Собственниками недвижимости чаще всего становятся посредством заключения соответствующих договоров. При этом такие договоры между приобретателем недвижимости и организацией, привлекающей средства для строительства, носят самые различные названия: подряда на капитальное строительство, долевого (паевого) участия в строительстве, совместной деятельности, уступки требования и т.п.
Но анализ таких договоров показывает, что предмет, условия участия в нем сторон, их взаимные права и обязанности являются практически одинаковыми, в силу которых на инвестора (дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства помещения, а организация (застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика по строительству определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
Также довольно часто можно встретить инвестиционный договор (договор об инвестиционной деятельности), посредством которого оформляются отношения сторон. В Гражданском кодексе Украины, Законе Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.91 г. № 1560-XII и другом действующем законодательстве договор об инвестиционной деятельности не называется в качестве отдельного и самостоятельного договора, существенные условия которого бы регламентировались законодательством. Согласно ст.9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор, условия которого относятся к исключительной компетенции таких субъектов. Из сказанного и ст.6 ГКУ следует вывод о законности заключения инвестиционных договоров, но при этом нужно исходить не из наименования, а из содержания (правовой природы) договора.
Представим себе следующую ситуацию. Лицо (физическое или юридическое) захотело стать собственником нежилой недвижимости (например, офисного помещения, помещения на техническом этаже, чердака и т.п.) в строящемся доме, для чего заключило один из упоминавшихся выше договоров с заказчиком (застройщиком) объекта. Инвестор честно уплатил всю причитающуюся заказчику сумму за данное помещение, а взамен получил справку о 100-процентном инвестировании стоимости нежилого помещения. Заказчик передал помещение инвестору по акту приемки-передачи, после чего самоустранился от взаимоотношений, связанных с этим договором. Инвестор, ничего не подозревая, решил пройти последнюю формальность — зарегистрировать свое право собственности. Вот тут-то инвестор и споткнулся.
Причину столкновения финансовых интересов инвесторов и застройщиков следует искать в решении Киевского городского совета «О паевом участии (взносах) инвесторов (застройщиков) в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры
г.Киева» от 27 февраля 2003 года № 271/431 (далее — Решение Киевсовета). Что скрывается за этим непростым названием, позволяет узнать содержащийся в данном Решении Киевсовета Порядок привлечения и использования паевых средств (взносов) инвесторов (застройщиков) на создание социальной и инженерно-транспортной инфрастуктуры г.Киева (далее — Порядок). В соответствии с Порядком (редакция от 27 февраля 2003 года) паевой взнос инвестора (застройщика) на создание социальной и инженерно-транспортной инфрастуктуры г.Киева (далее — паевой взнос) является платой, которую инвестор (застройщик) должен перечислить городу для возмещения расходов бюджета г.Киева на расширенное воспроизведение его ресурсов и за право реализовать свой проект строительства (реконструкции) на территории столицы, в целях улучшения финансового обеспечения комплексной застройки города.
Согласно Порядку паевой взнос уплачивается в связи с:
— строительством (реконструкцией) любых объектов на территории г.Киева, кроме тех, которые сооружаются (реконструируются) по заказу Киевской городской государственной администрации (далее — КГГА) и/или органов местного самоуправления за средства государственного и/или городского бюджета;
— изменением функционального назначения (перепрофилирования, переоборудования и т.п.) объектов производственного и непроизводственного назначения;
— изменением функционального назначения жилых домов (помещений) на нежилые согласно Порядку перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в г.Киеве, утвержденного распоряжением КГГА от 01.10.2002 г. № 1825.
В соответствии с Порядком паевой взнос уплачивается в форме денежного взноса или создания необходимой инфраструктуры собственными силами инвестора (застройщика). Паевой взнос в денежной форме уплачивается полностью единым платежом или частями по графику, который определяется в договоре между Главным управлением экономики и инвестиций Киевского городского совета (далее — Управление) и инвестором (застройщиком). Размер паевого взноса в денежной форме определяет Управление в соответствии с Нормативами определения размера паевого участия (взносов) инвесторов (застройщиков) и Методикой расчетов размеров паевого участия (взносов) инвесторов (застройщиков), которые утверждаются Киевским городским советом.
Причина конфликта как раз и состоит во внушительных размерах паевого взноса, подлежащего уплате. Достаточно сказать, что паевое участие (взнос) для такого объекта, как нежилое помещение общей площадью около 300 кв. м с дальнейшим использованием как офисное помещение, по состоянию на апрель 2001 г. составляло около 57 тыс. грн. На сегодняшний день указанная сумма (и, соответственно, размер взноса вообще) выросла примерно в 2 раза.
Усугубляют данную ситуацию с паевым взносом еще следующие два фактора:
1. В Решении Киевсовета однозначно не указывается, на кого возлагается обязанность по уплате паевого взноса. Достаточно констатировать тот факт, что в тексте Решения Киевсовета слова «инвестор (застройщик)» встречаются рядом, когда речь идет об уплате паевого взноса. Это, конечно, не способствует внесению ясности в вопросы уплаты паевого взноса. Правда, последняя редакция Решения Киевсовета (от 12.02.2004 г.) содержит более прозрачные сведения о плательщике паевого взноса. Так, в соответствии с Порядком паевой взнос уплачивается юридическим (физическим) лицом или уполномоченным им лицом, которое оформляет:
— разрешительные документы на строительство (реконструкцию);
— документы на землепользование для эксплуатации и обслуживания объектов, при строительстве (реконструкции) которых документация не была оформлена надлежащим образом;
— документы об изменении функционального назначения объектов производственного и непроизводственного назначения;
— свидетельство о праве собственности на проинвестированные нежилые помещения;
— документы об изменении функционального назначения жилых домов (помещений) на нежилые.
Однако даже при такой редакции Решения Киевсовета возникновение конфликтов автором статьи не исключается. Что уж говорить о тех договорах, на момент заключения и выполнения которых действовала старая «туманная» редакция этого документа.
2. В договоре между инвестором и застройщиком условие об уплате паевого взноса практически никогда не отражается. Застройщик зачастую замалчивает данное условие, чтобы не создавать лишних причин для раздумий инвестора в выборе застройщика, а инвестор просто не осведомлен в такого рода вопросах и, естественно, никаких оснований для беспокойства у него не возникает.
Возможно, неуплата паевого взноса так и осталась бы на совести сторон договора — инвестора и застройщика, если бы не было никаких последствий в случае такой неуплаты. А они — более чем серьезные. Чтобы понять, какие неприятности ожидают неплательщика, следует определить, что является результатом уплаты паевого взноса. Как указывается в Порядке, в случае уплаты инвестором (застройщиком) паевого взноса единым платежом Управление выдает подписанную Справку о получении паевых средств инвестора (застройщика) на создание социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Киева. При отсутствии такой справки Управления не допускается выдача свидетельств на право собственности и регистрация их в коммунальном предприятии «Киевское городское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества».
Вот это действительно плохо. Добросовестный приобретатель недвижимости, оплатив полную стоимость имущества, оказывается в нелепой ситуации. Он может получить правоустанавливающий документ — свидетельство о праве собственности, которое выдается органами местного самоуправления и местными государственными администрациями, не за символическую плату, а только если будет перечислена в бюджет города солидная сумма паевого взноса. Ведь в соответствии с Перечнем правоустанавливающих документов, на основании которых проводится регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества (далее — Перечень), являющимся приложением 1 к п.2.1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5, к таким правоустанавливающим документам относятся договоры, по которым в соответствии с законодательством предусматривается переход права собственности, в частности купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, лизинга, предметом которых является недвижимое имущество, ипотеки, об удовлетворении требований ипотекодержателя, о выделении в натуре доли недвижимого имущества, о выделении недвижимого имущества, находящегося в общей долевой или общей совместной собственности. Иные договоры, например подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности и т.п. (то есть не указанные в Перечне), не являются правоустанавливающими документами в понимании Временного положения.
Кроме того, в начале августа 2004 г. вступил в силу Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV. Статья 19 этого Закона устанавливает перечень документов для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Так, в этом перечне из «договорных» документов имеются нотариально удостоверенный договор купли-продажи, пожизненного содержания, дарения, мены земельного участка или другого недвижимого имущества, договор купли-продажи недвижимого имущества, зарегистрированный на бирже в установленном порядке. Иные же договоры, которые также предусматривают получение в собственность одной из сторон недвижимости, в этом перечне не встречаются.
Таким образом, у приобретателя недвижимости нет документа, который он мог бы предъявить для государственной регистрации своего права собственности на недвижимость, поэтому право собственности он зарегистрировать не может. Это, в свою очередь, препятствует дальнейшему совершению сделок с недвижимым имуществом, поскольку согласно ст.3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» сделки с недвижимостью совершаются, если право собственности на это имущество зарегистрировано в соответствии с этим Законом4.
При этом, учитывая, что данный Закон в ближайшее время полноценно функционировать не будет, в его Заключительных положениях установлено, что до создания единой системы органов регистрации прав, а также до формирования Государственного реестра прав в составе госземкадастра регистрация объектов недвижимости проводится коммунальными предприятиями БТИ. Поэтому в данной ситуации инвестору ждать от нового Закона скорого спасения не приходится.
Комментариев нет:
Отправить комментарий