| Что бы попасть в панель добавления новостей, нужно нажать на ссылке «Панель администратора» которая расположена в личном блоке администратора (правая/левая колонка). При нажатии на ссылку «Панель администратора» открываются 3 раздела Администрирование контента Администрирование пользователей Администрирование системы По умолчанию PHP-Fusion выставляет стандартный редактор новостей, он не совсем удобный, поэтому необходимо включить «TinyMCE HTML» редактор, сделать это можно следующим образом. Нажимаем на ссылку «Администрирование системы» (в панели администратора), далее выбираем прочие установки (смотрим рисунок 1.1)  Рисунок 1.1 При нажатии на иконку, открываются «раздел установки» - «Другие настройки», в котором мы должны выбрать с ниспадающего меню «Да» (смотрим рисунок 1.2)  Рисунок 1.2 После того как мы выбрали «Да», внизу страницы нажимаем на кнопку «Сохранить установки» Теперь должен включиться, на мой взгляд, удобный редактор, позволяющий видеть визуально вашу новость, не требующий каких либо дополнительных знаний HTML и тд. Далее выбираем в блоке «Навигация» (левая колонка) ссылку «Администрирование контента», попадаем в панель управлением контента, в которой выбираем раздел «Новости» (смотрим рисунок 1.3)  Рисунок 1.3 После того как мы нажали на иконку новостей, открывается блок «Добавить новость» (смотрим рисунок 1.4), на рисунке показан редактор добавления новостей «TinyMCE HTML».  Рисунок 1.4 Сейчас более подробно рассмотрим все 8 пунктов, которые обведены на рисунке 1.4 выше. И так: 1. «Тема» - в этом поле мы пишем название нашей новости, которое будет выводиться над текстом нашей новости, и в разделе категории новостей. 2. «Категория» - с ниспадающего меню, можно выбрать категорию новости, к которой будет относиться наша новость, или же оставить, значение нет, тогда новость не будет принадлежать ни к одной из существующих на сайте категорий. Немного расскажу вам, для чего это нужно. Например, если мы выбираем категорию для новости «Софт», наша новость будет находиться в списке новостей данной категории, т.е. открыв раздел «Категории новостей» мы сможем с лёгкость найти эту новость, выбрав категорию новостей «Софт». 3. «Редакторская панель» - как вы можете заметить (смотрим рисунок 1.4) в редакторской панели, находится много разных иконок, схожих с иконками Microsoft Word, они помогают нам редактировать текст, ссылки, картинки и прочую информацию, размещаемую нами в новости. Более подробно рассмотрим каждую из иконок этой панели. Ж — выделяем участок текста нашей новости, и нажимаем на иконку буквы Ж, текст становится жирным. К — Текст курсивом (наклон вправо) Ч — Подчёркнутый текст АВС — зачеркнутый текс  Рисунок 1.5Выравнивание текста по левому, центрирование, правому и по всей ширине поля новости.  Рисунок 1.6 Стили – с ниспадающего меню вы можете выбрать любой стиль, который находится в .css файле текущей темы.  Рисунок 1.7 Формат — здесь находятся настройки форматирования текста, такие как абзац, заголовки и прочее.  Рисунок 1.8 Размер шрифта — название раздела говорит само за себя, можно выбирать различный размер, от 8 до 36 пикселей.  Рисунок 1.9 Маркированный список — ставит точку в начало каждой строки (удобно для пунктов) Нумерованный список — ставит цифру в начало каждой строки (удобно для пунктов)  Рисунок 1.10Отступ — первая иконка уменьшает отступ от начала строки, вторая наоборот, увеличивает.  Рисунок 1.11 Иконки отменяют и возвращают, сделанные вами действия, соответственно вперёд или назад.  Рисунок 1.12 Вставить/изменить ссылку (иконка цепи) — с помощью этой иконки можно вставить ссылку в новость, при нажатии на неё открывается окошка с настройками ссылки. Убрать ссылку — убирает выбранную вами ссылку. Вставить/редактировать якорь — якорь нужен для того что бы перенести пользователя в нужное место документа на одной странице, в таком случае перед началом текста и/или картинки ставиться якорь. Вставить/изменить изображение — с помощью данной кнопки, можно вставить в новость картинку, при нажатии открывается окно с настройками, размера, подписи, полем указания адреса на рисунок. Замечу так же, что нельзя вставить картинку, которая находится на компьютере, картинка должна обязательно быть выложена в Интернете. Подчистить избыточный код — убирает все не нужные <теги> в теле документа. Справочник редактора — официальный справочник, от производителя редактора. HTML — При нажатии, открывается окно в котором вы можете сами редактировать, и/или дописывать, нужный вам HTML код документа.  Рисунок 1.13 Вставка текущей даты и времени в тело новости.  Рисунок 1.14 Цвет текста — с помощью этой палитры цветов можно быстро и очень точно выбрать нужный вам цвет, или же указать свой цвет в поле «кода цвета». Цвет фона — Такая же форма как и для цвета текста, только для цвета фона.  Рисунок 1.15 На рисунке 1.16 представлены иконки управления таблицами и ячейками в таблицах. Рассмотрим иконки слева на право. Вставить новую таблицу — в открывшемся окне можно настроить все параметры таблицы. Свойства строки таблицы — настройка всей строки ячеек, выравнивание, фон, цвет фона и тд. Свойства ячейки таблицы — настройка одной, выбранной вами ячейки. Вставить строку перед — вставляется строка ячеек перед выбранной. Вставить строку после — вставляется строка ячеек после выбранной. Удалить строку — удаляет текущую строку ячеек. Вставить колонку перед — вставляется колонку ячеек перед выбранной. Вставить колонку после — вставляется колонку ячеек после выбранной. Удалить строку — удаляет текущую колонку ячеек. Разделить ячейки таблицы — разделяет выбранную ячейку на нужное вам количество, так же можно выбрать нужные параметры в открывающемся окне. Объединить ячейки таблицы — объединяет выбранные ячейки таблицы в одну. Показать границы скрытых элементов — показывает рамку таблиц, это можно увидеть на рисунке 1.16, рамка показана двойной пунктирной линией.  Рисунок 1.16 Вставить горизонтальный разделитель — вставка разделителя, без возможности его редактирования. Убрать форматирование — функция убирает все настройки форматирования применённые к тому или иному объекту, очень удобно. Для этого нужно выделить нужный объект или участок текста и нажать на ластик.  Рисунок 1.17 Нижний индекс — устанавливает параметр текста в нижний индекс. Верхний индекс — устанавливает параметр текста в верхний индекс.  Рисунок 1.18 Вставить произвольный символ — в открывающемся окне мы можем выбрать нужный нам символ, смотрите рисунок 1.18 (окно произвольных символов).  Рисунок 1.19 Вставить / редактировать горизонтальный разделитель — при нажатии на кнопку, автоматически вставляется горизонтальный разделитель на всю ширину формы, при его выделении и нажатии на туже самую кнопку, появляется окно настроек, в котором можно указать ширину, высоту и активировать свойство отбрасывать тень.  Рисунок 1.20 На этом мы завершаем рассмотрение панели редактирования, и переходим к другим пунктам добавления новости. Мы возвращаемся к рисунку 1.4, пункту 4. 4. «Рабочая область» — область в которой мы будем писать нашу новость, в которой будет видно как наша новость будет выглядеть на странице. 5-6. «Редакторская панель и рабочая область» — это точные копии пунктов 3 и 4, с одним но, они относятся к расширенной новости, т.е. к той новости, которая будет открывается при нажатии на ссылку «Далее» или «Подробнее». 7. «Дата публикации и права доступа» — в этом пункте мы рассмотрим установку времени публикации новости, т.е. времени размещения новости, а так же дату и время когда новость автоматически снимется с новостной ленты (новостей). После того как новость снялась с новостной ленты, она не удаляется, а лежит в архиве новостей, её можно отредактировать, и опубликовать повторно. Права доступа на новости не мало важная функция, например, вы не хотите что бы новость видели незарегистрированные пользователи, или же какая то определённая группа пользователей, вы можете запретить им просмотр, указав какая группа людей должна видеть публикуемую новость. Для того что бы указать какая группа должна видеть новость, достаточно выбрать из ниспадающего списка нужную вам группу, после чего все остальные пользователи и посетители сайта не смогут видеть эту новость. 8. «Общие настройки» — в данном пункте имеются 3 настройки: 1. Закрепить этот пункт новостей — если поставить галочку напротив этой надписи, наша новость будет висеть всё время вверху, даже публикации других новостей она не сместится с первого места. 2. Разрешить комментарии — убрав галочку, пользователи смогут читать новость но не смогут её комментировать, что полезно в некоторых случаях, и наоборот. 3. Разрешить рейтинги — установив галочку напротив данного пункта, пользователи смогут оценивать новость, понравилась она им или нет, после голосования, будут видны графики отображения мнений пользователей внизу новости. Теперь когда мы ознакомились со всеми пунктами добавления новости, мы смело можем нажимать на кнопку «Сохранить» внизу добавления новости (рисунок 1.4). |
четверг, 26 февраля 2009 г.
Manual для PHP-Fusion (Добавление новости)
Manual для PHP-Fusion (Добавление новости) - PHP-Fusion Russian Support Site
пятница, 20 февраля 2009 г.
Банки будут конфисковать залоговые квартиры
КИЯНИ :: Банки будут конфисковать залоговые квартиры
| 19.02.2009 | 12:02 |
Волна невыплат по ипотечным кредитам докатилась и до нашей страны. "Высшая мера" наказания необязательных заемщиков, предусмотренная законодательством, – конфискация залоговой недвижимости. Банки, находящиеся в сложном финансовом положении, не склонны к снисходительности. Поэтому принудительная реализация жилья неплательщиков стала рутинной практикой. Если клиент и финансовое учреждение находят общий язык, то поиск покупателя на себя берет хозяин квартиры. Деньги, вырученные от продажи, идут на погашение кредита и издержек, остаток – бывшему владельцу. В любом случае, квартира будет реализована по цене ниже рыночной, ведь сроки, отведенные на продажу, довольно сжаты.
Когда жилье передается банку по решению суда, оно реализуется с аукциона. Банк заинтересован в продаже имущества в кратчайшие сроки и покрытии затрат. Владелец же рискует остаться ни с чем. Во-первых, стоимость квартиры определяется экспертами, а значит, на торги жилье выставляется по несколько заниженной, относительно рыночной, цене. Во-вторых, минимальная стартовая цена, согласно законодательству, на первом аукционе составляет 90% стоимости. Но уже на втором, если предыдущий по каким-то причинам не состоялся, опускается до 65%. В-третьих, затраты на проведение торгов составляют около 15% стоимости имущества. Их банк также вычтет с заемщика.
Купить квартиру на аукционе может любой желающий. Информацию о дате и месте проведения торгов за 15 дней до аукциона легко получить из местных СМИ и сайтов банков. Заявка организатору торгов на участие должна быть подкреплена гарантийным взносом – 5-10% от начальной стоимости. В случае выигрыша, оставшаяся сумма вносится в течение 10 банковских дней.
Конфискованное жилье реализуют, как правило, со скидкой не менее 30%. Но есть у этого способа улучшить свои жилищные условия и существенные недостатки. Во-первых, в течение трех месяцев с даты проведения торгов их результат может быть обжалован в суде. Во-вторых, предыдущий жилец мог не выписаться из квартиры. О чем вы рискуете узнать только после покупки. В случае, когда на данной жилплощади прописаны несовершеннолетние, то выселить их согласно законодательству возможно только на альтернативное место жительства, с не худшими условиями. В-третьих, срок подготовки к аукциону составляет до полугода при фиксированной стоимости жилья. Таким образом, в условиях современного падения цен, покупка конфискованной квартиры может оказаться невыгодной, информирует Zabudovnyky.
Напомним, 18 февраля Министерство юстиции Украины сообщило, что банки имеют полное право изымать у клиентов залоговые квартиры при невыполнении условий ипотечного договора. Однако лишь в том случае, если договор был заключен после 14 января 2009 года.
В то же время, для практического применения установленного законодателем нового механизма внесудебного обращения взыскания Минюст считает неотложной потребностью внесение изменений в рядяхзаконов Украины, в частности, "Об ипотеке", "О нотариате", "О государственной регистрации вещевых прав на недвижимое имущество и их ограничениях". В связи с этим, как сообщалось ранее, Министерство вместе с представителями банковского сектора образуют общую рабочую группу, которая займется разработкой изменений к законодательству в сфере реализации залогового имущества (ипотеки).
четверг, 19 февраля 2009 г.
Круг обязанностей агентства недвижимости при продаже недвижимости!
SV-Development - Новости & События - Новости Украины
19.02.2009
КИЕВ, 19 фев - SV Development. Единого кодекса обязанностей агентства недвижимости не существует, универсальных типовых договоров – тоже. Однако есть стандартный набор услуг агентства, на выполнение большинства из которых Вы вправе рассчитывать при работе с уважающим себя агентством недвижимости.
В разных агентствах недвижимости набор услуг может варьироваться, но наиболее важные обязанности можно перечислить.
По отношению к продавцу:
- оценка объекта недвижимости;
- реклама объекта недвижимости и поиск покупателей;
- сбор пакета документов или содействие в его подготовке;
По отношению к покупателю:
- подбор объекта недвижимости;
- юридическая проверка недвижимости;
По отношению к участникам сделки:
- нотариальное удостоверение и регистрация сделки;
- взаимозачеты продавца и покупателя.
Продавец нередко высчитывает стоимость своего жилья, перемножая среднюю цену метра по району на число квадратных метров своей квартиры. На самом же деле оценка недвижимости – процесс сложный, учитывающий как объективные, так и субъективные факторы, пишет Мегет.
Агентства недвижимости владеют оперативной информацией, отслеживают тенденции рынка, и поэтому с помощью агентства недвижимости можно максимально адекватно оценить недвижимость.
Однако даже если цена соответствует действительности, это отнюдь не означает, что покупатели тут же выстроятся в очередь. Основная обязанность агентства недвижимости на этом этапе – рекламировать объект.
Реклама – это, прежде всего, вдумчивый анализ сильных и слабых сторон, умение увидеть потенциального покупателя и должным образом преподнести ему именно этот объект. Поэтому в одних случаях акцент ставится на наличии рядом детского сада или школы, в других – на хорошее транспортное сообщение, в третьих – на зеленый парк под окнами.
И, несомненно, важен правильный выбор рекламного носителя: для одних объектов достаточно строчки в специальном издании, для других необходимо показать товар лицом – с хорошими фотографиями, с подробным описанием всех обосновывающих высокую стоимость характеристик.
Многие продавцы недвижимости, чаще из экономии, самостоятельно собирают все необходимые документы. Нередко в этом случае пакет документов оказывается неполным или же с просроченными датами необходимых справок. Чтобы избежать этих сложностей, сэкономить собственное время и нервы, вы можете поручить риэлтору полностью подготовить нужные документы.
При этом он должен иметь право представлять интересы продавца в соответствующих организациях, для чего необходима нотариально заверенная доверенность продавца на совершение определенных действий (сбор документации для продажи недвижимости).
Если же вы решаете подготовить документы самостоятельно, то вправе ожидать от агентства недвижимости как минимум грамотных консультаций. Самостоятельно найти милую сердцу и кошельку квартиру достаточно сложно.
Агентство недвижимости берет на себя нелегкий труд выбрать среди массы предложений несколько вариантов, максимально отвечающих пожеланиям покупателя, после чего последнему останется сделать свой окончательный выбор.
Отбор вариантов агентство недвижимости осуществляет, досконально выяснив целый ряд позиций: желаемый район, тип дома, этажность, непосредственные характеристики объекта. На этом этапе роль риэлтора из агентства недвижимости заключается в качественной консультации клиента.
Нельзя исключать ситуацию, в которой на выбранную вами жилплощадь не станет впоследствии претендовать какой-нибудь «дядя из города Жмеринки».
В квартире могут числиться выбывшие в неизвестном направлении граждане или лица, находящиеся в местах лишения свободы, несовершеннолетние, права которых были каким-либо образом ущемлены.
Возможно, наследник не оформил в установленный законом срок право на имущество наследодателя.
Обезопасить покупателя от таких проблем и должна юридическая проверка объекта недвижимости, традиционно практикуемая украинскими агентствами недвижимости.
Опытные риэлторы обычно работают в тесной связи с квалифицированными юристами, у которых практически не бывает технических ошибок. Также они готовы потратить свое время на подробную консультацию и ответить на вопросы по проведению сделки.
На получение справок-характеристик и других документов необходимых для продажи недвижимости документы часто сдаются через риэлторов, уполномоченных по доверенности.
В таком случае клиент получает максимум удобств, так как его представитель риэлтор имеет законное право отслеживать готовность документов и оперативно доводить до сведения участника сделки полученную информацию.
Таким образом, клиенту достаточно один раз в конкретно назначенное время прийти и получить готовые документы.
Риэлтор, обладая необходимой суммой знаний и практическим опытом, может предложить для каждого конкретного случая вариант взаиморасчетов, максимально защищающий интересы всех сторон сделки.
Профессиональный риэлтор, как правило, умеет находить компромиссы и имеет возможность аргументировано объяснить и доказать преимущества того или иного варианта для каждой из сторон.
Агентство недвижимости представляет клиентам наработанную базу проектов договоров, необходимых для оформления того или иного типа сделки.
В свою очередь клиент может получить квалифицированную консультацию по любым вопросам и разъяснения по схемам взаиморасчетов как на уровне специалиста-риэлтора, так и юриста или финансиста.
среда, 18 февраля 2009 г.
<<Банковские>> квартиры: заложницы и арестантки
«Банковские» квартиры: заложницы и арестантки - Недвижимость Украины - Новости рынка недвижимости
| |||||||||||||||||||||||||
 | |||||||||||||||||||||||||
| Залоговых продается пока мало, а конфискованных вообще нет. С подачи СМИ родился миф, что банки уже массово продают квартиры несостоятельных должников. «Сегодня» прошерстила 20 крупнейших банков и убедилась: предлагают от силы по 2—5 «хаток». Мало на рынке «заложниц» — квартир, находящихся в залоге у банков и продаваемых по согласию с заемщиками, а «арестанток» — отчужденных по решению суда — вовсе нет. КОНФИСКАТА НЕТ. Ни в одном из банков я не услышал, что они отсудили квартиру у заемщика и отдали ее на продажу через Государственную исполнительную службу (ГИС). Ведь по закону «Об исполнительном производстве» только она может реализовать такой «конфискат» и лишь на аукционе. Врут банкиры? Похоже, нет. Для Киевской городской ГИС обязательную предпродажную оценку таких квартир проводит «Украинская экспертная группа». И эксперт оной Андрей Череватый сказал, что с начала года через них для ГИС прошло всего 2 квартиры, а сейчас в работе таких вовсе нет. Значит, не судьба мне поторговаться на аукционе, а жаль! По словам Андрея Череватого, методика допускает, что «конфискат» может быть оценен на 20% ниже рыночной стоимости, чтобы покупатель нашелся. На первые торги квартира выставляется не ниже чем за 90% от оценочной стоимости, а если ее не взяли, то на вторых цену можно снизить еще на 25%. Если по этой схеме прошла бы 1-ком. квартира рыночной стоимостью $60 тыс., то ко вторым торгам ее цена «усохла» бы до $32,4 тысячи. Для покупателей заманчиво. Зато невыгодно ни банку, ни заемщику — вырученных денег на погашение долга не хватит. Считаем? Положим, гражданин N год назад взял 20-летний кредит на такую квартиру — а тогда она стоила примерно $100 тыс., уплатил 30% авансового взноса ($30 тыс.) и за год погасил тело кредита на $3,5 тыс. Итого остался должен банку $66,5 тыс. — сумма вдвое большая, чем выручка от продажи через ГИС такого жилья. И банк в накладе: если у N нет другого имущества, которое можно принудительно (опять же, через суд и ГИС) продать, он будет по крохам взимать остаток долга из его зарплаты. Кстати, сегодня единственный шанс получить ипотечный кредит — переоформить на себя договор несостоятельного заемщика. Как пояснила начальник управления кредитных и карточных продуктов «Райффайзен Банк Аваль» Ирина Пацуй, условия для нового заемщика остаются те же, что действовали в отношении прежнего. Но вот нужна ли вам взаймы «единичка» за $100 тыс., если сегодня ей красная цена — $50 тыс., решайте сами. КАК Я ТОРГОВАЛСЯ. Но довольно отступлений, пошел я дальше «по базару». Удивился (но не огорчился — на кой мне «трешки» дороже $100 тыс.), что ни единая из трех квартир, выставленных банком «Финансы и Кредит», уже не продается. В отделе проблемных операций сообщили, что одна квартира уже куплена, а по двум другим заемщики нашли возможность погашать долг. Сотрудница «УкрСибанка» Юлия Смирнова признала, что «гостинка» за $50 тыс. и «единичка» за $65 тыс. — это «висяки», безуспешно продаваемые более 2-х месяцев. А уступают по ним всего $1—2 тыс. Уступчивее оказался специалист департамента проблемных задолженностей «Укргазбанка» Дмитрий Гашук: «двушку» за $62,4 тыс. сразу уценил до $60 тыс., а на мое предложение отдать ее за $55 тыс. сказал, что — возможно, но вопрос надо обсудить с руководством. ИНИЦИАТИВЫ. В парламенте ждут рассмотрения законопроекты о послаблениях для заемщиков: предлагается ввести мораторий на их принудительное отселение до 2011 года. И позволить оплачивать валютные кредиты в гривнях по курсу НБУ, который был на момент получения займа (4,85—5,32 грн./$), а разницу банкам компенсируют за счет налоговой льготы на прибыль. Хороши инициативы? «Это будет серьезный удар по банковской системе. Если введут мораторий, резко возрастут невыплаты по кредитам, — говорит независимый эксперт Андрей Онистрат. — Не вижу, за счет чего перекроет бюджет налоговые льготы банкам». В то же время нельзя не согласиться со второй инициативой: возможность погашать валютный кредит по старому доброму курсу 4,85—5,32 грн./$ стала бы серьезным подспорьем для заемщиков, соответственно, и проблемных займов, и желающих продать залоговые квартиры было бы меньше.
«КОНФИСКАТ» БРАТЬ РИСКОВАННО Оказывается, конфискованных по решению суда квартир почти нет не из-за «доброты» банков, а по причине незначительного времени, прошедшего с начала кризиса, вызвавшего ипотечные неплатежи. Как разъяснил аналитик Украинской национальной ипотечной ассоциации Александр Моисеенко, банк может начать процедуру отчуждения залога (квартиры) только после того, как заемщик свыше 90 дней ничего не платил по кредиту. Выходит, банки просто не успели раскрутить маховик конфискаций. А, собственно, насколько безопасно приобретать такие конфискованные по суду квартиры, не рискует ли при этом покупатель остаться и без денег, и без жилья? Интересно, что даже среди юристов единого мнения на сей счет нет. Адвокат юридической фирмы «Вимэк-С» Владимир Яковенко утверждает: «Приобретая такую квартиру, вы ничем не рискуете. Она прошла многоуровневую проверку на «чистоту»: сначала при получении кредита, покупке, а затем — в ходе принудительной продажи Государственной исполнительной службой». Иного мнения придерживается юрист юридической фирмы «Гарант» Дмитрий Мальцев: «Я не советую прельщаться такими квартирами, даже если они продаются на 50% дешевле аналогичных на рынке. Риск очень велик. Банки запрещают регистрировать в таком жилье кого-либо, кроме покупателей, но это противоречит Гражданскому кодексу, и люди чаще всего прописывают своих детей. Купите такого «кота в мешке» — а он вас оцарапает: прежний хозяин или опекунский совет подадут на вас в суд (нарушено право несовершеннолетнего на жилье) — и квартиру у вас отберут. Или же прежний собственник оспорит решение суда об отчуждении у него квартиры, или — результаты аукциона, считая, что цена была занижена. Суды могут длиться годами, и пока не будет вынесено решение в вашу пользу, в эту квартиру вы не имеете права вселиться». «ГОРЯЩИЕ» КВАРТИРЫ ПОТЯНУТ ВНИЗ ЦЕНЫ НА ВСЕ ОСТАЛЬНЫЕ Все опрошенные нами эксперты утверждают, что «горящих» квартир, срочно продаваемых по невыплаченной ипотеке, будет становиться все больше. Однако их влияние на дальнейшее удешевление недвижимости наши визави видят по-разному. Директор центра «Мегокон-В» Владимир Винокур считает: «Возможно, до лета уже четверть заемщиков не смогут выплачивать ипотеку. Тогда на 20% вырастет на рынке предложение залоговых квартир. Но они не будут идти ниже рыночной стоимости, ведь заемщикам нужно возвращать суммы кредитов. А на конфискат вообще будет слабый спрос: люди понимают, что с покупкой такого жилья надо быть осторожными — прежние собственники будут противиться выселению. Словом, влияние «банковского» жилья на цены будет ничтожным». Сомнительные умозаключения. При нынешнем-то почти нулевом спросе любое увеличение предложения на рынке должно вызвать цепную реакцию удешевления. «Уже к лету 25% рынка составят залоговые квартиры, продаваемые по согласованию между банками и заемщиками, а еще 5% — конфискат, — прогнозирует независимый эксперт Руслан Кизлайтис. — Они станут мощным локомотивом снижения цен: люди, оказавшиеся в сложной ситуации, будут торопиться продать и станут демпинговать. Это заставит и других продавцов уступать в цене все больше. Поэтому за три ближайших месяца, полагаю, удешевление жилья составит минимум 15—20%». «Увеличение числа залоговых квартир — лишь один из факторов, которые вызовут к концу весны падение стоимости «вторички» на 20%, — говорит руководитель департамента жилфонда консалтинговой компании «Новый город» Ольга Читая. — Не менее важны отсутствие ипотечных кредитов и «живых» денег у населения». «Даже не количество «горящих» квартир важно, а психологическое воздействие на рынок, ожидание, что будет вал такого жилья, и это сыграет кардинальную роль в удешевлении — думаю, на 15% к июню», — считает ведущий специалист консалтинговой компании «Канзас» Денис Морозов. Исходя из этих прогнозов и красной цены квартир на рынке (см. табл.), к июню средняя стоимость 1-комнатных упадет до $40 тыс., 2-комн. — до $60 тыс., 3-комн. — до $80 тыс.
| |||||||||||||||||||||||||
понедельник, 16 февраля 2009 г.
Когда наступит пик падения цен на недвижимость
SV-Development - Новости & События - Новости Украины
15.02.2009
КИЕВ, 10 фев - SV Development. Эксперты "передвинули" наступление дна на рынке недвижимости с лета на конец 2009 года. До этого времени стоимость квартир и земельных участков будет неуклонно падать. Рост цен возможен только после возвращения банковского кредитования.
Ирина, дизайнер одной из киевских компаний, еще в конце 2007 года собиралась покупать однокомнатную квартиру, но из-за резкого повышения продавцами ее стоимости банк не решился выдать кредит.
"В начале 2008 года, после новогодних праздников, мы с мужем некоторое время искали другую квартиру, но потом отказались и от этой идеи. И ничуть не сожалеем", ― рассказала она интернет-газете "СЕЙЧАС".
Эта семья не рассталась с мыслью о собственной квартире, но теперь, говорит Ирина, они выждут время, когда наступит ценовое дно на рынке недвижимости, и только потом купят заветное жилье. В том, что квартиры значительно упадут в цене, Ирина даже не сомневается.
"Денег у народа нет, банковские кредиты не выдаются и не будут выдаваться в ближайшее время. Когда совсем припечет, все кинутся продавать и демпинговать", ― уверена она.
Тушите свет — работы нет
Того, что положение в недвижимости аховое, не скрывают и сами операторы рынка. Первичка медленно уходит "в историю". В Киеве остановлено строительство на 80% объектов. На остальных работы идут не так активно, как ранее. Вторичка тоже скорее мертва. "На вторичном рынке столицы продаж практически нет", — говорит интернет-газете "СЕЙЧАС" Зоя Нестеренко, директор компании "Канзас".
Только за январь 2009 года киевские квартиры подешевели на 10,4%. "Сегодня однокомнатное жилье площадью 35 кв. м в Святошинском районе можно купить за $35-$36 тыс.", — утверждает Нестеренко. Притом что средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке по Киеву составляет $2,031 тыс., утверждают аналитики SV Development.
И это еще не предел, говорят практически все риелторы. Кризис набирает обороты, банкам не до массового кредитования, ряды безработных растут, а денег у тех, кто еще работает, становится все меньше. Как следствие — покупательская способность населения катастрофически падает.
И если сейчас предложение квартир в пять раз превышает спрос, то в конце года эта цифра удвоится, уверены эксперты. "Мы прогнозируем дно рынка осенью этого года, — говорит Нестеренко. — Дальше наступит относительная стабилизация цен на недвижимость. И только когда банки полностью возобновят ипотеку, цены на недвижимость поползут вверх".
Земля под замком
На рынке земли наблюдается аналогичная ситуация. "Если говорить о киевском регионе, то еще в конце прошлого года мы наблюдали рост цен на землю в ранее недооцененных районах: Фастовском, Бородянском.
По остальным цена сотки снижалась", — рассказывает интернет-газете "СЕЙЧАС" Сергей Костецкий, аналитик компании SV Development.
Теперь же земля дешевеет везде. Так, в киевском регионе за сотку нужно выложить в среднем $4,699 тыс. При этом самым дорогим по-прежнему остается Киево-Святошинский район —$7,413/сотка. Самый дешевый — Барышевский, где она стоит около $1,390 тыс.
Специалисты объясняют "медленное" падение нежеланием владельцев продавать землю. "До 90% всех продавцов либо сняли свои предложения, либо заняли выжидательную позицию и не готовы уступать больше 10-15% от заявленной стоимости.
Остальные — это те, у кого земля в залоге и нет средств для выплаты кредита, либо те, кому срочно нужны деньги.
Они предлагают серьезные скидки - до 50 и более процентов", — объясняет Костецкий. Между тем число сделок с каждым днем все равно уменьшается. "Если прежний уровень числа заключаемых сделок с землей взять за 100%, то нынешний показатель составляет всего лишь 5%", — констатирует он.
В SV Development прогнозируют, что рынок земли достигнет дна в районе III квартала этого года. До середины 2010 года будет наблюдаться стагнация, когда цены будут незначительно повышаться или снижаться. C III-IV квартала 2010-го, если возобновится банковское кредитование, земля снова пойдет в рост.
Когда у банков поют романсы
Пока же займы на землю не выдаются, утверждает Александр Седых, финансовый директор компании "Простобанк Консалтинг". Что касается ипотеки, то там наметилось некоторое оживление.
"В последнее время появились программы на первичном рынке жилья. Банки, которые их предлагают, кредитуют по одному, реже - двум проектам, в которые они инвестировали собственные деньги, — рассказывает Седых интернет-газете "СЕЙЧАС".
Также несколько банков в рамках программы Государственного ипотечного учреждения предлагают ипотеку под 15% годовых на 30 лет. Кроме того, правительство пообещало на эти цели выделить дополнительно еще 3 млрд. гривен".
По вторичке есть предложения от нескольких небольших банков с иностранным капиталом, которые, пользуясь случаем, хотят увеличить собственную долю на рынке. Они предлагают 20-22% годовых в гривне, но требуют очень большой аванс — не менее 50% от суммы.
В то же время, по словам самих банкиров, ипотечное кредитование образца 2007 - начала 2008 гг. мы, скорее всего, уже не возобновится. "До кризиса основным источником долгосрочных ипотечных кредитов выступали более короткие ресурсы - как правило, депозиты физических лиц.
Сегодняшний кризис обострил все проблемы данной схемы, и после их преодоления банки пересмотрят принципы предоставления ипотечных кредитов, по максимуму сближая сроки кредитования со сроками ресурсов, формирующих эти кредиты", — объясняет интернет-газете "СЕЙЧАС" Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга "Укргазбанка".
Что касается возобновления ипотечного кредитования, то оно будет зависеть от множества факторов. В первую очередь - от состояния экономики страны в целом и прогнозируемых перспектив ее развития. Но ситуация, наблюдаемая сейчас, делает маловероятным возможность возобновления массового ипотечного кредитования в 2009 году, утверждает Замотаев.
Однако если инициативы правительства по стимулированию рынка через выделение бюджетных средств будут воплощены в жизнь, при отсутствии свободных средств у банков, кредитование первички может стать первым шагом к полноценному возрождению ипотечного кредитования.
В свою очередь Седых полагает, что банковское кредитование начнет возрождаться весной. Но финансисты будут давать взаймы в первую очередь промышленным предприятиям. "Ближе к концу весны возможно кредитование физических лиц небольшими банками с иностранным капиталом", — резюмирует эксперт.
четверг, 12 февраля 2009 г.
Кто виноват в строительном кризисе
SV-Development - Новости & События - Новости Украины
12.02.2009
КИЕВ, 12 фев - SV Development. Застройщики Украины замерли в ожидании. Пока банки не кредитуют, а население не торопится покупать жилье, ожидая дальнейшего падения цен, единственная надежда у строителей — государственные программы.
Но обещанные правительством 3 млрд. грн. на финансирование недостроя помогут только части компаний. Остальным придется выбирать из двух возможностей — договариваться с банком или объявлять о банкротстве.
Заветные 3 млрд. грн., которые Кабмин обещал направить на доведение "до ума" недостроенных домов, посеяли немалое волнение среди застройщиков. Прежде чем дойдет до денег, Минрегионстрой должен утвердить перечень тех объектов, которые инвесторам посчастливится ввести в эксплуатацию, пишет Сейчас.
"Мы ожидаем этого списка, как Бога", — говорит глава донецкой строительной компании "Герц" Александр Ротов. По его словам, в Донецке только у пяти домов есть шанс попасть в этот список. Что делать с остальными 80-ю — непонятно. Аналогичная ситуация по всей Украине.
Нужно строить модель
"Кризис затронул строительство, остались десятки тысяч объектов, по которым мы могли бы сформировать режим достройки и реализации по доступным ценам людям, стоящим на очереди", — заявлял еще в прошлом году президент Виктор Ющенко.
Практически одновременно с президентской инициативой подобное предложение выдвинули в Кабмине. Минрегинстрой провел инвентаризацию и определил 750 объектов с готовностью более 70%, которые могут посоревноваться за господдержку.
Списки сейчас утверждаются в министерстве. Но, по данным того же Минтрегионстроя, на ввод в эксплуатацию всех этих домов понадобится 14 млрд. грн.
А чтобы достроить еще несколько сотен зданий, которые в данный момент завершены наполовину, нужно еще 10 млн. грн. Правительственные деньги растворятся, как капля в море.
К тому же некоторые участники строительного рынка сомневаются в том, что эти деньги вообще будут. Причина волнений — категорическое противостояние между премьером и президентом по всем важным позициям.
"Как Тимошенко может дать 3 миллиарда, если здесь нужна воля Нацбанка? А Нацбанк подчиняется президенту", — размышляет вице-президент Ассоциации производителей строительных материалов Иван Салий.
Но даже если все ветви власти объединятся в одном стремлении помочь строительной отрасли, это не решит всех проблем. По условиям Кабмина, напрямую застройщикам деньги не пойдут.
Часть средств направят в Государственное ипотечное учреждение для предоставления льготной ипотеки госслужащим и очередникам, еще часть — через "Ощадбанк" и "Укрэксимбанк" — также на льготное кредитование. Но такой способ помощи не будет эффективен, уверены эксперты. В
едь на тех объектах, где готовность составляет 70%, почти все квартиры уже проданы и привлечь новых покупателей не получится. К тому же госслужащие и граждане, стоящие на квартирной очереди — это не самые платежеспособные категории населения.
Наиболее эффективным способом помочь отрасли был бы выкуп госорганами ипотечных кредитов. Но эта модель в Украине пока не работает. Необходимо искать другие выходы.
Убить законом
По прогнозам аналитиков, до конца 2009 года банки не будут кредитовать строительство и недвижимость. Единственный шанс выжить для отрасли — привлечь инвестора — как своего, так и зарубежного.
Но украинские законодатели сделали все возможное, чтобы отвадить потенциального инвестора от этого рынка, уверены юристы, работающие в строительной отрасли.
Наличие всесильного посредника — управителя финансами — сильно увеличивает расходы инвестора, говорят они. Директор КУА "Финком Есет Менеджмент" Павел Ружицкий утверждает, что появление армии посредников в свое время лоббировалась самими застройщиками: "Это позволяло им направлять средства не на строительство, а на другие цели, например, на покупку земельных участков".
Закон №800 о стабилизации ситуации в строительстве, принятый под занавес прошлого года, должен был помочь отрасли, но некоторыми положениями еще больше усугубил ситуацию, считает директор Центра правового анализа и исследований политических рисков Михаил Диденко.
"Законодатель прямо разрешил при расторжении договора не возвращать средства инвестору в течение 18 месяцев. Я на таких условиях никому бы не посоветовал вкладывать деньги в строительство", — говорит эксперт.
В ожидании выхода
У строительных компаний, считает Диденко, есть несколько вариантов выхода из затруднительного положения:
— отложить на время проекты, которые не окупаются,
— снизить цены на свои объекты,
— объявить о банкротстве.
Грамотно проведенная процедура санации позволяет избавиться от груза долгов, но большинство строителей на нее все же не согласятся. "Банкротство очень плохо отразится на репутации фирмы" , — считает Александр Ротов.
На снижение цен тоже готовы пойти единицы. Как рассказал интернет-газете президент Ассоциации специалистов по недвижимости Андрей Шульга, таких застройщиков всего 10%.
"Есть компании, которые не могут удержаться, они поняли это еще в ноябре-декабре и продали свои объекты. Их уже кто-то купил, чтобы достроить и продать дороже", — пояснил эксперт.
Поэтому на уход спекулянтов с рынка недвижимости и оглушительное падение цен на первичку рассчитывать не приходится. Игроки рынка просто выжидают своего часа.
среда, 11 февраля 2009 г.
Тимошенко рассмотрит возможность обеспечения украинцев доступным жильем
SV-Development - Новости & События - Новости Украины
11.02.2009
КИЕВ, 11 фев - SV Development. Сегодня правительство рассмотрит законопроект об обеспечении граждан доступным жильем. Об этом сообщила Премьер-министр Украины Юлия Тимошенко, открывая заседание Кабинета Министров в среду.
"Мы будем рассматривать проект закона Украины об обеспечении граждан Украины доступным жильем. Кроме того, мы рассмотрим проект постановления об утверждении порядка предоставления государственной поддержки и обеспечения граждан доступным жильем. И, кроме этого, мы сейчас урегулируем Постановлением Кабинета Министров работу Государственного ипотечного учреждения, которое сможет уже в ближайшее время на первый миллиард гривень кредитовать потенциальных покупателей жилья", - сказала Ю.Тимошенко, слова которой приводит корреспондент ЛІГАБізнесІнформ.
Премьер-министр также уточнила, что через ипотечное учреждение средства будут идти на приобретение квартир в домах с высокой степенью готовности, которые будут достраиваться, что позволит сократить количество недостроев.
Напомним, ранее председатель Совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе заявил, что государству сейчас важно предупредить переход экономического кризиса в социальный, в том числе из-за невозможности строителями достроить квартиры частным инвесторам, которые уже вложили свои деньги.
По предварительным данным Министерства регионального развития и строительства, сегодня для достройки жилья в Украине необходимо около 14 млрд. гривень. Но, учитывая, что многие строители активно самостоятельно ищут возможность продолжать работы хотя бы по минимуму, предусмотренные Кабмином 3 млрд. гривень могут помочь предупредить стагнацию отрасли.
Л.Парцхаладзе объяснил, почему такое выделение средств необходимо: "Финансовый кризис перекрыл доступ застройщиков к кредитным деньгам, они перестали делать заказы строителям, строители перестали покупать стройматериалы, также перестали делать заказы транспортникам и другим службам, у всех пошли сокращения людей, сократились поступления налогов. Это - замкнутый цикл. Его нельзя заморозить, потому выделение денег станет важным перезапуском этого цикла для дальнейшего оздоровления отрасли".
Киев занял 46-е место среди городов с самой дорогой недвижимостью
SV-Development - Новости & События - Новости Украины
11.02.2009
КИЕВ, 11 фев - SV Development. Международный информационно-аналитический портал Global property guide опубликовал ежегодный рейтинг городов с самой дорогой недвижимостью.
Согласно рейтингу, столица Украины заняла 46-е место. Стоимость квадратного метра столичной недвижимости составляет в среднем 3,5 тысячи долларов. При этом аналитики отмечают, что если бы не кризис, Киев мог бы войти в тридцатку самых дорогих городов мира.
«До кризиса летом цена квадрата столичной недвижимости в центральных районах города составляла около 6 тысяч долларов», — говорит директор инвестиционнодевелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов.
На первом месте рейтинга, как и год назад, расположилось Монако. Один квадратный метр жилой площади в этом городе стоит 46,7 тысячи долларов. Такую высокую цену работники Global property guide объясняют нехваткой свободных земель в Монте-Карло и высокой инвестиционной привлекательностью региона в связи с льготным налогообложением для иностранцев.
В два раза дешевле обойдется квартира в столице Великобритании — Лондоне, занявшем второе место. Здесь за квадратный метр просят около 24 тысяч долларов.
На третьем месте — Москва. В столице России в центре квадратный метр стоит заоблачные 16,7 тысячи долларов. Интересно, что в топ-10 попало сразу четыре азиатских города: Гонконг (4-е место), Токио (5-е место), Мумбай (8-е место) и Сингапур (9-е место).
«Экономика азиатского региона, несмотря на мировой финансовый кризис, находится на подъеме», — комментирует аналитик девелоперской компании South Estate Петро Марковецкий.
Замыкают список самых дорогих городов столица Эквадора Кито и египетский Каир, пишет «Дело».
Самым дорогим городом США прогнозированно стал Нью-Йорк (6-е место). Аналитики говорят: в том, что в список тридцати самых дорогих городов мира попал лишь один американский мегаполис, нет ничего удивительного.
«Уже два года стоимость недвижимости в Штатах неизменно падает, поэтому даже средняя цена в 15 тысяч долларов за квадратный метр в Нью-Йорке является завышенной», — отмечает Марковецкий.
Строителей <<повязали>> банки
Строителей «повязали» банки - 100m2
| 11.02.09 10:05 | Киев | Квартира | Дом | Кредит | Обзор рынка | Версия для печати |
Человеческая психология такова, что если какому-либо субъекту предоставляются излишние права, он волей-неволей начинает решать свои проблемы за счет других. Хорошо понимая это, мы не собираемся утверждать, что нехорошими являются банки или, наоборот, - их клиенты. Таковыми являются те, кому позволяется «зарываться» за счет другого в каждом конкретном случае.
При анализе причин нынешнего экономического кризиса недооценивается тот факт, что он во многом обусловлен законодательством. Проблема не в том, пробанковское оно или антибанковское, а в том, что несправедливое и несбалансированное. Там, где нужно защитить банки, выдуманы многочисленные препоны для реализации их законных прав. И наоборот, там, где банки нужно одернуть, законодатель дает им необоснованные поблажки.
О разграничении бытовых и профессиональных рисков
Как известно, существуют риски бытовые и профессиональные. Первые должны нести все, вторые - только профессиональные субъекты. Однако украинскому обществу навязывается точка зрения, что в финансовых услугах может быть совсем по-другому. Среди рисков, перекладываемых на плечи простых граждан, - долгосрочный курсовой риск и риск колебания рыночной стоимости залога, которые должны рассматриваться как профессиональные предпринимательские риски банка. А риск несвоевременного окончания объекта - соответственно, строителя.
Можно ли было вообще уберечь клиентов банка - физических лиц от долгосрочных валютных рисков даже при условии разрешения валютного кредитования на длительный срок? Конечно, можно, обязав банки вместе с валютными кредитами на срок более года продавать заемщику соответствующий форвардный валютный контракт на весь срок действия кредитного договора. Это и защитило бы заемщиков, и сбалансировало бы валютную структуру кредитного портфеля банков, ведь продавать форварды клиентам в неограниченных объемах тоже нельзя: их выпуск ограничен лимитом открытой валютной позиции банка. Да, кредиты подорожали бы (за форвард тоже нужно платить), но неизмеримо меньше, чем мы имеем на сегодняшний день. Кстати, и от банковских валютных спекуляций кое-кто воздержался бы: при большом объеме собственных форвардных обязательств перед клиентами по продаже им долларов, скажем, по 5,5, не очень-то будешь сбивать курс до 9 грн./долл.
Выдача долгосрочных валютных кредитов физическим лицам, не имеющим заработка в иностранной валюте, без встречных форвардов с самого начала являлась авантюрой. Но в погоне за сиюминутной прибылью это никого не волновало. А что же при этом делал «профессиональный» НБУ? А он взял и вообще запретил физическим лицам покупать форварды под внутренние непредпринимательские сделки: их могли приобретать только банки и субъекты внешнеэкономической деятельности под собственные внешнеэкономические договора.
Разрешение банкам выдавать кредиты непосредственно физическим лицам под строящееся жилье было грубейшей законодательной ошибкой, которую неотложно нужно исправлять.
Как на самом деле должна реализовываться схема соответствующего кредитования, наглядно демонстрирует пример Канады. Там эта схема выглядит так:
- инвестор вносит первоначальный взнос в банк, а вовсе не строительной компании. При этом, кстати, никому и в голову не придет освободить клиента от первоначального взноса. Ведь если человек не смог скопить первоначальный взнос, это свидетельствует либо о его невысоких доходах, либо об излишней расточительности. В обоих случаях с ним нельзя иметь дело;
- строительная компания строит дом на деньги свои либо взятые в кредит в этом же банке;
- когда дом готов, банк совместно с заемщиком, строительной компанией и независимой архитектурной инспекцией тщательно исследует, что же построено. Реальные недоделки строительная компания обязана в месячный срок устранить;
- при вселении в жилье банк перечисляет сумму кредита строительной компании, и только в этот момент у заемщика возникают кредитные обязательства перед банком;
- независимая архитектурная инспекция продолжает контролировать дом на предмет скрытых дефектов в течение гарантийного срока.
Сама по себе идея о том, что человек может быть обязан что-то кому-то платить по кредиту, не живя в готовом доме, представляется абсурдной. Бывает ли в Канаде, что строительная компания не выполнила обязательства? Иногда случается. Но тогда инвестор просто забирает из банка свой первоначальный взнос с начисленными процентами по депозиту. Действительно, обидно, что дом не построили, можно даже посудиться со строителем за возмещение убытков. Но не критично: деньги не потеряны и даже принесли определенный доход.
В случае же, когда строительство ведется полностью на собственные деньги будущего жильца либо доля банковских кредитных средств в общей стоимости строения незначительна, необходимо срочно вводить требование обязательного обеспечения исполнения банковскими гарантиями всех обязательств застройщиков (в т. ч. штрафных санкций). В таких случаях, если строительство сорвано, инвестор получал бы от банка по гарантии вложенные в него средства плюс штрафные санкции, на которые мог бы приобрести на рынке другое жилье. А банк бы уже дальше сам разбирался с недобросовестным строителем. И не было бы никаких элита-центров!
В постСНГовской же действительности банк выдает кредит под будущее жилье не строителю, а гражданину, исходя из завышенной цены квадратного метра, к тому же еще и в иностранной валюте. Но самое примечательное - что еще до фактического заселения в готовую квартиру именно гражданин платит проценты, да еще повышенные, в том числе и при просрочке сдачи дома.
Вопрос: почему законодательство вообще допускает возможность существования каких-либо кредитных обязательств у человека, еще не пользующегося жильем?
В сложившейся ситуации необходимо в тех случаях, когда жилье почти достроено, оформить инвесторам (не больше одного объекта недвижимости на семью) право собственности на то, что есть, а достройку оперативно провести за государственный счет, законодательно обязав банки списать клиентам все проценты, начисленные за время просрочки сдачи дома в эксплуатацию. Причина очень проста: нельзя возлагать на граждан - не предпринимателей профессиональные предпринимательские риски!
Банки должны были тщательно анализировать, под операции какой строительной компании выдают кредит, и контролировать ход строительства. А заемщик брал кредит под постройку дома в конкретный срок и при этом не обязан был действовать на свой страх и риск, так как не является субъектом предпринимательской деятельности.
О государственной помощи строителям
Если у застройщика есть деньги на завершение строительства данного конкретного дома, пусть все спокойно и достроит. Если же он начал строительство, реально не подкрепленное финансами, либо на деньги, собранные для одних объектов, строил другие, то почему государство теперь должно помогать такому безответственному субъекту?
Выход прост: в готовых многоквартирных домах, за которые собирались деньги граждан, нераспроданная часть квартир должна быть оперативно принудительно выкуплена государством. Цена выкупа, конечно, может незначительно отличаться для разных населенных пунктов, при этом в качестве ориентира для готового жилья можно взять 800-1200 долл. за 1 кв. м.
Если дом своевременно не готов, цена выкупа государством должна быть пропорционально уменьшена.
Аналогичную цену следует предложить для выкупа, но уже в добровольном порядке, готового или почти готового жилья в домах, квартиры в которых на продажу не выставлялись.
Но обо всех этих крайне острых вопросах принятый 27 декабря 2008 года Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» умолчал, так как писали его явно не те, кто нуждается в недорогом жилье. В законе есть ряд действительно полезных норм, упрощающих процедуры строительства с технической стороны. Но финансовая сторона настораживает.
Например, законом предусмотрена достройка в течение 2009-2010 годов за государственный счет частично готового (на 50-70%) жилья - для формирования фондов социального и служебного жилья. Но исходя из какой стоимости квадратного метра? Не получится ли так, что государство просто поможет строительным компаниям получить спекулятивную прибыль?
Закон привязал ограничение размера выделяемой государственной помощи к затратам строительства и уровню рентабельности, но ведь их на бумаге можно «нарисовать» любые. Единственный объективный критерий - предельную стоимость квадратного метра полностью готового жилья - прописывать в законе кому-то страшно не хотелось…
По какой схеме будет финансироваться строительство в 2009-м? Судя по всему, кредитные обязательства перед банками снова привычно повесят непосредственно на граждан, т. е. независимо от факта вселения.
Кроме того, первоначальный взнос в размере 30% стоимости жилья предусмотрено предоставлять в двух формах: «оплата государством» и «предоставление льготного ипотечного кредита в уполномоченном банке». То есть в первом случае эти деньги возвращать потом не нужно - государство их просто дарит, во втором - нужно и с процентами.
Интересно, кто и по каким критериям будет делить граждан на эти две группы?
О рефинансировании ипотеки и выселении из заложенного жилья
Понятно, что термин «рефинансирование» за последние два месяца всем надоел, но из песни слова не выкинешь. Упомянутый выше «жилищно-строительный» закон предусмотрел, что НБУ по упрощенной процедуре рефинансирует (причем долгосрочно!) коммерческие банки в размере не менее 80% номинальной стоимости пула ипотечных активов, которые отдаются в залог под такое рефинансирование («не менее» означает, что это может быть и 90%, и 100%, т. е. как договоритесь).
Но если цена на недвижимость еще больше упадет, коммерческие банки просто отдадут залоги Национальному банку. И что НБУ с этими квартирами будет делать дальше - массово выселять граждан уже непосредственно от имени государства? А если даже и выселит, то за сколько потом эти квартиры можно будет продать на рынке?
По новому закону государство собирается выкупать у банков накопленные уже ими ипотечные активы, «отнесенные к категории рискованных». От американского ипотечного рынка всем пламенный привет!
По сообщениям СМИ, перед самым Новым годом КМУ намеревался (хотя и с определенной юридической натяжкой, так как это необходимо делать законом) пригасить пожар на рынке ипотечного кредитования, запретив выселение граждан, своевременно платящих по ипотечным кредитам хотя бы текущие проценты. К сожалению, соответствующий акт правительства (если он действительно был) никак не могут опубликовать, поэтому о его содержании судим понаслышке.
Похоже, правительство «забыло» уточнить, а когда же все-таки будет платиться тело кредита, причем еще и со всеми начисленными на него штрафными санкциями за просрочку? Их ведь юридически невозможно отменить постановлением правительства.
Если же просто законодательно обязать банки отсрочить платежи основного тела кредита, это приведет к тому, что после окончания отсрочки заемщики должны будут платить одновременно как текущие платежи по основному долгу и процентам, так и отсроченные, что физически нереально.
Значит, следует законодательно обязать банки перенести текущие платежи 2009 года по основному телу кредита на период после окончания срока кредитного договора. При этом важно тщательно отследить, чтобы такая льгота предоставлялась только на одно жилое помещение на семью: защищать спекулянтов нельзя.
Важно не допустить ситуацию, при которой - если уж заемщик не может платить даже проценты и доходит дело до выселения - после выселения еще остается должен банку. С этой целью следует установить, что при добровольном выселении клиента обязательство по кредиту автоматически полностью аннулируется - независимо от текущей стоимости жилья.
Если же рыночная стоимость жилья выше, чем задолженность по кредиту, то клиенту должно быть предоставлено право продать залог под контролем банка (т. е. с направлением выручки в первую очередь на полное погашение кредита).
Теоретически, выселять следует в социальное жилье, а таковое должно быть помещением, нормальным по площади и санитарным нормам и правилам. Вопрос в том, кто должен его обеспечить. Например, в Израиле - при всей силе тамошнего финансового лобби - недавно был принят закон о том, что через несколько лет предоставление такого жилья станет обязанностью банков-кредиторов. Логика проста: раз государство позволяет кредитным учреждениям зарабатывать на таком специфическом и социально чутком рынке, то именно они и должны предупредить потенциальные социальные издержки.
Это - нормальный государственный подход. Возможно, в Украине будет найдено иное решение этого очень взрывоопасного вопроса, но решать его как-то нужно, причем срочно.
О движимых залогах, процентных ставках и скрытых комиссиях
А вот в отношении залогов в форме движимого имущества государству, наоборот, следует максимально помочь банкам. Необходимо поддержать предложенные ими изменения в законодательство, упрощающие обращение взыскания на залоги в виде движимого имущества, так как существующие в этой сфере нормы напоминают решето и защищают исключительно должников в ущерб кредиторам.
Приобретение за счет кредитов такого имущества (особенно новых автомобилей) не являлось острой необходимостью, и заемщики, переоценившие свои силы, обязаны немедленно вернуть залог. При этом необходимо законодательно установить процедуру льготного добровольного возврата банку залога, аналогичную описанной выше применительно к жилью.
Пока же мы имеем принятый 12 декабря 2008 года закон с длинным названием - «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно запрета банкам изменять условия договора банковского вклада и кредитного договора в одностороннем порядке». Действительно, он запретил повышение процентных ставок по кредитным договорам, а как насчет комиссий? Ведь всем прекрасно известно, что «надувание» фантастической реальной ставки по кредитам происходило именно за их счет.
Один банк недавно даже додумался брать комиссию за возврат депозитов в срок. Правда, потом ее отменил.
Давайте разберемся, что же такое банковские комиссии. Дело в том, что многие банковские услуги не связаны с предоставлением клиенту в пользование денег банка (например, платежи в пределах остатка на счете клиента, услуги по хранению ценностей в депозитарной ячейке и т. п.). За такие услуги совершенно обоснованно берется комиссия.
В «классическом» же кредитовании, т. е. когда банк просто дает деньги в долг клиенту, особенно физическим лицам, никаких комиссий быть вообще не должно, и их взимание необходимо немедленно законодательно запретить.
Стоимость привлеченных ресурсов плюс все затраты банка на внутренние технологические процессы в итоге составляют себестоимость услуги и должны быть заложены, вместе с запланированной прибылью, в процентную ставку по кредиту.
Представьте себе, что на витрине супермаркета вы видите расфасованные конфеты с указанием их цены. А на кассе вам сообщают, что к этой цене будут добавлены комиссии за расфасовку, доставку из подсобки в торговый зал, прокат тележки и выбивание кассового чека… В банковском кредитовании, по сути, так пока что и происходит.
При анализе структуры задолженности по конкретному кредиту часто видно, что основного долга в нем немного, зато «накрутки» могут даже значительно превышать его сумму.
Законодательство же установило принцип (от него, правда, можно отступить в договоре, но вот только не отступают - догадайтесь, почему), что платятся сначала все накрутки, и только после этого - основной долг.
О гарантировании банковских вкладов и их досрочном расторжении
Для отечественного законодательства характерно установление ничем не оправданных различий между юридическими и физическими лицами. Это в полной мере касается и системы страхования вкладов, из которой юрлица необоснованно исключены. Вместе с тем за вкладчиком - юридическим лицом могут стоять интересы тысяч его работников. Есть и еще одна причина неотложного введения страхования вкладов юридических лиц: для физического лица держать деньги в банках - это его право, для предприятий - обязанность.
Понимая всю политическую непопулярность такого решения, необходимо срочно изымать из Гражданского кодекса норму о возможности физлиц досрочно изымать депозиты. По сути, это - мина замедленного действия, которая может на волне паники обвалить любой коммерческий банк. Как все помнят, в 2004 году такую возможность запретили постановлением НБУ, и это сошло с рук. Из-за чего в 2008-м возникла идея блокирования досрочного возврата вкладов, во-первых, на неопределенный срок, во-вторых, актами НБУ, не прошедшими госрегистрацию в Министерстве юстиции, и, в-третьих, всегда, когда захочется, т. е. без прописанного в законе четкого перечня оснований. При принятии антикризисных законов об урегулировании таких «мелочей» почему-то забыли.
Вероятно, могут быть исключительные обстоятельства, когда вклад возвращается досрочно. Например, если вкладчику необходимо срочное стационарное лечение, то нужно, не выдавая вклад на руки, перечислять деньги больнице на основании ее счета. Но общее правило должно быть четким: досрочных возвратов депозитов быть не должно!
Понятно, что обеспечить таким образом 10-15-летние пассивы банкам все равно не удастся. Но люди должны понять: если не защитить хотя бы среднесрочные банковские обязательства, о приобретении жилья в кредит следует навсегда забыть.
Об идеологии банковской деятельности и профессиональных обязанностях банкиров
Общеизвестно, что открыть банковский счет во многих западных странах более чем сложно - и рекомендацию потребуют, и с головы до ног просветят. Банк не только должен знать своего клиента, но и в ряде случаев отвечать за него. У нас же по неизвестным причинам получила распространение точка зрения, что банк - это некий абстрактный расчетный центр, который связывается с кем хочет, при этом ни за что не отвечая. А вот обязательства перед самим банком ни в коем случае нельзя связывать ни с какими другими. Для этого выдумано и оправдание - мол, иначе пострадают вкладчики.
В развитие этой идеологии стало считаться, что более устойчивый банк - это, оказывается, не тот, у которого клиенты более проверенные и надежные, а тот, у которого их больше. В итоге мы получили феноменальное разрастание количества банковских отделений с установлением им взятых с потолка «потогонных» нормативов по количеству операций с клиентами, в т. ч. и выданных кредитов. Спущенные на места планы по кредитованию были просто физически несовместимы со сколько-нибудь тщательной проверкой клиентуры. Тот, кто утверждает обратное, никогда сам не брал кредит за 20 минут с устным указанием места работы и размера зарплаты, которые никто и не собирался проверять.
Не претендуя на истину в последней инстанции, хочется надеяться, что поднятые вопросы станут поводом для более глубокой дискуссии о взаимной ответственности банков и их клиентов, а более глобально - о взаимном доверии, которое сейчас, буквально на глазах, улетучивается...
По материалам
Человеческая психология такова, что если какому-либо субъекту предоставляются излишние права, он волей-неволей начинает решать свои проблемы за счет других. Хорошо понимая это, мы не собираемся утверждать, что нехорошими являются банки или, наоборот, - их клиенты. Таковыми являются те, кому позволяется «зарываться» за счет другого в каждом конкретном случае.
При анализе причин нынешнего экономического кризиса недооценивается тот факт, что он во многом обусловлен законодательством. Проблема не в том, пробанковское оно или антибанковское, а в том, что несправедливое и несбалансированное. Там, где нужно защитить банки, выдуманы многочисленные препоны для реализации их законных прав. И наоборот, там, где банки нужно одернуть, законодатель дает им необоснованные поблажки.
О разграничении бытовых и профессиональных рисков
Как известно, существуют риски бытовые и профессиональные. Первые должны нести все, вторые - только профессиональные субъекты. Однако украинскому обществу навязывается точка зрения, что в финансовых услугах может быть совсем по-другому. Среди рисков, перекладываемых на плечи простых граждан, - долгосрочный курсовой риск и риск колебания рыночной стоимости залога, которые должны рассматриваться как профессиональные предпринимательские риски банка. А риск несвоевременного окончания объекта - соответственно, строителя.
Можно ли было вообще уберечь клиентов банка - физических лиц от долгосрочных валютных рисков даже при условии разрешения валютного кредитования на длительный срок? Конечно, можно, обязав банки вместе с валютными кредитами на срок более года продавать заемщику соответствующий форвардный валютный контракт на весь срок действия кредитного договора. Это и защитило бы заемщиков, и сбалансировало бы валютную структуру кредитного портфеля банков, ведь продавать форварды клиентам в неограниченных объемах тоже нельзя: их выпуск ограничен лимитом открытой валютной позиции банка. Да, кредиты подорожали бы (за форвард тоже нужно платить), но неизмеримо меньше, чем мы имеем на сегодняшний день. Кстати, и от банковских валютных спекуляций кое-кто воздержался бы: при большом объеме собственных форвардных обязательств перед клиентами по продаже им долларов, скажем, по 5,5, не очень-то будешь сбивать курс до 9 грн./долл.
Выдача долгосрочных валютных кредитов физическим лицам, не имеющим заработка в иностранной валюте, без встречных форвардов с самого начала являлась авантюрой. Но в погоне за сиюминутной прибылью это никого не волновало. А что же при этом делал «профессиональный» НБУ? А он взял и вообще запретил физическим лицам покупать форварды под внутренние непредпринимательские сделки: их могли приобретать только банки и субъекты внешнеэкономической деятельности под собственные внешнеэкономические договора.
Разрешение банкам выдавать кредиты непосредственно физическим лицам под строящееся жилье было грубейшей законодательной ошибкой, которую неотложно нужно исправлять.
Как на самом деле должна реализовываться схема соответствующего кредитования, наглядно демонстрирует пример Канады. Там эта схема выглядит так:
- инвестор вносит первоначальный взнос в банк, а вовсе не строительной компании. При этом, кстати, никому и в голову не придет освободить клиента от первоначального взноса. Ведь если человек не смог скопить первоначальный взнос, это свидетельствует либо о его невысоких доходах, либо об излишней расточительности. В обоих случаях с ним нельзя иметь дело;
- строительная компания строит дом на деньги свои либо взятые в кредит в этом же банке;
- когда дом готов, банк совместно с заемщиком, строительной компанией и независимой архитектурной инспекцией тщательно исследует, что же построено. Реальные недоделки строительная компания обязана в месячный срок устранить;
- при вселении в жилье банк перечисляет сумму кредита строительной компании, и только в этот момент у заемщика возникают кредитные обязательства перед банком;
- независимая архитектурная инспекция продолжает контролировать дом на предмет скрытых дефектов в течение гарантийного срока.
Сама по себе идея о том, что человек может быть обязан что-то кому-то платить по кредиту, не живя в готовом доме, представляется абсурдной. Бывает ли в Канаде, что строительная компания не выполнила обязательства? Иногда случается. Но тогда инвестор просто забирает из банка свой первоначальный взнос с начисленными процентами по депозиту. Действительно, обидно, что дом не построили, можно даже посудиться со строителем за возмещение убытков. Но не критично: деньги не потеряны и даже принесли определенный доход.
В случае же, когда строительство ведется полностью на собственные деньги будущего жильца либо доля банковских кредитных средств в общей стоимости строения незначительна, необходимо срочно вводить требование обязательного обеспечения исполнения банковскими гарантиями всех обязательств застройщиков (в т. ч. штрафных санкций). В таких случаях, если строительство сорвано, инвестор получал бы от банка по гарантии вложенные в него средства плюс штрафные санкции, на которые мог бы приобрести на рынке другое жилье. А банк бы уже дальше сам разбирался с недобросовестным строителем. И не было бы никаких элита-центров!
В постСНГовской же действительности банк выдает кредит под будущее жилье не строителю, а гражданину, исходя из завышенной цены квадратного метра, к тому же еще и в иностранной валюте. Но самое примечательное - что еще до фактического заселения в готовую квартиру именно гражданин платит проценты, да еще повышенные, в том числе и при просрочке сдачи дома.
Вопрос: почему законодательство вообще допускает возможность существования каких-либо кредитных обязательств у человека, еще не пользующегося жильем?
В сложившейся ситуации необходимо в тех случаях, когда жилье почти достроено, оформить инвесторам (не больше одного объекта недвижимости на семью) право собственности на то, что есть, а достройку оперативно провести за государственный счет, законодательно обязав банки списать клиентам все проценты, начисленные за время просрочки сдачи дома в эксплуатацию. Причина очень проста: нельзя возлагать на граждан - не предпринимателей профессиональные предпринимательские риски!
Банки должны были тщательно анализировать, под операции какой строительной компании выдают кредит, и контролировать ход строительства. А заемщик брал кредит под постройку дома в конкретный срок и при этом не обязан был действовать на свой страх и риск, так как не является субъектом предпринимательской деятельности.
О государственной помощи строителям
Если у застройщика есть деньги на завершение строительства данного конкретного дома, пусть все спокойно и достроит. Если же он начал строительство, реально не подкрепленное финансами, либо на деньги, собранные для одних объектов, строил другие, то почему государство теперь должно помогать такому безответственному субъекту?
Выход прост: в готовых многоквартирных домах, за которые собирались деньги граждан, нераспроданная часть квартир должна быть оперативно принудительно выкуплена государством. Цена выкупа, конечно, может незначительно отличаться для разных населенных пунктов, при этом в качестве ориентира для готового жилья можно взять 800-1200 долл. за 1 кв. м.
Если дом своевременно не готов, цена выкупа государством должна быть пропорционально уменьшена.
Аналогичную цену следует предложить для выкупа, но уже в добровольном порядке, готового или почти готового жилья в домах, квартиры в которых на продажу не выставлялись.
Но обо всех этих крайне острых вопросах принятый 27 декабря 2008 года Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» умолчал, так как писали его явно не те, кто нуждается в недорогом жилье. В законе есть ряд действительно полезных норм, упрощающих процедуры строительства с технической стороны. Но финансовая сторона настораживает.
Например, законом предусмотрена достройка в течение 2009-2010 годов за государственный счет частично готового (на 50-70%) жилья - для формирования фондов социального и служебного жилья. Но исходя из какой стоимости квадратного метра? Не получится ли так, что государство просто поможет строительным компаниям получить спекулятивную прибыль?
Закон привязал ограничение размера выделяемой государственной помощи к затратам строительства и уровню рентабельности, но ведь их на бумаге можно «нарисовать» любые. Единственный объективный критерий - предельную стоимость квадратного метра полностью готового жилья - прописывать в законе кому-то страшно не хотелось…
По какой схеме будет финансироваться строительство в 2009-м? Судя по всему, кредитные обязательства перед банками снова привычно повесят непосредственно на граждан, т. е. независимо от факта вселения.
Кроме того, первоначальный взнос в размере 30% стоимости жилья предусмотрено предоставлять в двух формах: «оплата государством» и «предоставление льготного ипотечного кредита в уполномоченном банке». То есть в первом случае эти деньги возвращать потом не нужно - государство их просто дарит, во втором - нужно и с процентами.
Интересно, кто и по каким критериям будет делить граждан на эти две группы?
О рефинансировании ипотеки и выселении из заложенного жилья
Понятно, что термин «рефинансирование» за последние два месяца всем надоел, но из песни слова не выкинешь. Упомянутый выше «жилищно-строительный» закон предусмотрел, что НБУ по упрощенной процедуре рефинансирует (причем долгосрочно!) коммерческие банки в размере не менее 80% номинальной стоимости пула ипотечных активов, которые отдаются в залог под такое рефинансирование («не менее» означает, что это может быть и 90%, и 100%, т. е. как договоритесь).
Но если цена на недвижимость еще больше упадет, коммерческие банки просто отдадут залоги Национальному банку. И что НБУ с этими квартирами будет делать дальше - массово выселять граждан уже непосредственно от имени государства? А если даже и выселит, то за сколько потом эти квартиры можно будет продать на рынке?
По новому закону государство собирается выкупать у банков накопленные уже ими ипотечные активы, «отнесенные к категории рискованных». От американского ипотечного рынка всем пламенный привет!
По сообщениям СМИ, перед самым Новым годом КМУ намеревался (хотя и с определенной юридической натяжкой, так как это необходимо делать законом) пригасить пожар на рынке ипотечного кредитования, запретив выселение граждан, своевременно платящих по ипотечным кредитам хотя бы текущие проценты. К сожалению, соответствующий акт правительства (если он действительно был) никак не могут опубликовать, поэтому о его содержании судим понаслышке.
Похоже, правительство «забыло» уточнить, а когда же все-таки будет платиться тело кредита, причем еще и со всеми начисленными на него штрафными санкциями за просрочку? Их ведь юридически невозможно отменить постановлением правительства.
Если же просто законодательно обязать банки отсрочить платежи основного тела кредита, это приведет к тому, что после окончания отсрочки заемщики должны будут платить одновременно как текущие платежи по основному долгу и процентам, так и отсроченные, что физически нереально.
Значит, следует законодательно обязать банки перенести текущие платежи 2009 года по основному телу кредита на период после окончания срока кредитного договора. При этом важно тщательно отследить, чтобы такая льгота предоставлялась только на одно жилое помещение на семью: защищать спекулянтов нельзя.
Важно не допустить ситуацию, при которой - если уж заемщик не может платить даже проценты и доходит дело до выселения - после выселения еще остается должен банку. С этой целью следует установить, что при добровольном выселении клиента обязательство по кредиту автоматически полностью аннулируется - независимо от текущей стоимости жилья.
Если же рыночная стоимость жилья выше, чем задолженность по кредиту, то клиенту должно быть предоставлено право продать залог под контролем банка (т. е. с направлением выручки в первую очередь на полное погашение кредита).
Теоретически, выселять следует в социальное жилье, а таковое должно быть помещением, нормальным по площади и санитарным нормам и правилам. Вопрос в том, кто должен его обеспечить. Например, в Израиле - при всей силе тамошнего финансового лобби - недавно был принят закон о том, что через несколько лет предоставление такого жилья станет обязанностью банков-кредиторов. Логика проста: раз государство позволяет кредитным учреждениям зарабатывать на таком специфическом и социально чутком рынке, то именно они и должны предупредить потенциальные социальные издержки.
Это - нормальный государственный подход. Возможно, в Украине будет найдено иное решение этого очень взрывоопасного вопроса, но решать его как-то нужно, причем срочно.
О движимых залогах, процентных ставках и скрытых комиссиях
А вот в отношении залогов в форме движимого имущества государству, наоборот, следует максимально помочь банкам. Необходимо поддержать предложенные ими изменения в законодательство, упрощающие обращение взыскания на залоги в виде движимого имущества, так как существующие в этой сфере нормы напоминают решето и защищают исключительно должников в ущерб кредиторам.
Приобретение за счет кредитов такого имущества (особенно новых автомобилей) не являлось острой необходимостью, и заемщики, переоценившие свои силы, обязаны немедленно вернуть залог. При этом необходимо законодательно установить процедуру льготного добровольного возврата банку залога, аналогичную описанной выше применительно к жилью.
Пока же мы имеем принятый 12 декабря 2008 года закон с длинным названием - «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно запрета банкам изменять условия договора банковского вклада и кредитного договора в одностороннем порядке». Действительно, он запретил повышение процентных ставок по кредитным договорам, а как насчет комиссий? Ведь всем прекрасно известно, что «надувание» фантастической реальной ставки по кредитам происходило именно за их счет.
Один банк недавно даже додумался брать комиссию за возврат депозитов в срок. Правда, потом ее отменил.
Давайте разберемся, что же такое банковские комиссии. Дело в том, что многие банковские услуги не связаны с предоставлением клиенту в пользование денег банка (например, платежи в пределах остатка на счете клиента, услуги по хранению ценностей в депозитарной ячейке и т. п.). За такие услуги совершенно обоснованно берется комиссия.
В «классическом» же кредитовании, т. е. когда банк просто дает деньги в долг клиенту, особенно физическим лицам, никаких комиссий быть вообще не должно, и их взимание необходимо немедленно законодательно запретить.
Стоимость привлеченных ресурсов плюс все затраты банка на внутренние технологические процессы в итоге составляют себестоимость услуги и должны быть заложены, вместе с запланированной прибылью, в процентную ставку по кредиту.
Представьте себе, что на витрине супермаркета вы видите расфасованные конфеты с указанием их цены. А на кассе вам сообщают, что к этой цене будут добавлены комиссии за расфасовку, доставку из подсобки в торговый зал, прокат тележки и выбивание кассового чека… В банковском кредитовании, по сути, так пока что и происходит.
При анализе структуры задолженности по конкретному кредиту часто видно, что основного долга в нем немного, зато «накрутки» могут даже значительно превышать его сумму.
Законодательство же установило принцип (от него, правда, можно отступить в договоре, но вот только не отступают - догадайтесь, почему), что платятся сначала все накрутки, и только после этого - основной долг.
О гарантировании банковских вкладов и их досрочном расторжении
Для отечественного законодательства характерно установление ничем не оправданных различий между юридическими и физическими лицами. Это в полной мере касается и системы страхования вкладов, из которой юрлица необоснованно исключены. Вместе с тем за вкладчиком - юридическим лицом могут стоять интересы тысяч его работников. Есть и еще одна причина неотложного введения страхования вкладов юридических лиц: для физического лица держать деньги в банках - это его право, для предприятий - обязанность.
Понимая всю политическую непопулярность такого решения, необходимо срочно изымать из Гражданского кодекса норму о возможности физлиц досрочно изымать депозиты. По сути, это - мина замедленного действия, которая может на волне паники обвалить любой коммерческий банк. Как все помнят, в 2004 году такую возможность запретили постановлением НБУ, и это сошло с рук. Из-за чего в 2008-м возникла идея блокирования досрочного возврата вкладов, во-первых, на неопределенный срок, во-вторых, актами НБУ, не прошедшими госрегистрацию в Министерстве юстиции, и, в-третьих, всегда, когда захочется, т. е. без прописанного в законе четкого перечня оснований. При принятии антикризисных законов об урегулировании таких «мелочей» почему-то забыли.
Вероятно, могут быть исключительные обстоятельства, когда вклад возвращается досрочно. Например, если вкладчику необходимо срочное стационарное лечение, то нужно, не выдавая вклад на руки, перечислять деньги больнице на основании ее счета. Но общее правило должно быть четким: досрочных возвратов депозитов быть не должно!
Понятно, что обеспечить таким образом 10-15-летние пассивы банкам все равно не удастся. Но люди должны понять: если не защитить хотя бы среднесрочные банковские обязательства, о приобретении жилья в кредит следует навсегда забыть.
Об идеологии банковской деятельности и профессиональных обязанностях банкиров
Общеизвестно, что открыть банковский счет во многих западных странах более чем сложно - и рекомендацию потребуют, и с головы до ног просветят. Банк не только должен знать своего клиента, но и в ряде случаев отвечать за него. У нас же по неизвестным причинам получила распространение точка зрения, что банк - это некий абстрактный расчетный центр, который связывается с кем хочет, при этом ни за что не отвечая. А вот обязательства перед самим банком ни в коем случае нельзя связывать ни с какими другими. Для этого выдумано и оправдание - мол, иначе пострадают вкладчики.
В развитие этой идеологии стало считаться, что более устойчивый банк - это, оказывается, не тот, у которого клиенты более проверенные и надежные, а тот, у которого их больше. В итоге мы получили феноменальное разрастание количества банковских отделений с установлением им взятых с потолка «потогонных» нормативов по количеству операций с клиентами, в т. ч. и выданных кредитов. Спущенные на места планы по кредитованию были просто физически несовместимы со сколько-нибудь тщательной проверкой клиентуры. Тот, кто утверждает обратное, никогда сам не брал кредит за 20 минут с устным указанием места работы и размера зарплаты, которые никто и не собирался проверять.
Не претендуя на истину в последней инстанции, хочется надеяться, что поднятые вопросы станут поводом для более глубокой дискуссии о взаимной ответственности банков и их клиентов, а более глобально - о взаимном доверии, которое сейчас, буквально на глазах, улетучивается...
По материалам
Знайшли людину, з якої почалася фінансова криза
Знайшли людину, з якої почалася фінансова криза | Економічна правда
11.02.2009 08:36 _
Названо "винного" в світовій фінансовій кризі.
За розрахунками журналістів Time, це чоловік, який 2003 року в місті Стоктон в Каліфорнії придбав будинок за 250 тис. доларів, скориставшись кредитом, і не зміг його виплатити, повідомляє агентство "УНІАН" з посиланням на "Телеграф".
За словами аналітика Дугласа Макінтайра, американець одержав у компанії Countrywide іпотеку розміром 250 тис. доларів без жодних попередніх виплат. У 2006 році він втратив роботу і оголосив себе банкротом.
А потім наступна людина з цього ж іпотечного пулу відмовилася платити кредит, за ним інший - і так далі, поки не утворилася лавина неплатежів, що звалила ринок американської нерухомості, а потім - всю світову економіку.
Причина масових відмов платити за іпотекою зумовлена самою іпотечною схемою, розробленою фінансистами з Волл-стріт і орієнтованою на позичальників з неблагополучною кредитною історією, пише Макінтайр.
Іноді для отримання такої позики не вимагалося ні попередніх платежів, ні надання даних про доходи.
Масова видача кредитів для "неблагополучних" почалася 2003 року. Перші три роки виплати по кредиту були пільговими, а коли в 2006-2007 роках загальне підняття виплат, згідно із схемою, збіглось із збільшення безробіття в США, почалася "лавина" банкрутств і виселень з будинків.
Крім того, під заставу цих кредитів були створені вторинні цінні папери - деривати - які одержали високий рейтинг надійності. Тому масове банкрутство позичальників 2007 року потягло падіння цих цінних паперів у ціні та початок кредитної кризи.
вторник, 10 февраля 2009 г.
Завершение <<недостроев>>: обещанного 3 года ждут
Завершение «недостроев»: обещанного 3 года ждут - Недвижимость Украины - Новости рынка недвижимости
| ||||||
| ||||||
| На завершение "недостроев" с уровнем готовности 70% и выше необходимо 14 млрд грн. Пока правительство изыскало только три. Остальные десятки миллиардов - из области обещаний. БИЗНЕС продолжает отслеживать "антикризисные" мероприятия властей в отношении строительной отрасли. Напомним: 25 декабря 2008 г. народные избранники приняли Закон "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства", который вступил в силу 14.01.09 г. Согласно документу, государство должно направить деньги на завершение строительства тех объектов, степень готовности которых составляет 50% и более. При этом главными вопросами, которые возникли сразу после принятия Закона, стали формирование перечня объектов, нуждающихся в госфинансировании, а также поиск источников этого самого финансирования. БИЗНЕС дважды обращался с этими вопросами в Минрегионстрой, но получал один и тот же ответ: "Работа по обобщению списка ведется. Когда она завершится, неизвестно". И вот 22 января Василий Куйбида, министр регионального развития и строительства, обнародовал данные, которые его подчиненные несколькими днями ранее отказывались предоставить. По его словам, на 1 декабря 2008 г. у министерства были сведения по 2,7 тыс. объектов незавершенного жилого строительства, из них только 1,1 тыс. имеют степень готовности более 50%. На завершение таких объектов (90 тыс. квартир общей площадью 5,4 млн кв.м), по словам министра, требуется около 10 млрд грн. Правда, уже 27 января, выступая на дебатах Европейской бизнес-ассоциации, Анатолий Беркута, первый заместитель министра регионального развития и строительства, уточнил данные шефа, сообщив, что только на завершение "недостроев" с уровнем готовности 70% и выше нужно 14 млрд грн. При этом речь, по его словам, идет о 750 многоквартирных жилых домах (140 тыс. квартир общей площадью 9,6 млн кв.м) во всех регионах Украины. Таким образом, элементарный расчет показывает, что в среднем государство готово платить застройщикам почти по 1,5 тыс.грн. за 1 кв.м. Правда, как отметил г-н Беркута, "единой стоимости 1 кв.м не будет, расчет произведут для каждого отдельного дома, в зависимости от региона". Каким образом будут проводиться расчеты, первый заместитель министра не уточнил, мол, этим примерно через две недели займется специальная комиссия, куда войдут представители Минрегионстроя, Минэкономики, Минфина, "Ощадбанка" и Укрэксимбанка. В то же время застройщики подобный расчет уже назвали не более чем "игрой воображения" чиновников. "За такие "нереальные" деньги ни один застройщик не возьмется заканчивать строительство. Этот расчет только доказывает то, в чем я, например, не сомневался: никто не собирается достраивать все 9,6 млн кв.м жилья. Привлеченные "под них" средства потратят на достройку 5-7% от заявленного количества домов. Ведь при отборе объектов выставляется требование, чтобы все деньги инвесторов конкретного дома были использованы на строительство именно этого объекта, а не направлялись частично на покупку участков или ведение работ по другому объекту", - говорит Дмитрий Кутовой, директор компании "Макрокап Девелопмент Украина". Но главная интрига заключается даже не в расчетах стоимости 1 кв.м "недостроев", а в том, что упомянутых 14 млрд грн. у государства попросту нет. На сегодняшний день застройщики могут рассчитывать в лучшем случае на 3 млрд грн. В частности, 1 млрд грн., вырученных от продажи облигаций под государственные гарантии, должно направить на "антикризисное" ипотечное кредитование Государственное ипотечное учреждение (ГИУ). При этом премьер-министр Юлия Тимошенко отметила, что эта сумма может вырасти еще на 760 млн грн. за счет возврата депозита, который ГИУ вложило в банк "Надра" под 9% годовых. Еще по 1 млрд грн. готовы выделить государственные финучреждения - "Ощадбанк" и Укрэксимбанк. Где взять остальные 11 млрд грн., чиновники вряд ли знают. Правда, 26 января на совещании с председателями облгосадминистраций Юлия Тимошенко сообщила, что Нацбанк "имеет резервы" для рефинансирования строительной отрасли в сумме 40-70 млрд грн. ежегодно. Правда, для этого, по ее словам, необходимо предоставить правительству право совместно с НБУ осуществлять рефинансирование банков (о результате рефинансирования банков НБУ в последнее время - см. стр.12, 13; 29 января Кабмин утвердил и порядок рефинансирования банков, т.е. влез на территорию НБУ). Кроме того, премьер отметила, что, согласно Закону о бюджете, правительство может привлечь до 37 млрд грн. под свои гарантии. А еще 25-30 млрд грн., по ее словам, на строительный рынок может поступить из средств стабилизационного фонда. Просите больше Естественно, что столь щедрые (и, скорее всего, беспочвенные) обещания Тимошенко не могли не вызвать среди профильных чиновников и застройщиков слухов о грядущей эмиссии. Учитывая это, они начали активнее просить денег на поддержку индустрии "хотя бы на уровне 2008 г.". В частности, г-н Куйбида озвучил совершенно невероятную сумму, необходимую отрасли, - 210 млрд грн. (сюда входят средства на завершение "недостроев", а также на строительство дорог, мостов, эстакад, промышленных объектов и т.д.), из которых 100 млрд грн. должны пойти непосредственно на строительно-монтажные работы. "В Госбюджете на текущий год уже предусмотрено финансирование реализации строительных проектов за счет госгарантий, средств стабилизационного и специального фондов в размере 61 млрд грн., что составляет 30% от всех необходимых средств (ну, скажем так, почти 30%)", - заявил г-н Куйбида. В свою очередь, Елена Белан, экономист инвестиционной компании "Драгон Капитал" (г.Киев; брокерская и инвестиционная деятельность; в Украине - с 2000 г.; 50 чел.), более чем удивлена заявлениями министра: "Сама строительная отрасль никогда не выполняла работ на такую сумму. Названная цифра может быть сопоставима с капитальными инвестициями всех отраслей экономики в 2008 г., но не с объемами строительства". Вместе с тем, застройщики и другие игроки рынка в один голос утверждают: схема с госгарантиями не сработает. "В Европе наблюдается кризис доверия к Украине. Во-первых, потому, что украинские политики слишком долго были заняты только собой и не обращали внимания на надвигающийся на страну кризис. А "газовая война" в январе 2009 г. вообще повергла европейских инвесторов в шок. Словом, сейчас никто в Украину не придет, пока государство не продемонстрирует, что само верит в свою антикризисную программу; пока в эту страну не поверят ее граждане, к примеру, инвесторы и покупатели жилья", - говорит Милан Паевич, президент совета директоров компании "Слав-Инвест". Другими словами, главным инвестором, причем крупных инфраструктурных проектов, которые "запустят" отрасль и экономику в целом, по словам застройщиков, должно стать государство. "Запускать" отрасль (явно вопреки здравому смыслу, поскольку эмиссия при имеющемся спаде экономики может привести к резкой инфляции.) операторы рынка предлагают за эмиссионные деньги. Правда, все-таки предостерегают, что неверное их использование приведет к еще большей катастрофе. "Ведь можно напечатать гривню взамен той валюты, которую мы получили от МВФ. Не тратить ее на выплаты пенсий, пособий (ну да, а как же предстоящие президентские выборы?), на раздачу банкам (которые потратят эти деньги не на кредиты реальному сектору, а на покупку валюты), а влить в уставный капитал госкомпаний, которые за ближайшие четыре года реализуют стратегические инвестиционные программы. На $4,5 млрд кредита получится 40 млрд грн. эмиссионных денег. А это возможность построить 6 аэропортов (2,5-3 млрд грн. на каждый), 100 гостиниц (8-9 млрд грн.), на остальное - мосты, дороги. Через четыре года вернуть деньги в экономику путем приватизации этих объектов. При соблюдении этих условий государство сможет привлечь еще 80% синдицированных кредитов", - рассуждает г-н Кутовой. Однако весьма вероятно, что эмиссию правительство все же "продавит", но деньги раздаст пенсионерам, безработным и т.д. Частные же инвесторы, глядя на происходящее, выжидают и, как не раз прогнозировал БИЗНЕС, не торопятся "спасать" застройщиков за свои деньги. Поэтому уже к концу I квартала 2009 г., по словам Льва Парцхаладзе, президента Украинской строительной ассоциации (г.Киев; общественная организация; с 2005 г.; объединяет 58 компаний), в строительной среде можно ожидать первых банкротств. "Если ничего не будет меняться (т.е. государство не станет крупнейшим инвестором, за которым, как декларирует правительство, потянутся игроки помельче. - Авт.), то с каждым новым кварталом количество банкротств будет увеличиваться. Мне трудно даже спрогнозировать, сколько компаний прекратят существование к концу 2009 г. Надеюсь, что "дно" инвесторы увидят в мае-июне 2009 г.", - прогнозирует девелопер.
| ||||||
понедельник, 9 февраля 2009 г.
Оформление участка
Оформление участка -
Над обустройством земельного участка имеет смысл задуматься еще задолго до того, как на нем появятся постройки. Планирование не терпит суеты, и будущую красоту лучше рассчитать заранее. Сначала следует точно определиться с будущим местоположением дома и других построек (например, бани). Таким образом, у вас будут четко обозначены территории, которые не следует засаживать растениями.
Кроме того, бывалые дачники рекомендуют "не тревожить землю" на участке, то есть не перепахивать ее. Все имеющиеся неровности можно с успехом засыпать землей, оставшейся от строительства домика. А дерн, который имеется на участке, - это и есть будущий газон. Правда, его требуется облагородить, то бишь купить недорогую газонокосилку и регулярно скашивать траву. Не стоит создавать на газоне препятствий для газонокосилки: отдельные деревья, клумбы, узкие дорожки или расставленная мебель вдвое увеличивают время, необходимое для его стрижки. Если же в естественном покрытии имеются "черные дыры", можно залатать их, дополнительно засеяв теневыносливой травкой. Не рекомендуется искоренять "местных жителей" - одуванчики, клевер и т. п. Во-первых, расцветающие по очереди, они все лето будут радовать глаз. Во-вторых, растения обладают "памятью", так что под регулярным напором газонокосилки они станут гораздо приземистее и не будут выбиваться из общей картины и портить вид вашего газона. Замечательный лужок образуется из трав и пушистых почвопокровных многолетников.
Любителей посевного газона нужно предостеречь - не все импортные семена себя оправдывают. К тому же многие требуют тщательного ухода и могут вымерзнуть зимой. Более неприхотливы смеси из полевицы, мятлика, овсяницы, гребника (это травы, растущие не ввысь, а вширь). В принципе, если вы не фанат работы на земле, на этом можно и остановиться. Выровненный участок с ухоженным газонным покрытием и несколькими видами цветов уже выглядит довольно презентабельно. При этом его устройство совершенно незатратно в плане времени и средств и требует минимальных усилий в плане ухода.
Впрочем, в своих аграрных изысканиях городской житель может пойти и дальше. К примеру, начать высадку по периметру своего участка неприхотливых кустарников - жасмина, барбариса, пузыреплодника, калины, боярышника, шиповника: Где-то через 3-5 лет они поднимутся, окрепнут и превратятся в настоящую живую изгородь, которая станет отличным дополнением и украшением забора. Не рекомендуется использовать для данных целей разве что смородину (из-за ее относительной низкорослости) и сирень - она слишком долго растет.
Не стоит увлекаться и вечнозелеными растениями - кипарисовиками, туями и т. п. Они плохо приспособлены для климата средней полосы, поэтому погоня за экзотикой, как правило, не приносит желаемого эффекта. Это простое правило, кстати, применимо ко всем растениям. Если на картинках и по телевизору какие-то цветы или деревья выглядят шикарно, это совсем не означает, что таковыми же они будут и на вашем участке. В непривычных условиях "туземцы" плохо приживаются, часто болеют и очень медленно растут. Подумайте, стоит ли мучить их и себя, если для посадок можно использовать что-то более родное, знакомое и, что немаловажно, гораздо менее дорогостоящее. Рекомендуется отдать предпочтение низкорослым хвойникам, к примеру, самшиту или можжевельнику.
Отдельный вопрос - покупка посадочного материала. Саженцы фруктовых деревьев и хвойных лучше покупать в питомниках или в Тимирязевской академии, где хотя бы гарантируют сортность. А вот декоративные кустарники спокойно можно приобрести и у бабушки на дороге.
Стоит также учесть, что сэкономить приличную сумму можно, к примеру, на рассаде, устроив на своем участке так называемый "голландский парник". Ничего сложного в его обустройстве нет. Где-нибудь в апреле, когда земля уже немного прогреется, нужно выбрать на участке место, где снять землю на штык лопаты, сделать по краям бортик, а сверху накрыть рамой со стеклом или пленкой. Здесь можно посеять цветы, которые выращиваются рассадой (бархатцы, петунья, астры и т. д.), и овощи. Во второй половине мая, когда погода установится, а растения окрепнут, можно смело произвести высадку ваших подопечных в открытый грунт.
Имеет смысл заранее определиться с местом для будущей клумбы. Можно также купить недорогое ограждение для нее: закопав его в грунт, вы обезопасите цветы от сорняков, а также значительно облегчите процесс прополки, полива и подкормки растений. Кстати, не стоит выбирать растения для клумбы только по красоте цветов. В первую очередь, они должны подходить для условий вашего участка и обладать всеми качествами легкого в уходе растения - длительным цветением, устойчивостью к переувлажнению и недостатку влаги в почве, а также способностью долго цвести без регулярного удаления увядших цветков.
Под огород следует выделить самое солнечное место на участке. Естественно, рядом не должно быть деревьев, загораживающих своими кронами свет - это может плохо сказаться на обитателях грядок.
Существует несколько нехитрых правил, которых стоит придерживаться. Деревья и кустарники нужно сажать не менее чем за три метра от забора (дабы они не вводили соседей в искушение своими плодами). Оптимальное расстояние между деревьями - 4 метра (этого требует нормальное освещение крон), между рядами - 6 метров.
Не нужно увлекаться химикатами. Опрыскивать плодовые деревья следует два раза в год, особенно важно сделать это на этапе распускания листьев. Впрочем, можно обойтись и природными средствами. К примеру, посадить рядом ноготки или чеснок, которые отпугивают вредителей. Опытные дачники советуют уделить пристальное внимание уходу за деревьями в первые несколько лет их жизни. А потом уже сами деревья отблагодарят вас на славу. Кроме того, стоит помнить, что здоровым растениям вредители не страшны.
Большие цветники оставим для парков и скверов. На небольшой площади цветы лучше сажать плотными кучками, за счет чего повышается яркость цветников и остается масса лишней земли. Однолетние цветы по возможности нужно заменить многолетними. В результате, отпадет масса лишней работы по посеву и уходу. В качестве бордюра для клумбы подойдут кирпичи, камни, черепица, поленья. С каждым годом коллекцию растений можно пополнять. В результате, участок будет выглядеть все лучше и лучше.
Опытный дачник может найти применение практически всему, в том числе и строительному мусору. Если, к примеру, закопать его в землю - получится дренаж для будущей альпийской горки, которая служит прекрасным украшением участка и пристанищем для альпийских растений. Сверху нужно положить камни, которые можно либо купить, либо просто найти. Более всего по душе горка придется почвопокровным растениям (абриетта, примулы, тимьян, а также альпийский колокольчик и анютины глазки и т. п.).
Старая ванна - отличная основа для мини-прудика, который также можно соорудить своими руками в минимальные сроки. Ее следует закопать в землю, предварительно покрасив черной краской или покрыв черной пленкой (чтобы вода в прудике не цвела). Остальное - дело вашей фантазии. Края импровизированного прудика можно выложить камнями, оформить растениями, керамикой.
Для сооружения красивой и оригинальной беседки придется заняться вертикальным озеленением. Для этого вполне сгодятся декоративная фасоль, хмель, девичий виноград, всевозможные вьюнки. Останется лишь натянуть веревки или проволоку для оплетания.
Кроме того, имеет смысл сажать растения с листвой разной фактуры и цвета. За счет этого можно добиться отличного декоративного эффекта, и у вас даже не будет необходимости в цветах - ваш сад будет ярким и необычным до глубокой осени.
http://mirdomov.ua/
| АГЕНТ.ua 09.02.2009 |
Кроме того, бывалые дачники рекомендуют "не тревожить землю" на участке, то есть не перепахивать ее. Все имеющиеся неровности можно с успехом засыпать землей, оставшейся от строительства домика. А дерн, который имеется на участке, - это и есть будущий газон. Правда, его требуется облагородить, то бишь купить недорогую газонокосилку и регулярно скашивать траву. Не стоит создавать на газоне препятствий для газонокосилки: отдельные деревья, клумбы, узкие дорожки или расставленная мебель вдвое увеличивают время, необходимое для его стрижки. Если же в естественном покрытии имеются "черные дыры", можно залатать их, дополнительно засеяв теневыносливой травкой. Не рекомендуется искоренять "местных жителей" - одуванчики, клевер и т. п. Во-первых, расцветающие по очереди, они все лето будут радовать глаз. Во-вторых, растения обладают "памятью", так что под регулярным напором газонокосилки они станут гораздо приземистее и не будут выбиваться из общей картины и портить вид вашего газона. Замечательный лужок образуется из трав и пушистых почвопокровных многолетников.
Любителей посевного газона нужно предостеречь - не все импортные семена себя оправдывают. К тому же многие требуют тщательного ухода и могут вымерзнуть зимой. Более неприхотливы смеси из полевицы, мятлика, овсяницы, гребника (это травы, растущие не ввысь, а вширь). В принципе, если вы не фанат работы на земле, на этом можно и остановиться. Выровненный участок с ухоженным газонным покрытием и несколькими видами цветов уже выглядит довольно презентабельно. При этом его устройство совершенно незатратно в плане времени и средств и требует минимальных усилий в плане ухода.
Впрочем, в своих аграрных изысканиях городской житель может пойти и дальше. К примеру, начать высадку по периметру своего участка неприхотливых кустарников - жасмина, барбариса, пузыреплодника, калины, боярышника, шиповника: Где-то через 3-5 лет они поднимутся, окрепнут и превратятся в настоящую живую изгородь, которая станет отличным дополнением и украшением забора. Не рекомендуется использовать для данных целей разве что смородину (из-за ее относительной низкорослости) и сирень - она слишком долго растет.
Не стоит увлекаться и вечнозелеными растениями - кипарисовиками, туями и т. п. Они плохо приспособлены для климата средней полосы, поэтому погоня за экзотикой, как правило, не приносит желаемого эффекта. Это простое правило, кстати, применимо ко всем растениям. Если на картинках и по телевизору какие-то цветы или деревья выглядят шикарно, это совсем не означает, что таковыми же они будут и на вашем участке. В непривычных условиях "туземцы" плохо приживаются, часто болеют и очень медленно растут. Подумайте, стоит ли мучить их и себя, если для посадок можно использовать что-то более родное, знакомое и, что немаловажно, гораздо менее дорогостоящее. Рекомендуется отдать предпочтение низкорослым хвойникам, к примеру, самшиту или можжевельнику.
Отдельный вопрос - покупка посадочного материала. Саженцы фруктовых деревьев и хвойных лучше покупать в питомниках или в Тимирязевской академии, где хотя бы гарантируют сортность. А вот декоративные кустарники спокойно можно приобрести и у бабушки на дороге.
Стоит также учесть, что сэкономить приличную сумму можно, к примеру, на рассаде, устроив на своем участке так называемый "голландский парник". Ничего сложного в его обустройстве нет. Где-нибудь в апреле, когда земля уже немного прогреется, нужно выбрать на участке место, где снять землю на штык лопаты, сделать по краям бортик, а сверху накрыть рамой со стеклом или пленкой. Здесь можно посеять цветы, которые выращиваются рассадой (бархатцы, петунья, астры и т. д.), и овощи. Во второй половине мая, когда погода установится, а растения окрепнут, можно смело произвести высадку ваших подопечных в открытый грунт.
Имеет смысл заранее определиться с местом для будущей клумбы. Можно также купить недорогое ограждение для нее: закопав его в грунт, вы обезопасите цветы от сорняков, а также значительно облегчите процесс прополки, полива и подкормки растений. Кстати, не стоит выбирать растения для клумбы только по красоте цветов. В первую очередь, они должны подходить для условий вашего участка и обладать всеми качествами легкого в уходе растения - длительным цветением, устойчивостью к переувлажнению и недостатку влаги в почве, а также способностью долго цвести без регулярного удаления увядших цветков.
Под огород следует выделить самое солнечное место на участке. Естественно, рядом не должно быть деревьев, загораживающих своими кронами свет - это может плохо сказаться на обитателях грядок.
Существует несколько нехитрых правил, которых стоит придерживаться. Деревья и кустарники нужно сажать не менее чем за три метра от забора (дабы они не вводили соседей в искушение своими плодами). Оптимальное расстояние между деревьями - 4 метра (этого требует нормальное освещение крон), между рядами - 6 метров.
Не нужно увлекаться химикатами. Опрыскивать плодовые деревья следует два раза в год, особенно важно сделать это на этапе распускания листьев. Впрочем, можно обойтись и природными средствами. К примеру, посадить рядом ноготки или чеснок, которые отпугивают вредителей. Опытные дачники советуют уделить пристальное внимание уходу за деревьями в первые несколько лет их жизни. А потом уже сами деревья отблагодарят вас на славу. Кроме того, стоит помнить, что здоровым растениям вредители не страшны.
Большие цветники оставим для парков и скверов. На небольшой площади цветы лучше сажать плотными кучками, за счет чего повышается яркость цветников и остается масса лишней земли. Однолетние цветы по возможности нужно заменить многолетними. В результате, отпадет масса лишней работы по посеву и уходу. В качестве бордюра для клумбы подойдут кирпичи, камни, черепица, поленья. С каждым годом коллекцию растений можно пополнять. В результате, участок будет выглядеть все лучше и лучше.
Опытный дачник может найти применение практически всему, в том числе и строительному мусору. Если, к примеру, закопать его в землю - получится дренаж для будущей альпийской горки, которая служит прекрасным украшением участка и пристанищем для альпийских растений. Сверху нужно положить камни, которые можно либо купить, либо просто найти. Более всего по душе горка придется почвопокровным растениям (абриетта, примулы, тимьян, а также альпийский колокольчик и анютины глазки и т. п.).
Старая ванна - отличная основа для мини-прудика, который также можно соорудить своими руками в минимальные сроки. Ее следует закопать в землю, предварительно покрасив черной краской или покрыв черной пленкой (чтобы вода в прудике не цвела). Остальное - дело вашей фантазии. Края импровизированного прудика можно выложить камнями, оформить растениями, керамикой.
Для сооружения красивой и оригинальной беседки придется заняться вертикальным озеленением. Для этого вполне сгодятся декоративная фасоль, хмель, девичий виноград, всевозможные вьюнки. Останется лишь натянуть веревки или проволоку для оплетания.
Кроме того, имеет смысл сажать растения с листвой разной фактуры и цвета. За счет этого можно добиться отличного декоративного эффекта, и у вас даже не будет необходимости в цветах - ваш сад будет ярким и необычным до глубокой осени.
http://mirdomov.ua/
Подписаться на:
Сообщения (Atom)
