В настоящее время в Киевской области существует значительное количество коттеджных городков, занимающих площадь свыше сотни гектаров земли каждый. Как мы уже писали ранее, наиболее популярными являются Киево-Святошинский, Обуховский, Васильковский, Бориспольский районы. По какому же принципу происходит зонирование и месторасположение коттеджных городков?
Организованные коттеджные поселки появились в Киевской области не так давно, но уже успели отлично зарекомендовать себя на рынке. Риелторы утверждают, что спрос на рынке коттеджей и земли давно и уверенно превосходит предложение. <На выбор места загородного дома влияет в первую очередь цена, а также качество жизни в этом городке - плотность застройки, разнообразие инфраструктуры, площадь коттеджа, участка, наличие природных ресурсов, качество стройматериалов, единый стиль. Все большее значение для всех категорий покупателей приобретает транспортная доступность участка, - объясняет Юлия Литвиненко, консультант по коттеджной недвижимости компании <Украинская Торговая Гильдия>. - Транспортная доступность - это один из главных факторов, определяющих спрос на недвижимость в настоящее время. Другим важным для покупателя фактором является экология и природные условия в районе городка. К ним относится наличие леса и водоема, нормальная радиационная обстановка и отсутствие по соседству крупных предприятий>.
Зона инфраструктуры
Наличие достаточной инфраструктуры в коттеджном поселке является одним из конкурентных преимуществ, которому девелоперы начали уделять пристальное внимание лишь в последнее время. Дело в том, что изменились требования покупателей к загородному жилью: сервис для многих стал не менее важен, чем качество самого строительства. И тот комплекс, который освобождает своих жильцов от решения многих бытовых вопросов, пользуется повышенным вниманием с их стороны. Раньше, по словам респондентов, потребительские предпочтения не существовали как класс. В последние полтора-два года начал формироваться вкус покупателя коттеджей, которому уже нужна развитая система сервисов, способная удовлетворить запросы целой семьи. Соответственно, застройщики загородных домов стали более грамотно позиционировать свои коттеджные поселки. С каждым годом надежда на случайного заказчика все меньше и меньше оправдывает себя. Безусловно, для покупателя недвижимости в загородных городках важно наличие профессиональной управляющей компании, обеспечивающей полное сервисное обслуживание.
Но кроме внутреннего комфорта дома, существует и внешняя среда, которая является немаловажным фактором в определении стоимости при продаже коттеджей. Помимо удобства расположения по отношению к ближайшим автомобильным дорогам, обеспечивающим быстрый и удобный доступ в загородный поселок в любое время, это и возможность пользоваться организованной общественной зоной ближайшей доступности: торговыми центрами, спортивными и развлекательными клубами, ресторанами и т.д. Крупные застройщики, как правило, организуют в поселке собственную сервисную службу. Поэтому сегодня уже можно рассчитывать на полноценный регулярный сервис, без сбоев и накладок.
Со слов экспертов, все чаще в охраняемых коттеджных поселках наблюдается уровень сервиса хороших западных отелей. К примеру, в некоторых городках за дополнительную плату можно вызвать такси, пригласить к ребенку няню, заказать уборку, стрижку газонов, забронировать корты и пр. В идеале, отмечают специалисты, в поселке должна существовать <служба единого окна> - возможность оплаты соответствующих услуг как по телефону, так и через Интернет.
Несколько лет назад коттеджные поселки из соображений экономии часто закладывались вблизи автомагистралей и существующих инженерных сетей (газопроводам, линиям электропередачи) зачастую в ущерб ландшафтным характеристикам. Общий дефицит участков с достойным природным видом в Киевской области и стремительный рост цен на землю привели к тому, что самые продвинутые застройщики стали сами формировать ландшафты строящихся поселков. <Собственники загородных участков в Киевской области дают возможность продавать их землю агентствам недвижимости. Компании в свою очередь делятся подобным заказом со своими коллегами, чтобы быстрее ее сбыть. Но самое главное, что при каждом таком обмене информацией последующее агентство пытается прикрутить к реальной, а то уже и накрученной стоимости участка свою цену, чтобы потом получить от собственника объекта <откат> в случае продажи, - рассказывает Сергей Легеза, руководитель компании <Вис Капитал>. - Отсюда и получаются <бешеные> цены как на земельные участки, так и на другие объекты недвижимости. Добавляют агентства от 50 тыс. до миллионных цифр к стоимости продаваемого объекта недвижимости>.
Существует хороший выход из подобной ситуации. Собственник объекта недвижимости подписывает с компанией профессиональных продавцов договор (эксклюзив) на продажу его объекта, где четко оговаривается стоимость и возможные причины ее изменения. После совершения операции, бывший собственник оплачивает услуги компании в размере 5% от суммы сделки. Компания, которая продает такой объект недвижимости, будет уверена в своем заработке и продаст его качественно по реальной цене, что увеличивает возможность большего количества потенциальных покупателей. В таком случае никто не увеличит стоимость продаваемого участка.
Предложения по области
Мониторинг, проведенный компанией Concorde по итогам 2007 года, выявил более 100 коттеджных городков в предместьях Киева. Подобные поселки в Киевской области строятся в основном с выходом на водоемы (реки, озера, водохранилища) и доступом на ведущие в город автотрассы, в 30-километровой зоне от Киева. При определении месторасположения дома принадлежность к тому или иному административному району является достаточно условной, большее значение имеет привязка к автодорогам. К примеру, поселки Лесное и Озерное территориально относятся к Киево-Святошинскому району, который охватывает большую территорию пригорода Киева. А их месторасположение более точно характеризует близость к Житомирской трассе (Житомирское направление).
Лидером по расположению загородного жилья является Обуховское направление. Его многие специалисты выделяют как наиболее престижное. К тому же первые коттеджные поселки стали образовываться именно по Обуховской трассе. 75% всех загородных поселков располагаются по Обуховскому, Житомирскому, Одесскому и Бориспольскому направлениям. Следует отметить, что их количество постоянно увеличивается. По итогам 2007 года в эксплуатацию было введено более 230 тыс. кв. м загородных домов в коттеджных городках. Объем рынка по итогам 2007 года показал 776 260 кв. м, что на 42% больше, чем в 2006 году.
Средняя площадь коттеджей в Киевской области составляет 320 кв. м. Но в последнее время наметилась тенденция к уменьшению величины дома. Первые коттеджные городки предлагали помещения площадью около 1 тыс. кв. м и более, однако спрос на такие большие здания не так уж и велик, а содержать подобный дом - весьма затратно. Сегодня многие коттеджи большой площади уже по факту завершения строительства перестраивают в таунхаусы, однако <успех> таких объектов тоже весьма сомнителен.
Строим для себя
Эксперты отмечают, что при строительстве загородного жилья не всегда учитывается ряд условий, например таких, как детальное проектирование помещений. Подобные условия могут привести к удорожанию и увеличению сроков ввода в эксплуатацию. Строительство следует начинать только при наличии полного проекта. Типичной ошибкой является начало работ до утверждения полной проектировки коттеджа. Также это касается проектов стен, кровли и санитарной техники. К примеру, отсутствие плана внедрения санитарно-технических систем приведет к надобности пробивать в стенах и перекрытиях дополнительные отверстия. А если фундамент возводится при отсутствии проекта стен, то придется переделывать не только отдельные участки самого фундамента, но и стены. Необходимо правильно решать вертикальную планировку участка застройки.
Одним из основных условий качественного и безопасного строительства есть учет неблагоприятных гидрологических условий местности. Если коттедж ставится в низине, то есть угроза постоянного подтапливания из-за дождей и таяния снега. В случае неблагоприятных гидрологических условий строительство дома следует выполнять на насыпи. При этом необходимо обеспечивать существенно более высокие отмостки здания по отношению к большей части участка застройки.
Подсобные помещения следует размещать так, чтобы уровень подземных вод ни при каких обстоятельствах не приближался к уровню подошвы фундамента ближе, чем на 50 см. Что касается гаражей, то пандус для въезда в гараж следует строить с уклоном от здания, обеспечивая уровень пола встроенного гаража выше отмостки вокруг помещения. Если все же пришлось выполнять строительство дома в пониженных участках местности, следует правильно решать вертикальную планировку участка застройки. В частности, при разработке проектов заглубленных гаражей, саун и кладовых следует предусматривать дренажную систему. Если этого не сделать, данные помещения в построенном коттедже быстро станут непригодными к использованию по своему предназначению, так как в нашей местности часто встречаются не дренирующие глинистые грунты.
Чтобы построить загородный дом, необходимо в первую очередь подобрать и приобрести правильный земельный участок. Далее, для возведения коттеджа следует учесть такие моменты: ориентация участка по сторонам света, отсутствие затеняющих факторов, наличие и качество подъездных путей, близость инженерных коммуникаций и пр. Если земля для строительства загородного дома уже куплена, следует определить тип постройки. Подобный выбор в значительной мере определяется площадью, конфигурацией и характером земельного участка.
После того как первый и ответственный шаг сделан, респонденты рекомендуют заняться созданием проекта коттеджа - это делает проектная организация, выбрать которую в Киеве можно без особых проблем. Архитектор покажет набор стандартных проектов коттеджей, если же ни один из вариантов не подойдет, то будет составлен индивидуальный проект строительства загородного дома. В нем должно быть учтено все: архитектурный стиль, этажность, количество и расположение комнат и помещений, число окон, дверей и даже их расположение относительно сторон света, наличие бассейна, бани, камина и других атрибутов строительства элитного жилья. При проектировании жилые комнаты чаще всего ориентируют на юг, чтобы наилучшим образом использовать тепловую энергию солнца. Это позволяет сократить расходы на отопление в процессе эксплуатации. Вспомогательные и бытовые помещения, включая сауну, ванную и другие, располагают на более холодной, северной, стороне. При устройстве окон с тройным остеклением нужно также учитывать, что окна с южной стороны пропускают внутрь больше тепла. Кроме этого, следует определить все материалы, использующиеся в возведении коттеджа. В итоге составляется эскизный проект, а затем рабочие чертежи и документация.
Подготовка такой работы занимает обычно 2-3 недели. Хотя в строительстве загородного дома эконом-класса, а тем более в строительстве дачи этап проектирования можно упустить - такую услугу чаще всего берут на себя сами строители (обычно подобные дома строятся по стандартным проектам). Таким образом, в процессе проектирования следует исходить прежде всего из количества и предпочтений будущих жильцов.
При работе над будущим коттеджем можно исходить из двух принципов. Первый из них - определенный, уже имеющийся проект дома с заданной площадью: высота помещений от пола до потолка - 2,5 кв. м; площадь общей комнаты - 12 кв. м, спальной - 6 кв. м и др. Ширина подсобных помещений: передней - 1,4 м, коридора - 0,85 м. Естественное освещение необходимо иметь в общей комнате, спальной и в кухне. Наименьшую ширину лестничных маршей следует принимать равной 0,9 м, а наибольший уклон - 45°.
Второй принцип заключается в самостоятельной планировке коттеджа. В таком случае жилище получается неординарным, приспособленным к нуждам определенной семьи. Кроме того, проектирование является сложным вопросом, который лучше доверить специалистам.
После того как учтены вышеперечисленные факторы, необходимо перейти к изучению возможности расположения дома на участке. Строение должно размещаться на расстоянии не менее 5 м от границы земельного участка. Продуманное расположение дома и правильный выбор высоты его фундамента с учетом рельефа участка, существенно уменьшают объем земляных работ, в том числе связанных с обрывом котлована под здание и засыпкой. Высота фундамента по отношению к поверхности земли должна быть такой, чтобы не затронуть растущие на участке растения. Лучше всего соседство со строительством переносят лиственные деревья. Хвойные деревья желательно располагать с северной стороны: там они и зимой защитят здание от ветра. Дворовые постройки следует размещать так, чтобы за счет соответствующего взаиморасположения строений и посадок деревьев защитить дом от холодного ветра и видимости со стороны соседей.
Дом лучше всего располагать в той части участка, которая находится ближе к дороге, чтобы избежать нерационального использования земли для устройства въезда автомобиля. При небольших домах под стоянку для автомобиля должен быть отведен участок площадью не менее 2,5 х 5 м. Если предусматривается твердое покрытие, минимальные размеры площади составят 2,7 х 5,5 м.
Источник: http://bin.com.ua/
Комментариев нет:
Отправить комментарий