Кто есть кто в строительстве?

НОВОСТРОЙ И КРЕДИТ - Кто есть кто в строительстве?

Posted on 23/03/2008 Topic: 02/2008

Инвестор, заказчик, застройщик, подрядчик... У любого, кто хоть немного интересуется рынком недвижимости и строительства, эти слова буквально на слуху. А вот точный смысл этих терминов, функции и обязанности каждого из участников строительства понятны далеко не каждому. Разобраться в этих понятиях нам поможет заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «ТММ» Алексей Говорун. Текст: Виктория Мухина Инвестор В обиходе любые вложения денег признаются инвестициями. В том числе и покупка квартиры. В основе этого убеждения — уверенность, что ее стоимость со временем возрастет, и ее можно будет продать с хорошей прибылью. Но есть и другое определение. Инвестиция — это вложение денег в актив, который после его приобретения начинает приносить доход. В строительстве инвестор — это юридическое или физическое лицо, вкладывающее собственные или заемные средства в инвестиционные проекты, в том числе строительные. При этом принято различать два типа инвестора: конечного покупателя жилья, приобретающего объект недвижимости до окончания строительства, и лицо, которое инвестирует с целью получения экономических выгод. То есть, будучи физическим лицом, желающим приобрести недвижимость, и заключая договор купли-продажи на стадии вырытого котлована, мы автоматически становимся одним из игроков рынка, а именно инвестором. Так же, как и компания, вкладывающая средства в строительство жилья с целью в дальнейшем получить выгоду от его продажи. Несмотря на то, что оба типа инвестора вкладывают соответствующие ресурсы и разделяют риски, это два разных игрока рынка. Если конечный покупатель недвижимости действует от самого факта необходимости приобретения продукта как такового, то второй тип инвестора представлен на рынке в зависимости от рентабельности инвестиций именно в недвижимость. Заказчик Заказчик в строительстве — это юридическое или физическое лицо, имеющее намерение осуществить строительство, реконструкцию или иной вид строительных работ. Если речь идет о многоквартирном доме, заказчиками выступают юридические лица. Для более точного понимания можно представить себе заказчика как лицо, имеющее набор технических функций, исполнение которых четко регламентируется различными нормативными актами. Зона ответственности заказчика включает такие составляющие, как подготовка и оформление разрешительной документации, предпроектная проработка, проектирование, сдача объекта, подбор и управление генподрядчиком во время строительства, проектировщиками и поставщиками оборудования, технический надзор, прием выполненных работ, сдача объекта в эксплуатацию, разработка бюджета стройки и контроль за его соблюдением. Застройщик Застройщика можно определить как физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, капитальный ремонт или реконструкцию объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации для их строительства. Но собственник земельного участка может не иметь никакого отношения к строительству. Он нанимает заказчика, который выступает организатором строительства и непосредственно работает с генподрядчиком. Очень часто понятия «заказчик», «застройщик» и «заказчик-застройщик» употребляются как сходные по смыслу. Для разграничения этих понятий Алексей Говорун предлагает определить «заказчика-застройщика» как организацию, на балансе которой имеется объект недвижимости (в случае с первичной недвижимостью это земельный участок). Генподрядчик Это строительная организация, которая на основании заключенного с заказчиком подрядного договора несет ответственность за своевременное и качественное выполнение всех предусмотренных договором строительных работ по данному объекту с привлечением при необходимости других организаций в качестве субподрядчиков. В капитальном строительстве договор подряда является основной формой регулирования взаимоотношений между заказчиком строительства и самими строителями. Соблюдение сроков, ответственность поставщиков строительных материалов, материальное обеспечение проведения строительства и многое другое зависит от степени взаимопонимания между заказчиком и подрядчиками, а именно от того, насколько правильно и детально составлен договор подряда. Подряд в строительстве может быть двухуровневый (заказчик — подрядчик) и трехуровневый (заказчик — генподрядчик — субподрядчик) — он еще называется генеральным подрядом. В первом случае подрядчик сам выполняет весь объем работ. Во втором — заказчик заключает договор с генеральным подрядчиком, который в свою очередь привлекает другие организации для проведения отдельных работ на договорных условиях. Девелопер Это понятие не так давно вошло в наш обиход. Девелопер — это лицо, осуществляющее деятельность, связанную с созданием, реконструкцией и прочими качественными изменениями объектов недвижимости — участков, зданий, сооружений, что приводит к увеличению их стоимости. Согласно этому определению именно девелоперу принадлежит главная роль в создании объекта недвижимости. Девелопер является автором идеи проекта, он приобретает, покупает или арендует земельный участок под застройку, организовывает проектирование объекта, привлекая лицензированных проектантов, нанимает генподрядчика, имеющего лицензию на выполнение этих функций, и при необходимости управляет коммерческой недвижимостью. Именно девелопер финансирует сам либо привлекает в случае необходимости инвестиции, а также берет на себя риски, связанные с реализацией проекта, и достигает максимизации его стоимости. Сегодня на украинском строительном рынке есть компании, которые выполняют функции одновременно и инвестора, и заказчика, и застройщика. Это и есть девелоперы. Например, компания «ТММ», — отмечает Алексей Говорун, — это девелоперско-строительная компания полного цикла. Она реализует весь девелоперский цикл — от создания идеи объекта, привлечения инвестиций, проектирования, строительства до управления недвижимостью и ее обслуживания. Именно в таком формате компания может максимально нивелировать риски, возникающие, как правило, в случае привлечения внешних генподрядчиков, и гарантировать качество реализации строительства, что предусматривает завершение проекта в срок, с заданными параметрами и в рамках определенных ресурсов. Такая форма деятельности, по словам эксперта, требует дополнительных организационных решений, например, создания независимой службы технадзора, а также налаженного взаимодействия между основными структурными подразделениями. Итак, кому же в конечном итоге мы платим деньги, покупая жилье? Однозначно, тому, с кем заключаем договор. Это может быть как заказчик (заказчик-застройщик), так и девелопер. Это может быть также инвестиционная компания, вкладывающая средства в строительство жилья с целью получить прибыль от продажи. Таким образом, как видим, функции участников строительного процесса четко определены и разграничены. Понимание механизмов их взаимодействия поможет лучше ориентироваться в строительном рынке, знать задачи и ответственность каждой из сторон.