Банк, который оплатит дом!

20.06.2008
Чем руководствоваться и на что обратить внимание при выборе кредитора для вашего будущего жилья? Вряд ли надо объяснять, насколько важно выбрать достойного партнера, если собираешься связать себя долговременными и весьма обременительными узами ипотечного кредита.

К подбору банка многие относятся достаточно несерьезно, и, проведя нехитрый мониторинг – обзвонив два-три банка и узнав ставки по ипотеке, определяются чуть ли не по территориальному признаку (чтобы платить поменьше и ходить поближе). А между тем, десять-двадцать лет – большой срок, мало ли что может случиться, и от того, как поведет себя банк в той или иной ситуации иногда зависит финансовое благосостояние всей семьи, приобретающей недвижимость.

Кредит подыщет: заемщик, застройщик или страховщик

1. Большинство наших заемщиков доверяют только себе, поэтому подыскивают банк самостоятельно. Вариант поверхностного обзвона мы уже отвергли, но будущий клиент вполне может справиться с задачей выбора кредитора. Правда, без интернета здесь не обойтись.

Итак, вначале надо выделить из почти двух сотен банков, работающих в Украине, несколько наиболее подходящих, стабильных, надежных, авторитетных. Для этого надо зайти на сайт Нацбанка или Ассоциации украинских банков и просмотреть рейтинги банков по некоторым параметрам – уставному капиталу, объему активов, кредитному портфелю, депозитарию. Кстати, мне лично последний параметр кажется весьма показательным – раз люди доверяют этому банку деньги, значит, он того достоин.

Далее надо зайти на сайты отобранных банков и внимательно изучить их предложения. Как правило, на них есть кредитные калькуляторы, и, введя в них свои параметры (наличие первоначального взноса, срок возврата и т. п.), можно получить предварительный расчет будущего кредита.

И обязательно почитайте форумы, причем не только на сайтах этих банков. Конечно, там много «шелухи» и некомпетентных мнений. Но частое упоминание какого-либо банка в негативном контексте должно насторожить. И только после этого, уже основательно «подкованным», можно отправляться на беседу в ипотечный центр финучреждения.

2. Если клиент собирается приобретать новую (строящуюся) недвижимость (он при этом называется модным словом «инвестор»), то он часто бывает вынужден довериться мнению застройщика. Последний предлагает клиенту взять кредит в конкретном банке, с которым у строительной компании подписан договор о сотрудничестве. В этом предложении есть и «плюс», и «минус». Положительный момент в том, что такая процедура получения займа будет проще, поскольку банковским службам не придется тратить время на проверку надежности застройщика, что всегда делается в подобных случаях. Отрицательный – в том, что выбора у инвестора уже нет, и он не может воспользоваться более выгодными предложениями других банков.

3. Есть еще один вариант: привлечение к поиску подходящего кредита на жилье третьего лица, например, страхового эксперта или финансового консультанта. «При чем здесь страховщики?» – спросите вы. Да, в этом случае страховая компания, аккредитованная в нескольких десятках банков, – эксперт, детально знающий все предложения. И ее специалист вполне может помочь сориентироваться в сумбуре предложений. Если же страховщик по какой-то причине не может сам этим заниматься, он может воспользоваться услугами кредитного брокера (как правило, у страховых компаний есть такие спарринг-партнеры). Обращаясь к финансовому консультанту, сто раз проверьте его реноме, потому что вместо услуги по подбору банка вы можете получить протекцию знакомого или родственника, работающего в том или ином финансовом учреждении.

Сколько стоит первый взнос?

Перебирая предложения банков, не забудьте об очень важном аспекте – сколько вы в состоянии заплатить сразу и потянете ли дополнительные затраты, сопровождающие оформление кредита и недвижимости в собственность.

Среди нуждающихся в собственном жилье много и тех, у кого нет денег на первоначальный взнос. Эти клиенты ищут предложения с «нулевкой». Но отсутствие первого взноса обходится заемщику довольно дорого. Кредитор, как правило, требует оформить дополнительный залог: кроме приобретаемой квартиры, еще и автомобиль (если он дорогой, но тогда у владельца должны быть средства на первый взнос), или другую недвижимость.

Кроме того, при условии нулевого первоначального взноса практически все банки увеличивают процентные ставки и сроки погашения кредита. Да и работает «нулевка» только на вторичном рынке, найти кредит на новое жилье без первого взноса практически невозможно. Банки мотивируют это тем, что риск такого кредитования очень высок: банк берет в залог еще не существующую недвижимость. А если ее так никогда и не построят?

И еще заемщику надо просчитать дополнительные затраты. Прежде всего, надо будет оценить залог. В каждом банке есть эксперт, но его услуги придется оплатить, плюс услуги нотариуса по оформлению. Так что лишних $200–500 уйдет на это. Кроме того, заемщику придется оплатить единоразовую комиссию за обслуживание кредита – 1–2% от суммы, и страховку (ежегодно от 0,25% до 1% от оценочной стоимости жилья). Сколько страховщик возьмет за полис страхования жизни и здоровья заемщика, предсказать трудно – это зависит от множества параметров (возраста, пола заемщика и т. п.). Так что еще несколько тысяч долларов может потребоваться для завершения всех формальностей.

Обратите внимание

При выборе кредитора для вашего жилья изучите:

• имидж банка;
• наличие комиссий;
• сроки оформления кредита;
• размер первоначального взноса;
• максимальный размер кредита;
• особые условия (предусмотрено ли досрочное погашение и т. п.);
• величину процентной ставки.

Источник: http://dom.ria.ua

Как взять заем на строительство дома у государства?

20.06.2008
Как можно получить государственный долгосрочный льготный кредит на строительство дома?

Разобраться с этим вопросом нам помогли в Харьковском городском управлении юстиции. Как рассказала специалист 1-й категории отдела правовой работы, правового образования, систематизации законодательства Анна Котляр, механизм получения государственного долгосрочного льготного кредита на строительство дома для постоянного проживания установлен Положением о порядке предоставления государственного долгосрочного льготного кредита индивидуальным застройщикам (приказ Минфина Украины, Минэкономики Украины, Министерства по делам строительства и архитектуры Украины от 05.07.1994 г. N 59/82/129). Объем кредита определяется из расчета размера общей площади на одного человека в соответствии с установленными нормами и не должен превышать 90% стоимости сооруженного жилья. Кредит выдается сроком на 30 лет, а начало погашения - с третьего года после получения первой части кредита.

По словам Анны Алексеевны, для принятия решения о выдаче кредита индивидуальный застройщик должен предоставить в уполномоченные органы - управление градостроительства и архитектуры облгосадминистрации - следующие документы:

• решение исполкома местного совета об отведении земельного участка - под индивидуальное строительство;
• акт отведения земельного участка под - застройку;
• строительный паспорт на - застройку садового участка, выданный районным (городским) архитектором;
  проект - дома, заверенный районным (городским) архитектором;
• смету стоимости строительства, согласованную с подрядной - организацией, а при сооружении дома силами индивидуального застройщика - расчет ориентировочной стоимости строительства, согласованный с местным управлением (отделом) капитального строительства;
• справку с места работы - застройщика с указанием получаемого дохода (среднемесячного заработка) и суммы удержаний, которые из него производятся. Если застройщик получает доходы и не по месту основной работы (службы, обучения) - декларацию о доходах за год, согласованную с налоговой инспекцией по месту жительства гражданина. Если застройщик не работает - справку из органов соцзащиты о сумме пенсии и сумме удержаний, которые из них производятся. Кредит не выдается лицам, у которых удержания по исполнительным документам - 50% или более от получаемого среднемесячного дохода.

Застройщик предоставляет в уполномоченный банк заявление о получении кредита, копию решения исполкома местного совета о выдаче займа и другие необходимые документы, определяемые банком. При этом между застройщиком и уполномоченным банком заключается договор кредитования (банковской ссуды на индивидуальное жилищное строительство в счет государственного кредита).

Источник: http://dom.ria.ua

Чем грозит нецелевое использование земли

SV-Development - Новости & События - Аналитика

20.06.2008

Чем грозит нецелевое использование земли

Не так давно Верховная Рада увеличила размеры штрафов за нарушение земельного кодекса. Однако следовать закону и разобраться что и где можно строить, а что и где нельзя, бывает довольно непросто.

Классификации земель посвящена глава 4 Земельного кодекса Украины, где указывается, что «земли по основному целевому назначению разделяются на категории». Виктор Кобылянский адвокат, начальник юридического отдела компании «Вега консалтинг» обращает внимание, что слово «основному» здесь особенно важно, поскольку на практике очень часто путают основное целевое назначение с целевым назначением.

Смысл деления земель на категории определен в той же статье, где сказано «Категории земель Украины имеют особый правовой режим». Этот правовой режим включает в себя возможность отнесения определенных земель к данной категории, условия предоставления земельных участков в собственность или пользование определенным лицам, виды целевого назначения земель в данной категории, ограничения на их использование и многие другие факторы.

Категории земель

В соответствии с классификацией, таковых всего девять:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли жилищной и общественной застройки;
• земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;
• земли оздоровительного назначения;
• земли рекреационного назначения;
• земли историко-культурного назначения;
• земли лесохозяйственного назначения;
• земли водного фонда;
• земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.

Как видно, последние слова в последней категории не исключают возможность существования каких-либо еще категорий земель. Следуя логике, любой участок, не попадающий в первые восемь категорий, автоматически окажется в девятой.

Отнесение земель к той или иной категории осуществляется на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления в соответствии с их полномочиями. Они же устанавливают и конкретное целевое назначения для каждого участка. Это происходит при предоставлении такого участка в собственность или пользование.

Самая популярная

Таковой, безусловно, является категория земель жилищной и общественной застройки. В главе 6 Земельного кодекса есть определение: «К землям жилищной и общественной застройки относятся земельные участки в пределах населенных пунктов, которые используются для размещения жилищной застройки, общественных зданий и сооружений, других объектов общего пользования». Таким образом, очевидна невозможность законного получения земельного участка для строительства офисного центра или админздания за пределами населенных пунктов.

Внутри категории земель жилищной и общественной застройки выделено несколько отдельных видов целевого назначения земли:

• строительство и обслуживание жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок);
• индивидуальное гаражное строительство;
• жилищно-строительные (жилищные) кооперативы;
• гаражно-строительные кооперативы;
• многоквартирные жилые дома.

По словам Виктора Кобылянского, этим перечнем возможные виды целевого назначения не ограничиваются. Это очевидно хотя бы по той причине, что среди не упомянутых оказались административные (офисные) здания, больницы, театры, объекты торговли и услуг. Все они (точнее земельные участки под ними) безусловно, попадают в рассматриваемую категорию.

К сожалению, отсутствие нормативно определенных видов целевого назначения создает определенные сложности в оформлении прав на землю для застройки. Правда, существует Украинский классификатор целевого использования земель. Но документ этот безнадежно устарел, так как утверждался еще до принятия ЗКУ. Кроме того, он не имеет силы нормативного акта, поскольку утвержден письмом Госкомзема Украины от 24.04.98 г. №14-1-7/1205. Поэтому на практике определение целевого назначения земельного участка часто зависит от понимания действующего законодательства чиновником. Но в любом случае формулировка вида «для строительства и обслуживания (наименование объекта)» будет правомерной.

Нарушителей - к ответу

Виктор Кобылянский обращает внимание на весьма строгое отношение законодательства к порядку установления и изменения целевого назначении и отмечает, что его нарушение является основанием для:

• признания недействительными решений органов государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении (передаче) земельных участков гражданам и юридическим лицам;
• признания недействительными сделок относительно земельных участков;
• отказа в государственной регистрации земельных участков или признания регистрации недействительной;
• привлечения к ответственности граждан и юридических лиц, виновных в нарушении порядка установления и изменения целевого назначения земель.

По словам Станислава Горбатовича, начальника управления Госкомзема Украины, граждане и юридические лица несут гражданскую, административную или уголовную ответственность согласно законодательству за невыполнение требований относительно использования земель по целевому назначению.

Согласно Кодексу Украины об административных правонарушениях, использование земель не по целевому назначению, невыполнение природоохранного режима использования земель, размещение, проектирование, строительство и введение в действие объектов, которые отрицательно влияют на состояние земель, неправильная эксплуатация, уничтожение или повреждение противоэрозионных гидротехнических сооружений, защитных лесонасаждений тянут за собой наложение штрафа.

В апреле Верховная Рада увеличила размеры штрафов за нарушение земельного законодательства. В частности, увеличены штрафы за порчу и загрязнение сельскохозяйственных и других земель (с 8-15 до 10-20 необлагаемых налогом минимумов) за нарушение правил использования земель (с 3-12 до 15-20 и с 10-20 до 15-30 необлагаемых налогом минимумов). Также введена новая статья об ответственности за снятие и перенос грунтового покрытия земельных участков без специального разрешения.

Кроме того, Уголовный кодекс Украины предусматривает уголовную ответственность за нарушение или порчу земель веществами, отходами или другими материалами, вредными для жизни и здоровья людей или окружающие среда. Такие нарушения, могут повлечь за собой не только уплату соответствующего штрафа, но и лишение виновного права занимать определенные должности или осуществлять определенную деятельностью на срок до трех лет

Источник: http://realty.rbc.ua

Киевский рынок аренды жилья легализации не поддается

17.06.2008

Сегодня, наверное, уже каждый третий - четвертый житель столицы или снимает или сдает в аренду квартиру. Между тем этот рынок практически на сто процентов остается «в тени», в результате чего государственная казна теряет миллионы долларов. Это обстоятельство время от времени вдохновляет власти на новые безуспешные попытки легализации рынка аренды.

Есть за что бороться

Недавно представители Киевской власти и налоговой администрации объявили рейд по выявлению несознательных налогоплательщиков. На этот раз под ними следует понимать владельцев квартир, которые нелегально предоставляют в аренду собственную недвижимость. По данным АН «Самсон» » на столичном рынке аренды жилья ежемесячно присутствует около от 3500 до 4500 предложений и более. В частности в мае, когда наблюдается традиционный всплеск, в аренду предлагалось 4360 квартир по цене: 1-комнатные – по $ 450-2500; 2-х комнатные – по $ 600-4000, 3-х - по $750 -7000 и 4-х комнатные - по $1000-8000 за месяц проживания.

Есть предложения и по 10000 и более за месяц. Кроме того существует практика посуточной и даже почасовой аренды, что значительно дороже. Количество предложений в последнее время увеличивается. Рост цен на жилье приостановился, спекулятивный рынок жилья несколько потерял свою привлекательность и владельцы квартир, приобретенных с целью последующей перепродажи, теперь выбросили их на рынок аренды.

По утверждению риэлторов, общую сумму денег, вращающуюся на рынке аренды жилья подсчитать невозможно – такой статистики просто не существует. Как известно украинский закон о налогообложении в этом случае требует уплаты 15-20% от прибыли. И если даже предположить, что в среднем киевская квартира сдается по цене 1000 долларов в месяц, то получается, что ежемесячно государство в виде налогов теряет почти миллион долларов. Но на самом деле эта сумма гораздо больше.

С завидным упорством

Объявленный рейд – это не первая попытка навести порядок в этой сфере. По словам представителей Государственной налоговой администрации города Киева, их сотрудники совместно с правоохранительными органами и представителями ЖЭКов уже на протяжении нескольких месяцев пытаются выявлять несознательных граждан, анализируя информацию, размещенную на досках объявлений, в СМИ, но без особых результатов.

И даже «наводки» местных участковых, работников коммунальных служб и граждан, анонимно предоставляющих интересующую информацию, мало помогают. Практически все попытки привлечь нарушителей к ответственности сводятся «на нет», потому что арендаторы квартир либо вообще отказываются общаться и буквально не пускают на порог представителей фискальных служб, либо представляются дальними родственниками или гостями хозяев, которые из любезности и совершенно бесплатно приютили их на время.

Такое поведение арендаторов легко объяснить причинами вполне простыми: в случае, если арендодателя заставят честно платить налоги, не говоря о штрафе, в очередной раз следует ожидать повышения стоимости аренды. А потому всем выгодно соблюдать добрые отношения. Тем более что, по словам Дмитрия Федотенко, специалиста по недвижимости компании «Самсон», в большинстве случаев арендатор и арендодатель обходятся оформлением «сейфового» договора, который, опять же в целях экономии, даже не заверяется у нотариуса, и соответственно, не имеет законной силы, являясь по сути лишь «джентельменским» соглашением между сторонами. «В моей практике, - признается Д.Федотенко, - не было случаев оформления договоров и заверенных нотариально. Другое дело, когда квартира сдается под офис. В этом случае, как правило, все делается легально». Но и в тогда государство недополучает возможных доходов: регистрация СПД (субъекта предпринимательской деятельности) дает право платить единый налог в 200 грн и считать себя чистым перед государством.

Кстати сказать, иногда, на всякий случай «для налоговой», в договоре указывается заниженная стоимость аренды и этим, кстати говоря, зачастую пользуются вновь приезжие иностранцы. Они не признают устных договоренностей и платят только сумму, указанную в официальном документе, что нередко становится причиной конфликта.

Перед законом все равны?

По словам Людмилы Денисюк, заместителя председателя Киевской городской государственной администрации по вопросам предпринимательства, 90 % доходов от предпринимательской деятельности украинских граждан по-прежнему остается в тени, а сектор рынка аренды жилья - на все сто. «В условиях сложившейся экономической и политической ситуации в стране, - поясняет Людмила Всеволодовна, - это легко объяснить: граждане не доверяют государству и всячески пытаются самостоятельно решать свои проблемы. И если какая-то бабушка сдает свою квартиру в центре, чтобы выучить внука, а сама при этом ютится в чужой коморке на Троещине, это нельзя назвать преступлением. Другое дело, когда люди специально скупают недвижимость, в том числе квартиры в новостройках, тем самым создавая ажиотаж и подогревая рынок, именно с целью дальнейшей сдачи ее в аренду».

Не секрет, что эти предприимчивые граждане таким образом организуют весьма прибыльный частный бизнес - получают доход от аренды сразу нескольких ( иногда 10-20 и более) квартир. При этом платят 200 грн в месяц и, показывая в налоговой минимальный доход, спят спокойно.

Впрочем, есть и другое мнение. «Нелегальность рынка аренда квартир, - считает Руслан Кизлайтис, ведущий специалист компании «Ред», - можно объяснить не только стремлением уклониться от налогов. Я считаю, что многих останавливает существующий порядок оформления и регистрации всех документов – это процедура более чем утомительная. На мой взгляд, если бы существовала возможность все делать, к примеру, через Интернет, то большая часть граждан не увиливала бы от уплаты налогов, тем более что единый налог в 200 грн – это не сумма. Но в этом, видимо, никто особенно не заинтересован».

Риэлторя напоминают, что никто из нас вовсе не обязан впускать к себе в дом милиционеров и налоговиков. Такое право дают только специальные документы, но нередко под видом легальной проверки приходят желающие «сбить денег» и не более. Доказать, что рассказ арендатора - всего лишь «легенда», практически невозможно. Таким образом, даже будучи уверенными в том, что нарушитель выявлен, у правоохранительных органов нет официальных оснований оштрафовать его даже по минимальным тарифам. По словам налоговиков, пока таких прецедентов не было.

Источник: http://realty.rbc.ua/

Советы тем, кто хочет избежать проблем при аренде зарубежной недвижимости

17.06.2008

Дмитрий Шевченко, заведующий сектором юридической фирмы «Салком» рассказал «ДЕЛУ», как обезопасить себя от возможных махинаций со стороны иностранных риелторов.

Как арендатору зарубежной недвижимости снизить до минимума возможность быть обманутым недобросовестным посредником?

В летний период активного посещения зарубежных курортов спрос на такую недвижимость особенно велик. Именно в это время увеличивается риск нечестности со стороны посредников при аренде или приобретении коттеджных домов. Во избежание негативных последствий аренды недвижимости через недобросовестных по-средников при выборе домов на лето необходимо учитывать определенные правовые аспекты.

В первую очередь следует иметь в виду, что в каждой стране есть свои особенности приобретения и аренды недвижимости. Например, во Франции категорически запрещено оформлять сделку на офф-шорную компанию: французское налоговое законодательство предусматривает определенные санкции за подобные действия.

Вникать в нюансы зарубежного законодательства в сфере операций с недвижимостью непросто…

Поэтому крайне важно обратиться к грамотному брокеру, который правильно посоветует, как приобрести недвижимость в собственность или аренду в той или иной стране. Учитывая, что зарубежное законодательство в сфере операций с недвижимостью часто изменяется, для большей уверенности в законности сделки целесообразно проконсультироваться с юристом и нотариусом, сопровождающим подобные сделки по месту нахождения недвижимости.

На что следует обращать внимание непосредственно при оформлении договора аренды?

Перед заключением договора аренды недвижимости необходимо проверять наличие правоустанавливающих документов на нее, а сам договор рекомендуем заключать непосредственно с владельцем дома.

Кроме того, перед заключением договора аренды в иностранных государствах следует иметь полную информацию о необходимых процедурах для вступления его в силу.

В самом договоре…

Необходимо внимательно анализировать и корректировать пункты, касающиеся прав и обязанностей сторон. В договоре обязательно должен быть предусмотрен срок его действия. Также необходимо прописать особенности оплаты. Так, арендная плата может включать стоимость услуг по предоставлению в пользование нанимателя предметов домашнего обихода, а также коммунальные платежи. Способ оплаты желательно зафиксировать путем перечисления ее на банковский счет арендодателя. За нарушение договора аренды со стороны арендодателя в договоре следует прописать определенные штрафные санкции.

Отдельно необходимо обратить внимание на минимальный срок, до которого собственник недвижимости обязан предупредить о досрочном расторжении договора, чтобы была возможность подобрать другой вариант и взыскать финансовую компенсацию.

Касательно предварительного бронирования жилья…

Такую услугу чаще всего предоставляют агентства недвижимости, осущест-вляющие предварительный поиск жилья. Поэтому в случае возникновения проблем с забронированным жильем ответственность за какие-либо нарушения необходимо возлагать на агентство, а конкретные меры этой ответственности предусматривать в договоре на предоставление услуг агентства.

Источник: http://delo.ua

Кто отвечает за качество постройки домов и как его проверить?

13.06.2008

Кто отвечает за качество постройки домов и как его проверить?

Вы взяли кредит и купили отличный кирпичный дом, но зато теперь есть где воспитывать детей и встретить старость. Да вот незадача: в подвале постоянно скапливается вода, а однажды после дискотеки стены вашего убежища дали трещину. Почему?

Дом оказался не совсем кирпичным, фундамент не очень надежным, а участок находится в зоне подтопления. Вы не знали? Хозяин вас уверял, что все отлично, риелтор (ведь вы покупали дом с помощью солидного агентства!) тоже не предупредил о возможных проблемах. Они все воры и обманщики?

Вовсе нет. Задача хозяина: продать дом. Задача риелтора: найти для вас самый выгодный по цене вариант и оформить сделку. А вы – типичный городской житель, наконец-то вырвавшийся на просторы матери-природы, откуда вам знать о том, что просто ниоткуда, из земли, в подвале вашего дома может появиться вода, а при включении утюга в розетку вся улица лишится электричества и ЖЭК (о, ужас!) вам не поможет?

Проверка проверке рознь

Нет, конечно, вы не «чайник», и перед тем как оформить куплю-продажу недвижимости, позвали знакомого знакомых, который работал прорабом на стройке. Дяденька приехал, походил, посмотрел, постучал по углам ногой, включил воду в кране и сказал: «Годится»...

Ах да, еще приходили оценщики: целых двое! Осмотрели дом, сообщили, что на соседней улице гораздо хуже, а продается дороже. Вы обрадовались удачной покупке. Кто бы сомневался в том, что вы все сделали правильно. И что теперь делать?

После драки кулаками не машут, и вам придется либо продавать это чудо-строение, либо вкладывать в его ремонт кругленькую сумму. Только не нужно говорить, что жизнь в частном секторе не для вас, просто проверять товар перед покупкой следовало тщательнее.

Существуют специальные фирмы, которые проводят строительную и земельную экспертизы. Эти люди по вашей просьбе приедут на предполагаемый объект покупки, и в течение 2–3 часов проведут полное обследование почвы, дома и стройматериалов.

Они постараются пообщаться со строителями (если это, конечно, не приезжие, которых после окончания строительства и след простыл), потребуют у продавца акт на проведение скрытых работ, инженерную документацию и сертификаты качества на стройматериалы, а после этого выдадут свое заключение. И будьте готовы к тому, что заплатив экспертам за работу около $1000, дом вы не купите

Но, выплатив такую кругленькую сумму, вы оградите себя от неприятных неожиданностей после заключения сделки. Например, будете уверенны в том, что для стройки использовали не радиоактивный песок, и не чернобыльские леса, а причиной постоянной аллергии в новом доме среди красивой природы являются не бывшие в употреблении стройматериалы, дешевый лак и краска, а заведенный, как и положено на новом месте, красивый кот.

Вам пришло постановление о том, что через ваш участок должна проходить кольцевая дорога? Повестка в суд, где вам рассказали о незаконном переводе целевого назначенья этой земли? Но у вас же на руках акт на землю! Увы, любой мало-мальски грамотный юрист скажет вам, что он ровным счетом ничего не значит. Земля, особенно рядом с городом, требует тщательной проверки юридической истории и чистоты. Нотариус и риелтор смотрели документы?

Да, они проверили чистоту сделки, но незаконный перевод целевого назначения участка, как правило, происходит задолго до того, как он оказывается в собственности продавца. Что делать? Обратиться в юридическую фирму, которая производит детальную экспертизу. Иногда, очень редко, агентства недвижимости могут помочь вам в этом вопросе, но за отдельную плату.

Перспективы

А нет ли фирмы, придя в которую вы получите полную экспертизу – так, чтобы не бегать, а решить все вопросы в одном месте? Увы, пока что нет. «Вопрос о создании организации, в которой можно было бы полностью проверить объект: его юридическую чистоту, качество и экологичность строения, дать оценку рыночной стоимости уже давно назрел», – говорит глава Союза специалистов по недвижимости Анатолий Топал.

Сейчас идет работа над проектом и в ближайшее время такие фирмы должны появиться. Проблема в другом: во-первых, сколько покупатель готов платить за такую услугу, а во-вторых, насколько это выгодно риелторам? Выложить кругленькую сумму, а потом отказаться от покупки наш человек не привык.

Да и агент не обязан гарантировать качество покупки – он всего лишь посредник, который помогает выгодно купить или продать. Он нашел объект, договорился о сделке, а вы своей экспертизой лишили его заработка и он должен будет продолжать поиски!

Решение о том, насколько вам нужна подобная услуга и готовы ли вы за нее платить, остается за вами. Мы можем только пожелать: удачной покупки, господа!

Необъяснимо, но факт

Проекты зданий до 200 кв. м (не включая мансарды) с мощностью котла отопления до 500 киловатт не подлежат комплексной государственной экспертизе. Считается, что это дачный дом, так записано в ГСН (государственных строительных нормах). Именно в этих домах можно обнаружить максимальное количество неожиданностей.

Что проверяют строительные эксперты

Не заходя:

• Размещение дома на участке – не нарушены ли пожарные нормы. Особенно это актуально в городе, потому что земельные участки маленькие, а дома строят большие. И крыши нависают на соседние участки или вообще почти касаются друг друга.
• Имеющиеся инженерные и канализационные сети в районе (сотрудничество с городскими властями позволяет выяснить напряжение и другие технические возможности).
• Проверка из чего дом построен. Очень часто кирпичные дома оказываются в действительности только облицованными кирпичом, под которым скрывается пенобетон.
• Изучается проект дома.
• Проверяеться уклон вокруг дома. Он должен быть достаточным для того, чтобы обеспечить отток воды.

Смотрят в доме:

• Начинаем с проверки чердака. Эксперты изучают, как уложена кровля и система водоотвода с кровли: проверяют, как утеплены перекрытия, как осуществлена паро- и гидроизоляция кровли, обработана ли стропильная система антисептиками. Затем следует проверка дымохода. Спускаясь вниз, обращают внимание на качество и правильность осуществления отделочных работ.
• Немаловажно определить правильно ли выдержаны уровни полов и стен (допустимый уровень перепада пола в комнате и коридоре 2 см). Как правило, эту проверку не выдерживает никто. А это означает, что со временем красивый пол может начать отслаиваться от перекрытия. В результате пол придется срывать.
• Так же проверяется выполнение гипсокартонных работ. На потолках проверяют, выдержан ли шаг между профилями, на которых крепятся листы. Не менее важен уровень полов в ванной, поскольку если пол в ванной выше, то в случае чего вся вода будет вытекать в коридор.
• Не забываем и о внутренних инженерных системах. Эксперты изучают номенклатуру оборудования, выясняют, соответствует ли система метражу и характеристикам помещения. Герметичность труб проверяется с помощью специального пресса и манометра. Если в условиях проверки трубы выдерживают заданное напряжение, многократно превышающее штатное, то есть надежда, что в ближайшие годы ваши трубы не дадут утечки.
• Фундамент тоже осматривают, но по возможности. Ведь если дом без подвала, сделать это крайне сложно.

Комментарий

Алексей Нестеренко, гендиректор компании "Инженер"

Насколько реально проверить качество уже построенного дома?

Алексей Нестеренко: Проверить готовый дом достаточно сложно. Ведь для этого необходимо согласие продавца, общение со строителями, акты скрытых работ, инженерная документация.

Что происходит, если дом не выдерживает экспертизы?

Если на наш взгляд есть повод для серьезного беспокойства, то с согласия клиента мы обращаемся в Лабораторию строительно-инженерных исследований Института судебной экспертизы. Если дело доходит до суда, то именно выводы этих экспертов являются безоговорочным аргументом при судебных разбирательствах со строителями. Покупатель в таких случаях просто уходит. А продавец остается разбираться со своими строителями.

Всегда ли продавцы разрешают проводить экспертизу своих домов?

Очень часто продавцы, для которых постройка дома для продажи – бизнес, не разрешают проведение экспертизы. Это и понятно, ведь они строят не для себя и пытаются на всем сэкономить. Покупатель наиболее уязвим, потому что в такой постройке ни продавец, ни строители не заинтересованы в результате.

Сколько стоит экспертная строительная оценка частного дома?

Около $950 – это затраты на работу специалистов. Покупатель после экспертизы должен быть уверен, что соблюдены все строительные нормы и правила, что материалы не вредны для здоровья, что все сделано в соответствии с проектом. Бывают невероятные ситуации, когда используют радиоактивный песок, кирпичи или другие материалы б/у.

Истончик: http://meget.kiev.ua/

Что следует знать о дарении квартиры

30 января 2008

Имея в собственности недвижимость, человек может ее продать, завещать, подарить. В силу некоторых обстоятельств люди решаются подарить жилье еще при жизни, чтобы впоследствии у наследников не возникали проблемы. Разумеется, только владелец квартиры вправе решать, какой путь ему избрать.

Если же вы решили все-таки подарить квартиру, рассмотрим подробнее, как грамотно это сделать и какие осложнения могут возникнуть в процессе оформления дарения и после него.

Законодательство Украины предусматривает ряд правовых норм, которые следует соблюдать, чтобы ваш подарок принес радость и вам, и одариваемому.

Сейчас или потом?

Для того, чтобы договор дарения считался действительным, он должен быть составлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. Договор дарения может считаться заключенным как с момента передачи имущества одаренному, так и по истечении некоторого времени, заранее оговоренного в договоре. В первом случае это будет реальный договор, во втором – консенсуальный.

Закон предполагает возможность передать недвижимость в подарок спустя определенный срок, или, как это называют юристы, после наступления отлагательного условия.

С одной стороны, так может быть спокойнее дарителю. Он продолжает жить в своей квартире, зная, что до определенного срока она еще его. С другой. если до упомянутого срока он умрет, то договор дарения прекращается. Следовательно, его квартиру человек, указанный в договоре, не получит.

Законодательство предусматривает, что подарок делается бесплатно. Если в договор включены условия о платности, даже в завуалированной форме, или плата составляет символическую сумму, если нарушены требования о его письменной форме и нотариальном удостоверении, такой договор впоследствии может быть признан недействительным, говорит Андрей Чехонадский, начальник юридического отдела компании "УТЛ-КОМ".

Нотариус также проверит документы на право собственности на недвижимость. Если она принадлежит супругам на правах совместной собственности, необходимо письменное согласие второго супруга.

И, наконец, подарить недвижимость может только дееспособный человек, что предусмотрено общими правилами гражданского законодательства.

Чтобы не было мучительно больно...

Тем не менее, в жизни все бывает, и иногда человек, подаривший свое жилье, впоследствии в этом горько раскаивается. К примеру, известны случаи, когда мать подарила квартиру детям, а теперь ей самой жить негде. Или отношения с близкими испортились, и ее попросту выживают из ее же бывшей квартиры. Вариантов может быть предостаточно. Разумеется, здесь есть и моральный аспект, но если говорить о юридическом, то во многих случаях таким людям помочь нельзя.

Можно ли выселить человека, утратившего право собственности на недвижимость в результате дарения и о том, что можно предпринять в данном случае, мы спросили в Александра Поливодского, адвоката, кандидата юридических наук, директора юридической компании "София".

"К сожалению, на этот вопрос четкого ответа в законодательстве нет, потому что у нас еще действует Жилищный кодекс времен Украинской ССР, в котором даже нет понятия собственности, - говорит Александр Поливодский. - Поэтому он не согласовывается с положениями о праве собственности на недвижимость, на жилье, предусмотренными в Конституции и Гражданском кодексе".

Тем же, кто подарил свои квартиры детям, а те сейчас пытаются родителей выселить, юрист советует ссылаться на положения Конституции, в которых закреплено право на жилье. Это не одно и то же, что право собственности. Человек имеет право жить в квартире, в которой он прописан. Тот же, кто требует его выселения, в данном случае не может лишить его права на жилье, поскольку это гарантируется Конституцией и законодательством.

Если говорить об юридических аспектах этого дела, то ни один человек не может быть просто так, произвольно выселен без предоставления ему другого жилья.

Если же в квартире прописан человек, даже не имеющий права собственности на ее часть, это также может быть препятствием для продажи квартиры третьим лицам, ибо таким образом нарушается право человека на проживание.

Поэтому пострадавшей стороне (в данном случае бывшему владельцу квартиры, необдуманно подарившему ее) следует обратиться в прокуратуру с заявлением. Прокуратура может отреагировать предписанием или защитить права другим способом.

Можно обратиться в суд, в том числе с требованием не заключать договоры купли-продажи с третьими лицами, поскольку это нарушает право на проживание. В крайнем случае, возможно расторжение договора дарения, если в результате этого дарения возникают неимущественные угрозы для дарителя. Юристы говорят, что имели место подобные прецеденты.

Как видите, подводных рифов в данном деле предостаточно. Чтобы радость от дарения и получения подарка не была омрачена неприятными последствиями неправильного оформления договоров наследства и непродуманными действиями, сначала предполагаемое правовое действие следует тщательно обсудить с юристами. Как говорится, семь раз отмерь. Тем более, если квартира – ваше единственное имущество.

Источник: «РБК-Украина-Недвижимость » / Мария Грималюк

Правила оформления права собственности на коммерческие объекты

8 февраля 2008

Наследование коммерческой недвижимости – довольно новая сфера гражданско-правовых отношений, которая, по мнению опытных юристов, на сегодняшний день не получила достаточного распространения среди субъектов хозяйствования в Украине. Наиболее вероятная причина тому – юный возраст нашего рынка коммерческой недвижимости, из-за чего ситуации, когда наследники устраивают судебные баталии за торговый центр или гостиницу своего близкого родственника, – пока еще редкость. Но так будет не всегда. Рано или поздно судебная активность в этой сфере правовых отношений возрастет, и тогда, как это часто бывает в жизни, перед наследниками владельцев коммерческой недвижимости могут возникать различного рода проблемы. О том, как уберечься от всевозможных «подводных камней» при оформлении права наследства на коммерческую недвижимость, мы узнали у юриста юридической фирмы «Дмитриева и партнеры» Игнатовой Любови Владимировны.

– Всем нам хорошо известно, что права собственности на объекты коммерческой недвижимости, как правило, оформляются на юридических либо на физических лиц-предпринимателей. Современное законодательство предусматривает стандартную процедуру наследования коммерческой недвижимости, которая обычно входит в состав наследственной массы. Схема наследования довольно-таки проста: согласно гражданскому законодательству наследование недвижимости осуществляется по закону либо по завещанию.

Наследниками по закону и по завещанию могут быть физические лица, которые являются живыми на момент открытия наследства, а также лица, которые были зачаты при жизни наследодателя и родились живыми после открытия наследства. Причем завещанием наследодатель может также передать по наследству свое имущество юридическим лицам, территориальным общинам и даже государству или отдельно взятой Автономной Республике Крым. В этом и заключается основное отличие наследования имущества по завещанию от наследования по закону – в завещании нет ограничений относительно круга наследников. Завещатель вообще может назначить своими наследниками одно или несколько физических лиц, независимо от наличия у него с ними семейных или родственных отношений. Он также может без указания причин лишить права на наследование любое лицо из числа наследников по закону, и в таком случае это лицо не сможет уже получить право на наследование. И все же законом предусмотрена определенная категория лиц, которых завещатель не может лишить права на наследование и которые имеют право на обязательную долю в наследстве. К указанной категории лиц отнесены: малолетние, несовершеннолетние, совершеннолетние нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособная вдова (вдовец) и нетрудоспособные родители. Все они унаследуют, независимо от содержания завещания, половину доли, которая принадлежала бы каждому из них в случае наследования по закону.

Еще одно преимущество завещания заключается в том, что завещатель имеет право охватить своим завещанием права и обязанности, которые ему принадлежат на момент составления завещания, а также те права и обязанности, которые могут ему принадлежать в будущем. Так, можно завещать объект недвижимости, который на момент составления завещания находился на стадии проектирования или строительства, либо то имущество, права на которое наследодатель приобретет спустя некоторое время.

Наследодатель также может обусловить возникновение права на наследование у лица, которое определено в завещании, наличием определенного условия, как связанного, так и не связанного с поведением этого лица (наличие других наследников, проживание в определенном месте, рождение ребенка, получение образования и т.п.). Указанное условие должно существовать на момент открытия наследства и не должно противоречить закону или моральным принципам общества.

Законодательство предусматривает возможность составления завещания относительно отдельной части имущества. Так, при необходимости, наследодатель может оформить завещание относительно отдельно взятого объекта коммерческой недвижимости (целой сети), сознательно не изложив при этом свою волю относительно всего остального имущества.

Кроме того, отдельной нормой действующего законодательства прописано право завещателя обязать наследника совершить определенные действия, направленные на достижение общественно полезной цели. Так, к примеру, завещатель в завещании может обязать выделить площадку для обустройства игровой зоны для детей или парковой зоны общего пользования либо передать объект коммерческой недвижимости (его часть) в собственность государства.

При этом надо помнить, что законом четко установлена форма завещания, несоблюдение которой имеет следствие признания его недействительным. На сегодняшний день существуют такие требования к оформлению завещания:
во-первых, это письменная форма, с указанием места и времени его составления
во-вторых, личная подпись завещателя
в-третьих, нотариальная форма.

Вдобавок одним из обязательных условий является свободное волеизъявление завещателя, отсутствие этого условия также может привести к признанию завещания недействительным.

Что касается процедуры наследования имущества по закону, она отличается жесткой регламентацией относительно порядка и круга лиц наследников. В этом случае имущество наследуют физические лица в порядке строгой очередности. Каждая следующая очередь наследников по закону получает право на наследование в случае отсутствия наследников предыдущей очереди, устранение их от права на наследование, непринятие ими наследства либо отказа от принятия наследства.

На сегодняшний день, в первую очередь, право на наследование по закону имеют дети наследодателя, в том числе зачатые при жизни наследодателя и родившиеся после его смерти, тот из супругов, который его пережил, и родители. Во вторую очередь, наследуют родные братья и сестры наследодателя, его бабушка и дедушка, как со стороны отца, так и со стороны матери. К третьей очереди относятся родные дядя и тетя наследодателя. Четвертая очередь – лица, которые проживали с наследодателем одной семьей не менее пяти лет до момента открытия наследства. В пятую очередь право на наследование по закону имеют другие родственники наследодателя до шестой степени родства включительно, причем родственники более близкой степени родства отстраняют от права наследования родственников дальней степени родства. К этой очереди также относятся иждивенцы наследодателя, которые не были членами его семьи.

В отличие от наследования по завещанию, где наследодатель может определить долю наследства, при наследовании по закону доли в наследстве каждого из наследников являются равными, что зачастую вызывает проблемы в дальнейшем распоряжении унаследованным имуществом.

Таким образом, мы рассмотрели вариант, когда наследодателем коммерческой недвижимости является ее единоличный собственник – физическое лицо-предприниматель. Но мы помним, что в большинстве случаев право собственности на объект коммерческой недвижимости находится у юридического лица, а у наследодателя только определенная часть корпоративных прав. Как быть в этом случае? Ведь согласно Гражданскому кодексу, если другое не предусмотрено законом и учредительными документами, право на участие в хозяйственных обществах не входит в состав наследства, т.к. права и обязанности, которые вытекают из этого участия, неразрывно связаны с личностью наследодателя.

Согласно действующему законодательству (ч. 5 ст. 147 Гражданского кодекса Украины) доля уставного капитала общества с ограниченной ответственностью переходит к наследникам физического лица, если уставом общества не предусмотрено, что такой переход допускается только с согласия других участников общества. При этом ст. 55 Закона Украины «О хозяйственных обществах» говорит, что в случае смерти гражданина, участника общества, наследники имеют преимущественное право на вхождение в это общество. В случае отказа наследника от вступления в общество или отказа общества принять наследника ему выдается в денежной форме или натуральной форме часть имущества, которая принадлежала наследодателю. Подобная процедура предусмотрена и для участников полного общества. Законодательством также урегулирована процедура наследования акций акционерного общества.

Однозначно можно сказать, что при решении вопросов наследования корпоративных прав на объекты коммерческой недвижимости необходимо руководствоваться положениями учредительных документов с учетом организационных форм деятельности хозяйственных обществ, и, при возможности, во избежание негативных последствий, заранее составлять завещание на особо ценные объекты недвижимости.

Источник: «Украинский Портал Недвижимости»

Как не потерять жилье после покупки и можно ли за него бороться

10 апреля 2008

При покупке квартиры важна не только тщательная проверка всех документов. Не мешает также заранее знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. В каких случаях* покупатель может лишиться квартиры и как этого избежать, узнала Галина Ширшик и газета 15 минут.

Ситуация 1. Проданная квартира была приватизирована с нарушением правил. Например, не были учтены права несовершеннолетних детей.

Чем грозит: Если заинтересованная сторона подаст иск в суд, сначала могут признать недействительным свидетельство о приватизации, а потом и саму сделку. В итоге, возможно, вам придется съехать с квартиры, а продавец будет обязан вернуть полученные деньги.

Как избежать: "Чтобы нивелировать риск, тщательно проверьте всех членов семьи продавца в период предшествующий приватизации. Узнайте, есть ли у него несовершеннолетние дети, престарелые родители, а также место их фактического проживания и регистрации", – советует Юлия Курило, партнер юридической компании ЮСТ Украина.

Ситуация 2. Один из супругов продал квартиру без согласия второго.

Чем грозит: Скорее всего, как и в предыдущей ситуации, вам придется забрать свои деньги и освободить жилье. Но вместо признания недействительной сделки купли-продажи суд может взыскать с продавца половину стоимости квартиры в пользу пострадавшего супруга.

Как избежать: "Если квартира была куплена супругами в период брака, то при ее продаже обязательно нотариально удостоверенное согласие другого из супругов на ее продажу", – обратил внимание Эдуард Багиров, председатель Международной лиги защиты прав граждан Украины. Поэтому если вы покупаете жилье у человека, состоящего в браке, обязательно потребуйте этот документ.

Ситуация 3. Чтобы уменьшить налоги, квартиру продают под видом дарения или занижают реальную цену в договоре.

Чем грозит: Суд может обязать покупателя вернуть квартиру, а продавца – отдать деньги. Но, поскольку в договоре указаны искаженные данные, покупатель получит либо сумму, назначенную в договоре, либо вообще останется у разбитого корыта.

Как избежать: При заключении сделки в договоре обязательно указывайте реальную рыночную стоимость квартиры или дома.

Ситуация 4. При продаже квартиры были подделаны документы, подписи, не предоставлены некоторые документы.

Чем грозит: Суд может обязать каждую из сторон вернуть все, что они получили во время сделки. Если у продавца не будет денег, которые нужно вернуть покупателю, на его имущество может быть возложено взыскание.

Как избежать: Недостоверную подпись или поддельные бумаги суд обычно устанавливает с помощью экспертизы. Заказав экспертизу (например, правоустанавливающих документов или подписей на согласии мужа/жены) до подписания договора, можно снизить риск. Также не помешает проконсультироваться с юристом, который подскажет полный перечень документов для оформления сделки.

Ситуация 5. Человек, который продал квартиру, оказался психически нездоровым, наркоманом или алкоголиком.

Чем грозит: Попечитель такого человека может подать в суд иск о признании сделки недействительной. Покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец – деньги. Но в интересах ограниченно дееспособного гражданина сделка может быть по требованию его попечителя признана судом действительной, если она совершена к его выгоде.

Как избежать: Выявить такого человека можно, пообщавшись с соседями или наведя справки о продавце в соответствующих инстанциях.

Ситуация 6. В квартире прописан человек, находящийся в местах лишения свободы или в доме престарелых.

Чем грозит: Если этот человек является совладельцем квартиры и заявит через суд о своих правах, вас могут признать незаконно вселенным лицом и заставят выселиться. У человека, просто прописанного в качестве члена семьи, тоже есть шансы отстоять свои права через суд.

Как избежать: Как и в случае с приватизацией, нужно тщательно проверять всех членов семьи продавца, их фактическое место жительства и имущественные права. Если вы узнаете, что кто-то из прописанных находится в доме престарелых или местах лишения свободы, попросите показать разрешения самого собственника или, если такового нет, попечителя. Также требуйте у продавца нотариально заверенное согласие на продажу квартиры всех совладельцев.

Ситуация 7. Сделку совершили дети до 14 лет, или дети от 14 до 18 лет без согласия родителей и органа опеки.

Чем грозит: Если ребенку до 14 лет, сделка считается недействительной в момент заключения. Когда квартиру продают дети от 14 до 18 лет без согласия родителей, сделку могут признать незаконной через суд. В любом случае, вас могут заставить вернуть квартиру, а продавца – отдать деньги. Договору могут придать силу, если сделку одобрят родители ребенка (попечители).

Как избежать: На практике, конечно же, 10-летнего продавца квартиры встретишь нечасто. Но детям квартира может достаться по наследству. Важно, чтобы ее продажей занимался законный представитель, а не самозванец. "Для совершения несовершеннолетним такой сделки должно быть письменное нотариально удостоверенное согласие родителей или попечителя и разрешение органов опеки, – говорит Юлия Курило. – В противном случае ни один нотариус подобную сделку не удостоверит".

* - Каждая ситуация требует индивидуального подхода и может иметь разные правовые последствия. Поэтому в каждом случае лучше проконсультироваться с юристом.

Источник: «Корреспондент»

Родительский дом - про опекунский совет

16 мая 2008

Большинство сделок с жилой недвижимостью таят в себе некоторые риски для покупателей. С начала 2006 года Законом «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» было установлено, что для осуществления любых сделок относительно недвижимого имущества, право собственности или право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное согласие органов опеки и попечительства. Органы опеки должны дать согласие на сделку с недвижимостью, если интересы ребенка соблюдены.

Риск со сделками связан именно с правом пользования недвижимостью, ведь согласно Закону «Об охране детства» дети — члены семьи собственника помещения — имеют право пользоваться занимаемым помещением наравне с собственником.

То есть если в семье есть ребенок, то вся недвижимость, принадлежащая мужу или жене, не может быть продана (подарена, обменена, передана в ипотеку и т. д.) без согласия органов опеки и попечительства.

А наличие ребенка продавец может легко скрыть, поскольку отметки в паспорте о наличии детей ставятся по желанию граждан. Впоследствии сделка, заключенная без согласия органов опеки и попечительства, с имуществом, право пользования которым имеет ребенок, может быть признана недействительной в судебном порядке.

Минюст немного «сгладил» ситуацию, разъяснив нотариусам, что если отчуждается жилое помещение, принадлежащее отцу или матери ребенка, но ребенок проживает (и зарегистрирован) по другому адресу, то нотариусы имеют право не требовать согласия органов опеки и попечительства.

Однако разъяснение Министерства в данном случае не является тем документом, следование которому гарантирует отсутствие проблем. В самом письме Минюст обозначил, что единственным полноценным решением в сложившейся ситуации является изменение законодательства. Проект закона, предлагающий ограничить обязательность согласования с органами опеки и попечительства, был принят Верховной Радой в первом чтении 11 января.

Желая защитить интересы детей, законодатель существенно усложнил процесс заключения сделок с недвижимостью.

У добросовестных собственников недвижимости, имеющих детей, появилась необходимость получать согласие органов опеки и попечительства для распоряжения своим имуществом.

Для того чтобы такое согласие не давали всем подряд, законом было установлено, что должностные лица органов опеки и попечительства несут персональную ответственность за защиту прав и интересов ребенка при предоставлении согласия на заключение сделок с недвижимостью.

Согласно Правилам опеки и попечительства, органами, которые принимают решения относительно опеки и попечительства, являются районные государственные администрации и исполнительные комитеты местных советов. Вспомогательные функции при органах опеки и попечительства выполняют созданные при них опекунские советы. Именно они, как правило непосредственно рассматривают обращения граждан и готовят предложения, которые впоследствии утверждаются в качестве решений органов опеки и попечительства.

Законодательство не определяет, при соблюдении каких именно условий орган опеки и попечительства обязан дать свое согласие на заключение сделки с жильем, право пользования которым имеет ребенок. Из содержания норм законов можно сделать вывод лишь о том, что чиновники при согласовании сделок осуществляют контроль за соблюдением имущественных и жилищных прав, а также охраняемых законом интересов детей.

Законодательство не определяет, при соблюдении каких именно условий орган опеки и попечительства обязан дать свое согласие на заключение сделки с жильем, право пользования которым принадлежит ребенку.

Исходя из этого, собственнику жилья необходимо аргументировано доказать, что в результате сделки права и интересы ребенка, связанные с жильем, не будут ущемлены. Если речь идет о праве собственности ребенка на квартиру (либо ее часть), то он должен приобрести в собственность иное жилье (либо его часть) не меньшей площади.

Если речь идет о праве пользования квартирой, то необходимо предоставить доказательства того, что ребенок сможет полноценно использовать для проживания иное жилое помещение, находящееся в собственности родителей.

С такой целью ребенка можно зарегистрировать по адресу этого нового жилья. Желательно также обосновать мотивы отчуждения жилья. Ведь если квартира отчуждается с целью приобретения, то вряд ли у чиновников будут основания для возражений.

В случае безосновательного отказа органов опеки и попечительства стоит помнить что в любом случае защищать и обеспечивать имущественные права и интересы ребенка должны родители. Органы опеки и попечительства призваны ограничивать злоупотребления в этой сфере, но не имеют права мешать родителям добросовестно распоряжаться имуществом, которым пользуется ребенок.

Поэтому аргументированная жалоба (желательно успеть обжаловать действия опекунского совета до принятия решения органом опеки и попечительства) должна в большинстве случаев решить проблему. Если результат обжалования неудовлетворителен, то можно обращаться в суд, решение которого, вероятнее всего, будет в интересах родителей.

Источник: «www.dogovora.com.ua/»

Недвижимость в наследство: как не "пролететь" с квартирой

19 мая 2008

Оформление документов на наследование недвижимого имущества лучше не откладывать "на потом". На выполнение всех процедуры отводится полгода. Поэтому, если затянуть процесс, можно остаться ни с чем.

Факт наследства в нашей стране обнародуется в день смерти владельца жилья или, говоря юридическим языком, наследодателя. С этого момента и в течение полугода все потенциальные наследники могут прийти к нотариусу в том городе, где проживал умерший владелец квартиры или дома, для начала нотариального производства по наследованию. Этот срок предоставляется как раз для того, чтобы заинтересованные лица смогли поучаствовать в своеобразном "конкурсе" на наследство. По истечении шести месяцев нотариус выясняет, кто из лиц, подавших "заявку", имеет право получить недвижимость в свою собственность.

Сам же процесс оформления недвижимости в наследство достаточно непрост. Поэтому необходимо учитывать ряд аспектов. Так, существует только два законных способа вступить во владение собственностью. Первый осуществляется по пути фактического вступления в наследственное пользование и владение имуществом. Второй путь - подача заявления о принятии наследства в соответствующие органы.

В любом случае откладывать решение этих вопросов «на потом» не стоит. Если родственник или иное заинтересованное лицо пропустили полугодичный срок по уважительной причине, допустим, не были извещены о смерти наследодателя, лежали в больнице и т. д., то возобновить этот процесс можно по решению суда или с согласия всех наследников.

Законом определен срок давности по искам, в течение которого человек может написать заявление в суд по защите своего права на наследство (полгода). Его начало определяется с момента, когда потенциальный будущий владелец квартиры узнал о смерти наследодателя либо о своем праве на наследство (если это посторонний человек, а не родственник, к тому же живет далеко).

Ну, а когда человек знает о наследстве и не потрудился заняться его оформлением, тогда считается, что он от наследства отказывается. В этом случае суд имеет полное право отказать такому забывчивому гражданину. Разумеется, только тогда, когда он вспомнит все с опозданием и подаст иск.

Также важно знать, как правильно оформить наследство. Для этого необходимо подать заявление, например, нотариусу, но только по месту, где было открыто завещание или же в том городе или населенном пункте, где находится объект недвижимости. Также необходимо собрать многочисленные справки и предоставить следующие документы:

• паспорт;
• справка о том, что на день смерти наследник проживал по такому-то адресу;
• справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных (эксплуатационных) и коммунальных услуг;
• свидетельство о смерти;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• документы, подтверждающие родственные отношения;
• справка БТИ о стоимости жилья;
• поэтажный план, экспликация;
• копия финансово-лицевого счета;
• выписка из домовой книги;
• справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на недвижимое имущество

Если завещание отсутствует, то будущий владелец жилья определяется по так называемому кругу наследников. "Бывает несколько очередей наследования, - объясняет Ирина Юдина, частный нотариус. - Первая очередь - это переживший супруг, а также дети и родители. Вторая очередь – это чужие люди, которые обращаются за наследованием. Законодательством определены 6 очередей, но главные их них – это, разумеется, первые две".

По Закону Украины "О налоге на доходы физических лиц" при выдаче Свидетельства о наследстве для наследников первой очередности родства – супруги, родители и дети - налоги нулевые. Прочие же, кто не относится к этой категории, обязаны уплатить 5% налога, независимо от самого объекта наследования. Когда же наследство "идет" от нерезидента (т. е. не гражданина нашей страны), то по закону необходимо заплатить 15% налога вне зависимости от степени родства с умершим.

Увильнуть от уплаты этого налога не получится, так как нотариус, который выдает свидетельство, обязан предоставлять данные об объектах в налоговую инспекцию. Затем документ необходимо оформить в БТИ.

Обойти налогообложение не удастся и при оформлении дарственной, которая может быть своеобразной формой наследования для того, чтобы не ждать полгода для вступления в права собственности на недвижимость. В соответствии с действующим законодательством дарение - это соглашение, по которому одна сторона передает другой имущество в собственность. Естественно, при этом даритель должен быть собственником недвижимости. Когда же речь идет об их общей собственности, на дарение необходимо согласие всех остальных владельцев.

После нотариального удостоверения договора и фактической передачи недвижимости новому владельцу договор регистрируется в БТИ. Получение ордера на вселение в подаренную квартиру не требуется, также как и необязательно использование такого жилья в качестве места постоянного проживания.

Человек, которому подарена квартира, при наличии у него постоянной регистрации в жилом помещении даже в другом городе, не обязательно должен оттуда выписываться. Он также может не регистрироваться по месту подаренного ему жилья.

Как отмечает адвокат юридической фирмы ЮСТ Украина Игорь Куликов, при оформлении дарственной между гражданами Украины первой степени родства (родители, родители супруга, дети) доход облагается по нулевой ставке. А вот если дар осуществляется от лиц других степеней родства, то доход облагается по ставке 5%, причем независимо от объекта подарка.

При получении недвижимости в дар любым лицом от нерезидента ставка налога будет составлять 15%. "Если же подарок в виде квартиры был преподнесен нерезиденту от резидента, то такой показатель будет составлять уже 30%", - говорит Куликов.

Источник: «Ricardo»

Общая собственность на квартиру – как делить?

27 мая 2008

Прежде всего, следует отметить, что в гражданском праве выделяют общую совместную и общую долевую собственность. Общей совместной считается собственность без определения долей каждого из собственников.

Типичный пример – собственность супругов. Однако не только супруги могут быть совместными собственниками. Имущество, приобретенное в результате совместного труда и за общие средства членами семьи, также считается их общей совместной собственностью.

Общей долевой считается собственность двух или более лиц с определением доли каждого из них. Как правило, в совместную долевую собственность с равными долями передавались квартиры в результате приватизации жилья. Кроме того, в Украине действует презумпция долевой собственности: общая собственность считается долевой, если законом или договором не установлена общая совместная собственность.

Общая совместная собственность: согласие супруга обязательно

Сособственник имущества, находящегося в общей совместной собственности, может распорядиться общим имуществом только с согласия всех остальных собственников. Если речь о сделке, которая подлежит нотариальному заверению и (или) государственной регистрации, такое согласие должно быть выражено письменно и заверено нотариально. Прежде всего, это касается сделок с недвижимостью.

Отсутствие письменного согласия на заключение сделки сособственником может быть поводом для обращения в суд с иском о признании договора недействительным, поэтому покупателям нужно быть начеку, особенно когда речь идет об общей совместной собственности супругов. Ведь согласно ст.60 Семейного кодекса Украины (далее – СКУ) совместным считается все имущество, нажитое супругами во время брака, независимо от того, что один из них не имел самостоятельного дохода. Даже личное имущество одного из супругов может по решению суда быть признано совместным, если будет доказано, что за время брака оно значительно увеличилось в своей стоимости за счет совместных затрат или затрат второго из супругов (ч.1 ст.62 СКУ).

Режим общей совместной собственности распространяется и на имущество мужчины и женщины, проживающих одной семьей, но без регистрации брака (ч.1 ст.74 СКУ). Даже если брак был расторгнут, общая совместная собственность на имущество, нажитое в браке, сохраняется, если ни один из супругов не предъявил требований о разделе имущества.

К требованиям о разделе имущества после расторжения брака применяется исковая давность в три года. Однако срок исчисляется от дня, когда один из супругов узнал или мог узнать о нарушении своего права собственности. Поэтому на практике встречаются случаи обращения в суд одного из бывших супругов с иском о признании недействительной сделки, заключенной через 5 и более лет после развода.

Подстраховаться в таких случаях можно, попытавшись собрать наиболее полную информацию о продавце. В конце концов, не лишним будет поговорить с соседями о семейном положении потенциального отчуждателя. И самое главное: в договоре всегда следует указывать реальную стоимость, по которой приобретается недвижимость. В таком случае, если даже сделка будет признана судом недействительной, покупатель получит назад всю заплаченную сумму.

Для того чтобы продать собственную долю в общем совместном имуществе, необходимо сначала выделить ее в натуре

Единственным исключением является договор об отчуждении одним из супругов своей доли в пользу другого, который может быть заключен без выделения этой доли. Сособственники могут заключить между собой договор о выделении в натуре доли в недвижимом имуществе. Такой договор должен быть обязательно нотариально удостоверен. Если же согласия между совладельцами нет, спор о выделении доли решается судом. При этом считается, что доли каждого из собственников равны.

Однако бывают и исключения. Так, суд может уменьшить размер доли одного из супругов, если он не заботился о материальном обеспечении семьи, скрыл, испортил или уничтожил совместное имущество или использовал его во вред интересам семьи. Доля мужа или жены в совместной собственности может быть увеличена, если с ним или с ней остаются проживать несовершеннолетние или нетрудоспособные дети и т.п.

Общая долевая собственность: не забудь предложить соседу

Основные сложности при продаже части недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, связаны с так называемым «правом преимущественной покупки», которое имеет сособственник. Имеется в виду, что в случае продажи доли в праве общей долевой собственности сособственник данного имущества имеет преимущественное перед другими лицами право приобрести ее по цене, объявленной для продажи и на других равных условиях (ч.1 ст.362 Гражданского Кодекса Украины).

Продавец доли в праве общей долевой собственности обязан письменно уведомить других сособственников о своем намерении продать долю, указав при этом цену и другие условия, на которых он ее продает. И только в случае, если другие сособственники отказались от своего права или не воспользовались им в течение одного месяца (а в случае отчуждения движимого имущества – в течение 10 дней), продавец имеет право заключить договор с другими лицами. При этом не имеет значения, какой долей владеет лицо: половиной или одной сотой. В любом случае он имеет преимущественное перед другими лицами право купить остальную часть собственности.

Если совладельцев несколько, и все они изъявили желание приобрести остальную часть недвижимости, продавец имеет право выбрать покупателя среди них. В случае нарушения преимущественного права покупки сособственник может обратиться в суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя. В таком случае истец обязан внести на депозит суда денежную сумму, которую по договору должен заплатить покупатель.

Возможные обходные пути и их затратность

На практике продавцы часто пытаются обойти требования закона. Самым простым и действенным является способ предложить сособственнику заведомо высокую цену, заплатить которую он не имеет возможности. Но в таком случае, скорее всего, придется месяц ждать ответа от разозленного соседа.

Если время «поджимает», как правило, пытаются найти другие обходные пути. Например, заключить не договор купли-продажи, а договор дарения. Но, во-первых, если стороны договора не родственники, такая сделка будет выглядеть подозрительно, так что могут возникнуть проблемы с поиском нотариуса, который бы ее удостоверил. Во-вторых, одаренному, который не является близким родственником дарителя, придется заплатить подоходный налог. В-третьих, существует большой риск для покупателя, ведь факт передач им денег нигде документально не зафиксирован. В случае признания сделки недействительной, он рискует остаться и без недвижимости, и без денег.

Иногда договор купли-продажи пытаются прикрыть другими договорами: например, пожизненного содержания или ренты. В случае с пожизненным содержанием существует риск мошенничества со стороны продавца. Такой договор может быть расторгнут по требованию отчуждателя, если он посчитает и докажет в суде, что приобретатель имущества выполняет свои обязанности по уходу или обеспечению отчуждателя ненадлежащим образом.

В таком случае, приобретатель лишится купленного имущества. Факт передачи денег опять-таки не зафиксирован, так что их приобретатель тоже не сможет вернуть. Средства же, потраченные якобы на уход за продавцом, возврату не подлежат по закону. Кроме того, договор пожизненного содержания выглядит более чем подозрительно, если продавец еще вполне трудоспособен.

Что касается договора ренты, то основным минусом является то, что получатель ренты (т. е. продавец) приобретает право залога на переданное под выплату ренты недвижимое имущество. Кроме того, отчуждать имущество, переданное якобы под выплату ренты, можно только с согласия того же получателя ренты.

Распространенным способом отчуждения доли в общей долевой собственности является ее передача покупателю якобы за долги. Например, продавец и покупатель недвижимости заключают между собой договор займа. Продавец, естественно, долг не отдает. Покупатель обращается в суд с требованием взыскать с «должника» просроченную задолженность, в результате чего они с продавцом заключают мировое соглашение, по которому продавец передает покупателю свою долю в объекте недвижимости в счет погашения долга. Мировое соглашение утверждается определением суда и является правоустанавливающим документом, подлежащим государственной регистрации.

Этот способ наиболее трудоемкий и связан с дополнительными судебными издержками. Кроме того, сособственники, чьи права затрагивает подобное судебное определение, могут его обжаловать в апелляционной инстанции, что также может осложнить жизнь в большей степени покупателю.

Как видим, от попыток обойти закон в случае продажи доли в праве общей долевой собственности чаще всего может пострадать покупатель. Поэтому, пытаясь замаскировать договор купли-продажи доли в объекте недвижимости, стоит тщательно взвесить все риски. И главное, не забудьте проконсультироваться у юриста.

Источник: «Газета 24»

Почем можно снять особняк в Киеве

23.06.2008 11:30, Рубрика: Недвижимость Украины (города и регионы)

Частный дом, в первую очередь, асоциируется с загородной недвижимостью. Тем не менее, в столице хватает и тех, кто стремится «жить на земле» и в условиях мегаполиса. И далеко не всегда даже самые состоятельные из них стремятся приобрести усадьбу в собственность, а по тем или иным причинам предпочитают ее аренду. Кто арендует дома По словам Инны Манец, заместителя генерального директора консалтинговой компании по недвижимости полного цикла NAI Pickard, наиболее вероятные арендаторы частных столичных особняков - это представители дипломатического корпуса. Привыкнув у себя на родине жить в собственных домах, они не признают апартаменты в многоэтажных высотках, какого бы класса они не были. Желая предоставить своим семьям более экологичное место проживания, а детям - большую территорию для игр и движения, при этом не стесненные в средствах ( оплата жилья предусмотрена в дипломатическом бюджете посольств), они предпочитают снимать частный особняк либо в границах Киева, либо в ближайшем его пригороде. Другая категория потребителя услуг по аренде частного сектора - крупные компании, - в том случае, если сотрудники офисов компании из других городов (или стран) достаточно часто приезжают в Киев в командировки. У них, как правило, пользуются спросом достаточно большие по площади двух-трех этажные дома, которые снимают под небольшую корпоративную гостиницу. Кроме того, среди арендаторов киевских особняков есть компании- посредники, которые в дальнейшем сдают помещения в субаренду посуточно, в том числе во время праздничных и выходных дней, что значительно более выгодно. По словам специалистов, спрос на услугу по аренде домов существовал всегда, хотя не всегда он мог быть достойно удовлетворен. К счастью, за последние несколько лет предложение значительно увеличилось. Очень многие дома премиум-класса в границах города и ближайшем пригороде строятся и обустраиваются именно с целью последующей сдачи их в аренду. Почем домишки На стоимость аренды влияют три основных фактора. Первый – это месторасположение дома. При этом имеет значение как приближенность дома к центру столицы, так и живописность местности, приближенность к водоему, зеленой зоне и прочие экологические плюсы. Второй фактор - тип строения, материал, из которого построен дом, его технические характеристики, ландшафтное оформление земельного участка, общее дизайнерское решение объекта, внутренне оснащение мебелью и бытовой техникой, наличие сауны, бассейна и прочего. Третьим фактором является степень развития инфраструктуры - качество подъездных дорог, близость магазинов и объектов быта. О ценах на аренду загородных домов мы уже писали. В пределах же Киева, по данным АН «Самсон», стоимость аренды домов к началу лета была такова: Печерский р-н: дома от 150 -300 кв.м. – от 6000 у.е./мес. до 15000 у.е./мес. дома от 400 -600 кв.м. – от 25000 у.е./мес. до 40000 у.е./мес. Голосеевский: дома до 150 кв.м. – от 1300 у.е./мес. до 4000 у.е./мес. дома от 150 -300 кв.м. – от 4000 у.е./мес. до 9000 у.е./мес. дома от 400 -600 кв.м. – от 7000 у.е./мес. до 17000 у.е./мес. Соломенский дома до 150 кв.м. – от 1000 у.е./мес. до 3000 у.е./мес. дома от 400 -600 кв.м. – от 9000 у.е./мес. до 12000 у.е./мес. Подольский дома от 400 -600 кв.м. – от 12000 у.е./мес. до 17000 у.е./мес. дома от 800 -1000 кв.м. – от 18000 у.е./мес. до 25000 у.е./мес. Шевченковский дома от 400 -600 кв.м. – от 17000 у.е./мес. до 25000 у.е./мес. дома от 800 -1000 кв.м. – от 40000 у.е./мес. до 50000 у.е./мес. Святошинский дома от 150 -300 кв.м. – от 2000 у.е./мес. до 5000 у.е./мес. дома от 300 -400 кв.м. – от 6000 у.е./мес. до 14000 у.е./мес. дома от 600 -800 кв.м. – от 10000 у.е./мес. до 20000 у.е./мес. Днепровский, Дарницкий, Деснянский районы дома от 150-300 кв.м. – от 3000 у.е./мес. до 6500 у.е./мес. дома от 300 -600 кв.м. – от 7000 у.е./мес. до 9000 у.е./мес. дома от 600 -800 кв.м. – от 10000 у.е./мес. до 17000 у.е./мес. А судьи кто? По словам Светланы Морозенко, специалиста отдела загородной недвижимости АН «САМСОН», в большинстве случаев, отношения между арендатором и арендодателем закрепляются заключением договора аренды, как правило, при участии представителя агентства недвижимости. По желанию сторон, договор аренды может быть также оформлен и нотариально. Что касается компенсации ущерба за нанесения повреждений мебели, технике и др., то эти условия указываются в соответствующем пункте договора аренды. «В нашей стране, - поясняет Инна Манец - в силу несовершенства налогового законодательства и во избежание дополнительных хлопот, сторонами не принято регистрировать договора аренды в государственных органах. Однако сам договор обязательно нужно заключать. Скорее всего, в сделку будет вовлечен как минимум одни брокер, именно брокеры и станут третейскими судьями в случае возникновения споров, именно они и будут отслеживать выполнение сторонами своих обязательств. Несмотря на то, что в суде такой договор силы иметь не будет и, скорей всего, представляет собой некое джентельменское соглашение в письменном виде, мы, по собственному опыту знаем, что обычно пункты договора сторонами соблюдаются, а в случае причинения ущерба - он возмещается или компенсируется». Издание: РБК - Украина

Почему и на сколько выгоднее покупать квартиру еще до начала строительства

Корреспондент.net 18.06.2008

Как известно, чем раньше вы купите квартиру в новостройке, тем дешевле она обойдется. Поэтому самые предусмотрительные совершают покупку еще на так называемом этапе «зеленого забора» – когда еще нет ни стен, ни фудамента. Сколько стоят заветные метры на разных стадиях строительства, узнавала газета 15 минут.

Железный аргумент

"Еще два года назад инвесторы, откладывавшие покупку квартиры до момента сдачи дома в эксплуатацию, переплачивали от 100% до 200%", – говорит Александр Донченко, директор департамента продаж и маркетинга компании Метрика. Сейчас же ситуация существенно изменилась. Стоимость жилья от начальной стадии строительства до полной его готовности возрастает в среднем на 32%.

Покупатель киевской квартиры эконом-класса, готовый подождать два года, сэкономит на каждом метре около $340. В бизнес- и премиум-классе экономия будет еще большей – до $600 и $1.470 соответственно.

Следим за ростом

По словам Владимира Германова, руководителя отдела маркетинга компании Київ Житло-Iнвест, строительство многоэтажки можно условно разделить на пять этапов. Вначале дом существует только в проекте – застройщики обивают пороги различных инстанций, получая разрешительную документацию.

Продажа квартир обычно начинается на втором этапе, когда и появляется "зеленый забор". Именно на этой стадии, вплоть до появления первого этажа, чаще всего действуют самые низкие и привлекательные цены.

На третьем этапе будущие жильцы уже могут увидеть очертания дома. На стройплощадке сложно не заметить каркас здания. Строители активно занимаются внутренней и внешней отделкой. На этой стадии стоимость квадратных метров обычно увеличивается на 1,5-12%.

Когда дом построен и строители облагораживают территорию, цены на квартиры поднимаются в среднем еще на 39%. Это значит, что за каждый квадрат нужно будет платить примерно на $1.000 больше.

Покупая дом на пятом этапе, можно сразу въезжать в новую квартиру и праздновать новоселье. Ведь дом уже готов и введен в эксплуатацию. По сравнению с предыдущей стадией, жилье тоже может подорожать. Но совсем немного – в среднем на 1%.

Цифры в остатке

По статистике, больше всего квартир продается на втором этапе строительства. Пока заливается фундамент, в руки покупателей уходит около 44% жилплощади в доме. На третьем этапе расходится еще треть апартаментов. А 17% квартир покупаются, когда строителям остается придать дому лишь презентабельный вид.

Многие все же не доверяют строительным компаниям и предпочитают покупать жилье в уже готовом доме. В этом случае, как говорят эксперты, инвестор не только переплачивает, но и сильно ограничен в выборе. Ведь после сдачи дома, как правило, в новостройке остается лишь 5% свободных квартир.

Как не стать жертвой мошенников на рынке новостроек?

Первичный рынок жилья сейчас похож на минное поле. Ни для кого думаю не секрет, что застройщики борясь за пятна застройки начинают строительство не только не получив соответствующих разрешений от государственных органов, а даже вообще не уведомив их о начале строительства...

Рассчитывают застройщики на то, что впоследствии уже заложив фундамент и начав строительство никто не сможет им запретить строить. А взятки решают остальные проблемы с государственными чиновниками лучше любых разрешений. Однако не всегда такие схемы "проходят". Иногда застройщику не удается таки добиться разрешения на уже ведущееся строительство и тогда страдают люди внесшие предоплату за новостройку. А застройщик быстренько "разоряется" и исчезает оставляя после себя пару офисных столов в снятом в аренду офисе.

Последним громким делом стала афера компании "Агерон". Она собирала с доверчивых граждан деньги, обещая квартиры в доме, к строительству которого не имела никакого отношения. Интересно, что компания занималась этим, даже когда в отношении ее руководителей уже возбудили уголовное дело.

Всегда существует риск, что застройщик разорится или заморозит строительство по причине нехватки средств. Поэтому потенциальному покупателю стоит навести справки о финансовом состоянии компании и ее репутации.

- В первую очередь, это своеобразный "паспорт" любой строительной фирмы � Государственная лицензия Министерства строительства, которая должна быть обязательно оформлена исключительно на бланке строгой отчетности с голограммой, на которой обязательно должна стоять подпись или самого министра, или его заместителя. Также обязательно следует обратить внимание на срок действия этой лицензии � она должна быть действительной до заявленного срока введения новостройки в эксплуатацию (желательно с запасом в 1 год).
- Обязательным также у застройщика должно быть наличие решения органа местного самоуправления о том, что данный земельный участок отведен застройщику под строительство новостройки.
- Любая строительная компания обязана пройти (до начала строительства новостройки) инженерное и архитектурно-планировочное утверждение строительства, а также получить разрешение на его ведение.
- Если у компании-застройщика отсутствуют необходимые строительные мощности для возведения новостройки, то проверьте наличие договора между нею и подрядчиком на ведение строительства, обратите внимание на соответствие реквизитов в данном договоре.
- Также застройщику необходимо иметь протокол о проведении общественных слушаний с жильцами близлежащих к многоквартирной новостройке домов, и в решении такого собрания должно быть отражено их согласие с тем, что здесь будет возведена "высотка", обязательно количество этажей в генплане и в протоколе должно совпадать.

Кроме того:

- По новым объектам не стоит прибегать к вексельным схемам, предварительным договорам купли-продажи, особенно если их предлагает неизвестная на рынке компания.
- Застрахуйте финансовые риски на тот срок, через который предполагается подписание акта приемки-передачи. В случае затягивания строительства срок договора страхования можно продлить.
- Откажитесь от подозрительно дешевых предложений.
- Если Вы решили покупать квартиру в новостройке через агенство недвижимости не ищите частных брокеров, а пользуйтесь услугами только официальных агентств недвижимости. Помните, что риэлторы могут работать как в штате агентства, так и внештатно. Но в любом случае каждый из них должен иметь удостоверение, подтверждающее его право заниматься такой деятельностью.
- Помните, что нотариусы несут ответственность за все документы, которые проходят через их руки при заключении сделки. Намного безопаснее пользоваться услугами государственного нотариуса. Ведь, только его работу в полной мере контролирует Министерство юстиции.

Старайтесь также лично принимать участие в подготовке пакета документов для сделки. Не доверяйте это полностью посредникам.
И помните, что лучше обращаться в крупные строительные компании, которым имидж важнее мелких (для них) убытков связанных с отсутствием разрешений и последующим разбирательством.

Новостройки левого берега

17.06.2008 10:05, Рубрика: Недвижимость Украины (города и регионы)

Несмотря на то, что правый берег Киева в плане жилищного строительства и инфраструктуры по-прежнему остается приоритетным, на левобережье интенсивно осваиваются новые строительные участки. Причем наиболее масштабные проекты застройки, принимаемые Градсоветом, касаются именно левого берега. ПРОЕКТЫ Согласно Генеральному плану развития Киева в столице до 2020 г. появится 26 млн м2 жилья, из них 45% — на левом берегу. Причем сейчас, по оценкам специалистов, потенциал точечной застройки почти исчерпан — предпочтение отдают крупным жилым комплексам. Дарницкий район Наиболее масштабный на сегодняшний день проект — возведение двух новых жилмассивов — «Осокорки Северные» и «Осокорки Центральные». Проектировщики предполагают продлить проспект Григоренко, расположив вдоль него три новых станции метро. Увеличение количества жителей Осокорков на 17 тыс. человек прогнозируют уже к 2010 г. Столичный Градсовет одобрил планы компании «Житлоинвестбуд-УКБ» по застройке 7-го и 8-го микрорайонов жилмассива «Осокорки Центральные». Основная часть застройки (типовые здания в 18–22 этажей) будет сосредоточена вблизи будущих станций метро. В проекте также строительство жилмассива «Позняки Западные» (ориентировочные сроки — 2008–2015 гг.). Новый жилмассив с общей территорией 128 гектаров пересечет магистраль Троещина — Позняки — Осокорки. Общая площадь квартир составит 651 тыс. м2. В Дарницком районе (преимущественно Позняки, Осокорки) сосредоточена и значительная часть текущих проектов левобережья. По словам директора компании «ИСК «Столица» Петра Пиговского, «именно Дарницкий район застраивается сейчас наиболее активно. Это обусловлено тем, что здесь еще есть свободные земельные участки, которых уже не так много в Киеве». Наиболее крупный проект Осокорков — «Южные врата» (застройщик — «ИСК «Столица»). Это офисно-жилой комплекс по улице Завальной, 8А, который состоит из шести жилых зданий, одного офисного, а также спортивно-оздоровительного центра. Полностью ввести его в эксплуатацию планируют к концу 2008 г. Сейчас компания начала реализацию нового крупномасштабного проекта — «Весна на Заречной». Жилой рекреационный комплекс (проспект Бажана — улица Заречная) будет включать 13 домов различного класса (бизнес, бизнес+, премиум) с развитой инфраструктурой, включающей спотривно-оздоровительный и торгово-развлекательный центры, а также оборудованный пляж с яхт-клубом. Днепровский район Что касается Днепровского района, то наиболее привлекательны как для застройщиков, так и для потенциальных инвесторов массив вблизи станции метро «Левобережная», а также Никольская Слободка. Доказательство тому — два масштабных проекта, одобренных Градсоветом: Первый — проект 24-этажного жилищного комплекса на Днепровской набережной. На участке более 5 гектаров в 13-секционном доме запланировано 1100 квартир общей площадью 124 438 м2. Второй — многофункциональный комплекс «Золотой берег». Здесь предполагается возвести 10 объектов. В частности, по улице Никольско-Слободской возведут 48-этажный офисно-гостиничный комплекс и 43-этажный жилой комплекс класса премиум, который рассчитан на 936 квартир. Строительство «Золотого берега» планируют начать в конце 2008 г. и завершить на протяжении трех лет. В непосредственной близости от станции метро «Левобережная» возводится и элитное жилье. Пример — жилой комплекс «Ривьера Риверсайд» по улице Раисы Окипной, 16 и 16А. Комплекс класса премиум планируют сдать в эксплуатацию в 2009 г. Его семь секций (от 9 до 14 этажей) расположатся дугой вдоль набережной Днепра. Для будущих жильцов предусмотрен собственный пляж, а также частная гавань для владельцев яхт. Именно в Днепровском районе в скором времени будут представлены жилищные комплексы с полной «начинкой»: «Артемида» (Дарницкий бульвар); «Серебряный Бриз» (Днепровская набережная); «Аквапарк» (Березняки). ЦЕНЫ И СПРОС Рынок жилья столичного левобережья на сегодняшний день достаточно хорошо дифференцирован: здесь присутствуют как относительно недорогие, так и «престижные» микрорайоны. По словам Инны Шек, начальника сектора продаж квартир компании «Траектория», особенным спросом пользуется жилье на массиве Русановка. Живописность местности, близость к Днепру, превосходный обзор, особенно с верхних этажей новостроек, делает этот массив востребованным для покупателей. Привлекательны Березняки — сегодня здесь можно встретить много новых, грамотно спроектированных домов, отвечающих передовым концепциям. Популярность данных жилмассивов отражается и на цене квадратного метра жилья. Так, на сегодняшний день средняя цена 1 м2 «первичного» жилья в Днепровском районе в 1,3–1,4 раза превышает стоимость жилья в Деснянском и Дарницком районах. При этом стоимость «видовых» квартир в новостройках, как правило, на 10–15% выше по сравнению с жильем на более низких этажах. Что же касается уже сданного в эксплуатацию жилья, то, по данным компании «Траектория», стоимость квадратного метра жилья в престижных новостройках левого берега превышает в 1,3–1,7 раза стоимость жилья по району. К примеру, на Русановке стоимость 1 м2 жилья класса элит составляет порядка $3600–4000 (без учета ремонта); на Березняках престижное жилье в новостроях стоит порядка $2900–3200 за 1 м2; тогда как стоимость 1 м2 жилья на Воскресенке и Соцгороде — $2360–2500. ТРАНСПОРТ Жилищное строительство на киевском левобережье активно развивается, все больше привлекая потенциального инвестора. Минусами проживания по левую сторону от Днепра сегодня остаются недостаточная инфраструктура и транспортное сообщение. Первая проблема решается, и довольно успешно. Намного больше жителей Троещины и Воскресенки беспокоит «транспортная» проблема (постоянные «пробки» и аварии на Московском мосту и мосту Патона). Ведь, по словам экспертов, для нормального сообщения между берегами Киеву необходимо семь (!) автомобильных мостов. Впрочем, через несколько лет ситуация обещает нормализоваться. Как известно, в Киеве стартовали два мостовых проекта — Подольско-Воскресенский мост (пропускная способность 59,1 тыс. машин в сутки) и Дарницкий железнодорожно-автомобильный (до 40 тыс. автомобилей). Первый обещают сдать в эксплуатацию в ближайшие два года. Многообещающая, хотя и неблизкая перспектива — строительство метрополитена. По словам первого заместителя главы КГГА Дениса Басса, строительство участка четвертой — Подольско-Выгуривской — линии метро начнется в 2008 г. Завершение строительства прогнозируют к 2011 г. Предусмотрено и продолжение линии метрополитена до улицы Милославской. Этот участок будет принадлежать к пятой линии — Левобережной. Так что, возможно, уже в недалеком будущем ездить с работы и обратно с одного берега на другой не будет представлять никакой проблемы. Комментарии специалистов Петр Пиговский, директор ИСК «Столица»: Левый берег столицы является перспективным участком для застройки и реконструкции целых кварталов. Создавая новые объекты, застройщики обеспечивают левобережье не только новым качественным жильем, но и торгово-офисными помещениями и объектами инфраструктуры, которых по сравнению с правым берегом там явно не хватает. Такой ход событий начинает привлекать потенциальных покупателей жилья к объектам левого берега, соответственно, местность становится все более перспективной и для застройщиков. Инна Шек, начальник сектора продаж квартир компании «Траектория»: Большим спросом на Русановке и Березняках пользуется жилье в новостроях классов бизнес и элит. Спрос на такое жилье превышает предложение в среднем на 35–42%, поскольку именно на Русановке и возле станции метро «Левобережная» новые квартиры покупаются на стадии строительства. После сдачи дома в эксплуатацию остаются непроданными не более 5–7% квартир. Издание: socMart