показателен тот факт, что за последний месяц нам не удалось отстоять в суде ни одного заемщика, и это при существовании неопровержимых доказательств их правоты. А ведь раньше суды рассматривали дела не предвзято, и многим заемщикам удалось защитить свое имущество.

---

В современном мире интернет реклама постепенно занимает доминирующее положение на рекламном рынке. Это и понятно, ведь сегодня все больше людей получают необходимую им информацию из всемирной сети.

Период взросления это довольно тяжелый этап в жизни. В первую очередь это касается психологического состояния. Но есть тесты для подростков, с помощью которых можно проверить и повысить свою самооценку.

Строительно-сберегательные кассы - альтернатива ипотеке?

То что ипотека на долго ушла в небытие, это уже факт. Но Министерство по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины рассматривает новую схему покупки гражданами жилья. Для этих целей уже разрабатывается Концепция развития строительно-сберегательных касс в Украине, пишет День.

В отраслевом министерстве считают, что если документ обретет жизнь, то за 10—15 лет удастся сделать ипотеку массовой, увеличить число жилищных кредитов как в структуре стройсберкасс, так и банков. Эксперты же считают, что данный механизм поможет решить жилищный вопрос только среднему классу.

Немного истории: первые строительно-сберегательные кассы (ССК) появились в конце ХVІІІ века. Так, чтобы построить собственное жилье, человеку требовалось определенная сума денег, например, 10 тысяч. Однако в год он мог накопить, к примеру, только тысячу. То есть реально построить жилье он мог лишь через 10 лет.

Возникла идея объединения сбережений десяти таких желающих для постройки домов в поочередности (один из них мог приобрести жилье уже через год, второй — через два и так далее). Со временем традиционная система, когда жребий решал, в какой очередности вкладчики получают жилищный кредит, была отменена. Ее заменила оценочная система, основывающаяся на том, как вкладчик накапливает средства в стройсберкассе.

Сейчас человек заключает договор со строительно-сберегательной кассой о накоплении сбережений для приобретения жилья. Согласно этому договору, в течение, например, пяти лет необходимо вкладывать в кассу взносы фиксированного объема. На эту сумму начисляются небольшие проценты. После накопления определенной суммы от стоимости квартиры (как правило — 40—50%), вкладчик получает право воспользоваться жилищным кредитом от кассы под 5—6% годовых.

Во многих странах государство способствует развитию подобных касс, выделяя их вкладчикам премию на стройсбережения — до 20% накопленной суммы. Если же на квартиру еще не хватает денег, то остаток клиент берет в банке, который обычно учитывает положительную кредитную историю, сложившуюся за период накоплений денег в кассе.

После этого человек возвращает заемные средства в строительно-сберегательную кассу, и они идут на кредитование других ее членов. По мнению академика Российской академии наук Виктора Полтеровича, который изучает данный вопрос в России, строительно-сберегательные кассы — необходимый этап в появлении цивилизованного массового рынка ипотечного кредитования. А все попытки “перескочить” этот институциональный этап сопряжены с большими издержками и почти наверняка обречены на неудачу, считает он.

Примечательно, что ученого специально пригласило в Украину руководство МинЖКГ, чтобы рассказать о перспективности данного механизма приобретения жилья. По словам Полтеровича, этот механизм позитивно зарекомендовал себя во многих странах Европы. Так, активное распространение строительных сберкасс наступил после Второй мировой войны в Германии, которая была разрушена, и ее населению катастрофически не хватало жилья.

В Чехии и Словакии ССК были введены в 1992—1993 годах, а через 10 лет в их деятельность оказались вовлеченными порядка трети населения, 5—6% взяли кредиты и приобрели жилье. При этом бюджетные дотации в этих странах были не больше, чем в России и Польше, где распространение получила банковская ипотека, говорит ученый.

По мнению директора Института демографии и социальных исследований Эллы Либановой, воспользоваться данной схемой смогут далеко не все, а только представители среднего класса. Именно эта часть населения может хоть немного копить деньги, а не просто тратить их на поточные нужды.

Со своей стороны министр по вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины Алексей Кучеренко признает: в решении жилищной проблемы только этот механизм не поможет. Необходимо принимать законодательный документ о принципах жилищной политики. Однако парламент пока не созрел для принятия нового Жилищного кодекса. Тем временем, удовлетворение через данный механизм хоть части колоссального спроса на рынке жилья таит в себе значительные ресурсы для роста украинской экономики.

Его поддерживает и заместитель министра экономики Украины Виктор Пантелеенко, который считает, что внедрения данного механизма помимо жилищного вопроса поможет снизить долларизацию экономики и привяжет стоимость квадратного метра к национальной валюте. Также, считает Пантелеенко, удастся достичь снижения и распределения рисков между участниками строительного рынка. Ведь сейчас главным плательщиком всех рисков по новостройке, по оценке экспертов, выступает покупатель жилья.

---

Если вы хотите купить диван недорого, не обязательно объезжать все мебельные магазины Киева. По ссылке вы найдете универсальный мебельный ресурс.

Новая услуга - хранение шин очень востребована автомобилистами не имеющими гаража для сохранения зимних и летних шин в не сезон.

ТЕПЕРЬ ИЗЪЯТЬ НАХОДЯЩУЮСЯ В ЗАЛОГЕ КВАРТИРУ БАНК МОЖЕТ ТОЛЬКО ПО РЕШЕНИЮ СУДА

Нововведение Министерства юстиции Украины призвано защитить права заемщиков

Сергей КУРГАН "ФАКТЫ"

На днях Министерство юстиции внесло некоторые изменения в "Инструкцию о порядке осуществления нотариальных действий", которые непосредственно касаются десятков тысяч украинцев, купивших квартиры в кредит. Одно из нововведений гласит, что отныне нотариусы могут самостоятельно совершать исполнительные надписи на ипотечных договорах, которые позволяют изымать заложенные квартиры, только в связи с просрочкой выплат обязательных платежей в случае окончания срока основного и ипотечного договоров.

Банкиры считают, что действия Минюста могут привести к исчезновению ипотечного кредитования и возникновению проблем в строительной отрасли

Как сообщил "ФАКТАМ" директор Европейского агентства по возврату долгов Александр Ильчук, до последнего времени банки могли использовать три механизма изъятия залогового имущества у проблемных должников. Первый механизм - путем наложения на ипотечный договор исполнительной нотариальной надписи. После этого исполнительная служба сразу получала право изъять заложенную квартиру и реализовать ее. Второй - изъятие в судебном порядке. Но это сложная процедура, требующая привлечения юристов и длящаяся несколько месяцев, а то и лет. Третий механизм - изъятие по условиям ипотечного договора. Применяется в том случае, когда банк указал в договоре норму, согласно которой кредитор может во внесудебном порядке забрать залог в случае возникновения кредитной задолженности. Теперь первый вариант стал невозможен. По мнению Александра Ильчука, такое решение Минюста может спровоцировать увеличение количества проблемных кредитов, что усугубит и без того плачевное состояние банковской системы.

Негативное отношение к нововведениям высказали специалисты Украинского кредитно-банковского союза в своем обращении к Министерству юстиции Украины. Банкиры утверждают, что "Гражданским кодексом и Законом Украины "Об ипотеке" предусмотрена возможность совершения исполнительной надписи до окончания срока основного обязательства и не установлены предостережения относительно времени возникновения права на обращение за взысканием". В союзе предполагают, что подобные действия Минюста могут привести к исчезновению ипотечного кредитования из перечня услуг украинских банков и возникновению проблем в строительной отрасли.

Но существуют и интересы заемщиков. О том, что даст им нововведение, "ФАКТЫ" поинтересовались у председателя координационного совета Ассоциации антиколлекторов и правозащитников "Ваша надiя" Федора Олексюка:

- Я считаю, что Минюст принял правильное решение, защитив интересы людей. Например, почему заемщиков должны сразу, без суда, лишать главной собственности - квартиры, если в данный момент, в условиях экономического кризиса и роста безработицы, они временно не могут возвращать долг?

- Но не решат ли люди, что теперь могут безнаказанно не возвращать долг?

- Конечно, нет. Ведь решение Минюста не касается процедуры возврата кредитов. Просто теперь банк, желающий изъять предмет ипотеки, должен сначала обратиться со своими претензиями к заемщику в суд. И я считаю, что это правильно! Ведь каждый гражданин имеет конституционное право на судебную защиту. Но до недавнего времени существовала реальная возможность отобрать у человека ипотечную квартиру, минуя судебные инстанции.

"Кредитор сначала должен подать в суд на должника, выиграть процесс и только после этого получит возможность взыскать предмет ипотеки"

Рассказать о тонкостях нового порядка изъятия залогового имущества "ФАКТЫ" попросили кандидата экономических наук Александра Охрименко:

- Чтобы понять последствия принятых Министерством юстиции изменений, стоит напомнить, что при получении ссуды на покупку жилья человек заключает с банком два договора. Первый - ипотечный, в котором указывается объект залога, его стоимость и детали, связанные с переходом права собственности на него. Второй - кредитный договор. В нем отмечается сумма долга и все условия его погашения. Так вот, ипотечный договор при совершении нотариальной надписи фактически превращается в исполнительный лист, и предмет залога может быть изъят и продан на аукционе.

К сожалению, с приходом финансового кризиса резко увеличилось число проблемных кредитов, и на этом фоне активизировались так называемые черные коллекторы. Используя слабые места законодательства, они начали проводить операции по изъятию заложенных квартир.

Раньше не было четкости в некоторых нюансах применения исполнительной надписи нотариусов. Бывают случаи, когда стоимость заложенной квартиры, утвержденная в ипотечном договоре, выше суммы долга, указанной в кредитном договоре. До последнего решения Минюста в подобной ситуации была возможность с помощью нотариальной надписи изъять заложенную квартиру, продать ее, погасить кредит, еще и получить прибыль. Но иногда рыночная стоимость недвижимости оказывается меньше суммы кредита. Поэтому даже после реализации заложенной квартиры заемщик все равно остается в долгу. Еще в начале года были случаи использования такой схемы черными коллекторами. Причем нередко ее применяли при возникновении небольшой задолженности, иногда даже к добросовестным заемщикам.

- А как это удавалось?

- Просто коллекторы брали данные из реестра и выбирали только те объекты ипотеки, которые можно было быстро и выгодно реализовать. А на то, есть ли у заемщика задолженность, иногда даже не смотрели. Правда, довольно быстро деятельность таких "беспредельщиков" пресекли, и уже с лета они притихли. Но прецедент был создан.

Теперь Минюст устранил эту лазейку и фактически установил, что нотариальную надпись на ипотечном договоре можно совершать только в случае окончания срока кредитного договора или по решению суда. Иными словами, банк сначала должен подать в суд на должника, выиграть процесс и только после этого он получит возможность взыскать предмет ипотеки, то есть заложенную недвижимость, с помощью нотариальной надписи на ипотечном договоре. Логика Минюста понятна и правильна - убрать возможность злоупотреблений.

- А эта норма распространяется на все ныне действующие ипотечные договоры или только на те, которые будут заключены после вступления в силу изменений Минюста?

- Законы обратной силы не имеют. Поэтому, думаю, запрет на совершение нотариальной надписи до истечения кредитного договора или судебного решения будет действовать с нынешнего момента. То есть все нотариальные надписи, наложенные на ипотечные договоры ранее, могут быть исполнены.

- Сейчас многие финансисты опасаются того, что заемщики решат, будто они безнаказанно могут не платить по кредиту. Так ли это?

- Ни в коем случае! Никто не запрещает банкам арестовывать и изымать предмет ипотеки у злостных неплательщиков. Закон не изменился. Просто теперь процедура такого изъятия стала более длительной и требующей обязательного судебного разбирательства. И это прекрасно, так как больше защищены интересы заемщиков. Но возвращать кредиты все равно придется. Должников не освобождают от их прямых обязанностей, указанных в кредитном договоре. Напомню, что в случае задержки очередного платежа на 30 дней банк вправе применить к заемщику штрафные санкции, а через 90 дней подать на него в суд. И велика вероятность, что банк выиграет процесс. Вот только после этого появляется возможность совершить нотариальную надпись на ипотечном договоре и выставить на продажу заложенную недвижимость.

- Новшество Минюста не приведет к тому, что банки и вовсе перестанут выдавать ипотечные кредиты?

- Сейчас кредиты на покупку квартиры предоставляют крайне редко, и связано это с падением платежеспособности населения и проблемами в банковской сфере. Я полагаю, данное новшество никак не отразится на объемах выдаваемых кредитов. Оно направлено на борьбу со злоупотреблениями и для законопослушных банков никаких особых проблем не создаст.

---

Нет времени сделать последний рывок к высшему образованию? Тогда узнайте где купить дипломную работу по вашей тематике и решите свои проблемы с образованием.

20 октября 2009 года > Экономика

Ипотечные кредиты: должникам стало проще, банкам – сложнее

Министерство юстиции Украины изменило условия осуществления исполнительной надписи нотариусом на ипотечных соглашениях, и теперь банки лишились права отбирать залоговую недвижимость до конца действия кредитного договора.

До этого решения взыскание долга с клиента проводилось по факту невыполнения им обязательств в период действия кредитного соглашения.

В Украинском кредитно-банковском союзе (УКБС) решение Минюста называют неосмотрительным, поскольку изменение условия осуществления исполнительной надписи нотариусом на ипотечных соглашениях привело к усложнению взыскания долга по ипотеке, пишет DomLand.

Банкиры заявляют, что таким образом нарушены права, предоставленные кредиторам законодательством Украины. И Гражданским кодексом, и законом Украины «Об ипотеке» предусмотрена возможность совершения исполнительной надписи до окончания срока основного обязательства.

В УКБС считают, что последствия принятого Минюстом документа — полный отказ украинских финансовых учреждений от ипотечного кредитования, как вида услуг, а также торможение развития строительной отрасли.

В Украине в течение последних 3-4 лет практически 70% жилья приобреталось с привлечением ипотечных займов. После начала финансового кризиса число заемщиков, которые не в состоянии обслуживать эти кредиты, начало стремительно расти.

По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, если по состоянию на 1 октября 2008 года объем проблемных ипотечных кредитов достигал 749 млн. грн. (0,9% от ипотечного портфеля), то к 1 сентября нынешнего года эта цифра выросла до 7,208 млрд грн.

---

Довольно часто приходится получать выписку из единого государственного реестра юридических лиц. Это хлопотно и долго. Но теперь выписка из ЕГРЮЛ может быть получена через Интернет, по приведенной ссылке.

Если нет времени и желания возится с оформлением нового предприятия,то прямо в Интернете можно готовые фирмы купить быстро и без проблем.

А в случае если бизнес не заладился, то потребуется ликвидация юридических лиц. Этот процесс требует обязательного юридического сопровождения.

Чтобы избавиться от залоговой столичной недвижимости, банки готовы снижать ее стоимость

Украинские финансовые учреждения становятся полноправными участниками киевского рынка жилой недвижимости: число залоговых квартир, которые они выбросили в свободную продажу, достигает 10-15% общего предложения, что составляет около 3,5-5 тыс. апартаментов.

Причем если весной банки выставляли их по рыночным, а зачастую и заведомо завышенным ценам, то сейчас готовы идти на существенные уступки, лишь бы закрыть проблемные займы, сообщает DomLand.

Исходя из прогнозов о дальнейшем углублении финансово-экономического кризиса в стране и девальвации национальной валюты, эксперты считают, что на протяжении ближайших месяцев количество выставленных на продажу залоговых квартир будет только расти и это неминуемо приведет к дальнейшему падению их стоимости.

Предложение растет за счет залогов

На протяжении 2005-2008 гг. в столице ежемесячно заключалось около трех-четырех тыс. сделок купли-продажи жилья, порядка 70% которого приобреталось с привлечением ипотечных займов. Однако после начала финансово-экономического кризиса в стране число заемщиков, оказавшихся не в состоянии обслуживать эти кредиты, начало стремительно расти.

По данным исполнительного директора Украинской национальной ипотечной ассоциации Алексея Пилипца, если по состоянию на 1 октября прошлого года объем проблемных ипотечных кредитов (задержка платежей по займу или их отсутствие) выданных физическим лицам достигал 749 млн грн. (0,9% от ипотечного портфеля), то к 1 апреля 2009 г. он увеличился в 2,5 раза — до 1,926 млрд грн. (1,8% от ипотечного портфеля), а за период с 1 апреля до 1 сентября эта цифра, по оценкам Ассоциации, выросла более чем в 3,7 раз — до 7,208 млрд грн.

«В столице количество проблемных кредитов росло аналогичными темпами. Только с 1 октября 2008 г. до 1 апреля 2009 г. проблемная задолженность киевлян по ипотечным займам увеличилась с 153 млн до 393 млн грн.», — отметил г-н Пилипец. И хотя более свежие данные отсутствуют, можно предположить, что к 1 сентября число проблемных займов выросло как минимум до 1, 47 млрд грн.

Главной причиной столь удручающей картины стала резкая девальвация гривни по отношению к иностранной валюте, в которой выдавалось 78% кредитов для покупки жилья. На этом фоне средние заработные платы жителей столицы упали в национальной валюте на 15%, а средняя кредитная ставка по ранее выданным займам подскочила с 12,5% в долларах и 14,1% в гривне до 16 и 26,3% соответственно. В итоге, если в предшествующие годы доля кредитных платежей в бюджете семьи составляла в среднем 35%, то в нынешнем повысилась до 60-70%, а в ряде случаев достигает 100%.

Рост числа киевлян, которые оказались не в состоянии обслуживать ипотечные кредиты, привел к увеличению количества случаев, когда банки без согласия должника забирают залоговое имущество. По оценкам учредителя юридической компании «Орум» (сотрудничает с исполнительной службой по взысканию долгов) Андрея Боровика, если в начале этого года финансисты принудительно отчуждали у проштрафившихся горожан около 30-40 квартир в месяц, то сейчас — порядка 150.

Причем эта тенденция наблюдается, несмотря на то что банкам данная процедура не выгодна. «Во-первых, перед продажей данной недвижимости специализированная компания проводит ее независимую оценку, в результате чего в некоторых случаях стоимость залога может быть на 50% ниже среднерыночной. Во-вторых, фин-учреждению необходимо перечислить 10% от стоимости квартиры исполнительной службе и 20% — одной из четырех бирж, которые занимаются продажей залогового имущества на торгах. Лот может выставляться трижды, и каждый раз его предлагают потенциальным покупателям с 10%-ной скидкой», — пояснил г-н Боровик.

В неформальных разговорах эксперты объясняют, что, как правило, квартиры продают по существенно заниженной стоимости нужным людям. Информация о проведении аукционов не афишируется, а покупателям со стороны, которые пытаются участвовать в них, зачастую отказывают под предлогом отсутствия тех или иных документов. То есть в случае реализации залогового жилья по такой схеме банк получает лишь небольшую часть реальной рыночной стоимости залога, которая не позволяет погасить кредит.

Более распространенной практикой реализации залогового имущества в этом году стала продажа квартир самим финучреждением или хозяевами с согласия финансовой структуры. По оценкам столичных риэлторов, сейчас на такую недвижимость приходится около 10-15% общего объема предложения на вторичном рынке жилья. Если учесть, что ныне в Киеве выставлено на продажу почти 35 тыс. квартир, несложно подсчитать, что порядка 3,5-5 тыс. из них находятся в залоге у финансистов. «За последние полгода их число выросло вдвое», — отмечают в агентствах недвижимости.

Проблемные ипотечные кредиты в разных регионах

Независимые эксперты считают, что в ближайшей перспективе количество выставленных на продажу залоговых квартир будет стремительно расти, чему поспособствует ряд причин. С одной стороны, по мнению исполнительного директора компании Real Estate Solutions Андрея Борща, углубление экономического кризиса и дальнейшая девальвация национальной валюты приведут к еще большим проблемам с погашением ипотечных кредитов в валюте. «В связи с этим многие заемщики постараются реализовать свою недвижимость, чтобы погасить долги перед банками», — говорит он.

С другой стороны, избавляться от залогов, не дожидаясь, пока они подорожают, вынуждены и сами финучреждения, ряд которых, например ПриватБанк и Райффайзен Банк Аваль, уже создали собственные подразделения по продаже недвижимости. Финансисты поясняют, что в процессе выдачи кредита заемщику присваивается определенная категория, в зависимости от которой банк обязан резервировать под заем не менее 20% его суммы, переводя эти деньги на счета НБУ.

При возникновении проблем с погашением кредита финансовое учреждение вынуждено понижать статус заемщика и увеличивать резерв, который в случае отказа заемщика от дальнейшего погашения достигает 100% суммы выданного кредита. «То есть у банков замораживаются значительные средства, хотя многие из них и так испытывают дефицит ресурсов. Чтобы избежать этого, финучреждения вынуждены продать залоговое имущество даже по цене, ниже рыночной», — отметил Алексей Пилипец.

Готовность финансистов к активным действиям на этом поприще подтверждают и исследования «ДС». Если в начале года они выставляли на продажу данное жилье по среднерыночным или заведомо завышенным ценам, то сейчас большинство из них предлагают его на 5-10%, а в некоторых случаях и на 30-50% дешевле.

К примеру, по словам заместителя директора АН «Альянс-Брок» Сергея Подгорного, недавно OTP Банк продал двухкомнатную квартиру площадью 72 кв. м на Троещине за $100 тыс. (рыночная стоимость подобного объекта составляет $110 тыс.), тогда как ранее предлагал ее за $120 тыс. На интернет-сайте Райффайзен Банка Аваль «двушка» на улице Юрковской (Подол) общей площадью 45,4 кв. м (кухня 12 кв. м) выставляется ныне всего за 620 тыс. грн. ($75 тыс.), тогда как средняя цена аналогичной по площади квартиры в этом районе составляет около $100 тыс.

«Как правило, покупатели с опаской относятся к залоговой недвижимости. Но если продавец предлагает хотя бы 20%-ный дисконт, квартира находит нового хозяина в течение месяца», — утверждает президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубан.

Реализация данного имущества позволяет банкам улучшить их финансовую отчетность. Учитывая, что очередной срок ее обнародования приходится на конец года, уже в октябре—ноябре, по мнению Андрея Борща, ряд финансовых учреждений начнут выставлять квартиры на продажу по заведомо низким ценам.

«В первую очередь они будут стараться продать жилье, сумма непогашенной части кредита на покупку которого относительно небольшая. Реализация его даже за полцены позволяет полностью погасить проблемный заем. Я не удивлюсь, если до конца года в базах предложения банков появятся «единички» по $30-40 тыс.», — прогнозирует он.

О плавном снижении цен в сегменте залоговой недвижимости говорят и другие эксперты. По их словам, на протяжении нынешнего года в Киеве ежемесячно заключалось всего 100-300 договоров купли-продажи апартаментов, что в десятки раз ниже показателей прошлого года. Активизировать спрос может лишь низкая цена. А привлекательности этого сегмента будет способствовать и решение ряда финучреждений продавать такие квартиры с предоставлением кредитов.

«По сути, банки перекладывают погашение кредита с одного заемщика на другого, но сам заем перестает быть проблемным. В условиях отсутствия в стране ипотечного кредитования для многих это является неплохим шансом решить жилищную проблему», — резюмировал один из экспертов.

---

Посмотрите фотографии Индии. Это красивую страну можно изучить прямо здесь.

В случае перепланировки или ремонта, грамотная установка межкомнатных дверей не только позволит украсить жилье, но и скрыть возможные дефекты стен.

Современная мобильная коммерция развивается так стремительно, что вскоре наши телефоны станут полноценными финансовыми терминалами.

Что делать, если не можешь выплатить ипотеку. Полезные советы

Если вы не можете дальше платить ипотеку и надо продать квартиру, просчитайте все затраты при продаже данной квартиры с помощью банка и затраты, если вы обратитесь в агентство недвижимости.

Также придется проанализировать самому стоимость квартиры с точки зрения валютного роста и падения цен на жилье, пишет Бизнесгид.

С помощью юриста начните с тщательного изучения кредитного договора, потому как там могут быть прописаны штрафы за просрочку и условия досрочного погашения кредита, пишет Простобанк Консалтинг.

Если ваш первоначальный взнос за квартиру маленький (до 30%), то может сложиться ситуация, когда ваша квартира сегодня стоит дешевле, чем оставшаяся сумма выплата кредита. В таком случае, даже при продаже ипотечного жилья, вам может не хватить денег для погашения долга по кредиту.

Проверьте, какой у вас кредит – дифференцированный или аннуитетный. Самое неприятное то, что большинство ипотечных кредитов аннуитетные, структура коего такова, что первое время вы платите большую часть ежемесячного платежа – только проценты, и несмотря на то, что вы платили по кредиту, может оказаться, что вы платили в основном проценты, а тело кредита вам еще предстоит оплатить.

Если вам «повезло» и вы являетесь именно тем заемщиком, который получил сумму кредита от 70 до 100% – вы в самой невыгодной ситуации, т. к. новое жилье приобрести сейчас практически невозможно, собственные деньги вложены, а квартиру со дня на день могут отобрать за долги по невыплате.

Обращаясь в банк по собственному желанию продать квартиру, стоит учитывать, что банк попытается ее продать как можно быстрее и без торгов, а значит и дешевле. Вот тут вспоминаем школьные годы и математику. Что дешевле: продать через банк или занять у друзей денег на очередной платеж, пусть даже под проценты (и продавать жилье дольше и дороже). Что в конечном итоге будет выгоднее? Ответ очевиден.

Если денег занять не у кого, придется продавать обремененную ипотекой квартиру.

Перед продажей необходимо снять обременение с продаваемого жилья и, собственно, найти покупателя. Сегодня сложность состоит в том, что у людей денег нет и найти такого, у кого вся сумма оказалась бы на руках будет непросто. Но и снятие с обременения – тоже процесс не одного дня.

Сегодня банки практикуют «перепродажу» ипотечных кредитов и стоит поинтересоваться в банке, где вы брали ипотеку, нет ли у них таких предложений. В любом случае, до момента сделки у нотариуса о купле-продаже, необходимо иметь на руках выкупленную банком вашу закладную, дабы не возникло дополнительных проблем, и вы не потеряли покупателя.

А для оптимизации процесса по поиску покупателя и правильного совершения сделки, все же советуем вам обратиться в агентство недвижимости, которое поможет в решении юридических проблем. Ведь найти покупателя, которому условия данной сделки покажутся выгодными – задача не из легких, и реализовать ее могут, пожалуй, только профессионалы.

---

Хотите узнать где лучше учиться? Прочитайте рейтинг высших учебных заведений.

Что происходит с изъятыми банками квартирами и автомобилями

Банки все активнее распродают залоговое имущество. Однако покупателей практически нет: цены на ту же недвижимость выше рыночных. Что происходит с изъятыми банками квартирами и автомобилями?

По данным НБУ, объем проблемной задолженности в украинских банках в нынешнем году возрос на 10 млрд гривен и составляет около 22 млрд гривен. Причина известна: финансовый кризис. Из-за этого украинцы отказались возвращать кредиты, особенно долларовые, пишут Известия в Украине.

Сами банкиры признаются, что на самом деле клиенты должны гораздо больше. И если бы банки не реструктуризировали долги, ситуация была бы еще хуже. Сейчас банки переоформили около 30% проблемных кредитов.

Схемы при этом использовались разные: кредитные каникулы — когда заемщик выплачивает только проценты по кредиту, пролонгация сроков займа (с 15 до 20 лет), перевод долларового кредита в гривневый с сохранением процентных ставок, изменение графика выплат. Эти меры позволили если не уменьшить, то хотя бы остановить увеличение числа проблемных кредитов.

Действия банков вполне понятны: недвижимость потеряла ликвидность. Даже отобрав у недобросовестного плательщика залоговую квартиру, банк не сможет ее продать, то есть вернуть кредит в полном объеме. Ведь цены на квадратные метры снизились в некоторых регионах до 60—70%.

Чаще продажей занимаются сами должники, а банк предоставляет им такую возможность на своем сайте, который служит своеобразной рекламной площадкой для клиента. Однако покупателей нет — квартиры продают по прошлогодним ценам. Именно поэтому стоимость недвижимости не изменилась, хотя эксперты прогнозировали ее снижение.

Квартиры есть везде

Проанализировав ситуацию в банковском секторе, мы выделили наиболее популярные финучреждения, предлагающие залоговое имущество. Причем купить у них можно не только квартиры, земельные участки и авто, но и объекты офисной недвижимости, бытовую технику, стройматериалы, яхты и даже банкоматы.

Меньше всего залоговых квартир предлагается в столице и ее пригородах — доходы киевлян снизились не так существенно, как в регионах, и процент невозвратов мал. Так, OTP Bank предлагает в Киевском регионе только четыре объекта, Райффайзен банк Аваль — 16, Укрэксимбанк — 18 (половина из них — в Харькове), Укрсиббанк — 9, причем часть объектов — это земельные участки под застройку. Приватбанк специально создал два отдельных интернет-ресурса, занимающихся продажей залогового имущества. Правда, в Киеве и регионе предлагается всего семь объектов.

Первый украинский международный банк (ПУМБ) предлагает в Киевской области 15 объектов. Из них восемь — жилая недвижимость, остальное — земельные участки и офисные помещения. На сайте Альфа-Банка есть предложения только по продаже авто. Что касается недвижимости и земельных участков, по словам представителя банка Владислава Штепы, таких объектов только 12.

Цены на залоговые квартиры целиком зависят от аппетитов банка и должника. Так, Райффайзен банк Аваль предлагает трехкомнатную квартиру в Киеве, по улице Радунской (Деснянский район) за 400 тыс. гривен, хотя риелторы за такие "хоромы" просят от $100 тыс. (около 800 тыс. гривен). А OTP Bank продает за 365 тыс. гривен однокомнатную квартиру по ул. Курчатова (Деснянский район), что лишь на 5 тыс. гривен дешевле, чем на рынке. В остальных банках цены на квартиры не уступают средним по рынку, а порой превышают их.

Сегодня далеко не все банки готовы предоставлять кредит на приобретение залогового имущества. Ведь риск снова "нарваться" на недобросовестного заемщика велик. Поэтому тот же Альфа-Банк свои залоги продает за реальную стоимость и кредиты не дает. Не хочет этим заниматься и Райффайзен Банк Аваль. В Приватбанке, наряду со стоимостью объекта, сразу указан месячный платеж по кредиту — если потенциальный клиент надумает его оформлять.

Авто: можно найти и дешевле

Лидеры залоговых продаж — автомобили. Их банки предлагают гораздо активнее, но цены зачастую выше рыночных. Так, в Райффайзен банк Аваль за 35 тыс. гривен можно купить Daewoo, за 110 тыс. гривен — Subaru Impreza. Причем все машины 2007—2008 годов выпуска. Укрсиббанк продает авто за доллары. За $2 тыс. вы можете стать владельцем авто Samand (Иран), за $33 тыс. — Mitsubishi Pajero 2007 года. Правда, на рынке стоимость такого авто колеблется в пределах $26—30 тыс.

В Ощадбанке авто предлагают по цене от 5 тыс. (ВАЗ) до 60 тыс. (Skoda) гривен. Банк "Финансы и кредит" — от $6 тыс. (Daewoo Nexia, 2008 г.) до $44 тыс. (Volkswagen Touareg, 2006 г.). К слову, рыночная стоимость Volkswagen Touareg составляет около $49—52 тыс.

OTP Bank разработал целую программу, в рамках которой должники продают свои авто через ООО "Автомобильные аукционы". Но на банковском сайте предложений мало — отразились меры по реструктуризации кредитов. В Киевской области OTP Bank предлагает приобрести только Lifan ($8 тыс.) и Toyota Avensis ($27,5 тыс.), причем на рынке последняя стоит около $20 тыс.

Альфа-Банк предлагает потенциальным владельцам сразу 39 машин, причем почти все — в Киеве. Цены колеблются от $5 тыс. за Cherry 2008 года выпуска до $67 тыс. за Audi A8 2008 года. Правда, на рынке Audi A8 того же года выпуска можно купить за $60 тыс.

Выбирая залоговое авто, стоит прежде проанализировать рынок — иногда должники, покатавшись пару лет на новой машине, пытаются продать ее по той же стоимости без учета пробега.

---

Сегодня в молодежной среде довольно популярны различные курительные миксы и спайс голд. Но их можно приобрести не только в розницу, но и оптом. Подробности по ссылке.

Как банки продают отобранную недвижимость

В результате финансовой несостоятельности отдельных заемщиков банки сегодня становятся собственниками жилых и коммерческих объектов, полученных за долги. Однако работа с недвижимостью - не профильная деятельность банка.

Как в этом случае распорядиться заложенным имуществом? Банки не находят способов реализовать подобные объекты, чем отягащают свои кредитніе портфели, пишет UA Banker.

Не так давно в Украине появились рекламные баннеры с заманчивой надписью крупными буквами «Кредиты на покупку жилья». Казалось бы, в условиях, когда ипотека как таковая перестала существовать, о каких кредитах на покупку жилья может идти речь?

Как выяснилось, банк инициатор этой рекламной кампании не предоставляет ипотеку как таковую, а готов выдавать средства только на краткосрочные жилищные кредиты - займы сроком на 3-5 лет под 18-21% годовых в зависимости от размера первоначального взноса. Но с одним условием: кредиты выдаются только под жилье, находящееся в собственности банка.

Как пояснили специалисты кредитной организации, с наступлением финансовых сложностей у отдельных заемщиков в собственность банка отошли необеспеченные залоги. Банку такая недвижимость не нужна, поэтому он вышел с инициативой продать этот залог, в том числе и путем кредитования.

Вообще банковские структуры стараются не ставить на баланс подобные активы (заложенное имущество), иначе ухудшается структура баланса банка, понадобится формировать резервы и начислять налоги, что негативно повлияет на капитал.

У этой ситуации с залогами есть другая сторона: главный риск в реализации заложенного имущества - нестабильная стоимость залога, которая снижается с течением времени. Вновь выдавать кредиты под заложенную недвижимость рискованно вдвойне - заложенная квартира может оказаться значительно дешевле суммы выданного на нее кредита.

Поэтому банки не спешат избавляться от отошедшего к ним имущества и предпочитают искать другие выходы. Если сегодня и происходят продажи заложенного имущества, то это лишь эпизодические сделки.

Кредитовать покупку заложенной недвижимости могут позволить себе в основном небольшие, региональные банки. Использовать этот механизм крупным структурам значительно сложнее.

В развитых странах банки нередко создают дочерние компании для управления непрофильными активами. Дочерняя управляющая компания получает непрофильные активы и кредит, которым гасит обязательства неплатежеспособного заемщика.

В итоге банк имеет на балансе хороший актив (в виде этой управляющей компании) и хороший кредит (этой самой компании) и ему не нужно создавать большие резервы. Если непрофильными активами управляет не сам банк, а его специализированная организация, это позитивно воспринимается инвесторами, рейтинговыми агентствами и аудиторами.

В апреле текущего года подобную дочернюю компанию создал и Альфа-Банк. Как рассказал в ходе своей онлайн-конференции председатель правления Альфа-Банка Рушан Хвесюк, «сейчас некоторые залоги переходят к нам в собственность, но если мы и получаем какой-то актив - это вынужденная ситуация, к которой приходится прибегать только в самом крайнем случае. Затем нужно продавать залоги, так как это предусмотрено кредитными соглашениями.

Но учитывая, что в условиях кризиса хорошую цену получить невозможно, нами было принято решение создать специальное управление, которое будет работать с активами.

Мы уверены, что рано или поздно кризис закончится, и тогда мы сможем выгодно продать большую часть этих непрофильных активов. Эффективное управление активами, качественная работа по вопросам распоряжения приобретенным имуществом - одна из наших важнейших обязанностей, ведь таким образом мы возвращаем банку те деньги, за которыми завтра придут наши вкладчики».

Действительно, сейчас у многих банков появляются непрофильные активы в виде жилых и коммерческих объектов, но активной продажи банками заложенной недвижимости не наблюдается.

Пока нет такой масштабной проблемы с «плохими» кредитами, чтобы они занимали значительную долю на банковских балансах. Плюс к тому продавать залоги, которые были взяты в докризисный период, по сегодняшней рыночной стоимости и, более того, по ликвидационной цене банкам совсем не выгодно.

Тем более что в настоящей ситуации стагнации спроса на рынке недвижимости продать любую недвижимость, заложенную или незаложенную, достаточно сложно.

Новостройки в рассрочку

Застройщики не собираются опускать цены, предлагая своим клиентам другие программы лояльности.

Рынок новостроек впал в затяжную кому: количество сделок в этом сегменте к концу мая не превышало 10-20 в месяц, а львиная доля объектов оказалась прочно законсервирована. Чтобы привлечь покупателей, застройщики готовы предложить им жилье в рассрочку, пишет Комментарии.

По данным Госкомстата, в первом квартале нынешнего года в сравнении с аналогичным периодом 2008-го объемы строительных работ сократились на 56,7%.

"В среднем коэффициент загрузки мощностей компаний строительного сектора сейчас составляет около 55%. Для сравнения: в 2008 году этот показатель достигал 80%. У самых слабых и малоэффективных компаний коэффициент загрузки мощностей за последние 12 месяцев упал с 70 до 30%", - отмечает советник инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital Алексей Зеркалов.

В наиболее сложной ситуации оказались компании, активно привлекавшие заемные средства и имеющие высокую долговую нагрузку. "Девелоперам приходится оплачивать проценты по кредитам и заниматься поиском дополнительного финансирования для завершения объектов.

Компании, которые брали кредиты под залог существующих объектов, так же вынуждены пересматривать свои бизнес-планы, так как им необходимо оплачивать не только проценты, но и тело кредита, в то время как арендный доход значительно сократился", - говорит Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине. В итоге строительство новых объектов фактически остановилось.

"Десятки застройщиков де-факто стали банкротами еще в конце прошлого года. Большинство строящихся жилых домов вели небольшие компании, возводившие одновременно два-три объекта. Сегодня они не имеют ни собственных ресурсов, ни возможности привлекать частных инвесторов или получить кредит для достройки объектов.

Шансы привлечь стратегического инвестора - иностранного или украинского - также минимальны. В результате, по нашим оценкам, в зависимости от региона Украины, сейчас заморожено 90-95% проектов", - рассказал ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий.

Более комфортно (в сравнении с другими коллегами) чувствуют себя компании, имеющие возможность достраивать дома за счет собственных средств. Крупные застройщики могут позволить себе продавать жилье в рассрочку. Такой вариант предусмотрен в принятом недавно правительственном постановлении "О порядке аренды жилья с выкупом".

Документ оговаривает право предприятия-арендодателя передавать физлицу-арендатору жилье на срок до 30 лет за определенную плату, размер которой оговаривается в договоре. Правда, сами застройщики не готовы растягивать расчеты на столь длительный период.

В частности, ХК "Киевгорстрой" готовится предложить покупателям две программы лояльности. Квартиру в уже сданном в эксплуатацию доме можно будет приобрести на следующих условиях: 30% ее стоимости вносится сразу, оставшаяся сумма разбивается на четыре-пять лет. Каждый платеж (расчеты производятся в гривне) корректируется на официальный размер инфляции.

Чтобы купить жилье в строящемся доме, до окончания строительства покупателю необходимо внести 60% его стоимости, оставшаяся сумма гасится в течение двух лет после возведения новостройки. Причем этот вариант не предусматривает какой-либо корректировки изначально установленной цены, что, по мнению застройщика, должно заинтересовать граждан в приобретении квартир в недостроенных домах.

Аналогичные программы разрабатывают и другие компании, оставшиеся на плаву. Впрочем, и они намерены достраивать лишь объекты высокой степени готовности, попутно изобретая альтернативные способы привлечения финансирования.

"Из-за недостатка оборотных средств все деньги были направлены на завершение строительства уже начатых объектов. Сейчас мы завершаем строительство жилого комплекса "Солнечный" на проспекте Науки, 28. Планируем осенью сдать его в эксплуатацию полностью.

Пришлось вспомнить опыт строительства 90-х годов, использовать бартерный обмен", - рассказала "k:" Клавдия Бондарева, директор финансово-строительной компании "Пагода". Чтобы снизить долговую нагрузку, компании-застройщики все чаще идут на продажу части бизнеса.

"Например, компания "XXI Век" в начале июня продала четыре объекта в различных регионах местным девелоперам. Российская Mirax group продает все свои объекты в Украине корпорации AEON.

Но на данном этапе мы видим интерес к подобным проектам лишь со стороны небольших инвесторов или застройщиков, которые знают, что, приобретая объект с дисконтом, в перспективе они получат прибыль", - говорит Константин Степанов, руководитель аналитического департамента ИГ "Сократ".

Тем не менее тяжелое финансовое положение не подвигло застройщиков существенно снизить цены на жилье. Максимум, на который могут рассчитывать покупатели, - скидка 5-10%, и лишь в отдельных случаях она может достигать 30%.

Более того, по данным информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость", с мая 2008-го по май 2009-го средняя стоимость первичного жилья в национальной валюте увеличилась на 12,2%. Жилье эконом-класса подорожало на 1,9%, бизнес-класса - на 2%, а премиум-класса - на 20,7%.

"Застройщикам проще законсервировать объект, нежели достроить его и продавать с большими скидками. По данным Госкомстата, себестоимость строительства снизилась всего на 2-3%. Кроме того, отчисления компаний в местные бюджеты, невзирая на заявления городских властей, остались фактически на прежнем уровне. Поэтому как бы застройщики ни старались, снижения цен на 50% на первичном рынке быть не может. Все акции, которые якобы проводят компании, не более чем уловки. Реальных скидок нет", - поясняет Сергей Костецкий.

Квартиру с хорошим дисконтом (в 20-25%) можно приобрести у генподрядчиков или производителей строительных материалов, которые зачастую выступают и в роли продавцов жилья в новостройках. Девелоперы, начавшие практиковать бартерные схемы, рассчитываются с партнерами квартирами.

Те в свою очередь стараются побыстрей избавиться от непрофильного товара, предлагая хорошие скидки. Впрочем, и они оказываются недостаточными, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей.

"В докризисный период в столичных новостройках ежегодно продавалось около 10 тыс. квартир, сейчас количество продаж ограничивается 10-20 сделками в месяц", - констатирует Сергей Костецкий.

Ограниченное предложение квартир по более низким, чем рыночные, ценам от застройщиков может появиться благодаря НБУ. На прошлой неделе заместитель министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко сообщил о готовности Нацбанка выделить 1 млрд. грн. для начала реализации программы по завершению строительства жилых объектов с уровнем готовности от 70% и более.

По условиям этой программы госпомощь получит предварительно отобранный проект, стоимость жилья в котором в ходе конкурса окажется самой меньшей. Для Киева торги по стоимости 1 м2 могут стартовать с 8 тыс. грн. (постепенно уменьшаясь), Киевской области - с 7,5 тыс. грн., Севастополя и облцентров - 6 тыс. грн., для других населенных пунктов - с 5 тыс. грн.

Победитель получит не живые деньги, а возможность продать жилье пожелавшим взять льготный кредит под покупку квартиры в данном доме. Однако скептики уверяют, что в нынешних условиях вряд ли найдется много желающих влезать в кредитное рабство.

Что делать, если ваша квартира находится в недостроенном доме? ( рекомендации юриста)

Если ваша квартира находится в недостроенном доме, и вы стали заложником моратория на возврат вложенных в строительный проект средств, то вы находитесь в группе риска утраты прав на проинвестированную квартиру.

О том, как не остаться без квартиры и вложенных в ее строительство средств, рассказывает юрист АФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус, пишет Промобуд.

В ситуации приостановленного строительного проекта, особенно при незначительной его процентной готовности, инвесторы подвержены риску банкротства застройщика и, как следствие, утраты прав на проинвестированный объект, особенно в случае наличия у третьих лиц преимущественных прав на объект (например, ипотеки объекта незавершенного строительства).

Существует также риск утраты застройщиком прав на земельный участок и, как результат, прав на объект, который на этапе строительства представляет собой совокупность материалов и оборудования, использованного в процессе строительства.

Юрист отмечает, что инвесторы, вложившие средства в целевые облигации, подвержены риску утраты прав на квартиру в связи с истечением срока погашения облигаций.

Инвесторы также рискуют остаться без возврата номинальной стоимости облигаций в соответствии с действующим законодательством в случае отсутствия принятого в эксплуатацию объекта строительства на дату наступления срока погашения облигаций.

Для того, чтобы избежать перечисленных рисков, юрист рекомендует инвесторам осуществить ряд шагов:

1. Самоорганизация и объединение инвесторов путем создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК) в качестве неприбыльной организации.

2. Признание в судебном порядке прав собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом, что позволит обеспечить государственную регистрацию прав на него как на объект недвижимости с закреплением за каждым из инвесторов прав на отдельный объект инвестирования как на часть объекта незавершенного строительства.

3. Завершение строительства объекта путем сохранения отношений с существующим застройщиком или же посредством привлечения нового застройщика или стратегического инвестора.

4. Получение прав на земельный участок. Для жилищно-строительного кооператива допустимо получение земельного участка в собственность бесплатно в соответствие со статьей 41 Земельного Кодекса Украины.

5. Использование прилегающей территории к объекту строительства, его вертикальных конструкций в коммерческих целях.

Перечисленные действия, по мнению юриста, позволят инвесторам закрепить права на проинвестированные объекты, а также избежать риска повторной перепродажи застройщиком квартир в строящемся объекте.

Также это позволит создать ликвидный актив для привлечения стратегического инвестора с целью последующего завершения строительства объекта.

Н. Доценко-Белоус подчеркивает, что в случае необходимости участники ЖСК могут попробовать заменить неэффективного застройщика.

Кроме того, объединившиеся инвесторы могут создать условия для получения дохода от использования существующего незавершенного строительством объекта и прилегающей территории (например, размещение рекламы, использование придомовой территории для размещения малых архитектурных форм и т. д.).

Таким образом, объединенные инвесторы в рамках ЖСК имеют существенные возможности не только в части завершения строительства объекта, но и в части получения и дохода от использования незавершенного строительством объекта, подчеркивает юрист.

Твои деньги: Как банки будут реструктуризировать кредиты

Сегодня мы расскажем об основных принципах, согласно которым коммерческие банки будут решать, реструктуризировать проблемный кредит или нет, и как именно делать это.

Если раньше банки самостоятельно решали, кому и как реструктуризировать проблемные кредиты, то отныне все будет по-другому, пишет Дело.

Своим постановлением № 328 «О мерах относительно обеспечения погашения кредитов» Нацбанк рекомендовал финучреждениям, как стоит поступать в процессе реструктуризации кредитов, выданных как физическим, так и юридическим лицам.

Среди основных принципов, изложенных в документе, можно выделить следующие:

1. Просроченные кредиты, вернуть которые практически невозможно, реструктуризации не подлежат (окончательное решение за банком, но НБУ убедительно просит принять это во внимание).

Под реструктуризацию кредита попадет только заемщик, который все-таки старается платить. То есть, кредит погашается, хоть и с отставанием от графика.

2. Реструктуризировать могут только кредиты, выданные до 1 октября 2008 года.

3. Заемщик обязан предоставить документы об ухудшении своего финансового состояния и невозможности платить, как прежде.

4. Первыми «поблажки» получат ипотечные заемщики, но только если:

а) жилплощадь под ипотекой не превышает 110 кв. м;

б) заемщик и члены его ее семьи там зарегистрированы и фактически проживают;

в) заемщики не владеют иной недвижимостью;

г) платежи по кредиту превышают 30% месячного дохода заемщика.

5. Вторые на очереди после ипотеки – кредиты, взятые под развитие бизнеса. Затем – кредиты на лечение, образование, завершение строительства. Но – при условии, что сумма долга не превышает 200 тыс. грн.

6. Нацбанк рекомендует банкам не взыскивать с заемщиков, которые реструктуризируют кредит, начисленные ранее штрафы за несвоевременную оплату.

7. Реструктуризация не должна увеличивать срок кредита более чем на два года, а отсрочка по выплате основной суммы долга – не больше года.

8. Банк обязан письменно уведомить заемщика об условиях реструктуризации.

9. Несколько пунктов постановления «подталкивают» банки к конвертации в гривне кредитов, выданных в иностранной валюте.

10. Предполагается, что большинство проблемных кредитов будут реструктуризированы до конца лета. Чтобы заинтересовать в этом банки, НБУ обещает им поблажки.

Например, убытки от изменения условий кредитования учитывать не сразу, а постепенно (иначе это сильно ударит по капиталу финучреждения).

А статус реструктуризированных кредитов повышать на один уровень – чем меньше у банка останется проблемных займов, тем лучше для его репутации.

Как избежать проблем при покупке залогового имущества!

Финансовые проблемы заемщиков банков привели к тому, что на рынке увеличилось количество предложений о продаже заложенного под кредиты имущества.

Причем перечень отнюдь не ограничивается легковыми автомобилями и ипотечными квартирами: в нем присутствуют объекты коммерческой недвижимости, производственное оборудование, грузовой транспорт, сельскохозяйственная и строительная техника, пишет Коммерсантъ.

Однако юристы рекомендуют покупателям проявлять бдительность в вопросах приобретения залогового имущества, так как банки не несут ответственности за юридическую чистоту сделок купли-продажи.

Предложения банков о продаже находящихся у них в залоге объектов отличаются завидным разнообразием: есть имущество, изъятое у бывших собственников принудительно в рамках исполнительного производства, а также с согласия бывших владельцев.

В последнем случае экс-собственник добровольно передает предмет залога банку в счет погашения задолженности по кредиту. В случае принудительного изъятия для продажи привлекаются органы государственной исполнительной службы, а банк-залогодержатель может выступать в качестве координатора процесса.

Конфискат реализовывается при участии специализированных организаций на публичных торгах. Информацию об имуществе, которое будет на них предложено, государственный исполнитель обязан разместить на специальном веб-сайте за 15 дней до проведения аукциона. Если же продажа имущества – дело добровольное, банк может самостоятельно выступить в роли продавца.

«Залог, который банки предлагают заинтересованному покупателю напрямую, обычно продается при согласии заемщика, – говорит заместитель председателя правления Эрсте Банка Павел Цетковский. – Такая сделка предполагает более легкую процедуру, которая избавляет стороны от дополнительных затрат времени и финансовых издержек».

Поэтому, прежде чем прибегнуть к радикальным мерам, банк ставит вопрос перед проблемным клиентом о добровольной продаже залогового имущества.

При этом заемщику предлагают содействие в поиске покупателя и заключении сделки или же полное освобождение от кредитной нагрузки в случае передачи права собственности банку.

В кредитных учреждениях, продающих залоговое имущество, делают упор на безопасность и юридическую чистоту подобных сделок для покупателей.

«Юристы банка проверяют все документы по продаваемому залогу, – отмечает начальник управления розничного бизнеса ПУМБ Валерий Пацуй. – Перед совершением сделки купли-продажи банк исключает наличие возможных причин, исходя из которых объект залога не может быть продан, как, например, в случае налогового ареста имущества».

Когда речь идет о продаже залогового автотранспорта, дополнительные преимущества для нового собственника кроются в тесном сотрудничестве банков и страховых компаний, где был застрахован кредитный автомобиль. В частности, по словам господина Пацуя, банк владеет информацией об эксплуатации транспортного средства, наличии ДТП и других страховых случаев, в связи с которыми клиент обращался за выплатами.

Процедура покупки добровольно переданных залогов довольно проста. «Как правило, клиент подбирает необходимое имущество при помощи размещенной на сайте банков информации. Затем обращается непосредственно в банк либо к его посредникам, – рассказывает исполнительный директор консалтинговой компании „КредитСвит“ Любовь Слободенюк. – После этого представитель банка организовывает просмотр объекта и договаривается с клиентом о цене. Если потенциального покупателя устраивает имущество и его стоимость, банк оформляет сделку».

Несмотря на уверения банков в простоте и безопасности сделок по продаже залогового имущества, юристы рекомендуют покупателям проявлять бдительность.

«Как правило, банки не несут ответственность за юридическую чистоту сделки купли-продажи залогового имущества, – отмечает юрист адвокатской конторы „Коннов и Созановский“ Евгений Корниевский. – Но потенциальный покупатель может потребовать заключения с банком договора, согласно которому, в случае если сделка купли-продажи будет признана недействительной, банк обязуется вернуть покупателю заплаченную за залоговое имущество сумму.

При этом к нему переходит право требования суммы от продавца. В случае добровольной продажи должником банка залогового имущества покупателю необходимо проверить и по возможности исключить наличие оснований для признания сделки недействительной. В частности, убедиться в дееспособности продавца. Если такая сделка будет заверена нотариусом, юридический риск признания ее недействительной значительно уменьшается».

Участники рынка указывают на ряд проблемных моментов при продаже залогового имущества. Общее снижение платежеспособности населения перевело изъятые у должников материальные ценности в категорию неликвидных активов. Одной из причин невысокого спроса на залоговые объекты эксперты считают непривлекательные для потенциальных покупателей цены.

«В основном цена залогового имущества все еще завышена», – отмечает госпожа Слободенюк. «Основная задача – определить стоимость, по которой залог будет продан с минимальными потерями для банка с максимальным учетом конъюнктуры рынка», – говорит Валерий Пацуй.

По словам господина Цетковского, дополнительные сложности в определении рыночной стоимости объектов залога появляются из-за практически не функционирующих рынков, вследствие чего банки не всегда могут установить конкурентную цену, которая бы компенсировала покупателю риски, связанные с покупкой залогового имущества.

Еще одна проблема – опасения клиентов при покупке залогового имущества в условиях несовершенной правовой базы, так как бывшие собственники могут предпринять попытку отсудить ранее принадлежащее им имущество.

В сложившихся условиях для продажи залогового имущества банки вынуждены проявлять высокую маркетинговую активность, используя нестандартные подходы и каналы распространения информации.

Данные о выставленных на продажу конфискованных или добровольно переданных предметах залога можно найти не только на корпоративных сайтах финансовых структур, но и на специализированных информационных ресурсах и в объединенных базах данных. К процессу продаж также активно привлекаются посредники.

В частности, среди возможных каналов реализации залогового имущества Любовь Слободенюк выделяет агентства недвижимости, компании-автотрейдеры, финансовых брокеров, биржи залогового имущества и т п. «ПУМБ в обязательном порядке сотрудничает с автодилерами, агентствами недвижимости, а также привлекает к данному вопросу страховые компании, – отмечает Валерий Пацуй. – В банк часто обращаются компании, которые заинтересованы в оказании услуг по поиску покупателей конфискованного имущества или в непосредственном его выкупе».

Говоря об условиях сотрудничества банков с посредниками, Павел Цетковский подчеркивает, что в общепринятой практике комиссия таких компаний зависит от объемов реализованного имущества. При этом сформировалось два основных варианта сотрудничества. В первом случае банк указывает цену залога, превышая которую брокер получает свой доход. Во втором – банк выплачивает посреднику комиссию, как правило 0,5—1% от суммы сделки, за каждый проданный объект.

Отдельные банки с целью эффективной продажи объектов залога «играют» на резком сокращении объемов розничного кредитования. На фоне минимального предложения ипотечных и автокредитов предложения приобрести в долг залоговое имущество выглядят для клиентов привлекательно.

«Сегодня некоторые банки готовы переоформлять кредиты на приобретение изъятого залогового имущества, – подтверждает тенденцию госпожа Слободенюк. – Условия и требования к новому заемщику достаточно жесткие. Процентные ставки составляют 25—26% годовых в гривнах, одноразовая комиссия – 2—3%, а первоначальный взнос – не менее 50%».

Советы эксперта: Как правильно провести взаимозачет депозита на кредит

Самым актуальным вопросом на сегодня является процедура взаимозачет, или возврата депозита за счет погашения чужого кредита. На практике этот сделать не так и сложно.

«Как вернуть депозит либо удешевить свой кредит прямо здесь и сейчас?» – это наиболее волнующие вопросы, о решении которых мечтают многие украинские граждане, пишет Capital Times.

Выход всегда есть, отмечает в эксклюзивном комментарии для УБР генеральный директор консалтинговой компании «КредитСвит» Любовь Слободенюк.

Сегодня можно обойти запрет НБУ на досрочное закрытие счетов, получить обратно свои деньги и значительно удешевить свой кредит с помощью взаимозачета депозит/кредит.

Данный взаимообмен является полностью законной процедурой для реализации которой, необходимо предпринять следующие шаги:

1. Владельцу депозита/кредита необходимо найти соответствующую пару кредит/депозит. При этом, валюта, суммы депозита/кредита и банк обязательно должны совпадать.

Также необходимо, чтобы наступил хотя бы один день просрочки по кредиту (без просрочки операция проводиться не может, т. к. нет оснований для взыскания депозита).

Подобрать правильную пару сегодня помогут профессиональные консалтинговые компании, которые ранее являлись посредниками между клиентами и банками по оформлению различных финансовых продуктов, в особенности кредитных и депозитных программ.

2. После подбора пары, заемщику и вкладчику необходимо согласовать условия взаимообмена. Как правило, это сроки оплаты и дисконт с которым владелец депозита готов поменяться на кредит.

В среднем депозиты продаются с дисконтом 10-20%, но в банках с временной администрацией НБУ депозиты продаются с более завышенным дисконтом (более 30%) чем в банках, где она отсутствует.

Владелец кредита может сразу отдать вкладчику сумму депозита либо же выплатить её частями в течении определённого времени.

Также следует отметить, что в счет погашения кредита, кроме денег, заемщик может предложить, например, свое залоговое имущество: недвижимость или автомобиль.

3. После, необходимо обратиться в банк, где обслуживается заемщик и вкладчик, и узнать о процедуре обмена.

В каждом банке своя процедура, но как правило, вкладчику и заемщику необходимо просто написать заявление о желании провести взаимозачисление депозита на кредит.

Согласно процедуре, изначально вкладчик переуступает права на свой депозит договорённому лицу - заёмщику, после чего, банк осуществляет проводку по списанию депозита в погашение кредита и после заемщик рассчитывается с вкладчиком.

Согласно украинскому законодательству и депозитным банковским договорам, банк не имеет право отказывать в обмене депозита на кредит.

При отказе банком совершать взаимозачет депозит/кредит, владелец депозита имеет право выиграть данную сделку через суд. Помните, что закон на вашей стороне.

Как правило, процедура обмена занимает пару дней и предоставляет хорошую возможность заемщику меньше заплатить по кредиту, а вкладчику получить живые деньги в настоящий момент.

Также помните, если вы не обладаете достаточными знаниями в этой сфере и решили обратиться за помощью к посредникам, будьте осторожны, потому как на рынке есть мошенники, лучше обращаться в компании, которые на слуху.

Все - в суд, или Кто защитит заемщика от банка?!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

18.01.2009

Под газовый шумок и новогоднее затишье украинские банки взялись за свое излюбленное дело. "Подробности" уже писали о кампании банков по повышению ставок по ранее выданным кредитам.

С тех пор, несмотря на принятые руководством страны меры, ситуация к лучшему не изменилась: банки кнутом и пряником заставляют заемщиков платить больше; а клиентов некоторых финансовых учреждений и вовсе ждет второй этап повышения ставок.

Банки начинают вторую волну повышения кредитных ставок

Еще осенью-зимой минувшего года многие заемщики украинских банков ("Укрсоцбанка", "Приватбанка", "Альфа-Банка", VAB Банка и других) получили от них письма с уведомлением о повышении процентов по ранее полученным кредитам.

Люди реагировали на эти послания по-разному: кто-то пытался договориться с банком по-хорошему, объясняя, что такие его действия не вполне законны; кто-то сразу отправлялся в суд отстаивать свои права; кто-то досрочно погашал остаток кредита; кто-то наоборот - просто переставал платить.

А кто-то для экономии нервов и времени соглашался с увеличением платежей, надеясь что таким образом проблема будет решена. При этом людей не останавливало даже отсутствие каких-либо гарантий, что банк через месяц-другой не повысит ставку снова...

По информации "Подробностей", вторая волна повышения ставок по ранее выданным кредитам уже началась. Так, многие обладатели ипотечных кредитов одного из крупнейших банков страны "Приватбанка" в начале января 2009 года получили уведомления о том, что банк намерен поднять ставку по ипотечным кредитам почти до 27% в гривнах.

И это при том, что в ноябре 2008 года им уже один раз повышали ставку. В письме также говорится о том, что клиент может сохранить "старую" ставку, погасив до 1 февраля половину остатка тела кредита.

В пресс-службе "Приватбанка" не подтвердили, но и не опровергли информацию об инициировании банком повышения ставок по ранее выданным кредитам, заявив, что возможность изменения ставки зависит от условий каждого конкретного договора банка с заемщиком.

"У меня нет информации, чтобы с этим (повышением ставок по кредитам. - Ред.) были проблемы", - сказал "Подробностям" пресс-секретарь "Приватбанка" Олег Серьга.

Но ведь вопрос не в том, есть у банка с этим "проблемы". Вопрос в том, что из-за увеличения стоимости кредита проблемы появляются у заемщиков. Да и гарантий, что в будущем эти проблемы не усугубятся еще одним повышением ставок - снова никаких.

А "Приватбанк" сейчас направляет 500 миллионов долларов на покупку переживающего не лучшие времена "Укрпромбанка", вместо того, чтобы использовать эти средства для рефинансирования.

Не так прямолинейно, но не менее бесцеремонно ведет себя "Укрсоцбанк" (УСБ) - один из лидеров по поднятию кредитных ставок.

По информации "Подробностей", по филиалам данного финансового учреждения из главного офиса разошлось указание отменять повышение ставки только тогда, когда заемщик предъявит соответствующее решение суда, а в остальных случаях - повышать ставку в системе, взимать увеличенные ежемесячные платежи и выбивать из клиента согласие на де-факто уже состоявшееся изменение условий договора кредита.

Можно расценить такие действия "УСБ" как реакцию на решение Хозяйственного суда Севастополя (скачать текст решения) по делу о повышении кредитной ставки, принятое в конце прошлого года не в пользу "Укрсоцбанка". То есть банк прекрасно осознает, что закон в данном случае не на его стороне, однако надеется на неосведомленность или нерешительность заемщиков. Ведь поскольку в нашей стране право не является прецедентным, то для отстаивания своей позиции подавать в суд нужно в каждом конкретном случае.

И тут уже решение действовать или ждать, пока банк сделает клиента своим "кредитным рабом", всякий раз поднимая ставку настолько, насколько ему заблагорассудится, - остается конкретно за каждым заемщиком. Это не тот случай, чтобы надеяться на высшие силы или хотя бы на руководство страны...

Власть защищает не заемщика, а банки

Кстати, о руководстве... Кроме суда раз и навсегда разобраться с неправомерным повышением банками ставок по уже выданным кредитам - но уже на всеукраинском уровне - теоретически могли бы высшие органы власти: ВР, Кабмин, президент, НБУ. Но на практике потребителям ожидать от них реальной помощи не приходится.

"Верхушка" скорее нацелена на спасение банковской системы в целом, а не "каждого маленького украинца"; банковское лобби во властных коридорах уступает, наверное, только лобби нефтегазовому. Заемщики могут, конечно, еще пожаловаться в управление по вопросам защиты прав потребителей, но это породит лишь очередной круговорот бумаг в природе: управление пишет письма в НБУ; НБУ создает очередные шедевры-отписки банкам; банки в ответ обещают в ситуации разобраться... и пишут клиентам новые "письма счастья"!

Был, правда, момент, когда показалось, что Верховная рада взяла инициативу по защите граждан в свои руки.

В декабре депутаты приняли парочку законов, которые, по их мнению, решали все проблемы заемщиков, - речь идет о законах №661 и №800. Однако ничего радикально нового в них не оказалось - по сути, этими актами Рада просто подтвердила и так действующие статьи Гражданского кодекса Украины (в частности, ст. ст. 652, 654, 1055).

Разве что согласно статье 3 закона №800 финансово-кредитным учреждениям по заключенным договорам запрещается увеличивать процентную ставку по кредитам, полученным для приобретения или строительства жилья, без согласия сторон.

Однако, во-первых, из текста закона не понятно, относится ли данная норма к кредитной "вторичке"; а во-вторых, в договорах кредита многих банков (в частности, "Укрсоца") содержится дискриминационный пункт о том, что если клиент не согласен с изменением ставки, он обязан в течение двух недель или месяца погасить весь остаток по кредиту.

Помнится, было также заявление пресс-службы Кабинета министров от 27 декабря: мол, правительство приняло решение, согласно которому банкам запрещается поднимать проценты по ранее выданным кредитам.

Но удивительная вещь: найти это решение среди официальных документов - задача невыполнимая; ознакомиться с документом, имеющим реальную юридическую силу, - не представляется возможным. В списке нормативно-правовых документов Кабмина подобного решения просто нет.

А на работников банков отписка пресс-службы вряд ли произведет должное впечатление. Вот и думай: то ли это решение еще просто не успели зарегистрировать, то ли и не было никакого официального документа, а всего лишь попытка в очередной раз пропиариться на очень болезненной для подавляющего большинства заемщиков теме.

Так что со стороны властных структур заемщики так и не получили ожидаемой помощи и остались практически беззащитны перед банковским произволом. Шансы сохранить "старые" кредитные условия есть у тех, кто готов отстаивать свои права в суде.

Те же, кто не хочет тратить на судебную тяжбу свои время и нервы, будут вынуждены отдавать банкам гораздо больше денег из своего семейного бюджета. Хуже того, у очень многих заемщиков ситуация такова, что с учетом стремительного роста курса доллара ежемесячный платеж превысил ежемесячный доход (зарплату).

Что людям делать в этом случае? Отдавать залоговое имущество и переселяться жить в палатки? А когда залоговым имуществом являются десятки тысяч квартир, в которых живут семьи заемщиков, сугубо финансовый вопрос погашения кредита грозит перерости в глобальную социальную проблему...

В 2009 году проблемная задолженность банков достигнет 30%!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

17.01.2009

Проблемная задолженность отечественных финансовых учреждений к концу 2009 года достигнет 25-30% от общего объема кредитов, выданных физическим лицам, - прогнозирует генеральный директор «Европейского агентства по возврату долгов» Александр Ильчук.

По мнению эксперта, уже сегодня 15%-17% розничного кредитного портфеля украинских банков являются проблемными (это от 27 до 34 млрд. гривен). «Учитывая приостановку выдачи кредитов из-за финансового кризиса, кредитный портфель банков не вырастет значительно в 2009 году, поэтому прогнозируемый проблемный портфель будет составлять около 44 млрд. гривен», - говорит Александр Ильчук.

По его словам, наиболее рискованными в плане невозвратов до недавнего времени были беззалоговые кредиты, а также условно обеспеченные кредиты на приобретение бытовой техники (так называемые потребительские кредиты). В этом сегменте уровень невозвратов составлял от 15% до 17%.

Второе место по невозвратам занимали карточные продукты банков, где уровень проблемных операций колебался от 10% до 12%. Третье место занимал сегмент автокредитования с долей проблемных кредитов 5%-7%.

«Наиболее надежным сегментом еще три месяца назад являлся сегмент ипотечного кредитования, где уровень «плохих» кредитов составлял не более 3%-4%. Однако в связи с обострением финансового кризиса происходит перераспределение в сегментах по уровню невозвратов.

Существенно будут расти невозвраты в сегменте ипотечного и автокредитования. Особенно это касается ипотечного кредитования, где около 80% займов выданы в иностранной валюте (в долларах США). Пик невозвратов в этих сегментах мы ожидаем к середине 2009 г», - рассказал корреспонденту banki.ua Александр Ильчук.

С таким мнением согласны и эксперты Международного бюро кредитных историй (МБКИ): «Наиболее рискованными всегда были кредиты наличными и потребительские кредиты через торговые сети. Эти кредиты и сейчас остаются наиболее рискованными, хотя в последнее время банки существенно ужесточили требования при отборе потенциальных заемщиков.

Не исключено увеличение количества просрочек и определенный рост проблемной задолженности и по таким «благополучным» банковским продуктам как ипотечные кредиты и автокредитование».

По мнению экспертов МБКИ, главную опасность в плане невозвратов представляет частичное снижение платежеспособности заемщиков (в том числе и в результате валютных колебаний) или полная потеря постоянного источника дохода.

«Ранее в общей структуре проблемной задолженности доля ипотеки была наименьшей. Сейчас этот показатель может ухудшиться», - рассказали корреспонденту banki.ua в Международном бюро кредитных историй.

Допзалоги: как не попасть под раздачу

Недвижимость - Статьи - Допзалоги: как не попасть под раздачу - АГЕНТ ®

АГЕНТ.ua 16.01.2009

Еще в октябре-ноябре минувшего года заемщики, особенно «счастливые» обладатели кредитных квартир, стали получать от банков уведомления о переоценке залога. Вначале декабря НБУ закрепил требование «осуществить пересмотр стоимости полученного в залог имущества» своим постановлением.

Процесс переоценки имущества, в частности квартир, происходит так же просто, как при первичной оценке залогового имущества. Менеджер банка либо определенный банком оценщик прибывает на место, фотографирует квартиру, затем через некоторое время сообщает заемщикам их жилье изменилось в цене. В сегодняшней ситуации в абсолютном большинстве случаев оно подешевело (в меньшинстве — осталось в прежней цене).

«При снижении стоимости залогового имущества банк рискует не вернуть свои деньги и потому может потребовать дополнительный залог — другое имущество, которое «подстрахует» в результате удешевления квартиры разрыв между ее нынешней рыночной стоимостью и суммой кредита», — комментирует директор департамента ипотечного кредитования «Сведбанка» Евгений Склеповой. — То есть, к примеру, вы брали кредит на квартиру в сумме $100 тыс., а теперь это жилье стоит $70 тыс. Чтобы гарантировать себе возврат всей суммы в $100 тыс., банку и требуется допзалог, в качестве которого может выступить любое мало-мальски крупное имущество заемщика. Например машина, доли в квартирах родителей (если есть), имущество компании (если заемщик является владельцем). Поскольку разница между суммой кредита и рыночной стоимостью квартиры достаточно велика, ноутбук или мобильный телефон в качестве допзалога вряд ли «прокатит».

Выходом для тех, у кого нечего предоставить в допзалог, могут стать поручители: в случае вашего «банкротства» они погасят вместо вас кредит. То есть, если, к примеру, при получении кредита Вашим поручителем выступала только жена, то теперь неплохо бы, чтобы за вас дополнительно поручились, как минимум, ваши и ее родители, а лучше — еще и братья с сестрами.

Если же желающих разделить с заемщиком «радость» кредитного бремени нет, то банку ничего не останется, кроме как потребовать погасить весь кредит целиком досрочно. И проблема для заемщика состоит в том, что в действующем законодательстве ничего не сказано о том, насколько должна упасть стоимость залога, чтобы кредитор смог предъявлять претензии к должнику. Банки этот вопрос могут решать сугубо на свое усмотрение. То есть, даже если ваша квартира подешевела, к примеру, всего на $5тыс., банк может начать действовать. Но на каждое действие есть противодействие. О них и поговорим.

Бой по правилам

1. Если в договоре не прописана переоценка

Правоведы и банкиры советуют в первую очередь внимательно прочитать свой кредитный договор. Процедура переоценки залогового имущества и какие-либо последующие корректировки условий предоставления кредита, как правило, не прописаны в договорах между банком (кредитором) и физлицом (должником)», — утверждает вице-президент бизнеса «Персональные финансы» АБ «Диамантбанк» Анна Ткаченко.

Юрист юридической компании «ДДК» Антон Бойко также подтверждает, что в большинстве кредитных договоров отсутствует пункт об изменении стоимости заложенного имущества. «В соответствии со ст. 19 Закона Украины «Об ипотеке» все изменения и дополнения в ипотечный договор вносятся в виде дополнительного соглашения. Вы имеете полное право отказаться от подписания этого соглашения», — дает совет г-н Бойко.

Если банк все же требует провести переоценку имущества без подписания документов, от этого тоже можно оказаться. «Если в договоре это не предусмотрено, то и ответственность наступить не может», – отмечает Анна Ткаченко. Поэтому не ведитесь на психологическую обработку и «пугалки» банковских служащих, чем они в последнее время очень любят заниматься и не подписывайте никаких документов, прежде не взяв консультацию юриста.

2. Если в договоре есть проблемный пункт

В случае, если банк все-таки прописал создающий проблемы пункт в договоре, есть два способа борьбы. Первый — признать эти пункты недействительными в судебном порядке. «В законе «О защите прав потребителей» есть статья 18, в которой сказано, что кредитор не имеет права включать в договор «несправедливых» по отношению к заемщику условий. Что справедливо, а что нет, сейчас оценочно решает суд. Если доказать, что право на переоценку залога создает явный дисбаланс прав в пользу банка по сравнению с правами заемщика, проблем можно избежать», — говорит Артем Стариков, юрист, руководитель проекта Anticollector.org.ua.

Второй путь более длинный, но также может быть эффективным. Стоит попробовать оспорить саму необходимость проведения допоценки в судебном порядке. «Квартиры подешевели в долларовом эквиваленте ровно на столько, насколько упала гривня плюс-минус 5-7%», — говорят в столичном агентстве недвижимости InReal. То есть, если квартира стоила 490 тыс. грн. ($100 тыс. по «старому курсу»), то и сейчас, подешевев на 40%, она продолжает стоить те же 490 тыс. грн. (около $63 тыс. по курсу 7,7 грн. за доллар США). И это уже с учетом «семейных обстоятельств», когда люди сбрасывают цену, потому что срочно нужны деньги на погашение кредита, из-за разорения бизнеса и по другим причинам.

Такое состояние рынка позволяет строить свой «конструктивный диалог» с банком, прежде всего, на аргументе об отсутствии необходимости проводить переоценку. По крайней мере, гривневым заемщикам стоит взять это на вооружение.

Изменение стоимости залога должно быть подтверждено банком документально — отчетом об оценке рыночной стоимости предмета залога. Для проведения оценки субъект оценочной деятельности не только учитывает площадь недвижимого имущества и его местоположение, но и оценивает внутреннее состояние квартиры, наличие и стоимость ремонта. «В случае, если заемщик не пустит оценщика в квартиру, достоверный отчет об оценке сделать будет затруднительно — можно будет лишь примерно оценить ее стоимость, по альтернативным объектам в этом районе», — отмечает г-н Бойко. Таким образом, доказать, что именно ваша квартира нуждается в дооценке, банку будет сложнее.

Если не пустить банковского менеджера на порог все же не вышло, стоит обратиться за альтернативной, независимой оценкой. «Вполне возможно, что квартиру оценят если не дороже, то, по крайней мере, по «докризисной» стоимости. Суд вполне может принять во внимание результаты именно такой оценки. Учитывая процесс повального урезания зарплат и сокращений, отсутствие наработанной судебной практики по кредитным спорам и четкой законодательной базы в этом вопросе, суд в большинстве случаев сейчас на стороне заемщика», — говорит Антон Бойко.

Впрочем, оценить ситуацию на рынке сейчас сложно даже самим оценщикам. По мнению Анны Ткаченко из «Диамантбанка», многие из независимых экспертов сейчас вообще не настроены переоценивать недвижимость. «Они понимают, что в условиях нестабильности курса их оценка, которая основывается преимущественно на методе сравнения аналогичных предложений на рынке, будет заведомо неправильной», — отмечает она.

Не забываться

Однако нужно понимать, что заигрываться с банком также не стоит. Артем Стариков отмечает, что, согласно украинскому законодательству, в частности, закону «Об ипотеке», требовать от заемщика досрочного погашения кредита или взыскать жилье банк имеет право только в случае нарушения условий договора. А отказ от допоценки залога как раз и может быть расценен как отказ выполнять условия соглашения.

Чтобы не попасть впросак, стоит предварительно посоветоваться с юристом: ведь разные пункты договоров могут быть истолкованы по-разному. «Следует понимать, что обычному заемщику противостоят правовые департаменты банков, которые зря свой хлеб не едят», — резюмирует г-н Стариков.

http://realt.ua/