Жилье можно получить по бартеру

Рассчитывать на собственное жилье сегодня может не каждый. Средства на квартиру, даже при нынешних ценах, имеют не все, а кредит получить сложно.

Но вариант все же есть – бартер с пожилым человеком, за которым вы будете ухаживать до смерти, а он отпишет вам свою квартиру. Схема выгодна, но одновременно рисковая. О подводных камнях такого бартера говорили в программе «Украинское измерение», производства КГ ESG.

Среди вариантов перехода жилья за пожизненное содержание специалисты выделяют два варианта. Первый – когда вы просто содержите человека (покупаете продукты, одежду, лекарства, возможно, платите коммунальные услуги), второй – когда, помимо всех этих услуг, нужно еще заплатить определенную сумму как первый взнос за квартиру, пишет УБР.

Директор юридической компании Александр Ванжа говорит, что в любом случае существует большая степень недоверия, в том числе собственников недвижимости, поэтому люди больше доверяют своим знакомым: «Бывают и случаи мошенничества, когда сомнительные личности заблаговременно выискивают нужных им одиноких пожилых людей, представляются работниками социальных служб, предлагают выгодные условия, а затем заключают не совсем правильные договора».

По словам генерального директора риелторской компании Виктора Несина, в договоре прежде прописываются денежные отношения между сторонами, конкретно указывается сумма, которую держатель должен платить в месяц. Очень редко встречаются случаи, когда детально расписано, как именно держатель должен ухаживать за отчуждателем, например, когда и какие продукты приносить, сколько раз в день. А это в большинстве случаев и приводит к недоразумениям в будущем. Люди рассчитывают на одни условия, а оказывается, делать нужно совсем другое.

Возникают ситуации, когда сторона, которую удерживают, сетует на ненадлежащий уход и через суд хочет расторгнуть договор. Здесь главное доказать, что вы выполняли все требования соглашения, вовремя платили деньги. Поэтому специалисты советуют всегда делать это через банк и сохранять все квитанции. Иногда, чтобы избежать неприятностей, приходится собирать чеки на лекарства, продукты и другие материальные затраты.

Тем, кто все же решил получить жилье по бартеру, следует знать определенные правила. Договор пожизненного содержания должен быть утвержден у нотариуса и зарегистрирован в БТИ. Только тогда он вступает в силу. Приобретатель не имеет права до смерти отчуждателя продавать, дарить, закладывать, менять имущество и передавать его в собственность другому лицу, а в случае смерти обязан похоронить его, даже если это не предусмотрено договором пожизненного содержания.

Как избежать проблем при покупке залогового имущества!

Финансовые проблемы заемщиков банков привели к тому, что на рынке увеличилось количество предложений о продаже заложенного под кредиты имущества.

Причем перечень отнюдь не ограничивается легковыми автомобилями и ипотечными квартирами: в нем присутствуют объекты коммерческой недвижимости, производственное оборудование, грузовой транспорт, сельскохозяйственная и строительная техника, пишет Коммерсантъ.

Однако юристы рекомендуют покупателям проявлять бдительность в вопросах приобретения залогового имущества, так как банки не несут ответственности за юридическую чистоту сделок купли-продажи.

Предложения банков о продаже находящихся у них в залоге объектов отличаются завидным разнообразием: есть имущество, изъятое у бывших собственников принудительно в рамках исполнительного производства, а также с согласия бывших владельцев.

В последнем случае экс-собственник добровольно передает предмет залога банку в счет погашения задолженности по кредиту. В случае принудительного изъятия для продажи привлекаются органы государственной исполнительной службы, а банк-залогодержатель может выступать в качестве координатора процесса.

Конфискат реализовывается при участии специализированных организаций на публичных торгах. Информацию об имуществе, которое будет на них предложено, государственный исполнитель обязан разместить на специальном веб-сайте за 15 дней до проведения аукциона. Если же продажа имущества – дело добровольное, банк может самостоятельно выступить в роли продавца.

«Залог, который банки предлагают заинтересованному покупателю напрямую, обычно продается при согласии заемщика, – говорит заместитель председателя правления Эрсте Банка Павел Цетковский. – Такая сделка предполагает более легкую процедуру, которая избавляет стороны от дополнительных затрат времени и финансовых издержек».

Поэтому, прежде чем прибегнуть к радикальным мерам, банк ставит вопрос перед проблемным клиентом о добровольной продаже залогового имущества.

При этом заемщику предлагают содействие в поиске покупателя и заключении сделки или же полное освобождение от кредитной нагрузки в случае передачи права собственности банку.

В кредитных учреждениях, продающих залоговое имущество, делают упор на безопасность и юридическую чистоту подобных сделок для покупателей.

«Юристы банка проверяют все документы по продаваемому залогу, – отмечает начальник управления розничного бизнеса ПУМБ Валерий Пацуй. – Перед совершением сделки купли-продажи банк исключает наличие возможных причин, исходя из которых объект залога не может быть продан, как, например, в случае налогового ареста имущества».

Когда речь идет о продаже залогового автотранспорта, дополнительные преимущества для нового собственника кроются в тесном сотрудничестве банков и страховых компаний, где был застрахован кредитный автомобиль. В частности, по словам господина Пацуя, банк владеет информацией об эксплуатации транспортного средства, наличии ДТП и других страховых случаев, в связи с которыми клиент обращался за выплатами.

Процедура покупки добровольно переданных залогов довольно проста. «Как правило, клиент подбирает необходимое имущество при помощи размещенной на сайте банков информации. Затем обращается непосредственно в банк либо к его посредникам, – рассказывает исполнительный директор консалтинговой компании „КредитСвит“ Любовь Слободенюк. – После этого представитель банка организовывает просмотр объекта и договаривается с клиентом о цене. Если потенциального покупателя устраивает имущество и его стоимость, банк оформляет сделку».

Несмотря на уверения банков в простоте и безопасности сделок по продаже залогового имущества, юристы рекомендуют покупателям проявлять бдительность.

«Как правило, банки не несут ответственность за юридическую чистоту сделки купли-продажи залогового имущества, – отмечает юрист адвокатской конторы „Коннов и Созановский“ Евгений Корниевский. – Но потенциальный покупатель может потребовать заключения с банком договора, согласно которому, в случае если сделка купли-продажи будет признана недействительной, банк обязуется вернуть покупателю заплаченную за залоговое имущество сумму.

При этом к нему переходит право требования суммы от продавца. В случае добровольной продажи должником банка залогового имущества покупателю необходимо проверить и по возможности исключить наличие оснований для признания сделки недействительной. В частности, убедиться в дееспособности продавца. Если такая сделка будет заверена нотариусом, юридический риск признания ее недействительной значительно уменьшается».

Участники рынка указывают на ряд проблемных моментов при продаже залогового имущества. Общее снижение платежеспособности населения перевело изъятые у должников материальные ценности в категорию неликвидных активов. Одной из причин невысокого спроса на залоговые объекты эксперты считают непривлекательные для потенциальных покупателей цены.

«В основном цена залогового имущества все еще завышена», – отмечает госпожа Слободенюк. «Основная задача – определить стоимость, по которой залог будет продан с минимальными потерями для банка с максимальным учетом конъюнктуры рынка», – говорит Валерий Пацуй.

По словам господина Цетковского, дополнительные сложности в определении рыночной стоимости объектов залога появляются из-за практически не функционирующих рынков, вследствие чего банки не всегда могут установить конкурентную цену, которая бы компенсировала покупателю риски, связанные с покупкой залогового имущества.

Еще одна проблема – опасения клиентов при покупке залогового имущества в условиях несовершенной правовой базы, так как бывшие собственники могут предпринять попытку отсудить ранее принадлежащее им имущество.

В сложившихся условиях для продажи залогового имущества банки вынуждены проявлять высокую маркетинговую активность, используя нестандартные подходы и каналы распространения информации.

Данные о выставленных на продажу конфискованных или добровольно переданных предметах залога можно найти не только на корпоративных сайтах финансовых структур, но и на специализированных информационных ресурсах и в объединенных базах данных. К процессу продаж также активно привлекаются посредники.

В частности, среди возможных каналов реализации залогового имущества Любовь Слободенюк выделяет агентства недвижимости, компании-автотрейдеры, финансовых брокеров, биржи залогового имущества и т п. «ПУМБ в обязательном порядке сотрудничает с автодилерами, агентствами недвижимости, а также привлекает к данному вопросу страховые компании, – отмечает Валерий Пацуй. – В банк часто обращаются компании, которые заинтересованы в оказании услуг по поиску покупателей конфискованного имущества или в непосредственном его выкупе».

Говоря об условиях сотрудничества банков с посредниками, Павел Цетковский подчеркивает, что в общепринятой практике комиссия таких компаний зависит от объемов реализованного имущества. При этом сформировалось два основных варианта сотрудничества. В первом случае банк указывает цену залога, превышая которую брокер получает свой доход. Во втором – банк выплачивает посреднику комиссию, как правило 0,5—1% от суммы сделки, за каждый проданный объект.

Отдельные банки с целью эффективной продажи объектов залога «играют» на резком сокращении объемов розничного кредитования. На фоне минимального предложения ипотечных и автокредитов предложения приобрести в долг залоговое имущество выглядят для клиентов привлекательно.

«Сегодня некоторые банки готовы переоформлять кредиты на приобретение изъятого залогового имущества, – подтверждает тенденцию госпожа Слободенюк. – Условия и требования к новому заемщику достаточно жесткие. Процентные ставки составляют 25—26% годовых в гривнах, одноразовая комиссия – 2—3%, а первоначальный взнос – не менее 50%».

Ошибка при покупке квартиры? Нереально!

14.01.2009

Для большинства людей покупка квартиры – это одна из самых важных сделок в жизни. Не допустить при этом ошибку очень важно, так как от этого может зависеть все последующая жизнь.
В первую очередь Вам нужно определится, будете ли искать квартиру для покупки сами или будете обращаться к риэлтору. Если достаточно времени для самостоятельного поиска квартиры, то объявление по продаже квартиры вы можете найти в газетах, на интернет сайтах по недвижимости, подсказывает 100m2.

И все-таки, если Вы нашли достойное предложение для покупки квартиры, для оформления документов советуем привлечь профессионала. По статистике, около 90% неудач при покупке квартиры, в том числе мошенничество, выпадают на сделки, совершенные покупателями и продавцами «на прямую».

В среднем риэлторы за сделку берут 5-10% от стоимости квартиры. Хоть это и не маленькая сумма, но с другой стороны риск мошенничества при заключении договора значительно снижается. Риэлторская контора посоветует, как правильно провести сделку по покупке квартиры, а в случае если Вы берете кредит, поможет Вам рассчитать его. Конкретный размер вознаграждения риэлтора зависит от перечня его обязанностей и гарантий, которые предоставляются клиенту.

Размер вознаграждения риэлтора указывается в сумме или в процентах от стоимости квартиры. Не забудьте указать в договоре с риэлторским агентством, включаются ли в общее вознаграждение расходы по подбору квартиры. Если такого в проекте договора не предусмотрено, то запишите сумму таких затрат отдельным пунктом.

В договоре нужно предусмотреть ситуацию, если риэлторская контора не смогла найти Вам подходящую квартиру. Нужно четко прописать, что Вы будете должны агентству в этом случае. Заявку на поиск квартиры составляйте максимально полно и понятно, вплоть до вида из окна квартиры. Это поможет Вам вернуть деньги за поиск квартиры, если тот не увенчался успехом. Если риэлторское агентство в срок, указанный в договоре, не выдаст вам информацию о подходящих квартирах, то лишается своего вознаграждения и, если прописано в договоре, выплачивает неустойку. Если же Вы откажетесь от всех вариантов, соответствующих вашему запросу, то сами несете штрафные санкции: как правило, риэлтор оставляет у себя сумму аванса, выданного клиентом в оплату его услуг.

Если квартира все-таки найдена, и Вы решили ее купить, что бы избежать риска мошенничества, выясните о продавце квартиры следующие вещи:

• не вправе заключать сделки лица, признанные судом недееспособными. Информацию о этом можно получить в органах опеки и попечительства по месту жительства гражданина;
• не желательно заключать сделки с лицами, находящимися на учете в психоневрологических или наркологических диспансерах. Сделка с таким хозяином квартиры может быть оспорена и вы рискуете лишиться квартиры;
• опасно заключать сделку с продавцом, имеющим плохое здоровье. Квартира может оформляться несколько месяцев и если хозяин умрет, то помимо того, что не сможете купить квартиру Вы можете потерять задаток;
• нельзя покупать квартиру у продавца, который продает квартиру по доверенности. Обязательно нужно настоять на встрече с хозяином. Подпись может быть подделана и это очень похоже на мошенничество.

Что может помешать купить квартиру:

• утерянные документы продавца: либо личные, например паспорт, либо на квартиру - акт о приватизации, свидетельство о праве собственности, без этих документов продавец не может продать квартиру;
• в квартире прописаны родственники продавца. Выселить и выписать их очень сложно: сделать это можно только через суд;
• в продаваемом жилье проведена несанкционированная перепланировка. Найти такую ошибку можно по красным линиям на поэтажном плане БТИ;
• если продается доля в праве собственности на квартиру, то по закону, сособственники имеют преимущественное право покупки. Пользуясь этим, они могут всячески ставить палки в колеса продавцу.

На что надо впервую очередь обратить при покупке квартиры:

• личные документы продавца и бумаги на квартиру должны быть представлены в оригинале;
• выясните, как часто квартира покупалась и продавалась. Если жильцы в ней подолгу не задерживались, а старались поскорее продать, то, возможно, что-то их сильно не устраивало. Постарайтесь поговорить с будущими соседями;
• низкая цена увеличивает риск оспаривания сделки. Известны случаи, когда собственники срочно продавали жилье существенно дешевле рыночной цены, чтобы получить деньги на лечение, или прочие цели. А впоследствии обращались в суд, заявляя, что сделка была кабальной - совершена на заведомо невыгодных условиях из-за тяжелых жизненных обстоятельств. Такая сделка может быть признана недействительной;
• важно знать, была ли квартира ранее предметом судебных разбирательств? В этих случаях на жилье могут наложить арест, да и вообще неизвестно, чем еще закончатся новые разбирательства;
• при покупке квартиры, полученной по наследству, нужно тщательно проверять соблюдение порядка наследования, подтверждение степеней родства с покойным собственником.

Компания "SV Development"

--
С уважением,
Сергей Курган

моб. т. 8067-378-22-45
раб. т. (044) 481-28-94

serg.kurgan@gmail.com

Какие риски ждут покупателей недостроенного жилья?

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

Еще недавно чрезвычайно выгодно было покупать квартиру в новостройке на так называемой стадии «зеленого забора» или котлована. Экономия в этом случае достигала 32% по сравнению с инвестициями в готовые дома - пишет РБК.

Рискуют все

Для покупателей ситуация, сложившаяся сегодня на первичном рынке, имеет как свои плюсы, так и минусы.

Во-первых, в борьбе за нового клиента застройщики готовы идти на различные уступки. Существенных скидок сегодня можно добиться, даже если строительная компания не объявляет официальных акций. Еще одним «завоеванием» кризиса стало то, что значительно легче стало вносить изменения в договор и отстаивать свои интересы.

Но вместе с тем, возросли и риски. «Покупая жилье в недострое во время кризиса, вы рискуете на 100%, - убежден Сергей Костецкий, ведущий специалист отдела маркетинга компании SV Development. - Хотя бы потому, что сегодня никто не может дать гарантий, что дом будет достроен».

Ведь даже самые крупные застройщики несут большие потери. А многие компании начали потихоньку распродавать свои активы. «Поэтому в ближайшее время я рекомендую покупать жилье только в готовых домах или на вторичном рынке», - советует эксперт.

Проверяем застройщика

Если вы все-таки решитесь на покупку квартиры в недострое во время кризиса, прежде всего, узнайте степень его готовности и количество проданных в нем квартир.

«Оптимальным вариантом будет дом, где в продаже остались единичные квартиры, а сам он находится на стадии отделки, - уверен Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга компании Киев Житло-Инвест. - В этом застройщик почти наверняка не заморозит стройку и уж как-нибудь, да найдет деньги на завершение объекта».

Чтобы минимизировать свой риск, также постарайтесь узнать об источниках финансирования строительства. Лучше всего, чтобы это были собственные средства застройщика. Также можно не волноваться, если строительная компания еще до кризиса успела привлечь кредит на весь цикл строительства от котлована до ввода в эксплуатацию. Если же стройка «питается» исключительно деньгами покупателей, ждать квартиры придется еще долго.

К сожалению, узнать эту информацию можно только при общении с менеджером компании. Да и то, если на то есть разрешение высшего руководства.

Особенно нужно быть осторожным, присматривая квартиру в большом жилищном комплексе из нескольких домов на 500-700 квартир. Дело в том, что обычно на градсовете утверждается проект всего комплекса, а не каждого дома в отдельности. Поэтому срок сдачи именно вашего дома в эксплуатацию будет не слишком конкретным.

Кто выиграет

Эксперты утверждают, что выбрав надежного застройщика, который выполнит свои обязательства, во время кризиса можно даже выиграть.

Ведь вопреки заявлениям некоторых застройщиков, цены в ближайшее время будут не расти, а падать. Как говорят опрошенные нами эксперты, серьезных оснований для роста цен на жилье сегодня нет.

Во-первых, утверждения, что этому поспособствует отмена запрета на досрочное снятие депозитов в декабре, не выдерживают никакой критики. Ведь редко у кого есть вклад на $70 тыс. и более, чтобы сразу инвестировать в квартиру. Во-вторых, исходя из сегодняшней политики банков, ипотечные кредиты по-прежнему останутся недоступными.

«Цены продолжат падать и достигнут своего минимума где-то через восемь-девять месяцев, - прогнозирует Владимир Германов. - А через полтора-два года, скорее всего, вернутся к уровню апреля нынешнего года. Поэтому, те, кто решится на покупку жилья во время кризиса, в итоге могут и выиграть».

Главное, перед покупкой квартиры в недострое нужно заранее быть готовым к тому, что при лучших раскладах въехать в нее получится не раньше, чем через два года.

Как стать обладателем загородного домика

SV-Development - Новости & События - Аналитика

Сегодня молодая семья, решая «квартирный вопрос», зачастую выбирает не между разными вариантами апартаментов, а между квартирой и загородным коттеджем, тем более что финансово оба варианта отличаются несущественно. Киевский пригород активно расширяется, киевляне покупают готовые коттеджи или строят их самостоятельно. И то, и другое имеет свои плюсы и свои минусы.

Направления и цены

Цены на загородный дом варьируются в зависимости от класса дома и местности. Так, риэлторы в среднем просят $700-800 за кв.м. коттеджа эконом-класса, бизнес-класса - $1200, элит-класса - $2000. В процентном соотношении на эконом-класс приходится 15% рынка, на элит- и бизнес-класс - примерно по 40%. Еще 5% специалисты отдают таунхаусам.

Наиболее популярным и дорогим является Киево-Святошинское направление. Здесь находится более 45% всех профессиональных коттеджных поселков. Их стоимость варьируется от $1,7 тыс. до $5 тыс. за м2 с учетом приусадебного участка. Васильковский и Бориспольский район также активно застраиваются и занимают соответственно около 15% рынка. А вот стоимость домов составляет от $800 до $2,5 тыс. за м2. Еще по 7%-8% рынка коттеджной недвижимости приходится на Бориспольский, Броварской и Вышгородский районы при примерно аналогичной стоимости 1 м2, рассказывает Роман Усенко, специалист по маркетингу компании «Геккон Парк».

Под ключ

Все больше компаний предлагают загородную недвижимость «под ключ», - рассказывает менеджер по продажам риэлторского агентства «Элитное жилье» Дарья Некряч. «Решившиеся на покупку квартиры зачастую поначалу хотят именно этот вариант, ведь словосочетание «строительство загородных домов «под ключ» способно вызывать массу позитивных эмоций, - не надо загружать мозг лишними заботами в области строительства, предоставив все решать специалистам. Вы только подписываете нужные бумаги, дав добро на строительство коттеджа, а всю последующую работу выполняют квалифицированные работники», - говорит она. Многие клиенты уверены, что коттедж с готовой мебелью и ремонтом по цене существенно отличается от «голого». На самом же деле, специалисты уверяют, что из-за высокой конкуренции среди застройщиков, ремонт делают почти даром, поскольку таким образом демпингуют цены на рынке по отношению к конкурентам. По данным риэлторов, предложение по коттеджам гораздо превышает спрос, что вынуждает застройщиков искать новые пути и варианты реализации.

В то же время, на этом «лакомом рынке» есть и немало шарлатанов, которые предлагают коттеджи «под ключ» с предоплатой, и могут принести заказчику немало проблем. Например, частный предприниматель Олег Демиденко, владелец коттеджа в Конча-Заспе рассказывает, что столкнулся с очень недобросовестной фирмой. «Я заказал строительство деревянного загородного дома «под ключ», но мне были не вовремя предоставлены все его комплектующие, фирма оправдывала это тем, что древесина еще сохнет, или не нашлось свободного транспорта для перевозки и так далее», - говорит он. Соответственно и сборка самого дома началась гораздо позже, чем изначально планировалось. «Вместо обещанной бригады строителей, сомнительная фирма прислала двух человек, которые уходили на перекур через каждые полчаса», - рассказывает Олег Демиденко. Он расторгнул контракт с организацией при помощи опытных юристов, а начатый проект ему заканчивала фирма «с именем», которую посоветовали знакомые.

Чтобы не попасть впросак, профессионалы рекомендуют заключать договора только с известными компаниями, которые имеют имя и опыт работы на рынке. «Пусть вы немного переплатите, зато сэкономите свое время и нервы», - советует Олег Демиденко.

Сам себе прораб

Многие «постурбанизаторы» решают построить себе коттедж самостоятельно. Они рассуждают следующим образом: купив землю и возведя на ней именно такой дом с такой мебелью, какой они сами придумали, получат 100% искомого результата. Роман Усенко говорит, что строить самостоятельно можно, для этого необходимо, прежде всего, подобрать участок. «При этом необходимо учитывать наличие инфраструктур, специфику грунта и самой местности, отсутствие поблизости каких-либо производств, возможность подъезда машин. А также другие факторы, которые обусловливают удобство проживания за городом», - говорит специалист.

Следующий шаг - выбрать проект дома. Проекты коттеджей бывают двух видов - уже готовые, то есть типовые, или разработанные под конкретного заказчика. «Типовые, разумеется, дешевле, однако, если вы уже решились на строительство, стоит ли экономить на будущем доме? Индивидуальные проекты коттеджей разрабатываются не только с учетом пожеланий заказчика, но и с расчетом на особенности конкретной местности», - рассказывает Роман Усенко. Так что загородные дома, построенные по таким проектам не только удобны, но и прекрасно вписываются в пейзаж. Можно найти компромисс - если в принципе готовые проекты коттеджей вас устраивают, то можно договорится о том, чтобы внести в выбранный проект небольшие коррективы. С одной стороны это будет недорого, с другой - ваш загородный дом приобретет индивидуальность.

Решение о том, следует ли купить готовое жилье или построить его самому, зависит от массы различных факторов. При самостоятельном строительстве возникает масса проблем как временных, так и психологических и финансовых. "Если есть возможность отойти от дел и заняться только строительством собственного дома или вы уверены в выбранных вами строителях на все 100%, то лучше дом построить",- уверена Дарья Некряч.

Одним из аргументов в пользу самостоятельного строительства дома является сравнительная дешевизна. Однако, принимая такое решение, надо понимать, что целый год надо будет почти ежедневно приезжать на стройку и контролировать рабочих: решать вопрос с их проживанием, руководить процессом, следить за тем, какие материалы они применяют, и т. д. В итоге экономия составит порядка 30%. То есть, если стоимость дома $1 млн, то самостоятельно построить его будет дешевле на $300 тыс., если стоимость дома $100 тыс., то удастся сэкономить $30 тыс, утверждает Дарья Некряч. Кроме того, строительство дома самостоятельно предполагает ваше знание процессов строительства и ориентация в целом море стройматериалов. Предстоит преодолеть существенные трудности, связанные с получением разрешения на строительство, подводом инженерных коммуникаций и многим другим. Строители лишь выполнят заказ, который вы должны будете сформировать сами.

"Занятому бизнесом человеку очень сложно заниматься строительством самому. Бизнес и работа постепенно отойдут на второй план: решение вопроса с подключением к канализации и водопроводу, либо получение разрешения на установку септика с оборудованием отвода сточных вод заберут больше времени, чем вы планировали. А еще надо бурить скважину, получать технические условия на подключение электричества. Заказать проект отопительной системы, смонтировать ее, и многое-многое другое", - говорит Олег Демиденко.

"Если человек разбирается в тонкостях загородного строительства, имеет административный ресурс в районе застройки, имеет выход на поставщиков стройматериалов и, самое главное, обладает временем и большим запасом нервов, то можно смело браться за самостоятельное строительство дома", - считает Роман Усенко.

Вторые руки

Для желающих сэкономить альтернативой самостоятельному строительству может стать покупка дома на вторичном рынке. Плюсы в том, что здесь уже есть все необходимые коммуникации, а ремонт можно и переделать под свой вкус. Зато проект и весь инжиниринг уже согласован. Как вариант коттеджа эконом-класса - покупка дачи «советского периода» с последующим ее преобразованием в элитный загородный дом. В радиусе 50 км от Киева расположены сформировавшиеся дачные поселки, где есть водопровод, достаточная мощность электросетей, хорошие дороги, приличная охрана, но газ и канализация в этот набор явно не войдут. Правда, в этом случае придется выплатить сразу всю стоимость домовладения. Опять же, можно прибегнуть и к оформлению кредита, но тогда вы сразу обречены на увеличение стоимости за счет выплаты банковских процентов.

Источник: http://realty.rbc.ua/

Покупаем коттедж и дачу

SV-Development - Новости & События - Аналитика

10.07.2008

Знаете ли вы, что баня на участке может стать помехой в оформлении документов? Какие еще нюансы могут возникнуть?

Хотите сэкономить - ждите зимы

То, что лето не сезон для загородной недвижимости и стоимость объектов снижается, - заблуждение. На практике сезон купли-продажи продолжается до конца ноября.

А если стоит теплая погода, то и до тех пор, пока не выпадет снег. Зимой не особо удобно рассматривать участки, и какие-то проблемные места могут в прямом смысле оказаться укрытыми снегом.

Но именно поэтому, как отмечают специалисты, ситуация на рынке загородной недвижимости зимой немного стабилизируется и стоимость объектов может снижаться, но ненамного. Спрос на дачи и дома в большинстве регионов значительно превышает количество предложений.

Гараж и бытовка не в счет?

На земельных участках помимо дома могут быть и другие строения и сооружения - гараж, баня, сараи, бытовки и т. д. С одной стороны, их наличие - плюс, но есть нюанс: часто они оказываются официально не оформлены.

В таком случае покупатель должен отдавать себе отчет в том, что такие строения и сооружения обесценены, а также в том, что, возможно, их месторасположение на участке не соответствует требованиям законодательства или каким-либо другим установленным правилам.

Поэтому покупка такого земельного участка обычно либо происходит без учета имеющихся неоформленных строений и сооружений, либо связана с определенными рисками, чем всегда чревато неоформление документов по закону.

От чего зависит цена объекта

На земельном и коттеджно-дачном рынке почти не встречаются типовые объекты недвижимости. Практически у каждого садового домика, коттеджа или таунхауса есть индивидуальные достоинства и недостатки, так же как и земельный участок, на котором расположено строение.

Самые главные факторы, влияющие на цену:

• расстояние от объекта недвижимости до города;
• месторасположение, в том числе окружение, инфраструктура, транспортная доступность;
• стоимость земли, дополнительных строений и сооружений на участке, материал, из которого эти строения сделаны;
• внутреннее и внешнее состояние объекта.

Подводные камни

Бывает, что продается неприватизированный участок. В этом случае нужно понимать, что отдавая деньги за землю, на деле ее собственником вы не становитесь. Особое внимание стоит уделить даче. Обратите внимание на оформление взаимоотношений собственника с садоводческим товариществом: нужно ли платить вступительный взнос, есть ли задолженность и так далее.

Перед сделкой познакомьтесь с председателем и уставом садоводческого товарищества. Известны случаи, когда человека не принимали в состав кооператива, хотя он уже купил участок. Поэтому договоритесь о том, чтобы передача денег была осуществлена после вступления в кооператив.

Что касается документов на приватизированные участки, то продавец должен иметь госакт на землю, лучше нового образца. Если он был выдан сразу после мая 2002 года, постановление уже вышло, а управления земельных ресурсов продолжали выдавать их на старых бланках - не каждый нотариус их примет.

Обязательно нужно смотреть, совпадают ли данные продавца в паспорте, идентификационном коде и госакте. Несовпадение грозит оформлением нового госакта, а на это может уйти год-полтора.

Важно!

Документы, необходимые для подготовки договора покупки-продажи дома (для продавца):

1. Документы на дом

• Свидетельство о праве собственности на дом
• Выписка из реестра о праве собственности на недвижимое имущество + 2 выписки о регистрации (выдаются в БТИ)
• Технический паспорт на дом
• Форма 3 (выдается сельским советом)
• Справка о том, что за малолетними детьми площадь дома не закреплена (выдается сельским советом)

2. Документы продавца

• Паспорт
• Идентификационный номер (оригинал)
• Для жены/мужа (присутствие при оформлении договора покупки-продажи с документами оригиналами): паспорт, свидетельство о бракосочетании, нотариально заверенное согласие жены/мужа на продажу недвижимости (в случае если она/он не будет присутствовать при оформлении договора)

Документы, необходимые для подготовки договора покупки-продажи земельного участка

• Государственный акт на землю
• Нормативно денежная оценка (выдается земельным фондом)
• Вывод об имеющихся ограничениях на использование земельного участка (выдается земельным фондом)
• Экспертная оценка земельного участка (выдается независимым экспертом)
• Кадастровый план на земельный участок, который продается (необходимый в случае, если от общей площади земли, указанной в «акте на землю», отсоединяют согласно договору дарования часть земли) (выдается земельным фондом)

Стоимость одной сотки земли зависит не только от ее месторасположения, но и от целевого назначения. Одинаково расположенные земли сельскохозяйственного назначения оцениваются гораздо дешевле, чем земля под индивидуальное жилищное строительство, где возможна постоянная прописка (регистрация) собственника в находящемся на этой земле доме.

Источник: http://meget.kiev.ua

Как выгодно вложить деньги в землю!

SV-Development - Новости & События - Аналитика

09.07.2008

Давайте вспомним СССР: в те года открытая купля-продажа квартир, домов или участков была невозможна, поскольку всё это считалось государственной собственностью, но подобные сделки успешно проворачивались благодаря институту жилищных и дачных кооперативов, а также - не в меньшей степени - фиктивных браков.

Возможность передачи земли в частную собственность не случайно долго оставалась спорным вопросом: ведь земельный участок - это, выражаясь метафорически, самая недвижимая из недвижимости; это - универсальный и максимально ликвидный (то есть всегда пользующийся покупательским спросом) объект.

Кроме того, важнейшей характеристикой земельных участков является то, что они так или иначе постоянно дорожают. На корпоративных вечеринках в девелоперских компаниях любимый тост - «чтоб земля росла в цене!». И она растёт - обеспечивая тем самым доход её владельцам.

Три кита, держащие землю

Сегодняшний рынок пестрит предложениями о продаже участков разных размеров; однако, просто купив первый попавшийся кусок земли, вы, вероятно, не станете богаче. Для того, чтобы вложить деньги удачно и получить «на выходе» перспективную землю, необходимо знать основные принципы, которые и делают её таковой.

Основная стоимость участка складывается, как в волшебных сказках, из трёх составляющих:

• удобного местоположения относительно транспортных развязок (чтобы легко добираться и легко выезжать);
• наличия на участке коммуникаций (электричества, воды, газа) - или возможности их быстрого подведения (важно выяснить эти обстоятельства заранее, так как существуют места, куда по причинам экологическим, техническим и/или законодательным вообще невозможно подвести коммуникации - продать такую землю впоследствии будет крайне проблематично);
• живописности места, близости его к водоёму (например, к реке или озеру - на юге Украины это чаще всего море или многочисленные лиманы).

«Не главное, но важнейшее из второстепенных»

Если речь идёт об участке земли в рамках дачного или коттеджного посёлка, то больше ценятся участки угловые. Они более универсальны в использовании.

Асфальтированная дорога и, особенно, асфальтированный подъезд к участку добавляют земле баллов.

Земельные участки бывают также делимыми - то есть со временем хозяин такой земли может разбить её на части и продать по отдельности, и неделимыми. Эти обстоятельства регламентируются государственными актами.

АКТуальный момент

И тут мы подходим к, пожалуй, самому важному. Дело в том, что земельный рынок нашей страны напрямую контролируется государством. И каждый участок имеет своё так называемое «целевое назначение», закреплённое соответствующим госактом. Это может быть «строительство», «садоводство и виноградарство», а может - «ведение индивидуального сельского хозяйства» (или «особистого сiльського господарства» - т. н. госакт ОСГ). Последнее назначение является наиболее спорным, поскольку никто не может точно определить, что же такое это «индивидуальное сельское хозяйство», и чем оно радикально отличается от, например, «садоводства». Это обстоятельство даёт простор для бюрократических проволочек.

Помощь профессионалов

Изменить целевое назначение участка - задача не из лёгких: здесь нужна работа квалифицированных юристов, взаимодействие с целым рядом государственных структур и как следствие - дополнительные финансовые затраты. Поэтому если участок кажется привлекательным, но есть проблема с его целевым назначением, лучше организовать сделку с помощью девелоперской фирмы, имеющей на рынке хорошую репутацию: такая компания возьмет на себя все процедуры, сделает это профессионально и быстро, что сэкономит покупателю драгоценное время и нервы.

Важно, чтобы это была организация с достаточным опытом работы. Запомните: серьёзные фирмы не экономят на рекламе, не скрывают свой юридический адрес, а их представители дают точные и обстоятельные ответы на все ваши вопросы.

Чтобы избежать проблем с недобросовестными посредниками, необходимо параллельно пользоваться услугами хорошо зарекомендовавшего себя юриста-консультанта.

Земля, растущая в цене

Сегодня земля в Украине пользуется спросом по нескольким направлениям. Это, во-первых, строительство мега-маркетов и производственных цехов (сейчас представители турецкой текстильной промышленности ведут переговоры о покупке обширных владений для размещения своего производства). Также набирает всё большую популярность строительство коттеджных посёлков и таун-хаусов (маленьких пригородов). Фирмам-производителям продуктов питания, фермерам, садоводам и виноделам земля нужна не в меньшей степени.

Поэтому земля дорожает, и будет дорожать. И если сделать всё с умом, учтя вышеперечисленные нюансы покупки земли в сегодняшней Украине, то покупка участка может стать действительно самым удачным капиталовложением, какое можно представить.

Источник: http://100m2.com.ua/

GO HOME. Кто построит твою загородную резиденцию

10.06.2008

Один наш эксперт, Петр Приходько, начав строить свой дом и осознав, сколько времени это займет, взял да уволился из банка, где всю свою сознательную жизнь работал сисадмином.А другой наш эксперт, на вопрос «Почему ты решил строиться сам?» ответил предельно откровенно: «Потому что был дурак!»

Помнишь, как в детстве у тебя ловко получалось подрезать лобзиком ножки кресел или кухонных табуреток. Пришло время вспомнить забытые навыки! Перед тобой дело всей жизни, ну или то, что от нее осталось, — постройка дома. Конечно, вера в собственные силы крепка, как никогда, и решено строиться самому, потому что…

Во-первых, если покупаешь новый дом, оценить его качество сможешь только в процессе эксплуатации. А для себя можно построить из самых лучших материалов и быть уверенным, например, в составе той странной консистенции, именуемой строителями фундаментом. Это, пожалуй, самая важная часть дома, потому что если, не дай Бог, появятся трещины на стенах, уже никого не будет волновать, что он сделан из облицовочного кирпича. Придется перестраивать или существенно укреплять конструкцию.

Во-вторых, покупка дома — это всегда компромисс: не того цвета кровля, не настолько большая веранда, не в том месте расположен и вообще, что за страна.

В-третьих, за готовый дом придется сразу отвалить крупную сумму денег, в то время как самостоятельная стройка требует порционных финансовых вливаний. Если дом из кирпича или пеноблоков, в первый год можно сделать фундамент и коробку, а во второй заняться отделкой. Аналогичная схема при строительстве из бруса. Нужно подождать, пока дерево подсохнет.

В-четвертых, стоимость готового дома равна расходам на строительство двух таких же. А то и трех, если речь идет о покупке домика в коттежном поселке с элитными соседями.

Словом, было бы время и желание. Вот тебе пример. Один наш эксперт, Петр Приходько, начав строить свой дом и осознав, сколько времени это займет, взял да уволился из банка, где всю свою сознательную жизнь работал сисадмином. Посчитал, что для его жизни намного продуктивнее проводить рабочее время на стройке, чем пялиться в монитор компьютера.

А другой наш эксперт, на вопрос «Почему ты решил строиться сам?» ответил предельно откровенно: «Потому что был дурак!» Времени ни на что не хватало, каменщики регулярно спивались, сроки затягивались, полтора года только по инстанциям бегал с проектом. А когда позвонил сосед по участку и без церемоний выпалил в трубку: «Гони ты своих пьяных строителей, а то будут трупы на стройке!» — решил нанять строительную компанию. И только тогда достроил дом для семьи. Итак, вот тебе все плюсы и минусы разных способов строительства жилья.

1 ВАРИАНТ: Готовый дом

ПЛЮСЫ

Никаких проблем со строителями, утверждением проектов, получением разрешений на строительство и т.д. Заходи и живи. Лишь бы документы на дом были в порядке.

МИНУСЫ

Самый главный недостаток — высокая стоимость жилья. Сейчас цена квадрата загородного дома под Киевом от $1 тыс. до $3 тыс. А если умудришься купить в коттеджном городке, будь готов ежемесячно подтверждать свой высокий финансовый статус — придется платить от $500 за коммунальные услуги. Риски такой покупки тоже крайне велики. Конечно, твой знакомый прораб сделает все соответствующие выводы. Но даже, будучи супер-мега-профи, он не сможет разглядеть все подводные камни. Например, существует ли в принципе и если да, то какого качества гидроизоляция, какая марка цемента использовалась при заливке фундамента, какая арматура закладывалась и т.д. А вдруг твой домик через год даст трещину?

2 ВАРИАНТ: Строительная компания

ПЛЮСЫ

В этом случае цены уже не так сильно кусаются и можно договориться о строительстве дома под отделку, например, из пеноблоков за $700 или поставить деревянный дом из клееного бруса за $600, а каркасно-щитовой за $500.

Строительная компания может начать работать с тобой, начиная с этапа разработки архитектурного проекта, или включится на любом другом этапе, когда, как одному из наших героев, самому строить невмоготу. По словам нашего Мистера Х, строят они процентов на 20 дороже, чем шабашники, но это все равно дешевле и надежнее, чем купить готовое жилье. И однозначно спокойнее, чем работать напрямую с бригадами.

Другой несомненный плюс — четкие юридические отношения. Договор между тобой и строителями спасет от некачественного строительства.

МИНУСЫ

Потенциальная проблема — нарушение сроков строительства. Как правило, у компаний, специализирующихся на строительстве коттеджей и загородных домов, а не на строительстве небоскребов, штат небольшой.

Тогда как заказов, особенно в сезон, очень много. Посему сегодня они строят у тебя, а завтра у соседа.

Тут на помощь может прийти договор с четким указанием сроков строительства и штрафных санкций за их нарушение. Но это вовсе не панацея от всех бед. Даже крупные строительные компании с именем регулярно затягивают сроки. Можно, конечно, подать в суд, только тогда придется искать новую фирму, и не факт, что очередная контора будет пунктуальнее предыдущей.

Но главный недостаток — это опять же качество строительства. Ведь всегда можно сэкономить на стройматериалах, а заказчику предъявить липовый чек. Не случайно строители первым делом задают вопрос заказчику: «Для себя или на продажу?» Автору статьи известен случай, когда ради экономии, а точнее своей прибыли, строительная организация заливала бетон из цемента худшей марки, чем требовали проектировщики, а арматура фундамента была сделана из меньшего количества прутьев.

Никто не спорит, что можно нанять проверенную крупную строительную компанию с именем. Только за мелкие заказы они не возьмутся. Чтобы все прошло без сучка и задоринки, сумма строительной сделки должна превышать $400 тыс. Лучше сразу купить дом в коттеджном поселке и не мучиться.

3 ВАРИАНТ: Строительная бригада

ПЛЮСЫ

Здесь можно сэкономить $100-200 на квадрате, так чтобы домик, например, из тех же пеноблоков обошелся в $500-600. При условии, конечно, что ты не претендуешь на все эксклюзивное и самое модное, и для твоих амбиций достаточно простого и качественного дома. На этом все. Дальше — сплошные минусы.

МИНУСЫ

Прежде, чем нанимать бригаду, желательно самому изучить тонкости строительства. Только Интернет и весьма скудная литература по строительству (перепечатки из того же Интернета, в лучшем случае — переизданные совковые книги), сделают из тебя теоретика, но никак не практика. Далее придется уйти с головой в расценки на стройматериалы (учтешь ты, конечно, далеко не все) и быстро приступать к самому процессу, потому как ингредиенты твоего будущего дома имеют вредную привычку дорожать каждые три месяца или даже каждую неделю в сезон.

Самое сложное — найти прораба. Иначе построят тебе этаж без окон или так, что сверху плита не ляжет. Сомневаешься? А это реальные примеры из жизни!

Проблема в том, что хорошие прорабы, как и бригады, передаются по наследству. «Только по рекомендациям!» — говорит Петр Приходько, который строит уже шестой дом. А вот рекомендации могут быть получены только от друзей. То, что ты накопаешь на форумах, может быть обыкновенным рекламным крючком строителей.

Ошибка с выбором прораба мгновенно опустошит твой карман. Посему золотое правило частного строительства — не давать деньги вперед. Никогда и ни при каких обстоятельствах. Уж очень много историй о том, как при первой же предоплате бригада собиралась и съезжала на новое место работы. Идеальный крючок — организовать отношения таким образом, чтобы вы всегда должны были им тысяч пять долларов. Тогда бригада и прораб никуда не денутся, их можно будет мотивировать работать эффективно.

4 ВАРИАНТ: Самострой

ПЛЮСЫ

Ну что, тебе еще хочется строиться самому? Менеджер одной из автомобильных компаний Олеся Чёрная, будучи в такой же ситуации, нашла замечательное решение: она пригласила к себе в качестве управляющего стройкой своего друга. Он построил пару домов. Конечно, не профи, но уже с опытом. И самое главное, что ему можно доверять. Гонорар он запросил довольно скромный по рыночным меркам — 15% от стоимости всех материалов. Причем и материалы помогает найти подешевле. У него есть своя бригада, отлаженный стиль работы с прорабом. И он же порекомендовал ей сразу же закупить все материалы для стройки, а уже через месяц их стоимость поднялась на 10% и продолжает расти. В общем, Олеся довольна и рассчитывает, что через полгода после начала строительства, сможет приступить к отделке своего нового дома.

Другой путь — нанять строителя с мозгами и руками. А уже под него подбирать бригаду. Такой человек будет строить как для себя по божеским расценкам. Иными словами, при таком подходе стоимость строительства минимальна, почти вдвое дешевле, чем у строительных фирм и на 30% выгоднее, чем нанять бригаду. В этом случае квадрат из пеноблоков обойдется в $350-400, а при каркасно-щитовом строительстве можно рассчитывать на $200-300.

МИНУСЫ

Бессмысленно приступать к строительству, если нет «умельца». Еще один недостаток — знающий, порядочный и работоспособный все же не является профи. Иначе давно бы создал свою фирму. Посему по ходу строительства возможны ошибки, которые, впрочем, он сам и исправит.

РЕЗЮМЕ

Выгоднее всего покупать дом в коттежном городке (а не самотрой) у застройщика, обладающего высокой репутацией. Например, у Киевгорстроя. По сути это аналог покупки квартиры в новостройке. Заплатить придется много, зато никаких последствий. Цена квадрата домика из газобетона — $1,2 тыс.

Альтернатива — строить самому со знакомым «умельцем». Здесь будет максимальный выигрыш в цене. А именно, $400 за квадрат. Остается только найти «золотые руки».

Бремя загородной жизни

Как свой дом ни хвали, а насколько он действительно хорош, покажет на самом деле первая зимовка и затраты на его содержание

Тепло и свет

За потребляемую электроэнергию придется платить 22,5 коп. за каждый киловатт. Она нужна не только для того, чтобы в доме было светло, работала вся бытовая техника, но и для поддержания температуры в любое время года и суток. Около 1 500 грн. в зимний месяц уходит на то, чтобы поддерживать жизненную температуру + 18 по Цельсию в каждом помещении дома на 130 — 180 квадратов. Многие перезимовавшие в загородном доме отдают предпочтение прогреву воды в трубах отопления не бойлером, а газовым котлом — так пока еще дешевле.

Газ

Прежде, чем включить газовый котел на полную мощность, советуем тебе изучить специальную сетку тарифов оплаты каждого использованного кубометра. За один кубометр сожженного газа можно уплатить 31 коп., 47,8 коп. или 98 коп. Все зависит от того, сколько накрутило по твоему счетчику в прошлом году: чем больше было сожжено голубого топлива, тем ниже тариф на следующий год. Например, экономя на электричестве, на подогрев дома в 130 — 180 квадратов прохладными летними вечерами придется отложить не менее 100 грн. в месяц по среднему тарифу, зимой же это минимум 300 грн. Кроме того, голубое топливо нужно и для приготовления пищи насущной. Тут уж у каждого свои аппетиты.

Вода

Если проложить трубы коммуникаций от самого водохранилища — будешь платить 2,44 грн. за каждый кубометр холодной воды. Одному взрослому человеку достаточно 10 кубометров в месяц, то есть 24,4 грн. От поставок горячей воды имеет смысл отказаться, если есть бойлер, — собственный обогрев обойдется дешевле, нежели платить еще и за горячую воду. Удалось пробурить на участке артезианскую скважину — можно вообще не платить за воду. Но следует учесть, что насосу, качающему воду из колодца, потребуется 300 — 400 киловатт в месяц, а это 67,5 — 90 грн.

Канализация

Один визит ребят на машине со шлангом стоит в среднем 130 грн.

Чистота

В большинстве случаев ее приходится поддерживать собственными силами и / или средствами. Услуги садовника или дизайнера по оформлению и поддержанию красоты в дальнейшем обойдутся минимум в $350 — 1 000 в месяц. А чистоту в доме хоть раз в неделю наведет домработница, если не пожалеешь 500 — 1 500 грн.

РЕСПОНДЕНТЫ

Как застраховать загородный дом

Василий ФУРМАН,
генеральный директор АСО «Вексель»

— Все, что создается человеком, становится частью его жизни, определяет благополучие и комфорт. Поэтому утрата имущества обозначает не только материальные убытки, но и стресс, разочарование и потерянное время в заботах и переживаниях.

Страхование загородного жилья относится к имущественному виду страхования. Существует стандартный набор рисков, в случае наступления которых владелец полиса может получить компенсацию. Это пожар, взрыв газа, стихийные бедствия (ураган, град, землетрясение, удар молнии, просадка грунта, затопление), а также противоправные действия третьих лиц.

Застраховать можно и ремонт дома, и движимое имущество, находящееся в нем (мебель, технику, электронику). Следует учитывать, что страхование внутренней отделки в загородной недвижимости целесообразно в случае страхования дорогого коттеджа, а при страховании таких строений, как гараж, хозяйственные пристройки, внутренняя отделка автоматически входит в стоимость полиса.

Страхование начинается с оценки экспертом состояния и определения стоимости имущества. Учитывается рыночная стоимость квадратного метра жилья, а при страховании ремонта — себестоимость строительных материалов и работ. По остальному имуществу составляется опись с указанием цены. Размер страхового тарифа зависит от того, какие риски покрывает полис — соответственно, чем больше покрытие, тем дороже обойдется страховка. Для страховщика будут важны такие факторы, как наличие охранной и пожарной сигнализации в доме, решеток на окнах, охрана территории, а также месторасположение дома — расстояние до ближайших аварийных служб, пожарников и милиции. На тарифы страхования также влияет размер франшизы — чем она выше, тем ниже стоимость страховки.

Экспресс-страхование предусматривает возможность заключения договора без предварительного осмотра квартиры, оценки и описи имущества, ремонта. Риски, покрываемые экспресс-страхованием, те же, что и по программам с экспертизой имущества, и могут комбинироваться.

СК «Вексель» предлагает разнообразные программы, которые предусматривают разные особенности страхового покрытия — расширенный перечень объектов страхования для владельцев приусадебных участков, коттеджей. В частности, по программе «Вексель-маєток» владелец загородного дома может застраховать от пожара, кражи, уничтожения или повреждения, наезда транспортных средств, вымерзания, повреждения насекомыми и грызунами, от стихийных явлений весь комплекс загородной усадьбы: малые архитектурные формы (беседки, площадки для спорта и отдыха), защитные конструкции (ограды, подпорные стены), искусственные водоемы (бассейны, фонтаны, озера), инженерное оборудование (дренажные, электротехнические системы), а также декоративные растения.

Ирина Лозенко,
начальник управления страхования дирекции управлений методологии и портфельного андеррайтинга ЗАО «ПРОСТО — страхование»

— Загородное жилье, чаще всего, подвержено следующим рискам: пожару, стихийным бедствиям, противоправным действиям третьих лиц (поджогам). Мы предлагаем две программы страхования загородной недвижимости. Первая — экспресс страхование, т.е. страхование имущества без его осмотра представителем страховой компании. Это довольно простой и удобный вид страхования, при котором клиенту нет необходимости заполнять ряд документов, оформляется только страховой полис. При максимальной защите — полный перечень страховых рисков. Застраховать возможно сам дом, его внутреннюю отделку, движимое имущество, которое находится в доме, хозяйственные постройки и забор. Максимальный лимит возмещения составляет 150 тыс. грн. и в его пределах возмещаются затраты на восстановление или ремонт поврежденного застрахованного имущества.

На стоимость страховки может влиять ряд следующих факторов: материал, из которого построен дом (кирпич или дерево), наличие в доме камина или печи, есть ли недалеко водоем. Средняя стоимость страховки примерно 450 грн. в год.

Более дорогостоящий второй вариант. Он включает в себя полный пакет рисков: пожар, взрыв, удар молнии, повреждения нанесенные водой, противоправные действия третьих лиц (поджог, кража, грабеж), а также транспортный риск. Страховая сумма должна соответствовать восстановительной стоимости недвижимого имущества (дома, отделки) на день заключения договора.

Кстати говоря, о транспортном риске, если клиент заселился в коттедж, где неподалеку ведется строительство, такая страховка просто необходима. В новостройках часто приходится сталкиваться с тем, что, завозя материалы на соседний участок, машина может случайно задеть забор соседнего дома. Хотелось бы обратить внимание на то, если дом сдается в аренду, например, на лето, об этом необходимо обязательно сообщить страховой компании. Иначе если за это время произойдет неприятность, страховая компания вправе снизить выплату или вообще отказать в ней. Поскольку были изменены некоторые условия страхования, а также степень риска. Также мы можем отказать в выплате страхового возмещения, если будет доказано, что имело место быть мошенничество или клиент сознательно предоставил неправдивые сведения об объекте страхования или о факте наступления страхового случая. Все ограничения прописаны в договоре страхования, который необходимо внимательно читать во избежание неприятных ситуаций в дальнейшем

Источник: http://kontrakty.ua/

Альтернативный обмен. Как не провалить сделку?

	12.05.2008 16:30, Рубрика: Финансы, ипотека, страхование

Известные слова о том, что для того, чтобы что-то продать, нужно что-то купить - подходят для многих собственников квартир с точностью до наоборот.

Дело в том, что для того, чтобы купить новую квартиру, большинству собственников требуется продать старую.
 
Успех проведения альтернативной сделки зиждется на ответственности её участников
 
Вопрос в том, как не провалить подобную сделку?
 
С того момента, как подавляющее число квартирных обменов стало осуществляться посредством купли-продажи, перед собственниками возник целый ряд проблемных ситуаций, основанных на финансовых желаниях и возможностях всех участников сделки.
 
Например, кто-то решил поменять место жительства. Возможно, в основе такого желания лежит стремление улучшить свои жилищные условия: предположим, семья может себе позволить купить квартиру подороже, скажем, большей площади, или переехать в более дорогой, но благоприятный район. Но для этого нужно продать имеющуюся квартиру и доплатить некоторую сумму из своих личных сбережений. Причем продать можно только ту квартиру, в которой семья проживает. А это означает, что люди не могут освободить занимаемое жилье и затем в течение какого-то времени ждать вселения в новую квартиру.
 
Это, пожалуй, одна из самых распространенных ситуаций, носящих название альтернативной сделки. Люди освобождают помещение и сразу же въезжают в новое жилье, из которого тоже переезжают люди. При этом в первую квартиру может въезжать третья семья, участвующая в сделке. Сложно представить, с какими проблемами сталкиваются граждане, узнав, что помимо их квартиры в цепочке имеется еще 5, 7, а то и большее число квартир. Дело в том, что в процессе подготовки сложной сделки (а "альтернатива" в 90% случаев является действительной сложной сделкой) кто-то из участников может отказаться от нее или настаивать на изменении цены. Но самое неприятное, когда цепочка рушиться в день, назначенный на официальное подписание сделки купли-продажи всеми участниками сделки! Бывает и такое.
 
Собрать и организовать всех лиц, заинтересованных в общем обмене, крайне сложно. Здесь требуется помощь профессионала - знающего риэлтора, которому приходится продемонстрировать все чудеса организаторской мысли и добиться желаемого результата в квартирном альянсе своих клиентов. Бывает, что в цепочке участвуют риэлторы разных компаний, поскольку изначально клиенты (участники) обращаются в разные риэлторские компании с отличающимися условиями оказания риэлторских услуг. Впрочем, в ряде случаев профессионалам, представляющим интересы своих клиентов, проще договориться между собой. Кстати, так обычно и происходит в реальности.
 
Собственнику, решившемуся на переезд, остается только положиться на мастерство специалиста и оплатить его гонорар. Как известно он может варьироваться в пределах 5-10% от суммы сделки (точнее от стоимости продаваемого или приобретаемого жилья). Однако, перекладывая на плечи риэлтора свой квартирный вопрос, участник сделки должен представлять себе основные этапы работы риэлтора.
 
Их несколько.
 
Прежде всего, производится рыночная оценка квартиры. Как правило, в продажную цену оценщик вносит стоимость рекламных услуг, которые направлены на привлечение покупателя. Оценщик может быть как риэлтором по совместительству, так и работать вместе с риэлтором. Исключение составляет оценка, осуществляемая независимым оценщиком. Далее собираются и проверяются все документы на квартиру и проживающих в ней людей, а также временно отсутствующих лиц, потенциальных претендентов, несовершеннолетних детей и пр. После чего, если все документы не вызывают сомнения с юридической точки зрения, квартиру готовят к показам. То есть, приводят ее в божеский вид. Здесь имеется в виду не проведение серьезных ремонтных работ (не евроремонт!), а чистота, порядок, узаконивание перепланировки (если последняя проводилась). Хотя, что касаемо перепланировки, то приватизированное жилье с согласия покупателя может оставаться перепланированным (в этом случае новый хозяин будет заниматься узакониванием произведенных ранее изменений).
 
Муниципальное жилье должно точно соответствовать первоначальному проекту, поэтому собственнику нередко приходится возвращать жилью первоначальный вид. Затем собственник должен беспрепятственно показывать риэлтору и потенциальным покупателям (которые приходят вместе с риэлтором) подготовленную к продаже квартиру. Одновременно продавец осматривает найденные варианты для обмена (такие варианты обычно представляет риэлтор). И в случае нахождения желаемой квартиры подписывать предварительный договор о покупке. При этом нужно внести залог (либо аванс, согласно договоренности) для бронирования понравившейся жилой площади. Обычно в течение месяца после внесения залога совершается сделка, и продавец получает свои деньги в полном объеме. Залог может входить в сумму сделки, а может и не входить, в отличие от аванса, который является своего рода первоначальным платежом, за которым следует выплата основной суммы. В случае отказа от сделки сумма залога не возвращается покупателю, в отличие от аванса.
 
Вроде бы все просто и понятно. Однако, на деле случаются сплошные сюрпризы. У кого-то могут быть проблемы с юридической чистотой, у кого-то повышается цена, а кто-то не является на просмотры и тем самым тормозит процесс.
 
Во многом успех проведения такой сделки зиждется на ответственности самих участников, а система авансов или залогов в серьезной степени дисциплинирует участников. Хотя, если цены на рынке поползут вверх, кому-то захочется завысить цену, он может "слететь" - в данном случае потеря залоговой суммы не имеет существенного значения для "вредителя", мешающего общему делу.
 
Среди многих квартир, участвующих в сделке одна должна быть обязательно не обременена альтернативой, то есть, должна быть свободной, иначе не бывать "общему переселению народов".
 
Поэтому говорить о готовности сделки до нахождения свободного жилья явно преждевременно (не стоит себя обнадеживать раньше времени).
 
Как поступать в случае разрыва цепочки? Собственникам остается только одно - подождать пока не найдется новый собственник, желающий включиться в общую сделку. Именно по этой причине следует обращаться в крупные агентства недвижимости. Они имеют возможность ежедневно обновлять свои квартирные базы данных и могут в кратчайшие сроки подобрать новый вариант. Если не удастся сохранить прежнюю цепочку, будет создана новая, возможно, более простая. Солидные риэлторские компании обязуются по договору выполнить взятые на себя обязательства в установленные сроки. Собственникам, заключающим договор, следует обратить особое внимание на данный пункт договора и на обстоятельства, которые могут затянуть сделку в случае непредвиденных обстоятельств. Иначе предъявление претензий к агентству будет беспочвенным.

Издание: restate.ru

Как приобрести себе дом в Испании?

06.05.2008

За последние десять лет испанские власти сделали всё возможное, чтобы упростить для иностранцев процедуру покупки коммерческой и жилой недвижимости. Можно даже сказать, что рынок испанской недвижимости превратился в своеобразный «магазин на диване». Любой желающий может обратиться в одну из международных риэлтерских компаний и, не выезжая из страны, приобрести себе дом в Испании...

ВЫБРАТЬ РЕГИОН И ТИП НЕДВИЖИМОСТИ

По статистике только 20% людей, обратившихся в риэлтерскую компанию с целью покупки недвижимости в Испании, реально сознают, что и где именно они желают приобрести. Выбор побережья и типа недвижимости - вот первичная задача любого покупателя, ведь разные районы Испании имеют не только свои климатические и природные, но также и ценовые особенности. Если, например, на Коста Браве, в силу некоторых исторических особенностей, стоимость земли и себестоимость строительства квартиры или дома достаточно высоки, то, двигаясь на юг Испании, можно рассчитывать на более демократичный по цене вариант жилья.

После выбора региона предстоит определиться с типом и видом недвижимости. Всегда стоит помнить, что за одну и ту же цену можно приобрести как шикарную квартиру в оживлённом центре города, так и небольшой, но уютный домик в одной из урбанизаций, окружающих любой прибрежный город Испании. Очень просто запутаться в бесчисленном множестве классификаций объектов недвижимости, которые предлагают различные риэлтерские компании. Чтобы этого не произошло, необходимо чётко представлять те критерии, согласно которым объект принадлежит к тому или иному типу.

КЛАССИФИКАЦИЯ ТИПОВ ЖИЛЬЯ В ИСПАНИИ

Студия-небольшая однокомнатная квартира, в которой единственная комната совмещена с кухней. 20 - 40 м2

Квартира-классический жилой вариант в черте города или в пригородных урбанизациях. Продаются в многоквартирных комплексах или отдельных высотных зданиях. 50 - 120 м2

Бунгало-отдельный дом, в котором проживают несколько семей. У каждой семьи есть собственный выход, терраса или солярий. В основном бунгало можно встретить в нескольких километрах от города, рядом с известными курортными или коммерческими зонами. 60 - 140 м2, до 150 м2

Таунхаус-собственный дом в черте города. Идеальный выбор для тех, чья работа тесно связана с деловой частью города. 90 - 150 м2

Дом-вне города можно приобрести отдельный дом с небольшим участком земли, вполне достаточным как для маленького бассейна, так и для зоны барбекю. 90 - 170 м2, 300 м2

Вилла-основное отличие виллы от дома - это большая площадь участка земли. 100 - 300 м2, 400 - 2000 м2

ПРОСМОТР ОБЪЕКТА

Купить дом в Испании можно, и, не выезжая из страны, но на практике очень немногие совершают такого рода сделку без выезда в Испанию, по фотографии. Именно поэтому следующим шагом на пути к покупке дома своей мечты будет деловая поездка в Испанию на просмотр объектов недвижимости. Так как непосредственно к моменту поездки покупатель уже определился с регионом и типом недвижимости, сотрудникам риэлтерской компании остаётся только ездить с ним по выбранному району и предлагать различные варианты.

Практика показывает, что на просмотр объектов тратится от двух до четырёх дней, после которых покупатель обязательно находит объект, полностью удовлетворяющий его требованиям и пожеланиям. Для того чтобы выбранный объект не был отдан в другие руки, между покупателем и продавцом заключается договор резервирования, согласно которому претендент на покупку дома вносит необходимый залог (обычно не более 5% от стоимости недвижимости), а продавец обязуется снять дом с продажи и начать подготовку процедуры покупки.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

В течение двух недель после резервирования объекта подписывается договор купли-продажи (Compra-Venta), в котором устанавливается график платежей, полностью описывается покупаемая недвижимость, утверждаются права и обязанности сторон и оговариваются дополнительные условия покупки. На первичном рынке недвижимости график платежей, указанный в договоре купли-продажи, может разниться в зависимости от сроков строительства объекта и от индивидуальных особенностей каждого застройщика. Обычно до окончания строительства и сдачи его в эксплуатацию необходимо внести 50% стоимости контракта. Эти 50% разбиваются на несколько платежей, вносимых поквартально или помесячно. На вторичном рынке договор купли-продажи предусматривает внесение всей суммы контракта в течение месяца после заключения договора купли-продажи.

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

На данном этапе покупатель может воспользоваться услугами ипотечного кредитования. Испанские банки предоставляют ипотечные кредиты и резидентам, и иностранцам на одинаковых основаниях и условиях. Комиссионные банка за предоставления кредита составляют 2% от стоимости контракта. Любой иностранец может получить кредит под залог покупаемой недвижимости в размере 50% (возможно больше) от стоимости оценённой недвижимости сроком до 30 лет. Оценка недвижимости осуществляется в независимой оценочной компании (tosesoria) и стоит около 350 Евро. Процентную ставку по кредиту можно выбрать из двух вариантов: фиксированная (порядка 5,5% годовых на сентябрь 2006 года) или плавающая (зависит от ставки рефинансирования ЦБ Испании). Так как гарантией кредита является покупаемая недвижимость, банк требует минимум документов от претендента. Вас попросят предъявить справку с места работы с указанием занимаемой должности и получаемого дохода и свидетельство о собственности недвижимости на территории страны проживания. Основным же критерием для банка при принятии решения о предоставлении ипотеки будет исполнение покупателем своих обязательств по контракту купли-продажи - своевременная оплата своей части стоимости.

УПЛАТА НАЛОГА

Согласно установленным в Испании законам, помимо основной стоимости покупки, указанной в контракте, иностранцы должны заплатить в казну 7% НДС. Для выплаты этого налога покупатель должен получить идентификационный номер иностранца (NIE) в местной полиции. Мотивом для получения NIE является покупка недвижимости в виде договора купли-продажи. Если возможность выехать в Испанию для получения NIE у покупателя отсутствует, он может запросить его в испанском консульстве на территории страны проживания. Это достаточно простая, но в то же время долгая процедура - она может занять до полутора месяцев.

ПОДПИСАНИЕ КУПЧИ

После оплаты всей стоимости контракта и окончании строительства на первичном рынке, наступает момент подписания купчей-эскритуры (Escritura Publica de Compraventa). Эскритура является основным документом, удостоверяющим переход прав собственности от продавца покупателю. При взятии ипотечного кредита, совладельцем недвижимости выступает банк, который также обязан подписать эскритуру. Эскритура подписывается в присутствии нотариуса, имеющего государственную аккредитацию. Именно он и несёт всю полноту ответственности по заключаемой сделке. Он обязан следить за чистотой сделки и заранее проверить покупаемую недвижимость. Стоимость подобной нотариальной услуги составляет порядка 0,5% от стоимости покупаемой недвижимости. В эскритуру покупатель может внести членов своей семьи, которые автоматически становятся совладельцами недвижимости. То есть для последующих сделок с купленной недвижимостью необходимо согласие всех внесённых в эскритуру людей.

РЕГИСТРАЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ГОСУДАРСТВЕННОМ РЕГИСТРЕ

Обычно сразу после подписания эскритуры покупатель получает ключи от квартиры и может заселяться. Единственное, что остаётся - это зарегистрировать недвижимость в государственном регистре собственности Испании. Эту процедуру в большинстве случаев выполняет нотариус в течение месяца после подписания эскритуры за 0,5% от стоимости недвижимости. После регистрации покупатель может в любой момент заказать выписку из государственного регистра собственности (nota simple). Имея на руках эскритуру и выписку из регистра, владелец недвижимости может подавать документы на получение шенгенской мульти-визы в испанском консульстве.

ПЕРСПЕКТИВЫ ДЛЯ ИНВЕСТИЦИЙ

Как уж было отмечено выше, все этапы покупки недвижимости можно пройти, не выезжая из страны проживания. Это осуществляется путём передачи полномочий сотрудникам испанской риэлтерской компании у нотариуса, работающего в консульстве Испании. Благодаря упрощённой системе делопроизводства, открытости испанского рынка недвижимости и демократичности ипотечного кредитования, Испания на данный момент является наиболее перспективной страной как для инвестиций в сектор недвижимого имущества, так и для приобретения дома для вашей семьи на берегу Средиземного моря.

Источник: http://chemodan.com.ua

Покупаем землю: как это сделать правильно

25.04.2008

Еще несколько лет назад в стремлении спасти от инфляции свои сбережения, многие стремились покупать рукотворные объекты недвижимость, Теперь же более надежным считается инвестировать в земельный участок. Наши сограждане вдруг осознали, что этот товар не производится, а потому цены на него будут только расти.

Различные толкования

Известно, что самые лакомые земельные наделы уже раскуплены – в пределах столицы и в ближайшем пригороде хороший участок под строительство дома по сходной цене найти очень трудно. Поэтому многие, несмотря на существующий мораторий, нацелены на приобретение земли бывших колхозных угодий.

На сегодняшний день товарная земля сельхозназначения (распаеванные колхозные земли) может лишь передаваться по завещанию, но не отчуждается и не продается. Между тем на практике существует масса способов обойти закон. По мнению юристов, на этот счет в законодательстве есть определенная неясность. К категории «земля сельхозназначения» формально относится как товарная, так и предназначенная для ведения собственного хозяйства. Именно это обстоятельство дает возможность для маневра, что и успешно применяется.

Как разъясняет Валентин Литвин, юрисконсульт Главного научно-исследовательского и проектного института землеустройства, на основании соответствующего Указа Президента и Земельного кодекса, каждый сельский житель может обратиться в местные органы власти с просьбой присоединить свой пай к земле, уже находящейся в частной собственности и предназначенной для ведения своей хозяйственной деятельности. Земельная комиссия, как правило, не находит повода не удовлетворить эту просьбу и выдает соответствующее разрешение. В некоторых случаях проводится экспертиза земли на предмет того, что она, дескать, утратила плодородность и аграрную ценность. Но это уже формальности. Таким образом, если нельзя, но очень хочется, имеется практически легальная возможность присоединить пай к другому участку для ведения частного сельского хозяйства, каковые имеются у многих селян, да и некоторых горожан. После этого весь участок становится частной собственностью, которой можно распоряжаться по своему усмотрению.

Напомним, что приобретая земельный участок через договор купли-продажи, полное право распоряжаться своим вновь обретенным имуществом (право частной собственности) человек получает не с момента нотариального оформления покупки, а с момента получения государственного акта на землю.

Не спешите строиться

Впрочем, на подобные игры с законом решаются далеко не все, и большая часть граждан стремиться приобрести юридически чистый объект. Чтобы не иметь головной боли в дальнейшем, лучше сразу приобретать участок, предназначенный под строительство, что должно быть указано в государственном акте на землю при оформлении права собственности. Между тем при его освоении также могут возникнуть нюансы.

Валентин Литвин рассказал, что на практике довольно часто возникает следующая ситуация: инвестор приобретает земельный участок и с чистой совестью начинает строительство жилого дома в полной уверенности, что имеет на это полное право, поскольку прежний хозяин имел разрешение на строительство. Между тем при продаже земли этот документ не переходит автоматически к новому хозяину в собственность вместе с участком - его нужно переоформить. Иначе вновь возводимый объект будет расценен как самовольное строительство, и, по закону, подлежит сносу за счет его же создателя.

Оформить свое право собственности можно на купленный «недострой». Однако при этом есть очень существенное условие – право собственности на здание возможно признать только в том случае, если объект возведен не менее, чем на 80%. Иначе право собственности будет признано только на использованные стройматериалы. При этом, если продолжить строительство и закончить возведение дома, есть опасность, что с дальнейшей его регистрацией также возникнут большие проблемы. Есть вероятность решить эту ситуацию через суд. Скорее всего, нового хозяина участка обяжут заплатить штраф, а потом изготовить проект построенного дома и пройти весь путь его согласования.

Покупаем участок с домом

До недавнего времени было немало случаев, когда покупателем в собственность приобретался, к примеру, только дом, а участок под ним оставался за прежним хозяином либо третьим лицом. Или же наоборот. Сегодня нотариусы все реже идут на такой вариант, так как он влечет за собой возможные конфликты и судебные разбирательства.

Как утверждает Игорь Однопозов, первый вице-президент Союза специалистов по недвижимости Киева, при продаже земельного участка с домом, необходимо заключить два отдельных нотариально удостоверенных договора купли-продажи - на здание и на землю. Продавец при этом дважды платит госпошлину (1%), исходя из стоимости каждого объекта, а покупатель - сбор на обязательное пенсионное страхование (1%) лишь от стоимости здания, потому что при покупке земли эти отчисления отсутствуют.
Договор купли-продажи на дом покупателю нужно зарегистрировать в БТИ, что подтвердит его право собственности. Аналогично нужно оформить в собственность все расположенные на нем строения.

Что касается участка, то новому владельцу придется получать новый Государственный акт на право частной собственности на землю. Таким образом, заключается две сделки, которые должны иметь полноценное соответствующее юридическое сопровождение.

Кстати сказать, в отличие от квартир, которые при заключении сделки могут оценить в несколько сотен гривен - по балансовой стоимости, что гораздо ниже реальной цены, то земля всегда оценивалась дорого. Иногда даже выше той суммы, за которую она реально продаются. Поэтому для некоторых покупателей земельных наделов становится неприятной неожиданностью довольно большие нотариальные затраты.

Не бросайтесь на дешевизну

Разумеется, любой покупатель земли предпочитает купить ее подешевле. Но значительная разница в цене может быть обусловлена проблемностью участка. Нужно обратить внимание на возможные отягощение - сервитуты. Возможна, к примеру, договоренность с соседями, что именно по вашей территории будет проходить дорога, ведущая к их дому.

Формально все это входит в обязанности нотариуса, занимающегося проверкой документов при оформлении сделки. Но не будет лишним иметь полную уверенность в том, что земельный участок свободен от аренды, не заложен или что-то вроде этого. Стоит также уточнить, не находится ли земля в зоне отчуждения. Например, на расстоянии 350 м от газового коллектора высокого давления, разумеется, расположенного под землей и невидимого при осмотре территории, строить ничего нельзя.

Не исключены и случаи мошенничества. При продаже земельного участка злоумышленник может воспользоваться поддельным актом на землю. Тем более что существует несколько видов бланков, имеющих одинаково законную силу и, используя тот факт, что не многие точно знают, как они выглядят, ловкачам удается ввести покупателя в заблуждение.

Кроме того, продавец земли может иметь лишь право пользования землей, но не являться собственником надела. В этом случае он может продать только это право, но не право собственности на земельный участок. Достаточно рискованно заключение сделки по дубликату. Неприятной неожиданностью может стать, к примеру, не обнаруженное вовремя право третьего лица на приобретенный вами участок. Если в оформленных документах обнаружились ошибки, юристы советуют обращаться в суд.

Источник: http://realty.rbc.ua

Выбор земельного участка. Земля не терпит суеты!

24.04.2008

Прежде всего определитесь с площадью необходимого вам участка. Он не должен быть ни слишком большим, ни слишком маленьким. Выбирать участок следует исходя из общей площади дома, который вы хотите на нем построить. Примерная пропорция, которую при этом стоит соблюсти, - один к десяти.

Для дома площадью 200 кв. м требуется участок площадью 20 соток. Никто не призывает добиваться точного соответствия этой пропорции, но если она будет нарушена фатально, ликвидность вашей будущей недвижимости резко упадет.

НЕСКОЛЬКО КРИТЕРИЕВ выбора участка земли под строительство дома.

Выбор участка - первый шаг в строительстве дома. Кроме юридических аспектов покупки участка, физических характеристик грунтов и доступности коммуникаций, всегда стоит обратить внимание еще и на следующее:

• живописные окрестности
• удаленность участка от соседних домов
• солнце не закрывается домами и деревьями
• нет ограничений на места расположения на участке и высоту постройки
• экологическая обстановка в районе
• возможность телефонизации дома
• доступность эксплуатационных фирм
• наличие централизованного вывоза мусора, доставки почты
• муниципальное обслуживание дорог
• возможность страхования строительства и законченных построек
• доступность больницы, магазинов, почты, пляжей и спортплощадок

Свободные участки под ИЖС в престижных загородных района» Москвы, Петербурга и многих региональных центров ценятся на вес золота. Если участок слишком дешевый относительно других, следует ожидать, что он отягчен какого-то рода проблемами.

К ним, в первую очередь, может относиться должным образом не определенное правовое положение участка. Им следует интересоваться до совершения сделки. В частности, нужно выяснить, проходил ли участок процедуру межевания.

Согласно ст. 5 Земельного кодекса, «земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли [в том числе почвенный слой], границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке».

Гражданский кодекс РФ в ст. 260 уточняет: "Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству".

Чтобы подготовить ДОКУМЕНТ, в котором будет приведено однозначное описание границ участка, необходимо заключить договор о проведении межевания с землеустроительной компанией, которая имеет государственную лицензию на выполнение данного вида работ.

Вы должны предоставить землеустроителям свидетельство о праве собственности на землю и все исходные данные о вашем земельном участке, содержащиеся в кадастровой палате Землеустроители организуют работы по определению местоположения границ на местности (расположение объектов недвижимости, угодий, топографических контуров; горизонтальная съемка). При этом они в вашем присутствии встречаются со всеми соседями и определяют, где проходит граница между вашими участками.

Границы неотмежеванных должным образом впадений в любой момент могут быть оспорены. Процедуру межевания лучше выполнять за счет продавца. На руках у покупателя после совершения покупки должен быть топографический план с обозначением подземных коммуникаций и кадастровый план земельного участка.

Для выяснения других факторов, которые могли оказать влияние на стоимость понравившегося вам участка, спросите себя:

а) Достачной ли информацией о данной местности я обладаю?

Перед приобретением участка не поленитесь обратиться е орган местного самоуправления, соответствующие территориальные органы государственной власти с просьбой предоставить возможно белее полную информацию о предлагаемых земельных участках.

Полезно ознакомиться с данными земельного кадастра, результатами мониторинга, резервирования, планирования, зонирования земельных угодий. Бесплатно эту информацию получить вряд ли удастся, но на «расследовании» лучше не экономить, чтобы потом не жалеть о покупке.

Кроме того, постарайтесь пообщаться с вашими будущими соседями по поводу развития земель района в целом и общей (в том числе криминогенной) обстановки на его территории.

б) Как обстоит дело с водоснабжением участка?

Подача воды в дом может осуществляться от коллективного (городской, поселковый водопровод, кооперативные артезианские скважины) или индивидуального источника (колодец, скважина). Нередко покупатель участка, не имеющего доступа к водопроводным сетям, думает: «Участок же не в пустыне находится, пробурю скважинку». Но на практике дело обстоит далеко не так просто.

Многие популярные загородные районы имеют существенный недостаток - большая глубина залегания водоносного горизонта. В ряде случаев приходится бурить скважины глубиной 60—80 м, чтобы добраться до воды. С учетом расходов на оборудование стоимость бурения может достигать $8 000 и более. Нередко сравнительная дешевизна участка объясняется наличием массивных гранитных валунов в толще грунта, препятствующих доступу к воде.

в) Каково качество воды, добываемой в данной местности?

Если рядом с вашим участком имеются уже пробуренные скважины, попробуйте узнать у их владельцев данные скважин и заключение СЭС на предмет содержания бактериологических и химических примесей в воде. Имейте в виду, что чем ближе существующие скважины к вашему участку, тем больше вероятность аналогичного качества и количества подземных вод.

Нагрев небольшое количество воды, взятое из скважины, вы сможете самостоятельно обнаружить излишки железа в ней. Наличие осадка и потемнение свидетельствуют о повышенном содержании металла в воде. Хороший вкус воды - тоже важный показатель ее качества. Как правило, в скважинах от 20 м и глубже бактериальное заражение воды отсутствует (если только вода не была заражена через ствол скважины).

При плохом качестве воды желательно сравнить две скважины или более с разных глубин (горизонтов), находящихся поблизости.

г) Какие грунты залегают на участке?

Ответ на этот вопрос важно знать для определения типа фундамента вашего будущего дома. Исследование грунтов желательно выполнить еще до приобретения участка. В особенности это касается тех случаев, когда вам предлагают подозрительно дешевый участок в привлекательном районе.

Бывают ситуации, когда состояние грунта на участке специалисты считают настолько неудовлетворительным, что рекомендуют полностью заменить его. Однако перестраховываться и отказываться от приобретения понравившегося вам участка только потому, что его грунты не позволяют построить фундамент, указанный в проекте, тоже не СТОИТ. Нужно понимать, что пытаться выбрать участок с идеальными для строительства грунтами очень часто дело бесперспективное.

В некоторых регионах найти такой участок под строительство практически невозможно. Архитекторы, практикующие в этой местности, прекрасно об этом знают и всегда готовы предложить набор технических решений, позволяющих нейтрализовать неблагоприятное воздействие грунтов. Корректировка фундамента под местные условия - задача, которую с успехом выполнят квалифицированные специалисты строительной компании. Ваша задача - произвести все необходимые изыскания и прислушаться к рекомендациям, которые на их основании сформулируют архитекторы.

д) Каков уровень грунтовых вод на участке?

Подвержен ли участок затоплению в период паводков? Пробурите ручным буром несколько неглубоких скважин на территории участка, который собираетесь покупать (если не найдете бур, воспользуйтесь обыкновенной лопатой). Если через час в углублениях соберется вода, уровень грунтовых вод на участке слишком высок.

Расспросите также соседей насчет периодов весенних паводков и осенних дождей, не затапливаются ли местные земли? Если уровень грунтовых вод высок, а паводки обильны, на погреб, подвал или подземный гараж лучше не рассчитывать, если вы не готовы вложить достаточно серьезные средства в гидроизоляцию дома.

Отчаиваться, конечно, не стоит: немалое количество проектов имеют вариативные решения по части заглубления. Но и про необходимость хорошей дренажной системы на участке тоже не следует забывать.(ссылка на дренаж дом Животкова)

е) Каковы местные требования и возможности по части канализации?

Если есть коммунальные канализационные сети, вопрос тут же снимается. Надо только получить разрешение на сброс стоков в соответствий с потребностями вашего будущего дома и возможностями самих сетей. Но если поселковых коммуникаций нет, надо задуматься о локальных системах.(ссылка на канализацию дом Животкова).

И еще большую актуальность приобретает этот вопрос, если участок расположен близко к воде [впрочем, не ближе 20-150 метров - в зависимости от водоема, из-за нарушения этого ограничения охранной зоны водоемов в прошлом году было сломано немало копий в Подмосковье].

Местные органы СЭС достаточно строго отслеживают нарушения такого рода, и потратиться на организацию надежного септика придется не только из-за стремления достичь уровня городского комфорта. В ряде случаев такие затраты могут конкурировать с ценой самого участка.

ж) Как обстоит дело с электроснабжением местности?

Где находится ближайшая подстанция? Сколько киловатт вам могут выделить на законных основаниях в местной администрации? Считается, что норма потребления среднего коттеджа площадью 200-300 кв. м - 20-30 кВт. Однако по имеющимся нормам на ОДИН ДОМ выделяется не более 9,6 кВт, а то и половина этой мощности.

Вот почему при невозможности «выбивания» дополнительной мощности у районных энергетиков будущим домовладельцам приходится включать в статьи своих расходов затраты на собственную подстанцию или электростанцию, задуматься об альтернативных источниках за счет солнечной и ветряной энергии, либо серьезна оптимизировать электропотребление дома, например за счет создания систем автоматического управления.

з) Доступ к какому виду энергоносителей обеспечивает вам местоположение участка?

Если в администрации вам удастся получить на свой коттедж более 30 кВт, это даст возможность не только беспроблемно пользоваться любыми электроприборами, но и устроить в коттедже систему электроотопления- наиболее удобную в эксплуатации (она не боится промерзания, ее в любой момент можно включить и выключить и т. п.). Если это невозможно, то в первую очередь для системы отопления нужно искать другой источник энергий.

Идеальный случай - когда на участке имеется возможность подключения к районному газоснабжению. Установка газового котла не только достаточно быстро окупает все затраты, но и снимает с домовладельца головную боль, связанную с устройством аварийного или дополнительного электрообеспечения коттеджа. Еще одним вариантом может стать дизельное топливо.

Однако следует иметь в виду, что, будучи вполне приемлемым для отопительных нужд, этот энергоноситель не является идеальным для создания дополнительной системы эпектрообеспечения: электрическая станция на 15 кВт расходует 3,5 л дизельного топлива в час и время от времени требует ремонта. Серьезно рассматривать дизельную электростанцию как источник постоянного тока в коттедже не следует.

Такой вариант приемлем, если вы начинаете строительство одним ИЗ первых на неосвоенном участке и знаете, что в течение пяти ближайших лет у вас появится соседи, готовые поучаствовать в долевом строительстве постоянных электрических сетей.

Источник : http://mirdomov.com.ua/