Альтернативный обмен. Как не провалить сделку?

	12.05.2008 16:30, Рубрика: Финансы, ипотека, страхование

Известные слова о том, что для того, чтобы что-то продать, нужно что-то купить - подходят для многих собственников квартир с точностью до наоборот.

Дело в том, что для того, чтобы купить новую квартиру, большинству собственников требуется продать старую.
 
Успех проведения альтернативной сделки зиждется на ответственности её участников
 
Вопрос в том, как не провалить подобную сделку?
 
С того момента, как подавляющее число квартирных обменов стало осуществляться посредством купли-продажи, перед собственниками возник целый ряд проблемных ситуаций, основанных на финансовых желаниях и возможностях всех участников сделки.
 
Например, кто-то решил поменять место жительства. Возможно, в основе такого желания лежит стремление улучшить свои жилищные условия: предположим, семья может себе позволить купить квартиру подороже, скажем, большей площади, или переехать в более дорогой, но благоприятный район. Но для этого нужно продать имеющуюся квартиру и доплатить некоторую сумму из своих личных сбережений. Причем продать можно только ту квартиру, в которой семья проживает. А это означает, что люди не могут освободить занимаемое жилье и затем в течение какого-то времени ждать вселения в новую квартиру.
 
Это, пожалуй, одна из самых распространенных ситуаций, носящих название альтернативной сделки. Люди освобождают помещение и сразу же въезжают в новое жилье, из которого тоже переезжают люди. При этом в первую квартиру может въезжать третья семья, участвующая в сделке. Сложно представить, с какими проблемами сталкиваются граждане, узнав, что помимо их квартиры в цепочке имеется еще 5, 7, а то и большее число квартир. Дело в том, что в процессе подготовки сложной сделки (а "альтернатива" в 90% случаев является действительной сложной сделкой) кто-то из участников может отказаться от нее или настаивать на изменении цены. Но самое неприятное, когда цепочка рушиться в день, назначенный на официальное подписание сделки купли-продажи всеми участниками сделки! Бывает и такое.
 
Собрать и организовать всех лиц, заинтересованных в общем обмене, крайне сложно. Здесь требуется помощь профессионала - знающего риэлтора, которому приходится продемонстрировать все чудеса организаторской мысли и добиться желаемого результата в квартирном альянсе своих клиентов. Бывает, что в цепочке участвуют риэлторы разных компаний, поскольку изначально клиенты (участники) обращаются в разные риэлторские компании с отличающимися условиями оказания риэлторских услуг. Впрочем, в ряде случаев профессионалам, представляющим интересы своих клиентов, проще договориться между собой. Кстати, так обычно и происходит в реальности.
 
Собственнику, решившемуся на переезд, остается только положиться на мастерство специалиста и оплатить его гонорар. Как известно он может варьироваться в пределах 5-10% от суммы сделки (точнее от стоимости продаваемого или приобретаемого жилья). Однако, перекладывая на плечи риэлтора свой квартирный вопрос, участник сделки должен представлять себе основные этапы работы риэлтора.
 
Их несколько.
 
Прежде всего, производится рыночная оценка квартиры. Как правило, в продажную цену оценщик вносит стоимость рекламных услуг, которые направлены на привлечение покупателя. Оценщик может быть как риэлтором по совместительству, так и работать вместе с риэлтором. Исключение составляет оценка, осуществляемая независимым оценщиком. Далее собираются и проверяются все документы на квартиру и проживающих в ней людей, а также временно отсутствующих лиц, потенциальных претендентов, несовершеннолетних детей и пр. После чего, если все документы не вызывают сомнения с юридической точки зрения, квартиру готовят к показам. То есть, приводят ее в божеский вид. Здесь имеется в виду не проведение серьезных ремонтных работ (не евроремонт!), а чистота, порядок, узаконивание перепланировки (если последняя проводилась). Хотя, что касаемо перепланировки, то приватизированное жилье с согласия покупателя может оставаться перепланированным (в этом случае новый хозяин будет заниматься узакониванием произведенных ранее изменений).
 
Муниципальное жилье должно точно соответствовать первоначальному проекту, поэтому собственнику нередко приходится возвращать жилью первоначальный вид. Затем собственник должен беспрепятственно показывать риэлтору и потенциальным покупателям (которые приходят вместе с риэлтором) подготовленную к продаже квартиру. Одновременно продавец осматривает найденные варианты для обмена (такие варианты обычно представляет риэлтор). И в случае нахождения желаемой квартиры подписывать предварительный договор о покупке. При этом нужно внести залог (либо аванс, согласно договоренности) для бронирования понравившейся жилой площади. Обычно в течение месяца после внесения залога совершается сделка, и продавец получает свои деньги в полном объеме. Залог может входить в сумму сделки, а может и не входить, в отличие от аванса, который является своего рода первоначальным платежом, за которым следует выплата основной суммы. В случае отказа от сделки сумма залога не возвращается покупателю, в отличие от аванса.
 
Вроде бы все просто и понятно. Однако, на деле случаются сплошные сюрпризы. У кого-то могут быть проблемы с юридической чистотой, у кого-то повышается цена, а кто-то не является на просмотры и тем самым тормозит процесс.
 
Во многом успех проведения такой сделки зиждется на ответственности самих участников, а система авансов или залогов в серьезной степени дисциплинирует участников. Хотя, если цены на рынке поползут вверх, кому-то захочется завысить цену, он может "слететь" - в данном случае потеря залоговой суммы не имеет существенного значения для "вредителя", мешающего общему делу.
 
Среди многих квартир, участвующих в сделке одна должна быть обязательно не обременена альтернативой, то есть, должна быть свободной, иначе не бывать "общему переселению народов".
 
Поэтому говорить о готовности сделки до нахождения свободного жилья явно преждевременно (не стоит себя обнадеживать раньше времени).
 
Как поступать в случае разрыва цепочки? Собственникам остается только одно - подождать пока не найдется новый собственник, желающий включиться в общую сделку. Именно по этой причине следует обращаться в крупные агентства недвижимости. Они имеют возможность ежедневно обновлять свои квартирные базы данных и могут в кратчайшие сроки подобрать новый вариант. Если не удастся сохранить прежнюю цепочку, будет создана новая, возможно, более простая. Солидные риэлторские компании обязуются по договору выполнить взятые на себя обязательства в установленные сроки. Собственникам, заключающим договор, следует обратить особое внимание на данный пункт договора и на обстоятельства, которые могут затянуть сделку в случае непредвиденных обстоятельств. Иначе предъявление претензий к агентству будет беспочвенным.

Издание: restate.ru