Люди не покупают жилье, поскольку рынок еще не достиг дна

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

КИЕВ, 30 мар - SV Development. В конце нынешней зимы катализатором столичного рынка недвижимости выступил сегмент вторичного жилья — продажи б/у недвижимости по сравнению с январем выросли вдвое (с 100 договоров купли-продажи в январе почти до 200 в феврале).

Однако этого количества сделок недостаточно, чтобы сформировать объективную среднерыночную стоимость. К тому же большинство квартир продается с дисконтом в 20–40% от цены предложения, пишет Budmanews.

Отсутствие сделок не означает отсутствия денег у потенциальных покупателей. Только в феврале нынешнего года украинцы сняли с депозитов 19 млрд. грн. — этого достаточно, чтобы выкупить все жилье, построенное с октября 2008 по март 2009-го.

Но вложить сбережения в жилую недвижимость счастливые обладатели спасенной из банков наличности не спешат. По словам Ярослава Цуканова, украинцы начнут покупать жилье, если к осени нынешнего года застройщики снизят цены хотя бы до уровня 2005-го, то есть на 60–70% в долларах (примерно до $750 за квадрат) по сравнению с докризисной стоимостью.

Дисконт в 2/3 от докризисной цены эксперты обосновывают тем, что даже во времена ипотечного бума заемщики самостоятельно выплачивали в среднем треть стоимости квартиры.

«Эти 25–30% стоимости, которые граждане платили самостоятельно, дают представление об отложенной населением на приобретение жилья денежной массе. Пусть она подтаяла, но она есть, — рассуждает Ярослав Цуканов.

Эти деньги могут быть вброшены на рынок недвижимости, когда за них можно будет приобрести квартиру без привлечения заемных средств. К примеру, если в докризисный период цена новой однокомнатной, расположенной в спальном районе столицы, составляла $100 тыс., то сейчас она должна стоить около $30 тыс.

Этот уровень цен примерно соответствует платежеспособному спросу, денежному остатку на руках населения, на который могут рассчитывать застройщики. Это и есть ценовое дно».

По расчетам эксперта, к осени 2009-го первичка подешевеет еще на треть — стоимость кв. м упадет до $700 (начальный цикл строительства), из которых $500– 600 составит себестоимость, цена вторички — $1000 за квадрат. «Никого не волнует, сколько хотят зарабатывать строители.

Будет рыночная стоимость объекта, и ее придется придерживаться, иначе люди уйдут на вторичный рынок жилья, — говорит Ярослав Цуканов. — Не стоит забывать, что у готовых квартир, по крайней мере, два преимущества: наличие права собственности и более низкая по сравнению с первичным рынком итоговая цена (за счет меньшего метража)».

Помимо снижения цен, застройщикам необходимо предоставить покупателям гарантии, что дом будет достроен и дольщик получит право собственности, то есть готовое жилье.

«В ближайший год люди не будут приобретать квартиры на первичном рынке ни при каких обстоятельствах, — категоричен Сергей Костецкий. — Цена здесь большой роли не играет — потенциальным инвесторам нужны гарантии получения права собственности на квартиру».

С гарантиями у большинства строительных компаний проблемы. Точнее, гарантируют своевременную сдачу в эксплуатацию практически все, но подавляющее большинство застройщиков не смогут выполнить этого обещания — из-за нехватки финансирования на сегодняшний день заморожены 90% строек.

Обещанной строителям госпомощи — 3 млрд. грн. — хватит на достройку лишь пары сотен объектов с высокой степенью готовности. Да и бороться за эти деньги способны только крупные застройщики, имеющие лоббистов в органах власти.

«Необходимо спасти крупные компании, чтобы возродить общее доверие к рынку. Со временем лидеры достроят объекты с высокой степенью готовности, потом эти компании должны поглотить мелких игроков и достраивать их объекты», — предполагает Сергей Костецкий.

Остальным строителям придется выкручиваться. «Чтобы не потерять бизнес, рассчитаться с кредитами, строительные компании будут распродавать объекты дешевле как в гривне, так и в долларах, в некоторых случаях — даже по себестоимости», — прогнозирует Артем Новиков.

В надежде привлечь деньги населения компании, чьи дома находятся на завершающейся стадии строительства, проводят маркетинговые акции, предлагая разнообразные скидки. Один из столичных застройщиков даже предлагает приобрести квартиры в обмен на депозитные счета клиентов.

Застройщики также пытаются расплачиваться с подрядчиками и поставщиками стройматериалов квартирами. Однако эффективность бартерных схем под вопросом.

«Некоторые подрядчики действительно готовы получать квартиры в качестве платы за товары и услуги. Но не по предлагаемым строительными компаниями ценам. Зачастую подрядчики знают рынок и реальную себестоимость строительства жилья лучше застройщиков», — критичен Ярослав Цуканов.

«Пока нет низких цен и, соответственно, платежеспособного спроса, подрядчикам квартиры не нужны. Возможно, бартер будет эффективен в будущем», — прогнозирует Сергей Костецкий.

Несмотря на прогнозируемое трехкратное падение цен, в 2009–2010 годах мало кто из столичных жителей сможет улучшить жилищные условия.

«Даже если украинцы начнут зарабатывать столько же, сколько и в докризисный период, подавляющая масса населения в ближайшие годы не сможет купить квартиру без ипотечного кредита — жилье все равно будет слишком дорогим», — говорит Артем Новиков.

Следующие два-три года рынок недвижимости будет развиваться преимущественно за счет вторички. В 2009-м, по прогнозам большинства экспертов, в столице будет введено менее 0,4 млн. кв. м жилья, поскольку две трети строек заморожены как минимум до начала осени.

Что делать, если нет возможности платить по кредиту, а стоимость залоговой квартиры упала в разы?

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

КИЕВ, 31 мар - SV Development. Тарас Онищенко взял кредит на однокомнатную квартиру в весьма отдалённом районе Киева – на Троещине. На момент покупки она стоила сто тысяч долларов.

Ежемесячный платёж Тараса по кредиту - около семисот долларов, сегодня в гривне это почти в два раза больше, чем раньше, на момент получения кредита, пишет Простобанк.

А ведь еще нужно оплачивать проценты за пользование банковским займом. Но самое обидное, что стоимость квартиры упала, как минимум, вдвое. Тарас по инерции еще продолжает платить, сам не зная, что лучше предпринять в такой ситуации.

Таких как Тарас сегодня много, но далеко не все из них попали в списки благонадёжных заёмщиков. Оказавшись без работы, столкнувшись с новым курсом доллара либо просто осознав, что платят непомерные деньги за упавшие до пяти раз в стоимости квартиры, многие вообще перестали вносить платежи по кредиту.

Итог печальный: начисление устрашающих штрафных санкций, а затем – реализация банком залогового имущества, как правило, по очень низкой цене, не покрывающей ни тело кредита, ни штрафы.

Что интересно, страдает не только заёмщик, но и банк. Ведь под проблемную задолженность банк обязан зарезервировать средства, равные сумме кредита.

Корень проблемы

Главная проблема заключается в том, что банки Украины не только не могут предложить выход для таких заёмщиков, но до недавнего времени даже усложняли ситуацию, например, повышая ставки по уже выданным кредитам в долларах.

И даже сегодня, когда учреждения пошли на попятную, предлагая различные программы реструктуризации долга для заёмщиков – полноценного выхода из ситуации нет. Например, отсрочка выплаты тела кредита с выплатой одних процентов лишь оттягивает погашение кредита и увеличивает переплату банку. Смена валюты кредита на национальную, осуществляемая под высокий процент – тем более не поможет.

Реализация объекта залога не избавит заёмщика от долга, а банку не принесет значительного облегчения. Валютные аукционы не уменьшают нагрузку до былого уровня 2008 года.

И ничто не решает проблемы потерянной работы, а главное, - психологической проблемы платить непомерные деньги за ставшие более дешевыми квартиры. Поэтому заёмщик, фактически кинутый банками и государством на произвол, обречён искать выход самостоятельно. И он (выход) есть!

Я – банкрот

Один из самых популярных на сегодня методов выхода из проблемной ситуации – оформление банкротства заемщика. Но поскольку украинское законодательство не позволяет признать банкротом физическое лицо, то применяется метод банкротства заемщика –предпринимателя.

О его популярности говорит хотя бы тот факт, что за один январь 2009 года было объявлено больше банкротств, чем за два последних года.

Основное преимущество такого варианта – это возможность списать задолженность по кредиту, в случае, если денег от реализации залогового имущества не хватило на погашение всего долга. Т. е. такой вариант может быть полезен только тем, у кого сумма кредита значительно превышает рыночную стоимость залога.

Ведь сегодня состояние дел таково, что если после продажи имущества должника- физического лица долг банку не закрыт, то учреждение может взыскивать остаток задолженности бесконечно на протяжении всей жизни заёмщика.

С помощью судебных исполнителей он может вычитать часть заработной платы такого должника, реализовывать его имущество, которое он может приобрести и через 20 лет после решения суда, и даже наследство, в которое он вступит. Банкротство же заемщика как предпринимателя позволяет со временем вернуться к нормальной жизни.

Сама система банкротства субъектов предпринимательской деятельности в Украине существует с 1992 года и регулируется законом «О возобновлении платежеспособности должника или признании его банкротом».

Закона, регулирующего личное банкротство физических лиц в Украине пока не существует. Впрочем, сегодня обычные украинцы-заёмщики научились справляться и без него.
Юридические лазейки

Независимо от того, какой способ выберет неудавшийся заёмщик – обратиться к компании, которая займется всей процедурой, либо самостоятельно обратиться к юристу, схема банкротства выглядит следующим образом.

Заёмщика- физическое лицо оформляют как субъекта предпринимательской деятельности (СПД), который какое-то время ведет свою хозяйственную деятельность, пока не понимает, что разорён. После этого создают искусственный долг от 180 тысяч гривен.

Затем следует обращение в суд с заявлением о признании предпринимателя банкротом и вводе моратория на начисление штрафов по кредитам. После этого имущество СПД реализуют, гасят долг перед банком, а оставшаяся сумма признаётся безнадёжным долгом и списывается.

Кредитный итог для заемщика – потеря денег, которые успел заплатить банку за все время пользования кредитом, но не больше.

«Физическое лицо, потерявшее возможность погашать кредит, стоит перед выбором – либо банк в принудительном порядке по исполнительным документам реализует залоговое имущество и физическое лицо останется должным до 70% по задолженности от кредита навсегда.

Либо инициируется процедура банкротства, когда физическое лицо точно так же лишается своего имущества, но не остаётся должным банку», - рассказывает Анатолий Родзинский, генеральный директор Консультационного центра по вопросам банкротства, одной из компаний, предлагающей полное сопровождение в оформлении банкротства и реализации имущества с помощью арбитражного управляющего.

Кроме того, существует еще и возможность попробовать перекупить своё имущество по реальной его цене с помощью друзей.

Схема работы компаний: от теории к практике

Есть спрос – есть и сами услуги. Схема работы компаний, помогающих проблемным заёмщикам, следующая.

За определённую сумму (например, 6 000 долларов США) специалисты дают подробную консультацию о правах и возможностях заёмщика (связанных с оформлением СПД, грамотным оформлением его долгов), а затем берут на себя все проблемы, связанные с посещением судов, в том числе и при обжаловании решений, а также с реализацией имущества.

Последнюю услугу организовывают так называемые арбитражные управляющие, которые получают дополнительное вознаграждение от реализации, зависящее от суммы, по которой продают имущество. Поэтому они, в отличие от банковских менеджеров, независимых экспертов и исполнительной службы, напрямую заинтересованы продать залог как можно дороже.

Основная сложность на пути оформления банкротства, по словам Анатолия Родзинского, - правильно составить заявление.

«Прямой возможности признания физического лица банкротом не существует, не всякое физлицо можно признать банкротом, - объясняет Анатолий. – Закон наложил свои ограничения. Соответственно создаётся некая конструкция, которая позволяет применить льготы, предоставленные законодателем для физлиц. А неправильное применение этой конструкции приводит к тому, что постановление суда могут отменить».

Первые клиенты-кандидаты в банкроты появились у компании еще в декабре. По словам Анатолия Родзинского, сегодня их услугами пользуются более 50-ти заёмщиков из Киева и Харькова. Из них уже около 30-35 лиц признаны банкротами.

Но до реализации имущества пока ни один предприниматель-банкрот не был доведён. «Гипотетически мы могли начать процедуру продажи еще в январе, но мы сознательно притормозили её для того, чтобы ни у кого не возникло сомнений в её легитимности, - объясняет Анатолий. – Важно, чтобы вышестоящие инстанции подтвердили, что мы все делаем правильно, что наши постановления законные, и полностью соответствуют действующему законодательству».

Пока все происходит по задуманной схеме. И обжалование постановления о признании заемщика банкротом, которое один из банков подал в кассационный суд, удовлетворено не было.

Что против?

В любой схеме существуют слабые места, с которыми, впрочем, можно справиться.

Первый недостаток в том, что физическое лицо-предприниматель отвечает по обязательствам, связанным с его предпринимательской деятельностью, всем своим имуществом, а не только тем, что в залоге у банка.

«Это не касается имущества, на которое не может быть обращено взыскание (носильные вещи, обувь, белье и тому подобное), - поясняет Татьяна Рыжова, адвокат ЮФ "Астерс".

«Более того, согласно части 2 статьи 52 Гражданского кодекса Украины, если физическое лицо-предприниматель находится в браке, то его ответственность по обязательствам, связанным с его предпринимательской деятельностью, распространяется и на его долю в праве общей совместной собственности супругов», - предупреждает Татьяна Рыжова.

А все решения относительно этого имущества принимает суд. Таким образом, в идеале на момент начала процедуры банкротства на заемщике не должно быть зарегистрировано никакого другого имущества, кроме находящегося в залоге, а оно в свою очередь, не должно находиться в совместной собственности.

Кроме того, имейте ввиду, что долги придется отдавать не только банку. «В судебную процедуру банкротства войдет не только "основной" кредитор (банк, предоставивший кредит предпринимателю), а и все остальные кредиторы (контрагенты по любым заключенным им договорам), и за счет реализованного имущества должника будут удовлетворяться требования всех заявившихся кредиторов, что, на наш взгляд, негативно отразится на репутации такого предпринимателя.

Ведь предприниматель, заявляя о своем банкротстве, вполне вероятно не имел намерений не исполнять своих обязательств перед остальными кредиторами», - считает Татьяна Рыжова, адвокат ЮФ "Астерс". Однако, не сложно догадаться, что и эта проблема решаема, если о ней позаботиться заранее.

Кто против?

Некоторым банкам развитие событий с банкротством заёмщика не нравится - они обжалуют постановления о банкротстве заёмщиков в апелляционном и кассационном порядке. По словам Анатолия Родзинского, среди тех учреждений, которым «не нравится» такая процедура банкротства – Альфа-банк, Укрсиббанк, Укрсоцбанк. Не имеют ничего против – Райффайзен Банк Аваль, ОТП Банк, Эрсте-банк, БМ Банк.

«Нежелание банкротства заемщика связано с надеждой банка истребовать остаток задолженности. Банкротство должника может быть приемлемо для банка только в том случае, если у него не вызывает сомнений бесперспективность погашения такого долга.

До тех пор, пока расходы банка на формирование резервов и обслуживание проблемного кредита не превысят сумму задолженности, оставшуюся после реализации имущества должника, такой вариант избавления от долга для банков невыгоден», - считает Ольга Онуфрийчук, исполнительный директор «Простобанк Консалтинг».

Как не обмануться?

Напоследок, посоветуем тем заёмщикам, которые захотят оформлять процедуру банкротства с помощью специальных компаний, предлагающих такие услуги, как уберечь себя от неприятностей. Обязательно проверьте у компании:

- Лицензию арбитражного управляющего, выданную министерством экономики;

- Опыт работы компании на рынке, особенно с банкротством физических лиц;

- Отсутствие обжалованных и отменённых дел либо их минимальное количество;

- Достаточное количество успешно законченных дел (не менее трёх).

Также обратите внимание на способ оплаты, принятый в компании. Большинство из них работает по схеме «все включено», когда оплата, хоть и ведется наперед, но взимается за достижение результатов, оговоренных в договоре, независимо от количества судебных решений, и берут на себя все расходы, даже отправку писем и госпошлины.

Также многие компании в случае, если оговорённый в договоре результат не достигнут, возвращают деньги. В любом случае, стоит изучить весь рынок компаний, предлагающих такие услуги, чтобы сделать оптимальный выбор.

И последнее – большинство компаний, реализующих вышеописанную схему, предлагают услугу по отсрочке платежей по кредиту сроком на год, причём стоимость услуги также составляет несколько тысяч долларов. Однако прежде чем воспользоваться такой услугой «Простобанк Консалтинг» рекомендует пообщаться с вашим кредитным менеджером.

Ведь банки сегодня предоставляют кредитные каникулы заёмщикам совершенно бесплатно.

Крутое пике. За три месяца стоимость киевских квартир просела на 25%

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

КИЕВ, 30 мар - SV Development. Раскачивание рынка жилой недвижимости, которое предприняли ряд застройщиков, девелоперов и риэлторских агентств, не дало ожидаемого результата — спрос, а вместе с ним и цена столичных апартаментов продолжают снижаться.

По сравнению с январем в марте средняя стоимость квартир, заявленных в базах данных агентств, уменьшилась на четверть. Причем продавцы все активнее идут навстречу редким покупателям и готовы сбрасывать в процессе торга значительные суммы, пишет Деловая столица.

Покупатели ищут подешевле

Весна не принесла оживления на киевский рынок вторичной жилой недвижимости. По словам начальника отдела продаж АН «Капитал-К Риелт» Ланы Максименко, по сравнению с началом года в марте количество сделок по продаже квартир не уменьшилось, но и не выросло.

«При выборе жилья покупатели стали более требовательными. Если в прошлом году решение о приобретении той или иной квартиры принималось, как правило, через две недели просмотров различных вариантов, то сейчас — через несколько месяцев», — рассказывает она.

Старший аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий утверждает, что число продаж продолжает снижаться. «По сравнению с февралем в марте зафиксировано на четверть меньше сделок.

Если же сравнивать с аналогичным периодом 2008 г., то в январе–феврале продажи сократились на 95%, а в марте — на 97–98%», — говорит он, поясняя, что большинство потенциальных покупателей не могут забрать свои депозиты из банков, а имеющихся на руках средств для приобретения недвижимости недостаточно.

По словам генерального директора АН «С.I.Т» Эдуарда Бразаса, если ранее жилье на правом берегу Киева было более предпочтительно для покупателей, то сегодня главным критерием их выбора стала низкая стоимость, в результате чего они рассматривают все районы города. «Если в прошлом году только на цену ориентировалось небольшое количество клиентов, то сейчас — большинство», — констатирует он.

Относительным спросом пользуются лишь одно- и двухкомнатные квартиры, тогда как трех- и четырехкомнатные апартаменты за редким исключением (когда стоимость 1 кв. м составляет менее $1 тыс.) стали недостижимой мечтой.

На рост числа сделок не повлияло и введение некоторыми финучреждениями новых программ, предлагающих обменять депозит на квартиру. Как рассказали «ДС» в банее «Надра», интерес к этой услуге постоянно повышается.

«Однако оценить количество сделок трудно, поскольку многие из них находятся в стадии оформления», — пояснили в финансовом учреждении. Сергей Костецкий утверждает, что реальных покупателей подобного жилья немного, так как большинство граждан не размещали на депозитах в одном финучреждении суммы, достаточные для приобретения квартиры. Не наблюдается активности и в сегменте размена.

Как говорит г-жа Максименко, число желающих поменять жилье постоянно растет, однако до реальных сделок очень часто не доходит, так как размен нередко подразумевает доплату одной из сторон.

Цены тают на глазах

Отсутствие спроса обусловило дальнейшее падение цен на киевскую жилую недвижимость, которые снизились по сравнению с январем примерно на 25%. По словам Ланы Максименко, появилось много предложений однокомнатных квартир по $40 тыс., тогда как еще в январе за них просили $50–55 тыс.

«За эти деньги сейчас можно приобрести малогабаритную квартиру на Борщаговке, Оболони или левом берегу», — говорит она. К примеру, гостинка общей площадью 27 кв. м (кухня 5 кв. м) на Борщаговке с хорошим ремонтом, мебелью и бытовой техникой была продана именно за такую сумму.

Однокомнатную хрущевку площадью 35–36 кв. м (кухня 6 кв. м) на Сырце, Нивках или Куреневке реально купить за $45 тыс., а в приближенных к центру районах стоимость подобного жилья начинается с $55 тыс.

Цена двухкомнатной хрущевки площадью 40–47 кв. м (кухня 6 кв. м) на Куреневке или Сырце стартует с $50 тыс., тогда как еще два месяца назад за такую квартиру просили $75 тыс.

А двухкомнатные сталинки и хрущевки, расположенные, к примеру, в районе станции метро «Дружбы Народов», подешевели со $100 до $60–70 тыс.

Причем г-н Костецкий отмечает, что в процессе торгов продавцы готовы идти и на более серьезные уступки, в результате чего реальная стоимость квартир может значительно отличаться от заявленной.

К примеру, в середине марта однокомнатная хрущевка на улице Краснопольской, за которую просили $37,9 тыс., ушла за $26,2 тыс., а аналогичное жилье на улице Ветряные горы при стартовой цене в $31 тыс. было продано за $24,6 тыс.

«Полноценная однокомнатная квартира на Милославской реализована за $33 тыс. (начальная стоимость $41 тыс.), на Багговутовской — за $51 тыс. ($57 тыс.)», — констатирует он.

Подтверждают эту тенденцию и в других агентствах, представители которых также готовы привести много примеров.

По словам риэлторов, цена «двушки» в 9-этажном доме на улице Озерной была снижена в процессе торгов с $55 тыс. до $48 тыс., аналогичной квартиры на Новомостицкой — с $53 до $41 тыс., а двухкомнатной хрущевки на улице Академика Грекова — с $47 до $38 тыс.

Правда, если киевский рынок аренды жилья практически полностью переориентировался на гривню, то в сегменте продаж сделки по-прежнему проводятся только в долларах или евро.

«Некоторые продавцы соглашаются на оплату в национальной валюте, но конечная сумма устанавливается исходя из курса доллара в обменниках в день подписания предварительного договора», — сообщает г-жа Максименко.

Также риэлторы утверждают, что меняется и потрет покупателей. Если в 2008 г. квартиры приобретали молодые люди в возрасте до 30 лет, то теперь средний возраст покупателей — граждане около 40 лет, у которых есть семьи и которые ранее собирали средства для уплаты первоначального взноса для получения ипотечного кредита. «Сейчас такой суммы стало достаточно для покупки жилья», — говорят в агентствах.

Рынок стабилизируется осенью

Несмотря на заявления ряда застройщиков, девелоперов и риэлторских агентств, утверждающих, что стоимость квартир скоро начнет расти, а рынок оживает, независимые эксперты считают, что цены еще не достигли дна и в ближайшее время будут падать.

По мнению Сергея Костецкого, до конца третьего квартала жилая недвижимость подешевеет еще на 25%, после чего рынок стабилизируется.

Хотя количество выставленных на продажу квартир на протяжении последних двух месяцев уже не росло, способствовать этому процессу должно увеличение числа залогового жилья, которое банки вынуждены забирать у неплатежеспособных заемщиков.

«Если в конце марта прошлого года их количество составляло не более 2–3% от общего числа предложения, то сейчас — 7–12%», — констатирует начальник отдела продаж квартир АН «Траектория» Александра Онищук.

Представители финучреждений говорят, что они не заинтересованы в обвале рынка жилой недвижимости. По информации «ДС», пока они выставляют залоговые квартиры в небольшом количестве и по относительно высокой цене.

«Чтобы облегчить кредитную нагрузку клиентов, мы предоставляем им различные возможности. К примеру, перевод валютных кредитов в гривню по курсу от 6,5 грн./$, покупку валюты на аукционе НБУ и пр.», — рассказывают в банке «Надра».

Аналогичного мнения придерживается и заместитель председателя правления БГ Банка Сергей Телегин, по словам которого финучреждения готовы идти на уступки заемщикам: изменить сроки кредитов, суммы обязательных платежей, предоставить налоговые каникулы.

«Продавать залоговое имущество по бросовым ценам банки не будут», — утверждает он. Впрочем, скептики считают, что если финучреждения не получат ожидаемого рефинансирования от НБУ, то массовая продажа залоговой недвижимости по низким ценам может стать для многих из них единственным спасением.

В 2009-2011 годах украинцы будут покупать квартиры только в готовых домах и втрое дешевле

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

29.03.2009

КИЕВ, 29 мар - SV Development. Диктатура покупателя на рынке жилой недвижимости заставила шевелиться маркетинговые подразделения застройщиков и девелоперов.

Рекламные трюки, которые раньше проделывали продавцы кремов от морщин и йогуртов с чудо-бактериями, теперь взяты на вооружение строителями, пишет Контракты.

Компания «Олимпик-Парк», строящая коттеджи под Киевом, обещает вернуть своим клиентам $100 тыс., если через год цены на рынке загородной недвижимости упадут на 30%.

Согласно рекламному предложению, схема достаточно проста: во время строительства покупательоплачивает в рассрочку 2/3 стоимости коттеджа на участке земли. Оставшийся платеж (около $100 тыс.) необходимо внести по завершении строительства коттеджа — через девять месяцев после подписания договора.

Если к этому времени индексы цен на загородную недвижимость упадут на треть — не нужно будет доплачивать. В случае если средняя цена коттеджной недвижимости, к примеру, снизится на 15% — из $100 тыс. остаточного платежа покупатель должен будет заплатить $50 тыс. и т. д.

Олимпик-Парк в убытке не останется: если за время строительства коттедж подешевеет более чем на треть (что очень даже не исключено), то, согласно условиям договора, возвращать покупателю деньги никто не будет. Владелец получит свой подешевевший коттедж. Сегодня инвестиции в недвижимость — игра не для слабонервных.

Вниз, навстречу людям

К марту 2009-го в неизбежность падения цен поверили даже самые инфантильные застройщики. Психологически они уже созрели для снижения стоимости возводимого жилья. «Если у потребителя падают доходы, он стремится покупать дешевле. Неценовые методы конкуренции сейчас не играют существенной роли в привлечении покупателей. Строители готовы снижать цены», — уверен Артем Новиков, партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик».

Однако рассчитать адекватную рыночную стоимость квадратного метра, соответствующую ценовым ожиданиям украинцев, застройщики не могут — с начала года сделок на первичном рынке почти нет. Так, начальник отдела сбыта одной крупной столичной строительной компании, которая в докризисный период продавала по 30–40 квартир в неделю, признался Контрактам, что сейчас в лучшем случае уходит 3–4 квартиры в месяц.

Тем не менее новостройки все еще дороже вторичного жилья. «Например, в Киеве на Харьковском массиве стоимость квадратного метра в еще строящемся доме составляет $1200, хотя в аналогичном здании по соседству квадратный метр готовой квартиры без отделки — всего $1000», — приводит пример независимый эксперт по недвижимости Ярослав Цуканов.

По его словам, на рынке нового жилья сложилась патовая ситуация: из-за продолжающегося падения цен на стройматериалы и рабочую силу построенный сегодня бетонный каркас может обойтись застройщику дороже, чем строительство целого дома через полгода.

Компания SV Development с начала года фиксирует цену на киевскую первичку на одном уровне — $1194 за кв. м. Однако и это предложение пока не устраивает потребителей, которые ждут дальнейшего падения стоимости квартир. Люди не покупают жилье, поскольку рынок еще не достиг дна,  констатирует Цуканов.

Правда, в конце нынешней зимы катализатором столичного рынка недвижимости выступил сегмент вторичного жилья — продажи б/у недвижимости по сравнению с январем выросли вдвое (с 100 договоров купли-продажи в январе почти до 200 в феврале).

Однако этого количества сделок недостаточно, чтобы сформировать объективную среднерыночную стоимость. К тому же большинство квартир продается с дисконтом в 20–40% от цены предложения.

По словам Сергея Костецкого, ведущего аналитика SV Development, активность на рынке готовых квартир по сравнению с докризисным периодом упала в 25 раз.

Покупатель согласен на 30%

Отсутствие сделок не означает отсутствия денег у потенциальных покупателей. Только в феврале нынешнего года украинцы сняли с депозитов 19 млрд грн — этого достаточно, чтобы выкупить все жилье, построенное с октября 2008 по март 2009-го.

Но вложить сбережения в жилую недвижимость счастливые обладатели спасенной из банков наличности не спешат. По словам Ярослава Цуканова, украинцы начнут покупать жилье, если к осени нынешнего года застройщики снизят цены хотя бы до уровня 2005-го, то есть на 60–70% в долларах (примерно до $750 за квадрат) по сравнению с докризисной стоимостью.

Дисконт в 2/3 от докризисной цены эксперты обосновывают тем, что даже во времена ипотечного бума заемщики самостоятельно выплачивали в среднем треть стоимости квартиры.

«Эти 25–30% стоимости, которые граждане платили самостоятельно, дают представление об отложенной населением на приобретение жилья денежной массе. Пусть она подтаяла, но она есть, — рассуждает Ярослав Цуканов. —

Эти деньги могут быть вброшены на рынок недвижимости, когда за них можно будет приобрести квартиру без привлечения заемных средств. К примеру, если в докризисный период цена новой однокомнатной, расположенной в спальном районе столицы, составляла $100 тыс., то сейчас она должна стоить около $30 тыс.

Этот уровень цен примерно соответствует платежеспособному спросу, денежному остатку на руках населения, на который могут рассчитывать застройщики. Это и есть ценовое дно».

По расчетам эксперта, к осени 2009-го первичка подешевеет еще на треть — стоимость кв. м упадет до $700 (начальный цикл строительства), из которых $500– 600 составит себестоимость, цена вторички — $1000 за квадрат. «Никого не волнует, сколько хотят зарабатывать строители.

Будет рыночная стоимость объекта, и ее придется придерживаться, иначе люди уйдут на вторичный рынок жилья, — говорит Ярослав Цуканов. — Не стоит забывать, что у готовых квартир, по крайней мере, два преимущества: наличие права собственности и более низкая по сравнению с первичным рынком итоговая цена (за счет меньшего метража)».

Не достроил, уходи

Помимо снижения цен, застройщикам необходимо предоставить покупателям гарантии, что дом будет достроен и дольщик получит право собственности, то есть готовое жилье.

«В ближайший год люди не будут приобретать квартиры на первичном рынке ни при каких обстоятельствах, — категоричен Сергей Костецкий. — Цена здесь большой роли не играет — потенциальным инвесторам нужны гарантии получения права собственности на квартиру».

С гарантиями у большинства строительных компаний проблемы. Точнее, гарантируют своевременную сдачу в эксплуатацию практически все, но подавляющее большинство застройщиков не смогут выполнить этого обещания — из-за нехватки финансирования на сегодняшний день заморожены 90% строек.

Обещанной строителям госпомощи — 3 млрд грн — хватит на достройку лишь пары сотен объектов с высокой степенью готовности. Да и бороться за эти деньги способны только крупные застройщики, имеющие лоббистов в органах власти.

«Необходимо спасти крупные компании, чтобы возродить общее доверие к рынку. Со временем лидеры достроят объекты с высокой степенью готовности, потом эти компании должны поглотить мелких игроков и достраивать их объекты», — предполагает Сергей Костецкий.

Остальным строителям придется выкручиваться. «Чтобы не потерять бизнес, рассчитаться с кредитами, строительные компании будут распродавать объекты дешевле как в гривне, так и в долларах, в некоторых случаях — даже по себестоимости», — прогнозирует Артем Новиков.

В надежде привлечь деньги населения компании, чьи дома находятся на завершающейся стадии строительства, проводят маркетинговые акции, предлагая разнообразные скидки. Один из столичных застройщиков даже предлагает приобрести квартиры в обмен на депозитные счета клиентов.

Застройщики также пытаются расплачиваться с подрядчиками и поставщиками стройматериалов квартирами. Однако эффективность бартерных схем под вопросом.

«Некоторые подрядчики действительно готовы получать квартиры в качестве платы за товары и услуги. Но не по предлагаемым строительными компаниями ценам. Зачастую подрядчики знают рынок и реальную себестоимость строительства жилья лучше застройщиков», — критичен Ярослав Цуканов.

«Пока нет низких цен и, соответственно, платежеспособного спроса, подрядчикам квартиры не нужны. Возможно, бартер будет эффективен в будущем», — прогнозирует Сергей Костецкий.

Прежних цен не будет

Несмотря на прогнозируемое трехкратное падение цен, в 2009–2010 годах мало кто из столичных жителей сможет улучшить жилищные условия.

«Даже если украинцы начнут зарабатывать столько же, сколько и в докризисный период, подавляющая масса населения в ближайшие годы не сможет купить квартиру без ипотечного кредита — жилье все равно будет слишком дорогим», — говорит Артем Новиков.

Следующие два-три года рынок недвижимости будет развиваться преимущественно за счет вторички. В 2009-м, по прогнозам большинства экспертов, в столице будет введено менее 0,4 млн кв. м жилья, поскольку две трети строек заморожены как минимум до начала осени.

В следующем году объем рынка увеличится, но незначительно: в 2010-м ожидается введение в эксплуатацию около 0,5 млн кв. м жилья — менее половины от докризисных объемов строительства.

Но наличие отложенного спроса рано или поздно простимулирует развитие ипотеки, после чего жилье в столице вновь начнет дорожать. Однако возврата спекулятивных цен уровня лета 2008-го ($2,5–3 тыс. за квадрат) в ближайшие пять-шесть лет уже никто не ждет.

Дом-2. <<Элита-Центр>> по-донецки

proUA.com 26.03.2009

Не успели обманутые 4 года назад киевляне нарадоваться решению столичного судао 8-летнем заключении гендиректора "Элита-Центр", оболванившей вкладчиков почти на 100 млн. долларов, как в Донецке назрел новый скандал вокруг строительного мошенничества.

Бдительность людей, наслышанных о финансовых пирамидах и различных махинациях, усыпил тот факт, что строительство жилья происходило с согласия местных властей, точнее, по договору с Управлением капитального строительства Исполкома Донецкого городского совета. Несмотря на сей факт, выяснилось, что контролировать деятельность компаний власти не имеют права. Таков закон… Поэтому нижеизложенное дело станет еще одним уроком нам, гражданам, до сих пор верящим в гарантии государства.

Фирма гарантирует

Прокуратура области совместно с Отделом по борьбе с экономической преступностью ГУМВД проводят проверку около 70 обращений обманутых инвесторов, поверивших в обещания застройщика предоставить квартиры в новострое по ул. Полоцкая 26а в Буденновском районе Донецка (строительный адрес 1117-1118).

Строительство этого жилого дома начали еще в июле 2005-го. Управление капитального строительства (УКС) Донецкого исполкома, в распоряжении которого был фундамент и земельный участок, заключило договор о долевом участии с подрядчиком – строительной компанией ООО «Донтехлеспром» - о возведении трехсекционного девятиэтажного здания на 108 квартир. По договору №1/05 от 17 марта 2005 года, копией которого располагает «ОстроВ», строительство должны были завершить во втором квартале 2007г., причем одна секция (36 квартир) строилась за бюджетные деньги. Ее то и сдали в срок в присутствии властей города, а вот строительство остальных двух как-то замедлилось…

И это притом, что, согласно упомянутому договору с «Донтехлеспромом», УКС имело право как «контролировать выполнение строительных работ, принимать завершенные строительные работы, осуществлять расчеты за них», так и следить за соблюдением графика сдачи дома. С этой целью исполком должен был назначить своего «уполномоченного представителя» на строительной площадке. Кроме того, управление капстроительства горсовета обязалось обеспечивать целевое использование финансовых вложений, полученных от подрядчика, составляя ежемесячные акты сверки.

Теперь же директора предприятия Александра Стадника разыскивают все - правоохранители, потерпевшие и журналисты. По словам обманутых инвесторов, последний раз он выходил с ними на связь осенью. В декабре прошлого года Стадник закрыл офис и исчез.

Это наша корова и мы ее доим!

Почему бездействовали власти, когда начали затягиваться сроки сдачи дома, – непонятно.

Сегодня две секции девятиэтажки готовы на 94% и в них, в принципе, жить можно, так как остались в основном отделочные работы. Но заселяться без ордера на квартиру инвесторы не в праве, хотя сетуют, что, разуверившись в обещаниях строителя и властей, в складчину, за собственные деньги, проложили коммуникации и провели отопление, чтоб можно было жить. Ведь многим пришлось продать имеющееся в наличии жилье и взять кредит в банке на квартиру в новострое. Деваться людям некуда, поэтому человек 30 ныне живут в несданном в эксплуатацию доме.

Однако, мало того, что сдачу дома просрочили на полтора года, оказалось, что некоторые квартиры оформлены одновременно на нескольких инвесторов и находятся в залоге у банков.

«Работники «Укрсоцбанка» приходили и фотографировали якобы их заемные квартиры. Моя квартира у них оформлена в залоге. У меня есть выписка из реестра о том, что моя квартира в залоге, оформленном на учредителя «Донтехлеспрома». Но документов мне никто не давал, просто показали договор, заключенный в 2005 году», - рассказывает Наталья Мащенко.


В 2006 году она с мужем оформила кредит на квартиру стоимостью 220 тыс. грн. в Региональном представительстве Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству. В Фонде разводят руками: мол, как так получилось – понятия не имеем.


«Мы заключили с «Донтехлеспромом» договор в 2006-ом году, согласно которому он предоставлял нам часть квартир под финансирование по программе. Было профинансировано 22 человека заемщиков в целом по дому (молодые семьи). В первой секции один человек уже получил документы на квартиру... – рассказал «ОстроВ» директор Донецкого регионального отделения Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству Вадим Кашицын. - Действительно, вот до Нового года, у нас был даже акт сверки. Нас «Донтехлеспром» уверял в том, что все нормально, у нас все квартиры, как говорится, не «двойные». Но буквально недели три назад начали приходить люди (жильцы) и говорить, что приходят люди (и представители банка в том числе) и претендуют на эти квартиры. По этим фактам мы дали запрос в УКС и в банки, которые упоминались, а именно - «Укрсоцбанк» и «Райффайзен банк Аваль».


По словам Кашицына, официальных ответов от банков в Фонде пока не получили.

Как рассказали корреспонденту «ОстроВ» обитатели дома на Полоцкой, сегодня, на 63 квартиры претендуют как минимум 93 инвестора, и у всех якобы есть документы на право собственности.


Информацию о неоднократной продаже одних и тех же квартир подтвердили и в Управлении капитального строительства.


«Донтехлеспром» начал продавать квартиры в конце года по второму кругу. Мы обратились сразу в правоохранительные органы (где-то в январе), так как это уже противоправные действия», - сообщил замначальника УКС Владимир Кутний.

История с договорами – отдельный вопрос: кто, кому, сколько?… Ответ на него сейчас ищут в ОБЭП и в прокуратуре. Проблема в том, что, согласно договору с УКС исполкома горсовета, фирма получила «безотзывное, эксклюзивное право на полное (100%) финансирование объекта» и привлечение инвесторов с последующей передачей им права собственности на квартиры. И, что самое главное, - никакого контроля финансово-хозяйственной деятельности. Строитель же пообещал горисполкому 10 квартир для очередников в небюджетных секциях дома.

Вот и начал «Донтехлеспром» вовсю привлекать деньги на строительство двух оставшихся секций, заключая то двусторонние договора Комиссии (напрямую с инвестором с полным финансированием строительства желаемых квадратных метров наличными и по безналу – 24 квартиры), то трехсторонние договора инвестирования с оформлением банковских кредитов, где третьей стороной-гарантом выполнения работ выступало УКС (12 квартир). Еще одним источником финансирования выступил Госфонд содействия молодежному жилищному строительству (26 квартир). Собственных средств – ни копейки!

К слову, всего, по словам мэра Донецка Александра Лукьянченко, дом на Полоцкой стоит 16 млн.200 тысяч гривен. Городской голова заверил журналистов, что на счет УКСа переведено уже свыше 15 млн.

В распоряжении «ОстроВ» есть списки инвесторов, вложивших деньги в строящиеся квартиры. Один – предоставленный еще осенью 2008-го самим «Донтехлеспромом» по требованию жильцов, обеспокоенных визитами «теневых» инвесторов, другой – от УКСа, выданный по просьбе инициативной группы жильцов от 11 марта 2009-го.

Интересно, что в списке от УКСа нет ни одного из тех, кто действительно заключил договора как с управлением капстроительства, так и со строителем (это подтверждают имеющиеся на руках у «ОстроВ» договора). Вместо них – совершенно другие люди. По словам жильцов, многие из обозначенных там инвесторов – сотрудники «Донтехлеспрома» и их близкие. Как видно из вышеприведенного списка, на одних и тех же людей оформлены по несколько квартир, причем договора заключались достаточно быстро – в пределах 1 месяца. Но это никого из работников УКСа, не смутило, а главным образом начальника управления Владимира Тарабановского и замначальника Владимира Кутния, чьи подписи стоят на всех документах.

Куда смотрели власти?

«Все, кто заключили договора с Управлением капитального строительства, получат квартиры, и второй «Элита-Центр» в Донецке не будет. Этот вопрос на контроле. Я попросил еще раз активизировать работу административных органов для того, чтобы вывести на чистую воду всех, кто шельмовал», - заверил журналистов на пресс-конференции 17 марта городской голова Александр Лукьянченко.

Однако где гарантия, что «шельмовали» только в «Донтехлеспроме»? И что делать тем, кто заключал договора и передавал деньги лично строителю, ведь договаривались через УКС всего 12?

Тем, кто брал кредиты в Фонде содействия молодежному жилищному строительству под квартиры на Полоцкой проще, чем остальным. Во-первых, мошенники ограбили не лично их, а государство (по неофициальной информации, Госфонд выделил более 4 млн. гривен на финансирование строительства жилья молодежи и одиноким в этом доме), а во-вторых, если верить обещаниям руководителей, за них будут биться до последнего.

Сложнее инвесторам, которые уже успели расплатиться с аферистами (некоторые заплатили около полумиллиона гривен, заключив договора на несколько квартир).

Городские власти в данном вопросе пока ссылаются на «существующие противоречия в законодательстве».

«Это еще раз говорит о существующих противоречиях в нашем действующем законодательстве. С одной стороны, мы оберегаем субъект предпринимательства. И всегда, как только кто-то начинает контролировать, говорят: «Вы давите на бизнес». И в конечном итоге получаются такие коллизии…Сегодня в законодательном поле проконтролировать невозможно. Это только нужно с большей тщательностью искать добропорядочных предпринимателей», - ответил Лукьянченко на вопрос корреспондента «ОстроВ» о том, как же могло получиться, что власти ни сном, ни духом о грабеже средь бела дня.

Да, действительно, договором между УКС исполкома городского совета и компанией от 17 марта 2005 года (утвержденным мэром Донецка) не был предусмотрен контроль за финансовой деятельностью, и о многократной продаже одних и тех же строящихся квартир (в том числе и в бюджетной секции) никто кроме мошенников не мог знать. Как и не мог интересоваться, а все ли чисто?.. А ведь в истории Донецка уже был случай строительного мошенничества.

Непонятно другое: как могли остаться без внимания властей изменения в Закон «Об инвестиционной деятельности», вступившие в силу 14 января 2006 года, сразу после шума с «Элита-Центр»?

Так, еще в конце 2005-го года Верховная Рада решила, что объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты жилищного строительства, финансирование которых осуществляется с использованием негосударственных средств, привлеченных у юридических и физических лиц. То есть, с января 2006-го брать деньги напрямую от инвесторов строительная компания не имела права.

Как пояснили «ОстроВ» специалисты Отдела Приватизации фондового рынка УГСБЭП ГУМВД Украины в Донецкой области, после вступления в силу законодательных изменений должен был создаваться специальный Фонд финансирования строительства, подконтрольный Госкомиссии по регулированию рынков финансовых услуг.

«Они (Фонд) имеют лицензию на право предоставления финансовых услуг и создаются с целью контроля за целевым использованием этих средств, сроками сдачи в эксплуатацию. Средства граждан находятся на счетах фонда, а застройщик делает заявку на необходимые закупки…», - отметил старший оперуполномоченный УГСБЭП Александр Балабанов.

Если же Фонд финансирования не создан, поручиться за деятельность таких строительных фирм никто не может. Выходит, что строительный рынок сегодня предоставлен сам себе.

По словам борцов с экономической преступностью, до сих пор, несмотря на Закон, финансирование многих объектов осуществляется напрямую – от инвестора строителю. А значит, от махинаций, подобных случаю с Полоцкой 26а никто не застрахован.

Оббивая административные пороги

Пока идет досудебное следствие, обманутые инвесторы требуют от Исполкома Донецкого городского совета и Управления капитального строительства завершения строительных работ и введения в эксплуатацию дома, «а не самоустранения от возникающих проблем». Кроме того, люди настаивают на защите «добросовестных инвесторов» от посягательств банков и «теневых» инвесторов, «участвовавших в мошенническом сговоре с ООО «Донтехлеспром».

По словам потерпевших, они обратились и к правоохранительным органам, требуя «признания теневой криминальной схемы двойного инвестирования строительства», а также защиты от банков и «теневиков». Люди настаивают на возбуждении уголовных дел против должностных лиц «Донтехлеспрома» и их соучастников, «которые учинили не единожды служебный подлог, обман заказчиков, мошенничество с финансовыми ресурсами, злоупотребление служебным положением, превышение служебных полномочий и разворовывание денежных средств и имущества».


Власти города пока пообещали, что сдадут дом в эксплуатацию уже в апреле.

Защити себя сам

Единственной рекомендацией, которая может отвести от попадания в сети мошенников на строительном рынке жилья, по словам сотрудников УГСБЭП, может быть следующее.

Все, кто сегодня собираются инвестировать или уже инвестируют в строительство жилья собственные средства, должны знать, что их долевое участие при этом должно быть оформлено договорами со специально созданными Фондами финансирования строительства или операций с недвижимостью.

Такие фонды создаются при строительстве каждого жилого объекта с целью управления вложенными средствами граждан, чтобы не допустить мошенничества со стороны застройщиков и нарушения сроков строительства и введения жилья в эксплуатацию.

В случае нарушения требований действующего законодательства гражданам нужно обратиться в Государственную комиссию по регулированию рынков финансовых услуг, которая контролирует фонды финансирования строительства.

Если же застройщики проигнорировали требования законодательства и привлекали средства граждан без создания фондов финансирования строительства, то в ОБЭПе советуют сразу обращаться в органы внутренних дел.

Кстати, 17 марта 2009 года Верховная рада внесла очередные изменения в законодательство, в частности, и в Закон Украины «Об инвестиционной деятельности» (рекомендуем на будущее с ними ознакомиться).

В тему

Получить сегодня лицензию на строительство можно достаточно быстро и за сравнительно небольшие деньги. «ОстроВ» решил проверить правдивость рекламы одной из столичных фирм, пришедшей в спам-рассылке. Так, например, желающим заняться строительной деятельностью фирма обещала «получение строительной лицензии с объемным перечнем работ», подготовку всей необходимой документации, содействие при прохождении экспертизы, получение строительной лицензии всего за 20 дней и, что самое главное, - «гарантировано хорошие отношения с Минстроем как минимум на 3 года успешной работы».

На звонок по указанному в рекламе телефону корреспонденту подтвердили предоставление всех перечисленных услуг. Оказалось, чтобы получить лицензию на возведение высотных жилых сооружений, необходимо заплатить фирме 60 тысяч гривен. При этом ехать в Киев не обязательно – документы можно передать курьерской почтой. Специалисты этой компании – сотрудники Держархбудинспекции и многих других экспертных организаций. Сразу после заключения договора с фирмой-помощником нам пообещали «теплые отношения» и «зеленый свет» на строительном рынке.

Цены на дешевые квартиры достигли дна и начали расти

MIGnews.com.ua

Киевские квартиры нижнего ценового сегмента достигли дна и начали дорожать. За последние 10 дней столичные "гостинки" и "хрущевки" выросли в цене на 5-10%. Продажи квартир от 50 тыс. долларов и выше практически остановились. Об этом сообщает Лига.

Квартиры, которые еще неделю назад выставляли за 35-40 тыс. долларов, сегодня уже либо под задатком, либо поднялись в цене до 40-45 тыс. долларов, рассказывает о ситуации на рынке Владимир Столитний, ведущий риелтор АН "АльянсБрок".

"Продавцы поднимают цены иногда просто в течение дня, в зависимости от спроса. Если на квартиру есть несколько реальных покупателей, то стоимость автоматически повышается", - объясняет Анатолий Топал, директор АН "Кияни". По его словам, на рынке происходит своего рода аукцион дешевого жилья: квартиру покупает не тот, кто торгуется, а тот, кто предложит больше.

О реальном случае с "гостинкой" на Оболони рассказал Владимир Столитний: "Продавцы взяли задаток 1 тыс. долларов за квартиру стоимостью 32 тыс. долларов, а затем продали эту квартиру другим покупателям за 36 тыс. долларов, вернув двойной задаток в размере 2 тыс. долларов. Эти люди выиграли три тысячи долларов, и для них это существенно".

Причин активного спроса на "неликвид" и резкого скачка цен на 5-10% в течение недели эксперты видят несколько. Во-первых, это наличие капиталов на руках населения: сняв депозиты, украинцы стремятся вложить средства в жилье, на которое хватает средств.

Второй причиной аналитики называют постепенный выход отложенного спроса. "Людям надоело ждать. Многие СМИ обещали падение цен в марте месяце, и народ в это поверил. Они хотят купить хоть что-то, чтобы не остаться ни с чем", - говорит директор КУА "Финком Эссет Менеджмент" Павел Ружицкий.

Еще одной интересной особенностью данной ситуации является то, что на сегодняшний день цены на жилье в Киеве приблизились к регионам. Так, однокомнатная квартира в центре Харькова, Львова или Донецка сейчас стоит около 35-40 тыс. долларов. Примерно за эти же деньги можно купить квартиру в столице, пусть на окраине и не самую лучшую, но это реально.

Квартиры в ценовом сегменте от 50 тыс. долларов и выше не растут, но и не падают, рассказал вице-президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов. Продавцы такого жилья заняли выжидательную позицию и продают только в случае острой необходимости.

По словам Рубанова, количество предложений в этом сегменте гораздо меньше, но и спрос не особо активен. Продавцы не хотят продавать жилье, которое, по их мнению, является качественным и стоит своих денег, а покупатели – не спешат, ожидая дальнейшего падения цен.

Однако и здесь не все так просто. Риелторы часто наблюдают отказы от задатков со стороны покупателей, которые, заключив договор на покупку квартиры за 57 тыс., готовы потерять задаток, если нашли вариант за 50-53 тыс. долларов.

Отсутствие возможности улучшить свои жилищные условия за счет заемных средств и боязнь потерять имеющиеся ресурсы подталкивает участников рынка к давно забытому понятию обмена.

По свидетельству риелторов, большинство заказов поступает на обмен с доплатой, и, как правило, на разъезд.

По данным компании Knight Frank LLC Ukraine, стоимость элитной "первички" в марте 2009 года составила 8550 долларов за 1 кв м, снизившись за месяц на 8,2%. Всего с начала года цены упали на 13,1% (по отношению к декабрю 2008 года).

Аналитики отмечают, что кроме снижения "объявленных цен предложения" на рынке присутствует практика предоставления индивидуальных скидок. В отдельных случаях дисконт при заключении сделки может достигать 30%. Также - по ряду проектов - платежи проводятся по льготному курсу доллара: 1 грн. = 5,05 долл.

По данным экспертов, динамика снижения цены в элитном сегменте сопоставима с недвижимостью бизнес-класса. Так, за январь-февраль цены в этом сегменте "просели" на 15,2%.

Что касается спроса на элитное жилье, то, по сведениям риелторов, покупатели все еще ждут обещанного ценового "дна".

Количество продаваемых квартир в настоящее время несколько ниже, чем 10 дней назад. Массового "выброса" квартир на рынке так и не произошло.

По прогнозам экспертов "Украинской торговой гильдии" (УТГ), в ближайший период будет активно продолжаться поиск вариантов сокращения рисков, связанных с невыплатой кредитов.

"Корреляция цен на вторичном рынке жилья будет проходить в размерах 1,5% в месяц. И так до августа", - заявил Рубанов. Но данный прогноз касается в первую очередь жилья классов "бизнес" и "элит".

Законопроект о принудительном отчуждении земучастков может привести к злоупотреблениям и незаконному их изъятию

Документинформ 26.03.2009

Принятый парламентом в первом чтении проект закона "Об отчуждении земельных участков частной собственности для общественных потребностей и из соображений общественной необходимости" (№3682) противоречив и может привести к судебным тяжбам между собственниками и правительством, считают эксперты.

"Закон предполагает механизм принудительного отчуждения земельных участков, который вероятно работать не будет. Причиной этого могут стать противоречия, заложенные в тексте закона", - считает адвокат адвокатского объединения "Волков Козьяков и Партнеры" Леся Ковтун.

Л. Ковтун обратила внимание на то, что Конституция Украины содержит условие принудительного отчуждения объектов права частной собственности "только как исключение по мотивам общественной необходимости, при условии предварительного и полного возмещения их стоимости".

Согласно же законопроекту общественная необходимость определяется как "обусловленная общегосударственными интересами острая необходимость". При этом к основаниям принудительного отчуждения документ относит необходимость строительства объектов общегосударственного или регионального значения.

По мнению Л. Ковтун, будет достаточно доказать в суде, что объект имеет региональное значение для того, чтобы обжаловать решение об изъятии.

"Не соответствует вышеуказанной норме Конституции положение законопроекта относительно регистрации права собственности на земельный участок. Законопроект не ставит условием для такой регистрации совершение полного возмещения стоимости участка. Вызывает сомнение, что условие предварительного возмещения на практике будет выполняться правительством", - отмечает Л. Ковтун.

Эксперт также отметила, что конечными положениями законопроекта сфера его действия ограничивается целями Евро-2012, тогда как статья 2 распространяет его действие на все общественные отношения, связанные с принудительным отчуждением земельных участков.

В свою очередь, Роман Хрустенко, адвокат, управляющий партнер юридической компании ЮК "ОЛ&РУСТ" позитивно оценил сам факт законодательного урегулирования отношений в сфере выкупа земли и находящихся на ней объектов частной собственности в свете предстоящего Евро-2012 и актуальности строительства дорог.

Однако высказал мнение, что "закон оставляет достаточное количество "лазеек" для его недобросовестного исполнения, в частности, речь идет о нечеткости отдельных формулировок, так и отдельных пробелов, которые дают возможность для манипуляций с выкупной ценой, в т. ч. искусственного завышения убытков.

"С большой степенью вероятности можно спрогнозировать и неоднозначность судебной практики, которая будет формироваться в процессе реализации закона, равно как и неоднократное внесение изменений в него в будущем", - отметил Р. Хрустенко.

В свою очередь, Л. Ковтун добавляет, что "в целом, законопроектом слишком расширено понимание общественной необходимости, что в отечественных реалиях может привести к серьезнейшим нарушениям прав собственников на местном уровне".

Как сообщалось, 18 марта Верховная Рада приняла в первом чтении законопроект "Об отчуждении земельных участков частной собственности для общественных потребностей и из соображений общественной необходимости" (№3682), зарегистрированный в парламенте 30 января.

За такое решение проголосовали 397 народных депутатов из 438 зарегистрировавшихся в среду.

Полные тексты комментариев экспертов доступны в специализированном еженедельном продукте "Интерфакс-Украина Обзор Законодательства".

Цены на жилье в Киеве могут упасть до уровня 2000 года

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

КИЕВ, 25 мар - SV Development.  Вначале марта этого года — впервые за последние пять лет — однокомнатную гостинку или хрущевку в Киеве можно было купить дешевле $35 тыс.

Вполне возможно, однокомнатные квартиры упадут в цене до $10–16 тыс., как это уже было десять лет назад.

Еще весной 2008-го риелторы не допускали мысли, что квартиры в Киеве — даже такие, как хрущевка площадью 20 квадратов с четырехметровой кухней, — могут стоить менее $50 тыс.

Спустя год ни один специалист не берется давать сколько-нибудь долгосрочного ценового прогноза. Жилье тем временем продолжает дешеветь — на 8–10% ежемесячно, пишет Контракты.

«Думаю, с приходом весны стоит ожидать оживления на рынке жилья и увеличения количества сделок купли-продажи. По данным нашего агентства, в феврале количество следок возросло в 1,5 раза по сравнению с январем», — говорит аналитик киевского АН «Планета Оболонь» Михаил Полынцев.

По неофициальным данным в феврале БТИ зарегистрировало лишь 200 сделок купли-продажи (в январе — чуть больше 100), тогда как в 2008-м счет шел на тысячи.

Тем не менее оживление на вторичном рынке действительно возможно. Но только в случае дальнейшего проседания цен.

Впрочем, единого мнения среди риелторов нет. Некоторые уверены, что цены останутся на нынешнем уровне, другие считают реальной и стоимость в $300 за квадрат — уровень цен 2000 года.

В начале марта 2009-го хорошую однокомнатную квартиру в столице — площадью около 40 кв. м, недалеко от метро и в нормальном состоянии — можно было приобрести за $60 тыс., то есть приблизительно по $1500 за квадратный метр. Примерно столько же эта квартира стоила в конце 2005 — начале 2006-го.

Но к этому времени в Украине примерно год работала массовая ипотека — сейчас же банковское кредитование практически свернуто.

Поэтому, прогнозируя дальнейшее поведение цен, ориентироваться стоит на «доипотечный» период — 2003–2004 годы, когда за однокомнатную квартиру просили $20–25 тыс., или примерно $600 за квадрат.

Другое дело, что поведение рынка недвижимости — как, впрочем, и всей украинской экономики — больше всего напоминает движение маятника. И если он качнулся в сторону падения цен, то, скорее всего,  не остановится, достигнув отметки $500–600 за кв. м.

Так что вполне возможно, однокомнатные квартиры упадут в цене до $10–16 тыс. ($400–300 за квадрат), как это уже было десять лет назад.

Конечно, после этого начнется рост — в конце концов, квартира не может стоить дешевле новой машины. Но когда это произойдет — эксперты предсказывать не берутся.

Повального обвала цен на жилье не будет!

Повального обвала цен на жилье не будет! - 100m2

Украинским застройщикам нынче не позавидуешь. Жилищное строительство срочно требует значительных финансовых вливаний, а не капельниц в виде обещанной властями поддержки. Банки, отвернувшись от строителей, перекрывают им доступ к кредитам, а население в засаде подкарауливает самые низкие цены на жилье.

Даже если 3 млрд. гривен будут все же выделены, хотя из-за споров в эшелонах власти многие на рынке недвижимости в этом сомневаются, они не изменят общего удручающего положения с недостроем. И тем, кто не вошел в заветный список, останется изыскивать пути спасения, либо объявлять о банкротстве, а значит лишиться всех вложенных средств и лишить людей долгожданного жилья.

Выискивая решения проблемы, застройщики надеются на переговоры с производителями стройматериалов и с банками. Первые выказывают понимание и готовы войти в положение, не смотря на имеющиеся серьезные задолженности строителей. Вторые же, согласно прогнозам аналитиков, не намерены до конца года возобновлять кредитование строителей. Поэтому застройщиками, чтобы запустить кровообращение недостроев, и заставить равномерно биться пульс украинских строек, остается приложить все усилия для привлечения инвесторов.

Ведения строительства на основе средств населения сегодня не приемлемо. А вот вариант, когда продажа квартир идет в рассрочку, и при этом застройщик делит риски с инвестором строительства, вполне способствуют восстановлению доверия между двумя сторонами.

Ну а для инвесторов, по оценкам специалистов, несмотря на кризис, вложения в жилую недвижимость остается наиболее верным средством сохранения сбережений. И сейчас потенциальные покупатели в числе самых заинтересованных в проведении мер по реанимации отрасли и рынка.

Считается, что легализация капиталов состоятельных соотечественников, содержащихся заграницей, а это порядка 5 млрд. гривен, внесло бы существенную оптимизацию в дело недостроев Украины. Хотя на завершение объектов с 70 % готовностью требуется 14 млрд. гривен.

Что же касается основного вопроса, аналитики рынка уверены, что в ситуации значительного дефицита на рынке жилой недвижимости шквального обвала цен на жилье не случится. Ведь Украина существенно отстает от других стран по вводимым квадратным метрам. Тем не менее, не нужно забывать, чьих рук дело спасения утопающих.

По материалам
РБК-Украина-Недвижимост

Потребность в строителях в Киеве сократилась в 10 раз

Строительный портал :: Потребность в строителях в Киеве сократилась в 10 раз :: последние новости строительства, столицы, промышленности, недвижимости , инвестиций, экономики, финансов

Из 100 тыс. строителей, работавших в Киеве в 2008 году, на сегодняшний день реально работают только 10 тыс. человек. Около 40 тыс. киевских строителей работали в Киеве вахтовым методом и сегодня выехали из столицы. Такие данные на коллегии Министерства регионального развития и строительства привел глава Киевской городской организации профсоюзов работников строительства и промышленности стройматериалов Владимир Крыжановский.

Но даже формально занятые строители в большинстве своем не вовремя получают зарплату. В Киеве из 200 строительных предприятий частного сектора 11 наращивают задолженность по зарплате, на 37 предприятиях введен неполный рабочий день, на 60 предприятиях работники находятся в вынужденных отпусках. Общий объем задолженности по зарплате в строительстве на начало марта составляет около 233 млн. грн - около одной шестой общего объема задолженности по зарплате в экономике Украины.

В ближайшее время в строительном комплексе Киева и других крупных городов Украины возможна новая волна сокращений из-за того, что могут остановиться последние стройки.

Ипотека - в состоянии недвижимости

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

КИЕВ, 21 мар - SV Development.  Ипотека, скорее, мертва, делают выводы специалисты, выражая серьезные опасения по поводу того, что кризис жилищного кредитования способен обвалить за собой всю строительную отрасль.

Нахватали на триллион Расплата наступила за едва ли оправданный столь бурный рост ипотечного кредитования, имевший место в последние три-четыре года. Шутка ли, на начало 2009 года россияне должны были банкам за «свои» дома и квартиры триллион рублей. Из них уже не вернули вовремя более 12 миллиардов рублей, увеличив сумму долга за три месяца этого года вдвое.

С приходом кризиса наиболее тяжелая ситуация с просроченными кредитами сложилась там, где ипотека развивалась наиболее активно.

Если в 2007 году, по данным министерства строительства Ульяновской области, в регионе было выдано ипотечных кредитов на 1,855 миллиарда рублей, то в прошлом - на четверть больше (2,34 миллиарда рублей). Пропорционально росла и доля просроченных кредитов.

С 13 процентов на начало 2008 года до 22 процентов на 1 января 2009 года. В этом отношении наша область, согласно рейтингу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), вошла в число регионов - лидеров по долгам, уступая в суммах задолженностей лишь Костромской и Саратовской областям, Республике Алтай и Ставропольскому краю.

Все потому, что многие заемщики с наступлением кризиса лишились работы или были урезаны в заработках оказались неспособными не то чтобы вносить платежи по ипотеке, а вовсе сводить концы с концами. Поддержку таким пообещало правительство страны. Двумя способами.

Способ первый: поддержка заемщиков, испытывающих проблемы с обслуживанием долга, через АИЖК путем выдачи стабилизационных займов. Способ второй: дать возможность обладателям материнского капитала погашать за счет пособия часть ипотечного долга уже сегодня.

Банки: ни да, ни нет О том, насколько действенными эти меры стали для ульяновских заемщиков, рассказал директор «Ульяновской областной корпорации ипотеки и строительства» (УОКИС) Олег Салыган: - Для поддержки заемщиков, которые попали в тяжелую жизненную ситуацию, на федеральном уровне была принята специальная программа.

АИЖК (УОКИС является региональным оператором Агентства) выделяет таким клиентам стабилизационный кредит сроком на год в размере ежемесячных платежей по той же процентной ставке, что и основной ипотечный кредит.Иными словами, дается возможность получить второй кредит для погашения первого и отсрочить тем самым выплаты на 12 месяцев.

По истечении года при этом у заемщика может быть увеличена сумма платежа либо увеличен срок кредита. В первую очередь воспользоваться такой возможностью могут люди, которые были уволены или которым была сокращена заработная плата. Все это должно быть подтверждено документально.

Схема действий такова: заемщик обращается в свой банк, выдавший ему ипотечный кредит. Банк должен оказать такому клиенту содействие - выдать еще один кредит. Если банк по каким-либо причинам отказывает заемщику, о чем есть письменное уведомление, человек за стабилизационным кредитом вправе обратиться к нам.

Здесь, правда, все чаще банки, по нашим данным, вовсе не дают никакого заключения. Отказывают в предоставлении второго займа, но и официального отказа не подписывают. Клиент оказывается в подвешенном состоянии, так как без этой бумаги не можем помочь заемщику и мы.

И как-то повлиять на банки мы не в состоянии: основные ипотечные игроки на территории Ульяновской области - это филиалы крупных московских банков и все решения принимаются исключительно в столице.

Капитал - не для мам Вторым видом помощи для некоторых заемщиков должен стать материнский капитал, использовать который разрешили раньше для погашения ипотечных кредитов.

Хотя официальные СМИ и рапортуют о сотне ульяновских семей, воспользовавшихся помощью государства, в Ульяновске, по данным Олега Салыгана, такую возможность еще никто не смог использовать.

Впрочем, материнский капитал, судя по опыту других регионов, не очень-то и спасает несчастных заемщиков. Теми 250-300 тысячами рублей, полагающимися клиентам, банки чаще распоряжаются по своему усмотрению, с выгодой прежде всего для себя.

В большинстве случаев деньги идут либо в качестве досрочного погашения основного долга (за что в некоторых кредитных учреждениях предусмотрены штрафные санкции), после чего уменьшается лишь срок кредита, либо на эту сумму уменьшаются ежемесячные платежи равными долями в течение всего срока кредитования.

Проценты в этом случае пересчитывают,однако сумма ежемесячного платежа сокращается не намного. Вносить платежи из средств материнского капитала в полном объеме почему-то нельзя. Скорее всего, потому, что это невыгодно банкам.

Ипотеки больше нет?

Большинство банков, занимавшихся до кризиса ипотекой, сегодня заняты исключительно работой с проблемными кредитами, при этом новые сделки они не заключают.

Многие официально ипотечные программы не свернули, однако установили фактически заградительные ставки по кредитам в 20-30 процентов годовых.

Застройщики сейчас наперебой заявляют: из-за снизившихся цен на квартиры (дальше падать в цене квадратным метрам, по их словам, уже некуда) сейчас самый удобный момент для приобретения жилья.

Однако это так лишь в случае, если покупатель приобретает жилье за собственные деньги. Взлетевшие вверх процентные ставки по кредитам цену квадратного метра делают еще более недоступной, чем до кризиса.

- Ипотека не умерла, - не разделяет пессимистических взглядов большинства Олег Салыган. - Есть проблема застоя на рынке недвижимости, вызванная, прежде всего, ожиданиями покупателей на дальнейшее снижение цен. Взять кредит на покупку жилья для тех, кто его потянет, сегодня не проблема - цены на недвижимость встали.

Недвижимость в кризис: купить, продать, поменять?

Недвижимость - Новости - Недвижимость в кризис: купить, продать, поменять? - Новости недвижимости на портале Мегет и партнеры

2009-03-20 10:58

  недвижимость Украины

Как известно, приобретать что либо лучше всего тогда, когда цены падают, а не галопом скачут вверх. Но кто знает, вдруг именно теперь настало самое время обеспечить себе спокойную старость, удачно вложив капитал в недвижимость?

Берем и сдаем в аренду?

К сожалению (или к счастью), приобрести нынче квартиру с помощью кредита нельзя. Потому, если вы собрались решать свой жилищный вопрос, придется рассчитывать лишь на собственные силы.

Несмотря на то что большинство риелторов уверяют, будто в последние месяцы расценки стабилизировались, статистика специализированных порталов показывает: они упорно падают в среднем на 3% в месяц. Выходит, идея со сдачей купленных "квадратов" в аренду выглядит немного несвоевременной.

- Сегодня на этот рынок недвижимости выставлено большое количество квартир, покупавшихся со спекулятивной целью, - объясняет специалист по недвижимости Николай Еремин. - С ростом предложения стоимость съема в долларах незначительно, однако дешевеет. В среднем за месяц берут примерно 0,5% от цены жилья, и пока данное соотношение остается неизменным.

Итак, с арендой хоть какая-то определенность, но вот о сделках купли-продажи недвижимости говорить очень сложно.

Как признался один из риелторов, за первых два месяца в столице их зафиксировано около сотни. Делать на основании столь мизерного фактического материала какие-то выводы сложно. Поэтому вся статистика нынче базируется на ценах, озвученных продавцами. И еще реально выторговать 10-15%.

- В настоящий момент как никогда опасны игры со стоимостью недвижимости, - уверен Николай Еремин. - Вы рискуете не угадать уровень "дна", то есть когда и на сколько она упадет в том или ином регионе по максимуму. Этого и специалисты предвидеть не могут! Следовательно, покупая сегодня квартиру, вы рискуете потерять часть вложенных средств. Вот когда цены стабилизируются и продержатся в течение хотя бы полугода, тогда и покупку недвижимости правомерно будет считать безопасной.

Не хватает на Киев - берем Бердичев?

При отсутствии ипотечного кредитования столичное жилье в нынешнее время, даже с учетом падения цен и вероятного торга, по карману разве что олигархам. Но ведь в Украине есть и другие города с гораздо более дешевыми квартирами. Зачем печалиться об обесценивании гривенных сбережений? Не лучше ли взять на них, скажем, однокомнатную в "дешевом" регионе и затем сдавать ее в аренду?

- Учтите, квадратные метры в провинции, если вам понадобится впоследствии их быстро продать, грозят оказаться "неликвидом". Не факт, что на них можно найти покупателя, серьезно не уступив, - предупреждает Николай Еремин. - Только после того как кризис проявит себя во всей красе (чего пока еще не произошло), будет разумно присматривать регионы для инвестиций в недвижимость. И уж точно не стоит вкладывать в квартиры в местах, где только одно градообразующее предприятие.

Не слишком перспективной кажется специалисту и идея об аренде. Ведь по мере углубления кризиса ставки способны еще "просесть". А в некоторых регионах доходы от сдачи жилья и так на сегодня в 1,5 - 2 раза ниже, чем процентные ставки по вкладам в наиболее надежных банках.

Интересно также, что в небольших городах стоимость недвижимости снижается не такими темпами, как в столице, а медленнее. Эксперты приводят следующий пример: на одинаковые квартиры в Вышгороде (Киевская область) и на Оболони (престижный спальный район) она может практически не различаться или даже быть ниже в Киеве. До периферии всегда любой процесс доходит с опозданием в несколько месяцев.

Кому кризис в помощь?

Однако не все настолько плохо. Если к инвестициям в отечественную недвижимость эксперты относятся скептически, то ситуацию с улучшением жилищных условий считают вполне благоприятной. Скажем, если вы давно намеревались переехать в лучший район или поменять одно- на двухкомнатную и тому подобное, то настало время действовать.

Буквально вчера с желающими совершить альтернативную сделку (обмен через куплю-продажу) никто не хотел связываться. Процесс сложный, обремененный большим числом юридических нюансов, договоренности нередко срываются… Но на возникшем безрыбье любой покупатель стал дорог, в том числе и тот, у которого вместо "живых" денег на руках всего-навсего старая квартира.

По мнению спецов, затишье на рынке вообще всегда благоприятно для обменов. Собрать кровные на покупку дано немногим, а вот добавить и увеличить площадь полезных метров гораздо реальнее. С другой стороны, тот, кто не в состоянии гасить ипотечные кредиты, всегда может обратиться к варианту обмена "трешки" на "двушку", а на вырученные деньги уже легко вернуть и остаток по ссуде. Получается, такие граждане и с жильем не расстаются, и рассчитываются с долгами.

Прогнозы

Когда наступит "дно"?

В большинстве ситуаций и покупатели, и продавцы недвижимости сейчас выжидают. Последние надеются, что цены снова поползут вверх, первые - что они скоро рухнут по максимуму.

Эксперты, причем достаточно единодушно, обещают "дно" в ближайшие полгода. Чаще всего месяцем, когда стоимость квартир и домов окажется минимальной, называют сентябрь. После падения цены на некоторое время замрут на месте: как минимум до конца 2009-го или середины 2010 года. А потом вновь начнут расти. Но ожидать такого же резкого подорожания, какое наблюдалось с 2004 по 2007 гг., не следует. Ипотечные кредиты появятся не скоро, следовательно, спрос и цены будут регулироваться только деньгами, которые украинцы сумели заработать.

Итак, желающих взять квартиру на "минимуме" утешить можем лишь одним. По прогнозам, период стабильных расценок, который наступит после отката, обещает растянуться достаточно надолго - от нескольких месяцев до года. Так что особо спешить и "дергаться" пока не надо.

Автор: Комсомольская правда

Залоговые квартиры: бум продаж ожидается к лету

Залоговые квартиры: бум продаж ожидается к лету - Статьи на BIZ.liga.net

20.03.2009 07:16

Сегодня банки выставляют на продажу залоговые квартиры по ценам выше рыночных, чтобы компенсировать стоимость выданных кредитов. Да и объем предложения залоговых квартир пока не так уж и велик. Но если отток депозитов не прекратится, то уже к лету банки вынуждены будут увеличить количество квартир, выставленных на продажу, и снизить цены - вслед за общерыночным снижением.

Торг уместен

Выставленные на сайтах украинских банков залоговые квартиры на данный момент почти вдвое дороже реальной рыночной стоимости (см. Таблица 1), отмечает оценщик, замдиректора АН "АльянсБрок" Сергей Подгорный (при этом многие украинские банки в сообщениях о выставленных на продажу залоговых квартирах не указывают цену, - ред.).

По мнению С.Подгорного, завышенную цену объяснить просто: если объект покупали в кредит в прошлом году за $100 тыс., и брали под него кредит $80 тыс., а на текущий момент из этих $80 тыс. заемщики выплатили только $15 тыс., то банк недополучил выплаты по кредиту в размере $65 тыс. И это та стоимость, по которой банк выставляет квартиру.

Но на рынке реально сейчас можно найти объекты по $45-50 тыс., поэтому очередей на покупку залоговых квартир пока не наблюдается.

В то же время С.Подгорный отмечает, что с банком можно торговаться. "Сейчас банки идут на торги. С ними можно договориться: выторговать нужный процент и условия. Ведь если какой-то заемщик не платит кредит уже 3-5 месяцев, то банк заинтересован решить вопрос с квартирой как можно скорее и ликвидировать задолженность. И здесь можно на банк надавить, предлагая свои условия", - считает оценщик.

Банки пока не спешат

"Сейчас мы выставляем на продажу только те квартиры, владельцы которых не могут реально выплачивать кредит и добровольно написали заявление на реализацию имущества", - рассказали корреспонденту ЛІГАБізнесІнформ в пресс-службе банка "Финансы и кредит".

Причину такой "лояльности" директор КУА "Финком Эсссет Менеджмент" Павел Ружицкий объясняет тем, что банки все еще надеются на возврат депозитов, и на то, что им удастся удержать ресурсы. "Именно поэтому они не спешат с продажей залогового имущества", - отмечает он.

По его словам, сегодня банки пытаются давать кредитные каникулы, реструктурировать долг и т.д., поскольку профессионально заниматься продажей имущества они не могут, да и сама процедура аукциона довольно сложная.

Аналитик уверен: как только у банков начнутся проблемы с активами, они вынуждены будут продавать залоговые квартиры. "По моему мнению, уже к середине лета банкиры сбросят цены для того, чтобы спасти хоть какие-то средства", - заявил П.Ружицкий.

Обвала не будет

Несмотря на большое количество кредитов, выданных в прошлом году, залоговых квартир неплательщиков не так уж и много. И их выход на рынок не сыграет большой роли. Такого мнения придерживается вице-президент Союза специалистов по недвижимости, директор АН "Кыяны" Анатолий Топал.

В то же время С.Подгорный отмечает, что банкам не интересно выбрасывать большое количество объектов, иначе они демпингуют рынок и сами будут вынуждены продавать квартиры дешевле. И, соответственно, будут терпеть убытки.

Аналитики считают, что залоговые квартиры станут дешевле. Тем не менее, вряд ли цена на них опустится ниже рыночной. По мнению игроков, к лету этого года рынок вторичного жилья упадет в цене на 10-15%. Ожидается, что к этому времени опустят цены и банки, вынужденные реализовать залоговое имущество.

Таблица 1. Стоимость залоговых квартир выставленных на продажу некоторыми банками Украины*

Район	Количество комнат	Общая площадь, кв. м	Цена	Описание	Реализатор
Киев, ул. Урицкого, д. 32	1	34	$70 тыс.	нет	Банк "Надра"
Киев, ул. Горького, д.155	2	43,8	$192 тыс. 235	нет	Банк "Надра"
Львов, ул. ген. Чупринки, 56/5	3	96,6	1 млн. 128 тыс. 400 грн.	нет	"ОТР Банк"
Киев, пр-т Победы	4	64,8	$195 тыс.	требует ремонта	"Укрпромбанк"
Киев, Оболонский рай-н	2	51,5	9200 грн./ кв. м	нет	"АгроКомбанк"

* - выбор залоговых позиций субъективен

Яна ДОВГАНЬ

Что делать, если вашу новостройку "заморозили"?

Недвижимость - Новости - Что делать, если вашу новостройку "заморозили"? - Новости недвижимости на портале Мегет и партнеры

Не нужно никаких официальных заявлений от застройщиков, чтобы понять, что многие из проектов сегодня уже не строятся. Достаточно проехаться по Москве, чтобы увидеть неживые стройки и остановившиеся краны.

Покупатели недвижимости на первичном рынке начинают бить тревогу по поводу дальнейшей судьбы того или иного объекта строительства, в который были вложены их "кровные".

О том, как можно обезопасить себя в данной ситуации и на что могут рассчитывать соинвесторы, рассказывает Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate.

- Как в целом вы оцениваете сегодняшнюю ситуацию на рынке новостроек?

- По нашей оценке, среди остановленных на рынке жилой городской недвижимости - порядка 60% проектов. К концу первого полугодия, если предпринятых мер господдержки рынка жилищного строительства окажется недостаточно, можно будет ждать массового неисполнения застройщиками своих обязательств перед людьми, купившими квартиры на стадии строительства, что безусловно поднимет волну негодования среди дольщиков.

- По каким признакам можно отнести объект к "группе риска"?

- Во-первых, к "группе риска" можно отнести точечное строительство, которое вели непрофессиональные строительные компании, рассчитывающие на бум на жилищном рынке (при этом компания может быть опытной в какой-то другой сфере, просто девелопмент для нее - непрофильный бизнес). На сайте любой компании существует перечень проектов, которые она реализовала и ведет в настоящее время.

Если этот перечень ограничен (один-два проекта), то есть риск, что начатый проект не будет доведен до конца, поскольку у строительной компании нет возможности для маневров. Когда у девелопера много объектов и они постоянно сдаются, то несмотря на замедление денежных потоков от продаж в кризис, у компании все равно будут финансовые поступления, которые помогут удержаться на плаву.

Второй признак - это соотношение проектов в стадии начала и завершения. Чем больше у строительной компании проектов в стадии завершения, тем больше шансов того, что все будет успешно реализовано. Чем больше проектов в начальной стадии, тем больше вероятность, что у компании возникнут трудности со сроками исполнения. Может получиться так, что застройщику будет проще заморозить часть проектов, потому что в них вложено не так много денег, дождаться более благоприятных условий на рынке и потом снова приступить к их реализации.

Третий признак - это рискованные финансовые схемы. Гарантировать интересы частного инвестора может только 214-ФЗ и договор долевого участия. У застройщиков, работающих по 214-ФЗ, вся отчетность прозрачная. Она позволяет узнать, куда направляются деньги, какими источниками финансирования располагает застройщик и какие у него существуют обязательства. Все остальные схемы работы с физическими лицами - это черный ящик. Строительная компания может "проесть" деньги вкладчиков или же просто неэкономно ими распорядиться, и спрашивать с него будет бесполезно.

- Что могут сегодня предпринять для защиты своих прав покупатели квартир в этих объектах?

Чтобы защитить свои права, я бы рекомендовал сделать ревизию тех документов, которые есть на руках у частных инвесторов. Очень важно, с кем именно был заключен договор - непосредственно с застройщиком или с посредником, продающим квартиры. Объясню почему. Очень часто бывает, что какое-то юридическое лицо покупает у застройщика оптом часть квартир на этапе строительства с целью заработать и потом продает их населению.

Так вот, когда такое юридическое лицо продает эти квартиры в недостроенном доме физическим лицам, то оно не может заключать с ними договор долевого участия, так как у него нет права работать по 214-ФЗ из-за отсутствия статуса застройщика (это ограничение существует в законе). Именно поэтому юридические лица, которые выступают соинвесторами строительства, используют всевозможные обходные схемы и заключают договора предварительной купли-продажи, вексельные и пр.

Они бы и рады работать по 214-ФЗ через договоры долевого строительства, но не могут, поэтому вынуждены идти в обход законодательства. Вот такой парадокс! Поэтому очень часто договор заключается не с застройщиком напрямую, а с другим юридическим лицом, которое выступает соинвестором строительства.

- Иметь дела с инвестором-юридическим лицом может быть рискованно, ведь мы не знаем отношений между застройщиком и этим юрлицом - полностью ли инвестор рассчитался за приобретенные квартиры или нет?

Если нет, то застройщик может расторгнуть договор между ними, после чего он имеет право получить назад свои оставшиеся квартиры (на ту сумму, по которой инвестор не рассчитался). А эти квартиры уже могут быть проданы инвестором. Так и возникают "задвоенные" договоры или "задвоенные" продажи, когда одну и ту же квартиру продают дважды. Такие схемы были, есть и будут.

Поэтому если у вас заключен договор не с застройщиком, а с таким посредником, то я бы посоветовал вступить в прямые отношения с девелопером. Вы можете обратиться к вашему продавцу или напрямую к застройщику с просьбой заключить договор поручительства исполнения обязательства по передаче квартиры под эти документы. А можно и переоформить существующий договор с продавцом на договор долевого участия напрямую с застройщиком. Это возможно и допустимо при добросовестном поведении участников рынка. Частному инвестору такой документ даст право требовать исполнения своих обязательств непосредственно с застройщика.

Если же физлицо приобрело квартиру непосредственно у застройщика и с ним не заключили договор соинвестирования, то я бы, например, спросил - а почему вы не можете работать по 214-ФЗ и выслушал внимательно все причины. Иногда застройщик не работает с самого начала по 214-ФЗ по вполне объективным причинам, например, не смог подать проектную декларацию из-за того, что не было полного комплекта документов. Но со временем этот пакет документов уже обязан появиться и ему ничто не мешает начать работать по этому закону и заключить с дольщиками новые договоры.

Если же застройщик даже отказывается объяснять, почему он не хочет переоформлять свои отношения с частными инвесторами, то это тоже может быть признаком его недобросовестности. И в этом случае можно усомниться в желании девелопера выполнить свои обязательства по строительству. Если люди заплатили деньги, то должны иметь какие-то гарантии, и тут не надо стесняться защищать свои права. Нужно напрямую спрашивать застройщика, что у него происходит со строительством, и он обязан это объяснять людям.

- Как вести себя дольщикам в ситуации, когда компания официально не объявляет о банкротстве и прекращении строительства, но в реальности стройка стоит? Либо в ситуации, когда многократно сдвигается срок сдачи дома?

- Обманутый вкладчик - это не только тот, кому продали два раза одну и ту же квартиру, но и тот, перед которым застройщик не выполняет свои обязательства. На этот случай в Москве был разработан и принят механизм по замене застройщика. И этот механизм работает как раз только по инициативе дольщиков. Дольщик может, конечно, подать на застройщика в суд и потребовать свои деньги, но, как правило, все хотят не этого, а хотят получить квартиру.

Поэтому я бы рекомендовал занять дольщикам более активную позицию. Для начала он должен пойти в свою префектуру и уточнить там планы в отношении этого дома, узнать, контролирует ли префектура его строительство. Вполне возможно, что у префектуры есть ответы на все вопросы дольщика. Один пайщик не может получить всего того объема информации, который может получить государственный контролирующий орган.

Несоблюдение сроков строительства дает право городским властям применить определенные меры к такому застройщику. После оценки состояния конкретного объекта власти могут поменять застройщика, а могут и сами достроить этот объект.

- Если дольщик решил все-таки разорвать свои отношения с застройщиком, то каким образом можно получить обратно деньги?

Если отношения были оформлены в рамках договора долевого участия, то есть по 214-ФЗ, то долльщик может сначала вступить в мирные переговоры с застройщиком. В случае, когда по-хорошему договориться не удается или дольщик не согласен с выдвинутыми условиями девелопера (например, доплатить какую-то часть средств и перенести сроки строительства), он имеет право без обращения в суд в одностороннем порядке расторгнуть договор и получить свои деньги обратно. Для этого достаточно отправить застройщику по почте заявление об одностороннем отказе от исполнения обязательств по договору долевого участия с уведомлением.

Договор считается расторгнутым со дня получения дольщиком этого уведомления. Через 10 дней с момента расторжения договора застройщик должен вернуть участнику все уплаченные им денежные средства, а также уплатить проценты за пользование денежными средствами в размере 1\300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день с момента получения и до момента их возврата.

Если застройщик не расторгает договор в добровольном порядке, то участник долевого строительства может потребовать расторгнуть договор в судебном порядке. Но это не значит, что суд автоматически будет на его стороне. Суд будет оценивать серьезность обстоятельств - действительно ли сдать объект в установленный срок невозможно.

Голословные заявления дольщика (я хочу получить деньги обратно и все) не принимаются. Изучая обстоятельства такого дела, суд будет защищать интересы, как дольщика, так и застройщика. Дольщик должен будет предоставить суду доказательства неисполнения договора или невозможность его исполнения в будущем. И тут главная сложность в том, как доказать неисполнение обязательств в будущем?

Признаки неисполнения застройщиком своих обязательств должны быть очевидными любому лицу, не являющемся специалистом. Например, если план ввода дома по договору - 2 квартал 2009 года, а у вас дом до сих пор находится на нулевом цикле, то очевидно, что он не будет сдан в срок. Доказательства могут быть любыми. Можно приходить каждый день на стройку и снимать ее на видеокамеру, доказывая тем самым, что строительство стоит. Можно попросить назначить техническую экспертизу и пр.

- Но даже если суд вынесет решение о возврате дольщику средств, получить деньги с застройщика не всегда реально. Ведь если у застройщика нет денег, чтобы достроить дом, откуда он возьмет деньги для возврата их дольщикам?

- При подобном развитии событий, как правило, организуется целая группа участников процесса, кому этот застройщик должен. И дольщик будет явно тут не одинок - претендовать на возврат средств могут в том числе и подрядные структуры, и банки. В итоге, скорее всего все кончится банкротством застройщика и реализацией объекта.

И за какую сумму он будет продан еще не известно: не факт, что этой суммы хватит на всех. В результате "всем сестрам раздадут по серьгам" в порядке очереди, и дольщикам может вообще ничего не достанется. Кстати, эту схему можно использоваться как один из способов перехвата объектов "за дешево". То есть рейдеры сейчас могут поднимать дольщиков на войну с застройщиками, чтобы за очень дешево перехватить тот или иной объект.

Таким образом, у дольщика есть два выхода - либо пытаться по закону получить свои деньги, либо достраивать объект. Возможно, будет гораздо проще доплатить все-таки небольшую сумму (по сравнению с общей суммой денег) и получить свою квартиру. Я считаю, что если застройщик добросовестный и у него возникли проблемы, то имеет смысл не пытаться вернуть свои деньги, а достраивать объект.

- Правильно ли я понимаю, что 214-ФЗ не гарантирует возврат вложенных средств?

Важно понять, что 214-ФЗ гарантирует в первую очередь права дольщика на получение купленной им квартиры в сроки, установленные договором. Если сроки не соблюдаются, то начисляются штрафные санкции. Но когда речь идет о расторжении договора и возврате денежных средств, то здесь уже работают также и общие нормы Гражданского кодекса, как и при неисполнении любого другого договора. При расторжении ДДУ никто не может сказать с уверенностью на 100%, что дольщик получит свои деньги в полном объеме.

Не стоит сбрасывать со счетов и еще один немаловажный нюанс. В Гражданском кодексе есть 452 статья, в которой сказано, что при существенных изменениях обстоятельств любая из сторон имеет право требовать изменения условий договора или его расторжения. Изменившиеся обстоятельства признаются существенными, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, то договор между ними не был заключен или был заключен на других условиях.

Поэтому, с моей точки зрения, застройщик имеет право на основании этой статьи ГК сделать попытку доказать свою правоту и подать встречный иск с просьбой об изменении условий договора. Он может сослаться на резкое удорожание банковских кредитов или на отсутствие финансирования, в результате чего он уже не может исполнить свои обязательства за те же деньги, поэтому просит пересмотреть условия договора - либо увеличить сроки строительства, либо размер платежа, а может быть и то, и другое.

Суд будет оценивать эти обстоятельства, а сочтет ли он их существенными или нет - не известно, так как пока такой практики на рынке жилищного строительства у нас не было.

- А если квартира была куплена по иным схемам, например, столь распространенному предварительному договору купли-продажи, можно ли получить обратно деньги и как?

- Если вы заключили предварительный договор купли - продажи, то в идеальном случае должны быть соблюдены три условия, гарантирующие вам возврат денег и получение недвижимости. Первое - договор должен быть заключен непосредственно с застройщиком, а не с его аффилированным лицом. Второе - деньги должны быть уплачены тоже застройщику, соответственно, у вас на руках должен быть документ, подтверждающий уплату денежных средств именно застройщику.

Это может быть вексель, договор займа, соглашение о задатке или авансовой оплате и пр. Если вы платили третьему лицу, то должен быть документ о том, что застройщик дал указание заплатить третьему лицу. Суть в том, что в ваших документах должен фигурировать застройщик, у которого есть актив. Третье - в предварительном договоре купли-продажи должен быть указан срок заключения окончательного договора купли-продажи. Если он не указан, то через год предварительный договор автоматически прекращает действовать.

Если же при заключении предварительного договора эти условия не были соблюдены, то вы сможете отстоять только право требования денег, но не квартиры. Дело в том, что за время действия предварительного договора цены на недвижимость могут вырасти и застройщику будет выгоднее продать вашу квартиру на рынке, а вам вернуть первоначальный взнос.

Так многие раньше и делали, когда цены на рынке росли. У тех, кто покупал недвижимость по другим различным "обходным" договорам, типа договора переуступки прав требования, договора соинвестирования, по страховой схеме и пр, прав еще меньше и не факт, что при возникновении проблем у застройщика они смогут отстоять свои интересы. К сожалению, таких дольщиков гораздо больше, потому что на рынке мало кто работал по 214 ФЗ.

Автор: PRO Недвижимость