Пять способов вырваться из недостроя

 Страну «украсили» сотни недостроенных домов. В их фундаментах и стенах лежат деньги десятков тысяч граждан-инвесторов, которые теперь рискуют остаться и без квартир, и без своих кровных.

Отчасти виноват кризис: люди обеднели и перестали вкладывать деньги в новострой.

Но больше — сами строители, ведь до 80 % финансирования они получали от клиентов, а когда эта лафа закончилась, заморозили дома. Причем, как признаются в частных беседах застройщики, деньги у некоторых из них на завершение домов имеются.

Просто не хотят их достраивать — ведь понятно, что в условиях кризиса квартиры в них не продадутся, а значит, и вложенные средства на достройку не отобьются. Поэтому и «морозятся» стройки до тех времен, когда банки снова начнут кредитовать покупку квартир и появится спрос.

Правительство обещало дать 3 млрд грн на достройку жилья, готового на 70 %, но деньги не выделены, механизм их распределения не отработан, тендеры не проводятся.

«Сегодня» выяснила, как действовать, чтобы вернуть вложенные в недострой деньги или добиться его завершения. Здесь нам помогли советами эксперты по недвижимости — начальник департамента аналитики консалтинговой компании «Канзас» Александр Немтарев, руководитель портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов, а также правоведы: адвокат юридической фирмы «Шмаров и Партнеры» Евгений Подлесный, партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры» Максим Копейчиков и директор юридической компании «Европейский правовой союз» Александр Ванжа.

5 СПОСОБОВ ВЫБРАТЬСЯ ИЗ «КАМЕННОГО МЕШКА»

ЗАКЛЮЧИТЬ МИР. Оптимальный вариант — в индивидуальном порядке подписать с застройщиком мировую, по которой он вернет вам вложенные деньги. Если же вы платили по договору инвестирования (они действовали до 15.12.2005 г.), то это вообще единственный способ вынуть свой кошелек из бесперспективной стройки.

Здесь незазорно идти на уступки, брать меньше, чем дали, лишь бы уйти с минимальными потерями. Крупная компания, у которой этот дом почему-то не пошел, ради сохранения репутации может удовлетворить ваши требования за счет прибыли с других успешных объектов.

Мелкого же застройщика можно шантажировать тем, что он, не выполнив свои обязательства, использовал деньги инвесторов не по целевому назначению, и ему грозит уголовное дело. Но для этого у вас должны быть веские доказательства растраты, а для ведения дела придется привлечь опытных юристов.

В чем проблема. Если стройкомпания заплатит вам, то рано или поздно это станет известно другим инвесторам. Ввиду прецедента придется и с ними рассчитываться, а это ей не с руки — проще сослаться на отсутствие денег. Компромат на застройщика накопать сложно, а обвинить в том, что он намеренно затягивал строительство, почти нереально.

ОБНАЛИЧИТЬ ОБЛИГАЦИИ. Если заморожен дом, в котором вы в счет будущей квартиры приобретали у застройщика беспроцентные целевые облигации, попробуйте его заставить выкупить их «взад». Вариант реален, если в договоре предусмотрена возможность его расторжения до ввода объекта в эксплуатацию. При этом ваши потери составят 2—5 % от номинала этих ценных бумаг.

И это за счастье, ибо с началом кризиса цены на новостройки в гривнях упали на 5—10 %: стало быть, вырученных денег хватит, чтобы стать клиентом более успешной стройфирмы или купить квартиру на «вторичке».

В чем проблема. В банальной причине: у застройщика нет средств, чтобы с вами рассчитаться. Даже если суд обяжет его, согласно договору, выкупить облигации, денег можно ждать годами, да так и не дождаться.

ПРОДАТЬ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ. Полно объявлений, предлагающих купить квартиры по переуступке прав собственности в неготовых домах, ввод в эксплуатацию которых якобы состоится в ближайшие месяцы, максимум — в 2010-м.

При этом продавцы-частники предлагают такое жилье до 20—30% дешевле, чем застройщики. Но желающих — негусто, простаки-покупатели с начала кризиса почти сплошь «вымерли». Потенциальные клиенты на переуступки теперь оценивают не столько заявленные сроки завершения стройки, сколько действительную активность работ на ней.

Продавцы же порой идут на хитрости: накануне сделки даже за свои деньги заставляют крутиться строительные краны и суетиться работяг, создавая видимость оживленного действа. Иногда это помогает охмурить покупателей!

В чем проблема. Даже если вам удастся всучить человеку квартиру в таком недострое, он впоследствии через суд легко добьется признания сделки купли-продажи недействительной и потребует вернуть деньги. Основание — сокрытие существенных обстоятельств касательно объекта продажи (ст. 230 Гражданского кодекса), что может расцениваться как намеренный обман.

Суд может заставить вас возместить убытки покупателю в двойном размере, плюс моральный ущерб. Если, конечно, эти деньги у вас найдутся. («Сегодня» ни на что не намекает!)

СМЕНИТЬ ЗАСТРОЙЩИКА. Скажем, возведение дома шло через фонд финансирования строительства (ФФС), который, по идее, должен контролировать целевое использование средств и график проведения работ. А стройка все равно заглохла, хотя все граждане-инвесторы исправно вносили оговоренные платежи.

Можно ли заставить управляющего ФФС сменить застройщика, чтобы новый (за счет продажи оставшихся квартир и даже за ваши дополнительные инвестиции) все-таки завершил объект? В одиночку — нет. Но, создав союз инвесторов, жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или иную общественную организацию, довольно реально.

Особенно перспективно, если эту стройку кредитовал крупный банк: убедившись, что она зависла, он может объявить ипотечную программу на выгодных условиях, дабы привлечь дополнительных инвесторов.

В чем проблема. ФФС, официально независимые, в большинстве своем созданы самими застройщиками или родственными им структурами. Ясно, что тут замены строителя ждать наивно. Через суд? Он может длиться годами. Да и стройфирму, которая позарится на доведение до ума такого «висяка», найти тяжело. У них на свои объекты средств не хватает, а рассчитывать, что еще непроданные квартиры в вашем доме разметут и обеспечат им приток денег, — ненаучная фантастика.

ЗАБРАТЬ ЗЕМЛЮ. Ваш ЖСК, согласно ст. 41 Земельного кодекса, имеет право добиваться у местных властей бесплатной передачи ему земельного участка, ранее выделенного незадачливой стройкомпании. А затем самому выступить заказчиком завершения стройки либо привлечь другого застройщика. Скажем, соблазнив его возможностью взять в собственность 1-е этажи под офисы или построить на придомовой территории прибыльные коммерческие объекты — магазины, автостоянки...

В чем проблема. Добровольно прежний застройщик землю вряд ли отдаст. Да и местные чиновники, скорее всего, будут на его стороне, поскольку часто выделяли участки не за спасибо. В лучшем случае дело удастся решить через суд за 6—10 месяцев.

Плюс придется переоформлять разрешительную документацию на строительство и проект, который, опять же, прежний застройщик новому задаром не отдаст. Сомнительно, что ЖСК или новый застройщик будут готовы нести эти серьезные дополнительные расходы.

ЛИЧНЫЙ ОПЫТ

Александр П.: «Я по переуступке продал 3-ком. квартиру в жилкомплексе «Серебряный бриз» на Днепровской набережной. Сдача дома затягивалась, я испугался, что она вообще зависнет. При торге с покупателем потерял около 30 тыс. грн. по сравнению с тем, сколько инвестировал.

Сейчас «мой» дом уже готов, вводится в эксплуатацию. Немного жалею, что поторопился. Но на вырученные деньги купил чуть меньшую квартиру в готовой новостройке на Позняках и уже ремонтируюсь».

Галина К.: «Думаю, правильно поступила, когда сумела стребовать деньги, уплаченные за жилье в новостройке в п. Буча. Может, дом будет скоро сдан, но... пускай уже без меня — срыв сроков строительства насторожил».

Сергей К.: «Долгострой в Обухове, невзирая на усилия инициативной группы союза инвесторов «Трипiльська брама 2 черга», не ожил. Старый генподрядчик не отдает право на аренду земли и проектную документацию — скорее всего, надо решать вопрос через суд.

Параллельно я сам сужусь за вложенные в квартиру деньги. Но полгода Подольский (Киев) и Обуховский райсуды меня «футболят», так и не решив, кто из них займется рассмотрением дела».

Аренда квартир в Киеве дорожать не должна, но...

Рост тарифов на «коммуналку» вызвал по Киеву слухи: дескать, теперь аренда квартир точно больше дешеветь не будет, а то и пойдет в рост. Нужно ведь отбивать подорожавшие услуги ЖКХ и квартплату.

Действительно, как показал наш опрос столичных арендодателей, хозяева квартир крепко задумались о своей новой ценовой политике. Однако кризис — тоже не тетка. Вряд ли он им позволит вновь взвинтить цены. Но потрепать нервы арендаторам некоторое время могут.

«Мы уже договорились с хозяйкой, что она снизит плату на 500 гривен, но она передумала: говорит, квартплата повысилась до 300 грн. В итоге за 1-комнатную на Харьковском я как платил 2,5 тысячи, так и буду платить», — рассказывает сисадмин Сергей Громов.

«По сравнению с весной, стоимость аренды жилья упала в июле на 20%. Сейчас 1-комнатная во всех спальных районах стоит приблизительно 2,5 тыс. грн., меньше не будет», — подтверждает аналитик одного из агентств по недвижимости Михаил Полынцев.

Некоторые хозяева квартир решили повысить стоимость. Ольга Трофимчук, которая сдает однокомнатную квартиру в районе Ленинградской площади, попросит вместо 2,5 тыс. грн. уже 3 тысячи. «Квартиранты от меня не уйдут, ведь жилье хорошее», — говорит Трофимчук.

А вот ее коллега Ирина Степанова не будет пересматривать цену: «Мои квартиранты вряд ли смогут платить больше, если они съедут, у меня вообще никакого заработка не будет! Сейчас попробуй найди жильцов, куча людей из-за кризиса уехала из Киева. Зачем ссориться из-за 200 гривен? Чтобы потерять клиентов?»

Риелторы говорят, что ситуация сейчас для арендаторов неплохая: «Мы боялись, что когда хозяева увидят новые платежки, то взвинтят цены на аренду, но вышло иначе. Кризис помог — роста арендной платы от подорожания «коммуналки» не будет. Позволят себе поднять цены на аренду разве что хозяева однокомнатных хрущевок». «Во-первых, они пользуются наибольшим спросом, а во-вторых, 300—400 гривен разницы в квартплате для их цены могут стать существенным», — говорит директор одного из агентств Андрей Сокур.

А вот его коллега Владимир Германов не согласен. «Не думаю, что изменение «коммуналки» как-то отразится на съеме квартир. Это не те деньги. Цена изменится лишь для квартиросъемщиков, которые оплачивали в дополнение к аренде коммунальные услуги». «Самым большим спросом у съемщиков жилья по-прежнему пользуются недорогие однокомнатные квартиры. В «спальниках» их стоимость — 2,5—3,5 тысячи гривен. Торгуясь, можно сбить цену на 500 грн.

На двушки-трешки – до 1 тысячи грн. После повышения «коммуналки» нам заявки на увеличение стоимости аренды не поступали», — сказали в одном из крупных агентств по недвижимости. Если значительные колебания и будут, говорят риелторы, то не раньше сентября. «Если не случится второй волны кризиса, то осенью возобновится деловая активность и могут вырасти цены, а если будет новая волна кризиса, то цены могут тоже пойти вниз», — говорит аналитик Михаил Полынцев.

Многодетной помогут

В Киеве тарифы ниже, чем по всей стране, заявляют власти. По словам первого зампреда главы КГГА Анатолия Голубченко, снизить цену на «коммуналку» власти не могут, однако незащищенным государство поможет: «Мы вынуждены повышать. Новые тарифы — лишь половина от экономически обоснованных. Но люди не должны платить за услуги более 20% от суммы доходов семьи. Незащищенным разницу компенсируем».

Узнав из публикации «Сегодня» о многодетной матери, которой за коммуналку придется отдать больше 1000 гривен, он пообещал помочь: «Поверьте, она заплатит не больше 375 грн.».

Кризисная недвижимость: вся правда о рынке жилья

На портале ЛІГА.net состоялась Интернет-дискуссия на тему: "Кризисная недвижимость: продавать, покупать или ждать?". Представители Верховной Рады, Минрегионстроя, финансисты, риелторы и застройщики рассказали о том, достиг ли рынок ценового дна, можно ли купить квартиру в Киеве за $40 тыс., какую ответственность несут риелторы, а также о том, насколько реально завершить "замороженные" новострои.

Ценовое дно

Так, отвечая на вопрос Интернет-аудитории о том, когда будет достигнуто ценовое дно (новостройки, вторичное жилье, земля), а также каковы прогнозы на ближайшие 3-5 лет, президент Союза специалистов по недвижимости (ССНУ) Александр Рубанов сказал: "Надеемся к осени 2010 года почувствовать признаки стабилизации практически по всем сегментам, кроме новостроек".

Со своей стороны директор Украинской торговой гильдии Виталий Бойко отметил: "Хочется верить, что "дно" уже наступило. Динамика цены последних месяцев способствует росту активности на рынке".

По словам В Бойко, рост активности пока касается только жилой и торговой недвижимости. "Данные сектора всегда развиваются первыми и тянут за собой остальные", - добавил он.

Вместе с тем, осень может снова внести коррективы. "Многие эксперты прогнозируют значительное снижение курса гривни, что не может не сказаться на рынке недвижимости в худшую сторону. Если макроэкономическая ситуация останется относительно стабильной, то, надеюсь, самые худшие времена уже позади", - добавил глава УТГ.

Однако директор КУА "Финком Эссет Менеджмент" Павел Ружицкий придерживается я противоположного мнения: "Цены на вторичном рынке будут корректироваться в соответствии с уровнем арендных ставок и приемлемого уровня доходности, т.е. снижаться".

Вместе с тем, считает П.Ружицкий, в качественных первичных объектах, которые сданы в эксплуатацию или находятся на стадии ввода, цена особо изменяться не будет.

Что же касается прогнозов на ближайшие годы, глава "Финком Эссет Менеджмент" не спешит заглядывать так далеко вперед. "В одном могу вам подсказать - пока не начнется подъем экономики (соответственно рост ВВП, занятости, уровня з/п) и не закончиться кризис ликвидности банковской системы (вернуться снятые депозиты, восстановится платежеспособность заемщиков, которые начнут погашать кредиты) - ни о каком росте стоимости на недвижимость говорить не приходиться", - подчеркнул эксперт.

Тем временем кандидат экономических наук, советник главы правления "Укргазбанка" Александр Охрименко утверждает: "Дно действительно пройдено, но только по вторичной недвижимости. Относительно новостроек - спрос низкий и ближайшее время существенного улучшения не предвидится. А вот земля, еще ждет своего "дна". Как правило, земля самая последняя начинает расти в цене и самая первая страдает от кризиса".

С точки зрения методики оценки, по словам А.Охрименко, "дном" считается ситуация, когда цены больше не падают. Если исходить из этой ситуации, то на вторичном рынке жилья они уже не падают. Мало того, по эконом-жилью цены уже растут около месяца, так как большие объекты купить сложно, а на эконом-жилье хватит и свободных денег.

В то же время один из посетителей портала - участник конференции, назвавшийся Украинцем, высказывает свое мнение: "Думаю, что дно еще впереди. В стране нет платежеспособного спроса. Вторичка давит на новострои, а сама вторичка должна дешеветь из-за износа".

Реальные цены или "накрутка"?

Одним из основных вопросов Интернет-дискуссии был вопрос о доверии к ценовым данным, которые презентуют риелторы. Президент ССНУ А.Рубанов уверен: мнение о том, что риелторы якобы "накручивают" стоимость жилья, является мифом. "Риелторы не определяют стоимость жилья. Они всего лишь мониторят рынок и помогают владельцам объектов определиться с реальной стоимостью на их квадратные метры. Последнее слово остается за собственником", - подчеркивает А.Рубанов.

В целом же, отметил глава Союза, цена на недвижимость определяется соотношением спроса и предложения. В частности, если спрос превышает предложение, то цена растет. "Если спрос низкий, то цена или останавливается на каком-то показателе или плавно снижается до того момента, пока эти две составляющие не будут сбалансированы", - говорит он.

Мнение коллеги поддерживает и президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСН(р)У) Андрей Шульга. По его словам те, кто обвиняют риелторов в "накручивании" цен, плохо разбираются в риелторском бизнесе. "В действительности риелтору выгодны низкие цены и большой оборот", - заверяет А.Шульга.

По его словам, в условиях кризиса вырос спрос на качественную риелторскую услугу. "Но, подчеркиваю, на качественную и профессиональную риелторскую услугу. А те, кто называл себя риелтором, даже не умея правильно написать название своей профессии, ушли с рынка", - отметил президента АСНУ, добавив, что рынок поменял вектор, из рынка продавца став рынком покупателя.

Что же касается реальных цен, такие данные, по словам А.Шульги, доступны риелторам. "У нотариуса в договоре реальной цифры о стоимости сделки нет. Только риелтор знает реальную цифру (ну и продавец с покупателем тоже). Поэтому сегодня АСНУ и строит базу данных о совершенных сделках на своем поле членов (1070 членов, 27 отделений), чтобы дать рынку цены сделок, а не цены предложений. Это будет реальная картина рынка, которая всем нужна",- подчеркнул глава АСНУ.

Со своей стороны директор по маркетингу компании "SV Development" Владимир Степенко отметил, что объекты, которые находятся в базе риелторов, вполне реальны. "Но более дешевые предложения уходят практически сразу. Таким образом, в общую структуру предложения не попадает наиболее низкий ценовой сегмент", - сообщил он.

По словам В.Степенко, в договорах купли-продажи традиционно занижается цена объекта, однако нотариусы и риелторы знают реальную цену сделки, равно как и ее участники. "Но получать реальные цифры крайне сложно. Далеко не все идут на сотрудничество", - добавил он.

Ответственность риелторов

Какую ответственность несет риелтор и чем обоснована стоимость его услуг? Так звучал один из вопросов Интерент-дискуссии. Президент (АСНУ) А.Шульга подчеркнул, что "риелторы занимаются профессиональной посреднической деятельностью", а ответственность несут, в зависимости от иска - "уголовную, административную и на совесть".

С своей стороны Президент Союза специалистов по недвижимости Украины А.Рубанов отметил, что основная функция риелтора - "помочь клиенту продать или купить объект на максимально выгодных для него условиях".

"Вопрос подбора и проверки документации для сделки – для украинских риелторов функция вторичная. Компании, профессионально занимающиеся сделками с недвижимостью и имеющие в штате юристов, стараются выполнять эту работу в рамках договора о сотрудничестве", - добавил А.Рубанов.

Сейчас, по его словам, идет подготовка к созданию Национального стандарта для специалистов по недвижимости (риелторов). "Что такое профессия риелтор? На законодательном уровне это нигде не обозначено. Поэтому и берут риелторы комиссию с того, с кого могут получить", - резюмировал он.

Адвокат юридической фирмы "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус прояснила юридическую сторону вопроса. "Риелтор (посредник, оказавший услуги по поиску контрагента) несет гражданско-правовую ответственность, определенную договором с клиентом. Как правило, в таких договорах штрафная ответственность не превышает размер полученной платы за услуги. Подобные договоры не включают возмещение риелтером убытков, тем более упущенной выгоды, причиненных клиенту в связи с недействительностью сделки (стандартная практика)", - отмечает она.

По словам адвоката, к уголовной ответственности в качестве возможных соучастников риелторы могут быть привлечены исключительно в тех случаях, когда их вина будет доказана в судебном порядке. "Проблема могла бы быть устранена путем законодательного регулирования риелторской деятельности и ужесточения требований к ней, - добавила Н.Доценко-Белоус. - Но законодатель занят усовершенствованием другого бизнеса".

Что же касается вопроса по безопасности сделки, Н.Доценко-Белоус пояснила, что проверка дееспособности сторон, их волеизъявления, законности сделки, наличия/отсутствия зарегистрированных обременений относится к обязанностям нотариуса. "Более того, нотариус несет ответственность за удостоверение действительных сделок", - отмечает адвокат.

"Но нотариусы в ряде случаев не углубляются в проверку и истребование иных документов, нежели тех, которые указаны в Инструкции об осуществлении нотариальных действий нотариусами на территории Украины", - добавляет Н.Доценко-Белоус.

Поэтому она рекомендует прибегать к услугам юристов, дабы проверить приобретаемую недвижимость и исключить риски последующего оспаривания сделки. "К примеру, в некоторых случаях важно проверить дееспособность стороны на день осуществления сделки - заручившись заключением психиатра; проверить историю приобретения недвижимости (исключить риск подделки документов на одном из ее этапов); исключить риск наличия предварительных договоров (которые, кстати, не заносятся в государственный реестр обременений)", - поясняет она.

Вместе с тем глава Союза специалистов по недвижимости А.Рубанов посоветовал, во-первых, внимательно выбирать агентство недвижимости, а во-вторых, по возможности, страховать сделку.

Квартира за 40 тысяч

Популярным вопросом дискуссии стал вопрос о том, возможно ли сегодня купить в Киеве квартиру за $40 тыс. В.Степенко утверждает, что сегодня купить такую квартиру в столице вполне реально, но подобные варианты на рынке не задерживаются.

"Покупателям могу посоветовать подать заявку сразу в несколько агентств - так шансы приобрести будут выше. Должен заметить, что квартиры за 40-60 тыс. сегодня самые популярные предложения на рынке", - добавил он.

Советник главы правления "Укргазбанка" А.Охрименко делает более смелые утверждения. "Можно (купить квартиру за $40 тыс., - ред. ) без проблем, но только далеко от метро, это для Киева. В провинции есть хорошие 1-комнатные квартиры и за $20 тыс.", - считает он.

"Сложно, но можно", - прокомментировал возможность покупки столичной квартиры за $40 тыс. президент ССНУ А.Рубанов.

Достройка

Как стало известно, Минрегионстрой начал освоение и распределение 502 млн.грн., полученных на завершение строительства жилых объектов со степенью готовности свыше 70%. Заместитель Министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко рассказал, что финансирование достройки объектов будет осуществляться по итогам проведения среди застройщиков конкурса с элементами аукциона.

"Мы объявили конкурс, и проводим его, начиная с сегодняшнего числа (7 июля, - ред.). Допущено до этого конкурса 174 объекта. Наибольшее количество объектов - в Киеве и Киевской области, но объекты есть во всех регионах. Нет региона, в котором не было бы объектов", - рассказал Д.Исаенко.

Деньги на недострои: лед тронулся>>>

По его словам, аукцион позволит установить цену на жилье, приемлемую для населения, в том числе для льготных категорий. "Активно прорабатываются механизмы привлечения к работе таких категорий граждан, как военнослужащие. У нас есть около тысячи человек о всей Украине, которые готовы взять льготные кредиты, и этого вполне достаточно доля того, чтобы эти пилотные проекты запустить", - пояснил заместитель Министра регионального развития и строительства.

Со своей стороны глава правления Государственного ипотечного учреждения (ГИУ) Андрей Камуз напомнил, что 3 июля 2009 года ГИУ осуществила размещение гарантированных облигаций выпуска 2008 года на 500 млн.грн. "Остальные облигации (на 500 млн.грн.) будут размещены в ближайшее время", - добавил А.Камуз.

Комментируя вопрос о том, что препятствует размещению облигаций, глава правления ГИУ отметил, что сроки размещения зависят от конкретной даты начала финансирования достройки жилья с высокой степенью готовности (свыше 70%).

Кроме того, ставка доходности по облигациям составляет 12,1% годовых. "Поэтому и размещение их происходит медленно. Нормативной базой изменить условия размещения невозможно. Но мы уже осуществили размещение половины заявленного объема. Считаю, что реализация второй части будет еще в этом месяце", - добавил А.Камуз.

Оставшаяся сумма из обещанных государством 2 млрд.грн. могла бы быть уже завтра, отмечает замминистра регионального развития м строительства Д.Исаенко. "Она (сумма, - ред.) есть, но эти деньги не бесплатные. За эту сумму нужно платить ставку рефинансирования национальному банку. А это 12,1% годовых. То есть, до конца года с миллиарда нужно заплатить 60 млн.грн. процентов", - поясняет он.

Пока средства не дошли до конечного потребителя, который и будет платить проценты, Минрегионстрой не может брать следующий транш. "Мы должны разобраться с этими 500 млн.грн., это тоже достаточно большая сумма", - отметил замминистра.

По словам Д.Исаенко, как только эти деньги через население направятся в фонды финансирования строительства, у госпомощи появится конечный потребитель и плательщик по процентам. "Потому что сегодня эти проценты должен оплачивать "Ощадбанк", после того, как Нацбанк его рефинансирует. Проблема получения следующих средств не в том, что их нет, а в том, что сначала нужно разобраться с этими 502 млн.грн.", - подчеркивает заместитель Министра регионального развития и строительства.

Со своей стороны директор по маркетингу компании "SV Development" Владимир Степенко добавил, что для восстановления доверия к первичному жилью, государство должно достроить хотя бы 20-30% объектов. "Это позволит людям поверить в действенность механизма государственного рефинансирования и возродить доверие к первичному жилью. Кроме того, обязательным условием восстановления первичного рынка является возобновление ипотечного кредитования", - заявил он.

Советник главы правления "Укргазбанка" А.Охрименко, отвечая на вопрос о том, сможет ли государство обеспечить завершение строительства жилых объектов, сказал: "Никогда. Государство - это очень плохой менеджер, а еще хуже помощник".

Глава Союза специалистов по недвижимости Украины А.Рубанов добавляет: "Лично я не припомню, чтобы за все годы независимости государство хоть что-то обеспечило, в том числе и завершение строительства. Тем более в сегодняшней экономической ситуации". По его оценкам, порядка 70% замороженных на сегодня объектов будут ждать своего срока ввода в эксплуатацию лет 10-15.

Борьба с "морозом"

Одним из самых актуальных вопросов оказался вопрос инвестиций в строительство, которое оказалось замороженным. По словам А.Охрименко, процесс борьбы с "морозом" зависит от того, как были оформлены взаимоотношения застройщик-инвестор (инвест договор, ФФС, целевые облигации).

Со своей стороны адвокат Н.Доценко-Белоус отметила: "Если строительство объекта приостановлено, но его процентная готовность достаточно высокая, то можно порекомендовать следующее:

1. Осуществить самоорганизацию инвесторов посредством создания жилищно-строительного кооператива;

2. Провести переговоры с застройщиком для установления возможных перспектив достройки объекта. В крайнем случае рекомендуется прибегнуть к замене застройщика путем признания права собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом с последующим переоформлением разрешительных документов и прав на земельный участок. Данный алгоритм действий (кратко описанный) позволит предотвратить риски, которые могут быть вызваны "доведением застройщика до банкротства" путем создания обеспеченной задолженности".

Вместе с тем, исполнительный директор Украинской строительной ассоциации (УБА) Сергей Грабар сообщил: "Если стройка заморожена и вы заплатили деньги, то нужно понимать, что кроме вас никто это проблему не решит. Вы должны знать, нужно обязательно защищать свои права. Сделайте ревизию тех документов, которые есть на руках у частных инвесторов. Выясните, с кем именно был заключен договор – проконсультируйтесь с юристом".

С.Грабар отметил, что инвестор имеет полное право напрямую требовать у застройщика информацию о том, что происходит со строительством дома. "Он обязан вам пояснить ситуацию", - подчеркнул исполнительный директор УБА.

"Если ситуация для вас не будет ясна и вам не дадут никаких гарантий, которые подкреплены юридическими документами - вы можете обращаться в суд, - отметил С.Грабар. - Вы должны знать, что сделали максимум".

Зарубежная альтернатива

В условиях снижения доходности аренды в Украине многие рассматривают в качестве альтернативы зарубежную недвижимость. Можно ли сегодня заработать на сдаче в аренду квартиры за рубежом, купив квартиру, например, во Франции?

По словам руководителя отдела по работе с Россией и СНГ компании "Knight Frank LLP" (Лондон) Елены Нортон, до наступления кризиса большинство частных инвесторов держало треть средств на фондовом рынке, треть - на депозитах, треть - в недвижимости.

"Сейчас, когда фондовый рынок очень волатильный, а депозиты непривлекательны, мы наблюдаем приток инвесторов в сфе­у зарубежной недвижимости, рост удельного роста инвестиций в недвижимости внутри индивидуального портфеля - до 50-60%", - отмечет Е.Нортон

Что же касается доходности аренды, директор КУА "Финком Эссет Менеджмент" П.Ружицкий отметил, что ставки снизились пропорционально снижению цен на недвижимость. "Срок окупаемости инвестиции за счет сдачи в аренду остался примерно одинаковым. При этом доходность таких инвестиций (покупка на вторичке) составляет 4-10% годовых (в валюте), уже с учетом уплаты налогов. Т.е. уровень доходности примерно равен ставке по депозиту в валюте", - пояснил эксперт.

В самые хорошие времена рентабельность сдачи в арену недвижимости за рубежом не была выше 10% годовых, отмечает советник главы правления "Укргазбанка" А.Охрименко. "Теперь, в лучшем случае, это может принести 2-4% годовых", - добавил он.

"Арендные ставки за рубежом тоже упали, в том числе и во Франции. Сделайте детальную сравнительную характеристику цен за аренду в Украине и за рубежом, а потом принимайте решение", - добавил исполнительный директор УБА С.Грабар.

Яна ДОВГАНЬ

Минрегионстрой отобрал 11 жилищных объектов для достройки

Министерство регионального развития и строительства в ходе первого аукциона вчера отобрало 11 жилищных объектов со степенью готовности свыше 70% для достройки за счет средств Государственного ипотечного учреждения. Не смогли победить в аукционе три четверти его участников. Такой жесткий отбор застройщики объясняют отсутствием у государства средств, необходимых на финансирование строительства.

Вчера комиссия Министерства регионального развития и строительства провела первый конкурс с элементами аукциона по отбору застройщиков для предоставления господдержки на достройку объектов незавершенного строительства с готовностью свыше 70%. Из 47 рассматриваемых заявок на достройку жилья комиссия одобрила 11, сообщил начальник управления разработки и реализации государственных жилищных программ Минрегионстроя Александр Непомнящий. В Херсоне, Днепропетровске, населенных пунктах Крыма (кроме Симферополя) и Днепропетровской области было отобрано по 2 строительных проекта, в Луцке – 3.

Из сформированного министерством перечня 450 недостроев с высокой степенью готовности (общая стоимость достройки превышает 7,5 миллиарда гривен) к началу июля лишь 172 объекта были допущены к участию в конкурсе (длится с 7 по 17 июля). Вчерашний аукцион показал, что получить финансирование смогли в 4 раза меньше объектов, чем было допущено к участию.

Согласно распоряжению Минрегионстроя, к конкурсу с элементами аукциона допускались девелоперы, предложившие цену квадратного метра ниже установленной средней в регионе (для Киева – не больше 8 тысяч гривен, Киевской области – 7,5 тысячи гривен, областных центров – 6 тысяч гривен, в остальных городах – 5 тысяч гривен).

"Во время конкурса застройщики работали на понижение цены квадратного метра. В среднем она упала на 5-7%. Минимальная стоимость квадратного метра была предложена в Днепропетровской области – 3550 гривен, а максимальная в Луцке – 5880 гривен", – уточнил Непомнящий. По словам источника издания в Минрегионстрое, общую сумму, необходимую для достройки выбранных объектов, назвать пока сложно: "В связи с изменениями стоимости квадратного метра застройщики пересмотрят объем площади, которую планируют достроить. Только после этого можно будет назвать точную сумму".

Предполагаемый механизм кредитования предусматривает, что клиенты, имеющие 25-процентный первоначальный взнос, смогут взять рефинансируемый Государственным ипотечным учреждением (ГИУ) кредит на сумму 75% стоимости жилья в достраиваемых по госпрограмме зданиях на 30 лет под 14,6% в гривне. "Получив право на участие в госпрограмме, застройщики должны аккредитоваться в "Ощадбанке" или "Укрэксимбанке", или в одном из 82 банков, аккредитованных при ГИУ. Если компания не сможет пройти аккредитацию, она не сможет принимать участие в завершении строительства", – сообщил Непомнящий.

Ограниченность средств у ГИУ не позволит победить в конкурсе множеству объектов, опасаются участники рынка. "Результаты первого конкурса, вероятно, можно объяснить стремлением комиссии найти именно тех девелоперов, которые будут соответствовать условиям программы. Просто достроить объекты – мало. Важно найти покупателя", – отметил директор компании Global Solutions Сергей Тумасов.

"Уверен, что такие итоги конкурса связаны не только с риском не найти покупателя. "Ощадбанк" выкупил лишь половину облигаций ГИУ. Остальные ценные бумаги на сумму 500 миллионов гривен пока разместить не удалось. Это означает, что государство стеснено в средствах, необходимых на кредитование строительства. Поэтому им ничего не остается, как ужесточить отбор заявок, допуская к участию только тех, кто действительно способен выполнить все их условия", – сообщил президент Ассоциации экспертов по недвижимости WIDevelopment Николай Багаев.

Подробности

По материалам: Коммерсантъ-Украина

Застройщики до сих пор не знают условия получения денег, выделенных на достройку жилья с готовностью 70%

Застройщики до сих пор не знают механизм распределения денег на достройку жилья с готовностью 70%. Об этом на круглом столе «Рынок недвижимости в 2009 году. Есть ли свет в конце туннеля?» заявила Клавдия Бондарева, генеральный директор Финансово-строительной компании «Пагода». По словам эксперта, ее компания участвует в тендере, но какими будут условия выделения денег, она пока не знает.

Не известен механизм получения государственной финансовой поддержки и одному из организаторов проведения тендера среди строительных компаний, холдингу «Киевгорстрой». Как сообщила порталу «Столичная недвижимость» пресс-секретарь компании Зоя Федорчук, «схема распределения денег пока не определена». 

По мнению К. Бондаревой, скорее всего, победителям в тендере государство предложит кредиты с низкой процентной ставкой.

Как рассказала З. Федорчук, «первый этап тендера был проведен 22 июня. По его итогам на сегодняшний день 22 строительные компании претендуют на получение финансовой поддержки на достройку своих объектов. По данным холдинга, тендер завершится в конце июля.

 

Напомним, что на достройку жилья со степенью готовности более 70% правительство решило выделить 3 млрд. гривен: 1 млрд. гривен - госгарантия Государственного ипотечного учреждения и еще по 1 млрд. гривен - от Укрэксимбанка и Ощадбанка.

Условия получения финансовой поддержки:  готовность объекта не менее 70%., юридически правильные и прозрачные схемы финансирования строительства, а также при условии, что собранные от инвесторов деньги  на строительство дома, частично не вкладывались в развитие других проектов. В первую очередь будут финансироваться проекты с самой низкой стоимостью 1 кв. м.

Рынок недвижимости: есть ли у болота дно

Летом цены на недвижимость поползли вверх. Риэлторы, чтобы создать ажиотаж на рынке, заявили, что ценовое дно пройдено. Однако анализ ситуации говорит о том, что эта тенденция имеет сезонно-искусственный характер и осенью жилье опять подешевеет.

  После майского роста цен на жилье нижнего ценового сегмента на 5-10% потенциальные покупали были всерьез озадачены, не пропустили ли они ценовое дно. Подлили масла в огонь и заявления риэлторов, мол, дно действительно пройдено, спешите покупать, пока цены не вернулись на докризисный уровень. Как результат – нервы у многих покупателей сдали и они, отчасти, сами же и создали виток цен. Так, оборот рынка недвижимости Украины в апреле вырос на 40%, а в мае - в 2 раза по сравнению с апрелем. По итогам июня ожидается двукратное увеличение сделок по покупке/продаже жилья. Активизация, ясное дело, повлекла за собой и рост стоимости жилья.

По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Андрея Шульги, это подорожание квартир отнюдь не является индикатором того, что ценовое дно пройдено, а просто носит сезонный характер. А по мнению гендиректора АН «Украинский дом» Руслана Безуглого, произошла всего-навсего иллюзия подорожания. Дело в том, что начиная с мая месяца в базах данных агентств недвижимости появилось большое количество выставленных на продажу квартир с хорошими ремонтами, улучшенными планировками. И получилось, что квартиры аналогичного метража стали дороже. Еще один фактор, говорящий не в пользу «ценового дна» - стабилизация в мае курса гривни. Падение доллара также повлияло на увеличение стоимости квартир.

Многие эксперты ранее связывали начало «всплытия» со дна рынка недвижимости с возобновлением ипотечного кредитования. Однако, несмотря на то, что некоторые банки возобновили кредитование на покупку жилья (Ипотека: лето «разморозило» кредиты), заметных последствий для рынка жилья это не даст. Дело в том, что возрожденная ипотека уже мало походит на ту, какой она была до кризиса. Условия, на которых можно взять кредиты, таковы, что желающих их взять – единицы. В частности, отпугивает размер первичного взноса – минимум половина стоимости жилья, а также значительное увеличение процентных ставок. Да и попросту нет уверенности в завтрашнем дне.

Однако если на вторичном рынке весной-летом «потеплело», то «первичка» по-прежнему остается замороженной. Если в докризисное время в месяц в среднем заключалось около 800 сделок, то сейчас – несколько десятков, причем только в домах с высокой степенью готовности. Покупателей не привлекает даже снижение стоимость столичного жилья по сравнению с докризисными ценами. Застройщикам не удается заманить покупателей ни различными рассрочками, скидками, акциями. Чтобы создать ажиотаж на этот сегмент жилья, чиновники, лоббирующие интересы застройщиков, выступили с довольно громкими заявлениями о выходе на рынок спекулянтов, массово скупающих квартиры по-дешевке с целью дальнейшего диктата цен после выхода из кризиса. В частности, об этом сообщил зампредседателя парламентского Комитета по вопросам строительства, градостроения и ЖКХ Юрий Сербин.
Однако «перетянуть» и покупателей от вторички к первичке не дали риэлторы. С начала кризиса количество столичных агентств недвижимости с 1200-1300 сократилось до 60-70, а выжившим не остается ничего иного, как искусственно разогревать рынок. Подобные заявления они назвали ни чем иным, как… приглашением спекулянтов на первичный рынок жилья, а также подогревом интереса и созданием ажиотажа. «Насчет спекулянтов – это миф. Рынок недвижимости сегодня – это рынок реального покупателя, который покупает квартиру для себя, - говорит гендиректор агентства недвижимости «Park Lane» Галина Мельникова. Кроме того, по мнению аналитика компании SV Development Сергея Костецкого, спекулировать на первичном рынке недвижимости сейчас невыгодно, т. к. слишком велики риски, да и денег свободных на это нет. Вот и остается им не что иное, как искусственно разогревать ситуацию на рынке.

В то же время, не спешат воплощаться в жизнь и прогнозы некоторых риэлторов относительно «вливания» в рынок недвижимости денег населения, накопленных в «стеклянных банках». А это, по разным оценкам от $40 до $90 млрд. А накануне выборов население тем более не понесет свои «кубышки» на рынок жилья, сколько бы его не уверяли, что недвижимость – самый надежный вид капиталовложений. Кроме того, несмотря на внушительную цифру в целом, эти деньги рассредоточены по разным рукам.

Впрочем, осень – понятие растяжимое. Так, по мнению экспертов, в сентябре еще будет довольно «тепло» на рынке недвижимости. Незначительно «похолодает» в октябре. А настоящий застой наступит к декабрю-январю. На сезонное падение деловой активности (наибольшее снижение цен на жилье произошло как раз в ноябре-декабре 2008 г.) наслоятся еще и выборы президента. Как результат – количество сделок значительно упадет, а за ней и стоимость квадратных метров. Впрочем, по мнению А. Шульги, в этом году цены на «вторичку» «откатятся» уже не так далеко, как в прошлом.

Согласен с этим прогнозом и президент Союза специалистов по недвижимости Украины (ССНУ) Александр Рубанов. По его мнению, спад цен на «вторичку» составит не более 5%. Стабилизацию цен на нее большинство экспертов прогнозирует весной-летом 2010 г. А на первичном рынке состояние «глубокого кризиса» продолжится, а соответственно, и падение цен на квартиры в новостроях.

В целом же, по мнению А. Шульги, украинский рынок недвижимости будет развиваться по казахстанскому сценарию, где кризис на рынке жилья наступил на год раньше. Как показывает опыт этой страны, после достижения ценового дна рынок будет развиваться в горизонтальном направлении: количество сделок постепенно будет расти при стабилизации цен на низком уровне.
 

ugmk.info