Основная задача реформы и всех новых законопроектов в сфере жилищного хозяйства предложить новому собственнику жилищного фонда, населению, эффективные механизмы реализации прав на свои дома, сообщает ForUm.
То есть, государство должно разработать правила, в соответствии с которыми собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах смогут принимать коллективные легитимные решения в вопросах управления и содержания неделимого имущества многоквартирного дома находящегося в их совместной долевой собственности.
Если раньше все решения принимались прежним собственником – государством (как правило, в лице органов местного самоуправления), а именно, кому и сколько платить, где и какие ремонты проводить, то сегодня, все права и ответственность за принятие решений должно перейти к населению.
Население, в жилищных вопросах, сегодня как подросток, достигший совершеннолетия, но все еще живущий с родителями, - уже хочет и может самостоятельно принимать решения (недовольство качеством обслуживания, постоянно растущей квартирной платой), но не имеет ни финансовой возможности, ни опыта принятия взвешенных ответственных решений.
Государство уже не в состоянии содержать ветшающий жилищный фонд, который требует постоянных капитальных затрат, необходимость в которых растет в геометрической прогрессии и поэтому последние десять лет находится в судорожных попытках всеми способами переложить растущие, как снежный ком, проблемы на плечи населения, обозначив главной задачей реформирования украинского ЖКХ создание как можно большего количества ОСМД.
Объединение собственников многоквартирного дома – юридическое лицо, неприбыльная организация, созданное его участниками (собственниками жилых помещений многоквартирного дома) с целью совместного содержания, пользования и управления объектами совместной собственности многоквартирного дома.
В данной статье мы рассматриваем положительные и отрицательные моменты такого «социального явления» как ОСМД.
В результате «титанических» усилий Министерства ЖКХ, прилагаемых к повсеместному переходу к ОСМД — этому «единственному варианту» — за пятнадцать лет удалось привлечь только 1% населения.
(По данным Министерства за 2008г. количество ОСМД увеличилось с 7014 домов до 8750 домов, преимущественно за счет новостроек.)
Статистика говорит о том, что надо было бы уже правительству задуматься, почему данная ситуация не имеет положительной динамики и найти выход из сложившейся ситуации, а вместо этого во всех законопроектах, разрабатываемых «коммунальными мужами» все продолжает сводиться к обязательному созданию ОСМД в каждом доме.
Такая постановка вопроса, возможно, могла бы иметь место лет десять назад, но не сегодня, когда жилищный фонд запущен уже на столько, что подобное «тупое» перекладывание и абстрагирование государства от проблем приведет к катастрофе.
И какая из политических сил сможет взять на себя ответственность за принятие такого решения, когда население, проснувшись на следующий день, поймет, что идти со своими проблемами текущих крыш и аварийных сетей уже некуда?
Формулировать вопрос, что, мол по-другому плавать научить нельзя, - уже поздно – груз проблем обязательно потянет на дно - как мы уже писали, провести капитальный ремонт стандартного четырехподъездного девятиэтажного дома сегодня обойдется в 4-5 миллионов гривен.
С экранов телевизоров и страниц газет министры и депутаты постоянно агитируют и рассказывают населению о преимуществах ОСМД, показывая счастливых жильцов и порядочного частного предпринимателя, обслуживающего их дом.
Безусловно, заставить население проглотить такую горькую пилюлю, не обещая «сладких конфет» невозможно. Попробуем разобраться, что же это за «конфеты».
Нам говорят о возможности взять ситуацию в свои руки, прекратить бесхозяйственность коммунальных предприятий и снизить затраты на обслуживание (до половины средств расходуются не эффективно), осуществлять контроль за средствами на содержание дома и снизить долю затрат на управление до 6-8 (%) вместо 18-20 (%) в общей структуре затрат.
Самостоятельно принимать все решения, самостоятельно определять перечень услуг, устанавливать тарифы на обслуживание дома.
Сегодня все потребители недовольны работой существующих обслуживающих организаций – коммунальных ЖЭКов, несоответствием цены и качества предоставляемых ими услуг и безусловно, недовольство небеспочвенно.
Власть признает существование проблем сильно завышенных административных и накладных затрат, неэффективного управления в коммунальных ЖЭКах, но вместо того, чтобы предложить эффективное решение проблемных вопросов, органы центральной власти дистанцируются предлагая населению самостоятельно принимать все решения связанные с обслуживанием и содержанием жилищного фонда.
При этом возникает ряд проблемных вопросов, которые нисколько не интересуют правительство.
Управление и содержание жилого фонда связано, не только с качеством жизни, но прежде всего с ее безопасностью.
Без соблюдения минимальных требований к содержанию конструктивных строительных и инженерных конструкций домов, санитарных норм, норм пожарной безопасности и других стандартов и правил, завтра мы будем иметь ситуацию, когда каждый день в новостях сможем слышать о том, что где-то очередной дом взорвался, очередной лифт упал, стена или крыша обвалилась, люди от угарных газов задохнулись, из-за комаров и крыс в подвалах вспыхнула новая эпидемия, из-за перегрузки электрических сетей участились пожары.
И если сейчас вся ответственность лежит на местных администрациях и система вынуждена, следить за выполнением элементарных норм и правил, то правительство предлагает жестко переложить клубок проблем на население, - «Ваши дома,- что хотите, то и делайте!».
А готово ли население справиться с такой ответственностью? Кто должен определять, какие объемы работ и в какие сроки необходимо проводить в многоквартирном доме, организовывать соответствующую работу, собирать деньги, работать с собственниками по всем вопросам, связанным с содержанием многоквартирного дома.
Логика «коммунальных мужей» в центральных органах власти проста, - собственники помещений сами должны решать - организовывать ОСМД, нанимать стороннюю управляющую компанию. И никого не интересует, что 99% сегодняшних руководителей ОСМД это просто активистки-пенсионерки, которые не имеют ни малейшего понятия о периодичности проведения текущих и капитальных ремонтов, подготовке домов к сезонной эксплуатации, проведении необходимых обходов и пр.
И это хорошо, когда в доме вообще находится ответственный человек, готовый нести огромную ответственность (в случае возникновения чрезвычайной ситуации отвечать ему) и взять на себя все проблемы кондоминимума (жильцы как правило не хотят этим заниматься) - разбираться в технических аспектах содержания дома, работать со злостными неплательщиками, быть единым во всех лицах (бухгалтером, инженером, администратором и пр.).
Возможность самостоятельно определять количество услуг и плату за обслуживание и содержание ЖФ приводит к тому, что руководитель ОСМД становится для жильцов врагом №1. Большая часть населения, непривыкшая нести ответственность за свои дома, примет простое решение – не платить или платить минимальную заработную плату одному руководителю ОСМД даже под угрозой того, что дом завтра может просто развалиться.
Как мы уже писали, управлять одним домом экономически нецелесообразно. Правительство стремится истребить существующие ЖЭКи не предлагая ничего нового в замен.
Самостоятельно управлять домом ОСМД не смогут по многим причинам, - отсутствие необходимой инфраструктуры, машин, механизмов, отсутствие паспортного стола, бухгалтерии, аварийно-диспетчерской службы, ЕРЦ - правильное содержание, которых в рамках одного ОСМД - очень дорого. В итоге, многие создаваемые ОСМД вынуждены прибегать вновь к услугам старых ЖЭКов, а поскольку альтернативы нет, - найти на стороне инженера для разовой работы практически нереально, привлекать всех специалистов со стороны дорого, и по карману только элитным домам.
Неоспоримо, что чем «старше» дом, тем больше проблем и соответственно затрат. Если в ЖЭКе существует инфраструктура, которая обслуживает и содержится сотней многоквартирных домов, то ОСМД должно самостоятельно принимать решение о формировании (или не формировании) всей инфраструктуры для отдельно взятого дома.
Поэтому завтра каждый дом станет перед выбором, или вообще не платить и будь, как будет, или делать все как положено и соответственно платить в два-три раза больше чем сегодняшнему ЖЭКу. Учитывая уровень сознательности нашего населения и экономическую ситуацию в стране не сложно догадаться, что 99% домов выберут первый вариант.
Вышеприведенное утверждение о преимуществах свободы выбора без какого-либо государственного регулирования – миф. Именно государство должно регламентировать «минимально необходимую золотую середину» обеспечивающую безопасность и будущее существование нашего жилого фонда.
Нам говорят, что мы становимся полноправными хозяевами своих домов, регистрация ОСМД бесплатно, и мы можем рассчитывать на любую помощь со стороны органов местного самоуправления.
На самом деле, кто на практике сталкивался с регистрацией ОСМД сможет подтвердить обратное. Никому Мы со своими проблемами не нужны. Большинство местных администраций декларирует заинтересованность в снятии с себя ответственности по содержанию жилищного фонда, но с другой стороны, чиновники по многим причинам препятствуют созданию кондоминимумов.
ОСМД лишает городских чиновников возможности получения доходов от аренды и продажи подвалов, чердаков, встроенных помещений. В городах отсутствует какая-либо документация, необходимая для передачи домов на баланс ОСМД, а денег, возможности и желания у администраций на ее восстановление нет.
Помощь в регистрации смогут оказать, разве что, ассоциации ОСМД минимум за 1500-2000 грн. Как только вы, несмотря на «помощь» со стороны органов местного самоуправления, все-таки зарегистрируете ОСМД, вы перестанете вообще кого-либо интересовать.
Нам обещают проведение первых после приватизации капитальных ремонтов, в домах, в которых организуются ОСМД. Некоторые местные администрации, и государственные программы регламентируют собственникам приватизированного жилья, которые объединятся в ОСМД, финансирование первых капитальных ремонтов домов и даже непосредственно квартир.
Если раньше такая ситуация действительно имела место в некоторых городах, в зависимости от политики проводимой тем или иным мэром (например – города Бердянск и Бердичев - в которых при создании ОСМД целенаправленно выделялись средства на проведение капитальных ремонтов и доля ОСМД в этих городах составляет более 30% жилищного фонда города).
Сегодня, несмотря на то, что этот вопрос затрагивается в отдельных законопроектах, ни государство ни местные администрации не смогут взять на себя реальную ответственность за частичное финансирование капитальных и текущих ремонтов. Поэтому все обещания сводятся к формулировке: дома с ОСМД первые в очереди, – денег нет – будут позже - ожидайте.
Даже при проведении капитального ремонта при создании ОСМД не решается проблема последующих ремонтов – через 5-10 лет конструктивные элементы опять будут подлежать капитальному ремонту. Рассчитывать на сознательность людей, что они сами примут решение включить в тариф капитальный ремонт и позволить руководителю ОСМД накапливать денежные средства на проведение следующих ремонтов - утопия.
Механизм отсутствует даже в законопроектах, государство совсем не интересует будущее своего народа, и где и как он будет жить дальше.
Очень часто в пользу создания ОСМД приводится аргумент, что только при наличии ОСМД в доме, возможно привлечение определенных инвестиционных ресурсов необходимых для реконструкции, реализация энергосберегающих мероприятий и прочее.
Имеется в виду, что в данном случае появляется юридическое лицо, имеющее возможность представлять интересы собственников в правоотношениях с потенциальными инвесторами. Но, по-моему, речь идет о неприбыльной организации, существующей исключительно за счет взносов собственников жилых помещений многоквартирного дома, и непонятно что может выиграть инвестор от заключения договора с таким объединением, не имеющим абсолютно никакой возможности гарантировать исполнение взятых на себя обязательств.
Зачастую речь заходит о том, что ОСМД становится лицом представляющим интересы собственников жилых помещений в отношениях с предприятиями, представляющими жилищно-коммунальные услуги и становится автоматически контролером по объему и качеству потребляемых домом услуг и их оплате.
На самом деле, сможет ли выполнять ОСМД данные функции, зависит сегодня исключительно от собственника. Это и установка домовых приборов учета (недешевое мероприятие) и содержание необходимого штата ИТР, бухгалтерии и пр.
Как мы писали, основная задача реформы дать новым собственникам жилищного фонда возможность реализовать свое право в вопросах принятия коллективных решений и одновременно взять на себя полную ответственность за обслуживание и содержание неделимого имущества многоквартирных домов.
Насколько ОСМД, на сегодняшний день, единственно возможный механизм, справляется с этой задачей, имеет ли он право на жизнь и какие могут быть альтернативы?
Есть ли необходимость в юридическом лице в виде ОСМД, для того, чтобы все собственники смогли принять участие в принятии легитимного коллективного решения относительно неделимой совместной собственности, принадлежащей им в соответствии с законом?
В большинстве стран существует такое понятие, как «Общее собрание собственников многоквартирного дома», которое имеет право на принятие решений по определенному законом перечню вопросов, без создания юридического лица.
При этом голосование предполагается «квадратными метрами», то есть каждый собственник имеет право голоса пропорционально площади помещений находящихся в собственности относительно общей площади жилых помещений многоквартирного дома.
ОСМД предполагает голосование простым большинством по принципу один собственник – один голос. В данном варианте ОСМД, два собственника владеющих 10% помещений могут принимать решения, не учитывая интересы третьего собственника, владеющего 90% .
В проекте Жилищного Кодекса, предлагаемого Министерством предусматривается и понятие «общего собрания» и голосования «идеальной долей в общем имуществе многоквартирного дома», но в тоже время при регистрации ОСМД остается принцип 1 собственник – 1 голос, что приводит к неразберихе. Непонятно кто прав, те «кого больше» или те «у кого больше»?
Тем не менее, вполне логично, что чем больше у тебя квадратных метров, тем больше ответственности ты несешь, в том числе и в виде обязательных платежей за содержание и обслуживание дома, а соответственно и прав в вопросах принятия решений у тебя должно быть больше.
Первый вопрос – необходимо определиться с принципом принятия решений единым для всех собственников, независимо от формы реализации права - с созданием юридического лица или без него. В вопросах принятия решений ОСМД не имеет никаких преимуществ перед Общим собранием.
Есть ли для собственника необходимость в ОСМД при организации управления содержания и обслуживания жилищного фонда? Безусловно, без юридического лица в данном случае не обойтись, - прежде всего, кто-то должен выполнять функции балансодержателя и содержать на своем балансе все неделимое имущество многоквартирного дома.
Но в данном случае, эта функция может выполняться на договорных условиях с управителем (который должен быть исключительно юридическим лицом), определенным в соответствии с законодательством. Как ОСМД, так и Управитель могут справиться с функциями балансодержателя, но при этом необходимо принимать во внимание следующие два важных условия. Которые на сегодня остаются без внимания со стороны законодателей:
1) нельзя отделять функцию балансодержателя от остальных функций связанных с управлением и содержанием жилищного фонда;
2) деятельность, связанная с управлением и содержанием жилищного фонда (от которой, как мы писали выше, зависит безопасность наших домов) должна осуществляться исключительно в соответствии с требованиями и надзором со стороны государства (требования должны быть едины как для ОСМД, так и для профессионального управителя).
При соблюдении этих (абсолютно логичных) условий, регистрация ОСМД будет иметь смысл только в том случае, когда ОСМД будет являться исполнителем услуги управления (только при условии, когда собственники смогут обеспечить выполнение всех требований предъявляемых к компаниям, осуществляющим деятельность по управлению и содержанию жилищным фондом).
В случае делегирования ОСМД функций управления сторонней компании, оно превращается в абсолютно бессмысленное звено, требующее (хотя бы минимальных) дополнительных затрат на содержание со стороны собственника.
Ответ на поставленный вопрос прост, - если собственник хочет и может выполнять функции по управлению своим домом самостоятельно, ОСМД – правильный выбор, в противном случае, общее собрание собственников должно определиться с выбором стороннего Управителя на основании договорных отношений.
При этом общее собрание должно принять решения о выборе управителя и принять форму и условия договора, который будет являться обязательным для подписания всеми собственниками помещений многоквартирного дома.
Для любого управителя, инвестора, поставщика услуг гораздо выгоднее иметь договор непосредственно с каждым собственником, который отвечает по обязательствам своим имуществом в отличие от ОСМД, которые, по большому счету, являются очередными «козлами отпущения» и могильниками недоплат, энергопотерь в домах и пр.
Безусловно, ОСМД имеет право на жизнь, но лишь как альтернатива основному механизму реализации права собственности на неделимое имущество многоквартирного дома. Делать из ОСМД панацею – ошибка паникующего правительства.
Основная задача сосредоточить внимание на создании условий для привлечения частного капитала, а как мы видим, повсеместная «ОСМДизация» и нормы предусмотренные законопроектами, касаемо ОСМД, этому не способствуют.
На сегодняшний день, в условиях отсутствия четкого законодательного регулирования, политика насаждаемая правительством в вопросах ОСМД не выгодна никому, - ни собственникам помещений, ни местным органам самоуправления, которые не избавляются от проблем, а лишь наживают новые, ни только зарождающемуся рынку жилищных услуг.
Мы, в свою очередь, настоятельно советуем не спешить идти на поводу у правительства и не спешить с регистрацией ОСМД, пока не будет приведена в соответствие вся законодательная база, касающаяся, жилищных правоотношений.
Продолжение следует.
Комментариев нет:
Отправить комментарий