Как снять квариру, чтобы тебя не сняли?!

SV-Development - Новости & События - Аналитика

22.09.2008

Среди тех, кто снимал жилье, вряд ли найдутся такие, у кого не возникало проблем с хозяевами. Разобраться, кто прав, а кто виноват, достаточно сложно, и, к сожалению, спорные ситуации часто заканчиваются поиском нового жилья.

Проблема в том, что не все владельцы понимают, на что идут, сдавая свою квартиру. То есть что на время аренды жилье только формально принадлежит им, но распоряжаются квартирой уже арендаторы. К примеру, вполне привычные ситуации, когда хозяева могут без предупреждений приходить в гости, проверять порядок в доме, а то и вовсе, пользуясь своими ключами, устраивать плановые проверки, когда жильцы отсутствуют. Такие визиты - штука, конечно, крайне неприятная, но это далеко не единственная проблема, возникающая в отношениях хозяев и жильцов. Предупредить ее можно, только заранее обсудив условия будущего проживания. И если, пообещав заходить раз в месяц, по каким-то причинам хозяева станут это делать ежедневно, просто обратиться к участковому. Звучит наивно, но, поверьте, действует. Все-таки не стоит забывать, кто кому платит деньги.

Главный инструмент, без которого все обсуждения останутся словами - договор аренды. Риелторы обычно дают подписывать лишь договор между двумя физлицами о плате за «информационные» либо другие услуги, под которыми подразумеваются комиссионные риелтора, и с самим процессом аренды этот документ никак не связан. Отношения владельца и жильца может регулировать только договор между ними. Причем, не заверенный у нотариуса, этот договор будет обычной бумагой со словами
и подписями, но не документом.

Владельцы квартир редко соглашаются заверять договор. Во-первых, это может оказаться достаточно сложной процедурой, если жилье, как часто бывает, не принадлежит полностью тому, кто его сдает. А во-вторых, заверяя договор аренды у нотариуса, владелец квартиры по закону будет обязан платить налог на прибыль. Поэтому лучше сразу выяснить причину отказа заверки договора. Ведь если, к примеру, оказалось, что племянник сдает квартиру тети, то нет никаких гарантий, что из-за претензий новоявленных наследников не придется выезжать через пару месяцев.

Договор дороже денег

Но даже просто скрепив перечень прав и обязанностей подписями, уже можно получить минимальную защиту. Такого документа, к примеру, будет достаточно для того, чтобы обратиться в милицию или предъявить его в налоговую. Но если дело дойдет до суда, то такой документ, скорее всего, имеющим юридическую силу признан не будет.

Если жилье сдается через частного риелтора или напрямую владельцем, можно неплохо сыграть на их вполне вероятной юридической неграмотности, предложив подписать самостоятельно составленный договор. Найти стандартную форму договора аренды можно в интернете или попросить у риелтора, после чего, обсудив условия проживания с хозяином, внести в него соответствующие правки. Чтобы сохранить свои интересы, главное помнить, что все, что не запрещено договором, разрешено.

Плюсы-минусы

Порой складывались просто анекдотические ситуации, когда хозяйка пыталась выселить девушку-жильца за то, что та принесла в квартиру попугая, но так ничего и не смогла добиться, поскольку в договоре в пункте о запрете на проживание животных после «котов, собак, грызунов» забыли поставить «и других животных». Правда, после ссор с хозяйкой девушке все же пришлось съехать. Но для таких случаев в договоре всегда надо предусмотреть «санкции» владельцу в случае расторжения договора. Вернуть уплаченные деньги вряд ли удастся, но закрепить в договоре право не платить в течение одного-двух месяцев, пока не найдется новая квартира, вполне возможно.

Если хозяин все же согласился заверить договор у нотариуса, арендатор может спокойно выдохнуть, поскольку теперь у него есть непробивной козырь в рукаве и мощный рычаг давления на владельца квартиры. Дело в том, что заверив договор аренды, владелец квартиры должен отправить его в налоговую (причем нотариус также должен сообщить о регистрации такого договора). Искать недобросовестного «физика», если он сам о своих доходах не заявит, налоговая может достаточно долго, и проблем у владельца может вообще не возникнуть. Но арендатор, имея копию документа, в конфликтной ситуации всегда может припугнуть владельца тем, что предъявит договор в налоговую инспекцию. В таком случае хозяину придется заплатить 15% от годовой стоимости аренды. И, если он просрочит платеж, к этой сумме добавятся еще пеня и штраф. Да и кроме налоговой, в такой ситуации на стороне арендатора уже и милиция, и суд. Если, конечно, арендатор не нарушает свои обязанности, прописанные в документе. Но заверенный у нотариуса договор - случай скорее частный и добиться таких гарантий достаточно сложно.

На честном слове

Без какого-либо письменного договора владелец вообще может выгнать жильцов из квартиры в любой момент. Так, к примеру, случилось с молодой семьей, отказавшейся делать ремонт в ванной комнате из-за якобы по их вине лопнувшей трубы. Хозяин просто написал заявление участковому, заявив, что, приютил бездомную семью и теперь никак не может выгнать ее из собственного помещения. Защитой в таких ситуациях может быть только личное знакомство с соседями, управдомом и самим участковым. Иначе выиграть в споре с хозяином практически невозможно.

Вуайеризм

Куда более решительно надо действовать в более критических ситуациях Последнее время головной болью многих арендаторов стало «подсматривание». Сняв хорошую квартиру, может оказаться, что во всех комнатах ведется видеонаблюдение. Соседи тоже могут подсматривать за жильцами. Так что следует очень внимательно относиться к различным дымовым сигнализациям и сигнализациям на движение, установленных в углах под потолком. Порой хозяева таким образом пытаются контролировать, что происходит в квартире, но даже такие безобидные действия нарушают Уголовный кодекс.

Не так давно в одном из районов Киева произошел небольшой скандал, когда арендаторы обнаружили записи своего романтического ужина в интернете. Не добившись ничего от хозяина, пара уже собиралась вызывать милицию, однако внезапно обнаружилось, что просмотром записей и размещением их в сети увлекался школьник - сын хозяина - и дело удалось замять воспитательными беседами, возвращением денег за аренду и поиском нового жилья. Во избежание подобных ситуаций желательно познакомиться с теми, кто снимал квартиру раньше, и узнать обо всех нюансах, а заодно как следует осмотреть новое жилье, особенно если цена оказалась подозрительно низкой.

Идем ва-банк

Почему-то многие забывают, что между владельцем и арендатором существуют не только жилищно-коммерческие, но и общие гражданские отношения между физлицами, которыми предусмотрена ответственность и за оскорбление, и за угрозы, и за хулиганство, и за клевету. Со всеми этими претензиями, если ситуация достигла критического предела, можно уверенно обращаться в милицию и суд. Кроме того, даже без договора у арендатора всегда есть возможность добровольно рассказать о прибыли владельца налоговикам. Кстати, ситуация сейчас для этого вполне благосклонна - с конца прошлого года налоговая с особым усердием принялась наполнять госбюджет принявшись трясти «физиков». И для бесед с арендодателями даже устного сообщения будет достаточно. Вряд ли хозяин понесет серьезные убытки, но головная боль и проблемы, которые он приобретет после вашего обращения, будут вполне тождественны тем, которые он устроил вам своими капризами.

Как выгодно снять

Осенью мало кто из риелторов согласится сбросить цену даже на $40 - жильцов найти им сейчас не сложно. Но добиться более-менее правдивой цены все же можно. В первую очередь, надо постараться найти квартиру у владельца. Причем ту, в которой он и сам собирается еще жить. Здесь надо помнить заезженное, но работающее правило о том, что жильца встречают по одежке. Ум надо проявлять заранее, в дружеской беседе постаравшись выяснить у риелтора все о хозяине. Даже если жить собираетесь один, на первый осмотр лучше всего взять знакомую или знакомого. В разговоре проявить всю вежливость, обаяние и порядочность, не курить на глазах у риелтора и с самой лучшей стороны описать свою профессию, в крайнем случае - просто немного приврать. Эти наивные правила, на самом деле, работают.

Риелторам тоже ставят очень жесткие условия по квартирантам и надо сделать все, чтобы они захотели поселить и представить хозяевам именно вас. И между двумя квартирантами, если один готов платить полную стоимость, но выглядит как герой романов Буковски, а второй хочет $50 скидки, но работает финаналитиком, выберут именно второго. Начав разговоры с риелтором о скидке в $30-50, с хозяином можно договориться снизить цену даже на $100. Но это, конечно, редкость.

Курс на снижение

Чтобы найти более серьезные скидки, времени потратить придется гораздо больше. Найти срочно выезжающих хозяев или просто добрых владельцев бабушкиных и тетиных квартир достаточно сложно. Но о них, кстати, очень хорошо знают сами риелторы и своих знакомых селят именно в такие квартиры. Не менее пикантная история в аренде - квартиры без мебели. Стоить они могут неслыханно дешево.

Здесь важно, на какой срок вы снимаете квартиру. Если больше чем на полгода, то, договорившись купить или привезти свою мебель, цену можно сбить. Особой выгоды в деньгах не получится, но преимущество в том, что таким образом можно получить довольно выгодную отсрочку по выплатам на первые месяцы, а заодно существенно снизить сумму первого взноса. Опять-таки, все зависит от личных качеств и умения договариваться. Здесь ведь как на арабском рынке - проигрывает тот, кто соглашается на первую цену, потом узнав, что переплатил впятеро, сообщает "Завтра".

Страховки по ипотеке: зачем нужны и как сэкономить?

SV-Development - Новости & События - Аналитика

22.09.2008

Страховки, которые банк требует от заемщика, значительно увеличивают стоимость ипотечного кредита. Даже самый «скромный» тариф 0,3% при цене столичной квартиры от $100 тыс. — это еще минимум $300 ежегодных расходов. А ведь часто приходится покупать сразу несколько страховых полисов. Зачем нужны банковские страховки и есть ли возможности снизить их стоимость, корреспонденты «Сегодня» разбирались сами.

«Все банки предоставляют кредиты на ипотеку только при условии заключения с заемщиком договоров страхования от определенных рисков. А страхование предмета ипотеки от несчастных случаев, неправомерного действия третьих лиц, стихийных бедствий и других возможных рисков является необходимым и обязательным», — говорит вице-президент бизнеса «Персональные финансы» Диамантбанка Анна Ткаченко.

Требование банка приобретать страховку недвижимости законодательно обосновано. В ЗУ «О залоге» говорится, что имущество, которое передается в залог, должно быть обязательно застраховано. Выходит, в данном случае, это не банковская прихоть, а объективная необходимость. Стандартный тариф по страховке недвижимости — 0,3% стоимости залогового имущества.

«ЖИЗНЕННАЯ» НЕОБХОДИМОСТЬ. Вторая по популярности «ипотечная» страховка — страхование жизни и трудоспособности заемщика. Ее банкиры просят приобрести на тот случай, если с заемщиком вдруг что-то случится, и он не сможет дальше погашать кредит.

Страховка жизни может называться по-разному — «от потери трудоспособности», «от несчастного случая» и так далее. Но суть от этого не меняется, разве что расширяется перечень рисков. К примеру, страховка жизни может включать только один риск — смерть, а страховка от несчастного случая — и риск приобретения инвалидности, и временную потерю трудоспособности. Естественно, и тариф будет разным: чем больше перечень рисков, тем выше стоимость страхового полиса.

Далеко не все банки рассматривают страховку жизни заемщика как обязательную. Большинство банковских учреждений настаивают на ее приобретении только в том случае, если заемщик старше 30—40 лет или имеются другие риски: опасная профессия, тяжелые заболевания и так далее.

ЕСЛИ СДЕЛКА НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНА. Третья составляющая классического трио «ипотечного» страхования — титульная страховка, или полис страхования права собственности. Он предусматривает гарантию возврата денег, если сделку покупки недвижимости признают недействительной.

Сейчас банки все реже просят заемщиков приобрести такой полис. Наверное, полагаются на дотошность своей службы безопасности. А если возникают минимальные сомнения — просто отказываются кредитовать такой объект. Тариф по титульному страхованию редко превышает 0,3%—0,5% стоимости жилья.

«Банки требуют от заемщиков заключения договоров страхования, чтобы уберечься от возможности финансовых потерь. Ведь сумма ипотечного кредита довольно значительная и предоставляется на долгое время. Жизнь же непредсказуема, а страховка является гарантом того, что возможные убытки в любом случае будут возмещены банку. Кроме того, клиент тоже чувствует себя увереннее, когда знает, что его собственность и интересы защищены», — рассказывает Анна Ткаченко.

МИНИМИЗИРУЕМ РАСХОДЫ. Что делать, если банк навязывает покупку дополнительных страховых полисов? Конечно, можно поискать другой, более сговорчивый, банк, но это не всегда возможно. Особенно, учитывая ситуацию с выдачей кредитов. Что делать, если вам дает кредит только этот конкретный банк?

Снизить «страховую» нагрузку на бюджет сложно, но вполне реально. Самый очевидный способ — это снизить страховую сумму. Каким образом? Все очень просто. Банк не интересует та часть стоимости недвижимости, которая оплачена за счет собственных денег заемщика. Он всего лишь стремится получить гарантию возврата своих денег. Поэтому застраховаться можно не на сумму рыночной стоимости жилья, а только на сумму кредита. Об этом стоит предупредить менеджера страховой компании до составления договора страхования. А также заранее согласовать этот момент с кредитным менеджером банка.

Экономия может составить от $50 до $500 в зависимости от стоимости объекта кредитования, суммы первого взноса и перечня требуемых страховок. К примеру, если приобретается однокомнатная квартира стоимостью $100 тыс. и банк настаивает на страховании только объекта залога (тариф 0,3%), то платеж составит $300. Но если учесть, что заемщик предоставляет собственный взнос в размере 20% стоимости жилья, страховой платеж можно снизить до $240, указав в договоре страховую сумму в размере кредита.

Социолог Катерина Огрызко умудрилась пересмотреть страховые платежи прямо на сделке. «Я узнала о такой возможности чуть ли ни в момент подписания договора. Конечно, менеджер побурчал немного — ему пришлось переделывать контракт прямо на месте. Зато я сэкономила около $200», — рассказывает девушка.

Учтите, что страховка, оформленная не на рыночную стоимость квартиры, а на сумму кредита, в случае, к примеру, пожара покроет только убытки банка. Владельцы квартиры останутся ни с чем.

Таблицу крупнее смотрите ЗДЕСЬ.

РАНЬШЕ ВРЕМЕНИ. Мало кто из заемщиков не пытается досрочно погасить ипотечный кредит. Ну не любим мы жить в долг! Это нормально. Но день погашения кредита не всегда совпадает с днем завершения договоров страхования. Что делать с этими «довесками» ипотеки? Забыть или расторгнуть?

«Если кредит уже погашен, банковские страховки непременно следует расторгнуть. Дело в том, что выгодоприобретателем по ним выступает банк. А это означает, что при наступлении страхового случая возмещение получит именно банк, а не тот, кто заплатил за страховку», — объясняет юрист Игорь Билоконь. Досрочно расторгнуть договор страхования вполне реально, подтверждают страховщики. «Если заемщик досрочно погасит кредит и предоставит в страховую компанию справку о том, что банк более не имеет к нему претензий, договор страхования будет расторгнут, а заемщик получит часть страхового платежа за тот период, который остался до завершения срока действия договора страхования», — говорит начальник отдела методологии и андеррайтинга «Фортис Страхование Жизни Украина» Ирина Слета.

Правда, много вернуть не выйдет. Страховая компания вычтет, во-первых, платеж за время действия страховки (стоимость полиса разделить на 365 и умножить на количество дней от момента заключения договора до его расторжения). Во-вторых, комиссию за ведение дела. Как правило, она составляет 25%—30% суммы возврата, но может достигать и 50%, а то и 70%.

Еще один вариант решения проблемы — переоформить договор страхования на себя. Для этого в страховой компании просто составляется дополнительное соглашение, где выгодоприобретателем указывается страхователь. Таким образом, можно сохранить за собой уже уплаченную страховую защиту, сообщает "Сегодня".

Стройся сам – дешевле будет!

SV-Development - Новости & События - Аналитика

22.09.2008

«Газета по-киевски» подсчитала, что квадратный метр загородного дома, если самостоятельно нанимать рабочих и закупать материалы, обойдется как минимум в 2–3 раза дешевле, чем в новой многоэтажке...

Что почем сейчас в строительстве, многие украинцы знают по собственному опыту, потому что сами возводят коттеджи за городом.

Похоже, цены на рынке «первички» уже не просто взлетели, а необоснованно взвинчены до предела. Неприятно ощущать себя обманутым, но, тем не менее, нынешние покупатели недвижимости оказываются именно в такой ситуации.

На деле оказывается, что квадратный метр загородного дома обходится раза в три дешевле, чем в новой столичной многоэтажке. Даже с учетом рыночной стоимости земельного участка и издержек на прокладку индивидуальных коммуникаций. Об этом «Газете по-киевски» рассказали те, кто проверил это на практике.

Проект? Это недорого

– Я платил за проект по $12 за квадратный метр. В этой цене учтены эскизы дома, а также рассчитан фундамент и крыша, – рассказывает Евгений, строящий дом в селе Фонтанка под Одессой. – А вообще, стоимость колеблется от $12 до $15 за квадратный метр. Дом у меня сравнительно небольшой – 140 «квадратов», вот и вышло около $1700 за проект.

Впрочем, цена еще зависит от региона и требований заказчика. Например, жительница Николаева Алина вместе с архитектором три месяца разрабатывала проект. Пока не добились желаемого результата, раз пять переделывали эскиз. Услуги специалиста обошлись женщине в $2 тыс. (дом площадью 360 квадратных метров).

В Ровенской области проект под заказ не будет стоить дороже $2-2,5 тыс. За такую сумму проектировщики готовы нарисовать «дом мечты» на зависть всем соседям. А можно взять понравившийся проект в интернете, тогда достаточно заказать специалисту его привязку. При этом вполне можно уложиться в $400–500.

Кто успел – тот купил

Кстати, некоторые застройщики покупают стройматериалы загодя – еще на том этапе, пока собирают необходимые для начала строительства документы. Ведь с нынешним подорожанием определяющим фактором может стать и промедление в несколько месяцев.

– Скажем, два года назад на фундамент я покупал арматуру по 3 тыс. грн за тонну, а сейчас она стоит около 7 тыс. грн, – рассказывает Евгений. – Цемент я начинал покупать по 12 грн, а сейчас он стоит 26 грн за мешок в 25 кг. Камень-ракушечник брал по 3 грн/шт., а сейчас он стоит 5 грн/шт.

Основа дома – фундамент, поэтому он и занимает приличную долю бюджета, но куда дороже обходится возведение стен и перекрытий и, конечно же, крыша:

– Фундамент с работой обошелся в $9 тыс, стены, перекрытия с работой – $18 тыс, крыша с работой – $16 тыс., – рассказывает Евгений, – штукатурка стен и заливка полов – $9 тыс. Свет, газ, вода, отопление – это вообще сплошная головная боль (на все нужны проекты, разрешения и т. д.) – обошлось это в $12 тыс.

Но есть еще и такие пункты расходов, как окна, двери, лестница (если дом выше одного этажа). Обычно все отделочные работы стоят дороже, чем возведение дома. Посудите сами: работы с гипсокартоном обойдутся в $10/кв. м, плитку положат в лучшем случае за $15/кв. м.

– Финишная шпатлевка и покраска стен комнаты в 15 кв. м обойдется приблизительно в $1500, – говорит Евгений.

Опрос застройщиков из других регионов, который провела «Газета... », говорит о том, что цифры, названные одесситом, в основном актуальны для всей Украины. В том числе и для столичных пригородов, если, конечно, не шиковать и не возводить очередное «чудо света», а строить по разумному эконом-варианту.

В этом случае себестоимость квадратного метра будет около $1000. Вопрос: откуда берутся минимум $2000–2500 за «квадрат» в новостройках на киевских «выселках»?

Честные строители есть!

Конечно, бывают случаи, когда со стройки пропадают строители, прихватив с собой немного ваших материалов и данный вами задаток. Так разве при «официальном» строительстве мы застрахованы от мошенничества? «Элиту» хотя бы вспомним.

Чтобы такого не произошло, нам иногда советуют нанимать строительную фирму или, на крайний случай, квалифицированного прораба. Но согластитесь ли вы при этом, что это обойдется дороже в те же два раза за счет воровства, обмана, необходимости «кормить» инфраструктуру фирмы?

Так что ищите. Добросовестные и вполне по нынешним меркам недорогие строители есть. Искать лучше через знакомых, которые уже построились или имеют опыт общения со строителями. При строительстве своего дома нужно быть готовым ежедневно следить за происходящим, чтобы не получить на выходе «пизанскую башню». Но имейте в виду: заниматься строительством собственного «гнезда» – это не только большие затраты, но и большое удовольствие.

Обратите внимание

На чем можно сэкономить

Дом дешевле строить с нуля. Ремонт старого или возведение стен на уже имеющемся фундаменте требует вдвое, а то и втрое больших затрат, чем постройка нового.

Оградите участок. Иначе половина стройматериалов будет разворована уже в начале строительства. А складируемые около дома материалы на следующий сезон – находка для воров.

Строить лучше до октября. Зимой практически невозможно уследить за качеством некоторых работ, кроме того, стоимость услуг строителей в это время года возрастает примерно вдвое.

Обычно дом возводят три цикла. В первый – фундамент и коммуникации, во второй – коробка с крышей, в третий – отделка (к этому времени дом уже успеет дать усадку).

Сразу обустраиваем двор: если деньги позволяют, это стоит сделать, потому что в результате обойдется дешевле и построится быстрее. Итак, параллельно с домом возводим гараж, баню, беседки, сарай, летнюю кухню и т. д

Оригинальные способы кредитования ипотеки за рубежом

SV-Development - Новости & События - Аналитика

22.09.2008

Европейский рынок недвижимости богат на разнообразные схемы покупки и инвестирования в недвижимость...

В большинстве стран широко развита система ипотечного кредитования, условия которого более либеральны, чем в Украине. Кроме того, при покупке жилья на первичном рынке покупатель почти всегда имеет возможность рассрочки. Но помимо этих широко используемых схем приобретения недвижимости есть и более оригинальные, сообщает компания "Простобанк-Консалтинг".

Схема возвратного лизинга, или lease-back, является довольно распространенным инструментом инвестирования на рынках недвижимости многих европейских стран, США и Канады. По данной схеме покупатель приобретает жилье и сразу после покупки передает ее под управление продавца для последующей сдачи в аренду. Как правило, такого рода сделки производятся на рынке новостроек, когда продавцом выступает компания-девелопер.

"Вы покупаете недвижимость и передаете ее в управление той же фирме, у которой купили. Вы подписываете с ней договор аренды / управления, по нему вам гарантируется определенный доход в год, а также сохраняется право использовать эту недвижимость в своих целях определенное количество недель в году", - рассказывает директор отдела международных инвестиций компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс.

Что это дает покупателю? Во-первых, в отдельных случаях lease-back позволяет приобрести недвижимость, на которую не хватает собственных средств. По договоренности с девелопером человек вносит только часть средств за квартиру, а остальная сумма погашается за счет арендных платежей от сдачи жилья.

Через несколько лет, когда стоимость квартиры уже покрыта полностью, покупатель становится ее полноправным собственником. После этого он может либо пользоваться жильем сам, либо начать получать доход от сдачи в аренду. Если покупатель изначально оплатил квартиру полностью, то для него это способ инвестирования, гарантирующий невысокий, но стабильный доход.

По словам управляющего директора компании Евгения Скоморовского, рассматриваемые сроки для подобных договоров составляют, как правило, 9-11 лет, а гарантированная ежегодная доходность - 4-8% в зависимости от страны и типа недвижимости.

"Так, в США средняя доходность - 6%, а сроки не простираются далее 10-11 лет; во Франции весьма распространены и более длительные сроки, вплоть до 20 лет", - говорит он.

Подобные схемы используются во многих странах, однако наиболее применимы они в курортных зонах США, Франции, Великобритании, Испании, Италии и Швейцарии. Через такую систему зачастую решается проблема нехватки гостиничных мест. В этих странах также распространены более короткие схемы возвратного лизинга.

Например, в штате Флорида, США, в ряде комплексов предлагают гарантированную доходность в размере 10% в течение первых двух лет с последующим доверительным управлением, при котором до 33% ежемесячных доходов от сдачи в аренду недвижимости выплачиваются управляющей компании. Но на таких условиях прибыль на вложенные средства может быть даже выше, чем в случае с гарантированной доходностью.

В принципе, как говорят эксперты, почти на любом европейском рынке можно купить недвижимость по схеме lease-back, но иногда для этого требуется очень хорошее знание рынка.

"К примеру, на таком развивающемся рынке, как Черногория, где ипотека только зарождается, девелоперы не имеют доступа к дешевому финансированию, и они предлагают такую схему.

Компания гарантирует выдачу вам кредита (под 7,5% годовых на срок до 30 лет) на покупку квартиры или апартаментов, и она же будет погашать его в течение восьми лет из средств, которые девелопер получит от сдачи ваших апартаментов. В течение этого срока вы можете использовать свою недвижимость четыре недели в году", - рассказывает Игорь Индриксонс.

Кстати, во Франции схема lease-back прижилась под покровительством властей и проходит отчасти в рамках государственной программы под названием Residence du Tourisme.

Суть ее заключается в том, что инвестор вкладывает деньги в определенные квартиры, коттеджи, виллы и обязуется в течение нескольких последующих лет сдавать собственность уполномоченным государством фирмам, специализирующимся на гостиничном бизнесе или сдаче недвижимости в аренду туристам.

"За это инвестор освобождается от НДС. При этом фирма-партнер платит за него и все остальные налоги, а также покрывает текущие расходы на содержание квартиры, включая коммунальные платежи и замену мебели. Инвестор получает гарантированный чистый доход, растущий с учетом инфляции, и даже может две недели в году пользоваться своей квартирой (домом).

Период, на который недвижимость предстоит отдать в работу, чаще всего составляет девять лет, но может быть продлен и до 20", - рассказывает руководитель направления Distant Property Management (DPM) холдинга <Миэль> Наталья Завалишина.

Это интересно как частным инвесторам, получающим гарантированный доход без каких-либо дополнительных хлопот со своей стороны, так и государству, обеспечивающему жильем поток туристов. Неудивительно, что в последние годы число сделок по объектам категории Residence du Tourisme постоянно растет.

Почти своя квартира за рубежом

Покупка жилья обычно предполагает, что мы приобретаем целый объект: дом, квартиру или, если речь идет о крупных инвесторах, многоквартирное здание либо гостиницу. Однако с недавнего времени у россиян появилась возможность покупать на зарубежных рынках и долю в объекте недвижимости. Такая схема называется fractional ownership и пока мало распространена даже на западных рынках.

Fractional ownership - это покупка доли в доме, находящемся под управлением крупного гостиничного оператора. В частности, в Лондоне по такой схеме работает Marriot. Лондонский вариант сделки по схеме fractional выглядит следующим образом.

Покупатель платит определенную сумму и становится совладельцем одной из квартир в доме, расположенном в одном из наиболее престижных и дорогих районов Лондона.

Сумма взноса зависит от типа выбранной квартиры: в доме существует несколько вариантов разной площади и планировки. Так, чтобы стать совладельцем апартаментов с гостиной, спальней, ванной и даже маленькой кухней, покупатель платит $200 тыс. и подписывает контракт с оператором на 48 лет. С этого момента он получает право пользования квартирой на 35 дней в году.

Остальное время эти объекты сдаются Marriot как обычные гостиничные номера класса люкс. Но для совладельца это не является проблемой, способной помешать воспользоваться своим правом. Просто перед тем, как ехать в Лондон, человеку нужно позвонить в Marriot и предупредить о своем приезде. Для него приготовят квартиру, а в аэропорту его будет ждать машина.

Если случайно все апартаменты данной ценовой категории будут заняты, то совладельца fractional ownership поселят в более дорогом номере. В пределах оговоренных 35 дней он может предоставить свое право пользования квартирой друзьям или родственникам, приезжающим в Лондон.

Если квартира потребуется совладельцу на большее, чем прописано в договоре, количество дней, то он может снять ее за 102 фунта стерлингов в сутки - цена, за которую в Лондоне не поселишься ни в одной гостинице такого уровня (апартаменты в Marriot сдаются за 700 фунтов).

Все квартиры в доме, естественно, полностью меблированы и обеспечены всем необходимым для жизни. Отделка и дизайн выполнены на элитном уровне.

Кроме того, становясь совладельцем подобного жилья, человек получает все же не гостиничный номер, а практически полноценную квартиру. Здесь он при желании может принимать гостей, проводить деловые встречи, переговоры. Правда, есть еще и годовая плата - $5 тыс.

Подобный вариант вряд ли подойдет тем, кто планирует постоянно жить в Англии, но удобен тем людям, которым часто приходится бывать здесь в командировках.

"Люди, часто приезжая в один и тот же город, устают от гостиниц. Кроме того, проживая в отеле, человек часто вынужден проводить деловые встречи в холлах тех же отелей, кафе, проходных местах, а это не слишком-то удобно.

И при этом покупать отдельную квартиру или дом, если человек не планирует сделать Лондон постоянным местом жительства, нецелесообразно, - рассуждает председатель совета директоров Sesegar Investment Group Ирина Жарова-Райт. - По делам бизнеса многие вынуждены ездить то в Лондон, то в Нью-Йорк, то в Париж. Везде покупать по квартире? Выйдет слишком дорого, и не у каждого есть такие деньги. А если воспользоваться системой fractional ownership, то человек сравнительно недорого обеспечит себе комфортное проживание во всех трех столицах".

Совладельцу подобной квартиры не надо беспокоиться об ее обслуживании, о том, чтобы вызывать домработницу накануне приезда, или о том, где найти сантехника. Все эти хлопоты ложатся на управляющего. Если в какой-то год апартаменты вам не потребуются, вы можете их сдать на те же 35 дней и получить 50% полученной за это время прибыли.

Разумеется, система fractional ownership доступна по цене не каждому, но количество людей, кто может позволить ее себе, куда больше, чем число тех, кто способен купить в Англии собственное жилье.

Если дом не сдали в срок!

SV-Development - Новости & События - Аналитика

22.09.2008

Падение продаж квартир на первичном рынке и массовые отказы банков по выдаче кредитов аукнулись остановкой или дальнейшим замедлением работ на большинстве стройплощадок страны.

Наказывать или спасаться?

Киевляне Оксана и Алексей Супру­ненко, год назад предъявившие иск к ООО «УКОинвестСтрой» с требованием выплатить пеню в связи с затягиванием сроков строительства их дома, лишь недавно добились положительного решения, пишет "Власть Денег".

«Мы выиграли дело со второй попытки (суд первой инстанции нам отказал). Уже подали документы в исполнительную службу и ждем выплаты причитающейся нам суммы».

Правда, они даже не представляют, сколько придется ждать этих денег и получат ли они их вообще. Успокаивает лишь то, что работы по возведению их дома медленно, но все же продвигаются.

«Значит, деньги у застройщика есть», — не теряет надежды Оксана Супруненко.

В случае же если стройка замирает более чем на три месяца, стремление «наказать» пеней или штрафом остановивших работу застройщиков, по мнению сведущих людей, — не самый рациональный выход из ситуации. В данном случае не то что требование уплаты неустойки, но даже возвращение вложенных в квартиру средств может оказаться делом малоперспективным.

«Если строительство остановлено из-за отсутствия финансирования, это означает, что деньги, собранные у инвесторов, были использованы нерационально, разворованы или же при составлении бизнес-плана и определении цены были допущены грубые просчеты, — комментирует один из юристов, специализирующихся на решении строительных споров. — В таком случае нужно исходить из того, что у компании-застройщика денег нет, и требовать у нее возврата инвестированных сумм, в т. ч. через суд, бесполезно. То же самое касается выплаты неустойки. Как правило, застройщики созданы в форме ООО, т. е. учредители не несут ответственности по обязательствам общества».

Оказаться в ситуации, когда и заселяться некуда, и наказывать некого, рискуют все больше инвесторов новостроек.

«Все компании, которые берут на себя функции комплексного застройщика, не имея для этого ни нормальной финансовой базы, ни производственной, безусловно, обанкротятся, — уверен Анатолий Денисенко, президент ИСК «Авантаж» (Харьков). — Думаю, что в Харькове, как и по всей Украине, первые банкротства мелких строительных компаний из-за финансовых проблем произойдут уже в конце этого года».

Все силы инвесторов в данном случае должны быть брошены на завершение остановленного строительства.

За счет «виноватого»

Найти «благодетеля», который за свой счет достроит замороженные дома, — задача не из легких. «Крупные строительные компании, скорее всего, не будут брать на себя обязательства, не выполненные мелкими организациями, т. к. им это невыгодно, — считает г-н Денисенко. — Такие сделки могут быть осуществлены разве что в том случае, когда еще на ранней стадии возникновения проблем с финансированием мелкая компания проанализирует ситуацию и решит продать свой проект более крупной.

Но проблема в том, что адекватно посчитать стоимость строительства могут немногие — есть очень много затрат, которые непрофессионалы «не видят». На стадии же дефолта компании замена застройщика и завершение строительства вряд ли возможны».

Впрочем, если банкротство компании — не заранее спланированная афера, надежда возобновить строительство без дополнительного участия собственными деньгами у инвесторов все-таки есть.

Юрий Биденко, профинансировавший покупку квартиры в одной из столичных новостроек, работы по возведению которой остановились еще в 2006 г., уверен, что шансы завершить его и другие замороженные недострои компании «Киеввысотстрой», признанной банкротом, достаточно велики: «В наших домах порядка 20-30% непроданной жилплощади. По подсчетам банка, участвовавшего в финансировании застройщика, этого уже достаточно, чтобы закончить работы. Плюс у застройщика в собственности имеется земля. За счет этих активов можно достроить наши дома».

По его словам, инвесторы остановленных строек не намерены доплачивать за то, чтобы разморозить свое строительство.

«Нам уже удалось подписать меморандум с ликвидаторами «Киев­высотстроя» о том, что строительство замороженных домов возобновится, но с инвесторов не будут требовать дополнительных денег», — объясняет свой оптимизм Юрий Биденко.

Найти замену застройщику без дополнительных финансовых вливаний со своей стороны удастся лишь тем, кто сможет предложить альтернативное финансирование (ситуации, когда у обанкротившейся компании остается непроданное имущество, очень редки).

«Чтобы заменить застройщика, нужно предложить выгодные условия. В лучшем случае застройщик «бесплатно» придет на стройку, если остался достаточный объем непроданных квартир, за счет реализации которых по рыночным ценам можно завершить объект. Например, если дом построен наполовину и в нем не проданы хотя бы 30% квартир, — считает Александр Субботин, партнер юридической компании «Тарасов и Партнеры». — Другой вариант — добиться от местных властей бесплатного выделения земельного участка для нового застройщика, который бы взамен взял на себя обязательства завершить начатое строительство».

Разом нас багато…

Если же подобными «приманками» по­страдавшие покупатели похвастать не могут, для завершения замороженного строительства, скорее всего, им придется изыскивать собственные финансовые ресурсы.

«Если инвесторы понимают, что со строительной компании взять нечего, и большая часть из них готова участвовать дополнительными деньгами для достраивания дома, им нужно объединиться, например, в жилищно-строительный кооператив, который и выступит заказчиком завершения строительства проблемного объекта, наймет генподрядчика и будет контролировать весь ход оставшихся работ, — советует Александр Субботин. — Т. е. уже сами инвесторы будут полностью контролировать процесс финансирования и строительства.

В качестве паев в ЖСК нужно внести свои имущественные права, предусмотренные договорами с обанкротившимся застройщиком (ФФС, КУА). В члены ЖСК можно и нужно принимать даже тех, кто не готов доплачивать дополнительные взносы. Им кооператив обязуется вернуть деньги, вложенные в строительство по договору, а их квартиры он сможет продать по рыночной цене».

Однако от плотного общения с городскими чиновниками пострадавшим инвесторам все равно не уйти.

«Кооператив должен переоформить на себя все разрешения на строительство, проектную документацию. Эта процедура сложная, поэтому однозначно необходимо искать общий язык с местной властью и просить у нее помощи. Как правило, если эта помощь не касается финансирования из местного бюджета, а предполагает только поддержку в переоформлении документации, власти на местах готовы ее оказывать», — считает г-н Суббо­тин.

Кстати, объединяться в ЖСК эксперты советуют даже тем, кто осуществлял финансирование проблемной стройки через ФФС, ведь если застройщик умудрился растратить деньги инвесторов, не закончив стройку, то вина за это лежит и на «уполномоченном контролере» — управляющем фонда.

МНЕНИЕ. АЛЕКСЕЙ КОЗЫРЕВ. Директор казначейства ОАО «КБ «Хрещатик»

— По моим наблюдениям, на данный момент отставание от графиков строительства составляет в среднем от двух до восьми месяцев по жилым строительным объектам. Есть, конечно, и «рекордсмены» — те объекты, где отставание от графика строительства достигает года и более.

В этом году из-за несвоевременного финансирования сроки строительства увеличились на 10-35% по сравнению с запланированными строительными организациями графиками. В некоторых случаях сроки возведения объектов приходится увеличивать и на 50%.

Единственным путем закрытия финансовых проблемы, на мой взгляд, может быть только привлечение других источников финансирования — например, снижение цены для увеличения объемов поступлений, изменения в проектно-сметной документации с целью снижения затрат по финансированию оставшейся недостроенной части объекта.

В некоторых случаях — согласованная продажа части имеющейся земли под строительство в обмен на средства, необходимые для достройки объекта. В худшем случае возможна заморозка строительства до момента нахождения источников финансирования.

МНЕНИЕ. ИГОРЬ ХАСИН. Адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры»

— Если затягивание сроков строительства незначительное, дом возводится, техника работает, в офисе застройщика работа идет без перебоев, можно особо не волноваться и думать только о взыскании неустойки, если договором право инвестора на ее взыскание не ограничено.

Если же застройщик оказался неплатежеспособным, прекратил оплату работ подрядчиков, не выплачивает зарплату сотрудникам, техника на строй­площадке стоит или вообще отсутствует, нужно действовать оперативно. Механизм защиты зависит от формы инвестирования.

Теоретически наиболее защищены инвесторы, профинансировавшие покупку квартиры через фонды финансирования строительства, поскольку их интересы защищает управитель — финансовое учреждение, которое может поменять застройщика и продолжить строительство.

Но на практике, как правило, управитель является связанным лицом с застройщиком и проблемы у них общие. Инвесторы должны понимать, что, финансируя строительство, они не покупали квартиру, а фактически кредитовали застройщика под обязательство передать жилье после окончания строительства.

МНЕНИЕ. ДМИТРИЙ ПОДДУБНЫЙ. Директор ООО «Столичные строительные технологии»

— К сожалению, ряд строительных компаний не успели вовремя среагировать на резкий рост стоимости стройматериалов, что привело к временному торможению строительства. На мой взгляд, крупные игроки могут несущественно замедлить строительство, но вряд ли стоит ожидать срывов сроков возведения и сдачи домов.

Для мелких же компаний, особенно тех, которые работают только с одним проектом, задержки строительства на три-шесть месяцев будут характерным явлением. При этом замена не выполняющего свои обязательства застройщика, которая возможна при покупке жилья через фонд финансирования строительства, в условиях, когда управитель ФФС является дочерней структурой заказчика или генерального подрядчика, вряд ли возможна.

Разрешение строительным компаниям создавать «карманные» ФФС привело к тому, что сегодня очень часто за проблемным строительным объектом стоит управитель фонда как послушный инструмент для выполнения указаний строительной компании.

МНЕНИЕ. СТАНИСЛАВ НАГАЕЦ. Заместитель начальника запорожского регионального управления ОАО «Родовид Банк»

— Серьезные проблемы у застройщиков возникнут на этапе текущей реализации квартир и, соответственно, отразятся на формировании прибыли и планировании следующих объектов. На рынке «первички» очень весомую роль играло и играет финансирование благодаря спекулятивным сделкам — на этапе строительства купить подешевле, в момент готовности продать подороже.

Однако спад рынка купли-продажи недвижимости в целом (прекращение программ долгосрочного ипотечного кредитования, повальный рост процентных ставок, усиление требований к платежеспособности клиентов всех категорий) привел к тому, что спекулятивные сделки на этапе строительства стали либо максимально рисковыми, либо попросту невозможными из-за отсутствия у спекулянтов достаточного количества средств.

В случае нехватки ресурсов для окончания строительства возможны следующие варианты действий: финансирование за счет средств управителя либо ускорение процесса реализации объектов частным лицам (акции, скидки, льготы в кредитовании проекта).

Что делать, если строительство дома прекратилось?

• Шаг 1 Направить письмо застройщику с требованием разъяснить причины задержки.
• Шаг 2 Направить письма в Госфинуслуг и управителю фонда (для финансировавших покупку через ФФС), Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку (для инвести­ровавших через облигации) с просьбой проверить деятельность застройщика.
• Шаг 3 Следить за объявлениями в официальных изданиях («Урядовий кур'єр», «Голос України») об открытии производства по признанию компании-застройщика банкротом.
• Шаг 4 В случае открытия дела о банкротстве застройщика в течение месяца подать заявление с требованиями к компании.
• Шаг 5 Объединиться в общество или ЖСК, идти на переговоры с местной властью, выступить заказчиком завершения строительства.

Компания "SV Development"

Рынок жаждет дешевых квартир! Сравниваем ситуацию с арендой жилья в Киеве, Москве и Минске.

SV-Development - Новости & События - Аналитика

26.09.2008

Согласно летним обзорам рынка аренды жилья в Киеве и столицах стран СНГ мы оказались на «почетном» втором по дороговизне месте после Москвы. Так, на аренду квартиры житель Киева отстегивает большую часть заработка – это если опираться на размер средней зарплаты в столице, которая составляет 3186 грн.

Конечно, доходы отдельных лиц могут очень отличаться от этой цифры как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Но получай киевлянин именно 3186 грн, аренда автоматически «откусывает» более 70% ежемесячного заработка, это если удастся найти жилье в самом дешевом Деснянском районе – от $460 за однокомнатную. В этом мы не отстали от москвичей – там тоже минимум 70% заработка идет на жилье. И только немного опередили жителей Минска, которые отдают за аренду от 62% дохода, пишет "Газета по-киевски".

Спрос и предложение

КИЕВ: все, что не продали, сдают

По словам руководителя департамента аналитики компании «Канзас» Сергея Голуба, на столичном рынке аренды жилья ежемесячно присутствует около от 2500 до 4000 предложений и более. Особенно много предложений по «хрущевкам». А вот спрос на аренду квартир на треть меньше, чем год назад. Этому факту есть несколько объяснений.

Как считает аналитик, после того, как рост цен на жилье приостановился, а спекулятивный рынок в сфере недвиджимости несколько потерял свою привлекательность, владельцы квартир, приобретенных с целью последующей перепродажи, теперь выбросили их на рынок аренды.

– Еще одна причина – неплатежеспособность потенциальных арендаторов, – считает Сергей Голуб. – Все больше молодых людей кооперируются и снимают в складчину, например, двухкомнатные квартиры. «Углы», комнаты, подселение и коммуналки – в основном, это то, что сейчас интересует людей.

Еще совсем недавно за однокомнатную квартиру по приемлемой цене выстраивались очереди. В базах данных много предложений дорогих квартир, хозяева которых не могут найти жильцов месяцами. Владелец такого жилья делает ремонт в квартире, но потом существенно повышает цену. А рынок желает дешевых квартир.

МОСКВА: им бы квартиру за $1000

С начала 2008 года количество предложений о сдаче в аренду жилой недвижимости превышает количество желающих ее снять. Наметилась такая тенденция с декабря 2007 года и с каждым месяцем разрыв увеличивается.

Наибольшим спросом пользуются «недорогие» квартиры стоимостью аренды от $1000 до $3000 в месяц (60% от общего спроса). Потенциальные арендаторы стремятся найти квартиру недалеко от станций метро, с хорошей мебелью и ремонтом, а предложение таких квартир на рынке практически отсутствует.

МИНСК: в дефиците – только однокомнатные в центре

Дефицита съемного жилья в белорусской столице не наблюдается. Найти сравнительно недорогую однокомнатную – от $230–250, несложно, причем практически в любом не центральном районе. Та же ситуация и с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами.

В самом центре Минска однокомнатные квартиры на рынке съемного жилья появляются редко и стоят около $500 в месяц. Разница между арендной платой за одно- и двухкомнатную квартиру в центре Беларуси может составить всего $50.

Цены

КИЕВ: на «коммуналках» наживаются

По средним показателям аренды жилья самым дешевым остался Деснянский район, где аренда однокомнатной квартиры в теплый сезон составляла $465/месяц, двухкомнатной – $600, трехкомнатной – $765.

– Бывают и очень удачные случаи, когда снимают двухкомнатную за $500, но это исключения из правил, – говорит брокер Анатолий Ясный. –Самыми дорогими остаются квартиры вблизи метро – это от $500. Речь именно о квартирах, а не гостинках, которые все-таки дешевле.

В этом году заметил тенденцию – осенью стали существенно поднимать цены хозяева «двушек», особенно если рядом хорошая транспортная развязка. Видимо, потому что в Киеве сейчас очень популярно создавать свои «коммуналки», снимать одну квартиру семьями. Вот владельцы недвижимости и нашли себе еще один способ содрать денежку.

Но в Киеве активно снимают не только дешевое жилье. Основные арендаторы квартир «бизнес класса» – предприниматели, которым арендовать квартиру выгоднее, чем покупать. Жилье «для бизнесменов» – это квартиры в новостройках, «сталинки» в деловой части города с хорошим ремонтом, бытовой техникой, мебелью.

– Основная характеристика элитного жилья – месторасположение. Самые дорогая аренда в центре – в радиусе 3-4 км от сердца столицы, – говорит Сергей Голуб. – Спрос на квартиры этого класса в центральных районах обычно более ровный, и цена на них растет не так стремительно.

Основные арендаторы элитного жилья – это иностранцы, которые работают в Украине в посольствах или представительствах. Половина из них приезжает сюда вместе с семьями. Самый дорогой для съема жилья – Печерский район, где аренда однокомнатной квартиры в среднем составила $1200, двухкомнатной – $1480, трехкомнатной – $1810.

МОСКВА: дороже только Нью-Йорк и Лондон

По данным консалтинговой компании «Канзас», аренда жилой недвижимости в Москве с каждым годом становится все недоступней для нанимателей со средним уровнем дохода. В течение последних 5-ти лет арендные ставки на жилую недвижимость в Москве ежегодно повышаются в среднем на 5-6 %.

Средняя стоимость найма квартир эконом-класса – $913 в месяц за однокомнатную квартиру, двухкомнатную – $1124 и трехкомнатную – $1210.

Бизнес-класс арендует однокомнатные по $1525 в месяц, за двухкомнатные – по $2621, за трехкомнатную платят $4530. Жилье «элит-класса» стартует от $10 200. Минимальная ставка аренды по сравнению с 2007 годом увеличилась более чем вдвое. Так, в прошлом году она составляла $1000, а сегодня колеблется в диапазоне $2000-3000. И прогнозируют, что стоимость аренды в ближайшем будущем будет увеличиваться – на 10–15% до конца 2008 года. Все это при средней зарплате москвича в $1310. При столь пугающих цифрах и получается, что москвич отдает те же 70% и более за аренду.

МИНСК: окраина дешевле на 20%

В центральных микрорайонах города стоимость аренды однокомнатной квартиры – $280–330, а в самом центре Минска достигает $430–500.

Аренда двухкомнатных квартир обойдется на $50–80 дороже: от $280–330 на окраине до $350–500 – в центре. Трехкомнатная на окраине оценивается в $300-330, в районах ближе к центру – в $300–380 в месяц, а в центре – все $380–480.

В среднем однокомнатная квартира в белорусской столице стоит от $250 в месяц, двухкомнатная – от $300, трехкомнатная – от $350, плюс оплата коммунальных услуг.

Средняя зарплата жителя Минска – $370, то есть за аренду жилья он выкладывает минимум 62%.

Тем временем

В пригороде уже и не снимешь

В отличие от насыщенного предложением столичного рынка, в пригороде Киева объявлений «сдам квартиру» раз-два и обчелся.

– Все большим спросом пользуются города с хорошей транспортной доступностью, такие как Вишневое, Бровары, Борисполь, – рассказывает Сергей Голуб. – Интересуются люди жильем в Боярке, Украинке и Обухове. К примеру, в Боярке за $600–700 в месяц можно снять трехкомнатную квартиру в хорошем состоянии, к тому же меблированную и оборудованную бытовой техникой. А маршрутки из предместий в столицу ходят регулярно.

В том, что съемные квартиры в пригороде буквально «расхватывают», мы убедились лично. Кроме того, к примеру, в Вишневом найти однокомнатную просто нереально. Ближе к концу лета хозяева тех немногих квартирок, которые попали на рынок, смекнули, что к чему, и подняли цены на уровень киевских. Так квартиру в хорошем состоянии можно было снять за $400–500.

Сегодня однокомнатных вообще не предлагают, а «двушки» – дорогие, $700–800, с ремонтом, но без стиральной машины. При этом стоимость пути из пригорода в Киев очень существенная. Для Вишневого это 3–4 грн только до метро, добираться из Боярки на несколько гривен дороже. Общей сложностью квартиросъемщику в пригороде приходится ежедневно платить еще и 10–15 грн на одну только дорогу. То есть в месяц такой съем «удорожает» на 300–450 грн.

Если разобраться

Вся прибыль от аренды – в «тени»

По словам Сергея Голуба, сегодня, наверное, уже каждый третий-четвертый житель столицы или снимает, или сдает в аренду квартиру. Между тем этот рынок практически на сто процентов остается «в тени».

– Общую сумму, вращающуюся на рынке аренды жилья подсчитать невозможно – такой статистики просто не существует, – говорит эксперт. – Как известно, украинский закон о налогообложении в этом случае требует уплаты 15-20% от прибыли. И если даже предположить, что в среднем киевская квартира сдается по цене $1000 в месяц, то получается, что ежемесячно государство в виде налогов теряет почти миллион долларов. Но на самом деле эта сумма гораздо больше. Кроме того существует практика посуточной и даже почасовой аренды, что значительно дороже.

Как купить жилье в кредит под символические 5% годовых?

SV-Development - Новости & События - Аналитика

24.09.2008

Когда читаешь впервые условия программы «IntwayInvest», хочется плакать от умиления. Представьте только: свой дом в ипотеку под 5% годовых, в любой стране мира. На деле же вашей основной задачей оказывается вовлечение в Корпорацию как можно больше людей.

В деталях разбирались "Контракты".
Однажды в метро Ольга К. увидела объявление: «Международная инвестиционная компания объявляет набор кадров в такие сферы деятельности: электронная коммерция (сайты, иннэт-магазины и т. п.), фондовый рынок (NASDAQ, NYSE, AMEX, ПИФы), рынок недвижимости (ипотека 5% в год на 15 лет), информационно-структурный бизнес. Возможна частичная занятость, бесплатное обучение для новичков. Запись на собеседование по номеру…»

Поскольку Ольга — девушка с предпринимательской жилкой, хотя и без экономического образования, объявлением заинтересовалась. Правда, она сразу поняла, что это какая-то сетевая структура, опыт работы с сетевыми компаниями у нее был богатый, и свои кровные в них она зарабатывала (а что, разве в Avon, Amway или в Mary Kay нельзя заработать?). Ольга смело позвонила по указанным номерам телефона. И вот ее пригласили на собеседование в компанию «Intway».

«Подкупало то, что переговоры и собеседование велись так, словно тебя принимают на работу в обычную компанию», — вспоминает Ольга.

После собеседования каждому кандидату выдали анкету примерно с 200 вопросами, которую надо было сразу же заполнить за весьма ограниченное время — минут за 15 — 20. Вопросы были как на общее понимание экономических законов, так и психологического порядка.

К моменту окончания заполнения анкеты все кандидаты были уже порядком уставшие: эмоциональная нагрузка на собеседовании, потом анкета, заполнение которой требовало большой концентрации внимания. Но, несмотря на «пригруженность», всех сразу же, без перерыва на отдых, пригласили на лекцию, где стали рассказывать о сложной системе работы компании.

«Все было построено таким образом, — вспоминает Ольга, — что к моменту лекции мы уже туго соображали. Тут был явный момент психологического давления. Добавьте душный зал в полуподвальном помещении, и вы поймете, что от лекции у меня в сознании остался только общий эмоциональный фон: компания успешная, работа в ней может принести много-много денег, поможет решить все свои финансовые проблемы. Нам сразу же предлагалось найти деньги — $300, и купить стартовый пакет для своего бизнеса в «Intway».

Предлагалось очень настойчиво, представители компании убеждали, что это уникальная возможность, за такую сумму нигде и никогда мы больше не сможем вступить в компанию на таких условиях».

Но Оля была уже стреляным воробьем: несмотря на усталость, ей удалось рассмотреть в предлагаемой системе построения работы так называемую «бинарную структуру», которая характерна только для пирамид: каждый из участников компании должен «вовлечь» в компанию минимум двоих, которые по иерархической структуре будут стоять под ним.

И каждый из этих новых участников непосредственно «под себя» по иерархии вписывает только двоих, а под каждым из них еще двое, а под теми — еще двое, и так далее. В общем, обычная пирамида: сверху один, под ним — двое, под теми — четверо и так далее. Доходы каждого нового участника делятся между ним и всеми, кто находится выше по структуре. Это и есть классическая пирамида, при которой реальные доходы получает только самая верхушка.

Эх, дубинушка, ухнем

Когда читаешь впервые условия программы «IntwayInvest», хочется плакать от умиления. Представьте только: свой дом в ипотеку под 5% годовых, в любой стране мира. Именно в любой. Свобода!

На сайте «IntwayInvest» сообщается: «Жилищная программа «Intway» дает вам возможность получить ипотечный кредит от $50 тыс. до $500 тыс. на срок до 15 лет. Для этого вам не нужно иметь личные средства на первоначальный взнос и высокую зарплату. Вы должны стать инвестиционным партнером Корпорации и работать в дружной команде, используя помощь, инструкции и различные материалы по жилищной программе. Эти действия обеспечат вам стабильный доход для погашения кредита».

На деле это означает, что вам необходимо сделать три следующих шага:

1. Стать инвестиционным партнером «Intway», приобретая один из инвестиционных пакетов (минимальная сумма $299 в год).

2. В зависимости от инвестиционного статуса («Инвестор-Партнер» или «Золотой Инвестор») вы решаете, какой вид жилья и в какой стране вы планируете приобрести, узнаете его примерную стоимость и определяете, какую сумму необходимо накопить на инвестиционном или накопительном счете (20% или 30% стоимости недвижимости).

3. А сейчас внимание! Теперь ваша основная задача — накопление нужной суммы. Используя материалы, разработанные корпорацией (сайт, рассылки, книги, брошюры), презентации и помощь спонсоров, вы информируете знакомых и незнакомых людей о жилищной программе «Intway».

«Вокруг вас десятки и сотни людей, которые мечтают улучшить свои жилищные условия, вливаются в Корпорацию, и ваша цель — донести до них информацию о возможности участия в программе ипотечного кредитования «Intway». Каждый новый инвестиционный партнер в вашей команде приносит вам от 550 до 900 баллов накопительной стоимости, и каждые 900 баллов приносят $100 на ваш накопительный счет (в соответствии с правилами Корпорации)».

И, конечно же, примечание к этому пункту условия: «Сумму первоначального взноса вы можете только накопить на своем инвестиционном счете, вы не можете внести ее из сторонних источников!»

Что все это означает на деле, показывает простейший математический расчет.

Для того чтобы внести минимальные $60 тыс. на покупку недвижимости (т. е. первый 30%-ый взнос для кредита в $200 тыс.), надо создать структуру — пирамиду «Intway», которая бы состояла из 600 человек. Если каждый новый инвестиционный партнер приносит тебе $100, как это сказано в условиях, то для того чтобы заработать $60 тыс. : 60 000 / $100 = 600 человек. И только так, никак иначе, ведь «живые» деньги приносить нельзя.

А 600 вовлеченных в структуру человек для компании означает, что ты принесешь «Intway» минимум $119,4 тыс.: 600 человек Х (пакет в $299 — $100, которые виртуально выплачивают тебе при самом оптимистичном варианте развития событий). И сделать тебе это надо в течение года.

По информации «Контрактов», есть «интвейцы», которые действительно заработали себе на квартиру. Их доля в общем количестве членов корпорации — 0,03%. Этот процент показывает, что таки есть уникумы, для которых вся система «Intway» эффективна. А может, это те, которые успели стать по-настоящему первыми, т. е. находятся на самой верхушке построенных пирамид. Для других же поезд давно ушел.

Для тех, кому наши аргументы и расчеты показались неубедительными, предлагаем провести полчаса в сети Интернет, изучая материалы о корпорации «Intway». Даже за столь короткое время у здравомыслящего человека может появиться много вопросов, на которые сама компания дает очень расплывчатые ответы.

А наша героиня Ольга работает в консалтинговой компании и консультирует заказчиков, как тем лучше начинать строительство своего бизнеса. Опыт работы с «Intway», равно как и с другими сетевыми компаниями, даром не прошел.

Выбор подрядчика

SV-Development - Новости & События - Аналитика

24.09.2008

Пожалуй, нет другой ситуации, в которой пословица "доверяй, но проверяй" была бы столь же актуальной, как в случае выбора подрядчика.

Однако проверка зачастую затрудняется тем, что заказчик просто не знает, по каким вопросам следует "трясти" действующего или потенциального подрядчика. Во избежание такой ситуации полезно просмотреть список вопросов, которые обязательно должны быть озвучены в разговоре с подрядчиком, советует Homeplans.

1. Сколько лет компания работает на рынке и сколько домов она построила за это время?

"Голые" цифры мало о чем говорят. Есть компании, которые строят не более 25 домов в год, но при этом подходят индивидуально к заказчику и скрупулезно к строительству, а есть те, которые строительство домов поставили на поток, со всеми вытекающими последствиями.

Даже если вам продемонстрируют толстый альбом с фотографиями домов, не спешите верить подрядчикам на слово. Кто знает, показывают ли вам собственные проекты или просто красивые домики, сфотографированные в отдаленном поселке? Чтобы разрешить сомнения, поинтересуйтесь, готов ли подрядчик посодействовать вам при осмотре воплощенных им проектов и помочь узнать мнения клиентов?

Если это так, то уже сам факт свидетельствует о надежности подрядчика. Тем не менее в беседе с клиентами компании постарайтесь выяснить, действительно ли они были удовлетворены качеством ее работы; было ли завершено строительство в запланированный срок; был ли реализован проект в рамках изначального бюджета; насколько быстрой была реакция подрядчика на требования устранения проблем.

2. Какова кадровая, техническая и технологическая оснащенность строительной компании?

Поинтересуйтесь наличием у подрядчика складов, транспортных средств, собственного производства. Следует также узнать, есть ли в подрядной организации свои архитекторы-проектировщики и специалисты по инженерным системам и есть ли соответствующая лицензия на архитектурно-строительную деятельность.

Их наличие в штате особенно важно, если по тем или иным причинам архитектор выбранного вами проекта коттеджа не сможет заняться "привязкой" проекта к местности. В этом случае подрядчик должен будет самостоятельно взять на себя мелкие изменения проекта.

3. Имеется ли у подрядчика опыт возведения домов по технологиям, заложенным в проекте?

Если подрядчик имеет обширный опыт строительства кирпичных коттеджей, это вовсе не означает, что он сможет с таким же успехом строить каркасные дома. Из просмотра уже выстроенных подрядчиком домов вы сможете понять, насколько он "гибок" в применении разных строительных и отделочных технологий. Полагаться на строителя, который строит какой-то один тип домов, не совпадающий с вашим проектом, не стоит.

4. Отлажены ли у строителей связи с производителями или крупными поставщиками стройматериалов?

Наличие таких связей, во-первых, позволит серьезно снизить стоимость строительства и, во-вторых, даст возможность построить дом из "местных" материалов, не нарушая при этом требований проектной документации.

Практика свидетельствует, что многие из заложенных в проекты материалов могут быть заменены, и опытный подрядчик, так же как и опытный тренер, умеет "менять игроков", тем более если в штате есть свой лицензированный архитектор или конструктор.

Однако следует внимательно относиться к таким заменам - бывают случаи, что подрядчику удобно или выгодно применять определенные материалы и технологии, невзирая на то, что это может идти в ущерб конечной реализации объекта.

Тем более что многие из проектов, приобретаемых через "КП", проходят экспертизу крупнейших мировых производителей на предмет грамотности и рациональности примененных в них решений, а также правильности использования конкретных материалов и компонентов инженерных систем.

5. Какие гарантии на выполняемые работы может предоставить подрядчик?

Наличие гарантийных обязательств - норма для серьезных фирм. Как правило, все фирмы предоставляют годовое или более длительное гарантийное обслуживание готового объекта. Вам нужно лишь разобраться, у какого из ваших кандидатов наиболее выгодные условия.

Выбор подрядчика завершается подписанием договора. С подписания договора начинается процесс строительства. Здесь-то и можно закладывать первый камень. И не какой-нибудь там символический, а самый что ни на есть настоящий.

Покупка дома в коттеджном поселке

SV-Development - Новости & События - Аналитика

24.09.2008

Вы решили не покупать дом в деревне или садоводстве. Небольшие участки, старый дом, сложившиеся отношения между соседями, устоявшееся, но никем и ничем не закрепленное, видение по использованию общественных земель, а вы здесь чужой.

Лучше все начать с чистого листа, когда все новое, все отношения выстраиваются с первого дня, все соседи в равном с вами положении, в доме еще пахнет свежим деревом или свежим раствором, все блестит, советует Homeplans.

Если вы любите новое, то надо покупать дом в строящемся коттеджном поселке. Вы приняли такое решение, определили направление, крайнюю цену и другие параметры, о которых было детально рассказано в статье "Как купить дом? Часть первая", напечатанной в N3 нашего журнала, загрузили работой себя или риэлтера, отсмотрели не один десяток поселков, наконец, нашли искомое. Надо покупать, надо заключать договор. Как? С кем?

Прежде чем заключать договор

На сегодняшнем рынке недвижимости существует множество способов продажи строящихся домов в коттеджных поселках. Не все они одинаково безопасны для приобретателя.

Максимальную (но не 100%) безопасность дает договор, заключенный с собственником земельного участка.

Предположим, компания "Ромашка" владеет земельным участком по праву собственности, в подтверждении чего готова продемонстрировать вам свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи, по которому она этот участок приобрела (у государства или частного лица).

Как правило, участок, которым владеет "Ромашка", большой (несколько гектаров) и предназначен для строительства целого поселка. Тогда вам необходимо убедиться, что "Ромашке" разрешено строительство такого поселка, о чем должен иметься соответствующий документ.

Для очистки совести и собственного спокойствия стоит попросить копии с документов, которые вам продемонстрировали, и обратиться в два ведомства с запросами.

Во-первых, в районный филиал Главного управления Федеральной регистрационной службы по соответствующей области, именно это учреждение занимается ведением Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заполнив соответствующее заявление (бланки есть в каждом филиале) и, заплатив 100 рублей в любом отделении Сбербанка, через 3-5 дней вы получите ответ на бланке и с круглой печатью. Из него будет ясно видно, действительно ли "Ромашка" владеет этим участком или же успела его кому-нибудь продать, а вам морочит голову. Там же в графе "Обременения" будет указано, есть ли на участок какие-нибудь претенденты, не сдан ли участок в аренду, не заложен ли банку.

Итак, ответ, который вам нужен: да, участок с таким кадастровым номером, такой площадью, расположенный по такому-то адресу действительно принадлежит "Ромашке", никаких обременений и запретов на участке нет.

Во-вторых, в орган, выдавший разрешение на застройку данного коттеджного поселка. В каждой избушке свои игрушки, поэтому в разных областях (краях, республиках) эти органы могут называться по-разному. Но суть вашего запроса остается неизменной: не отозвано ли, не приостановлено ли разрешение номер такое-то на застройку. Итак, ответ, который вам нужен: разрешение на застройку действует, строительство осуществляется "Ромашкой" на законных основаниях.

После получения положительных результатов проверки можно вернуться в офис "Ромашки" с более серьезными намерениями.

Требуйте внесения изменений

Итак, вы вернулись, чтобы выяснить, по какой схеме вам будут продавать участок и дом, какие договоры вам предложат заключить. Скорее всего, вам предложат заключить договор финансирования строительства конкретного дома, который по завершении строительства будет оформлен в вашу собственность, а договор купли-продажи земельного участка пообещают заключить при оформлении собственности на дом. Ничего особенно противозаконного в этой схеме нет, если грамотно защитить свои интересы.

Здесь очень важно детально прописать, какой именно дом (площадь, этажность, конфигурация помещений, отделка, материалы и т. д.) вы финансируете. Лучше всего, если частью такого договора будет архитектурный проект дома со всеми поэтажными планами и детальными описаниями.

Далее, в договоре обязательно должно быть указано, в какой именно точке большого участка, принадлежащего "Ромашке" будет стоять финансируемый вами дом. Это следует детально описать, не жалея сил и слов. Недопустимо, чтобы в договоре фигурировали фразы типа: "Дом будет находиться на участке N 32, согласно плану".

Если у "Ромашки" в собственности единый большой участок, то все виртуальное деление на более мелкие участки и их нумерация могут быть в любой момент этой "Ромашкой" переиграны, поскольку такое деление - это ее личное дело и в государственных документах своего отражения не имеет, а значит, отсутствует и возможность судиться за участок "N32".

Следует взять длинную рулетку и промерить в натуре расстояние от вашего будущего участка до краев большого участка "Ромашки" либо до каких-нибудь не зависящих от "Ромашки" и не сносимых ориентиров, например, капитальных бетонных столбов освещения дороги (у них есть номера), соседней деревни (если она не очень далеко), реки, пруда, ну, в общем, на местности определитесь.

К сожалению, требование об идентификации местоположения будущего дома очень важно, т. к. уже не один раз на практике в угоду более выгодному для компании клиенту производилась пере?нумерация виртуальных участков, потому что такой клиент захотел уже "запроданный" участок.

Кроме местоположения будущего дома, важно указать в договоре и описание того земельного участка, который когда-нибудь перейдет в вашу собственность: площадь участка, его форма (квадрат, овал, многоугольник), выход на внутрипоселковую дорогу, расположение по отношению к внешней границе участка. Также необходимо указать, к какой категории земель будет относиться ваш участок и каково будет его разрешенное использование.

Следует помнить, что если в свидетельстве о государственной регистрации права на большой участок, принадлежащий "Ромашке", указаны категории земель - "земли поселений", разрешенное использование - "для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)", то и у вашего будущего участка должно быть то же самое.

Если у участка, принадлежащего "Ромашке", категории земель - "земли сельскохозяйственного назначения", а разрешенное использование - "для дачного строительства", то никакие обещания "Ромашки", что у вас будет "ИЖС" не должны ввести вас в заблуждение - не будет.

Следите за сроками

В договоре финансирования строительства также должны быть указаны сроки, в которые "Ромашка" обязуется произвести выдел вашего будущего участка из своего большого, получить на него отдельный кадастровый номер, а также заключить с вами договор купли-продажи земельного участка (и по какой цене).

Договариваться необходимо на этом берегу, поэтому не стоит забывать, что в договоре должны быть указания о том, на ком лежат расходы по межеванию, выделению и регистрации прав на участок. В противном случае вы рискуете получить уведомление от "Ромашки", что "в дополнение к стоимости договора финансирования вам необходимо доплатить стоимость земельного участка, межевания и других расходов на оформление". Это может составить весомую сумму.

По срокам межевания и регистрации прав обязательно должна быть указана ответственность "Ромашки" за неисполнение этих сроков. По действующему земельному законодательству нельзя оформлять право собственности на дом отдельно от оформления права собственности на участок.

Представьте себе: дом построен, все документы для оформления вашей собственности на него собраны, а земля не выделена, значит, происходит просрочка в заключении договора купли-продажи вашего участка и регистрации права собственности на дом. Поскольку межевание и оформление участков дело небыстрое, то начало вашего пользования новой собственностью может оказаться серьезно отложенным.

Не стоит также забывать об ответственности "Ромашки" по срокам строительства и срокам передачи вам дома и участка. Сроки должны быть указаны очень жестко - конкретной датой, не допускайте расплывчатых указаний типа "IV квартал", поскольку любой квартал это 3 месяца, следовательно, любой застройщик до конца квартала точно не будет никуда спешить.

Здесь надо требовать обязательного внесения в условия договора штрафных санкций за срыв сроков. Если "Ромашка" отказывается от внесения условий о штрафных санкциях по срокам, то это очень опасная "примета" - сроки не будут соблюдаться вообще.

Кто ответит за качество

Ответственность за качество построенного дома - очень важный момент. Если в договоре имеется витиеватая фраза: "Ответственность за соблюдения качества строительства возлагается на застройщика согласно действующему законодательству Российской Федерации?", то вы можете быть твердо уверены, что это ни о чем, как бы вас ни убеждали в "Ромашке".

Дело в том, что по общим правилам, закрепленным в Гражданском кодексе, сам застройщик прямой ответственности не несет, но может потребовать исправлений и доделок от непосредственного производителя работ - подрядчика, но? только в течение 1 года с момента передачи объекта от подрядчика застройщику.

Давайте посчитаем: предположим, подрядчик сдал дом "Ромашке" "01" марта, потом "Ромашка" вызвала БТИ для обмеров - это 1,5-2 месяца, т. е. "01" мая, потом сбор всех остальных документов, необходимых для подачи на регистрацию права. Это еще 2-3 месяца, т. е. "01" сентября, государственная регистрация вашего права на дом - 1 месяц, т.е. "01" октября.

Следовательно, на выявление дефектов и подачу претензий у вас остается 5 месяцев. Если какие-то дефекты будут вами вскрыты позднее, то никакой ответственности подрядчик перед застройщиком нести не будет, а значит, и застройщик "Ромашка" вам откажет. Именно поэтому в договоре должна быть указана отдельная специальная ответственность застройщика перед вами, тогда вне зависимости от общих норм гражданского права вам удастся требовать возмещений и в более поздний период.

Это основные положения, которые обязательно должны быть прописаны в подобном договоре.

Если "Ромашка" заключает договоры не сама, а через посредника - риэлтерскую фирму, то вам следует потребовать от риэлтеров подтверждения их полномочий: договор между риэлтерами и "Ромашкой", доверенность на право заключения договора финансирования с вами, подтверждения от "Ромашки" о том, что на дату подписания договора между вами и риэлтерами доверенность от "Ромашки" действует и не отозвана.

Надо отметить, что при заключении договора через риэлтерскую фирму стоимость приобретения дома с участком автоматически вырастает на 10-15%, а бывает и больше, т. к. это уже зависит от аппетитов конкретных риэлтеров.

В качестве рекомендации: пригласите на переговоры незаинтересованного в сделке юриста, который в качестве независимого эксперта сможет вам сказать, насколько в предлагаемом вам к заключению договоре соблюдены ваши права, каковы ваши риски, какие еще требования необходимо добавить в текст договора. Скупой платит дважды.

Земля и право

SV-Development - Новости & События - Аналитика

24.09.2008

Любой дом, построенный по любому проекту, будет стоять на земле, а не парить в воздухе. Значит, собираясь строить дом, надо танцевать от печки, то есть от земельного участка.

Что такое земельный участок? Если остров - это часть земли, окруженная водой, то земельный участок - это часть земли, окруженная соседями. А кроме того - объект недвижимости, который может быть предметом гражданского оборота, поясняет Homeplans.

Из истории вопроса

Земельное право - самое старое право на свете, но в сегодняшней России это право самое "молодое".

В царской России право частной собственности на землю было краеугольным камнем экономики, имелась серьезная законодательная база, большая судебная практика. В 1917 году земля переходит в собственность государства. Вырастает несколько поколений, для которых понятие земли в собственности - сюжет исторического романа.

И вот грянул 1991 год. Развалился Советский Союз и родилось суверенное государство Россия. В том же году появился знаковый документ - Земельный кодекс 1991 года.

Очень социалистический, прогосударственный, но все же допускающий, хотя бы теоретически, право собственности физических лиц на землю. Никаких механизмов получения земли в собственность кодекс не содержал.

Эти механизмы, часто противоречащие друг другу, появились в многочисленных Указах, Законах и подзаконных актах, которые были изданы в период с 1991 по 1994 год. Эти же законы фактически отменили сам кодекс, потому что к 1993 году от него осталось меньше половины действующих статей. Правовой разнобой продолжался почти десять лет.

В 1994 году появляется Гражданский Кодекс РФ, в котором есть глава N 17 "Право собственности и другие вещные права на землю". Но вот беда - эта глава не действовала до нового земельного кодекса, который был принят только 30 октября 2001 года.

Именно с этого момента можно говорить о появлении в России нормального земельного права.

Если у Вас уже есть земельный участок

В документах на право владения участком обязательно указан вид права. Это может быть:

1. право собственности,
2. право постоянного (бессрочного) пользования,
3. право пожизненного наследуемого владения,
4. аренда.

Право собственности - это ваше право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом без согласия каких бы то ни было третьих лиц (кроме супруги/супруга).

Участок на праве собственности у вас мог возникнуть

• по приватизации, то есть, вы имели его еще при советской власти, а потом оформили в собственность;
• в результате гражданско-правовой сделки: купли-продажи, мены или дарения;
• по наследству.

Земельные участки всегда являются чьей-то собственностью:

• собственностью частных лиц (физических или юридических);
• собственностью государства - Российской Федерации;
• собственностью субъекта Российской Федерации (области, края, республики);
• собственностью муниципального образования (города, поселка, сельского округа).

Находясь в собственности последних трех субъектов (B, C, D), земельный участок может находиться в вашем владении на разных правах:

• на праве постоянного (бессрочного) пользования,
• на праве пожизненного наследуемого владения,
• на праве аренды.

Все эти три права предполагают возможность пользования и владения, но не распоряжения, т.е. передать кому-либо эти права, не привлекая собственника (субъекты B, C, D) вы не сможете. Для строительства дома вам тоже будет необходимо согласие собственника.

Право постоянного (бессрочного) пользования - это право владеть и пользоваться земельным участком. Продавать, дарить, оставлять в наследство или закладывать такие участки нельзя.

Это право могло возникнуть у вас в период со времен советской власти и до 30.10.2001 года. Владельцы участков на этом праве до 01.01.2006г. должны были определиться и выбрать один из двух вариантов:

• бесплатное оформление участка в собственность,
• оформление участка в аренду.

При этом те из владельцев, которые до указанной даты так и не определились, автоматически перешли в разряд арендаторов, которым местные власти в самом ближайшем времени станут рассылать счета на оплату аренды. Те, кому за аренду платить не захочется, будут вынуждены либо расстаться с участком, либо выкупить его за деньги.

Право пожизненного наследуемого владения - это право владеть и пользоваться земельным участком. Продавать, дарить или закладывать такие участки нельзя. Можно только оставить в наследство. Это право - реликт советской власти, который было решено оставить для тех, у кого оно есть.

Если вы владеете участком на таком праве, то можете оставить все как есть, или в любой удобный для вас момент можете изменить его на собственность или аренду.

Аренда - это право владеть и пользоваться участком так, как это записано в договоре аренды земли. При этом вы обязаны платить за аренду в размере и в срок, установленные договором. Неуплата позволяет собственнику расторгнуть договор и попросить вас освободить участок.

Если вы хотите строить дом на участке, который арендуете, то сделать это можно только при наличии у вас письменного согласия арендодателя-собственника.

В противном случае, это будет незаконное строительство (самовольная постройка), а построенный дом достанется собственнику земли.

Внимательно изучите имеющиеся у вас документы на землю, чтобы понять - собственник вы или только владелец.

Чтобы строить дом, лучше быть собственником участка. Владельцу же можно посоветовать потратить некоторое количество времени и денег на оформление участка в собственность, чтобы потом не потратить больше, пытаясь договориться с собственником-государством.

Если Вы собираетесь купить участок

Собираясь приобрести землю под строительство дома своей мечты, не надо поддаваться впечатлению от самого участка. Место может быть восхитительным, дорога - короткой, участок - в отличном состоянии. Ваши близкие (жена/муж, дети/внуки, свекровь/теща) будут в восторге.

Они будут строить планы о том, как славно здесь отдыхать или жить. Не поддавайтесь эмоциональному ажиотажу. Пока история участка не станет вам такой же хорошо известной и понятной, как собственная жизнь, не производите никаких юридически значимых действий и не платите никому никаких денег.

Прежде чем вносить задатки, авансы и заключать любые договоры (даже предварительные), необходимо попросить у лица, продающего участок, показать вам определенный набор документов:

1. Правоустанавливающий документ - это документ, на основании которого у продающего возникло право собственности на этот участок. Это может быть: договор купли продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органа власти, справка о выплаченном пае и т.д.;

2. Свидетельство о государственной регистрации права. Если вместо такого свидетельства вам показывают какое-то другое, то лицо, продающее участок, не готово к сделке, и вам придется ждать, пока продавец переоформит документы. Сроки везде разные, но никогда не меньше месяца.

3. Выписка из государственного земельного кадастра. Для совершения сделки вам достаточно трех листов (формы В.1 - В.3), но для спокойствия собственной души надо требовать шесть листов (формы В.1 - В.6). В этих листах очень много полезной информации о соседях, обременениях участка, ограничениях по строительству и т.п. Если у лица, продающего участок, нет выписки из кадастра, то сделка невозможна.

И в Свидетельстве о государственной регистрации права, и в Правоустанавливающем документе, и в Выписке из государственного земельного кадастра должно быть указано, к какой из категорий земель относится интересующий вас участок. Словосочетание "категория земель" может быть заменено другим "целевое назначение".

Для строительства дома самая лучшая категория земель - земли поселений. На таком участке можно ставить дом, в котором вы сможете быть прописаны (зарегистрированы по месту постоянного проживания). Во всех остальных случаях "прописки" не будет, ваш дом будет иметь статус дачи.

Если участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, то порядок проведения сделки должен включать в себя процедуру соблюдения требования о преимущественном праве. По закону "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" субъект Российской Федерации (область, край, республика) обладает преимущественным правом по приобретению таких участков земли.

Лицо , продающее такой участок, обязано до сделки в письменном виде предложить специально уполномоченному органу субъекта Российской Федерации приобрести данный участок. У субъекта РФ со дня получения такого предложения есть один месяц для принятия решения. Субъект РФ может ответить согласием, тогда ваша сделка не состоится, может письменно отказаться, может вообще не ответить, что приравнивается к отказу. Только при соблюдении этого требования ваша сделка будет считаться законной.

Во всех остальных случаях субъект РФ может обратиться в суд и потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Это означает, что субъект РФ обратится в суд со следующим исковым заявлением: "В связи с нарушением действующих федеральных законов в части порядка оборота земель сельскохозяйственного назначения прошу перевести на субъект Российской Федерации все права и обязанности покупателя такого-то земельного участка" Суд будет вынужден удовлетворить данный иск.

Вы лишитесь земельного участка и будете в судебном порядке (еще один суд) требовать с продавца вернуть выплаченные ему деньги. Суд, конечно, обяжет его вернуть вам деньги. Но будете ли вы этим полностью удовлетворены? Если у продавца нет накоплений или другого имущества, то возвращать деньги он станет из своей зарплаты или пенсии маленькими-маленькими кусочками. А если он безработный?

Земли особого назначения

Если выбранный вами участок относится к землям особо охраняемых территорий, то очень велик риск, что строиться на этих землях или совсем нельзя, или строительство связано с колоссальными ограничениями. То же самое относится к землям лесного и водного фонда.

На участках, отнесенных к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, предназначенных для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения, вы сами вряд ли захотите строить дом.

Во избежание каких-либо недоразумений данные, которые вам предоставит лицо, продающее земельный участок, можно получить независимо от него в соответствующих государственных органах.

В территориальном управлении Федеральной Регистрационной Службы вы можете проверить, кому принадлежит участок, и нет ли на нем обременений в виде залога или аренды, а также претензий третьих лиц.

В территориальном подразделении Государственного земельного кадастра вы сможете, если вам известен кадастровый номер (а он должен быть в Свидетельстве), узнать и о категории земель, и о разрешенном использовании, и об ограничениях по строительству.

Конечно, независимая проверка занимает время, а также влечет за собой расходы, но скупой платит дважды.

Классификация недвижимости за рубежом!

SV-Development - Новости & События - Аналитика

24.09.2008

Разделение жилой недвижимости на классы в каждой стране свое. Например, в Турции довольно четко различают классы недвижимости. На Кипре «официального» разграничения жилья нет, но на деле, как выясняется, можно встретить объекты и элитного, и бизнес-класса.

В Испании цену диктует местоположение. Как разобраться в классах заграничной недвижимости? Что подразумевается в Турции, Испании или на Кипре под апартаментами класса эконом, бизнес, люкс? Ответ знает Socmart.
Турецкие мерки

«Рынок недвижимости в Турции предлагает большой выбор квартир, вилл и дуплексов – строительство идет высокими темпами», – рассказывает Виталий Осипов, ведущий специалист отдела продаж «Ассоциации застройщиков Турции».

Как показывает практика, на фоне сохраняющегося ажиотажного спроса на турецкую недвижимость строительные компании возводят 5-звездные гостиничные комплексы за 18-20 месяцев, а на небольшой отель или многоквартирный дом у них уходит от силы год.

Самые приемлемые по цене регионы – новые районы Анталии и поселки в небольшом отдалении от Алании. Цена на недвижимость эконом-класса начинаются от 25,5 тыс. евро. Это цена квартиры 1+1 (одна спальня и большой зал с кухней) на расстоянии полутора километров от моря с полной отделкой, сантехникой и кухней.

В жилой комплекс обычно также входит открытый бассейн и зоны спорта и отдыха. Ближе к морю цены начинают расти, в 850 метрах стоимость подобной квартиры составляет уже 33 тыс. евро. Цена на квартиры в 400 метрах от моря начинаются уже с 39 тыс. евро, рассказывает эксперт.

На первой линии, как правило, недвижимость эконом-класса не строят, но на вторичном рынке подобные варианты попадаются в домах, построенных 10-15 лет назад. Стоимость квартиры в таких комплексах составляет 45-50 тыс. евро. Вот только качество постройки уступает современным стандартам строительства.

Жилой объект бизнес-класса состоит, как правило, из нескольких домов, которые образуют единый жилой комплекс с общей территорией и инфраструктурой.

Обычно квартира сдается с полной отделкой, встроенной техникой, проведены спутниковое и кабельное телевидение, установлена система общего кондиционирования воздуха, телефон, домофон, Интернет.

В комплексе могут также присутствовать ресторан, открытый и закрытый бассейн, сауна, фитнес-центр. В список предоставляемых услуг может входить стирка белья, ежедневная уборка квартиры, химчистка, круглосуточная охрана, услуги секретаря, услуги трансфера на пляж и в аэропорт. Стоимость апартаментов в подобном комплексе колеблется от 65 до 250 тыс. евро.

Недвижимость класса люкс обычно строятся на первой береговой линии и представляют собой двухуровневые квартиры – дуплексы, которые сдаются с полной отделкой, а по желанию – и с мебелью. Обычно на этапе заключения договора купли-продажи застройщик прописывает все свои обязательства по отделке и пожелания покупателя. Стоимость подобных объектов составляет от 120 тыс. до 5 млн евро.

На Кипре все равны

«В недвижимости Кипра нет разделения на классы», – утверждает Виктория Михайлова, глава московского представительства компании «Аристо Девелоперс». Цена на недвижимость зависит прежде всего от расположения. Чем ближе к воде, тем дороже объект.

«Например, недавно семья приобрела дом с тремя спальнями, с бассейном, расположенный между Лимасолом и Тродосом, в Суни, на участке в 170 кв. м в гористой местности, – говорит Виктория Михайлова. – Он находится в 20 минутах езды от моря, в этом месте потрясающая природа, целебный воздух, помогающий в лечении астмы и аллергических заболеваний».

«На Кипре есть, пусть и негласный, эконом- и бизнес-класс, – не согласен с коллегой Филон Эллинидис, менеджер по продажам кипрской компании Romeos LTD. – Таких домов на рынке около 50-60%, и в основном их покупают туристы. При этом стоимость вилл и трехкомнатных квартир примерно равная, разница в том, что квартиры обычно расположены в черте города недалеко от пляжа».

В городах на Кипре малоэтажные дома не строят, поскольку земля очень дорогая, а старые дома сносят и на их месте возводят многоквартирные комплексы. Зданий выше 7 этажей тоже не найти – законодательно запрещено строительство зданий выше. Малоэтажное строительство распространено за чертой города. В основном виллы, доступные для покупки, уже обставлены мебелью, оборудованы кухонной техникой, цена их начинается от 250 тыс. евро.

Что касается элитных домов, то, как правило, для недвижимости такого уровня стоимость всех материалов при строительстве и отделке дома прописывается в контракте. Если покупатель захочет поменять мебель, то он может добавить некоторую сумму и заказать ту обстановку, которая ему больше нравится.

«Недавно был такой случай: наша компания продавала коттедж русским покупателям, – рассказывает Филон Эллинидис. – Объект сдавался с отделкой «под ключ», и по всему дому висели тяжелые бархатные занавески общей стоимостью 20 тыс. евро.

Эта цена была включена в стоимость дома. Так хозяйка, войдя в новый дом, тут же принялась эти шторы сдергивать и выбрасывать – ну не понравились они ей. Мы попытались ей объяснить, насколько дороги такие занавеси, но в конце концов просто отвезли их обратно в магазин. А покупатели дома возврата денег за шторы не потребовали».

«Цена на недвижимость также зависит от ее расположения, – добавляет Виктория Михайлова. – Есть очень элитные районы, например Тала, рядом с монастырем Святого Неофитоса; Лачи – один из наиболее престижных районов Кипра, который расположен прямо на пляже, рядом с так называемыми «Купальнями Афродиты» и гордостью острова – национальным парком Акамас.

На этой территории, например, построены виллы в комплексах Golden Beach и Aristo Riviera Beach villas. Все необходимое современному человеку: супермаркеты, почта, банки, рестораны, магазины – находится в шаговой доступности».

Различие строящегося жилья для туристов и киприотов порой заключается в качестве отделки. «Местные жители очень придирчиво относятся к качеству покупаемой недвижимости, контролируют все работы, – делится Филон Эллинидис. – Если где-то криво повешен выключатель – обязательно заставят рабочих перевесить».

Качество, а соответственно, и цена строительных материалов для разных классов жилья тоже различны. Если это «массовое» строительство, то в ванной и на кухне могут использовать кафель, который стоит 8 евро за кв. м, в элитном же проекте вместо кафеля кладут гранитный мрамор по 200 евро за кв. м.

«Что касается материалов для отделки, на Кипре каждый человек может позволить себе красивую и качественную отделку дома», – сообщает Виктория Михайлова. И киприоты, и иностранцы, в том числе и наши соотечественники, меняют отделку, если им не по вкусу материалы, использованные застройщиком: у каждого покупателя свое представление об идеальном доме.

«Каждый человек на Кипре может найти место, где он будет чувствовать себя комфортно, о котором он с гордостью и теплом в душе сможет сказать: «Это мой дом», а мы только помогаем его найти», – резюмирует Виктория.

Испанские берега

По уверению Марии Коноплицкой, директора отделений на Ленинском проспекте и на Арбате компании Runiga, классов недвижимости в Испании нет, а цена зависит только от местоположения. Есть три побережья: Коста-дель-Соль, Коста-Бланка и Коста-Брава, двум из которых придан статус 5 звезд.

Например, на побережье Коста-дель-Соль, имеющем высшую звездность, несмотря на холодное море и очень жаркое лето, цена объектов недвижимости весьма высока. Эту зону начали осваивать и распродавать еще в начале 90-х годов. Коста-Бланка – второе побережье, признанное соответствующим статусу 5 звезд.

Здесь жилье строится по новым технологиям. «Коста-Брава – самый зеленый курорт, где выпадает много дождей и довольно холодно зимой. Цены на объекты здесь выше на 10%, поскольку уже не осталось мест под застройку», – замечает Мария Коноплицкая. Стоимость дома зависит и от года строительства. Это уже хорошо освоенный курорт: зданиям в основном уже по 20 лет.

На побережье можно приобрести бунгало на первой линии от моря от 57 тыс. евро. Цены на квартиры с двумя спальнями начинаются от 11 тыс. евро, дома – от 200 тыс. евро. Элитные дома на расстоянии 1 км от моря стоят от 300 до 800 тыс. и выше.

Цены на бунгало и таунхаусы начинаются от 150 тыс. евро, как сообщает Мария Коноплицкая. Кстати, в Испании застройщики уже немного устали от средиземноморского стиля и стараются предлагать покупателям что-то новое – дома в стиле хай-тек и модерн сейчас не редкость.