Молодежный кредит - помечтаем?

SV-Development - Новости & События - Главные новости

26.08.2008

Как бы выгодно ни отличались киевские зарплаты от общеукраинских, заработать на квартиру даже с ними нереально. Единственный выход – кредит. Но и он, как показывает практика, для большинства недоступен. В коммерческих банках слишком высоки требования к кандидатам, а с нынешней инфляцией тем более десять раз подумают, прежде чем ссудить вам нужную сумму. Есть, правда, государственная программа молодежного кредитования, но и по ней получить вожделенный кредит очень сложно.

Достаточно привести такие цифры: с 2005 по 2007 год и за первое полугодие 2008-го Ипотечным центром по Киеву и Киевской области Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству молодым семьям предоставлен 281 льготный кредит, все еще ждут своей очереди на сегодняшний момент …более 1600 семей, пишет "Мегет и Партнеры". Причем с каждым годом счастливчиков все меньше: в 2005 году их было 116, в 2006 – 81, в 2007 – 59, за полгода 2008-го – 25. Оптимизма это, понятное дело, не добавляет.

Евгений и Алла Кравцовы три года живут в двухкомнатной квартире в новом доме на Теремках-2. Еще три года им понадобилось, чтобы «выбить» молодежный кредит на ее приобретение.

– Мы поженились в 2000 году, жили с родителями мужа в однокомнатной квартире (я сама приезжая), – рассказывает Алла. – На квартирном учете Женя стоял давно, после свадьбы переоформил документы из «холостяцкого» списка в «семейный». В 2002-м, после рождения дочки, он буквально штурмовал отделение Фонда содействия молодежному строительству – ездил туда каждый месяц.

Кравцовы сами не очень-то верили в успех. Ситуация осложнялась тем, что в то время крайний возраст для выдачи молодежных кредитов составлял 30 лет (сейчас 35), а Алле должно было исполниться 30 в сентябре 2003-го. Хотя, возможно, как раз это и помогло. За неделю до «часа Х» Кравцовы узнали, что руководство киевского отделения Фонда уезжает в отпуск – то есть шансов уже почти не было. Но и терять было нечего. В ту последнюю неделю Женя просто поселился под дверью чиновников. И, неожиданно для себя самого, услышал положительный ответ, буквально в последний день.

Так Кравцовы получили кредит на квартиру в строящемся доме. По условиям договора они сразу заплатили разницу между официальной и коммерческой стоимостью квадратного метра. На тот момент первая составляла 1500 грн, вторая – 2200 грн, и при метраже в 65 «квадратов» получилось 45500 грн, плюс первый взнос 10% ($3000). Срок выплаты кредита – 28 лет, проценты не выплачиваются, так как есть ребенок, сумма ежеквартального взноса – 870 грн.

Дом был сдан в эксплуатацию в начале 2005 года, несколько месяцев делали ремонт, летом получили документы на квартиру и заселились – через три года после начала квартирной эпопеи.

Пока дождешься кредита, быстрее сам построишься

Но счастливое окончание «кредитных» скитаний – скорее исключение, чем правило. Оказавшаяся в похожей ситуации другая киевская семья так и не дождалась своего часа.

Игорь Марченко родом из пригорода столицы, его жена Наталья – киевлянка. После свадьбы молодые жили у родителей жены, в 2000 году подали документы на молодежный кредит. Через полтора года у них родился ребенок, и нужно было переоформить заявление. Однако в отделении Фонда супругов ждал «сюрприз» – документов семьи Марченко там не оказалось. Выяснить, куда они пропали, не удалось. Пришлось собирать все справки заново.

– В то время мы еще на что-то надеялись, – говорит Наталья. – Подвозили какие-то новые документы, наводили справки по телефону, регулярно проверяли свой рейтинг по установленному на cайте Фонда рейтинговому калькулятору. Когда мы только подали документы, то были в рейтинге 346-ми, а уже через два месяца вдруг оказались на 10 позиций дальше.

В 2006 году супруги окончательно отказались от идеи добиваться молодежного кредита и уже третий год строят свой дом под Киевом – сами, без оглядки на государство и всяких посредников. Говорят, так надежнее.

«Поздравляем, вы в очереди 1262-е!»

Удивляться нечему. Многие вообще не верят в то, что получить молодежный кредит «за просто так» реально – несмотря на то, что с 2004 года действует программа частичной компенсации процентной ставки кредитов коммерческих банков. Люди предпочитают сразу иметь дело с банками – если уровень зарплаты позволяет.

В том, что большинству молодых киевских семей в плане получения кредита от государства ничего не светит, корреспондент "Мегет и Партнеры" убедилась сама – просчитав свои шансы в рейтинговом калькуляторе. Условия? Семья из двух человек, детей нет, доход средний, жилплощадь хотим не больше положенной по нормам (21 кв. м на человека плюс 20 кв. м на семью), права на первоочередное получение жилья нет, не инвалиды, не молодые ученые, не спортсмены, научных степеней нет. Наше место в рейтинге – 1262, и, подозреваю, подняться выше, чем на десяток-другой ступенек, вряд ли удастся. Но на квартирный учет надо все же встать – на всякий случай.

Обратите внимание

Желающим получить молодежный кредит на приобретение жилья в Киеве нужно обращаться в Ипотечный центр в Киеве и Киевской области, по адресу: ул. Соломенская, 23а, каб. 116, тел: 275-66-57, 275-94-79.

Необходимые документы:

• заявление о предоставлении кредита;
• справка о пребывании на квартирном учете;
• справка о составе семьи;
• копия свидетельства о браке, паспортные данные;
• копия свидетельства о рождении ребенка (детей);
• документы, необходимые для определения платежеспособности (справка с места работы взрослых членов семьи, в случае необходимости – договор поруки, другие документы, подтверждающие доходы);
• отчет о независимой оценке объекта купли-продажи;
• документы, подтверждающие право на преимущество в получении кредита перед другими кандидатами;
• копия справки о присвоении идентификационного номера.

Кредита без квартучета – не будет

Согласно законодательству Украины, право на получение льготного кредита имеют молодые семьи и одинокие молодые граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий:

1. семьи, в которых возраст мужа и жены до 35 лет включительно;
2. неполные семьи, в которой возраст матери (отца) – до 35 лет включительно и есть несовершеннолетние дети (ребенок);
3. одинокие молодые граждане в возрасте до 35 лет включительно.

Кредит предоставляется при условии, что гражданин или семья состоит на квартирном учете (по месту регистрации).

Купили жилье в кредит? Лучше не разводитесь!

SV-Development - Новости & События - Аналитика

22.08.2008

Купили жилье в кредит? Лучше не разводитесь!

Что будет, если вы решили расстаться, а квартира — в залоге у банка, и кто должен выплачивать оставшийся долг

Муж, жена и банк: кто есть кто по договору

— Для начала надо разобраться, кем могут выступать супруги при оформлении ипотечного кредита, — предлагает Domik.net эксперт, управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла ЦЫТОВИЧ. — Возможны разные варианты.

1. Оба супруга выступают созаемщиками. Квартира при покупке оформляется в общую совместную собственность.

Такой вариант выгоден тем, что банк при определении размера кредита учитывает доход обоих супругов, и благодаря этому можно получить более крупную сумму.

В то же время нужно иметь в виду: проверку платежеспособности по полной программе придется проходить и мужу, и жене; если у кого-то из них зарплата не полностью «белая», то условия кредита могут оказаться менее выгодными.

Сложности могут возникнуть и при получении налоговой льготы: при покупке жилья в общую собственность налоговый вычет распределяется между супругами, и если кто-то из них такой льготой уже когда-либо пользовался, то предоставлять ее в полном объеме второму супругу налоговики могут отказаться.

2. Один из супругов выступает заемщиком, второй — поручителем.

Оба несут так называемую солидарную ответственность по кредиту: если заемщик не вносит платеж, банк предъявляет требование об уплате поручителю.

Свидетельство о праве собственности на жилье при таком варианте оформляется только на супруга-заемщика, что, разумеется, не лишает «вторую половину» права на часть квартиры, поскольку это имущество приобретается в браке.

Схема «заемщик — поручитель» удобна, если один из супругов стабильно получает большую «белую» зарплату, а у второй половины официальные доходы не столь велики, нерегулярны и т. д.

Напомним, от формы подтверждения доходов зависит не только сумма кредита, но и зачастую размер процентной ставки: во многих банках для тех, кто не может подтвердить «белую» зарплату справкой 2-НДФЛ, ставки повышаются на 0,5 — 1%.

Также вариант 2 выгоден, если один из супругов уже исчерпал свою налоговую льготу на покупку жилья (напомним, она предоставляется только один раз). Второй супруг, оформленный единственным покупателем-заемщиком, сможет получить льготу в полном объеме.

3. Один из супругов оформляется заемщиком, второй никак не участвует в кредитных обязательствах (поручитель не требуется либо им становится другой человек).

Обратите внимание: такая схема, когда вторая половина полностью отстраняется от кредита и вообще не может быть привлечена к платежам по нему, возможна, только если супруги заключат брачный договор. В этом документе можно предусмотреть, что муж и жена не отвечают по обязательствам друг друга, даже если полученные блага используются обоими.

Чтобы не возникло сложностей с получением кредита, форму брачного договора рекомендуется согласовывать с банком.

Напомним, если нет брачного договора, применяются правила Семейного кодекса: по кредиту, взятому одним из супругов, отвечают оба, если заем используется на общие нужды (ст. 45 СК РФ), а имущество, нажитое в период брака, в любом случае является совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ).

Хочешь жилплощадь — сумей платить

Если супруги решили развестись, то сразу же нужно известить об этом банк. Во-первых, поясняет Алла Цытович, специалисты помогут сориентироваться, какие варианты распределения имущества возможны и каковы будут финансово-кредитные последствия в вашей конкретной ситуации.

Во-вторых, если дело дойдет до раздела имущества через суд, то банк обязательно привлекается к процессу в качестве третьей стороны, поскольку квартира находится у него в залоге.

При разводе возможны два основных сценария.

ПЕРВЫЙ. Квартира достается одному из бывших супругов: суд оставляет ее матери с ребенком, муж благородно отдает жене и т. п.

В этом случае происходит перерегистрация права собственности, и новый официальный обладатель квартиры получает в нагрузку все кредитные обязательства. На него переоформляется кредитный договор с оставшейся суммой долга. Очевидно, что новый заемщик должен соответствовать всем условиям кредитующего банка.

Обратите внимание: закон не позволяет разделить право собственности на жилье и обязанности по выплате кредита. Поэтому передать бывшей второй половине жилплощадь, великодушно оставшись плательщиком по долгу, нельзя.

ВТОРОЙ. Квартира, оформленная при покупке на одного из супругов либо в совместную собственность, делится, бывшие муж и жена получают доли в праве собственности на жилплощадь.

— Строго по закону в таком случае должно произойти распределение обязательств по кредиту между бывшими супругами пропорционально размерам их долей в праве собственности на квартиру, — поясняет председатель коллегии адвокатов «Павлович и партнеры» адвокат Олег ПАВЛОВИЧ. Однако мы тут же столкнемся с юридической нестыковкой: дело в том, что по Закону «Об ипотеке» предметом залога может быть только сама квартира или на худой конец комната, но никак не доля в праве собственности на жилье. Как из такой ситуации будет выходить банк, что предпримет для разруливания суд — предположить сложно. По словам адвоката Павловича, наработанной судебной практики по этому вопросу пока нет, высшие судебные инстанции разъяснений еще не давали…

В общем, на практике события чаще всего либо развиваются по первому сценарию, либо ипотека и вовсе накрывается, и квартиру приходится продавать (см. «Вопрос — ребром»).

ЭТО ПРИГОДИТСЯ

Сколько денег уйдет на переоформление прав и долгов

Расходы будут зависеть от того, к какой схеме распределения прав на жилье и оформления кредитных отношений придут бывшие супруги.

Так, если понадобится перерегистрировать право собственности на квартиру на другого экс-супруга или оформлять долевую собственность, то потребуются расходы на регистрационные процедуры. Госпошлина за каждое действие по регистрации прав на недвижимость — 500 руб., если нет времени и сил ходить по инстанциям, стоять в очередях и т. п., то помощь посредников обойдется порядка 10 — 15 тысяч рублей.

Велика вероятность визита к нотариусу: для составления соглашения о разделе имущества, определения долей в праве собственности и др. Тарифы на нотариальные действия: 0,5 — 1% от стоимости имущества за соглашение о разделе, порядка 1500 руб. за выдачу свидетельства о праве собственности на долю супруга в общем имуществе.

Если требуется переоформление кредитного договора при смене супруга-собственника и соответственно заемщика, то основными затратами будут расходы на страхование, которое также переоформляется на новое лицо. Суммы взносов будут зависеть от многих факторов: возраста, состояния здоровья, образования, стажа работы и проч.

Также во многих банках предусмотрена комиссия за изменение условий действующего кредитного договора: 0,5 — 1% от суммы переоформляемой задолженности.

ВОПРОС — РЕБРОМ

А если в одиночку платежи не потянуть?

Если бывшие муж и жена никак не могут договориться о своих правах на квартиру — скажем, не получается разделить однушку либо оказывается, что супруг, ставший единственным собственником, не в состоянии в одиночку выплачивать кредит, — то выходом может стать продажа жилья.

— Для таких случаев банки предусматривают специальные схемы продажи, позволяющие уменьшить издержки, — поясняет управляющий директор блока «Розничный бизнес» Банка Москвы Алла Цытович. — Сделка купли-продажи квартиры организуется таким образом, что гасится задолженность перед банком, квартира освобождается от залога и переходит к покупателю «чистой».

С учетом того что со времени приобретения квартиры заемщиками до ее нынешней продажи цены успели значительно вырасти, выручка за вычетом платежей по кредиту обычно оказывается весьма приличной. Эти деньги распределяются между бывшими супругами по их соглашению или по решению суда.

Десять правил покупки недвижимости

Десять правил покупки недвижимости - Недвижимость Украины - Новости рынка недвижимости

19.08.2008 08:00, Рубрика: Рынок недвижимости

Британское издание "Times Online" опубликовало статью-рекомендацию, как покупателю избежать ошибок при покупке в собственность объекта недвижимости ("Top 10 tips on how to avoid buying the wrong property"). По мнению самого издания, эти небольшие подсказки должны помочь рядовому покупателю "отличить дом от ада". 1. Плохое местоположение Местоположение - единственная вещь, которую нельзя изменить ни реконструкцией, ни строительными работами. "Times Online" советует при выборе места "избегать любой ценой" загруженных автотранспортом дорог, проходящих по близости линий ж/д поездов и метрополитена, а также учитывать близость расположения к аэропортам. Кроме того, издание отмечает, что проживание в областях и районах, периодически подвергающихся паводкам и наводнениям, могут также быть проблематичными. 2. Влажность и сухая гниль "Собственность со следами сухой гнили может сразу же отпугнуть покупателей. И это вполне понятно, поскольку избавиться от нее - большая и зачастую дорогостоящая работа", - говорит Эндрю Хант из "Kinleigh Folkard & Hayward". Что касается другой крайности - влажности, то директор компании по подбору объектов недвижимости "Sourcing Property" Джо Экклес говорит: "Запах влажности отталкивает покупателей и арендаторов, несмотря на то, что ее довольно легко устранить". 3. Шумные соседи "Очень трудно продать собственность с шумными или грубыми соседями", - говорит Джастин Бодей из KFH в Кеннингтоне. По его словам, покупателям нравится знать, что они переезжают в хорошее место, потому покупки домов около пабов или баров чаще всего избегают. Квартиры над коммерческими помещениями являются теперь более приемлемыми. 4. Проблемы доступа По словам директора фирмы "Prime Purchase" Натали Хирст, крайне трудно продать что-нибудь, что выше, чем три этажа и без лифта. Очень часто покупатели предпочитают жилье в т.н. спальных районах, если ближе к центру - то чтобы оно имело, по крайней мере, нормальный лифт. 5. Архитектура 1960-х, неравные пропорции... По словам Джастина Бодея из KFH, внешне непривлекательные объекты обычно сложнее всего продать. "Архитектура 1960-х и 1970-х - определенное "Нет" для некоторых покупателей", - говорит он. Однако некрасивый дом может спасти хороший интерьер. В то же время Джо Экклес из "Sourcing Property" отмечает: "Я бы воздержался от покупки собственности с неравными пропорциями. Например, одна большая спальня и одна комната-коморка. Это особенно важно, если вы покупаете, чтобы сдавать, потому что арендаторы, ищущие апартаменты с двумя кроватями, хотят одинаковые по размеру спальни. 6... И интерьеры 1970-х Покупатели, которые приобретают в собственность объекты недвижимости, чтобы потом их сдавать, должны избегать устаревших интерьеров или понимать перед покупкой, что интерьер необходимо будет изменить. "Страринные мебельные гарнитуры цвета авокадо или розового цвета почти наверняка побудят арендатора искать что-то другое", - говорит Несрин Эль-Гунинди, менеджер в "KFH Streatham". 7. Темнота "Естественное освещение - существенный фактор", - говорит Федерико Янг из "KFH St John's Wood". Если попадаются подвальные квартиры, которые к тому же непродуманно освещаются или находятся в тени другого здания, то такой объект продать сложно. 8. Не возможность перепланировок Заключая договор аренды объекта в Центральном Лондоне, одним из пунктов документа будет пункт "не перепланировать". Это может быть проблематично для арендаторов, если объект несовременен, не модернизирован. Потому брокерам приходится внимательно изучать арендный договор. 9. Плохое управление. Перед тем как покупать недвижимость, специалисты рекомендуют покупателям поручить своим юристам тщательно исследовать "послужной список" на предмет того, насколько эффективно с коммунальной точки зрения этим объектом управляют соответствующие службы. Следует хотя бы поговорить с другими жителями дома, чтобы выяснить качество обслуживания. 10. Собственность с прошлым Дом, который ассоциируется с каким-либо преступлением, трудно продать. Источник: Лига Бизнес Информ

Как контролировать строительство дома

Как контролировать строительство дома - Недвижимость Украины - Новости рынка недвижимости

20.08.2008 09:25, Рубрика: Рынок недвижимости

Хороших строителей найти все сложнее, услуги их стоят все дороже. И само возведение собственного дома становится все более нетривиальной задачей. Наблюдение за наблюдающим Не надо думать, что все проблемы с возведением дома закончатся с выбором строительной компании и/или управляющего стройкой (прораба). Того, кто смог бы взять на себя все заботы по организации строительных работ, оставляя для вас только необременительную функцию регулярного получения отчетов о состоянии дел. К сожалению, действительно хорошего и беспроблемного исполнителя найти очень нелегко. Среди предлагающих свои услуги на строительном рынке хватает и тех, кто просто недостаточно компетентен, чтобы построить современный дом быстро и качественно. И формально наличествующий практический опыт в этой сфере еще ничего не гарантирует, - слишком многое изменилось за последние годы в используемых на отечественном рынке строительных материалах и технологиях. Бывает так, что прораб берется за работу, потом сталкивается с задачей, которую его бригада решить не в состоянии (элементарно не хватает квалификации и опыта работы именно с этим материалом или технологией), признаться в этом заказчику не может, найти нужных исполнителей не получается (или жаль делиться), что делать? Выхода у него два. Первый – убедить заказчика, что «так не делают», «получится плохо», «лучше сделать вот так», то есть, добиться согласия на отступления от проекта. Второй – отступить от проекта де-факто, не ставя заказчика в известность. Хорошо еще, если квалификации исполнителя хватает, чтобы оценить все последствия таких отступлений. Далее, в связи с бумом частного строительства в стране, проблем с качеством и сроком исполнения работ сегодня можно дождаться и от вполне квалифицированных прорабов. Когда на твои услуги ажиотажный спрос, когда ты нужен и там, и здесь, невероятно трудно отказаться от искушения взять еще один объект… потом еще один. Не обязательно информируя об этом заказчика. В результате управляющий нередко разрывается между несколькими объектами, не успевая уделить достаточно внимания ни одному из них. А бесконтрольные рабочие начинают халтурить и воровать. Сроки затягиваются, качество падает, затраты растут. Воровать, впрочем, может и сам прораб. Причем, солидность компании, которую он представляет, абсолютной гарантией не является. Поэтому, даже если вы заключили договор с известной компанией, обещавшей преподнести вам ваш «дом под ключ» на блюдечке с голубой каемочкой, полностью сбрасывать с себя функцию постоянного контроля хода работ не стоит. И уж тем более необходимо мониторить происходящее на стройплощадке, если ваш дом возводит бригада мастеровитых ребят из соседнего села. Учет и контроль Возникают вопросы: «Что контролировать?», «Как именно контролировать?» и «Кто этим будет заниматься?». Ответы на них зависят от масштабности, общей стоимости строительства, и ваших приоритетов: на чем именно вы хотите терять? Всякий контроль так или иначе чего-то стоит, поэтому нужно искать компромисс между затратами на него и потерями от той или иной степени бесконтрольности. Потери могут быть от прямого воровства материалов. Технологии его, похоже, впитываются отечественными строителями с молоком матери и отшлифовываются по мере роста профессионального мастерства. И чем крупнее объект, тем больше стимулов для творческих усилий в этой области. Так, умельцы могут найти свое применение дорогостоящей водоэмульсионной краске, которая заложена в ваш проект. А ее функциональный заменитель изготовить из бочки воды, мешка мела, небольшого объема дешевого красителя и еще кое-каких копеечных по цене добавок. «Сэкономить» можно практически на всем. Особенно на том, что скрыто в любых смесях (состав которых всегда можно «усовершенствовать»). Или находится за стенами, полами и потолками (на тепло – и влаго-изоляционных материалах, проводке и т.д.). И хорошо еще, если эта «экономия» не ведет к рискам для здоровья, снижению пожарной безопасности и т.д. А такие мелочи, как снижение теплоизоляции и увеличение затрат на отопление, расходы на преждевременные ремонты и переделки – можно считать естественными последствиями бесконтрольного строительства. Впрочем, такого же эффекта можно добиться и без воровства – с помощью «честной» халтуры. Еще один распространенный вид потерь для заказчика – это затягивание сроков работы. А очень часто время – это действительно деньги. Трудно найти этому объяснение, но компания или бригада, которая в состоянии точно в срок и без последующих доработок и переделок сдать объект, является скорее редким исключением. Единственным более-менее надежным матодом борьбы с этой бедой является утверждение подробных, возможно даже посуточных планов работ с конкретными результатами для каждого этапа. И жесткая позиция по их соблюдению. Все эти возможные потери можно предварительно оценить и сделать вывод: настолько ли они велики и важны для вас, чтобы тратить время, силы и деньги на их предотвращение или сокращение. Например, если сельская бригада строит небольшой домик, то нужно учитывать, что в ее низких расценках, скорее всего, уже негласно заложен небольшой доход от «законного» присвоения «излишков» материалов и право на определенную небрежность при выполнении некоторых работ. Может оказаться, что при малых масшатабах стройки проще махнуть на это рукой, ограничиваясь эпизодическими контрольными визитами, желательно хоть иногда неожиданными для строителей. С другой стороны, при строительстве особняка площадью за тысячу квадратных метров, потенциальные потери от бесконтрольности могут составить не один десяток тысяч долларов. Не говоря уже о рисках для здоровья и моральном ущербе. Здесь уже нужен постоянный контроль. Но мало кто из активно работающих людей может позволить себе ежедневный надзор за стройкой, дополнительное время на самообучение, и адекватную оценку происходящего на строительной площадке. Максимум, на что способен занятой человек, каковым, скорее всего, является заказчик, - это контроль расходов и темпов проводимых работ. В подобных случаях есть смысл нанять человека, который осуществлял бы постоянный надзор за ходом работ. И не обязательно дорогостоящего специалиста. Практика показывает, что в этой роли зачастую может выступать и заслуживающий доверия пенсионер, даже не обязательно когда-то работавший в сфере строительства. Контролировать соответствия спецификаций большинства используемых материалов утвержденным спискам способен практически любой человек с техническим образованием. Равно как и отслеживать ритм работы на стройплощадке (выполнение запланированных на этот день задач, насколько загружены рабочие и т.д.) и отсутствие отгрузок на сторону «сэкономленных» материалов. А также регулярно проверять качество выполняемых работ – пусть не на профессиональном уровне, а так, как это делал бы сам заказчик, будь у него на это время. Источник: РБК - Украина

Счет за квартиру: что это?

Счет за квартиру: что это? - 100m2

Городское хозяйство Киева в конце XIX - начале XX века развивалось очень динамично, а потому постоянно требовало крупных финансовых вложений.

Однако, несмотря на это тарифы на воду, телефон и свет иногда даже понижались. Не то, что теперь. Сколько же платили киевляне за коммунальные услуги 100 лет назад.

Порядок за свой счет

В конце XIX - начале XX века такого понятия, как квартплата, в Киеве не существовало вообще. Владелец дома обязан был самостоятельно заботиться о порядке на прилегающей территории, даже если она не являлась его собственностью. Все расходы, связанные с этим, он оплачивал самостоятельно. Как объяснил киевовед Виталий Ковалинский, город обязывал домовладельца заботиться о своевременном вывозе мусора и нечистот, об уборке тротуара возле дома, о расчистке дороги от снега и льда, а также об освещении, поливке газонов, о содержании в опрятном виде территорий возле заборов, калиток и ворот и о многом другом. По словам В. Ковалинского, начиная с 1871 года в Киеве издавался «Свод обязательных для жителей Киева постановлений по городскому общественному управлению», в котором были прописаны обязанности домовладельцев и рекомендации по содержанию жилого фонда. Любопытно, что в документе даже указывалось, какие деревья киевляне имеют право высаживать возле своих домов.

Свет - дорогое удовольствие

Оплата за электрическое освещение квартир 100 лет назад не входила в обязательные коммунальные платежи. Ведь массовая электрификация городов и сел началась только с лампочки Ильича после 1917 года. В 1890 - 1910-х большинство киевлян предпочитали обходиться свечами, а также газовыми и керосиновыми лампами. А если кто-то и мог похвастаться наличием электричества в собственном жилище, это означало, что человек очень богат. По данным начальника музейной группы АК «Киевэнерго» Владимира Цыганенко, в 1898 году 1 кВт/ч стоил немалых денег - целых 40 коп. Тогда на эту сумму можно было купить почти 2 кг свинины. Точно известно, что помимо других зажиточных киевлян, электроосвещение было в доме у сахарозаводчика и мецената М. Терещенко.
Как рассказал В. Цыганенко, электроэнергия для частных потребителей была малодоступной, потому и счетчиков было мало. В то время иметь в доме счетчик считалось очень престижным, а стоил он целых 125 рублей. Плата за электро-энергию производилась ежемесячно.

Со временем тарифы снизились, и уже к 1911 году за 1 кВт/ч киевляне платили всего 15 коп.

Пять копеек за бочку воды

Центральный киевский водопровод был построен только в 1872 году. Имея 24 км в длину, поначалу он охватывал Дворцовую, Старокиевскую, Лыбедскую, Печерскую и Подольскую части города. Уже через 2 года к водопроводу были подключены 147 усадеб. По словам замначальника управления общественных связей ОАО «АК «Киевводоканал» Владимира Куйбина, в 1872 году тариф на воду, поставляемую по сети, составлял 22,5 коп. за 100 ведер. В то же время киевляне, не имевшие возможности примкнуть к числу привилегированных пользователей водопровода, брали воду из специальных колонок бочками. Естественно, не безвозмездно. Цена одной бочки вместимостью 20-25 ведер равнялась 5 коп., 45-50 ведер - вдвое дороже.

Постепенно тарифы на живительную влагу снижались. Как утверждает киевовед Михаил Кальницкий, в 1895 году город заключил договор с Акционерным обществом водоснабжения, согласно которому киевляне могли платить по двум тарифам, - оптовому и розничному. В розницу вода продавалась сначала по 15 коп. за 100 ведер, через 3 года - по 14 коп., еще через 6 лет - по 13 коп., а дальше по 12 коп. за 100 ведер. Если же горожанин желал платить оптом, то должен был договариваться с обществом водоснабжения в индивидуальном порядке, на основании специальной таблицы расчетов. К 1914 году уже больше половины киевлян пользовались услугами центрального водоснабжения.

«Интересно, что бедные горожане могли предоставить властям справку о низких доходах, и это позволяло им пользоваться водоразборными кранами бесплатно. Правда, при этом существовал определенный лимит», - рассказал М. Кальницкий.

Абонплата без поминутной тарификации

Когда в 1886 году в Киеве открылась первая телефонная станция, удовольствие общения на большом расстоянии могли себе позволить только те, кто не считал 150 руб. в год слишком большими деньгами. Неудивительно, что и абонентов у сети вначале было немного - всего 70 человек. Массовое подключение к телефонной линии магазинов, гостиниц, больниц, частных домов и даже Думы тормозилось из-за высокой стоимости услуги. Правда, как только в 1890 году она снизилась до 100 руб. в год, дело пошло быстрее. Как отметил В. Ковалинский, в те далекие времена телефонная связь существовала лишь в пределах города, и обладатель телефонного номера платил только абонплату, даже не подозревая ни о какой поминутной тарификации.

В 1895 году абонплата уменьшилась до 75 руб. в год. Правда, при условии, что расстояние от местонахождения абонента до телефонной станции не превышает 2 версты. В ином случае приходилось доплачивать по 15 руб. за каждую дополнительную версту. Телефоны еще долгое время оставались символами благополучия, а количество их обладателей неуклонно росло. По сведениям историка Анатолия Макарова, уже в 1912 году в Киеве насчитывалось 4200 счастливчиков, а сеть добралась даже до таких удаленных от центра районов, как Пуща-Водица.

Языком цифр

Как утверждает Михаил Кальницкий, в 1909 году семья Булгаковых, квартировавшая на Андреевском спуске, 13, платила за жилье 720 рублей в год. Квартира состояла из семи комнат, кухни, передней и подсобного помещения. Для сравнения, в ту пору зарплата мелкого чиновника составляла 50-60 рублей в месяц, среднего - 100-150, высокопоставленного - от 200 рублей.

Мой дом – мой долг. Какими правами обладает владелец квартиры в ипотечном кредите

Новости рынка недвижимости - Мой дом – мой долг. Какими правами обладает владелец квартиры в ипотечном кредите - АГЕНТ ®

Газета по-киевски 03.08.2008

Когда наконец-то сбывается мечта «бездомного» гражданина – оформлен ипотечный кредит, получены соответствующие документы и он становится собственником давно желанной квартиры, казалось бы, ничто не может помешать его счастью обладания недвижимостью. Тем более, что теперь перед ним открывается практически неограниченное поле деятельности – можно делать ремонт, создавать индивидуальный интерьер, одним словом, «вить собственное гнездо». Однако радостные ощущения владельца недвижимости могут быть омрачены, если он не учтет всех правил, предусмотренных ипотечной схемой кредитования.

О них мы попросили рассказать Марину Бровченко, главного юрисконсульта юридического управления банка «Хрещатик».

– Если вы приобрели квартиру по ипотечной схеме на вторичном рынке, она сразу же переходит в вашу собственность, оставаясь в залоге у банка. Вы как собственник приобретаете сразу три права: пользования, владения и распоряжения своим имуществом. Это означает, что вы можете проживать в квартире и поселять в нее третьих лиц, уведомляя об этом банк. Отныне все дееспособные лица – обитатели квартиры – отвечают за ее целостность. Подчеркиваю, процедура имеет исключительно уведомительный характер.

Банк не будет проверять моральный и материальный статус ваших квартирантов. Некоторые банки, для того, чтобы лишний раз напомнить заемщику об этом обязательстве, предлагают клиенту при подписании договора ипотеки подписать отдельный договор. Иногда банки ограничивают список возможных «вселенцев» только членами семьи заемщика.

Поэтому советую выяснять этот вопрос еще до момента подписания договора – изменить условия post factum намного сложнее. Если же в условиях банка подобный запрет существует, это не означает, что запрещена и регистрация в квартире третьих лиц. Согласно украинскому жилищному законодательству регистрация, постоянная или временная, не обусловливает права собственности на квартиру. Но и об этом вы обязаны сообщить банку.

А вот ваши права распоряжаться квартирой ограничены. Ведь квартира – в залоге у банка до полной выплаты кредита и, как правило, под запретом отчуждения. Так что обменять или подарить свою недвижимость детям, родственникам и другим лицам вы сможете только, если на это согласится банк. Продать же такую квартиру можно только после выплаты кредита.

Правда, бывают форс-мажорные обстоятельства, например, заемщик потерял платежеспособность. В таких случаях продажа возможна, но, опять-таки, только с согласия банка и после проработки всех возможных вариантов реструктуризации долга. Тогда поступают таким образом: по договоренности с банком вы можете продать квартиру, вернуть долг банку, а остальные деньги оставить себе. Но специалисты советуют сохранять с банком доверительные отношения, как бы ни сложились обстоятельства. Не бойтесь прийти, объяснить ситуацию. Уклонение от уплаты только ухудшает положение – и срок неоплаты увеличивается, и проценты возрастают.

Теоретически квартиру, приобретенную по ипотечной схеме, можно заложить и второй, и третий раз. Но, во-первых, для этого вам понадобится согласие банка. Во-вторых, придется решать вопрос: согласится ли другая финансовая организация стать вторым кредитором в очереди на случай, если вы не сможете расплатиться по своим первичным обязательствам? Ведь ипотека вашей квартиры регистрируется в Госреестре ипотек.

Это означает, что банк, становящийся вторичным ипотекодержателем, сможет удовлетворить свои требования только после полного удовлетворения требований банка, выдавшего вам кредит.

И, наконец, о перепланировке квартиры. На сегодняшний день к этой операции выдвигаются более жесткие требования, чем 5–6 лет назад. Как правило, процедура согласования перепланировки проходит в три этапа.

На первом вы должны подготовить и согласовать с контролирующими органами проект перепланировки.

На втором – получить согласие у соседей и местной исполнительной власти.

Третий этап – получить согласие страховой компании, застраховавшей квартиру. Кстати, она может отказать вам, если сочтет, что этот проект рискованный и имущество может быть испорчено или даже разрушено. Потребуется также и согласие банка.

Если же вы не узаконите перепланировку, вы не сможете продать квартиру, другими словами, не сможете распорядиться ею как своим имуществом.

Особенности национальной недвижимости Украины

Особенности национальной недвижимости Украины

Собственниками недвижимости чаще всего становятся посредством заключения соответствующих договоров. При этом такие договоры между приобретателем недвижимости и организацией, привлекающей средства для строительства, носят самые различные названия: подряда на капитальное строительство, долевого (паевого) участия в строительстве, совместной деятельности, уступки требования и т.п.

Но анализ таких договоров показывает, что предмет, условия участия в нем сторон, их взаимные права и обязанности являются практически одинаковыми, в силу которых на инвестора (дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства помещения, а организация (застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика по строительству определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Также довольно часто можно встретить инвестиционный договор (договор об инвестиционной деятельности), посредством которого оформляются отношения сторон. В Гражданском кодексе Украины, Законе Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.91 г. № 1560-XII и другом действующем законодательстве договор об инвестиционной деятельности не называется в качестве отдельного и самостоятельного договора, существенные условия которого бы регламентировались законодательством. Согласно ст.9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор, условия которого относятся к исключительной компетенции таких субъектов. Из сказанного и ст.6 ГКУ следует вывод о законности заключения инвестиционных договоров, но при этом нужно исходить не из наименования, а из содержания (правовой природы) договора.

Представим себе следующую ситуацию. Лицо (физическое или юридическое) захотело стать собственником нежилой недвижимости (например, офисного помещения, помещения на техническом этаже, чердака и т.п.) в строящемся доме, для чего заключило один из упоминавшихся выше договоров с заказчиком (застройщиком) объекта. Инвестор честно уплатил всю причитающуюся заказчику сумму за данное помещение, а взамен получил справку о 100-процентном инвестировании стоимости нежилого помещения. Заказчик передал помещение инвестору по акту приемки-передачи, после чего самоустранился от взаимоотношений, связанных с этим договором. Инвестор, ничего не подозревая, решил пройти последнюю формальность — зарегистрировать свое право собственности. Вот тут-то инвестор и споткнулся.

Причину столкновения финансовых интересов инвесторов и застройщиков следует искать в решении Киевского городского совета «О паевом участии (взносах) инвесторов (застройщиков) в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры

г.Киева» от 27 февраля 2003 года № 271/431 (далее — Решение Киевсовета). Что скрывается за этим непростым названием, позволяет узнать содержащийся в данном Решении Киевсовета Порядок привлечения и использования паевых средств (взносов) инвесторов (застройщиков) на создание социальной и инженерно-транспортной инфрастуктуры г.Киева (далее — Порядок). В соответствии с Порядком (редакция от 27 февраля 2003 года) паевой взнос инвестора (застройщика) на создание социальной и инженерно-транспортной инфрастуктуры г.Киева (далее — паевой взнос) является платой, которую инвестор (застройщик) должен перечислить городу для возмещения расходов бюджета г.Киева на расширенное воспроизведение его ресурсов и за право реализовать свой проект строительства (реконструкции) на территории столицы, в целях улучшения финансового обеспечения комплексной застройки города.

Согласно Порядку паевой взнос уплачивается в связи с:

— строительством (реконструкцией) любых объектов на территории г.Киева, кроме тех, которые сооружаются (реконструируются) по заказу Киевской городской государственной администрации (далее — КГГА) и/или органов местного самоуправления за средства государственного и/или городского бюджета;

— изменением функционального назначения (перепрофилирования, переоборудования и т.п.) объектов производственного и непроизводственного назначения;

— изменением функционального назначения жилых домов (помещений) на нежилые согласно Порядку перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в г.Киеве, утвержденного распоряжением КГГА от 01.10.2002 г. № 1825.

В соответствии с Порядком паевой взнос уплачивается в форме денежного взноса или создания необходимой инфраструктуры собственными силами инвестора (застройщика). Паевой взнос в денежной форме уплачивается полностью единым платежом или частями по графику, который определяется в договоре между Главным управлением экономики и инвестиций Киевского городского совета (далее — Управление) и инвестором (застройщиком). Размер паевого взноса в денежной форме определяет Управление в соответствии с Нормативами определения размера паевого участия (взносов) инвесторов (застройщиков) и Методикой расчетов размеров паевого участия (взносов) инвесторов (застройщиков), которые утверждаются Киевским городским советом.

Причина конфликта как раз и состоит во внушительных размерах паевого взноса, подлежащего уплате. Достаточно сказать, что паевое участие (взнос) для такого объекта, как нежилое помещение общей площадью около 300 кв. м с дальнейшим использованием как офисное помещение, по состоянию на апрель 2001 г. составляло около 57 тыс. грн. На сегодняшний день указанная сумма (и, соответственно, размер взноса вообще) выросла примерно в 2 раза.

Усугубляют данную ситуацию с паевым взносом еще следующие два фактора:

1. В Решении Киевсовета однозначно не указывается, на кого возлагается обязанность по уплате паевого взноса. Достаточно констатировать тот факт, что в тексте Решения Киевсовета слова «инвестор (застройщик)» встречаются рядом, когда речь идет об уплате паевого взноса. Это, конечно, не способствует внесению ясности в вопросы уплаты паевого взноса. Правда, последняя редакция Решения Киевсовета (от 12.02.2004 г.) содержит более прозрачные сведения о плательщике паевого взноса. Так, в соответствии с Порядком паевой взнос уплачивается юридическим (физическим) лицом или уполномоченным им лицом, которое оформляет:

— разрешительные документы на строительство (реконструкцию);

— документы на землепользование для эксплуатации и обслуживания объектов, при строительстве (реконструкции) которых документация не была оформлена надлежащим образом;

— документы об изменении функционального назначения объектов производственного и непроизводственного назначения;

— свидетельство о праве собственности на проинвестированные нежилые помещения;

— документы об изменении функционального назначения жилых домов (помещений) на нежилые.

Однако даже при такой редакции Решения Киевсовета возникновение конфликтов автором статьи не исключается. Что уж говорить о тех договорах, на момент заключения и выполнения которых действовала старая «туманная» редакция этого документа.

2. В договоре между инвестором и застройщиком условие об уплате паевого взноса практически никогда не отражается. Застройщик зачастую замалчивает данное условие, чтобы не создавать лишних причин для раздумий инвестора в выборе застройщика, а инвестор просто не осведомлен в такого рода вопросах и, естественно, никаких оснований для беспокойства у него не возникает.

Возможно, неуплата паевого взноса так и осталась бы на совести сторон договора — инвестора и застройщика, если бы не было никаких последствий в случае такой неуплаты. А они — более чем серьезные. Чтобы понять, какие неприятности ожидают неплательщика, следует определить, что является результатом уплаты паевого взноса. Как указывается в Порядке, в случае уплаты инвестором (застройщиком) паевого взноса единым платежом Управление выдает подписанную Справку о получении паевых средств инвестора (застройщика) на создание социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Киева. При отсутствии такой справки Управления не допускается выдача свидетельств на право собственности и регистрация их в коммунальном предприятии «Киевское городское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества».

Вот это действительно плохо. Добросовестный приобретатель недвижимости, оплатив полную стоимость имущества, оказывается в нелепой ситуации. Он может получить правоустанавливающий документ — свидетельство о праве собственности, которое выдается органами местного самоуправления и местными государственными администрациями, не за символическую плату, а только если будет перечислена в бюджет города солидная сумма паевого взноса. Ведь в соответствии с Перечнем правоустанавливающих документов, на основании которых проводится регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества (далее — Перечень), являющимся приложением 1 к п.2.1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5, к таким правоустанавливающим документам относятся договоры, по которым в соответствии с законодательством предусматривается переход права собственности, в частности купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, лизинга, предметом которых является недвижимое имущество, ипотеки, об удовлетворении требований ипотекодержателя, о выделении в натуре доли недвижимого имущества, о выделении недвижимого имущества, находящегося в общей долевой или общей совместной собственности. Иные договоры, например подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности и т.п. (то есть не указанные в Перечне), не являются правоустанавливающими документами в понимании Временного положения.

Кроме того, в начале августа 2004 г. вступил в силу Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV. Статья 19 этого Закона устанавливает перечень документов для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Так, в этом перечне из «договорных» документов имеются нотариально удостоверенный договор купли-продажи, пожизненного содержания, дарения, мены земельного участка или другого недвижимого имущества, договор купли-продажи недвижимого имущества, зарегистрированный на бирже в установленном порядке. Иные же договоры, которые также предусматривают получение в собственность одной из сторон недвижимости, в этом перечне не встречаются.

Таким образом, у приобретателя недвижимости нет документа, который он мог бы предъявить для государственной регистрации своего права собственности на недвижимость, поэтому право собственности он зарегистрировать не может. Это, в свою очередь, препятствует дальнейшему совершению сделок с недвижимым имуществом, поскольку согласно ст.3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» сделки с недвижимостью совершаются, если право собственности на это имущество зарегистрировано в соответствии с этим Законом4.

При этом, учитывая, что данный Закон в ближайшее время полноценно функционировать не будет, в его Заключительных положениях установлено, что до создания единой системы органов регистрации прав, а также до формирования Государственного реестра прав в составе госземкадастра регистрация объектов недвижимости проводится коммунальными предприятиями БТИ. Поэтому в данной ситуации инвестору ждать от нового Закона скорого спасения не приходится.

Что такое вентилируемые фасады?

Новости рынка недвижимости - Что такое вентилируемые фасады? - АГЕНТ ®

АГЕНТ.ua 31.07.2008 Когда за окном льет дождь да еще не один день подряд, в доме становится сыро и неуютно � потому что пористые стены впитывают влагу и транспортируют её внутрь помещений � туда, где ее было меньше. Намокают практически любые стены � одни меньше, другие больше. От этого не спасают даже самые передовые фасадные краски, поскольку в стенах всегда есть микротрещины, щели, а также соединительные швы... И сама краска � вещь не безупречная, если посмотреть на нее в микроскоп. Тем более и она подвержена разрушительному влиянию времени. Тогда почему бы не облицевать стены абсолютно непромокаемым материалом? Так можно сделать, но в этом случае они начнут � наоборот! � отсыревать изнутри: не будет выхода водяных паров, возникающих в результате жизни человека � его дыхания, приготовления пищи на кухне и т. д. Для решения комплекса этих проблем служат вентилируемые фасады. Вентилируемые фасады � это конструкция следующего вида. На небольшом расстоянии от стены, покрытой плитами утеплителя, устанавливают защитный экран. Он предохраняет утеплитель (а также саму стену) от атмосферных осадков, ветра, солнечной радиации и механических повреждений. Причем между утеплителем и защитным экраном следует обязательно оставить вентилируемый воздушный зазор. Внизу и вверху защитного экрана оставляют отверстия, чем и создается непрерывный воздушный поток (естественная вентиляция за счет разницы давления). Благодаря вентиляции влага не застаивается, удаляется наружу, и ваш утеплитель не намокает. Вентиляция способствует также улучшению воздухообмена через стену и благоприятствует оздоровлению микроклимата в доме. Таким образом вентилируемый фасад способен решить сразу две задачи: 1) избавиться от влаги, которая проникает в дом через стены (оставляя их "дышащими") и 2) сохранить теплозащитные свойства утеплителя, поскольку он остается сухим. Многие строительные компании предложат вам в качестве вентилируемого фасада (т. е. защитного экрана) сайдинг � виниловые или металлические доски � более долговечные, чем обычные деревянные. Это хорошее решение, но есть и обратная сторона медали: сайдинг простоват и ограничивает полет мысли архитектора, проектирующего фасад. Сайдинг явно не подходит утонченным натурам. Зато он дешевле, и его просто монтировать. Помимо сайдинга для устройства вентилируемых фасадов применяют также различные панели � цементно-волокнистые, виниловые, полипропиленовые. Но можно пойти и в противоположном направлении по ценовой шкале � использовать натуральный камень, керамический гранит, стекло (а почему бы нет?) или металл. Были бы деньги. http://www.univers-stroy.ru/