Отдельные вопросы оформления права собственности на землю или права пользования землей

SV-Development - Новости & События - Аналитика

16.04.2008

Никогда нельзя исключать ситуацию, когда в процессе оформления права собственности на землю или права пользования землей могут возникнуть вопросы, проблемы или даже обстоятельства, которые будут непреодолимым препятствием в исполнении задуманного.

О некоторых из таких обстоятельств читайте далее.

В Земельном кодексе Украины указано, что право собственности на землю гражданами может приобретаться следующими путями:

• приобретение по договору купли-продажи, ренты, дарования, мины, другими гражданско-правовыми соглашениями;
• безоплатной передачи из земель государственной и коммунальной собственности;
• приватизации земельных участков, что были более ранее предоставлены им в пользование;
• принятие наследства;
• выделение в натуре (на местности) надлежащей им земельной доли (пая).

Для юридических лиц перечень оснований для приобретения права собственности на землю несколько сокращен. Из него выключены право безоплатной приватизации и право на получение земельного участка путем выделения в натуре (на местности) земельной доли пая.

Одним из самых распространенных в последнее время оснований приобретения земельных участков в собственность юридическими лицами и гражданами являются � гражданско � правовой договор (как правило купли продажи) и для граждан - безоплатная приватизация.

Правом безоплатной приватизации пользуются исключительно граждане Украины.

Безоплатная передача земельного участка в собственность гражданину осуществляется в случаях:

1. Приватизации земельных участков, которые находятся в пользовании граждан;
2. Получение земельных участков в результате приватизации государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций;
3. Получение земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности в пределах норм безоплатной приватизации, определенных Кодексом.

Для того чтобы практически реализовать свое желание о приватизации земельного участка, гражданин должен обратиться с заявлением, которое будет рассмотрено в течение одного месяца. По результатам рассмотрения орган местного самоуправления принимает решение о передаче земельного участка в собственность или отказывает. Учитывая право органа местного самоуправления либо умножить собственность гражданина, либо отказать ему необходимо обратить внимание на следующие факторы.

Если гражданин до момента приватизации использует земельный участок, например по договору аренды или на нем расположен дом принадлежащий гражданину, то вопросов с приватизацией не должно быть.

То же самое и в случае если приватизация осуществляется работником предприятия, которое приватизируется.

В третьем пункте идет речь о возможности приватизировать земельный участок без привязки к каким либо условиям, но в границах норм безоплатной приватизации, которые определены ст. 121 Земельного кодекса Украины.

Т. е. указанная норма говорит о том, что гражданин, имеющий право на безоплатную приватизацию земельного участка может обратиться в любой орган местного самоуправления с заявлением на приватизацию. И вот здесь есть отдельный нюанс, который может возникнуть. Орган местного самоуправления может отказать гражданину в передаче участка в собственность, основываясь на том, что нет свободных для этого земель на его территории. Правда это решение можно обжаловать в суде, но процесс доказывания будет очень сложным и вряд ли дело будет выигранным для гражданина.

Теперь вернемся к праву временного пользования землей.

Право временного пользования землей (аренда) возникает у пользователя после заключения договора аренды между собственником (арендодатель) и пользователем (арендатор). Если в аренду передается земельный участок, находящийся в частной собственности, то основанием для его передачи есть решение собственника. Если же речь идет о земельном участке, который находиться в государственной или коммунальной собственности, то передача в аренду осуществляется по решению органа местного самоуправления или органа государственной власти в полномочия которого входит распоряжение земельным участком.

Понятно, что после принятия соответствующего положительного решения о передаче в аренду земельного участка и подготовки необходимой документации, между арендатором и арендодателем заключается договор аренды земельного участка.

Какой может здесь возникнуть риск ? Основополагающими условиями заключения любого договора есть волеизъявление сторон, соответствие этого договора нормам законодательства и отсутствие факта нарушение прав третьих лиц.

Волеизъявление арендатора выражается путем подачи соответствующего заявления в орган местного самоуправления или государственной власти, в котором содержится просьба передать ему земельный участок в аренду. Волеизъявление арендодателя выражается в виде принятого положительного решения о передаче участка в аренду. После этого подписывается сам договор аренды.

Таким образом, принятое органом местного самоуправления решение и договор аренды не являются разными правовыми документами. Ведь без соответствующего решения договор не был бы подписан.

Теперь представим себе ситуацию, когда уже после подписания договора аренды решение в судебном порядке признается недействительным. Отметим, что для признания в судебном порядке необходимы основания. Это означает также, что эти основания существовали на момент принятия такого решения.

Т. е. решение органа местного самоуправления признается судом недействительным с момента его принятия. Исходя из этого � не было волеизъявления органа местного самоуправления заключить договор аренды земли.

Как от этого уберечься? Не дожидаться что кто � то признает решение недействительным, а договориться с органом местного самоуправления о споре. Потом начать судебную тяжбу и получить решение о признании договора действительным.

Источник : http://zemportal.net