Попытки взвинтить цены на съем и продажу жилья провалились

Недвижимость продолжит дешеветь. До конца года аренда квартир в Киеве упадет на 100—200 грн., а продажа на $2000—5000.

«Сегодня» верно предсказала, что попытка поднять цены в расчете на рост спроса провалится. Так и вышло: по данным независимого портала «Недвижимость», за октябрь они снизились на 1,2%. Да, многие владельцы квартир выставляют их дороже, чем в сентябре, но взлететь этому «самолету» не суждено: его держит «якорь» покупателей, не готовых платить больше. Чего ждать в ближайшем будущем, мы выяснили у экспертов.

ДНО ДОСТИГНУТО. Директор АН «Благовест» Ирина Луханина прогнозирует: «До конца года количество сделок купли-продажи жилья будет ежемесячно увеличиваться на 8—11%. При этом особых ценовых колебаний не предвидится. Отклонения возможны на 1,5—2%, преимущественно за счет торга». Но, собственно, такой торг и сегодня уместен: как мы выяснили, даже на дешевых 1—2-комнатных хозяева уступают $1—2 тысячи. А вот насчет упомянутого повышения спроса — сомнительно.

«Рынок в октябре оживился в сравненении с сентябрем в 2 раза, но уже в ноябре будет очень вялым, — считает директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк. — Люди адаптировались к кризису, отсутствию ипотеки, поэтому, думаю, мы достигли ценового дна. Складывается ситуация по Марксу: верхи (продавцы) не могут уступать, поскольку обычно завязаны на дальнейших покупках другого жилья, а низы (покупатели) не хотят столько платить. Будет затухание рынка, падение числа продаж. Номинального снижения цен не произойдет, зато в пределах торга реальные скидки достигнут $5 тысяч».

«Многие сняли деньги с депозитов, назад в банки их не несут, а лучший способ вложения — покупка недвижимости, — утверждает риелтор АН «Вэлэс» Валерий И. — Поэтому спрос на дешевое жилье, до $80 тыс., не упадет, и ценовых колебаний до конца года не будет». Спорное утверждение. Два друга автора этих строк вырвали свои депозиты, оба нуждаются в жилье, но даже в складчину они не смогут купить и «единичку» за $50 тысяч. Так что вычеркивайте из числа потенциальных покупателей владельцев депозитов.

ДНО НЕ ДОСТИГНУТО. «Уже нет понятия «отложенный спрос» — кто мог купить жилье, уже сделал это на пике снижения цен, весной, а остальные не могут из-за отсутствия ипотеки, поэтому продолжится номинальное удешевление квартир в среднем на 2% в месяц, а уступки во время торга достигнут 5% против заявленной стоимости», — считает президент Союза специалистов по недвижимости Киева Игорь Однопозов.

«Кто поднял стоимость своих объектов, тот автоматически лишился клиентов, — резюмирует директор АН «Золотые ворота» Алексей Холмецкий. — Сделки идут только по самым дешевым вариантам, в пределах $50—70 тысяч, но и по ним покупатели торгуются, а умные продавцы уступают $1—3 тыс. Думаю, продолжится вялотекущий процесс снижения цен, на 1—2% в месяц». «Даже больше, до 10% до конца года, — считает директор АН «Лавина» Лариса Ставинога. — Ценовое дно еще не достигнуто, предложений квартир стало ненамного меньше, а спрос падает гораздо быстрее».

Итак, вероятнее всего, неизбежно дальнейшее снижение цен на «вторичку». Упадет сиюминутный спрос — а он уже начал падать — и придется продавцам снова идти на серьезные уступки. По прикидкам, до конца года — на $3 тыс. по 1-комнатным квартирам и на $4—5 тыс. — по 2—3-комнатным.

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

Факт, что радикальных изменений в стоимости самых дешевых квартир за месяц не произошло. Но гораздо более весомый факт, что их хозяева стали мягче и поголовно готовы идти на торг в $1—2 тысячи, что в сентябре было редкостью. Притом заметим, что среди этих «хаток» стали появляться не только убитенькие, но и вполне приличные, со свежим ремонтом и даже со встроенными кухнями и мебелью. Итак, покупатель становится все больше прав!

1-КОМНАТНЫЕ

• $40 000 Днепр. р-н, ул. Двинская, 24/13/5 кв. м
• $41 700 Днепр. р-н, ул. Запорожца, 22/12/5 кв. м
• $42 000 Дарн. р-н, ул. Ялтинская, 22/11/4 кв. м

В сентябре такие хоромы предлагали по той же цене.

2-КОМНАТНЫЕ

• $55 000 Дарн. р-н, ул. Ленина, 40/26/6 кв. м
• $58 000 Днепр. р-н, ул. Алма-Атинская, 45/32/6 кв. м
• $59 000 Святош. р-н, ул. Зодчих, 46/30/7 кв. м

Самых дешевые «двушки» упали в цене на $1 тыс.

3-КОМНАТНЫЕ

• $73 000 Святош. р-н, ул. Тулузы, 60/41/7 кв. м
• $74 000 Солом. р-н, бул. Лепсе, 58/42/6 кв. м
• $75 000 Дарн. р-н, ул. Харьков. шоссе, 74/42/10 кв. м

Месяц назад такие «трешки» стоили аналогично.

НОВОСТРОЙ: ДЕШЕВЕТЬ ИЛИ УМЕРЕТЬ

Признаться, не пугает прогноз Минрегионстроя, что в этом году будет сдано всего 40% (4 млн. кв. м) домов по сравнению с прошлым годом, равно как и то, что строительная отрасль достигнет показателей 2008-го лишь через 3—4 года. Грядущий дефицит нового жилья, который подняли на щит строители, рассчитывая привлечь клиентов, — миф, е¬го на самом деле в избытке.

Достаточно посмотреть на объявления в газетах и на сайты стройкомпаний, дабы убедиться, что не только (и не столько) у них полно готовых метров, но и у тех сограждан, кто покупал эти квартиры с целью перепродажи. Многие квартиры висят месяцами, при том что цены за «квадрат» — ниже, чем на «вторичке». «До 1,5 млн. кв. м по стране — это неликвидное, невостребованное из-за завышенных цен жилье, — говорит независимый эксперт Руслан Кизлайтис.

— Те из застройщиков, кто не поймет, что нужно опустить стоимость на 20—30%, то есть хотя бы до $900 за «квадрат» в экономклассе, обречены на вымирание. И такие скидки им будут не в убыток, учитывая удешевление стройматериалов и стоимости рабсилы».

Почти все стройфирмы сейчас идут на такую преференцию: если клиент вносит 30% от стоимости будущей квартиры, то остальное будет платить по рассрочке, до введения дома в эксплуатацию, с гарантией, что стоимость метров не повысится. До 10% скидки дает по Киевщине ФФС «Житло-Інвест», при условии полной предоплаты за квартиру.

По словам коммерческого директора фирмы «Консоль» Сергея Кононова, 100%-ная предоплата за жилье снизит его цену для покупателя на 5%. На тех же условиях можно стать владельцами квартир во многих домах от «Киевгорстроя». А в «Национальной строительной компании» сообщили о 10—12%-ном удешевлении, предпринятом для того, чтобы запустить в работу ранее законсервированные дома. В итоге «квадрат» стоит менее $1000.

Но сомнительно, что застройщиков спасет такой «аттракцион невиданной щедрости»: в условиях отсутствия ипотеки у них будет все меньше клиентов, способных и эти деньги уплатить. Надо идти на более серьезные уступки. «До $600—800 должна упасть цена «квадрата», чтобы люди стали активно брать квартиры в новостройках, — считает эксперт корпорации «Антар групп» Роман Зинец. — А конечная цена за квартиры не должна превышать $50—60 тысяч, больше массовый покупатель не потянет». С последним утверждением, думается, трудно не согласиться.

АРЕНДА КВАРТИР: ЗАВТРА БУДЕТ МЕНЬШЕ, ЧЕМ ВЧЕРА

Выбор. Сегодня наниматель выбирает хозяина и выставляет условия

Похоже, с подачи брокеров пошел гулять слух, что стоимость аренды в столице с октября резко пошла вверх. Мы проверили, приценившись к съемным квартирам, и убедились в его лживости. Есть мизерный рост цен только на самые дешевые «хатки». И то, вероятно, временный. Впрочем, послушаем прогнозы самих риелторов — разумеется, критически их оценив.

ЖДАТЬ УДЕШЕВЛЕНИЯ НАИВНО. «Не просядут цены на аренду, наивно этого ждать, — утверждает директор АН «Виктория» Анатолий Карпа. — Поскольку большинство людей не могут накопить на покупку квартир, они будут снимать их, поэтому спрос на аренду не снизится. И жизнь не стоит на месте: молодые пары, не желающие жить с родителями, будут снимать отдельные помещения, а это постоянный спрос.

И огни большого города манят провинциалов, которые вначале будут снимать комнаты, а потом — отдельные квартиры — считайте, приток нанимателей из регионов не уменьшится. Значит, и цены падать не будут». «До конца года я не вижу причин как для повышения стоимости аренды, так и для понижения, — говорит директор АН «СІТ» Эдуард Бразас. — Конечно, из-за кризиса многие приезжие вернулись домой, в регионы, но на смену им приедут другие, кто хочет поискать счастья в Киеве».

ГОТОВЫ ПОСПОРИТЬ. Сейчас на столичном рынке, по разным оценкам, выставлено от 10 до 20 тысяч квартир под сдачу — просто завал. Многие из них (проверено) болтаются там не один месяц ввиду либо завышенной цены, либо убогого состояния. А волна сезонного спроса прошла: студенты уже поселились, а заробитчане «спіймали облизня» толпами в столицу уже не поедут — из уст в уста передается информация, что здесь устроиться стало трудно. Значит, спрос будет падать, и цены, соответственно, тоже должны снижаться.

ХОЗЯЕВА СТАНУТ МЯГКИМИ. Есть и риелторы, считающие неизбежным падение стоимости аренды. «Сейчас тысячи квартир простаивают без постояльцев, единственная надежда хозяев их по-быстрому сдать — приезд членов политкоманд под президентские выборы, но это же ненадолго, — говорит директор АН «Кварт-сервис» Виктор Несин. — Умные хозяева будут мягкими к уже имеющимся постояльцам, повышать цены не будут, а то и пойдут на уступки.

Советую тем, кто только выставляет жилье под сдачу, устанавливать цены на 10% ниже среднерыночных, тогда у них появится шанс привлечь арендаторов, иначе жилье будет простаивать, а это прямые убытки, хотя бы даже за счет оплаты жилкомуслуг таких «пустышек».

«Вернулась ситуация 10-летней давности, когда предложение резко превысило спрос и появились условия для жесткого диктата арендаторов, — утверждает директор АН «Александр» Алексей Красотов. — Сезон массовой сдачи прошел, студентов и заробитчан большинство хозяев съемных квартир не дождались и уже не дождутся. Надо охотиться на постояльцев, думаю, 10% скидки — минимум, который может привлечь клиентов. Если же квартирой заинтересовались, упускать претендента рискованно, второй может прийти нескоро».

РЕЗЮМЕ: постояльцы могут из хозяев квартир воду варить, выставляя свои условия. А тем нужно уступать, если они не хотят остаться сам на сам с пустой квартирой, приносящей не прибыль, а убытки.

САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ

У арендодателей кровь взыграла в расчете на армады постояльцев, из-за чего они чуток цены повысили. Но важнее, что дешевка действительно появилась на рынке, а раньше это были почти сплошь приманки от брокеров, рассчитанные на заарканивание клиентов, которых потом раскручивали на более дорогие варианты.

И даже по этим «хатам» порой можно торговаться, в зависимости от их состояния: свежести косметического ремонта и наличия технического оборудования — стиральной машины, холодильника, телевизора, микроволновки.

КОМНАТЫ

• 740 грн. Голос. р-н, ул. Ломоносова, 28/16/5,5 кв. м
• 860 грн. Обол. р-н, пр. Оболонский, 50/30/8 кв. м

В сентябре можно было найти аналогичные предложения.

1-КОМНАТНЫЕ

• 2000 грн. Дарн. р-н, ул. Ленина, 30/18/5 кв. м
• 2100 грн. Подол. р-н, пр. Правды, 22/11/5 кв. м

С начала осени такие хоромы подорожали на 50—100 грн.

2-КОМНАТНЫЕ

• 2450 грн. Шевч. р-н, ул. Стеценко, 46/34/7 кв. м
• 2600 Днепр. р-н, бул. Перова, 40/26/8 кв. м

Повышение за последний месяц составило 50—150 грн.

3-КОМНАТНЫЕ

• 3200 грн. Голос. р-н, ул. Вильямса, 76/58/8 кв. м.
• 3400 грн. Днепр. р-н, ул. Данькевича, 65/50/8 кв. м

Такое жилье подорожало за октябрь на 100—200 грн.

ЗЕМЛЯ: НЕ СПЕШИТЕ С ПОКУПКОЙ — ЦЕНЫ РУХНУТ

Неудивительно, что в октябре участки под застройку в некоторых районах Киевщины чуток подорожали: осень — второй по значимости, после весны, сезон спроса на «грунты». Но сезон близится к концу. Как поведут себя цены дальше и стоит ли сегодня становиться «помещиком»? Мнения специалистов разделились.

ПОРА ПОКУПАТЬ! «Число сделок по Киевщине растет на несколько десятков в месяц, — утверждает ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. — Поэтому произошла стабилизация цен на участки, предназначенные для индивидуального жилстроительства, и я не думаю, что цены на них будут падать.

Сейчас самое лучшее время для приобретения — хороший выбор вариантов, да и хозяева охотно идут на торг, уступая, как правило, 10—15% от заявленной цены. Покупатели переориентируются с обширных наделов на скромные, часто — стандартные 6-соточные, стоимостью до $10—15 тысяч.

Если учесть, что еще за $30—40 тыс. можно построить хороший дом, получается дешевле, чем купить плохонькую «единичку» в Киеве. В общем, я советую брать землю сейчас».

Как говорится, выйти замуж — не напасть, как бы с мужем не пропасть. Возьмете «кусок почвы», а вот кредит на строительство дома на нем ни один банк сегодня не даст. И потом, даже если построитесь своим коштом, учтите, что содержание личного дома обойдется дороже, чем городской квартиры.

НАДО ВЫЖИДАТЬ... «Если вы намерены приобрести участок под жилстроительство, не торопитесь, — советует президент Земельного союза Украины Андрей Кошиль. — Сезон покупок заканчивается, спрос будет падать, поэтому до конца года декларируемые хозяевами цены упадут на 10—15%, а реальные, с учетом торга, на 20—30%. А разумнее всего вообще-то искать крестьян, которые до 2004-го приватизировали свои наделы почти задаром — они часто отдают их в несколько раз дешевле среднерыночной стоимости».

«Сегодня настолько велик выбор и настолько мал спрос, что к зиме наверняка увидим снижение стоимости на 30%, — утверждает Руслан Кизлайтис. — Но если вам не горит, еще подождите: на подходе массовый выброс залоговых участков, по которым владельцы не смогли выплачивать кредиты, они пойдут за половину, а то и за треть стоимости по сравнению с аналогичными». «И сейчас несложно найти участок в хорошем месте и сторговать его за 50% от заявленной стоимости — многие хозяева идут на это и правильно делают: спрос на землю будет только падать», — говорит Алексей Холмецкий.

Вывод очевиден: либо искать того, кто готов сегодня отдать свой надел за бесценок, либо ждать, пока и средние цены рухнут «ниже уровня почвы».

---

Сегодня много говорят о способах заработка в Интернете. Например можно прочесть статью Как заработать на партнерских программах при помощи контекстной рекламы. О чем она, ясно из названия.

Самый вкусный плов получается в чугунном казане и на открытом огне! Сегодня казан купить уже не очень сложно. Главное правильно выбрать модель и объем.

Аренда жилья с правом выкупа - второй шанс

Аренда жилья с правом выкупа предложенная антикризисным Законом и призванная преодолеть кризисные явления на рынке жилья оказалась невостребованной.

Упростить процедуру налогообложения и сделать аренду с правом выкупа более доступной призван зарегистрированый в Верховной Раде проект N5067 от 31.08.2009 "Закона про внесение изменений в некоторые законодательные акты Украины (касаемо урегулирования налогообложения отдельных операций)".

Его плюсы и минусы ЛІГАБізнесІнформ объясняет старший юрист ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус.

По словам юриста, при имеющимся у нее антикризисном потенциале - возможностями по продажи недвижимости с рассрочкой и с определенными гарантиями, как для арендодателя, так и для арендатора практическая невостребованность аренды с правом выкупа может быть объяснена двумя основными причинами.

Первая: ограниченный круг участников – в качестве арендодателя может выступать исключительно субъект хозяйствования, или ограниченным кругом объектов – только готовая недвижимость.

Второй и основной причиной Н. Доценко-Белоус называет налоговые последствия от осуществления операций по передачи в аренду жилья с правом выкупа. На борьбу с этими последствиями и направлен законопроект N 5067 от 31.08.2009.

Меньше налогов – больше жилья

По мнению юриста, в случае принятия законопроекта можно ожидать, что аренда жилья с правом выкупа станет одной из достаточно привлекательных сделок в связи со следующими законодательными предложениями:

1.Исключение сделок по аренде жилья с правом выкупа из числа операций, являющихся объектом налогообложения НДС.

2. Не возникновение валового дохода от операции по передачи в аренду жилья с правом последующего выкупа.

3. Распространение на суммы, поступающие арендодателю как арендные платежи, режима налогообложения процентов, что позволяет исключить их из числа НДС облагаемых сумм.

4. Освобождается от НДС операция первой поставки жилья управителем в рамках ФФС и ФОН.

5. Ограничивается размер максимальной государственной пошлины за удостоверение договоров аренды жилья с правом выкупа - 850 гривнами. На фоне 1% государственной пошлины при нотариальном удостоверении договора купли-продажи жилья и 1% пенсионного сбора, 850 гривневые расходы выглядят существенной экономией для сторон договора аренды жилья с правом выкупа.

Покупка новостроя без НДС?

"Небезынтересным аспектом законопроекта является применение операций по аренде жилья с правом выкупа к строящимся объектам недвижимости. На наш взгляд, это является невозможным, учитывая то факт, что предметом аренды может быть готовая и принятая в эксплуатацию недвижимость. Как способ привлечения средств в строительный проект сделка по аренде недвижимости с правом выкупа может рассматриваться в случае использования предварительного договора аренды", - заявила Н.Доценко-Белоус.

Для расширения возможностей по использованию операций аренды жилья с правом выкупа авторы законопроекта предусматривают отдельный режим налогообложения для операций по переуступке права требования, возникшего на основании договора аренды с правом выкупа. В целом включение придание данной операции статуса законодательно урегулированной создаст дополнительные предпосылки и возможности для кредитования арендаторов в таких операциях.

В целом законопроект содержит нормы, которые хотя и направлены на усовершенствование механизма аренды с правом выкупа и на расширение возможностей по его использованию, но явно носят не сугубо налоговых характер, а тому подлежат включению в ГКУ.

"С учетом изложенного можно сделать вывод, что принятие законопроект будет способствовать переходу многих субъектов хозяйствования на сделки по аренде жилья с правом выкупа, а ФФС станет "безНДСным раем" для субъектов хозяйствования, привлекающих средства в строительство жилья. Но вот как это отразится на поступлениях в государственный бюджет и будет ли эта налоговая эйфория воплощена в жизнь, остается делать прогнозы", - заявила эксперт.

---

Всем, кто любит смотреть фильмы онлайн, советую посетить данный сайт. Новое и качественное видео.

Прилетая в другой город по делам, так иногда хочется быть "на колесах". Это реально. Ведь прокат авто в Киеве работает круглосуточно.

А для безопасности машины потребуются современные автомобильные ключи, точнее чип-ключи от ведущих производителей.

Аренда пригорода: выбор по карману

По оценкам риэлторов, около 5-15% арендаторов, еще недавно снимавших квартиры в Киеве, за последние месяцы вынуждены были перебраться в пригороды столицы.

В основном же те, кто привык жить в Киеве, с целью экономии предпочитают поискать квартиру в привычном районе проживания, но немного дальше от метро или от центра города.

Для арендаторов пригород является привлекательным лишь в исключительных случаях, считает руководитель отдела продаж департамента «ID Group Development» Оксана Лавриненкова, Чаще они стараются снять квартиру в пределах городской черты, пусть даже в самых отдаленных уголках спальных районов, пишет УГМК.

Исключением для аренды в пригороде, по ее словам, является место расположения учебного заведения либо место работы, как самый тяжелый случай - невозможность в полном объеме оплачивать аренду в Киеве. Лишь изредка свой выбор на пригороде останавливают те, кто ищет лучших по сравнению с городом экологических и рекреационных условия для жизни.

Выбирая жилье в пригороде, арендатор, как правило, ищет 1-2-комнатную квартиру, лучше в не очень старых домах, с простым свежим ремонтом, минимальным набором недорогой мебели и необходимой техники в виде холодильника, стиральной машины, микроволновой печи.

Особое внимание вызывает наличие бойлера, ведь область испытывает существенные проблемы с горячим водоснабжением. Оптимальным вариантом является жилье в пределах 20-25 км от Киева, расположенное около хорошей транспортной развязки, в прямой доступности к основным автомагистралям.

Автомобильный (автобусы, маршрутки) транспорт – основной для жителей пригорода, но в некоторых населенных пунктах области, таких как Ирпень, Буча или Боярка, электричка является стратегическим транспортом, соответственно, и квартиры в привокзальных районах обходятся несколько дороже.

Самые популярные направления, делится наблюдениями заместитель директора АН «Альянс Брок» Сергей Подгорный, ближайшие к Киеву города-спутники, такие как Бровары, Борисполь, Васильков, Вишневое, Ирпень, Обухов.

Основными арендаторами квартир в пригороде Киева, продолжает эксперт, являются молодые семьи, у которых возникла необходимость в самостоятельном проживании, но финансовых возможностей перебраться в город нет. Также весомую часть составляют иногородние, работающие или пытающиеся найти работу в Киеве.

Возраст таких приезжих – от 25 до 40 лет, отмечает директор АН «Канзас» Владислав Мишук. Они, по его данным, составляют большинство среди арендаторов квартир в пригороде – около 70%. Остальные 30% приходятся на студентов. В этом году спрос на аренду квартир среди них, как и среди приезжих работников, снизился.

Многие студенты, ранее рассчитывавшие на отдельную квартиру, сейчас готовы снимать ее совместно с товарищами, уменьшив, таким образом, финансовую нагрузку. Финансовый мотив сыграл важную роль в снижении активности рынка аренды в пригородах – его стали покидать и возвращаться в регионы те, кто не смог оплачивать даже самое недорогое жилье.

Во многом благодаря студентам и ожиданиям, связанными с их приездом, на рынке аренды пригородных квартир в августе наметилась тенденция к незначительному, на 2-3%, повышению цен, уверяли эксперты. «В течение этого года и лета цены на аренду квартир в пригороде существенно снизились.

Произошло перенасыщения рынка недвижимости предложениями по аренде в спальных районах столицы и в пригородах по доступной цене. С наступлением августа и приближением учебного года несколько изменились в сторону увеличения стоимость аренды в спальных районах. В результате чего привлекательным стал пригород для аренды населением с ограниченными финансами», - вспоминает О. Лавриненкова.

Впрочем, повышение цен долго не продлилось, и август не оправдал ожиданий риэлторов и владельцев квартир в пригороде. В октябре-ноябре возможен спад, предполагает С. Подгорный. И добавляет, что на данный момент предложение пока перекрывает спрос, при этом разброс цен внутри сегментов аналогичных квартир увеличился.

Аренда пригородной квартиры сегодня обойдется в среднем в 1-2 тыс. грн. в зависимости от ее месторасположения, качества и арендодателя или посредника. Озвучиваемые агентствами недвижимости цены на аренду зачастую оказываются выше реальных рыночных, поэтому потенциальным арендаторам есть смысл искать квартиру напрямую у хозяина или активно торговаться.

Арендодатели сегодня готовы идти на уступки арендаторам, торгуются часто, признает С. Подгорный. Иногда можно договориться с арендодателями о возможности включения в стоимость аренды самостоятельной покупки бытовой техники или проведения косметического ремонта.

«Прошли времена застройщиков, арендодателей, и экспресс-сделок, даже если речь идет о таком недорогом сегменте рынка аренды как квартиры в пригороде. Если раньше заказчики смотрели всего пару квартир и в тот же день решали, что им снять, то сейчас арендаторы ведут себя по-другому.

Они осматривают более полудесятка квартир, а потом еще неделю решают, какую из них взять», - делится наблюдениями В. Мишук. Рынок аренды пригородных квартир сегодня стал ориентирован на потребителя, который теперь является хозяином ситуации.

А пользователи интернет, и в частности владельцы собственных блогов могут получать прибыль со своих ресурсов. Обратившись к сервису Блогун можно либо раскрутить свой блог, либо получить прибыль за размещение ссылок на другие ресурсы.

Не допускайте ошибок в договоре аренды земли

За годы независимости Украины многие правовые институты, приобрели особую популярность. Одним из таких институтов является аренда земельных участков.

По сути, распространение данный вид пользования землей получил только пос­ле принятия Закона Украины «Об аренде земли», пишет 100м2.

Юридически институт аренды земли оказался очень удобным для многих субъектов предпринимательства на Украине, с ее помощью они получили необходимые ресурсы для развития собственного бизнеса.

В данной статье хотелось бы остановиться на таком виде аренды земли, как аренда земель несельскохозяйственного назначения для строительства и обслуживания либо жилых, либо хозяйственных сооружений. Обывателю покажется странным желание кого-либо размещать собственную недвижимость на чужой территории.

Более логичным покажется вариант с предварительной покупкой земли. Однако сегодняшнее состояние правового регулирования выкупа земельных участков, к примеру, у государственных органов и органов местного самоуправления ­сделало эту процедуру весьма невыгодной для многих желающих приобрести землю. В статье 127 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что в основном земля для строительства продается на конкурентных условиях.

Для того чтобы уменьшить затраты на покупку земли, в основном и применяется процедура аренды с последующим правом выкупа. Дело в том, что земельным законодательством разрешен выкуп земли не на условиях аукциона и конкурса в том случае, если на данном земельном участке находится недвижимость покупателя.

Конкурс, или аукцион, как способ покупки земли не устраивает большинство покупателей по той простой причине, что цена на землю получается очень высокой. В связи с этим конкурсы по продаже земли на Украине практически не применяются.

Поэтому была разработана конструкция, по которой земля берется в аренду под строительство, на ней возводятся некие строения, и после этого земля выкупается. Все, казалось бы, очень просто и эффективно. Однако следует учесть, что такая процедура требует большого внимания со стороны юристов, поскольку, как показала практика, распространены ошибки при юридическом оформлении аренды земли. Такие ошибки приводят не только к потере права на выкуп земли, но и к значительному материальному ущербу.

Самые распространенные ошибки при аренде земли

Условно такие ошибки можно разделить на три группы: допущенные при определении субъектов арендных правоотношений; вызванные спецификой объекта арендных правоотношений; в существенных условиях договора аренды земли.

Ошибки первой группы, как правило, заключаются в неправильном определении арендодателя при аренде земли. Согласно пункту 12 Переходных положений Земельного кодекса, землями в пределах населенных пунктов распоряжаются сельские, поселковые и городские советы, а за пределами — государственные администрации.

Из-за того, что у некоторых населенных пунктов зачастую отсутствуют четко определенные нормативными документами границы, арендодателем выступает неуполномоченное лицо. Либо при аренде земли у органов местного самоуправления арендодателем выступает исполнительный комитет совета, а не сам Совет.

Следует отметить, что до принятия Земельного кодекса от 25 октября 2001 года данная конструкция была законной, при условии надлежащего делегирования своих полномочий советом. Однако с момента вступления в силу Земельного кодекса данное делегирование не преду­смотрено.

В соответствии со статьей 19 Конституции Украины государственные органы и органы местного само­управления не могут исполнять обязанности, прямо не предусмотренные законом.

Важно отметить, что, несмотря на кажущуюся очевидность правового регулирования данного вопроса, он сегодня является спорным и неоднократно становился предметом обсуждения в общих и хозяйственных судах Украины.

Ошибки, связанные со спецификой объекта аренды, заключаются в том, что некоторые земли не могут быть объектом арендных правоотношений (в основном это характерно для строительства). Так, например, зачастую передаются в аренду под строительство земли прибрежных водоохранных зон, хотя строительство там категорически запрещено.

Нередки ситуации передачи в аренду заповедных земель. В таких ситуациях договоры аренды земли могут быть признаны недействительными, а построенные сооружения снесены.

Ошибкам в существенных условиях договора аренды земли хотелось бы уделить особое внимание, поскольку они являются наиболее распространенными. Некоторые аспекты существенных условий договора аренды земли плохо прописаны в земельном законодательстве Украины, поэтому могут двояко трактоваться правоприменительными органами нашей страны.

Существенные условия договора аренды определены статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли». Таковыми являются:

* объект аренды;

* срок действия договора;

* арендная плата с обозначением ее размера, индексации, форм платежей, сроков, порядка ее внесения, пересмотра и ответственности за ее неуплату;

* условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;

* условия сохранения состояния объекта аренды;

* условия и сроки передачи земельного участка арендатору;

* условия возвращения земельного участка арендодателю;

* существующие ограничения относительно использования земельного участка;

* определение стороны, которая несет риски случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;

* ответственность сторон.

Отсутствие одного из этих условий является основанием для признания договора аренды земли недействительным."

Новостройки в рассрочку

Застройщики не собираются опускать цены, предлагая своим клиентам другие программы лояльности.

Рынок новостроек впал в затяжную кому: количество сделок в этом сегменте к концу мая не превышало 10-20 в месяц, а львиная доля объектов оказалась прочно законсервирована. Чтобы привлечь покупателей, застройщики готовы предложить им жилье в рассрочку, пишет Комментарии.

По данным Госкомстата, в первом квартале нынешнего года в сравнении с аналогичным периодом 2008-го объемы строительных работ сократились на 56,7%.

"В среднем коэффициент загрузки мощностей компаний строительного сектора сейчас составляет около 55%. Для сравнения: в 2008 году этот показатель достигал 80%. У самых слабых и малоэффективных компаний коэффициент загрузки мощностей за последние 12 месяцев упал с 70 до 30%", - отмечает советник инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital Алексей Зеркалов.

В наиболее сложной ситуации оказались компании, активно привлекавшие заемные средства и имеющие высокую долговую нагрузку. "Девелоперам приходится оплачивать проценты по кредитам и заниматься поиском дополнительного финансирования для завершения объектов.

Компании, которые брали кредиты под залог существующих объектов, так же вынуждены пересматривать свои бизнес-планы, так как им необходимо оплачивать не только проценты, но и тело кредита, в то время как арендный доход значительно сократился", - говорит Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине. В итоге строительство новых объектов фактически остановилось.

"Десятки застройщиков де-факто стали банкротами еще в конце прошлого года. Большинство строящихся жилых домов вели небольшие компании, возводившие одновременно два-три объекта. Сегодня они не имеют ни собственных ресурсов, ни возможности привлекать частных инвесторов или получить кредит для достройки объектов.

Шансы привлечь стратегического инвестора - иностранного или украинского - также минимальны. В результате, по нашим оценкам, в зависимости от региона Украины, сейчас заморожено 90-95% проектов", - рассказал ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий.

Более комфортно (в сравнении с другими коллегами) чувствуют себя компании, имеющие возможность достраивать дома за счет собственных средств. Крупные застройщики могут позволить себе продавать жилье в рассрочку. Такой вариант предусмотрен в принятом недавно правительственном постановлении "О порядке аренды жилья с выкупом".

Документ оговаривает право предприятия-арендодателя передавать физлицу-арендатору жилье на срок до 30 лет за определенную плату, размер которой оговаривается в договоре. Правда, сами застройщики не готовы растягивать расчеты на столь длительный период.

В частности, ХК "Киевгорстрой" готовится предложить покупателям две программы лояльности. Квартиру в уже сданном в эксплуатацию доме можно будет приобрести на следующих условиях: 30% ее стоимости вносится сразу, оставшаяся сумма разбивается на четыре-пять лет. Каждый платеж (расчеты производятся в гривне) корректируется на официальный размер инфляции.

Чтобы купить жилье в строящемся доме, до окончания строительства покупателю необходимо внести 60% его стоимости, оставшаяся сумма гасится в течение двух лет после возведения новостройки. Причем этот вариант не предусматривает какой-либо корректировки изначально установленной цены, что, по мнению застройщика, должно заинтересовать граждан в приобретении квартир в недостроенных домах.

Аналогичные программы разрабатывают и другие компании, оставшиеся на плаву. Впрочем, и они намерены достраивать лишь объекты высокой степени готовности, попутно изобретая альтернативные способы привлечения финансирования.

"Из-за недостатка оборотных средств все деньги были направлены на завершение строительства уже начатых объектов. Сейчас мы завершаем строительство жилого комплекса "Солнечный" на проспекте Науки, 28. Планируем осенью сдать его в эксплуатацию полностью.

Пришлось вспомнить опыт строительства 90-х годов, использовать бартерный обмен", - рассказала "k:" Клавдия Бондарева, директор финансово-строительной компании "Пагода". Чтобы снизить долговую нагрузку, компании-застройщики все чаще идут на продажу части бизнеса.

"Например, компания "XXI Век" в начале июня продала четыре объекта в различных регионах местным девелоперам. Российская Mirax group продает все свои объекты в Украине корпорации AEON.

Но на данном этапе мы видим интерес к подобным проектам лишь со стороны небольших инвесторов или застройщиков, которые знают, что, приобретая объект с дисконтом, в перспективе они получат прибыль", - говорит Константин Степанов, руководитель аналитического департамента ИГ "Сократ".

Тем не менее тяжелое финансовое положение не подвигло застройщиков существенно снизить цены на жилье. Максимум, на который могут рассчитывать покупатели, - скидка 5-10%, и лишь в отдельных случаях она может достигать 30%.

Более того, по данным информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость", с мая 2008-го по май 2009-го средняя стоимость первичного жилья в национальной валюте увеличилась на 12,2%. Жилье эконом-класса подорожало на 1,9%, бизнес-класса - на 2%, а премиум-класса - на 20,7%.

"Застройщикам проще законсервировать объект, нежели достроить его и продавать с большими скидками. По данным Госкомстата, себестоимость строительства снизилась всего на 2-3%. Кроме того, отчисления компаний в местные бюджеты, невзирая на заявления городских властей, остались фактически на прежнем уровне. Поэтому как бы застройщики ни старались, снижения цен на 50% на первичном рынке быть не может. Все акции, которые якобы проводят компании, не более чем уловки. Реальных скидок нет", - поясняет Сергей Костецкий.

Квартиру с хорошим дисконтом (в 20-25%) можно приобрести у генподрядчиков или производителей строительных материалов, которые зачастую выступают и в роли продавцов жилья в новостройках. Девелоперы, начавшие практиковать бартерные схемы, рассчитываются с партнерами квартирами.

Те в свою очередь стараются побыстрей избавиться от непрофильного товара, предлагая хорошие скидки. Впрочем, и они оказываются недостаточными, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей.

"В докризисный период в столичных новостройках ежегодно продавалось около 10 тыс. квартир, сейчас количество продаж ограничивается 10-20 сделками в месяц", - констатирует Сергей Костецкий.

Ограниченное предложение квартир по более низким, чем рыночные, ценам от застройщиков может появиться благодаря НБУ. На прошлой неделе заместитель министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко сообщил о готовности Нацбанка выделить 1 млрд. грн. для начала реализации программы по завершению строительства жилых объектов с уровнем готовности от 70% и более.

По условиям этой программы госпомощь получит предварительно отобранный проект, стоимость жилья в котором в ходе конкурса окажется самой меньшей. Для Киева торги по стоимости 1 м2 могут стартовать с 8 тыс. грн. (постепенно уменьшаясь), Киевской области - с 7,5 тыс. грн., Севастополя и облцентров - 6 тыс. грн., для других населенных пунктов - с 5 тыс. грн.

Победитель получит не живые деньги, а возможность продать жилье пожелавшим взять льготный кредит под покупку квартиры в данном доме. Однако скептики уверяют, что в нынешних условиях вряд ли найдется много желающих влезать в кредитное рабство.

Сдаем квартиру правильно!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

15.01.2009

Многие из нас хотели бы, кроме места проживания, иметь в собственности еще как минимум одну квартиру, которую можно было бы сдавать нанимателям для получения дополнительного дохода.
Но, став обладателем такой квартиры, ее владелец сталкивается с далеко не простой задачей: как правильно сдать квартиру, чтобы не упустить выгоду и не омрачить себе жизнь различными проблемами, связанными с нанимателями.

Вопрос в том, что собственнику связываться с незнакомыми людьми в качестве нанимателей не всегда хочется, но дело приходится в большинстве случаев иметь именно с чужими людьми, так как не часто родственники и знакомые хотят снять жилье у владельца, да еще и по рыночной цене. Да и продешевить собственнику не хочется, однако необходимыми знаниями в ценовой политике обладают далеко не все, пишет 100m2.

На первом этапе основной вопрос - это то, кто именно будет заниматься подбором нанимателей. Здесь варианта два: или вы сами возьмете на себя нелегкий труд поиска, проверки и оформления нанимателей, или доверите это профессионалам из агентства недвижимости.

Если вы решились на самостоятельный подбор нанимателей, то без изучения цен на данном сегменте рынка заниматься этим нельзя. Необходимо проработать соответствующие периодические издания и сайты Интернета в части существующих предложений и спроса на съемные квартиры, чтобы знать, какую цену установить. Необходимо знать достоинства и недостатки вашей квартиры, которые будут влиять на стоимость ее найма (например, удаленность от станций метрополитена, этаж, наличие мебели и бытовой техники, развитость инфраструктуры в районе расположения и т. п.).

Чтобы появились предложения снять вашу квартиру, необходима какая-нибудь реклама. Можно дать объявление в периодическое издание рекламы, можно просто расклеить объявления на остановках и столбах. Здесь немаловажное значение имеет пункт в объявлении, что квартира сдается собственником, а не посредником, так как интересоваться квартирой станут не только нуждающиеся в съемной квартире, но и посредники, ищущие варианты для свои клиентов. В принципе, дело можно иметь как с одними, так и с другими. Только вот с самими нанимателями вам лучше будет пообщаться самим. Это очень важно, поскольку вы будете иметь возможность познакомиться с людьми, которые будут непосредственно снимать квартиру, проверить и записать их данные, решить вопросы по составлению и условиям договора найма.

Договор найма заключать нужно в любом случае, так как только его наличие сможет в будущем гарантировать исполнение нанимателями своих обязательств, а в случае неисполнения - право собственника на обращение в суд по поводу своего нарушенного права.

Однако все это не может гарантировать вам спокойную жизнь с постоянным и стабильным пополнением семейного бюджета. Большая вероятность досадных сюрпризов от нанимателей в виде жалоб соседей на шум из квартиры, большие счета за телефонные переговоры, нестабильная оплата за наем, а также риск однажды не застать нанимателей, которые без оплаты выехали восвояси, - далеко не полный перечень проблем, с которыми можно столкнуться при сдаче в наем квартиры.

Нельзя с полной уверенностью сказать, что такие проблемы будут устранены, если вы сдадите свою квартиру через агентство недвижимости. Конечно, на этапе подбора нанимателей и заключения с ними юридически грамотного договора найма помощь агентства будет ощутима. Однако у большинства агентств недвижимости задачи этим и ограничиваются. Вышеописанные проблемы с нанимателями будут головной болью исключительно собственника квартиры.

Если же вы хотите избавиться и от проблем после вселения в квартиру нанимателей, вы можете воспользоваться специальной услугой некоторых агентств недвижимости, которая относительно недавно стала существовать на рынке. Речь идет о заключении между собственником квартиры и таким агентством недвижимости специального договора: профессионального обслуживания.

Суть его состоит в том, что агентство недвижимости принимает на обслуживание от собственника его квартиру в части подбора нанимателей, контроля за их проживанием в квартире и стабильной оплатой найма, контроля сохранности самой квартиры и находящегося в ней имущества собственника. Естественно, что такой договор возможен при согласии как собственника, так и проживающих в квартире. Собственник не отстраняется от управления квартирой, агентство попросту минимизирует его риски в вопросе сдачи квартиры в наем. При этом клиенту-нанимателю агентством и договором гарантируется срок найма и проживания в квартире, так как описанный договор призван защитить права собственника без ущемления интересов нанимателей.

Особливості оренди нежилого приміщення

Особливості оренди нежилого приміщення - ЮрПортал

Ірина ГАЛЬЦОВА (Правовий тиждень, № 49, 2-8 грудня 2008)

Основними законодавчими актами, які регулюють правовідносини у сфері оренди, є ГК України (параграф 5 гл. 30) та ЦК України (гл. 58, 59). Відповідно до цих нормативно-правових актів за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк. Право передачі майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладання договору найму (ст. 761 ЦК України).

Дозвіл на оренду

Слід виокремити певні випадки, у яких, окрім згоди власника, необхідні інші письмові дозволи. Так, при передачі в оренду об'єкта, який знаходиться у спільній власності подружжя, передбачається наявність письмового дозволу співвласника об'єкту (згода має бути нотаріально посвідчена). Якщо приміщення, яке здається в оренду, знаходиться в заставі (іпотеці), то передача такого приміщення здійснюється за згодою заставодержателя (іпотекодавця). А якщо нерухомість знаходиться під забороною відчуження, то передача його в оренду не буде порушенням, оскільки передача майна в оренду не є його відчуженням, оскільки власник не змінюється. Що стосується заборони передачі в оренду приміщення, яке знаходиться під арештом, то на законодавчому рівні прямо не встановлена заборона цього правочину. Хоча на практиці здійснити цю операцію складно, оскільки сама процедура арешту майна передбачає припинення діяльності всередині приміщення, опломбовується приміщення. За таких умов здійснювати яку-небудь діяльність в арештованому приміщенні стає неможливим.

Істотні умови

Якщо договір оренди укладений на строк менше трьох років, то він не підлягає нотаріальному посвідченню й державній реєстрації. Відповідно, виходячи з положень ст. 793 ЦК України, де зазначено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди строком на три роки й більше, підлягає нотаріальному посвідченню, то слід зазначити, що договір оренди, згідно з яким у найм передається лише частина приміщення, не підлягає нотаріальному посвідченню і держреєстрації.

Як і всі інші договори, договір оренди передбачає права й обов'язки сторін. Як правило, договір оренди передбачає право орендодавця безперешкодного доступу до приміщення, яке він здає. Крім того, у договорі необхідно записати цільове призначення приміщення. Для уникнення непорозумінь доцільно зауважити, що передача приміщення в оренду не є передачею права власності на нього.

Наступна важлива обставина – орендна плата, розмір якої має визначатися в договорі за домовленістю сторін. Вона може бути розрахована за 1 кв. м. на рік чи за все приміщення на місяць. Необхідно вказати, чи включені до орендної плати комунальні платежі. Якщо орендна плата визначена в доларах чи євро, то слід зазначити, що сума, яка підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом валюти на день платежу, якщо інший порядок не встановлений договором.

Важливим елементом договору є акт приймання-передачі приміщення, який є невід'ємним додатком до договору. В акті необхідно вказати придатність приміщення на момент передачі. Після закінчення дії договору оренди оформляється акт прийому-здачі приміщення. Цей документ також фіксує стан приміщення. Крім того, упродовж строку оренди сторонам не обійтися без документа, складеного щомісячно (щоквартально) про виконання договору оренди. Оскільки договір не означає, що послуги отримані, а засвідчує певний намір щодо оренди. Підтвердити факт здійснення господарської операції може тільки акт, який є підставою для бухгалтерського обліку (ст. 9 ЗУ "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні"). Пропонується назвати цей акт Актом виконання договору оренди або Актом звірки рахунків.

Згідно з листом Міністерства юстиції України від 23 лютого 2004 р. № 8-11-19 договір оренди не може бути віднесений до договору про надання послуг, оскільки предметом договору про надання послуг й договору найму є різні об'єкти цивільного права. Предметом договору найму є неспоживча річ (ст. 760 ЦК України), а предметом договору про надання послуг є послуга, яка споживається в процесі вчинення певної дії або здійснення певної діяльності (ст. 901 ЦК України).

Суборенда

При укладені договору суборенди обов'язково необхідно посилатися на основний договір оренди. Суборендатору необхідно отримати письмову згоду власника приміщення на укладення договору суборенди, оскільки власник має право заборонити орендодавцю здавати приміщення в оренду. На практиці виникає питання можливості існування договору суб-суборенди. Слід зазначити, що в чинному законодавстві немає положення, яке б містило поняття договору суб-суборенди, а також забороняло б укладення такого договору. З цього випливає, що суб-суборенда приміщення теоретично можлива. До договору суб-суборенди можуть застосовуватися положення договору оренди.

Беручи до уваги положення ст. 774 ЦК України, основними умовами для укладення договору будуть згода Орендодавця й Орендаря на передачу суборендарем приміщення в суб-суборенду. При цьому термін договору суб-суборенди не може перевищувати термін договору суборенди й основного договору. При укладенні договору суб-суборенди необхідно звернути увагу на договір оренди й суборенди, якими регулюється передача приміщення в суборенду (суб-суборенду), така передача може бути заборонена договором оренди та/або суборенди.

Якщо договір оренди і суборенди укладені в нотаріальній формі, то це спричинить необхідність укладення договору суб-суборенди в нотаріальній формі. Враховуючи, що договір суб-суборенди не врегулюваний на законодавчому рівні, нотаріус, який посвідчив договір суборенди, може відмовити в посвідченні договору суб-суборенди.

Индикатор стоимости аренды квартир в Киеве за 2008 год

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

30.12.2008

За период с 1 января по 30 декабря 2008 года средняя стоимость аренды 1-3 комнатных квартир в Киеве снизилась на 37,79% ($368) до 607 долларов за квартиру в месяц.

Рейтинг стоимости аренды квартир по районам Киева:

1. Печерский район:

• 1-комнатные квартиры � снижение 30,63% (на $257) до $582/месяц.
• 2-комнатные квартиры - снижение 46,79% (на $744) до $846/месяц.
• 3-комнатные квартиры � снижение 47,03% (на $910) до $1 025/месяц.

2. Шевченковский район:

• 1-комнатные квартиры - снижение 30,16% (на $203) до $470/месяц.
• 2-комнатные квартиры � снижение 39,49% (на $560) до $858/месяц.
• 3-комнатные квартиры - снижение 46,49% (на $860) до $990/месяц.

3. Голосеевский район:

• 1-комнатные квартиры - снижение 38,81% (на $262) до $413/месяц.
• 2-комнатные квартиры - снижение 46,41% (на $453) до $523/месяц.
• 3-комнатные квартиры � снижение 40,58% (на $515) до $754/месяц.

4. Соломенский район:

• 1-комнатные квартиры - снижение 30,02% (на $181) до $422/месяц.
• 2-комнатные квартиры - снижение 32,27% (на $252) до $529/месяц.
• 3-комнатные квартиры � снижение 38,32% (на $425) до $684/месяц.

5. Дарницкий район:

• 1-комнатные квартиры � снижение 34,43% (на $210) до $400/месяц.
• 2-комнатные квартиры - снижение 36,70% (на $291) до $502/месяц.
• 3-комнатные квартиры - снижение 42,59% (на $451) до $608/месяц.

6. Подольский район:

• 1-комнатные квартиры - снижение 21,64% (на $111) до $402/месяц.
• 2-комнатные квартиры - снижение 36,28% (на $291) до $511/месяц.
• 3-комнатные квартиры - снижение 42,18% (на $442) до $606/месяц.

7. Оболонский район:

• 1-комнатные квартиры - снижение 25,22% (на $145) до $430/месяц.
• 2-комнатные квартиры - снижение 36,87% (на $303) до $517/месяц.
• 3-комнатные квартиры - снижение 38,73% (на $385) до $609/месяц.

8. Святошинский район:

• 1-комнатные квартиры - снижение 25,09% (на $144) до $430/месяц.
• 2-комнатные квартиры - снижение 34,21% (на $260) до $500/месяц.
• 3-комнатные квартиры - снижение 38,11% (на $375) до $609/месяц.

9. Днепровский район:

• 1-комнатные квартиры - снижение 20,19% (на $109) до $431/месяц.
• 2-комнатные квартиры - снижение 27,85% (на $198) до $513/месяц.
• 3-комнатные квартиры - снижение 40,91% (на $421) до $608/месяц.

10. Деснянский район:

• 1-комнатные квартиры - снижение 14,70% (на $71) до $412/месяц.
• 2-комнатные квартиры - снижение 18,20% (на $113) до $508/месяц.
• 3-комнатные квартиры - снижение 24,72% (на $197) до $600/месяц.

Объем предложения (*) аренды квартир по районам Киева:

1. Шевченковский район - 15%
2. Соломенский район - 14%
3. Дарницкий район - 13%
4. Оболонский район - 12%
5. Подольский район - 12%
6. Печерский район - 12%
7. Святошинский район - 6%
8. Деснянский район - 6%
9. Днепровский район - 5%
10. Голосеевский район - 5%

(*) % от всей совокупности 1-3 комнатных квартир представленных для аренды по 10 районам Киева.

Компания "SV Development"

Аренда в Киеве за год

Квартиры резко подешевели (список цен)

За период с 1 января по 30 декабря 2008 года средняя стоимость аренды
1-3 комнатных квартир в Киеве снизилась до 607 долл. за квартиру в
месяц.

Рейтинг стоимости аренды квартир по районам Киева:

1. Печерский район:

1-комнатные квартиры � снижение 30,63% (на $257) до $582/месяц.

2-комнатные квартиры - снижение 46,79% (на $744) до $846/месяц.

3-комнатные квартиры � снижение 47,03% (на $910) до $1 025/месяц.

2. Шевченковский район:

1-комнатные квартиры - снижение 30,16% (на $203) до $470/месяц.

2-комнатные квартиры � снижение 39,49% (на $560) до $858/месяц.

3-комнатные квартиры - снижение 46,49% (на $860) до $990/месяц.

3. Голосеевский район:

1-комнатные квартиры - снижение 38,81% (на $262) до $413/месяц.

2-комнатные квартиры - снижение 46,41% (на $453) до $523/месяц.

3-комнатные квартиры � снижение 40,58% (на $515) до $754/месяц.

4. Соломенский район:

1-комнатные квартиры - снижение 30,02% (на $181) до $422/месяц.

2-комнатные квартиры - снижение 32,27% (на $252) до $529/месяц.

3-комнатные квартиры � снижение 38,32% (на $425) до $684/месяц.

5. Дарницкий район:

1-комнатные квартиры � снижение 34,43% (на $210) до $400/месяц.

2-комнатные квартиры - снижение 36,70% (на $291) до $502/месяц.

3-комнатные квартиры - снижение 42,59% (на $451) до $608/месяц.

6. Подольский район:

1-комнатные квартиры - снижение 21,64% (на $111) до $402/месяц.

2-комнатные квартиры - снижение 36,28% (на $291) до $511/месяц.

3-комнатные квартиры - снижение 42,18% (на $442) до $606/месяц.

7. Оболонский район:

1-комнатные квартиры - снижение 25,22% (на $145) до $430/месяц.

2-комнатные квартиры - снижение 36,87% (на $303) до $517/месяц.

3-комнатные квартиры - снижение 38,73% (на $385) до $609/месяц.

8. Святошинский район:

1-комнатные квартиры - снижение 25,09% (на $144) до $430/месяц.

2-комнатные квартиры - снижение 34,21% (на $260) до $500/месяц.

3-комнатные квартиры - снижение 38,11% (на $375) до $609/месяц.

9. Днепровский район:

1-комнатные квартиры - снижение 20,19% (на $109) до $431/месяц.

2-комнатные квартиры - снижение 27,85% (на $198) до $513/месяц.

3-комнатные квартиры - снижение 40,91% (на $421) до $608/месяц.

10. Деснянский район:

1-комнатные квартиры - снижение 14,70% (на $71) до $412/месяц.

2-комнатные квартиры - снижение 18,20% (на $113) до $508/месяц.

3-комнатные квартиры - снижение 24,72% (на $197) до $600/месяц.

По материалам
MIGnews

Закон о строительстве на земельном участке.

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

25.12.2008

Земельным Кодексом Украины кроме права собственности на землю установлено право пользования землей, которое разделяется на право постоянного пользования земельным участком и право аренды земельного участка.
Право постоянного пользования и право аренды земельного участка реализуется землепользователями и арендаторами земельных участков согласно ее целевому назначению, информирует "Мегет".

Данной статьей рассматривается право аренды земельного участка предназначенной для строительства, эксплуатации и обслуживания жилого дома.

Право аренды земельного участка, предназначенного для строительства, эксплуатации и обслуживания жилого дома - это основаное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, который необходим арендатору для проведения предпринимательской и другой деятельности.

Основными документами, которые регулируют арендные отношения земли в Украине, являются Земельный кодекс и Гражданский кодексы, а также Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV (с изменениями и дополнениями).

Общие условия заключения договоров аренды земельных участков.

Договор аренды земли - это договор, по которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требований земельного законодательства.

Заключение договора аренды земельного участка из состава земель государственной или коммунальной собственности имеет определенные особенности. В частности, арендодателями земельных участков, которые находятся в государственной собственности, являются органы исполнительной власти в пределах полномочий, определенных законом.

А арендодателями земельных участков, которые находятся в коммунальной собственности, являются органы местного самоуправления. Передача в аренду земельных участков, которые находятся в государственной или коммунальной собственности, осуществляется на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления, в пределах их компетенции, путем заключения договора аренды земельного участка.

Порядок заключения договора аренды земельного участка предусматривает достижение согласия между арендодателем и арендатором по всем важным условиям и другими условиями, оформление договора и его регистрацию.

Согласно ст. 124 Земельного Кодекса Украины и ст. 16 Закона Украины «Об аренде земли», заключение договора аренды земельного участка состоит из нескольких этапов, каждый из которых предусматривает выполнение определенных юридических действий, направленных на получение лицом земельного участка на условиях аренды.

Указанные действия включают в себя:

• обращение заинтересованного лица с заявлением (ходатайством) о предоставлении в аренду земельного участка к соответствующему органу исполнительной власти или органу местного самоуправления;
• рассмотрение заявления (ходатайство) в порядке, предусмотренном Земельным Кодексом;
• принятие решения органом исполнительной власти или местного самоуправления о передаче земельного участка в аренду или отказ в такой передаче;
• в случае положительного решения органом исполнительной власти или местного самоуправления о передаче в аренду земельного участка из земель запаса или с изменением ее целевого назначения разрабатывается проект отвода земельного участка. Предоставление земельного участка в аренду без изменения его целевого назначения, границы которого определены в натуре (на местности), осуществляется без разработки проекта отвода;
• заключение договора аренды земельного участка, в котором обусловливаются все важные и другие условия аренды земли, его нотариальное удостоверение (по желанию одной стороны) и государственная регистрация настоящего договора. Государственная регистрация такого договора осуществляется структурными подразделениями Центра государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины путем внесения записей в книгу регистрации согласно п. 3.2 Инструкции о порядке составления, выдачи, регистрации и хранения государственных актов о праве собственности на земельный участок и праве постоянного пользования земельным участком и договоров аренды земли и п. 4.2 Временного порядка ведения государственного реестра земельного кадастра.

Гражданским кодексом Украины закреплены правовые основы договора аренды земельного участка, в частности его реальность, срочность и платность.

Согласно ст. 14 Закона Украины «Об аренде земли» договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. Кроме того, заключенный договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации в государственном кадастре. Также законом предусмотрено внедрение типичного договора аренды земли, форма которого утверждается Кабинетом Министров Украины.

Неотъемлемой частью договора аренды является: кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (отягощений) в его использовании и установленных земельных сервитутов; акт определения границ земельного участка в натуре (на местности); акт приема-передачи объекта аренды; проект отвода земельного участка.

Существенными условиями договора аренды земли являются:

• местоположение и размер земельного участка;
• срок действия договора аренды;
• определение размера арендной платы, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра, ответственности за ее неуплату;
• условия использования и целевое назначение земельного участка;
• условия сохранения состояния объекта аренды;
• условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
• условия возвращения земельного участка арендодателю;
• существующие ограничения (отягощение) относительно использования земельного участка;
• определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
• ответственность сторон.

Согласно закону отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, предусмотренных этой статьей, а также нарушение требований статей 4-6, 11, 17, 19 Закона Украины „Об аренде земли" являются основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным.

По согласию сторон в договоре аренды земли могут указываться другие условия, в частности качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проведение мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на смену или прекращение действия договора аренды и т. п., - однако они не могут противоречить действующему законодательству.

Срок действия договора аренды земли определяется по согласию сторон, но не может превышать 50 лет.

Изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон. В случае недостижения согласия относительно изменения условий договора аренды земли спор решается в судебном порядке. В случае если закончился срок действия договора аренды, а арендатор продолжает пользоваться земельным участком, то при отсутствии письменных возражений арендодателя в продолжение месяца после истечения срока договора такой договор подлежит возобновлению на тот самый срок и на тех самых условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное сообщение осуществляется письмом-сообщением.

Особенности условий договоров аренды земельного участка под застройку.

Глава 34 Гражданского Кодекса Украины имеет название „Право пользования чужим земельным участком под застройку". На наш взгляд, учитывая цель аренды земли (для осуществления застройки), договора аренды земли должны заключаться на более продолжительный срок, нежели его в большинстве случаев заключают, поскольку краткосрочный срок передачи земельного участка под застройку не дает арендатору гарантий того, что последний успеет воспользоваться своим правом выстроить объект.

Предметом договора аренды земли под застройку является земельный участок, на котором должны быть сооружены здания или сооружения (именно для этого земельный участок предоставляется). Арендатор имеет право приступить к использованию земельного участка только после государственной регистрации договора аренды.

Обязанностью арендатора являются осуществление освоения земельного участка для строительства на протяжении трех лет (п.4. ч.1. ст. 416 ЦК Украины), а вот Земельный Кодекс Украины не устанавливает требования относительно сроков освоения земельного участка. Учитывая, что такое требование содержится лишь в Гражданском кодексе, его нужно считать непосредственной нормой, которая регулирует отношения аренды земельного участка, предоставленного под застройку.

Стороны в договоре аренды имеют право предусмотреть основания прекращения права аренды земельного участка предоставленного под застройку. Заключая договор аренды земли под застройку, нужно иметь в виду, что ЦК Украины, вместе с общими основаниями прекращения действия договора установлено особое основание его прекращения, которое не предусмотрено действующим земельным законодательством - неиспользование земельного участка под застройку на протяжении трех лет подряд.

Учитывая указанную норму ЦК Украины, арендодатели довольно часто применяют ее и определяют обязанность арендатора завершить застройку земельного участка на протяжении трех лет после государственной регистрации договора аренды. Кроме того, отсутствие застройки земельного участка на протяжении установленных договором трех лет считается невыполнением (ненадлежащим выполнением) обязанностей, которое дает основания арендодателям требовать досрочного расторжения договора.
В итоге...

Как и при заключении любой другой гражданско-правовой сделки, при заключении договора аренды земельного участка под застройку, арендатору следует, в обязательном порядке, внимательно ознакомится с договором аренды, в котором должны быть прописаны все существенные условия, предусмотренные законодательством. А если он содержит в себе и дополнительные условия, то проанализировать их с точки зрения правовых последствий для каждой из сторон договора в будущем.

Следует также обратить внимание на права и обязанности арендатора, предусмотренные договором аренды земли, особенно на обязанность арендатора осуществить освоение земельного участка под строительство на протяжении трех лет, что очень часто по инициативе арендодателя прописывают в договорах подобного рода.

Нужно учитывать, что получение разрешительной документации на постройку здания, без которой невозможно начать строительство, иногда затягивается на довольно длительный срок, в результате чего становится невозможным завершить застройку земельного участка на протяжении трех лет после государственной регистрации договора аренды. Таким образом, появляется потенциальная возможность для арендодателя досрочно расторгнуть договор аренды.

Как показывает практика, такие действия арендодателя можно оспорить в судебном порядке, продлевая срок договора аренды земли соответствующим судебным решением, но это дополнительная трата денег и времени. Для получения положительного решения суда необходимо еще доказать отсутствие вины в действиях арендатора, принятия всех зависящих от него мер по надлежащему исполнению обязательства по застройке дома.

Чтобы избежать подобной ситуации, при заключении договора аренды необходимо требовать от арендодателя исключить пункт с ограничением по срокам застройки, ссылаясь на Земельный кодекс Украины, который не устанавливает требования относительно сроков освоения земельного участка, таким образом, уберегая себя от множества проблем в будущем.

Метры измерили в гривне

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

24.12.2008

Чтобы не потерять клиентов, владельцы квартир вынуждены переводить стоимость аренды в гривню и снижать цены.

Решив снять для своей семьи в Киеве новое жилье, харьковчанин Иван в средине ноября нашел двухкомнатную квартиру в Киеве за $700. Сбив цену до $650, он договорился с хозяином об оплате в гривне по курсу 5,8 грн. за $1 и подписал договор. Через несколько дней к нему прибежал испуганный владелец квартиры и, ссылаясь на подорожавший доллар, потребовал расчета по новому курсу, рассказал он "24".

Для Ивана это означало рост арендной платы с 3,8 тыс. до 4,6 тыс. грн., поэтому он наотрез отказался и пригрозил, что в течение нескольких дней найдет другую квартиру – лучше и дешевле. «Сейчас предложений масса – на одного снимающего приходится 10 пустых квартир», – делится Иван опытом. В итоге хозяин сдался и был вынужден снизить арендную плату до 3,5 тыс. грн. в месяц. «Торговаться надо обязательно», – советует Иван.

Стремительный рост курса доллара по отношению к гривне разжег аппетит владельцев сдаваемого в аренду жилья. Они начали требовать с квартирантов оплату в долларах или гривнях по курсу, растущему с космической скоростью. Однако арендаторы были просто не готовы переплачивать. Вместо этого они бросились искать более дешевое жилье, которого на рынке оказалось более чем достаточно – массовые сокращения персонала и урезания зарплаты сделали свое дело: из столицы уже второй месяц уезжают специалисты. По сравнению с сентябрем предложение свободных квартир выросло вдвое. Сейчас на одного съемщика приходится 3–4 владельца квартир, говорит директор агентства «Аякс» Борис Егиазарян.

Помимо квартировладельцев, зарабатываююих на сдаче жилья в аренду, на рынок вышло много новых игроков, Это спекулянты, которые поняли, что в ближайший год-два они не смогут продать свои квартиры по приемлемой цене. «Они сделали ремонт и вышли на рынок аренды», – говорит представитель компании SV Development Сергей Костецкий.

Резко возросшая конкуренция среди квартировладельцев заставила наиболее прозорливых из них снизить цены, чтобы не потерять клиента или найти нового. «Объективно можно сказать, что цены упали», – считает Сергей Костецкий. Уже сейчас в объявлениях можно увидеть однокомнатные квартиры по $190–230 – по нынешнему курсу 7,9 грн. за $1 это 1,5–1,8 тыс. грн. Еще в августе в Киеве при курсе 5,5 грн. почти невозможно было найти квартиру за 500$.

Сейчас стоимость аренды все чаще стали номинировать в гривне, чтобы избежать конфликтов при скачках курса. По словам Бориса Егиазаряна, на сегодня уже 30–40% владельцев квартир вынуждены указывать цену аренды в гривнях.

По мнению Костецкого, с 1 января пойдет очередная волна сокращений персонала в киевских компаниях, конкуренция среди квартиро-владельцев обострится, и они будут готовы к колоссальным скидкам. Он считает, что аренда жилой недвижимости будет дешеветь до средины следующего года. Если в это время $1 будет стоить не дороже 10 грн., то стоимость аренды однокомнатных квартир экономкласса к средине 2009 г. может упасть до $200–250, а двухкомнатных – до $300–350, говорит Костецкий.

Отвяжись от доллара

ЛЬВОВ50% владельцев дешевых квартир перешли на расчеты в гривнях, сообщила директор агентства недвижимости «Курьер-Запад» Виктория Комарницкая. Однако по сравнению с сентябрем дешевые квартиры подорожали. «Если раньше квартиру можно было снять за $200, то теперь за такую квартиру надо платить 1,2-1,3 тыс. грн.», – говорит она. При этом в городе дефицит дешевого жилья, и квартир стоимостью $500 в месяц предлагают больше, чем по $200.

Однако владельцы, которые оставили цену аренды в долларах, готовы ее снижать. «Знаю квартировладельца, который платит по кредиту. Раньше он сдавал квартиру за $600, а сейчас сдает за $500, но оплата – только в валюте», – рассказал директор агентства «Истейт-Эксклюзив» Евгений Мищанчук. В целом предложение квартир превышает спрос, но владельцы пока не спешат сбрасывать цены. «В августе у нас практически не было квартир в аренду, люди брали по очень высоких ценах, и теперь собственнику тяжело объяснить, что сейчас не та ситуация», – говорит Виктория Комарницкая.

ХАРЬКОВДиректор Харьковского инвестиционного агентства недвижимости Сергей Кобзан говорит, что после подорожания доллара количество квартировладельцев, номинирующих стоимость аренды своей недвижимости в гривне, существенно выросло. Однокомнатные квартиры в спальных районах Харькова, которые весной стоили $300 (1,5 тыс. грн.), после падения гривни в октябре-ноябре подорожали до 2 тыс. грн., а сейчас снова вернулись на уровень 1,5 тыс. грн. Количество предложений на рынке аренды по сравнению с августом-сентябрем увеличилось на 20-30%, а спрос поднялся на 10%.

ОДЕССАПоловина владельцев квартир перевели расчеты за аренду из доллара в гривню, сообщил директор агентства «Молдаванка» Глеб Ерыпалов: «Если клиент говорит, что не имеет возможности оплачивать в валюте, то они идут навстречу». В связи с тем, что продажи квартир остановились, владельцы, чтобы не потерять деньги, решили переключиться на аренду. По сравнению с весной количество предложений выросло на четверть, а спрос остался на том же уровне, сейчас на одного съемщика приходится 2-3 владельца свободных квартир.

ДНЕПРОПЕТРОВСК80% владельцев квартир выставили арендную плату в гривнях, говорит менеджер аренды агентства недвижимости «Элит-Сервис» Анжела Михайлина. По ее словам, владельцы готовы идти на уступки и снижать цены: «Люди стараются не упустить арендаторов». По сравнению с весной и началом осени количество предлагаемых в аренду квартир увеличилось на 30%. «А спроса у нас практически нет», – отмечает Михайлина. Аренда однокомнатной квартиры в городе стоит 1,1 тыс. грн.

ДОНЕЦКВладельцы квартир практически перестали привязывать стоимость аренды к валюте. «Привязки к доллару нет и не может быть», – говорит замгендиректора агентства «Интер-Круг» Людмила Ершова. Из-за кризиса и сокращения доходов студенты переселяются обратно в общежития, молодые семьи возвращаются жить к родителям, а работники строек уезжают из города. Поэтому за последние месяцы количество предлагаемых в аренду квартир выросло. По словам Ершовой, сегодня однокомнатную квартиру, которую весной-осенью сложно было найти за $300, можно арендовать за 1-1,2 тыс. грн.

Как снять квариру, чтобы тебя не сняли?!

SV-Development - Новости & События - Аналитика

22.09.2008

Среди тех, кто снимал жилье, вряд ли найдутся такие, у кого не возникало проблем с хозяевами. Разобраться, кто прав, а кто виноват, достаточно сложно, и, к сожалению, спорные ситуации часто заканчиваются поиском нового жилья.

Проблема в том, что не все владельцы понимают, на что идут, сдавая свою квартиру. То есть что на время аренды жилье только формально принадлежит им, но распоряжаются квартирой уже арендаторы. К примеру, вполне привычные ситуации, когда хозяева могут без предупреждений приходить в гости, проверять порядок в доме, а то и вовсе, пользуясь своими ключами, устраивать плановые проверки, когда жильцы отсутствуют. Такие визиты - штука, конечно, крайне неприятная, но это далеко не единственная проблема, возникающая в отношениях хозяев и жильцов. Предупредить ее можно, только заранее обсудив условия будущего проживания. И если, пообещав заходить раз в месяц, по каким-то причинам хозяева станут это делать ежедневно, просто обратиться к участковому. Звучит наивно, но, поверьте, действует. Все-таки не стоит забывать, кто кому платит деньги.

Главный инструмент, без которого все обсуждения останутся словами - договор аренды. Риелторы обычно дают подписывать лишь договор между двумя физлицами о плате за «информационные» либо другие услуги, под которыми подразумеваются комиссионные риелтора, и с самим процессом аренды этот документ никак не связан. Отношения владельца и жильца может регулировать только договор между ними. Причем, не заверенный у нотариуса, этот договор будет обычной бумагой со словами
и подписями, но не документом.

Владельцы квартир редко соглашаются заверять договор. Во-первых, это может оказаться достаточно сложной процедурой, если жилье, как часто бывает, не принадлежит полностью тому, кто его сдает. А во-вторых, заверяя договор аренды у нотариуса, владелец квартиры по закону будет обязан платить налог на прибыль. Поэтому лучше сразу выяснить причину отказа заверки договора. Ведь если, к примеру, оказалось, что племянник сдает квартиру тети, то нет никаких гарантий, что из-за претензий новоявленных наследников не придется выезжать через пару месяцев.

Договор дороже денег

Но даже просто скрепив перечень прав и обязанностей подписями, уже можно получить минимальную защиту. Такого документа, к примеру, будет достаточно для того, чтобы обратиться в милицию или предъявить его в налоговую. Но если дело дойдет до суда, то такой документ, скорее всего, имеющим юридическую силу признан не будет.

Если жилье сдается через частного риелтора или напрямую владельцем, можно неплохо сыграть на их вполне вероятной юридической неграмотности, предложив подписать самостоятельно составленный договор. Найти стандартную форму договора аренды можно в интернете или попросить у риелтора, после чего, обсудив условия проживания с хозяином, внести в него соответствующие правки. Чтобы сохранить свои интересы, главное помнить, что все, что не запрещено договором, разрешено.

Плюсы-минусы

Порой складывались просто анекдотические ситуации, когда хозяйка пыталась выселить девушку-жильца за то, что та принесла в квартиру попугая, но так ничего и не смогла добиться, поскольку в договоре в пункте о запрете на проживание животных после «котов, собак, грызунов» забыли поставить «и других животных». Правда, после ссор с хозяйкой девушке все же пришлось съехать. Но для таких случаев в договоре всегда надо предусмотреть «санкции» владельцу в случае расторжения договора. Вернуть уплаченные деньги вряд ли удастся, но закрепить в договоре право не платить в течение одного-двух месяцев, пока не найдется новая квартира, вполне возможно.

Если хозяин все же согласился заверить договор у нотариуса, арендатор может спокойно выдохнуть, поскольку теперь у него есть непробивной козырь в рукаве и мощный рычаг давления на владельца квартиры. Дело в том, что заверив договор аренды, владелец квартиры должен отправить его в налоговую (причем нотариус также должен сообщить о регистрации такого договора). Искать недобросовестного «физика», если он сам о своих доходах не заявит, налоговая может достаточно долго, и проблем у владельца может вообще не возникнуть. Но арендатор, имея копию документа, в конфликтной ситуации всегда может припугнуть владельца тем, что предъявит договор в налоговую инспекцию. В таком случае хозяину придется заплатить 15% от годовой стоимости аренды. И, если он просрочит платеж, к этой сумме добавятся еще пеня и штраф. Да и кроме налоговой, в такой ситуации на стороне арендатора уже и милиция, и суд. Если, конечно, арендатор не нарушает свои обязанности, прописанные в документе. Но заверенный у нотариуса договор - случай скорее частный и добиться таких гарантий достаточно сложно.

На честном слове

Без какого-либо письменного договора владелец вообще может выгнать жильцов из квартиры в любой момент. Так, к примеру, случилось с молодой семьей, отказавшейся делать ремонт в ванной комнате из-за якобы по их вине лопнувшей трубы. Хозяин просто написал заявление участковому, заявив, что, приютил бездомную семью и теперь никак не может выгнать ее из собственного помещения. Защитой в таких ситуациях может быть только личное знакомство с соседями, управдомом и самим участковым. Иначе выиграть в споре с хозяином практически невозможно.

Вуайеризм

Куда более решительно надо действовать в более критических ситуациях Последнее время головной болью многих арендаторов стало «подсматривание». Сняв хорошую квартиру, может оказаться, что во всех комнатах ведется видеонаблюдение. Соседи тоже могут подсматривать за жильцами. Так что следует очень внимательно относиться к различным дымовым сигнализациям и сигнализациям на движение, установленных в углах под потолком. Порой хозяева таким образом пытаются контролировать, что происходит в квартире, но даже такие безобидные действия нарушают Уголовный кодекс.

Не так давно в одном из районов Киева произошел небольшой скандал, когда арендаторы обнаружили записи своего романтического ужина в интернете. Не добившись ничего от хозяина, пара уже собиралась вызывать милицию, однако внезапно обнаружилось, что просмотром записей и размещением их в сети увлекался школьник - сын хозяина - и дело удалось замять воспитательными беседами, возвращением денег за аренду и поиском нового жилья. Во избежание подобных ситуаций желательно познакомиться с теми, кто снимал квартиру раньше, и узнать обо всех нюансах, а заодно как следует осмотреть новое жилье, особенно если цена оказалась подозрительно низкой.

Идем ва-банк

Почему-то многие забывают, что между владельцем и арендатором существуют не только жилищно-коммерческие, но и общие гражданские отношения между физлицами, которыми предусмотрена ответственность и за оскорбление, и за угрозы, и за хулиганство, и за клевету. Со всеми этими претензиями, если ситуация достигла критического предела, можно уверенно обращаться в милицию и суд. Кроме того, даже без договора у арендатора всегда есть возможность добровольно рассказать о прибыли владельца налоговикам. Кстати, ситуация сейчас для этого вполне благосклонна - с конца прошлого года налоговая с особым усердием принялась наполнять госбюджет принявшись трясти «физиков». И для бесед с арендодателями даже устного сообщения будет достаточно. Вряд ли хозяин понесет серьезные убытки, но головная боль и проблемы, которые он приобретет после вашего обращения, будут вполне тождественны тем, которые он устроил вам своими капризами.

Как выгодно снять

Осенью мало кто из риелторов согласится сбросить цену даже на $40 - жильцов найти им сейчас не сложно. Но добиться более-менее правдивой цены все же можно. В первую очередь, надо постараться найти квартиру у владельца. Причем ту, в которой он и сам собирается еще жить. Здесь надо помнить заезженное, но работающее правило о том, что жильца встречают по одежке. Ум надо проявлять заранее, в дружеской беседе постаравшись выяснить у риелтора все о хозяине. Даже если жить собираетесь один, на первый осмотр лучше всего взять знакомую или знакомого. В разговоре проявить всю вежливость, обаяние и порядочность, не курить на глазах у риелтора и с самой лучшей стороны описать свою профессию, в крайнем случае - просто немного приврать. Эти наивные правила, на самом деле, работают.

Риелторам тоже ставят очень жесткие условия по квартирантам и надо сделать все, чтобы они захотели поселить и представить хозяевам именно вас. И между двумя квартирантами, если один готов платить полную стоимость, но выглядит как герой романов Буковски, а второй хочет $50 скидки, но работает финаналитиком, выберут именно второго. Начав разговоры с риелтором о скидке в $30-50, с хозяином можно договориться снизить цену даже на $100. Но это, конечно, редкость.

Курс на снижение

Чтобы найти более серьезные скидки, времени потратить придется гораздо больше. Найти срочно выезжающих хозяев или просто добрых владельцев бабушкиных и тетиных квартир достаточно сложно. Но о них, кстати, очень хорошо знают сами риелторы и своих знакомых селят именно в такие квартиры. Не менее пикантная история в аренде - квартиры без мебели. Стоить они могут неслыханно дешево.

Здесь важно, на какой срок вы снимаете квартиру. Если больше чем на полгода, то, договорившись купить или привезти свою мебель, цену можно сбить. Особой выгоды в деньгах не получится, но преимущество в том, что таким образом можно получить довольно выгодную отсрочку по выплатам на первые месяцы, а заодно существенно снизить сумму первого взноса. Опять-таки, все зависит от личных качеств и умения договариваться. Здесь ведь как на арабском рынке - проигрывает тот, кто соглашается на первую цену, потом узнав, что переплатил впятеро, сообщает "Завтра".

Рынок жаждет дешевых квартир! Сравниваем ситуацию с арендой жилья в Киеве, Москве и Минске.

SV-Development - Новости & События - Аналитика

26.09.2008

Согласно летним обзорам рынка аренды жилья в Киеве и столицах стран СНГ мы оказались на «почетном» втором по дороговизне месте после Москвы. Так, на аренду квартиры житель Киева отстегивает большую часть заработка – это если опираться на размер средней зарплаты в столице, которая составляет 3186 грн.

Конечно, доходы отдельных лиц могут очень отличаться от этой цифры как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Но получай киевлянин именно 3186 грн, аренда автоматически «откусывает» более 70% ежемесячного заработка, это если удастся найти жилье в самом дешевом Деснянском районе – от $460 за однокомнатную. В этом мы не отстали от москвичей – там тоже минимум 70% заработка идет на жилье. И только немного опередили жителей Минска, которые отдают за аренду от 62% дохода, пишет "Газета по-киевски".

Спрос и предложение

КИЕВ: все, что не продали, сдают

По словам руководителя департамента аналитики компании «Канзас» Сергея Голуба, на столичном рынке аренды жилья ежемесячно присутствует около от 2500 до 4000 предложений и более. Особенно много предложений по «хрущевкам». А вот спрос на аренду квартир на треть меньше, чем год назад. Этому факту есть несколько объяснений.

Как считает аналитик, после того, как рост цен на жилье приостановился, а спекулятивный рынок в сфере недвиджимости несколько потерял свою привлекательность, владельцы квартир, приобретенных с целью последующей перепродажи, теперь выбросили их на рынок аренды.

– Еще одна причина – неплатежеспособность потенциальных арендаторов, – считает Сергей Голуб. – Все больше молодых людей кооперируются и снимают в складчину, например, двухкомнатные квартиры. «Углы», комнаты, подселение и коммуналки – в основном, это то, что сейчас интересует людей.

Еще совсем недавно за однокомнатную квартиру по приемлемой цене выстраивались очереди. В базах данных много предложений дорогих квартир, хозяева которых не могут найти жильцов месяцами. Владелец такого жилья делает ремонт в квартире, но потом существенно повышает цену. А рынок желает дешевых квартир.

МОСКВА: им бы квартиру за $1000

С начала 2008 года количество предложений о сдаче в аренду жилой недвижимости превышает количество желающих ее снять. Наметилась такая тенденция с декабря 2007 года и с каждым месяцем разрыв увеличивается.

Наибольшим спросом пользуются «недорогие» квартиры стоимостью аренды от $1000 до $3000 в месяц (60% от общего спроса). Потенциальные арендаторы стремятся найти квартиру недалеко от станций метро, с хорошей мебелью и ремонтом, а предложение таких квартир на рынке практически отсутствует.

МИНСК: в дефиците – только однокомнатные в центре

Дефицита съемного жилья в белорусской столице не наблюдается. Найти сравнительно недорогую однокомнатную – от $230–250, несложно, причем практически в любом не центральном районе. Та же ситуация и с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами.

В самом центре Минска однокомнатные квартиры на рынке съемного жилья появляются редко и стоят около $500 в месяц. Разница между арендной платой за одно- и двухкомнатную квартиру в центре Беларуси может составить всего $50.

Цены

КИЕВ: на «коммуналках» наживаются

По средним показателям аренды жилья самым дешевым остался Деснянский район, где аренда однокомнатной квартиры в теплый сезон составляла $465/месяц, двухкомнатной – $600, трехкомнатной – $765.

– Бывают и очень удачные случаи, когда снимают двухкомнатную за $500, но это исключения из правил, – говорит брокер Анатолий Ясный. –Самыми дорогими остаются квартиры вблизи метро – это от $500. Речь именно о квартирах, а не гостинках, которые все-таки дешевле.

В этом году заметил тенденцию – осенью стали существенно поднимать цены хозяева «двушек», особенно если рядом хорошая транспортная развязка. Видимо, потому что в Киеве сейчас очень популярно создавать свои «коммуналки», снимать одну квартиру семьями. Вот владельцы недвижимости и нашли себе еще один способ содрать денежку.

Но в Киеве активно снимают не только дешевое жилье. Основные арендаторы квартир «бизнес класса» – предприниматели, которым арендовать квартиру выгоднее, чем покупать. Жилье «для бизнесменов» – это квартиры в новостройках, «сталинки» в деловой части города с хорошим ремонтом, бытовой техникой, мебелью.

– Основная характеристика элитного жилья – месторасположение. Самые дорогая аренда в центре – в радиусе 3-4 км от сердца столицы, – говорит Сергей Голуб. – Спрос на квартиры этого класса в центральных районах обычно более ровный, и цена на них растет не так стремительно.

Основные арендаторы элитного жилья – это иностранцы, которые работают в Украине в посольствах или представительствах. Половина из них приезжает сюда вместе с семьями. Самый дорогой для съема жилья – Печерский район, где аренда однокомнатной квартиры в среднем составила $1200, двухкомнатной – $1480, трехкомнатной – $1810.

МОСКВА: дороже только Нью-Йорк и Лондон

По данным консалтинговой компании «Канзас», аренда жилой недвижимости в Москве с каждым годом становится все недоступней для нанимателей со средним уровнем дохода. В течение последних 5-ти лет арендные ставки на жилую недвижимость в Москве ежегодно повышаются в среднем на 5-6 %.

Средняя стоимость найма квартир эконом-класса – $913 в месяц за однокомнатную квартиру, двухкомнатную – $1124 и трехкомнатную – $1210.

Бизнес-класс арендует однокомнатные по $1525 в месяц, за двухкомнатные – по $2621, за трехкомнатную платят $4530. Жилье «элит-класса» стартует от $10 200. Минимальная ставка аренды по сравнению с 2007 годом увеличилась более чем вдвое. Так, в прошлом году она составляла $1000, а сегодня колеблется в диапазоне $2000-3000. И прогнозируют, что стоимость аренды в ближайшем будущем будет увеличиваться – на 10–15% до конца 2008 года. Все это при средней зарплате москвича в $1310. При столь пугающих цифрах и получается, что москвич отдает те же 70% и более за аренду.

МИНСК: окраина дешевле на 20%

В центральных микрорайонах города стоимость аренды однокомнатной квартиры – $280–330, а в самом центре Минска достигает $430–500.

Аренда двухкомнатных квартир обойдется на $50–80 дороже: от $280–330 на окраине до $350–500 – в центре. Трехкомнатная на окраине оценивается в $300-330, в районах ближе к центру – в $300–380 в месяц, а в центре – все $380–480.

В среднем однокомнатная квартира в белорусской столице стоит от $250 в месяц, двухкомнатная – от $300, трехкомнатная – от $350, плюс оплата коммунальных услуг.

Средняя зарплата жителя Минска – $370, то есть за аренду жилья он выкладывает минимум 62%.

Тем временем

В пригороде уже и не снимешь

В отличие от насыщенного предложением столичного рынка, в пригороде Киева объявлений «сдам квартиру» раз-два и обчелся.

– Все большим спросом пользуются города с хорошей транспортной доступностью, такие как Вишневое, Бровары, Борисполь, – рассказывает Сергей Голуб. – Интересуются люди жильем в Боярке, Украинке и Обухове. К примеру, в Боярке за $600–700 в месяц можно снять трехкомнатную квартиру в хорошем состоянии, к тому же меблированную и оборудованную бытовой техникой. А маршрутки из предместий в столицу ходят регулярно.

В том, что съемные квартиры в пригороде буквально «расхватывают», мы убедились лично. Кроме того, к примеру, в Вишневом найти однокомнатную просто нереально. Ближе к концу лета хозяева тех немногих квартирок, которые попали на рынок, смекнули, что к чему, и подняли цены на уровень киевских. Так квартиру в хорошем состоянии можно было снять за $400–500.

Сегодня однокомнатных вообще не предлагают, а «двушки» – дорогие, $700–800, с ремонтом, но без стиральной машины. При этом стоимость пути из пригорода в Киев очень существенная. Для Вишневого это 3–4 грн только до метро, добираться из Боярки на несколько гривен дороже. Общей сложностью квартиросъемщику в пригороде приходится ежедневно платить еще и 10–15 грн на одну только дорогу. То есть в месяц такой съем «удорожает» на 300–450 грн.

Если разобраться

Вся прибыль от аренды – в «тени»

По словам Сергея Голуба, сегодня, наверное, уже каждый третий-четвертый житель столицы или снимает, или сдает в аренду квартиру. Между тем этот рынок практически на сто процентов остается «в тени».

– Общую сумму, вращающуюся на рынке аренды жилья подсчитать невозможно – такой статистики просто не существует, – говорит эксперт. – Как известно, украинский закон о налогообложении в этом случае требует уплаты 15-20% от прибыли. И если даже предположить, что в среднем киевская квартира сдается по цене $1000 в месяц, то получается, что ежемесячно государство в виде налогов теряет почти миллион долларов. Но на самом деле эта сумма гораздо больше. Кроме того существует практика посуточной и даже почасовой аренды, что значительно дороже.