Грамотно принимаем квартиру в новом доме

Новости рынка недвижимости - Грамотно принимаем квартиру в новом доме - АГЕНТ ®

АГЕНТ.ua 30.07.2008

Даже покупая квартиру в элитной новостройке, вы не застрахованы от различных дефектов и неисправностей. Если их вовремя не обнаружить, то после новоселья вас ожидают холод, сквозняки и немалые расходы на исправление «грешков» строителей.

Договор дороже денег

Принимая у застройщика квартиру, нужно быть очень внимательным. Причем осмотреть желательно не только свои «квадраты», но и весь дом, включая кровлю, подвал и перекрытия.

Прежде всего, прочитайте текст договора. В нем обязательно должен быть указан перечень внутренних работ (отделка) – то есть то, в каком виде вам сдадут квартиру. «И уже исходя из того, что на деле предоставил застройщик, можно требовать доработок или исправлений сделанного», – говорит Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга компании Киев Жилье-Инвест.

«Важно заставить строителей устранить дефекты до подписания акта приемки-передачи», – предупреждает Сергей Костецкий, ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development. Если будущий жилец вовремя не внесет их в акт для исправления, после сдачи добиться чего-либо от строителей будет крайне сложно. А в доме, сданном госкомиссии, все проблемы наверняка придется решать за свой счет.

Новоселье с экспертом

Но обнаружить дефекты самостоятельно сможет далеко не каждый новосел. Да и строители частенько пропускают мимо ушей «непрофессиональные замечания», не соглашаясь вносить их в акт.

Чтобы отстоять свои права как потребителя, принимать квартиру лучше с профессионалом, приглашенным из независимой экспертной компании. Он обследует квартиру и составит официальное заключение. Кроме перечня дефектов и недоделок, в нем будут ссылки на все действующие нормы и ГОСТы, которые нарушил застройщик.

С этим списком можно смело предъявлять претензии строителям. Застройщик обязан внести их в предварительный акт осмотра квартиры. И только после устранения дефектов подписывается окончательный акт.

По сравнению с затратами на исправление дефектов собственными силами, услуги оценщиков обойдутся вам значительно дешевле. Как правило, они стартуют с 1.500 грн. за одну квартиру.

Даже если менеджеры строительной компании торопят и давят на вас, не соглашайтесь подписывать акт приемки квартиры с недоделками. Иначе устранить дефекты за счет строителей будет практически невозможно.

Если вы будете долго отказываться от подписания акта, застройщик может разорвать договор в одностороннем порядке. Вам вернут деньги, а квартиру перепродадут менее требовательному жильцу. Но это произойдет только в том случае, если ваши претензии не подтвердит эксперт.


8 типичных дефектов новостроек

1. Если вы вселяетесь в квартиру на последнем этаже, обязательно попросите эксперта поверить качество кровли. Иначе вам придется регулярно «латать» дыры в крыше за свой счет.

2. Жители торцевых квартир, особенно на последних и предпоследних этажах, могут столкнуться с отсутствием теплоизоляции стен. В таких квартирах всегда холодно, а зимой стены промерзают и покрываются конденсатом и плесенью. Если не определить этот дефект при приемке, после промерзания решить проблему будет очень трудно.

3. Владельцы квартир на первых этажах могут столкнуться с другой проблемой. Если вовремя не обнаружить нарушение гидроизоляции фундамента и перекрытий между этажом и подвалом, в квартире постоянно будет сырость и плесень. Устранить такой дефект очень дорого и сложно.

4. Если в доме перекрытия сделаны из промокших железобетонных плит, пролежавших под снегом и дождем, сырость в течение двух-трех лет будет проблемой всех жителей. Но до начала ремонта этот дефект легко устраняется: достаточно просверлить отверстия в потолке и через них выпустить воду.

5. Плохая герметизация стыков стен и балконных плит, примыкающих к фасаду. Зимой такие стыки промерзнут, на потолке и стенах выступит влага. Это может испортить даже самый новый ремонт.

6. Некачественные оконные блоки. С этим дефектом сталкивается практически в каждый новосел. Помните, что дешевые оконные блоки с самой дешевой фурнитурой, установленные на скорую руку, дадут о себе знать во время первого сильного дождя.

7. Имейте в виду, что причиной неровного пола может быть плохая цементная стяжка. Эта проблема не решится выравниваем, поскольку в поле есть невидимые пустоты и трещины. Если на такую стяжку положить чистовой пол, через полгода он придет в негодность.

8. Бывает, что в новых квартирах отсутствует воздухообмен. Еще хуже, когда обнаруживается обратная тяга (летом в квартиру задувается теплый воздух, а зимой ледяной). Как следствие, летом – духота, зимой – холод, сырость, плесень и грибок. Чаще всего эти дефекты возникают из-за ошибок проектирования, и устранить их достаточно тяжело и дорого.

http://kiev.15minut.com.ua/

Можно ли дешево купить банковский конфискат?

Новости рынка недвижимости - Можно ли дешево купить банковский конфискат? - АГЕНТ ®

ПростоБанк Консалтинг 30.07.2008

Купить подержанный автомобиль или недвижимость по дешевке предлагают не только в газетных объявлениях. В связи с тем, что участились случаи невозврата кредитов, многие банки начали продавать имущество «с молотка» со значительной скидкой. Как его приобрести и что для этого нужно сделать?

Откуда ветер дует

В связи с инфляцией и сложной экономической ситуацией в Украине, финучреждения столкнулись с проблемой, когда заемщик не может вернуть кредит. Представьте себе ситуацию, что человек взял крупный кредит под залог какого-либо имущества, например, автомобиля. Но определенные обстоятельства не позволили этому человеку выплатить кредит банку. В этом случае банк оставил у себя автомобиль, покрывающий невыплаченный кредит. Самому банку этот автомобиль не к чему, и чтобы вернуть невыплаченные деньги, автомобиль продается по заниженной цене или выставляется на аукцион. «В случае, если возникает проблемный кредит и никакой возможности реанимировать кредитоспособность клиента не удается, банк прежде всего делает акцент на добровольной реализации клиентом залогового имущества, - говорит начальник отдела правового обеспечения Управления по работе с проблемными активами Марина Безпалая. - Если же заемщик не согласен с продажей имущества и всеми своими действиями пытается избежать исполнения взятых на себя обязательств, финучреждение обращается в органы исполнительной власти с целью на законных основаниях провести принудительное отчуждение имущества».

Она также подчеркнула, что залоговое имущество изымается в соответствии с Законом «Об исполнительном производстве», после чего передается в торговую организацию, получившую право на проведение аукционов по реализации конфиската. Неплохо было бы узнать, что банки выставляют на продажу.

Что уходит «с молотка»

В основном банки при выдаче кредита берут в залог недвижимость или автомобиль, что подтверждается кредитными условиями любого банка. Бывают случаи, когда в залог оставляется бытовая техника, земельный участок или такие транспортные средства как катер или яхта.

Как известно, банки предлагают услуги кредитирования не только физическим лицам, но и юридическим – фирмам и компаниям. Поэтому залоговой недвижимостью в этом случае может быть не квартира, а склады, площади под застройку, различные промышленные сооружения, в том числе и целые заводы. Весь этот конфискат продается с аукциона, участие в котором проходит по определенным правилам.

Попытка – не пытка

Обзавестись конфискатом несложно. Часто банки выставляют список всего этого «добра» прямо на своем интернет-сайте. К примеру, Райффайзен Банк Аваль и ПриватБанк на своих интернет-страничках предлагают заполнить небольшую заявку, указав свои ФИО и координаты. Нужно нажать на ссылку "Форма онлайн-заяки" или "Купить товар". Банк обещает связаться с Вами через некоторое время и обсудить детали сделки.

Регистрироваться на аукцион необходимо заранее, обычно не позже чем за день до его начала. В противном случае Вы рискуете упустить шанс купить дешевое авто или квартиру.

Вы также должны помнить, что информация о продаже конфискованного имущества является публичной. Прочитав ее в СМИ, Вы можете стать обладателем квартиры или подержанного, но в хорошем состоянии авто.

«Условия проведения аукциона четко регламентированы требованиями закона, согласно которому каждый, кто внес гарантийный и регистрационный сбор может принять участие в аукционе и, предложив наивысшую цену, приобрести необходимое имущество», - говорит сотрудник Управления.

Как рассказала начальник отдела правового обеспечения Управления по работе с проблемными активами Марина Безпалая, конфискованное в результате невозврата заема имущество передается организатору аукциона. И тогда владельцем конфиската станет тот, кто предложит самую высокую цену. Обычно его стоимость в процессе торгов не возрастает более чем на 10-15%, но бывают и исключения.

Учтите, что гарантийный сбор составляет 7-10% от оценочной стоимости имущества, и в случае выигрыша другого участника возвращается Вам. Если же Вы после подачи заявки и оплаты сборов отказались от участия, деньги остаются организаторам аукциона.

А теперь, когда мы ознакомились со всеми процедурами и порядком проведения торгов, необходимо узнать, сколько же можно сэкономить, покупая конфискат «с молотка».

Оценивая выгоду

Возьмем, например, предлагаемый ПриватБанком б/у автомобиль Daewoo Lanos 2005-го года выпуска по цене около $6 300. В газетных объявлениях по продаже авто цена на него достигает $8 700. А это значит, что купив автомобиль у банка, Вы сможете сэкономить более двух тысяч долларов, что, согласитесь, немало. «Для самого заемщика выгода состоит в том чтобы продать как можно за большую сумму, что и наблюдается в большинстве случаев, для покупателя же интересна наименьшая цена, которая маловероятна в любом из случаев», - подытожила начальник отдела правового обеспечения Управления по работе с проблемными активами Марина Безпалая.

Однако, как Вы понимаете, владельцы имущества не желают расставаться с ним за бесценок, поэтому вряд ли получится приобрести конфискат со значительной скидкой.

И все-таки эксперты говорят, что имущество с аукциона можно купить на 30% ниже его рыночной стоимости. Так что ищите объявления, регистрируйтесь и покупайте то, что вам необходимо. Но помните, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке, поэтому придется немного попотеть, чтобы добиться скидки.

Титульное страхование: мечта или реальность?

Титульное страхование: мечта или реальность? - 100m2

В нашей стране зачастую становится так, что правильное решение, по форме правильная процедура, может стать издевательством над правами граждан.

Честные люди, утратив свое единственное жилье, годами должны добиваться компенсаций и, мало того, что несут материальный ущерб, но еще и большие моральные потери. Именно для этого и существует титульное страхование имущества.

Согласно украинским законам, у честного покупателя жилья оно может быть изъято в двух случаях:
1. незаконное владение;
2. если сделка признана недействительной (несоблюдение закона, продажа недееспособным лицом, из-за мошенничества и др.).

Несмотря на то, что в Украине сегодня расследовать титул недвижимости легально практически невозможно, особо остро чувствуется необходимость страхования сделок, связанных с личным имуществом.

Попробуем разобраться: от чего же именно защитит Вас титульное страхование? Итак, Вы решили приобрести квартиру на вторичном рынке недвижимости. Насколько «долгая история» была у этой квартиры – Вам вряд ли удастся вычислить самостоятельно. И в нынешние времена 100% гарантий на отсутствие неучтенных интересов или еще каких форс-мажоров Вам никто не даст. И вот тут-тот на помощь и приходит титульное страхование!

Титульное страхование – это страхование финансового риска, связанного с потерей права собственности или его ограничением в части владения (распоряжения, пользования).

Страхователями являются юридические и дееспособные физические лица, приобретающие недвижимость. Они в данном случае несут риск потери права собственности в случаях, предусмотренных действующим законодательством Украины.

Титульное страхование может распространяться как на жилые и нежилые помещения; так и на земельные участки.

Страховые компании Украины сегодня признают страховым риском: вступившее в действие постановление суда о прекращении права собственности. Также если в момент страхования клиенту не были известны определенные обстоятельства, которые и послужили причиной судебного разбирательства.

Такими причинами могли быть:

• совершение правомочий физическим лицом, которое признано недееспособным в результате психического расстройства здоровья;

Поясним: суд самостоятельно может ограничить дееспособность человека, который страдает психическим расстройством. Более того, люди, страдающие злоупотреблением спиртными напитками, наркотиками или токсическими веществами также могут быть признаны недееспособными. Человек, дееспособность которого ограничена, может самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а все прочие – только с согласия попечителя.

Признать человека недееспособным суд может в случае, если человек вследствие хронического, стойкого психического расстройства не способен осознавать значение своих действий и (или) руководить ими. Все сделки от имени недееспособного лица и в его интересах совершает опекун. В ином случае сделка впоследствии может быть признана судом недействительной.

• совершение правомочий несовершеннолетним лицом за пределами его гражданской дееспособности;
• совершение правомочий лицом, которое не имело полномочий или лицом, которое действовало с превышением полномочий;
• в результате недостатков соглашения, в результате которого Страхователь приобрел имущество, и другими обстоятельствами, которые зависят от предыдущих владельцев имущества и осуществленных ими правомочиями с имуществом или его частью;
• если согласие на продажу квартиры было дано под влиянием ошибки, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств;
• если сделка была заключена по злонамеренной договоренности одной стороны со второй стороной;
• если в результате сделки были нарушены права других лиц (несовершеннолетних детей, совладельцев, наследников и т.п.);
• если приватизация имущества была проведена с нарушением требований действующего законодательства.

Если вы прислушались к суровой окружающей действительности и решили воспользоваться титульным страхованием, помните, что в зависимости от набора страховых рисков устанавливается и срок действия договора. Это могут быть 1, 3, 5, 10 лет.

В случае необходимости воспользоваться страховкой - страховое возмещение выплачивается в размере понесенных прямых убытков, но не больше страховой суммы, установленной договором страхования.

Если вы все же подверглись страховому риску, но успели воспользоваться страховыми предложениями – то страховая компания обязана возместить не только стоимость утраченного имущества, но и в обязательном порядке судебные издержки, связанные с наступлением страхового случая (в том числе и оплату услуг адвоката).

Мы же, в свою очередь, хотим пожелать вам избежать надобности в срочном порядке обращаться в страховую компанию для выплат по страховым рискам!

Оксана Черненко

Делаем капитальный ремонт

Новости рынка недвижимости - Делаем капитальный ремонт - АГЕНТ ®

АГЕНТ.ua 27.07.2008

Капитальный ремонт квартиры - кардинальная ломка, в том числе и психологическая. Главное - сделать первый шаг. Для многих бывает трудно психологически решиться на столь радикальный шаг, как полная переделка семейного гнездышка, которое они так долго подкрашивали и подлатывали.

Капитальный ремонт квартиры в этапах

Первый этап капитального ремонта «вторичной» квартиры - полный демонтаж, превращающий жилье в квартиру свободной планировки. Сносятся перегородки, снимаются полы, потолки до стяжки, вся сантехника, электрика, окна. Разумеется, если жильца устраивает какая-то перегородка, она сохраняется: заказчик - царь и бог. Затем заново прокладываются коммуникации: отопление, водоснабжение, канализация, электрика, телефонные и телевизионные кабели и пр. Создаются новые перегородки (о вариантах планировки - ниже).

Стены чаще всего отделываются обоями под покраску, но это зависит от ценового диапазона. При цене ремонтных работ более 200 долларов за м² возможны и покраска (без обоев), и другие варианты, например венецианская штукатурка, или обивка тканью.

Практически всегда делают подвесной потолок в двух-трех уровнях под покраску со скрытым освещением. Многие склоняются также к натяжным потолкам, получившим широкое распространение. На пол обычно кладут паркетную доску. Вообще, если не считать демонтажа (который обычно длится около трех недель), капитальный ремонт квартиры можно разделить на два этапа - черновой и отделочный.

Первый этап капитального ремонта квартиры весьма трудоемкий, он включает, помимо прокладывания заново всех коммуникаций, еще и создание стяжек, выравнивание стен. Этот этап занимает около месяца.

Затем наступают более приятные для хозяина квартиры хлопоты - выбор материалов и оборудования для окончательной отделки. Клиент может воспользоваться услугами дизайнера, который разработает общую концепцию, сделает подбор цветовой гаммы и предложит материалы. Услуги дизайнера стоят в среднем от 10 долларов за м²етр. В целом, капитыльный ремонт небольшой квартиры (около 100 м²) занимает более трех месяцев. Если это старый дом с деревянными перекрытиями, срок может быть несколько больше.

Стены не должны сковывать фантазию

Большинство ремонтов «вторичного» жилья проходит с перепланировкой. По мнению людей, у которых есть деньги на капитальный ремонт квартиры (то есть не самых малоимущих), стены должны быть не совсем там или совсем не там, где предполагали архитекторы. Раньше даже в сталинских домах (тогдашней элите), не говоря о типовых панельных домах различных этапов индустриального домостроения, применялся совсем иной подход к организации внутреннего жилого пространства, который соответствовал тогдашним социальным реалиям. Архитекторы стремились к комнатно-коридорной структуре с изолированными кухнями.

Основная тенденция на сегодня - это создание максимального объема в гостиной за счет ее расширения и объединения с кухней. Образ жизни изменился и постоянная готовка для большой семьи потеряла актуальность, а вместе с ней и необходимость в отдельной кухне. Зато количество жильцов сократилось, и появилось возможность создания гостиной на месте одной из бывших универсальных комнат.

Немногие, правда, в городских условиях доходят до более радикальной перепланировки американского типа: уничтожение прихожей, когда входная дверь в квартиру ничем не отделена от гостиной. В таком консерватизме, пожалуй, есть смысл, поскольку мало кто из жильцов многоквартирного дома хочет беспрерывно слушать лязганье лифта и песни вечно что-то отмечающих на лестничной клетке соседей.

Также немногие решаются отдать драгоценные квадратные метры под встроенные шкафы, называемые у нас зловеще и загадочно - темные комнаты, которые позволяют в значительной степени избавиться от мебели. Как переходный вариант к отделению человека от вещей используются шкафы-купе, которые ближе к нашему менталитету, поскольку напоминают пресловутые «стенки».

Двойственное отношение и к совмещению раздельных санузлов. В небольших типовых квартирах на это обычно идут, так как и ванная, и туалет по отдельности слишком маленькие, в более крупных квартирах - потому что это удобно (в западных странах, извините за подробность, в ванных комнатах почти всегда есть унитаз). Если площадь позволяет, заказчики стараются устроить два санузла - основной обычно примыкает к главной спальне.

Так или иначе, часть стен обычно мешает. Чтобы от них избавиться, нужно получить разрешение. Раньше большинство хозяев эту процедуру игнорировало, но сегодня это чревато неприятностями, особенно если ваши начинания каким-то образом затронут интересы соседей или они просто на вас доложат куда следует. И правильно сделают, поскольку дом - это единое конструктивное целое, а в результате непродуманных действий прочность некоторых конструкций может быть принесена в жертву. Могут быть уничтожены системы вентиляции, электропроводка, поврежден газопровод и многое другое. Не говоря уже о том, что находились и находятся умельцы, выносящие отопление на остекленные балконы, устраивающие в квартире сауны и джакузи и даже пытающиеся «убрать» несущие конструкции дома.

Чистые руки - пустые карманы

Раньше можно было за деньги согласовать все что угодно, но сейчас после многочисленных эксцессов административные гайки были сильно закручены. Как водится, в борьбе с опасностью особо отличилась наша бюрократия, которая, по свидетельству очевидцев, «брать» не перестала: коррупции меньше не стало, но она стала осторожнее и изощреннее. А вот легальное согласование всей разрешительной документации на перепланировку обходится в Москве в 1800-2000 долларов со всеми накладными расходами.

«Первичка»: после нас - хоть ремонт

Во времена, когда квартиры не продавались, а исключительно раздавались, новоселье обычно было сопряжено с ремонтом. Именно поэтому возникла традиция в новую квартиру запускать первой кошку - если она не провалится, можно заходить, справлять новоселье и приниматься за капитальный ремонт. На самом деле, большая часть отделки, включая окна, двери и сантехнику, годились не столько для жизни, сколько для умиротворения госкомиссии, которая, впрочем, предвкушая икорку и балычок, особой придирчивостью не отличалась. Теперь ситуация изменилась - коммерческие новостройки сдаются вообще без отделки.

Причин на то несколько. Для застройщиков чистовая отделка - дело слишком хлопотное и недостаточно прибыльное по сравнению с капитальным строительством, чтобы всерьез им заниматься. Для собственника же дешевле найти своих строителей, к тому же ему будет проще договориться о деталях и проконтролировать качество капитального ремонта квартиры.

http://realt.ua/

Как проверить надежность застройщика. Советы бывалых

SV-Development - Новости & События - Аналитика

25.07.2008

Заманчивая новостройка на рекламном буклете вполне может оказаться очередной строительной аферой. Риски инвесторов, приобретающих виртуальные метры в доме, который существует только в проекте, очень велики, в связи с чем "полезные советы" на тему "Как уберечься от махинаций при покупке жилья" пользуются небывалой популярностью. Насколько реально проверить надежность и честность строительной компании?

Еще не утихли страсти по "Элита-центру", как появились очередные пострадавшие. На этот раз жертвами строительной аферы стали жители Вишневого. 72 семьи вложили в проект строительства более $2 млн., но за четыре года на месте высотки построили лишь три этажа. Обманутые семьи обратились в суд Киево-Святошинского района, а прокуратура возбудила уголовное дело в отношении застройщика.

Надежность без гарантий

Несложный перечень рекомендаций потенциальным покупателям жилья на первичном рынке обычно сводится к напоминанию о том, что:

• дело нужно иметь только с оригиналами, а не копиями документов;
• не экономить на налогах, указывая заниженную стоимость сделки;
• все бумаги заверять у нотариуса;
• обращаться в солидные риелторские агентства.

Однако на практике оказывается, что ни тщательное изучение документов, ни обращение к профессионалам 100%-х гарантий не дают.

Что толку, что инвестор с умным видом примется изучать документы? Наверняка среди потенциальных покупателей найдутся те, кто может разобраться в целом ворохе документации, но подавляющее большинство частных инвесторов способны максимум на то, чтобы отличить копию документа от оригинала. Да и поднять баланс компании вам никто не даст, так что, скорее всего, надежность строительной компании придется по извечной славянской привычке определять "на глаз".

"Надежных застройщиков в Киеве немного. В первую очередь это "Киевгорстрой" и "Житлоинвест". Правда, качество этого жилья оставляет желать лучшего, зато строительные аферы полностью исключены. Кроме того, понимая, какие процессы происходят внутри компаний, к надежным следует отнести ТММ и "Познякижилстрой", - считает директор ТММ Павел Числовский.

Однако, по мнению Владимира Винокура, директора центра недвижимости "Мегокон-В", даже такая абсолютная надежность застройщика не дает гарантий того, что инвестор получит свою квартиру. "Действительно, в Киеве есть компании, вероятность аферы в которых вообще практически исключена. Однако от рисков все же не застрахован никто. Для начала нужно четко определиться с понятиями. Многие полагают, что если инвестор не может получить свою квартиру, то он по определению имеет дело с аферистами. Это не так.

Афера - это заранее задуманное и подготовленное мошенничество, как это случилось с "Элита-центром". А инвестор может не получить свою квартиру по совершенно объективным причинам. Например, организация начала строить дом, не имея достаточно своих оборотных денег для окончания строительства. Они начали собирать деньги у инвесторов, но инвесторы по каким-либо причинам вкладывали деньги не слишком активно. И это привело к тому, что компании хватило собранных средств не на весь дом, а, например, на первые пять этажей", - рассказал эксперт.

Риелтор ни при чем

Частные инвесторы, стремясь получить хоть какие-то гарантии и воспользовавшись "ценными советами", обращаются к риелторам. Однако громкие скандалы с жилищно-строительными аферами показали, что эти специалисты по недвижимости, осуществляя посредничество при операциях, не дают совершенно никаких гарантий желающим уберечься от строительных афер. Причем нет никакой разницы в том, обратился клиент в "солидное агентство" или к случайному брокеру, расклеивающему объявления на столбах. Результат один и тот же: никто не собирается гарантировать возврат потерянных денег, например, своим имуществом. Разница, пожалуй, заключается лишь в том, что одни готовы в этом честно признаться, а другие продолжают кормить потенциальных клиентов небылицами.

"Я даю консультации по рынку недвижимости, это моя работа. Но когда ко мне обращаются клиенты с просьбой дать консультацию по первичному рынку жилья, я этого не делаю", - говорит Винокур. Специалист отмечает, что он старается быть честным перед собой и своими клиентами: люди могут заплатить деньги, потратить свое время, но взамен не получить ничего! "Ведь результат может быть непредсказуем, особенно в нынешних условиях. Сегодня спрос на первичном рынке упал, ряд компаний попали в сложную ситуацию, в связи с чем многие потенциальные новостройки могут превратиться в долгострои", - считает Винокур.

Страхи страхования

Нередко участники рынка дают еще один "ценный совет" - застраховать сделку. При этом за скобками остается ответ на вопрос: какая гарантия того, что страховая компания выплатит страховку? Никакой! - уверены специалисты. По данным Ассоциации страхователей Украины, официальный средний уровень выплат страховыми компаниями в прошлом году составил 18%, реальный и того ниже - около 10%. К тому же есть виды страхования, где уровни выплат еще более впечатляющие - страхование пассажиров на транспорте (уровень выплат 2%), автогражданка (до 8%), некоторые компании и вовсе умудряются работать с уровнем выплат 0,2%. Страховщики найдут даже не одну, а десятки причин, чтобы откреститься от выплат

"При существующем подходе страховых компаний к исполнению своих страховых обязательств и к составлению договоров с массой юридических крючков, к "головной боли", которую частные инвесторы имеют с застройщиками, они получат "зубную боль" от общения со страховыми компаниями. Во-первых, это приведет к существенному увеличению затрат (порядка 5% от стоимости квартиры), а во-вторых, можно с уверенностью говорить, что толку от этого не будет никакого! Учитывая, что страхование финансовых рисков является тонкой штукой, а инвесторы вряд ли имеют представление о том, как избегать всевозможных ловушек, страховщики найдут даже не одну, а десятки причин, чтобы откреститься от выплат. Обманут, разденут и пустят по миру!" - заявил генеральный директор АСУ Леонид Хорин.

Что делать?

Сообщения о грядущем обвале цен на рынке жилья привел к тому, что люди перестали покупать и движение на рынке практически остановилось. Если прибавить сюда экономический кризис и нехватку собственных средств застройщиков, становится понятно, что и без того высокие риски потенциального инвестора вырастают еще больше. "Правило номер один для инвестора заключается в следующем: ни при каких условиях не покупать квартиру у компании, которая строит один дом, даже если условия более чем заманчивые", - советует Числовский.

Специалисты предлагают иметь дело с компаниями, имеющими большой финансовый потенциал. А вот для того, чтобы определить этот потенциал самостоятельно, следует выяснить:

• сколько лет существует фирма (оптимальный срок - не менее 10 лет);
• сколько объектов за это время построено (хорошие объемы строительства предполагают сдачу не менее 5-6 объектов за 10 лет);
• сколько объектов находится в процессе строительства и как идет процесс (не менее 3-4 объектов одновременно).

Кроме того, на рынке недвижимости, как и на других рынках, прекрасно работает пресловутое "сарафанное радио". И тому, что собрался совершить столь рискованную и дорогостоящую покупку, нелишне поинтересоваться аналогичным опытом друзей и знакомых. Ведь, как признаются "надежные застройщики", треть их нынешних покупателей привели в компанию бывшие клиенты.

Источник : http://news.finance.ua/

Разбираемся в классификации жилья

SV-Development - Новости & События - Аналитика

Разбираемся в классификации жилья. Часть I

Цена вопроса «классификации жилья» - это не только прозрачность рынка, но и репутация компаний-застройщиков и вполне реальные деньги. Продавая эконом-класс по цене бизнес-жилья застройщик фактически часть средств делает из воздуха.

Классификатор без ответственности

Классификатор жилья был принят Украинской строительной ассоциацией (УСА) в апреле 2006 года и разработан на основании существующей российской классификации. Его главной целью - сделать рынок первичного жилья более понятным для покупателя на основе унификации критериев отнесения к тому или иному типу жилья.

«Сам факт разработки классификатора жилой недвижимости и последующего его использования при оценке объектов недвижимости – явление положительное для украинского рынка недвижимости, свидетельство его роста не только количественного, но и качественного. Классификатор, который мы создали, достаточно требователен, он ориентирует девелоперские компании на соблюдение наивысших требований и стандартов Европы», - считает заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ Алексей Говорун, компания которого также принимала участие в разработке классификатора.

Следует отметить, что классификатор не является нормативным документом, принятым на государственном уровне, то есть за его нарушение санкции не предусматриваются. По сути, это попытка установить единые правила оценки объектов строительства, принятые членами УСА.

«Классификация жилья условно принята девелоперскими компаниями и на законодательным уровне такой классификации не существует. Захотел застройщик и назвал свое жилье бизнес- или элит-классом. Ответственности все равно никто не несет. Понятие «элит», «бизнес» сегодня очень размытое, субъективное, изменяющееся со временем. Если раньше элитным жильем была отремонтированная «сталинка», то сейчас элитным считается жилье с панорамным видом на весь Киев», - утверждает президент строительной компании «Мiськжитлобуд» Денис Костржевский.

Практика классификации

Классификатор жилья выставляет в качестве критериев месторасположение, строительные и технические характеристики здания и его конструктивных элементов, обустройство здания и придомовой территории, социальную инфраструктуру здания, материалы и оборудование, техническую инфраструктуру, организацию управления и эксплуатации дома.

По словам руководителя отдела маркетинга и PR строительно-инвестиционной компании «Киев Жилье-Инвест» Владимира Германова, основной принцип классификации – зонирование, то есть месторасположение объекта строительства. Киев условно поделен на 4 зоны.

Так, жилье эконом-класса может располагаться преимущественно в 4-й зоне, бизнес-класса – преимущественно в 3-й зоне, а жилье элитных категорий – премиум и де-люкс – в 1-й и 2-й зонах. Отметим, что к 1-й зоне относится центральная часть города, 2-я – территории, прилегающие к центру, 3-я – удаленные от центральной части районы города, а 4-я – окраины.

Классификатор жилья выделяет такие его виды:

• эконом,
• бизнес,
• премиум,
• де-люкс,
• социальное жилье.

Разумеется, что самые минимальные требования относятся к социальному жилью, а максимальные – к жилью класса де-люкс. Последнее должно быть расположено в центре города с развитой инфраструктурой, недалеко от городских зон отдыха и подальше от промышленных зон. В доме класса де-люкс должно быть не более 7-и этажей и не более 30 квартир в доме (2-е квартиры на этаже), где имеет место полный «фарш» (комбинированное отопление, централизованная очистка воды и т. д.) и высокий уровень сервиса (в т. ч. фитнес-центр, автомойка и шиномонтаж в составе подземного паркинга и т. д.). Также в доме должны быть предусмотрены единая система управления системами контроля (контроль утечки воды, загазованности воздуха и т. д.) и собственная служба эксплуатации. Мусоропровод в таких домах отсутствует как понятие. Пожалуй, самыми специфическими требованиями являются наличие холодильника для мехов и помещения для мытья собак.

Разумеется, что в таких условиях значение имеет также и социальный статус соседей по дому. Поговаривают, что жители примерно такого московского клубного дома не дали своего согласия на то, чтобы в их доме приобрела квартиру сама Алла Пугачева. Богатые обитатели дома не хотели не то что соседства с певицей, а скорее шума и криков под окнами ее многочисленных поклонников.

По мере снижения уровня класса жилья, снижаются и требования к нему. Это можно проследить на следующем примере: требования к премиум-классу предполагают наличие 8-12 этажей и до 30 квартир в доме (до 4-х квартир на этаже), бизнес-класс – от 13-ти этажей и любое количество квартир (до 8 квартир), эконом-класс - от 19-ти этажей и любое количество квартир в доме и на этаже. Социальное жилье вообще в данном вопросе не имеет никаких требований - не имеет значения ни этажность, ни количество квартир. Впрочем, обитатели социального жилья и без классификатора понимают, где они живут.

Источник: http://100m2.com.ua

Разбираемся в классификации жилья. Часть II

Примечательно, что требования к эконом-жилью включают практически все нюансы, с которыми сталкиваются большинство покупателей новых квартир в Киеве:

• консьерж на входе,
• инфраструктура в микрорайоне,
• стандартные сервисные услуги (ЖЭКа),
• кабельное ТВ и интернет,
• пешеходная доступность ближайшей станции метро в пределах 10-20 минут,

При этом социальный статус соседей уже не играет никакого значения. Также требования предусматривают наличие в здания аптеки и минимаркета. Много ли жилых зданий эконом-класса могут похвалиться наличием у себя одновременного того и другого остается вопросом риторическим…

Примечательно, что к определенному классу (вплоть до эконом-жилья) могут быть отнесены здания любого периода постройки после реконструкции. При этом вряд ли какой-то застройщик захочет, чтобы реконструируемое им жилье «обозвали» эконом-классом…

Владимир Германов отмечает, что некоторые застройщики сознательно повышают класс объекта, для того, чтобы продать его дороже.

«Так, согласно классификатора, дома премиум-класса должны быть не выше 12 этажей и иметь не больше 48 квартир. Однако в Киеве есть несколько объектов находящихся во второй зоне и с количеством этажей более 20, а компания застройщик их относит к премиум-классу. При этом цена установлена почти в 2 раза выше, чем на аналогичные объекты, находящиеся в третей зоне», - уверяет эксперт.

Более того, ни на одном объекте в Киеве, по словам эксперта, не соблюдаются параметры классификации, например, по наличию паркомест (например, для жилья бизнес-класса количество паркомест должно равняться количеству квартир умноженному на 1,5). С другой стороны, это во многом связано с тем, что на выделенных под строительство земельных участках для постройки еще и паркингов просто не хватает места.

Совершенству нет предела

«Уже сейчас нужно начинать работу по усовершенствованию классификатора, и это, прежде всего, касается зонирования, так как не все зоны установлены адекватно понятию «элитность». В Киеве достаточно много мест относящихся к 3-4 зонам, где уже располагаются объекты класса премиум и де-люкс. Я думаю, что УСА в ближайшее время вернется к вопросу классификатора», - считает Владимир Германов.

Со своей стороны Алексей Говорун добавляет, что в свое время компания ТММ предлагала разработанный классификатор изначально опробовать на объектах компаний-членов УСА, чтобы честно оценить степень требовательности классификатора и реальность его использования с оглядкой на современный украинский рынок недвижимости. Однако данную инициативу в тот момент не поддержали.

«Работа, которую нужно было сделать, это работа по верификации классификатора, а это было возможно лишь в применении классификатора к реальном объектам недвижимости. Создание классификатора недвижимости – это не завершение процесса, а лишь его начало. Классификатор необходимо применять, вносить корректировки, тогда он будет являть собой реальный и объективный инструмент оценки объектов недвижимости и в Киеве, и в Украине», - резюмирует Алексей Говорун.

Остается надеяться, что компании-застройщики в боязни за свою репутацию не будут в своей рекламе путать понятия и соблюдать требования к жилью определенного класса. По сути, только конкуренция на рынке и увеличение количества строящегося жилья может «убедить» компании не гнаться за сиюминутными выгодами «превращения» своего эконом-жилья в бизнес-класс или «бизнеса» в премиум-класс. Со временем, «поумневшие» покупатели весьма недешевых квартир могут не оценить такие нюансы работы застройщика

Источник: http://100m2.com.ua

Как стать обладателем загородного домика

SV-Development - Новости & События - Аналитика

Сегодня молодая семья, решая «квартирный вопрос», зачастую выбирает не между разными вариантами апартаментов, а между квартирой и загородным коттеджем, тем более что финансово оба варианта отличаются несущественно. Киевский пригород активно расширяется, киевляне покупают готовые коттеджи или строят их самостоятельно. И то, и другое имеет свои плюсы и свои минусы.

Направления и цены

Цены на загородный дом варьируются в зависимости от класса дома и местности. Так, риэлторы в среднем просят $700-800 за кв.м. коттеджа эконом-класса, бизнес-класса - $1200, элит-класса - $2000. В процентном соотношении на эконом-класс приходится 15% рынка, на элит- и бизнес-класс - примерно по 40%. Еще 5% специалисты отдают таунхаусам.

Наиболее популярным и дорогим является Киево-Святошинское направление. Здесь находится более 45% всех профессиональных коттеджных поселков. Их стоимость варьируется от $1,7 тыс. до $5 тыс. за м2 с учетом приусадебного участка. Васильковский и Бориспольский район также активно застраиваются и занимают соответственно около 15% рынка. А вот стоимость домов составляет от $800 до $2,5 тыс. за м2. Еще по 7%-8% рынка коттеджной недвижимости приходится на Бориспольский, Броварской и Вышгородский районы при примерно аналогичной стоимости 1 м2, рассказывает Роман Усенко, специалист по маркетингу компании «Геккон Парк».

Под ключ

Все больше компаний предлагают загородную недвижимость «под ключ», - рассказывает менеджер по продажам риэлторского агентства «Элитное жилье» Дарья Некряч. «Решившиеся на покупку квартиры зачастую поначалу хотят именно этот вариант, ведь словосочетание «строительство загородных домов «под ключ» способно вызывать массу позитивных эмоций, - не надо загружать мозг лишними заботами в области строительства, предоставив все решать специалистам. Вы только подписываете нужные бумаги, дав добро на строительство коттеджа, а всю последующую работу выполняют квалифицированные работники», - говорит она. Многие клиенты уверены, что коттедж с готовой мебелью и ремонтом по цене существенно отличается от «голого». На самом же деле, специалисты уверяют, что из-за высокой конкуренции среди застройщиков, ремонт делают почти даром, поскольку таким образом демпингуют цены на рынке по отношению к конкурентам. По данным риэлторов, предложение по коттеджам гораздо превышает спрос, что вынуждает застройщиков искать новые пути и варианты реализации.

В то же время, на этом «лакомом рынке» есть и немало шарлатанов, которые предлагают коттеджи «под ключ» с предоплатой, и могут принести заказчику немало проблем. Например, частный предприниматель Олег Демиденко, владелец коттеджа в Конча-Заспе рассказывает, что столкнулся с очень недобросовестной фирмой. «Я заказал строительство деревянного загородного дома «под ключ», но мне были не вовремя предоставлены все его комплектующие, фирма оправдывала это тем, что древесина еще сохнет, или не нашлось свободного транспорта для перевозки и так далее», - говорит он. Соответственно и сборка самого дома началась гораздо позже, чем изначально планировалось. «Вместо обещанной бригады строителей, сомнительная фирма прислала двух человек, которые уходили на перекур через каждые полчаса», - рассказывает Олег Демиденко. Он расторгнул контракт с организацией при помощи опытных юристов, а начатый проект ему заканчивала фирма «с именем», которую посоветовали знакомые.

Чтобы не попасть впросак, профессионалы рекомендуют заключать договора только с известными компаниями, которые имеют имя и опыт работы на рынке. «Пусть вы немного переплатите, зато сэкономите свое время и нервы», - советует Олег Демиденко.

Сам себе прораб

Многие «постурбанизаторы» решают построить себе коттедж самостоятельно. Они рассуждают следующим образом: купив землю и возведя на ней именно такой дом с такой мебелью, какой они сами придумали, получат 100% искомого результата. Роман Усенко говорит, что строить самостоятельно можно, для этого необходимо, прежде всего, подобрать участок. «При этом необходимо учитывать наличие инфраструктур, специфику грунта и самой местности, отсутствие поблизости каких-либо производств, возможность подъезда машин. А также другие факторы, которые обусловливают удобство проживания за городом», - говорит специалист.

Следующий шаг - выбрать проект дома. Проекты коттеджей бывают двух видов - уже готовые, то есть типовые, или разработанные под конкретного заказчика. «Типовые, разумеется, дешевле, однако, если вы уже решились на строительство, стоит ли экономить на будущем доме? Индивидуальные проекты коттеджей разрабатываются не только с учетом пожеланий заказчика, но и с расчетом на особенности конкретной местности», - рассказывает Роман Усенко. Так что загородные дома, построенные по таким проектам не только удобны, но и прекрасно вписываются в пейзаж. Можно найти компромисс - если в принципе готовые проекты коттеджей вас устраивают, то можно договорится о том, чтобы внести в выбранный проект небольшие коррективы. С одной стороны это будет недорого, с другой - ваш загородный дом приобретет индивидуальность.

Решение о том, следует ли купить готовое жилье или построить его самому, зависит от массы различных факторов. При самостоятельном строительстве возникает масса проблем как временных, так и психологических и финансовых. "Если есть возможность отойти от дел и заняться только строительством собственного дома или вы уверены в выбранных вами строителях на все 100%, то лучше дом построить",- уверена Дарья Некряч.

Одним из аргументов в пользу самостоятельного строительства дома является сравнительная дешевизна. Однако, принимая такое решение, надо понимать, что целый год надо будет почти ежедневно приезжать на стройку и контролировать рабочих: решать вопрос с их проживанием, руководить процессом, следить за тем, какие материалы они применяют, и т. д. В итоге экономия составит порядка 30%. То есть, если стоимость дома $1 млн, то самостоятельно построить его будет дешевле на $300 тыс., если стоимость дома $100 тыс., то удастся сэкономить $30 тыс, утверждает Дарья Некряч. Кроме того, строительство дома самостоятельно предполагает ваше знание процессов строительства и ориентация в целом море стройматериалов. Предстоит преодолеть существенные трудности, связанные с получением разрешения на строительство, подводом инженерных коммуникаций и многим другим. Строители лишь выполнят заказ, который вы должны будете сформировать сами.

"Занятому бизнесом человеку очень сложно заниматься строительством самому. Бизнес и работа постепенно отойдут на второй план: решение вопроса с подключением к канализации и водопроводу, либо получение разрешения на установку септика с оборудованием отвода сточных вод заберут больше времени, чем вы планировали. А еще надо бурить скважину, получать технические условия на подключение электричества. Заказать проект отопительной системы, смонтировать ее, и многое-многое другое", - говорит Олег Демиденко.

"Если человек разбирается в тонкостях загородного строительства, имеет административный ресурс в районе застройки, имеет выход на поставщиков стройматериалов и, самое главное, обладает временем и большим запасом нервов, то можно смело браться за самостоятельное строительство дома", - считает Роман Усенко.

Вторые руки

Для желающих сэкономить альтернативой самостоятельному строительству может стать покупка дома на вторичном рынке. Плюсы в том, что здесь уже есть все необходимые коммуникации, а ремонт можно и переделать под свой вкус. Зато проект и весь инжиниринг уже согласован. Как вариант коттеджа эконом-класса - покупка дачи «советского периода» с последующим ее преобразованием в элитный загородный дом. В радиусе 50 км от Киева расположены сформировавшиеся дачные поселки, где есть водопровод, достаточная мощность электросетей, хорошие дороги, приличная охрана, но газ и канализация в этот набор явно не войдут. Правда, в этом случае придется выплатить сразу всю стоимость домовладения. Опять же, можно прибегнуть и к оформлению кредита, но тогда вы сразу обречены на увеличение стоимости за счет выплаты банковских процентов.

Источник: http://realty.rbc.ua/

Коттеджи: тонкости зонирования и месторасположения

SV-Development - Новости & События - Аналитика

В настоящее время в Киевской области существует значительное количество коттеджных городков, занимающих площадь свыше сотни гектаров земли каждый. Как мы уже писали ранее, наиболее популярными являются Киево-Святошинский, Обуховский, Васильковский, Бориспольский районы. По какому же принципу происходит зонирование и месторасположение коттеджных городков?

Организованные коттеджные поселки появились в Киевской области не так давно, но уже успели отлично зарекомендовать себя на рынке. Риелторы утверждают, что спрос на рынке коттеджей и земли давно и уверенно превосходит предложение. <На выбор места загородного дома влияет в первую очередь цена, а также качество жизни в этом городке - плотность застройки, разнообразие инфраструктуры, площадь коттеджа, участка, наличие природных ресурсов, качество стройматериалов, единый стиль. Все большее значение для всех категорий покупателей приобретает транспортная доступность участка, - объясняет Юлия Литвиненко, консультант по коттеджной недвижимости компании <Украинская Торговая Гильдия>. - Транспортная доступность - это один из главных факторов, определяющих спрос на недвижимость в настоящее время. Другим важным для покупателя фактором является экология и природные условия в районе городка. К ним относится наличие леса и водоема, нормальная радиационная обстановка и отсутствие по соседству крупных предприятий>.

Зона инфраструктуры

Наличие достаточной инфраструктуры в коттеджном поселке является одним из конкурентных преимуществ, которому девелоперы начали уделять пристальное внимание лишь в последнее время. Дело в том, что изменились требования покупателей к загородному жилью: сервис для многих стал не менее важен, чем качество самого строительства. И тот комплекс, который освобождает своих жильцов от решения многих бытовых вопросов, пользуется повышенным вниманием с их стороны. Раньше, по словам респондентов, потребительские предпочтения не существовали как класс. В последние полтора-два года начал формироваться вкус покупателя коттеджей, которому уже нужна развитая система сервисов, способная удовлетворить запросы целой семьи. Соответственно, застройщики загородных домов стали более грамотно позиционировать свои коттеджные поселки. С каждым годом надежда на случайного заказчика все меньше и меньше оправдывает себя. Безусловно, для покупателя недвижимости в загородных городках важно наличие профессиональной управляющей компании, обеспечивающей полное сервисное обслуживание.

Но кроме внутреннего комфорта дома, существует и внешняя среда, которая является немаловажным фактором в определении стоимости при продаже коттеджей. Помимо удобства расположения по отношению к ближайшим автомобильным дорогам, обеспечивающим быстрый и удобный доступ в загородный поселок в любое время, это и возможность пользоваться организованной общественной зоной ближайшей доступности: торговыми центрами, спортивными и развлекательными клубами, ресторанами и т.д. Крупные застройщики, как правило, организуют в поселке собственную сервисную службу. Поэтому сегодня уже можно рассчитывать на полноценный регулярный сервис, без сбоев и накладок.

Со слов экспертов, все чаще в охраняемых коттеджных поселках наблюдается уровень сервиса хороших западных отелей. К примеру, в некоторых городках за дополнительную плату можно вызвать такси, пригласить к ребенку няню, заказать уборку, стрижку газонов, забронировать корты и пр. В идеале, отмечают специалисты, в поселке должна существовать <служба единого окна> - возможность оплаты соответствующих услуг как по телефону, так и через Интернет.

Несколько лет назад коттеджные поселки из соображений экономии часто закладывались вблизи автомагистралей и существующих инженерных сетей (газопроводам, линиям электропередачи) зачастую в ущерб ландшафтным характеристикам. Общий дефицит участков с достойным природным видом в Киевской области и стремительный рост цен на землю привели к тому, что самые продвинутые застройщики стали сами формировать ландшафты строящихся поселков. <Собственники загородных участков в Киевской области дают возможность продавать их землю агентствам недвижимости. Компании в свою очередь делятся подобным заказом со своими коллегами, чтобы быстрее ее сбыть. Но самое главное, что при каждом таком обмене информацией последующее агентство пытается прикрутить к реальной, а то уже и накрученной стоимости участка свою цену, чтобы потом получить от собственника объекта <откат> в случае продажи, - рассказывает Сергей Легеза, руководитель компании <Вис Капитал>. - Отсюда и получаются <бешеные> цены как на земельные участки, так и на другие объекты недвижимости. Добавляют агентства от 50 тыс. до миллионных цифр к стоимости продаваемого объекта недвижимости>.

Существует хороший выход из подобной ситуации. Собственник объекта недвижимости подписывает с компанией профессиональных продавцов договор (эксклюзив) на продажу его объекта, где четко оговаривается стоимость и возможные причины ее изменения. После совершения операции, бывший собственник оплачивает услуги компании в размере 5% от суммы сделки. Компания, которая продает такой объект недвижимости, будет уверена в своем заработке и продаст его качественно по реальной цене, что увеличивает возможность большего количества потенциальных покупателей. В таком случае никто не увеличит стоимость продаваемого участка.

Предложения по области

Мониторинг, проведенный компанией Concorde по итогам 2007 года, выявил более 100 коттеджных городков в предместьях Киева. Подобные поселки в Киевской области строятся в основном с выходом на водоемы (реки, озера, водохранилища) и доступом на ведущие в город автотрассы, в 30-километровой зоне от Киева. При определении месторасположения дома принадлежность к тому или иному административному району является достаточно условной, большее значение имеет привязка к автодорогам. К примеру, поселки Лесное и Озерное территориально относятся к Киево-Святошинскому району, который охватывает большую территорию пригорода Киева. А их месторасположение более точно характеризует близость к Житомирской трассе (Житомирское направление).

Лидером по расположению загородного жилья является Обуховское направление. Его многие специалисты выделяют как наиболее престижное. К тому же первые коттеджные поселки стали образовываться именно по Обуховской трассе. 75% всех загородных поселков располагаются по Обуховскому, Житомирскому, Одесскому и Бориспольскому направлениям. Следует отметить, что их количество постоянно увеличивается. По итогам 2007 года в эксплуатацию было введено более 230 тыс. кв. м загородных домов в коттеджных городках. Объем рынка по итогам 2007 года показал 776 260 кв. м, что на 42% больше, чем в 2006 году.

Средняя площадь коттеджей в Киевской области составляет 320 кв. м. Но в последнее время наметилась тенденция к уменьшению величины дома. Первые коттеджные городки предлагали помещения площадью около 1 тыс. кв. м и более, однако спрос на такие большие здания не так уж и велик, а содержать подобный дом - весьма затратно. Сегодня многие коттеджи большой площади уже по факту завершения строительства перестраивают в таунхаусы, однако <успех> таких объектов тоже весьма сомнителен.

Строим для себя

Эксперты отмечают, что при строительстве загородного жилья не всегда учитывается ряд условий, например таких, как детальное проектирование помещений. Подобные условия могут привести к удорожанию и увеличению сроков ввода в эксплуатацию. Строительство следует начинать только при наличии полного проекта. Типичной ошибкой является начало работ до утверждения полной проектировки коттеджа. Также это касается проектов стен, кровли и санитарной техники. К примеру, отсутствие плана внедрения санитарно-технических систем приведет к надобности пробивать в стенах и перекрытиях дополнительные отверстия. А если фундамент возводится при отсутствии проекта стен, то придется переделывать не только отдельные участки самого фундамента, но и стены. Необходимо правильно решать вертикальную планировку участка застройки.

Одним из основных условий качественного и безопасного строительства есть учет неблагоприятных гидрологических условий местности. Если коттедж ставится в низине, то есть угроза постоянного подтапливания из-за дождей и таяния снега. В случае неблагоприятных гидрологических условий строительство дома следует выполнять на насыпи. При этом необходимо обеспечивать существенно более высокие отмостки здания по отношению к большей части участка застройки.

Подсобные помещения следует размещать так, чтобы уровень подземных вод ни при каких обстоятельствах не приближался к уровню подошвы фундамента ближе, чем на 50 см. Что касается гаражей, то пандус для въезда в гараж следует строить с уклоном от здания, обеспечивая уровень пола встроенного гаража выше отмостки вокруг помещения. Если все же пришлось выполнять строительство дома в пониженных участках местности, следует правильно решать вертикальную планировку участка застройки. В частности, при разработке проектов заглубленных гаражей, саун и кладовых следует предусматривать дренажную систему. Если этого не сделать, данные помещения в построенном коттедже быстро станут непригодными к использованию по своему предназначению, так как в нашей местности часто встречаются не дренирующие глинистые грунты.

Чтобы построить загородный дом, необходимо в первую очередь подобрать и приобрести правильный земельный участок. Далее, для возведения коттеджа следует учесть такие моменты: ориентация участка по сторонам света, отсутствие затеняющих факторов, наличие и качество подъездных путей, близость инженерных коммуникаций и пр. Если земля для строительства загородного дома уже куплена, следует определить тип постройки. Подобный выбор в значительной мере определяется площадью, конфигурацией и характером земельного участка.

После того как первый и ответственный шаг сделан, респонденты рекомендуют заняться созданием проекта коттеджа - это делает проектная организация, выбрать которую в Киеве можно без особых проблем. Архитектор покажет набор стандартных проектов коттеджей, если же ни один из вариантов не подойдет, то будет составлен индивидуальный проект строительства загородного дома. В нем должно быть учтено все: архитектурный стиль, этажность, количество и расположение комнат и помещений, число окон, дверей и даже их расположение относительно сторон света, наличие бассейна, бани, камина и других атрибутов строительства элитного жилья. При проектировании жилые комнаты чаще всего ориентируют на юг, чтобы наилучшим образом использовать тепловую энергию солнца. Это позволяет сократить расходы на отопление в процессе эксплуатации. Вспомогательные и бытовые помещения, включая сауну, ванную и другие, располагают на более холодной, северной, стороне. При устройстве окон с тройным остеклением нужно также учитывать, что окна с южной стороны пропускают внутрь больше тепла. Кроме этого, следует определить все материалы, использующиеся в возведении коттеджа. В итоге составляется эскизный проект, а затем рабочие чертежи и документация.

Подготовка такой работы занимает обычно 2-3 недели. Хотя в строительстве загородного дома эконом-класса, а тем более в строительстве дачи этап проектирования можно упустить - такую услугу чаще всего берут на себя сами строители (обычно подобные дома строятся по стандартным проектам). Таким образом, в процессе проектирования следует исходить прежде всего из количества и предпочтений будущих жильцов.

При работе над будущим коттеджем можно исходить из двух принципов. Первый из них - определенный, уже имеющийся проект дома с заданной площадью: высота помещений от пола до потолка - 2,5 кв. м; площадь общей комнаты - 12 кв. м, спальной - 6 кв. м и др. Ширина подсобных помещений: передней - 1,4 м, коридора - 0,85 м. Естественное освещение необходимо иметь в общей комнате, спальной и в кухне. Наименьшую ширину лестничных маршей следует принимать равной 0,9 м, а наибольший уклон - 45°.

Второй принцип заключается в самостоятельной планировке коттеджа. В таком случае жилище получается неординарным, приспособленным к нуждам определенной семьи. Кроме того, проектирование является сложным вопросом, который лучше доверить специалистам.

После того как учтены вышеперечисленные факторы, необходимо перейти к изучению возможности расположения дома на участке. Строение должно размещаться на расстоянии не менее 5 м от границы земельного участка. Продуманное расположение дома и правильный выбор высоты его фундамента с учетом рельефа участка, существенно уменьшают объем земляных работ, в том числе связанных с обрывом котлована под здание и засыпкой. Высота фундамента по отношению к поверхности земли должна быть такой, чтобы не затронуть растущие на участке растения. Лучше всего соседство со строительством переносят лиственные деревья. Хвойные деревья желательно располагать с северной стороны: там они и зимой защитят здание от ветра. Дворовые постройки следует размещать так, чтобы за счет соответствующего взаиморасположения строений и посадок деревьев защитить дом от холодного ветра и видимости со стороны соседей.

Дом лучше всего располагать в той части участка, которая находится ближе к дороге, чтобы избежать нерационального использования земли для устройства въезда автомобиля. При небольших домах под стоянку для автомобиля должен быть отведен участок площадью не менее 2,5 х 5 м. Если предусматривается твердое покрытие, минимальные размеры площади составят 2,7 х 5,5 м.

Источник: http://bin.com.ua/

Дом на воде: мировой опыт и отечественные реалии

SV-Development - Новости & События - Аналитика

21.07.2008

О плавучих домах, как альтернативе неоправданно дорогой городской недвижимости, сказано немало. Попробуем конкретизировать имеющуюся информацию и выяснить, кто строит такое жилье в Украине, по каким ценам и какими правами законодательство наделяет владельца «плавучей крепости»?

Европа «на плаву»

В зарубежных странах дома на воде считаются вполне традиционным жильем, особенно в государствах, где пригодная для строительства земля стоит недешево. Дома на воде очень популярны в некоторых районах Индии. Например, в городе Шринагар на плаву находится большинство строений. Речь идет не только о жилых домах, на воде размещаются также храмы, магазины и даже о государственные ведомства. В некоторых странах Европы такие здания тоже стали популярными. В Англии, Голландии и Италии в послевоенный период в условиях недостатка жилья люди начали массово переселяться на специальные баржи, пришвартованные у причалов, которые впоследствии стали восприниматься как стационарное жилье. Поначалу на таких баржах располагались преимущественно кафе, магазины и небольшие офисы. Перелом в сознании европейцев наступил, когда в надводные дома стали переселяться люди и обустраивать там свои квартиры. В результате сегодня в Амстердаме насчитывается до 3 тысяч плавучих зданий, а на территории Голландии их зарегистрировано свыше 10 тысяч, причем некоторым из них уже насчитывается более 80 лет.

Популярны плавучие дома и среди французов, которые относятся к таким зданиям как к полноценному жилью. Многие парижане, например, живут на воде круглый год. Большие стационарные баржи пришвартованы к причалам и отапливаются в зимний период с помощью каминов. Живут в таких домах далеко не бедные граждане, ведь стоимость одного плавучего жилища колеблется от 100 до 300 тыс. евро. Обслуживание баржи тоже не назовешь дешевым, как минимум придется платить до 100 евро в месяц за аренду причала, а также регулярно очищать днище дома от ржавчины в специальных доках, что тоже обходится достаточно дорого. Но эти затраты не останавливают желающих по утрам созерцать из окон гладь какого-нибудь тихого водоема вместо шумных улиц с множеством автомобилей.

Эксперты классифицируют надводное жилье как достаточно сложное с технической точки зрения сооружение. Ведь требования к безопасности и надежности конструкций здесь гораздо выше, чем в традиционных домах, которые строятся по годами отлаженным технологиям. Но опыт человечества в возведении надводных конструкций тоже немал. Еще в эпоху неолита наши древние предки массово возводили свои жилища на сваях над поверхностью водоемов, укрываясь таким образом от хищников и недоброжелательных соседей. Но полноценно использовать стационарные баржи в качестве городского жилья стали в XVII веке.

Инвестиции в воду

В Украине интерес к надводным зданиям начали проявлять лишь в результате того, что цены на городское жилье и землю взлетели до невообразимых пределов. Но и сейчас наши соотечественники крайне настороженно относятся к таким конструкциям. «Загородные дома многими воспринимаются как дачи, но не как постоянное жилье, - говорит директор агентства недвижимости Zagorod Realty, Андрей Гончаров. Таковы особенности менталитета украинцев, дом воспринимается как крепость с мощными стенами. Хотя, считается, что в перспективе этот сегмент будет активно развиваться», - отметил эксперт. В целом же дома на воде, которые есть в нашей стране, можно разделить на две категории. Это сезонное загородное жилье, которое еще называют плавдачи. Здесь люди живут преимущественно в летний период. По уровню комфорта такие «дома» недотягивают до полноценного жилья, ведь канализация и водопровод здесь отсутствуют, а отопление в случае необходимости осуществляется от небольшой печки-буржуйки.

Но есть еще одна категория - элитные здания на воде, в которых располагаются не только жилые помещения, но также рестораны, и даже офисы. Такие здания в нашей стране начали возводиться всего несколько лет назад. В качестве примеров можно назвать ночной клуб «Мандарин» и ресторан «Колесо». Несколько плавучих объектов располагаются вдоль Днепровской набережной. Темпы строительства новых зданий очень медленные. Основной сдерживающий фактор, по мнению игроков данного рынка - все тот же менталитет, как простых граждан, так и бизнесменов. Так в стране работает всего несколько фирм, которые занимаются постройкой надводных зданий. Это компании «Фортуна ХХI Век», «Дома на воде» и Floating House. По признанию самих застройщиков, на долю каждой компании приходится всего около десятка проектов в год. Но прогнозы остаются оптимистичными, ведь недвижимость дешеветь не собирается, да и рост цен на землю продолжается. «Так или иначе, люди будут искать альтернативные возможности обзавестись доступным жильем или офисом», считают в компаниях, специализирующихся по надводному строительству.

Помимо неадекватного ценообразования на рынке традиционной недвижимости, одной из причин интереса к домам на воде эксперты называют стремление жителей крупных городов поселиться где-нибудь подальше от шумных улиц. Еще один фактор - дороговизна коммерческой недвижимости. В результате этого бизнесмены еще несколько лет назад начали переоборудовать железобетонные понтоны и причалы в помещения, пригодные для офиса. «Пока что водная недвижимость развивается лишь в районах крупных городов, - отметил Андрей Гончаров, иногда их строят в качестве альтернативы загородным домам». В провинции нет особых проблем с землеотводом, загородные участки недорогие, да и в самом городе свободной площади под застройку все еще хватает. Компании, развивающие рынок плавучих зданий признаются, что конкуренции в данном сегменте пока нет. Так, в компании «Фортуна ХХI Век» считают, что мода на плавучие дома в Украине только-только начинается.

Что предлагают?

Многих будущих жильцов плавучей крепости волнует вопрос водопровода, канализации и электрификации такого жилья. Обычно решение подобных вопросов берут на себя компании, занимающиеся сборкой сооружения. Системы жизнеобеспечения предполагают наличие специальных резервуаров с запасами воды, топлива, сбора канализации и даже судовую электростанцию. Правда в период, когда дом-судно находится в стационарном положении, можно организовать подключение к коммунальной сети города.

Желающим стать владельцем плавучего дома советуют обращаться не в агентства недвижимости, а напрямую к компаниям, занимающимся строительством. Дело в том, что рынок вторичного жилья в данном сегменте пока не сформирован. Стоимость квадратного метра в плавучих домах составляет от $900 до $5 тыс. Все удобства, внешняя и внутренняя отделка разрабатываются еще на этапе проекта. Минимальный порог цены предполагает дом практически без внутренней отделки. Если речь идет о здании, полностью пригодном для жизни, цены стартуют от $1500 за кв. метр. В эту цену входит не только постройка, привязка к нужному месту, но также регистрация здания в необходимых инстанциях и сервисное обслуживание. Кстати, по данным компании Floating House, Киев и окрестности столицы могут похвастаться более, чем двумя десятками жилых домов на воде.

Как видим, стоимость плавучего жилья отнюдь не дешевая. Но если учесть, что за эти деньги покупатель получает целый дом, а не квартиру, да еще и с возможностью передвижения, цена выглядит вполне адекватной. Усложняет ситуацию лишь то, что оформить ипотеку под строительство плавучего дома в нашей стране не удастся в силу юридических нюансов. Дело в том, что надводные сооружения не считаются недвижимостью. Максимум, что светит потенциальному заемщику - потребительский кредит, который может быть выдан под плавающее средство. Правда, ставка по такому кредиту будет на несколько процентных пунктов выше среднерыночных ставок по ипотеке.

В стоимость обслуживания дома на воде входит не только плановый техосмотр, но еще и ежемесячная аренда. Арендовать придется площадь всего в один погонный метр на берегу и то, лишь для того, чтобы перекинуть трап. Стоит такое удовольствие обычно недорого - до 100 гривен, но если вы планируете пришвартоваться не где-нибудь, а в центре столицы, цены само собой, будут раз в десять выше. Довольно сложно обстоит дело с охраной озерных и речных зданий. В отсутствие хозяев плавсредство более уязвимо перед налетом воров, чем обычная городская квартира с консьержем и надежной железной дверью.

Права и обязанности

Считается, что у владельцев домов на воде гораздо меньше обязанностей, чем у собственников обычных домов, но и прав у таких зданий меньше. Подобные сооружения юридически классифицируются как плавучие сооружения и не принадлежат к категории недвижимости. Это значит, что для регистрации такого жилья не нужно в БТИ, не нужен акт права собственности на землю и прочие документы и процедуры, которые в обязательном порядке оформляет владелец наземного здания. Зато и прописаться в таком доме тоже не удастся.

Но то, что плавучие дома формально не являются недвижимостью, еще не предполагает отсутствие каких либо регистрационных процедур в принципе. Для начала строительства необходим как минимум проект, согласованный в Реестре судоходства Украины. В рамках данного ведомства жилье на воде классифицируется как «несамоходное плавсредство». Организация, занимающаяся строительством должна подтвердить свою лицензию. Впрочем, юридические процедуры, компании-застройщики обычно берут на себя, и инвестора они практически не коснутся.

Источник: http://realty.rbc.ua/

Дом построен. Что делать дальше

SV-Development - Новости & События - Аналитика

17.07.2008

Перенимая опыт западных стран, украинские жители постепенно приходят к выводу: работать надо в крупном шумном мегаполисе, а жить – в собственном загородном доме. О популярности подобной идеи говорит множество факторов, основной из которых – стихийное строительство загородных домов и коттеджных комплексов в черте столицы.

Можно долго взвешивать плюсы и минусы загородного дома по отношению к квартире, однако если вы решились на приобретение частной собственности или уже являетесь ее счастливым обладателем, приготовьтесь к преодолению некоторых сюрпризов, которые могут остаться в наследство от строителей или от предыдущих хозяев.

Первым делом

Водоснабжение, отвод нечистот, отопление, электричество – вот вопросы первостепенной важности, которые следует решить сразу же после приобретения загородных владений.

Конечно, не исключен вариант, когда все в полном порядке изначально. Но так бывает, как правило, только если до вас в этом доме кто-то жил. Да и в этом случае нет гарантии, что образ жизни ваших предшественников соответствовал вашему представлению о комфорте. В общем, будем отталкиваться от худшего варианта: если коммуникаций нет как таковых, либо они неисправны или просто вам не подходят.

Разрешения

Ситуация облегчается, если ваш дом входит в состав коттеджного поселка, в этом случае о разрешениях должен позаботиться застройщик. Если же нет, понадобится побегать по инстанциям. Как правило, для выполнения каких-либо работ требуется составление проекта. Проект изготавливает фирма, имеющая на это лицензию, нередко это и есть сам застройщик. Чтобы проект изготовили надо получить технические условия, выдаваемые местными сетями. Зачастую для технических условий требуются следующие документы: ситуационный план объекта в масштабе 1:2000, копия документа, подтверждающего имущественные права на объект, опросные листы. Стоит отметить, что время, отведенное на бумажные работы, занимает от одного до нескольких месяцев.

Водоснабжение

Водоснабжение включает забор воды, ее нагрев и распределение. Система водоснабжения представляет собой сложное инженерное сооружение. Источники водоснабжения бывают следующего типа: магистральный трубопровод, скважина, колодец. Скважины в свою очередь делятся на «абиссинский колодец» (нечто среднее между колодцем и скважиной, имеет глубину около 8 метров, как правило, с ручным насосом), скважины «на песок» и скважины «на известняк».

Самое высокое качество воды и напор, естественно, у скважин «на известняк», но и цена там соответствующая: около 300 грн за 1 метр бурения. А, учитывая, что глубина такой скважины колеблется от 100 до 200 метров, то сумма будет приличная. Скважина «на песок» обойдется от 6 тыс. до 10 тыс. грн Если прикинуть, что срок службы скважины на песок обычно не превышает 5 лет и напор составляет 1 кубометр в час, а у «известняковой» срок службы свыше 50 лет и напор 30-50 кубов в час, то станет понятно, что лучше не экономить, а сразу сделать основательное решение. Тем более, благодаря большому напору скважину «ни известняк» можно делать не на один дом, а на группу домов, и в итоге еще больше сэкономить. Насос нужно выбирать по двум основным параметрам: производительность кубометров в час и напор (на какую высоту способен поднять воду). При выборе насоса поинтересуйтесь, есть ли у него защита от холостого хода (останавливается ли он при отсутствии воды) и защита от скачков напряжения в сети.

Канализация

Если на вашем участке подключение канализации невозможно, необходимо обратиться в санэпидстанцию за разрешением на установку септика (автономного отстойника для сточных вод). В автономных очистных сооружениях применяют естественные процессы, происходящие при разложении нечистот в природе. Специальные бактерии перерабатывают всю органику в безвредные неорганические вещества. В итоге имеем следующие преимущества: экономичность (не требует электроэнергии, не требуется вызов ассенизационной машины), высокая степень очистки сточных вод, полное отсутствие неприятного запаха. В идеале канализационный выход из дома должен быть на глубине 85 см под землей. Выбор емкости септика зависит от количества стоков (150 л/сутки на одного постоянно проживающего человека) из расчета очистки загрязнений в септике в течение трех суток.

Отопление

Для начала необходимо выбрать, какая у вас будет система отопления, затем рассчитать необходимую теплоотдачу, исходя из масштабов дома, и выбрать отопительное оборудование. Самое экономично выгодное решение – это газовые котлы, но, разумеется, только в том случае, если к вашему участку проложен газопровод.

Если по каким-либо причинам прокладка газа невозможна, существуют электрические, жидкотопливные и твердотопливные котлы. Самые дорогие в эксплуатации – электрические. Твердотопливные же котлы – самые чистые в плане экологии, к тому же, вы не будете зависеть от поставок газа, топлива и электричества: система получается по-настоящему автономной. Мощность котла берется исходя из климатической зоны и площади жилья. W=S*Wу. д./10, где W – мощность котла, S – площадь жилья, Wу. д. – удельная единица мощности (центральные области – 1.2-1.5 кВт, южные области – 0.7-0.9 кВт).

Электричество

Если в доме вообще отсутствует электроснабжение, или вы хотите перестраховаться на случай его отключения или перебоев с подачей, стоит задуматься об электрогенераторе. Электрогенераторы бывают следующих типов: бензиновые, дизельные, газовые, мазутные. Для загородного дома обычно используют генератор мощностью от 7 до 15 кВт. Если, конечно, электрика не используется для отопления: тогда и 25 может оказаться мало. Самые популярные типы – это бензиновые и дизельные. Бензиновые, как правило, служат для временного потребления, дизельные – для постоянного использования. Дизельные по стоимости дороже, зато дешевле в эксплуатации и менее опасны с точки зрения пожарной безопасности.

Итог

При строительстве или покупке дома надо обязательно продумать или проверить наличие коммуникаций. Нередко за привлекательной ценой земельного участка с симпатичным домом кроется невозможность подведения той или иной коммуникационной услуги. Это может быть вызвано либо особенностями расположения объекта, либо нехваткой мощностей из-за того, что количество домов в округе значительно больше, чем планировалось изначально. И в результате такой экономии стоимость обеспечения вашего комфорта может сравняться со стоимостью самого дома.

Источник: http://100m2.com.ua/

Бали: Недвижимость с видом на океан

SV-Development - Новости & События - Аналитика

Уютный остров Бали, жемчужина Индонезийского архипелага, расположился между Тихим и Индийским океанами, между полуостровом Малайзия и островом Новая Гвинея. Ежегодно тысячи туристов отдают предпочтение этому райскому острову, усеянному многочисленными храмами, сочетающему в себе уголки дикой природы и развитую инфраструктуру. Что может быть лучше отдыха с видом на океан? Пожалуй, только ощущение того, что кусочек Бали может стать настоящим домом, местом, куда можно возвращаться снова и снова. Если настоящая экзотика вам по душе, остается решиться на логичный шаг и выбрать в качестве инвестиций недвижимость на самом популярном острове Индонезии.

Инвестиционная привлекательность

С ростом экономики Юго-Восточной Азии увеличивается инвестиционная привлекательность ведущих азиатских курортов, таких как Мальдивы, Сейшелы, Таити и остров Бали, говорит генеральный директор Bali Villa Bella CIS Александр Томкевич. При этом Индонезия, к территории которой относится Бали, – одна из тех стран, которая на деле показывает заинтересованность в международных инвестициях и создает благоприятный климат для иностранных вложений. Стоит отметить, что "остров богов" находится всего в одном часе лета от Джакарты и в двух часах от Сингапура, а экономика самой Индонезии неуклонно идет вверх. Об этом свидетельствует постоянный, но плавный рост цен на недвижимость, который составляет порядка 15–20% годовых. Согласно экспертным оценкам, приток инвестиций в недвижимость Бали увеличивается, и они по праву считаются надежным вложением средств, гарантирующим высокие дивиденды. Динамичному развитию острова способствуют и вложения частных лиц, и крупные инвестиционные проекты иностранных компаний.

Стоимость недвижимости

На Бали вы можете найти для себя уголок по душе. Это может быть уже готовая недвижимость, либо земельные участки для ее возведения. "Цены на Бали немного ниже, чем в той же Доминикане, где уровень цен сопоставим с болгарским – около 1,5–2 тыс. долларов за 1 кв. м, – говорит руководитель отдела зарубежной недвижимости компании "БЕСТ-Недвижимость" Юлия Титова. – Если вы намерены приобрести недвижимость на этом острове, то ее цена будет зависеть от места и качества строения. Можно найти что-то и за 500 долларов за 1 кв. м. Но средняя цена начинается с отметки 1000 долларов за 1 кв. м. Средний уровень качественного жилья – 1000–1500 долларов за 1 кв. м". Так, дом с тремя спальнями и тремя ванными, с передним и задним дворами и с частной парковкой на участке в 250 кв. м. обойдется в 97 500 долларов. Для более состоятельного кошелька – участок земли площадью 550 кв. м. в Семиньяке с домом 225 кв. м будет стоить 525 000 долларов.

В то же время правительство Индонезии старается соблюдать баланс между привлечением иностранных инвестиций и охраной собственных территорий. "Гражданский и земельный кодекс Индонезии не похожи на законодательство других стран, что обусловлено непростой историей страны (в прошлом это была голландская колония). Получать землю в полную и пожизненную собственность иностранному гражданину не разрешается", – рассказывает Маргарита Третьякова, консультант отдела зарубежной недвижимости компании "Евродом". "По законодательству Индонезии правом собственности на землю в этой стране обладают только ее граждане, – подтверждает Александр Томкевич. – Этот вопрос постоянно поднимается в парламенте, но пока землей в Индонезии могут владеть только индонезийцы".

Как купить недвижимость иностранцам

Однако для иностранцев все же есть несколько способов приобрести недвижимость, находящуюся на территории Индонезии, говорит глава Bali Villa Bella CIS.

Первый – Hak Milik. При этом распространенном в Индонезии способе земля продавалась следующим образом: иностранный инвестор давал «заем» гражданину Индонезии на покупку земли или недвижимости, права на которую гражданин передавал иностранному инвестору сразу после покупки. Гарантией того, что индонезиец не отзовет свою "доверенность", был заем, который выдавался ему для покупки этой самой недвижимости. Но здесь есть и одно неудобство: "хозяином" участка и недвижимости по всем документам оставался индонезиец, а значит, любые операции с этими объектами были связаны с настроением этого человека. Хотя и нужно принимать во внимание, что индонезийский гражданин, во-первых, не имеет права на заключение сделок на землю без предварительного уведомления и урегулирования в соответствии с интересами иностранного гражданина, и, во-вторых, иностранный гражданин имеет право распоряжаться землей по собственному усмотрению, добавляет Маргарита Третьякова.

Второй вариант, Hak Pakai, – это исключительное право для индивидуального иностранного инвестора на использование земли, находящейся под действием Hak Milik (права собственности), причем это исключительное право закрепляется юридически, о чем выдается соответствующий сертификат, который обязательно регистрируется в государственных инстанциях. "Данное право предоставляется на срок до 25 лет с возможностью продления на период до 75 лет, что в общей сложности составляет 100 лет. Данный вариант покупки недвижимости в Индонезии – наиболее прозрачный, безопасный и признанный правительством страны допустимым для индивидуальных иностранных инвесторов", – поясняет Александр Томкевич. Данное исключительное право дается иностранному инвестору только на один объект недвижимости в Индонезии, например на виллу, а размер земельного участка не может превышать 5000 кв. м.

Третий вариант – Hak Guna Bangugan (HGB), или право на строительство. Этот вариант предусмотрен для компаний (юридических лиц), зарегистрированных на территории Индонезии, причем не важно, владеет компанией гражданин Индонезии или же присутствует иностранный капитал. "Данное положение позволяет строить и владеть несколькими объектами недвижимости или целыми поселками или многоквартирными домами. Такое право дается компании на срок до 30 лет, с возможностью продления еще на 50 лет", – объясняет эксперт Bali Villa Bella CIS. Соответственно, компания-застройщик может продавать участки своей земли или объекты недвижимости инвесторам, уступая им и права на данную территорию.

Четвертый вариант – Hak Sewa, или аренда. В этом случае заключается простой договор аренды между собственником и иностранным инвестором. Как правило, добавляет Александр Томкевич, данные договоры нотариально заверяются и не регистрируются в государственных инстанциях, в отличие от всех ранее описанных вариантов.

Источник: http://realty.rbc.ru/

На сегодня рынок недвижимости Чехии — это рынок покупателей, а не девелоперов. Как поселиться в Карловых Варах

SV-Development - Новости & События - Аналитика

15.07.2008

Татьяна Лященко, директор Oxford Group, рассказала, что наибольшим спросом в Чехии пользуются квартиры общей площадью около 60 квадратных метров и по цене до 100 тысяч долларов.

Татьяна, чем привлекателен чешский рынок недвижимости?

Низкими, по сравнению со странами Западной Европы, ценами, невысокими налогами на недвижимость и расходами на коммунальные платежи. Не последнюю роль сыграло вступление Чехии в Европейский союз; с 2008 года она присоединится к Шенгенской зоне.

Как ведут себя цены?

После некоторых колебаний перед вступлением страны в ЕС цены стабилизировались. На сегодня это рынок клиента, а не девелоперов. Основная конкуренция — среди продавцов не-движимости. Это результат активной застройки. Но с течением времени ситуация изменится.

Какое жилье пользуется наибольшим спросом?

Небольшие квартиры общей площадью около 60 квадратных метров по цене до 3 миллионов крон и индивидуальные жилые дома стоимостью до 5 миллионов.

А у иностранных покупателей?

Большинство иностранных покупателей в первую очередь, конечно же, интересует приобретение недвижимости в столице Чехии. Прага состоит из 15 районов, которые располагаются по часовой стрелке и пронумерованы таким образом: чем дальше от центра, тем выше порядковый номер округа. Самым популярным для постоянного проживания является район Прага-6. Наибольшим спросом пользуется жилье, которое находится ближе к природе и при этом наименее удалено от центра Праги.

Где на сегодня ведется основное строительство?

В Праге и ее окрестностях. Застраиваются также такие города, как Градец-Кралове, Пардубице, Брно, Ческе-Будеевице и Пльзень. Активность инвесторов стимулируют доступные ипотечные кредиты. Они дотируются государством, потому ставки низкие.

Расскажите, сложно ли иностранцу приобрести не-движимость?

Для этого ему сначала придется зарегистрировать компанию. Сумма уставного капитала компании должна быть минимум 200 тысяч чешских крон (13,5 тысячи долларов по курсу Нацбанка Чехии), причем на каждого учредителя должно приходиться не менее 20 тысяч крон. Состав учредителей можно изменить в любое время после 100%-ной оплаты уставного капитала. Для получения годовой бизнес-визы рекомендуется не более пяти соучредителей.

Получается, что для того чтобы владеть недвижимостью, надо заниматься бизнесом?

В течение первых трех лет после регистрации фирма может не вести хозяйственную деятельность, но она должна быть зарегистрирована в соответствующих государственных органах и регулярно сдавать отчетность.

Как иностранцу получить вид на жительство?

На основании участия в фирме иностранец вправе получить вид на жительство. Это годовая виза, которая продлевается в облегченной форме и не требует выезда из Чехии каждый год. При ее оформлении нужно будет предоставить выписку с личного счета карточного соискателя. Он может быть открыт в любом банке, желательно по месту проживания. Остаточная сумма на счету должна составлять не менее 120 тысяч крон (на 11.07.2008 г. — 8 тысяч долларов) по текущему курсу. Если оформляются визы детям, у одного из родителей необходимая сумма увеличивается на 50% на каждого ребенка. После получения вида на жительство дети граждан, купивших недвижимость в Чехии, получат право обучаться в бесплатных чешских школах и вузах.

Источник: http://delo.ua/

15.07.2008

Недвижимость в Чехии стоит относительно недорого. За последние пару лет цены стабилизировались и растут достаточно медленно, поэтому мало кто инвестирует в недвижимость Чехии с целью перепродажи. Как правило, люди покупают недвижимость для постоянного проживания в этой стране или переносят свой бизнес в Чехию — с 2004 года это полноправный член Европейского союза.

В Праге дороже

Большим спросом пользуются объекты коммерческой недвижимости в столице Чехии. Инвесторы покупают пансионы — дома на 5-6 квартир — для сдачи в аренду. Один такой особняк может стоить немногим более 300 тысяч евро, если же он находится возле столицы или курорта, то цена автоматически увеличивается, порой в несколько раз. Стоимость частных домов также зависит от месторасположения. Обычно чем престижнее район — тем выше и качество отделки жилья.

Например, дом площадью до 100 квадратных метров возле Брно стоит 100 тысяч евро, такой же с более качественным ремонтом в 10-15 километрах от Праги — 400-700 тысяч евро.

Что касается недвижимости в самой Праге, то цены тут выше, чем в Берлине. Метр квадратный стоит в среднем до 2 тысяч евро. Стоимость однокомнатной квартиры на окраине города общей площадью 50-55 квадратных метров будет стоить 80-90 тысяч евро. В центре, где предложение ограничено, так как строительные работы практически не ведутся, меблированная однокомнатная квартира будет стоить от 200 тысяч евро, а трехкомнатные апартаменты — 600-800 тысяч.

Не менее популярна недвижимость и в курортных городках страны, таких как Есеник, Прадубици, Карловы Вары, Марианске Лазне и Франтишковы Лазне. Здесь квартиры несколько дешевле, чем в Праге, однако предложений не так и много. Трехкомнатная квартира в курортном городке стоит порядка 150-200 тысяч евро, добротную отремонтированную однокомнатную можно приобрести за 60-70 тысяч. Например, меблированная трехкомнатная квартира в центре Карловых Вар общей площадью 120 квадратных метров стоит 190 тысяч евро, небольшой особняк на пять комнат, с гаражом и 10 сотками приусадебной территории в пригороде — 300 тысяч евро. Спросом такая недвижимость пользуется, как правило, либо у местного населения, либо у людей преклонного возраста из других стран Евросоюза.

Хочешь квартиру — регистрируй фирму

Тот, у кого нет чешского паспорта, купить дом или квартиру и записать ее на себя не сможет. Вся недвижимость, которая покупается иностранцами в Чехии, оформляется на юридическое лицо. Для оформления договора купли-продажи недвижимости необходимо зарегистрировать фирму с уставным фондом не менее 200 тысяч чешских крон (13,5 тысячи долларов по официальному курсу Нацбанка Чехии на 11 июля. — «ДЕЛО»). Такая процедура предусмотрена для всех иностранцев, включая жителей других стран Евросоюза. Других ограничений на покупку жилья здесь нет.

Процесс оформления новой компании займет 20-30 дней. При заключении договора купли-продажи недвижимости продавец оплачивает налог в размере 3% стоимости объекта. Налог на добавленную стоимость составляет 19%. Если недвижимость покупает нерезидент, то в Чехии есть ме-ханизмы возврата этого налога.

Иностранец может получить ипотечный кредит в местном банке, но для этого ему необходимо уже иметь недвижимость в Чехии, которая будет служить залогом, либо показать доходы. Как правило, сумма займа не превышает 50% стоимости жилья, а процентная ставка по кредиту составляет 4-6% годовых.

Процедура выглядит так: купчая (договор покупки) вместе с заявлением и выпиской из торгового реестра (подтверждает, что покупатель — юридическое лицо. — «ДЕЛО») подается в кадастр недвижимости, где будет сделана соответствующая запись.

Возможны расходы на ответственное хранение денег у адвоката, нотариуса или на депозитном счете банка — обычно до тысячи евро.

Начиная со следующего после покупки объекта года покупатель ежегодно уплачивает налог на недвижимость — от 1 до 5 крон за квадратный метр.

Квартиры в Чехии рекомендуется покупать на первичном рынке, так как для того чтобы купить квартиру на вторичном, придется, в частности, просить разрешения на покупку у будущих соседей.

Что касается получения визы, то после того как инвестор получает документ, подтверждающий наличие квартиры или дома в Чехии, ему выдается годовая виза на посещение страны, после чего он может подавать документы на получение вида на жительство (ВНЖ). Граждане третьих стран могут оформить постоянное место жительства (ПМЖ) через пять лет непрерывного пребывания в стране или через десять лет продления долговременных виз без необходимости доказывать факт постоянного жительства в Чехии. После этого они получают право приобретать жилье, приобретенную на юридическое лицо недвижимость могут переоформить на себя.

Европейцы покупают больше

Каждый четвертый-пятый дом в Чехии покупается ино-странцем. «В нашем агентстве, которое специализируется на помощи в приобретении недвижимости в Чехии русскоговорящим клиентам, украинцы составляют примерно пятую часть», — отмечает Павел Мейтув, директор компании Bonguard. Правда, по его словам, активность европейцев намного выше. «Британцы и ир-ландцы покупают квартиры в Праге целыми пулами, немцы и голландцы ориентируются на домики в горах и пригородах Западной Чехии, итальянцы скупают недвижимость в центре Праги, израильтяне реализуют крупные девелоперские проекты», — говорит Мейтув.

Источник: http://delo.ua/