Вступая в гражданско – правовые отношения стороны приобретают права и обязанности. Право распоряжения собственником, принадлежащим ему имуществом, есть неотъемлемая составляющая права собственности. Собственник может пользоваться имуществом самостоятельно для удовлетворения своих личных потребностей или потребностей своей семьи, а может использовать свое имущество для получе6ния прибыли.
Одним из способов получения прибыли это передача имущества во временное пользование другому лицу. В практике эти правоотношения принято называть арендой.
В отношении отдельных видов имущества законодатель также применяет этот термин. В Гражданском кодексе, который устанавливает общие нормы право временного пользования чужим имуществом употребляется понятие найм. В любом случае мы рассматриваем найм и аренду как одно и тоже. Лицо, которому передано имущество в пользование имеет право использовать его в соответствии с договором, который, как правило, устанавливает общие и частные условия. Собственник, передавая имущество в пользование, может дать разрешение пользователю передавать имущество другим лицам (поднайм или субаренда).
Вот основные положения поднайма, которые изложены в Гражданском кодексе Украины:
- Имущество может быть передано пользователем в поднайм только по согласию собственника.
- Срок поднайма не должен превышать срока на который имущество передано в пользование.
- Отношения поднайма регулируются теми же положениями что и отношения найма.
Правда, отдельные особенности правоотношений поднайма могут быть урегулированы договором или законом.
Так как под определение имущество подпадает и такой объект права собственности как земельный участок, то и логично будет рассматривать такое явление как передача собственником земельного участка во временное пользование другому лицу.
Земельные правоотношения урегулированы Земельным кодексом Украины и другими законодательными и нормативными актами, которые приняты в рамках Земельного кодекса. Выше мы упоминали, что отношении поднайма ( в нашем случае мы употребляем термин субаренда) применяются нормы регулирующие найм (аренду). Согласно п. 6 ст. 93 Земельного Кодекса Украины Правоотношения аренды регулируются Законом. В Украине действует специальный закон – Закон «Об аренде земли». Поэтому рассматриваем ст. 8 Закона «Об аренде земли», которая содержит нормы, касающиеся именно субаренды земли.
И так, арендатор имеет желание передать арендуемый участок в пользование другому лицу от своего имени. Таким образом, состоятся отношения субаренды. Также передача в субаренду земельного участка может быть продиктована не только желанием, но и необходимостью. При этом следует учитывать, что одного желания или необходимости арендатора недостаточно. Как предписывает ст. 8 Закона Украины «Об аренде земли» передача в субаренду возможна только если это предусмотрено договором или есть письменное на то согласие арендодателя. В практике этот момент очень часто игнорируется, или вернее сказать неправильно трактуется. Почему – то в отдельных случаях арендатор считает, если нет в договоре запрета на передачу участка в субаренду, то это дает право арендатору передать участок в субаренду. Это не так, и в ст. 8 об этом прямо сказано. Не исключено, что в договоре аренды не содержаться прямого запрета на передачу участка в субаренду. Но, нет и согласия арендодателя. В этом случае арендатор должен получить письменное согласие. Следует обратить внимание, как арендаторов, так и арендодателей что здесь действует принцип «молчание – знак согласия». Что имеется ввиду. Если арендодатель, получив просьбу арендатора о передаче в субаренду земельного участка, никак не отреагирует и не направит арендатору согласие или отказ, то спустя месяц арендатор получает полное право передать участок в субаренду. В связи с этим, арендодатель должен помнить, если он не согласен на передачу в субаренду земельного участка, направить письменный отказ. Только в этом случае арендодатель обеспечит надлежащую защиту своих прав.
Следующим моментом, на который должны обращать внимание договаривающиеся о субаренде земельного участка стороны, это условия существенные договора и порядок его заключения.
Сначала по условиям.
В статье 8 Закона Украины «Об аренде земли» сказано, что условия договора субаренды не должны противоречить договору аренды земельного участка. Определено как нельзя емко. Однако, одним из основных мотивов передачи земельного участка в субаренду как правило является необходимость что – то изменить в порядке его использования. Поэтому на практике не всегда удается четко соблюсти все те же требования, которые определяет арендатор в отношении порядка использования земельного участка. Тем не менее, условия договора субаренды необходимо максимально адаптировать к условиям договора аренды.
В то же время, независимо от желания сторон договора субаренды последний должен отвечать следующим требованиям:
- Договор аренды должен обязывать сторон использовать земельный участок по его целевому назначению.
- Срок договора субаренды не должен превышать срок договора аренды.
- Договор субаренды прекращает свое действие в случае прекращения договора аренды.
Теперь что касается формы договора.
Договор субаренды должен быть заключен в письменной форме. Каких – либо требований касательно нотариального удостоверения договора субаренды земельного участка законодатель не установил. Поэтому, по общему правилу, если стороны того пожелают, они могут удостоверить у нотариуса договор субаренды. Что касается государственной регистрации договора субаренды земельного участка, то Закон Украины «Об аренде земли» устанавливает эту обязанность для сторон. На это обстоятельство также необходимо обращать особое внимание поскольку только после государственной регистрации договора субаренды земельного участка последний вступает в силу.
Источник : http://zemportal.net/
Комментариев нет:
Отправить комментарий