В поисках кредитора

В поисках кредитора - Недвижимость Украины - Дайджест рынка недвижимости

04.04.2008 15:56, Рубрика: Финансы, ипотека, страхование

Выбирать банк для получения ипотечного кредита далеко не всегда нужно по принципу «где дешевле». Низкая процентная ставка — это лишь один из факторов, на который нужно обращать внимание будущему заемщику. Мало того, выбрать банк для получения кредита сегодня можно как самостоятельно, исходя из целого ряда параметров, так и при помощи кредитного брокера или по рекомендации самого застройщика. Кому довериться? Очень часто застройщик предлагает своему инвестору (так называют покупателей апартаментов в недостроенном доме) или покупателю уже готовой квартиры взять кредит в конкретном банке, с которым у строительной компании подписан договор о сотрудничестве. Как правило, в этом финучреждении условия кредита менее выгодные, чем в остальных банках, а процедура получения ссуды будет проще, поскольку банковским службам не придется тратить время на проверку надежности застройщика, что всегда делается в подобных случаях. Но такое предложение поступает не от всех строительных компаний, и часто приходится искать банк для кредита самостоятельно. Кроме того, описанный способ актуален только для приобретения жилья на первичном рынке. Без посторонней помощи определиться в выборе банка для получения ипотечного кредита сложно, но возможно. Для этого с помощью данных, доступных в Интернете, можно составить для себя список банков, выделив несколько более-менее надежных финучреждений по разным рейтингам: капитализации, объему активов, выплатам депозитов и кредитам и т. д. У каждого банка есть свой сайт, на котором можно подробно изучить все предложения данного учреждения по ипотечным кредитам. Это займет немало времени, зато даст много информации и некую компетентность в теме, что позволит, общаясь уже с менеджерами определенного банка, задавать им вполне грамотные вопросы о наличии тех или иных услуг, которые предлагает, например, банк Х. Однако такая схема поиска требует очень больших временных затрат, что может позволить себе не каждый занятый на работе в мегаполисе покупатель квартиры. В таком случае лучше обратиться за помощью к постороннему специалисту. Таким экспертом может оказаться страховая компания или финансовый консультант. Страховое агентство, аккредитованное в нескольких десятках банков, подробно знает об особенностях их предложений и может помочь своим клиентам в выборе подходящего банка. Елена Сидоренко, начальник управления развития банковских программ страховой компании «НОВА», рассказывает, что клиенты, обращающиеся в их компанию с такой просьбой, как правило, четко определяют свое требование — найти банк, оформляющий кредиты в самый короткий срок, учреждение с самыми низкими процентными ставками или максимальным сроком погашения и т. д. Таким образом найти банк, соответствующий запросу клиента, можно быстрее и проще. Кроме того, страховая компания «НОВА» сотрудничает с кредитными брокерами, которые самостоятельно могут осуществлять поиск выгодных кредитных предложений для клиентов. Можно не пользоваться услугами страховой компании или кредитного брокера и прибегнуть к помощи личного финансового консультанта, который поможет правильно спланировать ваш бюджет, будет управлять капиталом и найдет условия погашения кредита, максимально подходящие к вашим финансовым планам. Как правило, таких консультантов предоставляет банк вкладчикам, чей депозит превышает $75–100 тыс. В другом случае можно выйти на нужного человека по рекомендациям знакомых и компетентных людей. Но перед тем, как согласиться на услуги конкретного консультанта, следует узнать об его опыте в этой сфере, базу контактов с финучреждениями, чтобы обезопасить себя от мошенника, проталкивающего интересы фирмы своего друга и ограничивающего места ваших инвестиций или оформление кредита несколькими сомнительными учреждениями. Стоимость услуг кредитного консалтинга финансовых консультантов составляет порядка 0,5–2% от суммы кредита. На что обращать внимание при поиске банка: — на репутацию банка; — на наличие скрытых комиссий; — на длительность оформления кредита; — на сумму первоначального взноса; — на максимальную величину ссуды; — на условия кредитования (наличие штрафных санкций за досрочное погашение кредита, условия страхования и т. д.); — на максимальный срок выплаты кредита. Факторы внимания Даже если заемщику удастся найти банк, отлично характеризирующийся по всем вышеперечисленным параметрам, стоит проверить его надежность. В этом могут помочь как друзья и знакомые, имевшие опыт сотрудничества с этим финучреждением, так и специализированные форумы в Интернете, на которых обсуждаются вопросы об ипотечных кредитах. Кроме того, там можно узнать много чрезвычайно любопытных нюансов. Покупка квартиры и оформление кредита сопровождается большими финансовыми затратами, да и накопленные несколько десятков тысяч долларов есть не у всех, посему многие клиенты ищут возможность кредита без первоначального взноса. Такая возможность действительно есть в некоторых банках, но при нулевом первоначальном взносе кредитор, как правило, требует оформить в залог помимо покупаемого имущества еще дополнительную недвижимость или земельный участок, иногда автомобиль. Кроме того, при условии нулевого первоначального взноса в некоторых банках может увеличиться процентная ставка и срок погашения кредита. Кстати, срок возврата ссуды зависит от приобретаемого имущества: долг за квартиру, купленную на вторичном рынке недвижимости, можно отдавать дольше (до 30 лет), а за жилье на первичном рынке, которое еще строится или только сдано в эксплуатацию, срок выплаты кредита не превысит 15–20 лет. Кроме того, практически невозможно найти кредит на жилье в новостройке без первоначального взноса, да и процентная ставка на него будет немного выше. Такая, на первый взгляд, несправедливость связана с рисками, которые берет на себя банк, взяв в залог еще не построенную недвижимость, сдача которой может значительно затянуться или вовсе не состояться. Дополнительные траты Помимо основного взноса, заемщик столкнется с дополнительными затратами на оценку жилья (от 200 грн.), услуги нотариуса (от 500 грн.). Специалист по оценке жилья есть в каждом банке, и практика показывает, что его услуги обойдутся дешевле, чем услуги постороннего эксперта, поскольку банк заинтересован привлекать клиентов и создавать для них максимально выгодные условия сделки. Кроме того, заемщику придется заплатить единоразовую комиссию за обслуживание кредита — в среднем 1% от суммы — и ежемесячно выплачивать своеобразную абонентскую плату по 0,1–0,3% от суммы кредита. Последняя есть не у всех банков, но в таком случае процентная ставка возрастает. Нельзя забывать также о страховании залогового имущества (ежегодно от 0,25% до 1% от оценочной стоимости жилья) и, по требованиям некоторых банков, жизни заемщика. Комментарий эксперта Маргарита Бондаренко, руководитель отдела по связям с общественностью и коммуникациям «OТП Банка»: При выборе банка для получения кредита на жилье необходимо обращать внимание на репутацию банка, его прозрачность, отсутствие скрытых комиссий, время принятия решения, а также на стандартные параметры кредита (процентная ставка, максимальный срок, максимально возможная сума кредита, комиссия за выдачу кредита и т. п.). Что выгоднее для заемщика: выплачивать первоначальный взнос или возможность оттянуть срок выплаты? Например, в нашем банке нулевой первоначальный взнос возможен, только если в ипотеку оформляется приобретаемая недвижимость плюс дополнительная недвижимость или земельный участок. Вся залоговая недвижимость подлежит обязательному страхованию. Также зачастую при нулевом первоначальном взносе устанавливается процентная ставка выше стандартной. То есть выгодно это или нет — это очень индивидуально и зависит от сумы и срока кредита. Что касается дополнительных выплат при оформлении кредита, в «ОТР Банке» взимается единоразовая комиссия за выдачу кредита в размере 0,99% от сумы кредита плюс страховые платежи, а также услуги нотариуса и оценщика. Все возможные затраты заемщика указаны на сайте нашего банка. Кроме того, заемщик получает полную картину по дополнительным расходам во время консультации менеджером банка. На сегодня в нашем банке установлена максимальная сумма кредита на приобретение жилья — $250 тыс. (или эквивалент в другой валюте), максимальный срок кредитования — 30 лет. Комментарий эксперта Екатерина Винницкая, директор департамента розничных продуктов банка «Надра»: При выборе банка необходимо учитывать совокупность факторов, которые формируют качество предлагаемого продукта, а именно: а) максимальный срок кредита; б) минимальный размер собственного взноса; в) возможные скидки при оформлении кредита, наличие комиссий за досрочное погашение кредита и других скрытых комиссий; г) обязательные виды страхования, количество рекомендованных страховых компаний и предлагаемые ими тарифы; д) возможность выбрать приемлемый график погашения кредита; е) возможные «опции» предлагаемого продукта, например, возможность пользоваться отсрочками по погашению кредита, получить кредит на дополнительные расходы по сделке и т. п.; ж) срок принятия решения о выдаче кредита; з) возможность воспользоваться другими услугами, действующие акции и дополнительные предложения банка. Предоставление первоначального взноса дает возможность клиенту оформить кредит по более низкой ставке, что отражается на снижении суммы ежемесячного платежа. В то же время отсутствие первоначального взноса делает получение кредита на жилье более доступным для широких масс клиентов. При оформлении кредита дополнительно оплачиваются расходы, связанные с проведением оценки и страхованием залога, а также услуги нотариуса. Банк «Надра» кредитует клиентов, возраст которых на момент обращения в банк не менее 20 лет. Стандартное требование к возрасту заемщика на момент истечения срока действия кредитного договора — 65 лет, однако банк «Надра» предлагает ипотечные программы, позволяющие оформить кредит с выплатой до исполнения заемщику 70 лет. Александра Криницкая Издание: «Новострой и кредит»