Покупаем квартиру через облигации

У вас не возникала необходимость проверить себя или своих близких, например на совместимость. Для этого можно пройти тесты он-лайн, не выходя из дома. На сайте предлагаются тесты для самых разных ситуаций.

---

Покупка квартиры через облигации - дело сейчас рискованное, хотя и выгодное. За девять месяцев 2009 года украинские застройщики объявили 15 технических дефолтов по облигациям. Инвестору приходится вдумчиво выбирать застройщика, который отдаст-таки за долговую бумагу вожделенные квадратные метры. А тем, у кого облигации уже есть, стоит регулярно выпивать за здоровье застройщика, пишут Деньги.

Из-за экономического кризиса у "разбитого корыта" оказались не только строительные компании, а и покупатели жилья на первичном рынке. Во время строительного бума многие застройщики предпочитали привлекать деньги инвесторов через строительные облигации, этот способ казался покупателям самым удобным, ведь под залог облигаций легче было получить кредит в банке. И вот теперь, когда по многим проектам пришло время погашать бумаги квадратными метрами, оказалось, что не все компании в состоянии выполнить свои обязательства, а инвесторы не защищены ничем. Дома не достроены, а держатели облигаций вместо положенных квартир получают от застройщиков только порции обещаний и предложений реструктуризировать долг либо подождать.

Покупать "строительные" облигации сейчас есть смысл, только если объект готов минимум на 90%, а стройка продолжается полным ходом

За девять месяцев 2009 года в общей сложности зафиксировано 15 дефолтов по облигациям в строительной сфере (данные "Кредит рейтинг"). Причина -- проблемы с финансированием строительства, что сделало невозможным своевременную сдачу жилья в эксплуатацию и, естественно, погашение облигаций. По данным агентства, все кредитные рейтинги облигаций, по которым произошли дефолты, были спекулятивной категории, то есть по определению предусматривали возможность задержки реализации проекта и погашения облигаций после конечного срока, зафиксированного в условиях их выпуска.

Самые хитрые

Кризис коснулся всех компаний -- и тех, которые продавали квартиры через облигации, и тех, которые работали через ФФС (фонды финансирования строительства). Однако, как отметил ведущий консультант Фонда антикризисных технологий Александр Серебряков, компании, которые реализовывали жилье через облигации, должны были в меньшей степени ощутить влияние кризиса и понести меньшие потери, чем те, кто работал с ФФС. По словам юриста, такие компании платят меньшие налоги -- согласно Закону Украины "О налогообложении прибыли предприятий", средства, полученные эмитентом от инвестора путем эмиссии облигаций, не подлежат включению в состав валового дохода. А операции с ценными бумагами не являются объектом налогообложения НДС. Кроме того, пакеты облигаций продавались исходя из стоимости 1 м². При этом в стоимость уже были включены затраты застройщика на землеотвод, проектную и разрешительную документацию и получение прибыли. "Таким образом, в случае грамотного использования средств застройщик мог бы без ощутимых финансовых потерь завершить строительство вовремя", -- настаивает г-н Серебряков.

Но реалии жизни совсем иные, и львиная доля денег инвесторов шла на покупку земли под будущие объекты и прочие необходимые вещи, а не на строительство дома, квартиры в котором продавались.

Возвращать запрещено

Александр Серебряков отметил, что, к сожалению, последствия для держателей облигаций не могут быть удовлетворительными ни в случае частичного невыполнения компанией обязательств (из-за остановки строительства), ни в случае банкротства компании.

В значительной степени не на руку владельцам облигаций играет принятый в декабре 2008 года Закон "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли". Этот закон действительно защищает строителей. И ставит инвесторов в невыгодное положение. "Согласно закону, физическим и юридическим лицам запрещено разрывать договоры, результатом которых является передача застройщиком завершенного объекта или его части, при условии что по таким договорам совершена 100-процентная оплата, кроме случаев, если расторжение договора происходит по согласию сторон, за исключением случаев, если указанный срок сдачи объекта в эксплуатацию переносится больше чем на 18 месяцев", -- цитирует документ г-н Серебряков.

Получается, что держатели облигаций, оплатившие полную стоимость жилья, не могут расторгнуть договор и вернуть деньги (номинальную стоимость облигаций), как это практиковалось до кризиса -- стройкомпании, задерживающие сроки сдачи объекта в эксплуатацию, охотно возвращали номинальную стоимость облигаций и перепродавали жилье по более высоким рыночным ценам. Сейчас, когда цены упали, застройщикам вовсе не улыбается перспектива расплаты наличными.

А если банкротство?

Еще хуже обстоят дела у держателей облигаций, выпущенных тем застройщиком, в отношении которого возбуждена процедура банкротства. В таком случае вернуть деньги, вложенные в облигации, можно только в рамках процедур банкротства. Но понятно, что стоимости активов застройщика (так называемой ликвидационной массы), скорее всего, не хватит, чтобы покрыть все его обязательства. А держатели облигаций в очереди на выплаты окажутся далеко не первыми, поэтому оставшихся денег на них может просто не хватить. Г-н Серебряков уверен, что чуть ли не единственной возможностью более-менее нормальной защиты может стать объединение всех собственников облигаций как кредиторов застройщика с целью получения возможности влиять на принятие решение во время прохождения процедуры банкротства.

Варианты?

Конечно, можно не дожидаться уж совсем крайнего случая и облигации продать. "Деньги" обзвонили несколько инвесткомпаний в попытке "продать" на вторичном рынке облигации одной из строительных компаний. Ничего не получилось. Везде ответ был примерно одинаков: "вопрос о работе с целевыми облигациями будет рассматриваться после улучшения ситуации на строительном рынке".

Риелторские агентства тоже ничем не смогли помочь. "Продать облигации вам сейчас не удастся. Лучше подержите их, возможно ситуация улучшится", -- сердобольно посоветовали в одном из них.

Строительные компании тоже уговаривают своих инвесторов подождать -- чтобы, предъявив к погашению облигации в установленное время, получить на руки новый договор. Например, по переуступке имущественных прав на недостроенный объект, что разрешено антикризисным Законом "О преодолении мирового финансового кризиса в строительной отрасли". Так, компания "Форум-Инвест", у которой дефолт по облигациям (объект в Киеве по ул. Краснова) произошел в марте 2009 года и строительство дома полностью приостановлено, погасила облигации путем их обмена на договора имущественных прав незаконченного строительства. Подобным образом вышли из ситуации и в консорциуме "Экосорб", дефолт по облигациям у которого наступил в начале октября 2009 года (объект по ул. Клименко, Киев построен на 80%).

Впрочем, не стоит забывать, что даже при явной задержке сдачи дома в эксплуатацию инвестор должен предъявить облигации к погашению в указанное в проспекте эмиссии время, иначе существует риск утраты права на квартиру. Застройщик же взамен на облигации обязан предоставить инвестору дополнительный договор, в котором будет прописан механизм получения квартиры после завершения строительства.

ИТОГО: держа на руках облигации, по которым стройкомпания объявила технический дефолт, инвестору остается только ждать и верить, что жилье будет достроено. Вернуть даже номинальную стоимость облигаций сегодня нереально.

---

Улучшить самочувствие помогут косметические и лечебные препараты доктор Нонна Кировоград. Натуральные компоненты и оригинальные рецепты.

Если ваши музыкальные вкусы несколько отличаются от окружающих, то советую скачать альтернативную музыку, расширяющую границы сознания.

Как избежать аферизма при инвестировании

Как избежать аферизма при инвестировании - 100m2

На сегодняшний день в Украине широко используется два способа приобретения квартиры или дома на первичном рынке - покупка целевых облигаций и участие в Фонде финансирования строительства.

Увы, юристы считают, что ни один из этих способов не гарантирует того, что объект будет построен и своевременно передан законным владельцам. В условиях постоянно дорожающей аренды и непонятных перспектив на рынке недвижимости многих волнует вопрос - когда и как выгоднее приобретать жилье? Ответ риелторов на этот вопрос однозначен.

«Если недвижимость приобретается как решение жилищного вопроса, выгоднее всего брать на этапе строительства, - советует риелтор Александр Загородний. - Стоимость такой недвижимости будет расти по мере готовности здания, даже если рынок будет лихорадить».

Мы от себя добавим, что кроме существенной экономии такая покупка таит в себе немало рисков, особенно сейчас, теперь, когда застройщики испытывают недостаток ресурсов.

«Права покупателей квартир в новостройках защищают законы «Об инвестиционной деятельности» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» - поясняет юрист Ксения Проконова. - Согласно, этим законам, у застройщиков есть два механизма для продажи квартир на стадии строительства: выпуск целевых облигаций и создание Фондов финансирования строительства (ФФС). Эти способы финансирования считаются наиболее безопасными для физических лиц-инвесторов. Но, увы, и они не защищают инвестора от потери своих средств, вложенных в новостройки».

Делаем взносы

Наиболее распространенная схема инвестирования в «виртуальные метры» - участие в Фонде финансирования строительства (ФФС). Компании, управляющие такими фондами, чаще всего создает застройщик, реже - управляющим выступает финансовая организация, например банк. Уже этот момент может многое прояснить для рядового инвестора. Если фондом управляет фиктивная компания, созданная застройщиком, то такая компания будет соблюдать, прежде всего, интересы строительной компании, а не будущих владельцев квартир.

Дело в том, что управляющая компания должна поэтапно перечислять застройщику деньги инвесторов и контролировать их целевое использование. Поэтому в роли управляющих компаний иногда выступают крупные известные банки, в которых можно сразу же оформить ипотеку. Для покупателя это верный знак того, что стройка не окажется финансовой пирамидой. Банки очень тщательно контролируют застройщиков, проверяют все документы и разрешения.

Среди недостатков ФФС, Ксения Проконова выделяет отсутствие обязательного страхования ответственности застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, а также отсутствие гарантий того, что стоимость квадратного метра останется неизменной при поэтапной оплате.

Есть и более серьезные риски: «По закону одному фонду разрешено инвестировать несколько зданий, что является крайне рискованным, - говорит г-жа Проконова. - Ведь средства инвесторов, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению».

Например, деньги, привлекаемые на строительство здания, могут расходоваться на финансирование совсем другого объекта или на покупку новых земельных участков. Отсюда высокий риск, что объекты окажутся частью финансовой пирамиды. Именно поэтому так важно, чтобы деятельностью фонда управлял солидный банк, не связанный с застройщиком, который не допустит злоупотреблений.

Еще одна важная роль управляющей компании - создание правил ФФС, то есть, своеобразного статута. В этом документе четко прописан механизм закрепления за инвестором конкретной квартиры. Если правила составляют специалисты известной финансовой компании или банка, то можно рассчитывать на их объективность. Если же за дело берется структура, подконтрольная застройщику, есть риск, что права инвесторов будут сильно ущемлены. Особенно это касается соблюдения сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Стоит ли говорить, что в подавляющем большинстве случаев строительные компании стараются максимально смягчить меру своей ответственности? В результате затягивание срока сдачи жилых домов для Киева на пол года или год стало нормой.

«Бумажный» вопрос

Второй механизм покупки квартиры у застройщика - приобретение ценных бумаг (в данном случае целевых облигаций, дающих право получения недвижимости после ее постройки). Схема предельно проста: строительная компания выпускает беспроцентные облигации, обеспечением которых выступают жилплощадь. Один квадратный метр равен определенному количеству ценных бумаг. Такой способ хорош для тех, кто заинтересован в поэтапном инвестировании. Если первый взнос в ФФС обычно равен 30-40% стоимости жилья, то облигаций чаще всего можно приобретать столько, сколько позволяет бюджет и в дальнейшем просто докупать их, пока на руках не будет того количества, которое необходимо для получения квартиры.

«Целевые облигации не дают права на владение конкретной квартирой, поскольку Закон Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» предполагает предоставление собственнику облигации товара (в данном случае - квадратного метра), а не конкретной недвижимости - рассказывает о недостатках целевых облигаций Ксения Проконова.- Одним из способов защиты прав инвестора в этом случае можно считать заключение договора резервирования определенного помещения, но законом такая сделка не предусмотрена, и такой договор не дает гарантии, что держатель облигаций получит именно то помещение и в том доме, на который он рассчитывал».

Кроме того, часто застройщики соглашаются заключить договор бронирования лишь в том, случае, если клиент уже приобрел облигаций хотя бы на 40% стоимости квартиры. Это ликвидирует единственное преимущество данной схемы для частного инвестора.

По уровню рисков облигации ничем не уступают участию в фонде финансирования строительства. Увы, покупатель никак не застрахован от возможных строительных афер. Но если в случае с ФФС, присутствие в схеме крупного банка может отчасти вселить надежду, то при покупке целевых облигаций инвестору придется рассчитывать только на свою собственную бдительность.

Еще один риск - подорожание квадратных метров, а соответственно и облигаций, в случае поэтапного инвестирования. Сейчас, когда цены на недвижимость в столице уже не растут, это не столь критично, но еще год-два назад стремительное подорожание заставило многих покупателей отказаться от квартир, и продать свои облигации, когда часть суммы уже была внесена.

Доверяй, но проверяй

Мы убедились, что каждый из возможных механизмов покупки жилья на первичном рынке имеет свои недостатки и не способен в полной мере защитить инвестора. Единственный выход - максимально тщательно выбирать компанию, с которой вы решили связать решение своего жилищного вопроса.

Чтобы обезопасить себя от участия в очередной строительной афере, Ксения Проконова советует предпринять ряд превентивных мер: «Нужно сравнить предлагаемую цену квадратного метра помещений на возводимом объекте с ценами других застройщиков на подобную недвижимость, досконально изучить, существует ли такая строительная компания, есть ли у нее документы на землеотвод, разрешение на строительство и т.п. Не лишним будет заключить с юридической фирмой договор на проведение экспертизы правоустанавливающих документов строительной фирмы и договоров, и, в случае наличия скрытых дефектов в договорах, требовать внесения соответствующих изменений».

Игорь Зубик ,
По материалам
РБК-Украина-Недвижимость

Что может рассказать рейтинг целевых облигаций про новостройку?

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

14.07.2008

Покупка квартиры в строящемся доме при помощи целевых облигаций – пока наименее привычная для украинцев формула. Кроме особенностей их приобретения и получения по ним недвижимости, стоит обратить внимание на кредитный рейтинг – он может кое-что рассказать о самой компании-застройщике.

Целевые облигации – это…

Целевые облигации (ЦО) – это ценные бумаги, которые выпускает (эмитирует) застройщик (эмитент, заемщик) для того, чтобы привлечь на финансирование строительства деньги частных лиц. С введением их в обращение с 2006 года строительный рынок и его участники приобрели элементы фондового рынка.

Как известно, основным преимуществом облигационных схем является тщательная проверка строительной компании - застройщика Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. В то же время контроль самого строительства и выполнения обязательств по ЦО уже не относится к ее полномочиям.

ЦО, как правило, имеют срок обращения, сопоставимый с заявленными планами по строительству объекта, а по окончании этого периода застройщик обязан в срок до года (период погашения) предоставить за них имущество – т.е. новую квартиру.

Если облигации не предъявлены вовремя, то право на их погашение будет утрачено. Кроме того, если компания разорится или исчезнет, размер ответственности перед покупателями будет ограничен лишь ее уставным фондом.

Оценка кредитоспособности строительной компании

По данным компании «Киев Жилье-Инвест», сегодня максимальное число предложений в новостройках Киева приходится на фонды финансирования строительства (ФФС), причем из них треть домов возводится ХК «Киевгорстрой».

В то же время среди застройщиков в столице наибольшей популярностью пользуются именно ЦО – из 81-го оператора их эмитировали 41-ин (31 компания работает через ФФС, кроме того, еще 12, чьи объекты начали реализовываться еще до 2006 года, - по различного рода договорам).

Согласно законодательству, выпуск ЦО сопровождается оценкой его кредитоспособности и присвоением соответствующего кредитного рейтинга, по которому покупатель косвенно может судить, каковы его шансы в итоге дождаться будущего жилья.

Присваивать рейтинги по национальной шкале в Украине уполномочены сегодня четыре агентства: первое национальное - «Кредит-Рейтинг» (с 2001 г.), а также международные - Moody's, Fitch (с 2006 г.) и Standard & Poor's (с 2005-го). Однако, как показывает практика, иностранные компании за работы по оценке кредитоспособности застройщиков пока не берутся.

Как объяснила начальник сектора отдела рейтингов АПК и сферы финансового строительства одного из агентств Елена Кучерявая, присвоение рейтинга предусматривает исследование внешней среды деятельности застройщика - рыночной ситуации, спроса, потребителей, конкурентов.

Анализируется также среда внутренняя, в частности, финансово-хозяйственные показатели, эффективность управленческого и финансового менеджмента, долговая нагрузка, риски деятельности и способность их минимизировать.

Важны также результаты анализа инвестиционно-строительной деятельности компании (наличие опыта, своевременность и качество реализации проектов), а также возможность получения финансовой и другой поддержки со стороны партнеров по холдингу или группы компаний.

О чем говорит рейтинг

Рейтинги ценных бумаг имеют два основных уровня – инвестиционный, который свидетельствует о высокой степени надежности кредитных обязательств, и спекулятивный.

К примеру, наивысший рейтинг uaAAA говорит о том, что застройщик обладает исключительно высокой кредитоспособностью по сравнению с другими украинскими компаниями-заемщиками. Такой показатель, согласно данным, размещенным на сайте агентства «Кредит-Рейтинг», имеют ЦО только одной строительной компании - ООО «Экско Плюс».

В то же время, инвестиционный рейтинг uaBBB, хотя и характеризуется высокой кредитоспособностью, однако ее уровень сильно зависит от влияния неблагоприятных коммерческих, финансовых и экономических условий. Таких объектов в стране, по подсчетам агентства, всего десять, среди которых новостройки преимущественно в Киеве.

Наибольшая доля предложений объектов инвестирования через ЦО приходится на рейтинг спекулятивного уровня uaВ (по данным аналитиков компании «Киев Жилье-Инвест», в столице она составляет 51%). Такие заемщики характеризуются низкой кредитоспособностью, которая значительно зависит от влияния неблагоприятных условий.

Елена Кучерявая рекомендует инвесторам отдавать предпочтение ЦО, которые выпускаются компаниями под проекты с высокой степенью строительной готовности. При этом важно, чтобы застройщик имел достаточный опыт работ, не был перегружен долговыми обязательствами и уже ввел в эксплуатацию объекты без нарушения сроков. Рейтинг ценных бумаг таких компаний, как правило, относится к инвестиционному уровню.

Рейтинги и практика
По словам начальника отдела мониторинга рейтингов Адрея Кулика, поскольку механизм погашения ЦО предусматривает передачу квадратных метров владельцам облигаций, погасить их в случае, если дом еще не построен, невозможно. Однако компании не всегда справляются со сроками ввода объектов в эксплуатацию и вынуждены искать выходы из этой ситуации.

Стремясь избежать дефолта (невыполнения обязательств в четкий срок в полном объеме), некоторые из них при не введенном в эксплуатацию доме производили обмен облигаций, срок погашения которых уже наступил, на будущие квадратные метры путем заключения дополнительных договоров. По словам Андрея Кулика, легитимность таких действий требуют юридической оценки.

В других случаях была произведена замена одних ЦО на другие, имеющие более длинный срок погашения (с правом получения тех же «квадратов»), или же на процентные - позволяющие рассчитывать на доход после их погашения.

Основная причина – ошибки эмитентов на этапе выпуска ЦО, когда был взят слишком маленький интервал между планируемым сроком ввода дома в эксплуатацию и периодом погашения. Всего рейтинговым агентством в прошлом году зафиксировано пять эмитентов, нарушивших заявленные сроки погашения из-за задержки сдачи своих новостроек.

Источник: http://meget.kiev.ua/