Ситуация, сложившаяся в последнее время на строительном рынке Украины, оценивается многими экспертами как критическая, что подвигло законодателя срочно разработать пути спасения отрасли. Анализу антикризисных законодательных мер и новым возможностям финансово-кредитных механизмов был посвящен практикум "Финансовая реформа в строительстве: о законодательных новациях и новых инвестиционных схемах", который 18 февраля 2009 года в Бизнес-Центре ЛІГА (г. Киев) провела старший юрист юридической фирмы "Василь Кисиль и Партнеры", адвокат Наталья Доценко-Белоус. В этом материале речь пойдет о некоторых вопросах, ставших предметом обсуждения участников практикума.
Из шести предусмотренных Законом № 800 способов преодоления кризисных явлений пока применяется только один |
14 января 2009 года вступил в силу Закон Украины "О предупреждении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" (далее - Закон № 800), которым предусмотрены организационные меры по разрешению неотложных проблем в сфере строительства, мероприятия поддержки отрасли и источники их финансирования.
Комментируя его нормы, г-жа Доценко-Белоус обратила внимание участников практикума, что на сегодняшний день из шести предусмотренных этим нормативным актом способов преодоления кризисных явлений применяется пока только один - выкуп государством у кредиторов ипотечных кредитов, полученных физическими лицами на строительство и приобретение жилья и отнесенных к категории рисковых. Эту функцию осуществляет государственное ипотечное учреждение. Все остальные пять способов пока, к сожалению, не реализуются.
Деньги не возвращать, штрафы не платить!
Основной формой защиты интересов застройщиков, предусмотренной Законом № 800, является запрет на досрочный выход физических и юридических лиц из проектов строительства жилья (ч. 4 ст. 3 Закона № 800), а потому ему было уделено особое внимание.
Используя указанную норму, следует учитывать, что, во-первых, ее действие ограничено во времени (она актуальна только до 1 января 2012 года). Во-вторых, запрещен досрочный выход только тем лицам, которые профинансировали 100 % стоимости объекта (части объекта) жилищного строительства. А вот лиц, осуществивших частичную оплату стоимости объекта, возможности расторжения договора законодатель не лишил, но установил, что возвращение внесенных ими в пользу застройщиков средств в случае досрочного расторжения договора будет осуществляться исключительно после реализации такого объекта (его части) третьему лицу.
Основная форма защиты |
Третий важный момент: до 1 января 2012 года начислить и взыскать с застройщика штрафные санкции, предусмотренные договорами, а также индекс инфляции и три процента годовых, предусмотренные ст. 625 ГК Украины, нельзя.
Наконец, частью 4 ст. 3 Закона № 800 установлено еще одно правило: запрет досрочно расторгать договор с застройщиком не будет применяться, если срок принятия в эксплуатацию объекта строительства переносится более чем на 18 месяцев. Эта норма, очевидно, вызовет споры. Проблема в том, что застройщики, желая привлечь инвестора, нередко указывали в договоре срок выполнения работ намного меньший, чем того требуют технологические процессы строительства в соответствии с государственными строительными нормами. В связи с этим срок принятия в эксплуатацию объекта, указанный в проектно-сметной документации, и срок сдачи объекта по договору зачастую существенно не совпадают.
Возникает вопрос: с какого момента следует исчислять предусмотренные законодателем 18 месяцев, по истечению которых договор можно расторгать? В такой ситуации, вероятно, каждая сторона будет исходить из наиболее удобного для себя понимания "точки отсчета".
Поскольку ч. 4 ст. 3 Закона № 800 запрещает расторжение любых договоров с застройщиком, на практике возник еще один важный вопрос: распространяется ли эта норма на доверителей фонда финансирования строительства (далее - ФФС)?
Законодатель фактически признал мировой финансовый кризис обстоятельством непреодолимой силы |
Закон Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" наделяет управителя ФФС, в случае выявления риска нарушения условий договора, правом прекратить финансирование и требовать возвращения всех полученных застройщиком денег (ст. 18). В то же время п. 3 Заключительных и переходных положений Закона № 800 дает основание утверждать, что на сегодняшний день расторгнуть такой договор в случае оплаты 100 % стоимости объекта нельзя.
И это очень обнадеживает застройщиков, использующих механизм ФФС, так как в условиях кризиса они оказались в наиболее невыгодной ситуации по причине массового выхода доверителей из строительных проектов. Норма ч. 4 ст. 3 Закона № 800 пресекла подобный отток средств. Правда, по словам г-жи Доценко-Белоус, ненадолго. В парламенте уже проголосован Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно совершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья)", которым прямо предусмотрена процедура возврата денег доверителю в течение 15 дней после подачи им заявления об отказе от участия в ФФС в случае нарушения застройщиком сроков строительства или в случае ненадлежащего выполнения управителем своих обязанностей по договору (ст. 18). Если этот нормативный акт будет подписан Президентом, что вероятнее всего случится, то застройщики не смогут более удерживать полученные средства, ссылаясь на Закон № 800.
Особый интерес для застройщиков (и не только для них) представляет ч. 8 ст. 3 Закона № 800, обязывающая Торгово-промышленную палату Украины рассматривать обращения субъектов хозяйственной деятельности, которые осуществляют строительство, относительно предоставления им справки о приостановлении (прекращении) деятельности вследствие действия форс-мажорных обстоятельств. Это положение фактически означает признание законодателем мирового финансового кризиса обстоятельством непреодолимой силы. Докладчик акцентировала внимание, что эта норма не возлагает на ТПП обязанности установить наличие факта непреодолимой силы. В Законе № 800 он уже установлен. Функция ТПП сводится исключительно к выдаче справки о прекращении (приостановлении) деятельности.
| РЕКОМЕНДАЦИИ |
| Обратившись в ТПП, застройщик может получить справку о приостановлении (прекращении) деятельности. В таком случае в силу положений ХК он будет освобожден от ответственности за невыполнение (ненадлежащее выполнение) обязательств по договору. А если это предусмотрено договором, то кризис может стать основанием и для его расторжения. |
О регистрации права собственности
Нормы Закона № 800 изменили также и ипотечное законодательство. В ч. 3 ст. 3 указанного нормативного акта получило закрепление право застройщика проводить государственную регистрацию объекта незавершенного строительства и его части с целью дальнейшей продажи или передачи в ипотеку.
В связи с этим нужно напомнить, что с 2006 года существует спор о том, необходимо ли для осуществления регистрации в БТИ объекта незавершенного строительства решение суда. Многие региональные БТИ, руководствуясь письмом Минюста от 10.05.2006 № 19-32/1 "Относительно порядка государственной регистрации прав собственности на объекты незавершенного строительства" проводят регистрацию без такового. В то же время столичное БТИ требует решения суда, основываясь на нормах Закона Украины "О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений", в соответствии с которым первичным правоустанавливающим документом остается решение суда о праве собственности на объект незавершенного строительства.
С принятием Закона № 800 застройщику не нужно доказывать наличие права собственности на объект незавершенного строительства, хотя можно предположить, что ему все же придется доказывать, что именно он является застройщиком.
| ЗАКЛЮЧЕНИЕ |
Разработанные законодателем способы преодоления кризиса, поглотившего строительную отрасль страны, направлены на упрощение работы застройщика и оживление отрасли, в том числе за счет пресечения оттока средств, целевой государственной поддержки и освобождения от ответственности по договорам вследствие форс-мажора. Однако анализ принятых законодательных мер позволяет утверждать, что на этом долгом пути предстоит совершить немало трудных восхождений. Отдельные нормы антикризисного Закона № 800 пока еще не работают, в то же время некоторые другие кажущиеся преимущества носят достаточно спорный характер. Их правильное понимание и применение, судя по всему, будет оттачиваться на практике.
Комментариев нет:
Отправить комментарий