Осенью квартиры подешевеют

Повышение стоимости квартир носит сезонный характер. Об этом сегодня на пресс-конференции заявил президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Андрей Шульга.

«Согласно последним данным, с 5 по 12 июня цены на недвижимость выросли от 2 до 6%», - сообщил эксперт.

По его словам, оборот рынка недвижимости Украины в апреле вырос на 40%, а в мае - в 2 раза по сравнению с апрелем. «Данных за июнь пока нет, но можно ожидать более чем двукратное увеличение. Это очень хороший показатель, который показывает, что рынок ожил и работает», - убежден он.

В то же время, А. Шульга отметил, что преимущественно сделки происходят в нижнем ценовом сегменте, передает ugmk.info.

Кроме того, эксперт сообщил, что осенью ожидается отскок цен назад, что связано с сезонным падением активности. Однако, по его словам, падение цен не будет столь значительным, как в ноябре-декабре 2008 г.

«По многим сегментам рынка ценовое дно пройдено. А по некоторым – оно еще только впереди. Сегодня по Киеву мы видим уровень цен 2006 г.», - сообщил А. Шульга."

Украинский рынок недвижимости будет развиваться по казахстанскому сценарию. Мнения риэлторов

 Риелторы ждут, когда рынок недвижимости достигнет ценового дна. Однако мнения о том, наступила ли на рынке ценовая стабильность, расходятся: одни говорят о явных признаках стабилизации, другие – что рынок выровняется не меньше чем через год.

Свое мнение об актуальных тенденциях рынка высказали участники конференции, посвященной развитию риелторского бизнеса в условиях кризиса.

Как передает BIZ.liga.net, некоторые участники конференции считают, что рынок достиг ценового дна, хотя и не во всех сегментах.

Так, по словам генерального директора агентства недвижимости «Park Lane» Галины Мельниковой, сегодня в Киеве действительно можно найти квартиры по $25-30 тыс., но качество этих объектов оставляет желать лучшего.

«Спрос традиционно остается на дешевое жилье. Именно в этом сегменте проходят сделки», - добавила Мельникова.

По ее словам, «ценовое дно» наступило не во всех сегментах рынка, а в 17-15%.

Со своей стороны президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Андрей Шульга считает, что рынок недвижимости будет развиваться по казахстанскому сценарию. В Казахстане, отметил Шульга, кризис на рынке жилья наступил на год раньше, чем в Украине.

«Там сейчас рынок достиг (ценового, - ред.) дна и движется по нему в горизонтальном направлении. Но сделок довольно много», - сообщил глава АСНУ.

По его словам, Украина уже достигла ценового уровня 2006 года и дальнейшая коррекция цен будет незначительной. Что касается количества сделок, то, по словам Шульги, в мае их было в разы больше, чем в апреле. Точных данных за июнь пока нет, отметил глава АСНУ, но тенденция роста объема операций сохранилась.

«Мы наблюдаем также начавшийся в июне рост цен на вторичное жилье в пределах 2-3%, что уже говорит о стабилизации рынка», - добавил он.

В то же время, глава Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов считает, что о стабилизации рынка можно говорить только в том случае, если в течение 6-7 месяцев цены стоят на месте.

По его словам, осенью 2009 года будет незначительный спад цен - до 5%. Весна и лето 2010 года уйдут на стабилизацию рынка. «Рынок окончательно сформируется и установит «послекризисные» цены не ранее осени 2010 года», - прогнозирует Рубанов.

Количество риелторских компаний в Киеве сократилось практически в 18 раз

Количество риелторских компаний в столице сократилось в 18 раз, а по Украине - в 10 раз.

Об этом на конференции «Риелторский бизнес: перспективы развития в новых экономических условиях» сообщил Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимому имуществу Украины, пишет Столичная недвижимость.

По данным эксперта, еще в прошлом году в Киеве было около 1200-1300 агентств, то в этом году их осталось 60-70. «Если брать показатели в целом по Украине, то в 2008 году насчитывали 5-6 тыс. агентств, а в 2009 их осталось около 500», - утверждает он.

Специалист позитивно оценивает данную тенденцию, считая, что «уход большинства риелторских компаний, связан с новыми условиями рынка, требующими профессионализма от представителей этой профессии». А. Рубанов отметил, что благодаря кризису «рынок риелторских услуг «очистился» и стал качественнее»."

Банки уже собрали залогов по кредитам на $1 млрд

Банковские балансы продолжают "обрастать" залоговым имуществом. Сегодня на балансах украинских банков "висит" порядка $1 млрд залогов, изъятых по проблемным кредитам, пишет Дело.

До конца нынешнего года эти объемы могут вырасти минимум вдвое. Как "обналичить" эти активы?

Майские итоги работы банковской системы не принесли радостных новостей. Статистика свидетельствует лишь об ухудшении ситуации. Убытки банков достигли 2,8 млрд грн, что на четверть больше, чем в первом квартале.

По оценкам экспертов ИНГ Банка Украина, создание резервов под ухудшение качества кредитных портфелей оставалось основной причиной негативных финансовых результатов банковской системы в мае.

Так, доля расходов на формирование резервов в общей структуре банковских затрат находится в текущем году на уровне 38-40%, что значительно отличается от аналогичного среднего показателя 9% за первые пять месяцев прошлого года.

Это означает лишь то, что банки ожидают еще больших потерь до конца года. А следовательно будут расти и объемы изъятого залогового имущества. Если раньше залог был скорее формальностью, и редко приходилось иметь с ним дело, то в последние месяцы его реализация стала головной болью для многих банкиров.

Практически на всех банковских сайтах появились специальные разделы, посвященные реализации залогового имущества. В режиме реального времени здесь можно выбрать интересующий товар - от недвижимости до бытовой техники.

Списки ежедневно обновляются. Правда, назвать "задекларированные" на сайтах цены низкими нельзя. Как правило, самый ликвидный и недорогой товар уходит сразу, а те залоги, под которые выдавались кредиты на 90-100% их стоимости, да еще и в долларах, проще отдать банкирам, нежели возвращать подорожавший заем.

Вот и получается, что банку нужно вернуть деньги, а стоимость залога значительно снизилась. Поэтому и "зависают" такие залоги месяцами не только на сайтах, но и на балансах банковских учреждений.

Сложный вопрос

Вопросы о сложностях банка, доле безнадежных кредитов, проблемных заемщиках можно смело отнести к разряду банковского "интима". Информация об этом находится за семью замками и строго-настрого запрещена к обнародованию.

По словам банкиров, большинство клиентов сегодня готовы вести переговоры о реструктуризации проблемных долгов. Однако многое зависит от ликвидности самого предмета залога и его ценности для конкретного клиента.

"Большинство клиентов готовы реструктуризировать ипотеку. Но если в ипотеке у клиента находится дом в сельской местности, цена которого в несколько раз снизилась по сравнению с первоначальной, то, конечно, клиент скорее вернет такой залог банку, чем будет реструктуризировать этот кредит", - отмечает директор департамента по работе с проблемными активами VAB Банка Сергей Ревко.

В целом, по словам участников рынка, чаще возврату подлежат автомобили, реже клиенты расстаются с ипотекой.

"Наибольшее количество обращений по вопросу реструктуризации кредитов пришлось на период с декабря прошлого года по март нынешнего, когда наблюдался стремительный рост курса американского доллара по отношению к гривне. Начиная с апреля на фоне стабилизации курса и проведения Национальным банком Украины валютных аукционов количество обращений относительно реструктуризации кредита заметно уменьшилось", - делится наблюдениями заместитель председателя правления Диамантбанка Валерий Олейник.

Между тем эксперты побаиваются, что если раньше отречение от кредитов и, соответственно, залогов, стимулировали именно скачок доллара и реальное уменьшение зарплат, то сейчас "в отказ" могут пойти и те, кто соотносит нынешнюю стоимость своих залогов и остаток по кредиту.

В группе риска для банков также категория населения, чьи сбережения уже заканчиваются, а нынешний уровень доходов не позволяет выплачивать заем.

Но, судя по реакции банкиров, сложившаяся ситуация им совсем некстати, ведь залоговое имущество еще необходимо кому-то реализовать. "Исходя из нашего опыта, можно утверждать, что ни с автомобилями, ни тем более с квартирами заемщики расставаться не хотят. Банк тоже не заинтересован в отчуждении залогового имущества, поэтому всегда стараемся найти компромисс", - говорит Валерий Олейник.

"Банки до последнего будут стараться идти по пути реструктуризации задолженностей, поскольку механизм реализации залогового имущества далек от совершенства. Необходимость продавать залоги по ценам, которые сейчас иногда в разы выше рыночных, нежелание банков фиксировать убытки и наличие рисков обращения в суд прежних владельцев имущества не позволяют сделать этот процесс массовым.

С одной стороны, это не дает окончательно обвалиться рынку недвижимости (что приведет к еще большему коллапсу в макроэкономике), а с другой стороны, такая невозможность банков оперативно реализовывать залоги создает проблему с возвратом депозитов", - отмечает директор КУА "Финком Эссет Менеджмент" Павел Ружицкий.

Между тем статистика залоговых аукционов свидетельствует, что торги имуществом идут в банках полным ходом. По словам учредителя компании "Юкрейн Медиа Систем" (занимается торговлей залоговым имуществом) Александра Бахарева, только через одну их компанию уже прошло залоговое имущество на сумму свыше 80 млн грн.

Учитывая, что сегодня в Украине уже работают несколько аукционов по торговле залогами, а некоторые банки справляются собственными силами, реальные показатели значительно выше. Залоговым имуществом из Украины интересуются такие страны, как Россия и Казахстан.

Основной предмет интереса - готовые бизнесы и сфера отдыха. Большим спросом пользуются заводские и складские комплексы, ценные бумаги владельцев крупных производственных компаний и гостиничных комплексов.

"Из наших источников нам известно, что уже 27% всей промышленности поменяли своих владельцев на россиян", - откровенничает Бахарев.

Наиболее популярны залоговые авто

Вместе с тем популярностью пользуются и мелкие залоги, львиную долю которых составляют автомобили. Некоторым банкам проще продать авто с дисконтом, нежели арендовать площадки для машин, которые возвращаются назад в банки.

А вот на рынке недвижимости сейчас затишье, жалуются эксперты. Даже залоговые квартиры или дома не пользуются большой популярностью. Основную проблему аналитики видят в нестабильности законодательной базы по изъятию ипотечных квартир банками.

Среди банков-лидеров по продаже залогового имущества, эксперты называют ПриватБанк, Райффайзен Банк Аваль, банк "Финансы и Кредит", ОТП Банк, Сведбанк и Ощадбанк.

Форма сотрудничества с торговыми площадками хоть и вынуждает банки раскрывать реальные объемы проблемных активов и продавать объекты с дисконтом, но, тем не менее, ускоряет оборачиваемость изъятых залогов и упрощает работу.

Ведь основная проблема для банков заключается в отсутствии специалистов по продажам специфических объектов - оборудования, коммерческой недвижимости, заводов, производственных линий. Нет также специалистов, которые бы знали, каким образом рекламировать залоговое имущество для того, чтобы им заинтересовались и в конечном счете купили.

Однако многие банки неохотно идут на контакты с предлагающими свои услуги организациями, пытаясь продать залоги самостоятельно. К примеру, по словам Сергея Ревко, VAB Банк не принимает участия в разного рода межбанковских аукционах.

Не приветствуются и схемы самостоятельной смены кредитов на депозиты, и какие-либо другие схемы - все происходит согласно действующему законодательству. "Некоторые банкиры говорят, что им это не интересно.

Хотя реальная ситуация, подтвержденная из надежных источников, свидетельствует о том, что у банков накопилось огромное (на 700 млрд грн) количество невозвращенных кредитов, а следовательно, имущества, которое необходимо реализовывать, превращая товар в деньги", - отмечает Александр Бахарев.

Кредит на залог

Между тем банкиры всячески стараются избавиться от залогов, конфискованных у неплатежеспособных заемщиков. Для этого многие банки предлагают даже выдачу кредитов на приобретение таких залогов, лишь бы не остаться на руках с ненужным им имуществом.

"Кредит на приобретение залогового имущества в нашем банке получить можно, и такой вид кредитования в самом деле пользуется спросом. Уровень первичного взноса определяется в каждом конкретном случае в зависимости от ликвидности залогового имущества", - отмечает Сергей Ревко.

Большинство банков с временной администрацией также предлагают кредиты на имеющиеся у них изъятые залоги. Как бы ни парадоксально это звучало, но банк находит деньги для того, чтобы это имущество было реализовано.

Правда, условия по таким кредитам не самые привлекательные. Несмотря на то что каждый случай имеет собственную специфику, процентные ставки все равно стартуют с 20% годовых в гривне, а сроки по автокредитованию и ипотеке существенно уменьшены.

Вот и получается, что банкиры зачастую сковывают себя сами проблемными залогами, пытаясь выручить за них как можно больше и не учитывая, что количество реальных покупателей с каждым днем уменьшается.

Может ли подорожать недвижимость в Украине

Цены вырастут, цены должны вырасти, квартиры будут дорожать, вопрос времени… Смешно и грустно. Последние конвульсии риэлторов так сказать.

Иногда просто диву даешься, их разговоры о скоро грядущем повышении цен на недвижимость, причиной которого станет “отложенный спрос”. Такая же мифическая вещь как Минотавр - все о нем знают, но никто не видел, пишет Глобалист.

Вот у меня, например, есть отложенный спрос на спортивный Мустанг. Как только у меня появятся свободные 300,000$ я его тут же куплю! Потому что мне очень хочется и мне правда нужно. Но ведь они могут так и не появится в течение всей моей жизни, и я умру вместе со своим отложенным спросом…

А у бомжей огромный отложенный спрос на деликатесы и жилье. У студентов - отложенный спрос на туры в Рио… У умирающих пациентов страшный отложенный спрос на дорогущие услуги клиник.

На самом деле есть только один спрос. И спрос это “платежеспособный”. Нет денег - нет покупок. А вот потребности и желания могут быть у всех разные… Если нет денег, то не спрос это, а желание. Спрос - это готовность приобретать при цене, сложившейся на рынке в данный момент.

А если деньги есть, но не хватает, на что упирают риэлторы… Так даже если цена упадет и герой риэлторов с “отложенным спросом” опять может принять решение ждать, или умрет, или возьмет да переедет куда подальше. Тогда смело можно вводить новое понятие - “нереализованный отложенный спрос”.

Огромная туча народу на низком старте купить квартиру в Киеве за $10,000. Риэлторы их прибавляют в графу спрос, получая превышение спроса над предложением, и мантра эта “недвижимостьскоробудетдоражать” отсюда напрашивается как логический вывод.

Просматривая предложения по продаже вторичной недвижимости в Киеве, можно прийти к выводу, что финансовые проблемы начали испытывать более состоятельные граждане (средний класс), потому что выставлены квартиры с ремонтами, мебелью, бытовой техникой, явно не спекулятивного плана, они дороже чем январско-мартовский неликвид, лучше по характеристикам и создают эффект возрастания цены на метр квадратный.

Хотя на самом деле это говорит только о проблемах в экономике и снижении доходов владельцев. И основные покупатели квартир на сегодняшний день - это простые люди, которые собираются в этих квартирах жить.

И у массы потенциальных покупателей на руках до 30-40 тыс. - это люди, которые по каким либо причинам не успели взять кредит, а их деньги, это сбережения на первый взнос по тем же ипотечным кредитам.

А больше им деньги взять негде, либо нужно время, что бы заработать, либо нужна ипотека. Но быстро заработать с текущей ситуацией просто не реально, а ипотека (с мораторием на изъятие залоговой недвижимости) появится явно совсем не скоро. Так откуда возьмётся рост, если покупать не за что?

Вот и получается, что риэлторам сделки нужны, а их нет. Нет конечно что-то есть, но это 10% от прежних объёмов, да и суммы гонораров совсем не те. Так что сколько бы не доказывали обратное, цены будут падать, и такой ценовой пузырь не надуется больше никогда, и шары такой уже не будет, и продавцы, которые не уступают сегодня, завтра будут гоняться за каждым покупателем, что бы взять за свою “бесценную” хрущёвку хоть что нибудь.

К примеру, в районных центрах, где нет серьёзных риэлторских объединений, где риэлторы не контролируют средства массовой информации, никакого рывка, никакого повышения цен нет и в помине.

До дна идти еще долго… может в 2011 году. Было бы гораздо быстрее, но риэлторы ожесточенно сопротивляются)). И дешевле 1000 у. е. застройщикам всё равно строить выгодно. В Европе это делать хорошо умеют. Поэтому заграничных застройщиков на Украину пускать не хотят, чтобы не сбивали цены.

А все разговоры о том, что через год наступит дефицит жилья, так в начале надо распродать все, что уже возведено. Кроме того, от уже приобретенных квартир в новостройках сейчас активно избавляются спекулянты, поэтому их предложение только растет.

Не допускайте ошибок в договоре аренды земли

За годы независимости Украины многие правовые институты, приобрели особую популярность. Одним из таких институтов является аренда земельных участков.

По сути, распространение данный вид пользования землей получил только пос­ле принятия Закона Украины «Об аренде земли», пишет 100м2.

Юридически институт аренды земли оказался очень удобным для многих субъектов предпринимательства на Украине, с ее помощью они получили необходимые ресурсы для развития собственного бизнеса.

В данной статье хотелось бы остановиться на таком виде аренды земли, как аренда земель несельскохозяйственного назначения для строительства и обслуживания либо жилых, либо хозяйственных сооружений. Обывателю покажется странным желание кого-либо размещать собственную недвижимость на чужой территории.

Более логичным покажется вариант с предварительной покупкой земли. Однако сегодняшнее состояние правового регулирования выкупа земельных участков, к примеру, у государственных органов и органов местного самоуправления ­сделало эту процедуру весьма невыгодной для многих желающих приобрести землю. В статье 127 Земельного кодекса Украины предусмотрено, что в основном земля для строительства продается на конкурентных условиях.

Для того чтобы уменьшить затраты на покупку земли, в основном и применяется процедура аренды с последующим правом выкупа. Дело в том, что земельным законодательством разрешен выкуп земли не на условиях аукциона и конкурса в том случае, если на данном земельном участке находится недвижимость покупателя.

Конкурс, или аукцион, как способ покупки земли не устраивает большинство покупателей по той простой причине, что цена на землю получается очень высокой. В связи с этим конкурсы по продаже земли на Украине практически не применяются.

Поэтому была разработана конструкция, по которой земля берется в аренду под строительство, на ней возводятся некие строения, и после этого земля выкупается. Все, казалось бы, очень просто и эффективно. Однако следует учесть, что такая процедура требует большого внимания со стороны юристов, поскольку, как показала практика, распространены ошибки при юридическом оформлении аренды земли. Такие ошибки приводят не только к потере права на выкуп земли, но и к значительному материальному ущербу.

Самые распространенные ошибки при аренде земли

Условно такие ошибки можно разделить на три группы: допущенные при определении субъектов арендных правоотношений; вызванные спецификой объекта арендных правоотношений; в существенных условиях договора аренды земли.

Ошибки первой группы, как правило, заключаются в неправильном определении арендодателя при аренде земли. Согласно пункту 12 Переходных положений Земельного кодекса, землями в пределах населенных пунктов распоряжаются сельские, поселковые и городские советы, а за пределами — государственные администрации.

Из-за того, что у некоторых населенных пунктов зачастую отсутствуют четко определенные нормативными документами границы, арендодателем выступает неуполномоченное лицо. Либо при аренде земли у органов местного самоуправления арендодателем выступает исполнительный комитет совета, а не сам Совет.

Следует отметить, что до принятия Земельного кодекса от 25 октября 2001 года данная конструкция была законной, при условии надлежащего делегирования своих полномочий советом. Однако с момента вступления в силу Земельного кодекса данное делегирование не преду­смотрено.

В соответствии со статьей 19 Конституции Украины государственные органы и органы местного само­управления не могут исполнять обязанности, прямо не предусмотренные законом.

Важно отметить, что, несмотря на кажущуюся очевидность правового регулирования данного вопроса, он сегодня является спорным и неоднократно становился предметом обсуждения в общих и хозяйственных судах Украины.

Ошибки, связанные со спецификой объекта аренды, заключаются в том, что некоторые земли не могут быть объектом арендных правоотношений (в основном это характерно для строительства). Так, например, зачастую передаются в аренду под строительство земли прибрежных водоохранных зон, хотя строительство там категорически запрещено.

Нередки ситуации передачи в аренду заповедных земель. В таких ситуациях договоры аренды земли могут быть признаны недействительными, а построенные сооружения снесены.

Ошибкам в существенных условиях договора аренды земли хотелось бы уделить особое внимание, поскольку они являются наиболее распространенными. Некоторые аспекты существенных условий договора аренды земли плохо прописаны в земельном законодательстве Украины, поэтому могут двояко трактоваться правоприменительными органами нашей страны.

Существенные условия договора аренды определены статьей 15 Закона Украины «Об аренде земли». Таковыми являются:

* объект аренды;

* срок действия договора;

* арендная плата с обозначением ее размера, индексации, форм платежей, сроков, порядка ее внесения, пересмотра и ответственности за ее неуплату;

* условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;

* условия сохранения состояния объекта аренды;

* условия и сроки передачи земельного участка арендатору;

* условия возвращения земельного участка арендодателю;

* существующие ограничения относительно использования земельного участка;

* определение стороны, которая несет риски случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;

* ответственность сторон.

Отсутствие одного из этих условий является основанием для признания договора аренды земли недействительным."

Твои деньги: Какие скидки предлагают при покупке жилья

Каждый день в рубрике "Твои деньги" на портале "ДЕЛО" мы помогаем сохранять и приумножать ваши деньги. Сегодня мы расскажем о том, какие скидки при покупке жилья предлагают отечественные застройщики и во сколько обойдется новая квартира.

Желающих приобрести недвижимость во время рецессии поубавилось. У одних нет денег, другие ждут дальнейшего снижения цен на жилье. Кризис делает строителей более щедрыми, нежели ранее, заставляя заманивать клиентов скидками, акциями и возможностью купить квартиру в рассрочку.

Почем квартиры

Из крупных столичных застройщиков скидки на жилье в готовых домах дает только «Киевгорстрой»: при полной предоплате берут на 10% меньше. На таких условиях 52,6 «квадратов» на Позняках обойдутся в 402 тыс. грн. ($52,9 тыс.). Еще минимум $10 тыс. потратите на отделку, да и времени уйдет с полгода. А готовую для жизни 1-комнатную квартиру на «вторичке» (32—35 кв. м) возьмете за $50 тыс.

У «Познякижилстроя» в готовых домах все продано. А в возводимых трех домах, по словам президента корпорации Артура Мхитаряна, можно взять жилье со скидкой 1—5%. При 5%-ной скидке «единичка» на 64 кв. м в центре города обойдется в 1,8 млн грн. (около $236 тыс.).

На «вторичке» в центре Киева цены примерно те же, но ждать вселения не нужно. КП «Житлоінвестбуд» дает скидки лишь по двум недостроенным домам — в Борисполе и в с. Петровское. При полной предоплате — 10%, 7% — при 70%-ной и 5% — при 50%-ном взносе.

Так, за 45,4 «метра» в Петровском с 5%-ной скидкой уплатите 302 тыс. грн. На это жилье дает кредиты Ощадбанк, под 23% годовых в гривне, что на 5—7% ниже среднерыночной ставки. Уплатив аванс 30% и взяв заем на 20 лет, будете отстегивать по кредиту 4900 грн. в месяц, что совсем не дешево.

Уступку в 25% при полной предоплате дает компания «УМК». Жилкомплекс «Четыре сезона» она обещает сдать к началу 2010-го. Правда, неизвестно, сдержит ли компания свои обещания. Кроме того, и при такой скидке покупатель «единички» в 44 кв. м расстанется с 400 тыс. грн. (около $52 тыс.).

Покупка в рассрочку

Некоторые застройщики привлекают покупателей не скидками, а рассрочкой. Так, компания «ТММ» берет от 10 до 30% взноса, остальное надо погасить до ввода дома в эксплуатацию и в течение года после оной. Если дом достроят за год, за «единичку» будете платить около 18—14 тыс. грн./мес.

Можно растянуть платежи и на 5 лет, взяв кредит у компании под 12% годовых в долларах. Тогда ежемесячно будете вносить около 12 тыс. грн. — нелегкая ноша.

Такими приманками строители немногих покупателей привлекут. Это подтверждают данные аналитика консалтинговой компании SV Development Сергея Костецкого: сейчас продается всего 30—40 квартир в месяц, а в 2008-м было 800—900. Поэтому, чтобы увеличить число сделок, строителям нужно идти не на символические скидки, а на снижение цен.

Ведь пока что жилье подешевело на 40—50% только в долларовом эквиваленте, а в гривневом цены устояли. Судите сами: когда доллар был по 5 грн., средняя «единичка» в новострое стоила $80 тыс. — те же сегодняшние 400 тыс. грн. По мнению независимого эксперта Руслана Кизлайтиса, жилье на «первичке» должно подешеветь до $800/кв. м — на 20—30% против нынешних минимальных цен.

Скидки на коттеджи

Никто из продавцов коттеджей не признается, что дела идут скверно — напротив, все в унисон говорят, что и сейчас спрос неплох, а осенью он еще оживится. А тем временем они, вслед за строителями многоэтажек, также стали завлекать народ скидками, рассрочками и кредитами.

Мягче всего стелют застройщики коттеджного поселка «Новобогдановка» (расположен в 32 км от столицы). Утверждая, что уже готовые «хатынки» раскупают довольно бойко, они, тем не менее, дают 5—10% скидки, если клиент оплатит хотя бы половину стоимости особняка, и 10—15% — если рассчитается сразу.

Но если даже всего 20% уплатит, на остальную сумму готовы выделить кредит под 15% годовых в гривне. Цены коттеджей — без отделки, разумеется — от $90 до $236 тысяч, при площади в 117—225 «квадратов».

Достаточно внести 30% стоимости, чтобы стать обладателем таунхауса в «Городе солнца» (всего 2 км от Киева). На остальную сумму либо дадут годовую рассрочку под 18%, либо многолетний кредит под 21% в гривне. Здесь 3-комнатная квартира в 122 «квадрата» стоит $169 тыс., но если заплатите сразу, скинут 10%.

В «Олимпик-Park», что в 19 км от столицы, тем, кто готов с ходу оплатить домовладение, дают скидку от 5% и выше, при стоимости коттеджей в $140—350 тыс. и площади в 136—354 кв. м. А если есть всего 30% от искомой суммы, остаток позволят вносить в течение 2 лет: кредит стоит 10% годовых.

Список можно продолжать, как и перечень программ лояльности продавцов. Но зачем, если за $80—120 тысяч на «вторичке» можно купить уже полностью оборудованный и готовый к проживанию коттедж в 120—150 «квадратов». Таких предложений хватает.

«Рынок завален, скидки в 10% уже не актуальны, — утверждает независимый аналитик Ярослав Цуканов. — К осени прогнозирую падение цен на 30%. Уже сейчас на «вторичке» полностью завершенные дома стоят меньше, чем у застройщиков с черновой отделкой».

«Большинство из тех, кто хотел и мог купить коттеджи, уже сделали это, — говорит руководитель информационно-аналитического портала «Столичная недвижимость» Владимир Германов. — Остальные либо приобретают землю (она резко подешевела) и сами строят, либо берут готовые дома у частников. Думаю, даже если строители снизят цены в 2 раза, покупателей у них не станет больше».

Что делать если банк не отдает депозит. Пошаговая инструкция

Несмотря на отмену Нацбанком моратория на досрочное изъятие депозитов, наши читатели продолжают звонить в редакцию и сообщать о случаях, когда банки отказываются возвращать вклады не только досрочно, но и по окончании срока.

Причем, касается это не только банков с временной администрацией. Управа на них одна — суд! Причем профессиональные юристы считают, что взыскание депозита через суд (как по окончании срока вклада, так и досрочно) не относится к делам высокой сложности, и вкладчик может даже сам одолеть банк в суде: количество таких случаев, по словам юристов, за последнее время существенно выросло, сообщает Сегодня.

«Наверное, вкладчики проблемных банков, делятся между собой готовыми исковыми заявлениями. Кроме того, сейчас в интернете можно найти заготовки исковых заявлений, которые нужно лишь немного адаптировать под свои обстоятельства», — рассказали нам в одной адвокатской компании. Поэтому, пообщавшись с юристами, мы разобрались, как правильно своими руками подготовить и подать иск, чтобы все-таки добиться защиты своих прав в суде.

ПЕРВЫЙ ШАГ. Прежде чем садиться за написание искового заявления, нужно добиться от банка официального отказа в выдаче депозита. Для этого обратитесь в банк с заявлением: «Прошу вас на основании ст. 1060 Гражданского кодекса Украины и договора об открытии банковского вклада №(такого-то) от (такой-то даты) выдать мне сумму депозита и причитающихся мне процентов».

Если вы хотите забрать вклад досрочно, то к ссылке на ГКУ стоит добавить еще и ссылку на пункт депозитного договора, который описывает порядок досрочного изъятия вклада. Прийти в банк лучше с двумя копиями такого заявления, чтобы банковский сотрудник поставил на вашей копии отметку о приеме письма (Ф. И. О., подпись, дата и печать). Если банк отказывается принимать заявление, отправьте его по адресу банка заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

«ИДУ НА ВЫ». Если банк не ответил в разумные сроки (например, в течение месяца), ответил отказом или у вас просто сломалась «терпелка», начинайте готовить иск (см. «Структура искового заявления»). Подавать его надо в канцелярию райсуда по месту нахождения истца, т. е. в районе, где находится центральный офис или филиал банка, в котором вы открывали депозит.

Но, если депозитным договором предусмотрено, что споры между сторонами договора решаются в третейском суде, то идти с иском к банку нужно в указанный третейский суд (как правило, при Ассоциации украинских банков). Процедура подачи и рассмотрения иска здесь схожая с обычным судом, но могут быть выше госпошлина и, кроме того, решение третейского суда практически нельзя оспорить, поэтому подготовиться к нему нужно тщательнее.

ВАЖНОЕ БУМАЖНОЕ. Вместе с иском подается целый пакет документов, которые являются доказательством невыплаты вам депозита и процентов по нему (см. «Вместе с иском подаются»?). Их необходимо подать в 2-х экземплярах для суда и для отправки ответчику.

В единственном экземпляре подаются лишь копии квитанции об оплате госпошлины (1% от суммы иска, т. е. сумма вклада+проценты+моральный ущерб, но не более 1,7 тыс. грн.) и т. н. расходов на информационно-техническое обеспечение судебного процесса (250 грн., после 1 июля — 252 грн.).

Кстати, в некоторых случаях госпошлину можно не уплачивать: если подавать иск о возмещении убытков, причиненных невозвращением вкладов, а также, если мотивировать иск нарушением Закона «О защите прав потребителей». Но юристы говорят, что госпошлину лучше все-таки заплатить.

«В вопросе уплаты или неуплаты пошлины есть несколько спорных моментов. Например, можно ли считать взыскание денег по депозиту защитой прав потребителя. У судов на этот счет разная практика: одни судьи пропускают такие иски, другие — нет», — говорит управляющий партнер юридической компании Jurimex Юрий Крайняк.

Кстати, уплаченную пошлину, как и расходы на материально-техническое обеспечение рассмотрения иска, можно взыскать с банка, попросив об этом суд в исковом заявлении.

К БОЮ БУДЬ ГОТОВ. Но вкладчику не стоит рассчитывать на легкую победу. Даже правильно составленный иск и положительное решение суда — вовсе не гарантия, что банк вернет вклад и сделает это быстро.

«После получения текста решения суда вкладчику нужно получить в суде исполнительный лист (приказ) о принудительном исполнении решения суда. После этого готовится заявление об открытии исполнительного производства и вместе с исполнительным документом передается в Отдел государственной исполнительной службы при районном управлении юстиции по месту нахождения должника», — говорит юрист адвокатской компании Arzinger Павел Барбул.

Здесь вкладчику стоит запастить терпением. По закону у исполнительной службы на исполнение решения суда есть полгода, но, юристы говорят, на практике даже в мирное время исполнительное производство могли длиться до года и больше. С банками с временной администрацией и мораторием на удовлетворение требований кредиторов еще сложнее.

Дело в том, что Закон «О банках и банковской деятельности» запрещает исполнительным службам заниматься списанием денег с банка, если в нем введен моратории на удовлетворение требований кредиторов.

Так что не стоит удивляться, если исполнительная служба откажет в открытии исполнительного производства со ссылкой на Закон «О банках…». Поэтому, если исполнительная служба артачится, возможно, с исполнением решения придется подождать до конца моратория.

Хотя бывают и исключения. Журналист «Сегодня» присутствовал на заседании суда по иску вкладчика к одному из банков с временной администрацией. Суд принял решение в пользу вкладчика и тот уже готовился к борьбе с исполнительной службой.

Однако спустя неделю после этого юрист банка позвонил ему и, извинившись, сообщил, что банк выплатит ему депозит и проценты в полном объеме.

Вероятно, такая лояльность проблемного банка была связана с тем, что вкладчик был преклонного возраста, имел серьезные проблемы со здоровьем и нуждался в дорогостоящем лечении и оплате санаторной путевки, поэтому неоднократно обращался в банк с просьбой выдать ему депозит.

Кстати, исковое заявление этот вкладчик готовил самостоятельно и, конечно, приложил к нему медицинские документы, подтверждающие диагноз и необходимость лечения. Если вы находитесь в такой же ситуации, смело идите по тому же пути.

С КЕМ СУДИТЬСЯ, С КЕМ — НЕТ!

Опрос call-центров и отделений банков показал, что досрочно расторгнуть депозитные договора готовы: ПриватБанк, Райффайзен Банк Аваль, Ощадбанк, Укрсоцбанк, УкрСиббанк, Укрэксимбанк, Правэкс-Банк, «Хрещатик», Диамантбанк, СЕБ Банк, «Форум», «Финансы и Кредит», ПУМБ, ВТБ Банк, ОТП Банк, Альфа-Банк, VAB Банк, Кредитпромбанк, Дельта Банк, «Пивденный», Кредо-Банк, Сведбанк, «Киевская Русь», Укргазпромбанк.

А в Брокбизнесбанке и «Таврике» все не так однозначно: на вопрос «можно ли досрочно снять депозит» операторы, не мешкая, отвечали: «Нет», объясняя тем, что не отменен мораторий Нацбанка.

Когда же мы говорили, что в курсе, что мораторий отменен, нас переключали на другого сотрудника, который говорил о том, что для досрочного снятия депозита нужно написать заявление. Его рассмотрит рабочая группа, которая собирается раз в неделю.

Причем в «Таврике» сказали, что вклад отдадут, если есть уважительная причина. И однозначно отказали в досрочном снятии денег в «Имэксбанке». Объяснение — «мораторий был отменен только для банков, которые претендуют на рефинансирование». И, как и следовало ожидать, не выплачивают досрочно депозиты банки с временной администрацией (на сегодня их 15).

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ:

[Название и адрес районного суда] В ________________ суд __________

[Данные истца (ФИО, адрес, телефон)] Истец ___________________________

[Данные ответчика (наименование Ответчик ________________________

банка, юридический адрес, телефон)]

Исковое заявление

[Описать обстоятельства дела и возникшую проблему]

Я, Иванов Иван Иванович, 15 января 2009 года заключил депозитный договор (договор банковского вклада) №ХХХ с Открытым акционерным обществом «Банк» (далее — Банк), в соответствии с которым я передал Банку, а Банк принял денежную сумму в размере ХХ ХХХ гривен на срок 365 дней, то есть до 15 января 2010 года, с уплатой 20% годовых в конце срока.

15 мая 2009 года в силу жизненных обстоятельств я, в соответствии со ст. 1060 Гражданского кодекса Украины и п. Х. Х договора [пункт, где речь идет о досрочном изъятии вклада — Авт.], обратился в банк с намерением досрочно забрать вклад, однако получил отказ. 18 мая 2009 г. я обратился в Банк с письменным заявлением о желании досрочно забрать депозит (копия с отметкой о принятии заявления прилагается), на который 2 июня 2009 г. получил письменный ответ Банка, в котором тот объясняет причину невозможности вернуть вклад введенным ранее мораторием на удовлетворение требований кредиторов и отсутствием достаточного объема денежных средств.

Изложить суть претензии к банку и свои аргументы

Такие действия Банка считаю необоснованными и незаконными, а также такими, которые нарушают мои права по таким причинам.

Согласно ст. 41 Конституции Украины «Каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, результатами своей интеллектуальной, творческой деятельности. Никто не может быть противоправно лишен права собственности. Право частной собственности является неприкосновенным…». То есть, ограничив мой доступ к мои сбережениям, банк нарушил мое право частной собственности на вклад, закрепленное Конституцией Украины.

В соответствии со ст. 2 Закона Украины «О банках и банковской деятельности», вклад (депозит) — это средства в наличной и безналичной форме, в валюте Украины или иностранной валюте, которые размещены клиентами на их именных счетах в банке на договорной основе на определенный срок хранения или без определения такого срока и подлежат выплате вкладчику в соответствии с законодательством Украины и условиями договора.

Кроме того, согласно ч. 2 ст. 1060 Гражданского кодекса Украины, которая применяется к депозитным вкладам в силу статьи 1058 того же Кодекса, по договору банковского вклада независимо от его вида банк обязан выдать вклад или его часть по первому требованию вкладчика, кроме вкладов, сделанных юридическими лицами на других условиях возврата, которые предусмотрены договором, а условие договора об отказе от права на получение вклада по первому требованию является ничтожным. То есть данные законы, а также нормы депозитного договора однозначно трактуют обязательство банка вернуть вкладчику депозит не только по окончании срока, но и по первому требованию.

[Этот блок используется в случае, если вы обращаетесь с иском о невыдаче вклада по сроку к банку с временной администрацией и тот аргументирует отказ мораторием.]

С соответствии со ст. 2 Закона Украины «О банках и банковской деятельности» мораторий, на который ссылается банк в отказе вернуть депозит — это прекращение исполнением банком имущественных обязательств и обязательств по уплате налогов и сборов (обязательных платежей), срок исполнения которых настал до дня введения моратория, и прекращение мероприятий, направленных на обеспечение исполнения этих обязательств, примененных до принятия решения о введении моратория.

Кроме того, ст. 85 того же Закона однозначно определяет, что мораторий на удовлетворение требований кредиторов распространяется на обязательства, сроки исполнения которых настали до назначения временной администрации (ч. 2 ст. 85 Закона), и не распространяется на обслуживание текущих операций, совершаемых временным администратором, на требования по выплате заработной платы, алиментов, возмещения ущерба, причиненного здоровью и жизни граждан, авторского вознаграждения, а также удовлетворения требований кредиторов, которые возникли во время осуществления временной администрации банка (ч. 5 ст. 85 Закона).

Согласно пункту Х. Х депозитного договора и нормам Гражданского кодекса, заявление вкладчика о желании забрать вклад и расторгнуть депозитный договор является моментом возникновения обязательства банка вернуть вклад. Таким образом, поскольку в ОАО «Банк» временная администрация была введена (дата введения временной администрации — Авт.) до наступления обязательства банка по выплате мне вклада (18 мая 2009 г.), мотивация отказа в возврате депозита и процентов за пользование ним введенным мораторием неправомерна.

Укажите, какими именно законами вы руководствовались при обращении в суд и ваши требования.

На основе вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 41, 55 Конституции Украины, ст. ст. 15, 16, 633, 1058, 1060 Гражданского кодекса Украины, ст. ст. 3, 4, 5, 27, 31, 79, 85, 118-120 Гражданского процессуального кодекса Украины, ст. ст. 2, 85 Закона Украины «О банках и банковской деятельности»,

ПРОШУ:

1. Принять исковое заявление в производство;

2. Признать неправомерным отказ Банка в выдаче вклада;

3. Взыскать с Открытого акционерного общества «Банк» в пользу Иванова Ивана Ивановича ХХ ХХХ грн., в том числе ХХ ХХХ грн. суммы вклада и ХХХ грн. начисленных процентов;

4. Взыскать с Открытого акционерного общества «Банк» в пользу Иванова Ивана Ивановича судебные издержки (сумму уплаченной государственной пошлины и расходов на информационно-техническое обеспечение судебного процесса).

Приложения:

1. Копия депозитного договора (2 экз.);

2. Копия квитанции о зачислении средств на депозитный счет (2 экз.);

3. Копия заявления в адрес банка с требованием о досрочной выплате депозита (2 экз.);

4. Копия ответа банка на заявление (2 экз.);

5. Квитанция об оплате госпошлины;

6. Квитанция об оплате расходов на информационно-техническое

обеспечение судебного процесса.

Дата Подпись (Иванов И. И.)

Компания "SV Development"

Новостройки в рассрочку

Застройщики не собираются опускать цены, предлагая своим клиентам другие программы лояльности.

Рынок новостроек впал в затяжную кому: количество сделок в этом сегменте к концу мая не превышало 10-20 в месяц, а львиная доля объектов оказалась прочно законсервирована. Чтобы привлечь покупателей, застройщики готовы предложить им жилье в рассрочку, пишет Комментарии.

По данным Госкомстата, в первом квартале нынешнего года в сравнении с аналогичным периодом 2008-го объемы строительных работ сократились на 56,7%.

"В среднем коэффициент загрузки мощностей компаний строительного сектора сейчас составляет около 55%. Для сравнения: в 2008 году этот показатель достигал 80%. У самых слабых и малоэффективных компаний коэффициент загрузки мощностей за последние 12 месяцев упал с 70 до 30%", - отмечает советник инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital Алексей Зеркалов.

В наиболее сложной ситуации оказались компании, активно привлекавшие заемные средства и имеющие высокую долговую нагрузку. "Девелоперам приходится оплачивать проценты по кредитам и заниматься поиском дополнительного финансирования для завершения объектов.

Компании, которые брали кредиты под залог существующих объектов, так же вынуждены пересматривать свои бизнес-планы, так как им необходимо оплачивать не только проценты, но и тело кредита, в то время как арендный доход значительно сократился", - говорит Наталья Стельмах, заместитель директора, руководитель отдела инвестиций компании DTZ в Украине. В итоге строительство новых объектов фактически остановилось.

"Десятки застройщиков де-факто стали банкротами еще в конце прошлого года. Большинство строящихся жилых домов вели небольшие компании, возводившие одновременно два-три объекта. Сегодня они не имеют ни собственных ресурсов, ни возможности привлекать частных инвесторов или получить кредит для достройки объектов.

Шансы привлечь стратегического инвестора - иностранного или украинского - также минимальны. В результате, по нашим оценкам, в зависимости от региона Украины, сейчас заморожено 90-95% проектов", - рассказал ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий.

Более комфортно (в сравнении с другими коллегами) чувствуют себя компании, имеющие возможность достраивать дома за счет собственных средств. Крупные застройщики могут позволить себе продавать жилье в рассрочку. Такой вариант предусмотрен в принятом недавно правительственном постановлении "О порядке аренды жилья с выкупом".

Документ оговаривает право предприятия-арендодателя передавать физлицу-арендатору жилье на срок до 30 лет за определенную плату, размер которой оговаривается в договоре. Правда, сами застройщики не готовы растягивать расчеты на столь длительный период.

В частности, ХК "Киевгорстрой" готовится предложить покупателям две программы лояльности. Квартиру в уже сданном в эксплуатацию доме можно будет приобрести на следующих условиях: 30% ее стоимости вносится сразу, оставшаяся сумма разбивается на четыре-пять лет. Каждый платеж (расчеты производятся в гривне) корректируется на официальный размер инфляции.

Чтобы купить жилье в строящемся доме, до окончания строительства покупателю необходимо внести 60% его стоимости, оставшаяся сумма гасится в течение двух лет после возведения новостройки. Причем этот вариант не предусматривает какой-либо корректировки изначально установленной цены, что, по мнению застройщика, должно заинтересовать граждан в приобретении квартир в недостроенных домах.

Аналогичные программы разрабатывают и другие компании, оставшиеся на плаву. Впрочем, и они намерены достраивать лишь объекты высокой степени готовности, попутно изобретая альтернативные способы привлечения финансирования.

"Из-за недостатка оборотных средств все деньги были направлены на завершение строительства уже начатых объектов. Сейчас мы завершаем строительство жилого комплекса "Солнечный" на проспекте Науки, 28. Планируем осенью сдать его в эксплуатацию полностью.

Пришлось вспомнить опыт строительства 90-х годов, использовать бартерный обмен", - рассказала "k:" Клавдия Бондарева, директор финансово-строительной компании "Пагода". Чтобы снизить долговую нагрузку, компании-застройщики все чаще идут на продажу части бизнеса.

"Например, компания "XXI Век" в начале июня продала четыре объекта в различных регионах местным девелоперам. Российская Mirax group продает все свои объекты в Украине корпорации AEON.

Но на данном этапе мы видим интерес к подобным проектам лишь со стороны небольших инвесторов или застройщиков, которые знают, что, приобретая объект с дисконтом, в перспективе они получат прибыль", - говорит Константин Степанов, руководитель аналитического департамента ИГ "Сократ".

Тем не менее тяжелое финансовое положение не подвигло застройщиков существенно снизить цены на жилье. Максимум, на который могут рассчитывать покупатели, - скидка 5-10%, и лишь в отдельных случаях она может достигать 30%.

Более того, по данным информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость", с мая 2008-го по май 2009-го средняя стоимость первичного жилья в национальной валюте увеличилась на 12,2%. Жилье эконом-класса подорожало на 1,9%, бизнес-класса - на 2%, а премиум-класса - на 20,7%.

"Застройщикам проще законсервировать объект, нежели достроить его и продавать с большими скидками. По данным Госкомстата, себестоимость строительства снизилась всего на 2-3%. Кроме того, отчисления компаний в местные бюджеты, невзирая на заявления городских властей, остались фактически на прежнем уровне. Поэтому как бы застройщики ни старались, снижения цен на 50% на первичном рынке быть не может. Все акции, которые якобы проводят компании, не более чем уловки. Реальных скидок нет", - поясняет Сергей Костецкий.

Квартиру с хорошим дисконтом (в 20-25%) можно приобрести у генподрядчиков или производителей строительных материалов, которые зачастую выступают и в роли продавцов жилья в новостройках. Девелоперы, начавшие практиковать бартерные схемы, рассчитываются с партнерами квартирами.

Те в свою очередь стараются побыстрей избавиться от непрофильного товара, предлагая хорошие скидки. Впрочем, и они оказываются недостаточными, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей.

"В докризисный период в столичных новостройках ежегодно продавалось около 10 тыс. квартир, сейчас количество продаж ограничивается 10-20 сделками в месяц", - констатирует Сергей Костецкий.

Ограниченное предложение квартир по более низким, чем рыночные, ценам от застройщиков может появиться благодаря НБУ. На прошлой неделе заместитель министра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко сообщил о готовности Нацбанка выделить 1 млрд. грн. для начала реализации программы по завершению строительства жилых объектов с уровнем готовности от 70% и более.

По условиям этой программы госпомощь получит предварительно отобранный проект, стоимость жилья в котором в ходе конкурса окажется самой меньшей. Для Киева торги по стоимости 1 м2 могут стартовать с 8 тыс. грн. (постепенно уменьшаясь), Киевской области - с 7,5 тыс. грн., Севастополя и облцентров - 6 тыс. грн., для других населенных пунктов - с 5 тыс. грн.

Победитель получит не живые деньги, а возможность продать жилье пожелавшим взять льготный кредит под покупку квартиры в данном доме. Однако скептики уверяют, что в нынешних условиях вряд ли найдется много желающих влезать в кредитное рабство.

Зарабатываем на своем Блоге

В наше время заработать копейку на булку с маслом становится все сложнее. Не буду разглагольствовать о мировом финансовом кризисе, и жонглировать терминами типа рецессия или девальвация, но что-то вокруг изменилось. А значит приходится задуматься о том, как найти дополнительный заработок, при этом особо не меняя свой привычный образ жизни. Учитывая, что я журналист, то есть человек получающий хлебушек за превращение мыслей и фактов в текст, который читают другие люди, присланная другом ссылка на Блогун меня очень заинтересовала. Ведь написание статей это не только моя работа, но и увлечение, если это касается ведения блогов. А значит появляется возможность совместить приятное с полезным.

Суть довольно проста, блогеру платят за написание постов на заданную тематику. Остается надеяться, что тематика будет не только интересна, но и совпадать с направленностью блога. Во всяком случае, интерес возник. А еще хорошо было бы услышать комментарии читателей моего блога. Поэтому приглашаю Вас оставить комментарий. Если, конечно, есть желание что-то сказать :)

Что делать, если ваша квартира находится в недостроенном доме?

Если ваша квартира находится в недостроенном доме, и вы стали заложником моратория на возврат вложенных в строительный проект средств, то вы находитесь в группе риска утраты прав на проинвестированную квартиру.

О том, как не остаться без квартиры и вложенных в ее строительство средств, рассказывает юрист АФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус, пишет Промобуд.

В ситуации приостановленного строительного проекта, особенно при незначительной его процентной готовности, инвесторы подвержены риску банкротства застройщика и, как следствие, утраты прав на проинвестированный объект, особенно в случае наличия у третьих лиц преимущественных прав на объект (например, ипотеки объекта незавершенного строительства).

Существует также риск утраты застройщиком прав на земельный участок и, как результат, прав на объект, который на этапе строительства представляет собой совокупность материалов и оборудования, использованного в процессе строительства.

Юрист отмечает, что инвесторы, вложившие средства в целевые облигации, подвержены риску утраты прав на квартиру в связи с истечением срока погашения облигаций.

Инвесторы также рискуют остаться без возврата номинальной стоимости облигаций в соответствии с действующим законодательством в случае отсутствия принятого в эксплуатацию объекта строительства на дату наступления срока погашения облигаций.

Для того, чтобы избежать перечисленных рисков, юрист рекомендует инвесторам осуществить ряд шагов:

1. Самоорганизация и объединение инвесторов путем создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК) в качестве неприбыльной организации.

2. Признание в судебном порядке прав собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом, что позволит обеспечить государственную регистрацию прав на него как на объект недвижимости с закреплением за каждым из инвесторов прав на отдельный объект инвестирования как на часть объекта незавершенного строительства.

3. Завершение строительства объекта путем сохранения отношений с существующим застройщиком или же посредством привлечения нового застройщика или стратегического инвестора.

4. Получение прав на земельный участок. Для жилищно-строительного кооператива допустимо получение земельного участка в собственность бесплатно в соответствие со статьей 41 Земельного Кодекса Украины.

5. Использование прилегающей территории к объекту строительства, его вертикальных конструкций в коммерческих целях.

Перечисленные действия, по мнению юриста, позволят инвесторам закрепить права на проинвестированные объекты, а также избежать риска повторной перепродажи застройщиком квартир в строящемся объекте. Также это позволит создать ликвидный актив для привлечения стратегического инвестора с целью последующего завершения строительства объекта.

Н. Доценко-Белоус подчеркивает, что в случае необходимости участники ЖСК могут попробовать заменить неэффективного застройщика.

Кроме того, объединившиеся инвесторы могут создать условия для получения дохода от использования существующего незавершенного строительством объекта и прилегающей территории (например, размещение рекламы, использование придомовой территории для размещения малых архитектурных форм и т. д.).

Таким образом, объединенные инвесторы в рамках ЖСК имеют существенные возможности не только в части завершения строительства объекта, но и в части получения и дохода от использования незавершенного строительством объекта, подчеркивает юрист.

Вы здесь больше не живете

После падения цен на недвижимость многие начали верить, что купить приличное жилье можно без особых проблем и по дешевке. Но мошенники не дремлют. Они первыми реагируют на изменения рынка и придумывают новые схемы обмана.

Случаи, когда законных собственников выселяют невесть откуда взявшиеся новые хозяева, все чаще регистрируются по всей стране. Столичные правоохранители разоблачили группу мошенников, специализировавшихся на «заочных продажах» недвижимости. Они находили подходящую жилплощадь и виртуозно подделывали все необходимые документы, подписи и печати госучреждений. Когда все было готово, в Интернете появлялось объявление: «Срочно продам квартиру. Дешево».

Клиенты радостно клевали. Сделка назначалась на пятницу или утро субботы. Получив наличность, продавец прощался до понедельника, ссылаясь на необходимость забрать из жилья кое-какие вещи. Прозрение наступало после выходных. Телефоны молчали, а дверь квартиры никто не открывал. Обманутые покупатели прямиком бросались в милицию. Оказывалось, жилплощадь была сдана в аренду законными хозяевами на несколько месяцев. Снявшие ее аферисты оперативно проворачивали сделку. Самая дешевая квартира из проданных злоумышленниками — $65 тыc., самая дорогая — $650 тыс. Их жертвами стали владельцы квартир с Павловской, Старонаводницкой, Саперно-Слободской, Героев Обороны.

По словам правоохранителей, главная причина успеха мошенников — доверчивость граждан. Услышав низкую цену, многие напрочь теряют бдительность. Проверка документов — это еще далеко не все. Современные технологии позволяют подделать любые бумаги, голограммы и штампы. Если нет полной уверенности в честности сделки, не стоит торопиться с оформлением договора и отдавать деньги.

Жилье с сюрпризом

В основном, от аферистов страдают покупатели жилья, оставаясь в результате и без квартиры, и без накоплений. Но иногда достается и законным владельцам.

Житель Запорожья в один прекрасный день вдруг узнал, что его квадратные метры принадлежат другим людям. Шок пенсионера невозможно передать, ведь он прожил в квартире не один десяток лет, имел все документы и не подписывал никаких договоров, дарственных или любых других бумаг. Как впоследствии выяснили стражи порядка, подобных случаев в городе было несколько. На улице оказывались одинокие граждане, нередко психически больные, ограниченные в дееспособности. Стало ясно, что действует целая группа мошенников, отработавшая свою схему до автоматизма.

Как сообщили в пресс-центре СБУ, злоумышленники заключали договор купли-продажи с ничего не подозревающим хозяином. Его подпись подделывалась, а чтобы сделку признали законной, аферисты обращались в суд. От имени продавца писали заявления с просьбой проводить заседания в его отсутствие, судебные повестки перехватывали и любыми способами ограждали жертву от лишней информации.

Получив решение суда, мошенники переоформляли квартиру на подставное лицо и продавали ее. Выкладывая свои денежки, покупатели даже не догадывались, что новое жилье с сюрпризом. В некоторых случаях правда открывалась, только когда настоящий владелец умирал в психбольнице, и объявлялись наследники. В отношении троих членов преступной группы возбуждено уголовное дело. А судьбу спорных квадратных метров и уплаченных за них денег снова будет решать суд.

Не ведала, что творила

Тихо и незаметно продать чужую квартиру, ни разу не поговорив с владельцем, — это практически высший пилотаж. Но не сдают позиций и старые добрые методы обмана. В престижном районе Львова в двухкомнатной квартире жила 80-летняя Елена Панченко. Поскольку отменным здоровьем пенсионерка не может похвастаться, за ней присматривала сиделка. Вдруг несколько месяцев назад бабушке стало совсем плохо. Все, что она может теперь вспомнить, — лицо медсестры и какой-то документ, который ей подсовывали.

По словам Елены Панченко, в тот момент она могла и смертный приговор себе подписать, потому что совсем не воспринимала реальность. А соседи убеждены: пенсионерке специально дали какой-то препарат, чтобы довести до такого состояния. Ведь у нее были проблемы с сердцем, суставами, но не с головой. Как оказалось, бабушка в присутствии нотариуса оформила дарственную на имя сиделки. А она незамедлительно продала жилплощадь своему сыну.

Теперь вот уже несколько месяцев больная пожилая женщина живет у племянницы. В милиции отказали в возбуждении уголовного дела, сославшись на то, что бумаги Панченко все-таки подписала самостоятельно. Посоветовали обратиться в суд и там доказывать, что медсестра воспользовалась беспомощным состоянием хозяйки и заставила поставить свое имя на документе. Потерпевшая так и сделала, но пока тянется разбирательство, в квартире живет сиделка с сыном и на порог не пускает свою бывшую работодательницу.

Домик в деревне

Впрочем, опаивать жертву дурманящим зельем совсем необязательно, иногда хватает доброго слова.
Аферисты умеют вызывать доверие и пользуются этим. Недавно в Киеве стражам порядка удалось задержать троих подозреваемых в квартирном мошенничестве. Они знакомились с одинокими собственниками жилья, в основном пьющими или больными, и предлагали обменять столичную жилплощадь на домик в Кировоградской области. Естественно, с хорошей доплатой.

Пока оформлялись документы, несчастных действительно селили за городом, давали деньги. Но как только право собственности переходило «благодетелям», несчастных выгоняли на улицу без гроша.

В отношении задержанных возбуждено уголовное дело по ч.4 ст.190 Уголовного кодекса Украины (мошенничество в особо крупных размерах). Милиция просит всех, кто пострадал от квартирных мошенников, обращаться с заявлениями в органы внутренних дел. По словам помощника начальника Подольского райуправления милиции Александра Радкевича, пока доказано четыре эпизода. Но есть данные о еще 20 случаях такого же обмана.

Елена РОЗВАДОВСКАЯ, "ВВ"

Полезно знать

Застраховаться от мошенников на все 100% невозможно. Но свести риск к минимуму — вполне реально.

Подписывая любой официальный документ, ни в коем случае нельзя оставлять место между текстом и подписью. В эти несколько строчек без проблем можно вписать что угодно. Например, может оказаться, что вместе со старым холодильником вы продали квартиру. Правильней всего просто зачеркнуть пустое место.

Покупая жилье на вторичном рынке, пообщайтесь с соседями продавца. Узнайте, кто живет в квартире, как давно.

Уточните в БТИ, выдавалась ли справка-характеристика на продажу этой жилплощади.

Беспокоиться следует, если:

Квартиру продает человек, купивший ее неделю назад.

Жилье в плачевном состоянии, складывается впечатление, что долгое время здесь жили маргиналы. При этом сам «хозяин» выглядит более чем прилично.

Необходимые документы (в том числе паспорт продавца с пропиской) вам показывают мельком, стараясь не дать возможности хорошенько с ними ознакомиться.

Цена квадратных метров заметно занижена.

Группы риска

Потерпевшими чаще всего становятся люди, будто притягивающие к себе неприятности. В криминологии существует целое учение о жертве — виктимология. По словам специалистов, классический пострадавший от действий мошенников — недостаточно сформировавшаяся личность. Такой человек не умеет говорить «нет», легко идет на поводу чужих желаний и верит рекламе. Поддаются влиянию аферистов те, кто считает себя неблагополучными, не дотягивающими до общепринятых показателей успеха. В группе риска — также азартные и очень религиозные граждане. Первые на кураже могут проигнорировать явные признаки обмана, а вторые не умеют фильтровать информацию.

http://vvnews.info/

Как правильно продать квартиру

В результате осложнения мировой экономической ситуации практически все сегменты рынка столкнулись с определенными трудностями. Первые последствия финансового кризиса прослеживаются в том числе и на рынке недвижимости.

Темпы строительства неукоснительно снижаются, заморожены многие проекты, объемы продаж уже достроенных квартир и средние цены квадратного метра жилья тоже падают. Все эти факторы напрямую влияют на спрос: покупатели заняли выжидательную позицию, рассчитывая на дальнейшее снижение цен, пишет Сити24.

Сложившаяся ситуация не вполне благоприятна для продажи квартиры, однако если возникла такая необходимость, важно соблюдать определенные правила для более выгодной продажи Вашей недвижимости. О них нам рассказала Галина Трусова, юрист ATC group.

Во-первых, правильная реклама представляет возможность более широкому кругу потенциальных покупателей узнать о Вашей квартире. Например, это может быть объявление в печатном издании или интернете, работа с агентством недвижимости. Не следует забывать также о регулярности - одного объявления для успешной реализации сделки бывает недостаточно.

Если квартира выставлена по ликвидной цене достаточно обновлять информацию два-три раз в неделю. Ликвидность можно вычислить, проанализировав риэлторские печатные издания, либо обратившись в специализированные компании.

Во-вторых, организованный показ квартиры и её внешний вид существенно влияют на более выгодную продажу. Стоит обратить внимание на всё, например, чистоту, запах подъезда, квартиры. Опытные риэлторы утверждают, что в данном вопросе каждый вложенный рубль окупается в 10 раз.

В-третьих, Вам необходимо собрать полный пакет документов, который потребуется при оформлении сделки. Из чего следует: чем больше у вас документов готово, тем легче и быстрее проходит сделка.

Для оформления договора купли-продажи квартиры Вам понадобятся:

- техническая документация на квартиру. Заказ и получение документов происходит в территориальном бюро технической инвентаризации по месту нахождения имущества. Для данного вида сделки Вам необходимо заказать экспликацию и кадастровый паспорт помещения. Процесс подготовки документов может занять от 10 до 30 рабочих дней. Они действительны в течение 5 лет;

- выписка из домовой книги — получить данный документ можно в ЕИРЦ или паспортном столе;

- договор купли-продажи — составляется по количеству сторон плюс один экземпляр для регистрирующего органа;

- свидетельство на собственность и документ, подтверждающий факт приобретения квартиры (например, договор купли-продажи);

- нотариально удостоверенное согласие супруга (продавца и покупателя) на отчуждение/приобретение квартиры или брачный договор, или справку о том, что на момент приобретения/продажи квартиры в браке лицо не состояло.

Далее стороны сделки с пакетом документов обращаются в регистрирующий орган и через месяц получают зарегистрированный договор купли-продажи и свидетельство о государственной регистрации права. Получение указанных документов является завершающим этапом в совершении сделки.

В-четвертых, проявляйте бдительность при совершении сделки. Давая объявления и показывая квартиру, необходимо в первую очередь помнить, что эти люди Вам не знакомы, и что они хотят на самом деле, неизвестно.

Поэтому осторожность должна присутствовать во всем: не давайте слишком подробно осматривать квартиру, не рассказывайте, что вы в ней не проживаете и т. д. Другое предостережение касается передачи денег за сделку.

Рекомендуемый расчет - это банковская ячейка под зарегистрированный на имя покупателя договор купли-продажи квартиры. Однако стоит внимательно подойти к выбору банка - лучше всего выбрать банк совместно.

Стоит насторожиться, если покупатель настойчиво предлагает определенный банк, например, намекая, что у него там работает знакомый либо родственник. На такой вариант соглашаться не стоит.

Данные правила в общих чертах показывают, как происходит продажа квартира. Однако на каждом этапе могут возникнут непредвиденные обстоятельства, с которыми Вам поможет справиться профессионал. Обращение в фирму, которая специализируются на недвижимости, гарантируют выгодное и своевременное завершение сделки.

Что делать, если ваша квартира находится в недостроенном доме? ( рекомендации юриста)

Если ваша квартира находится в недостроенном доме, и вы стали заложником моратория на возврат вложенных в строительный проект средств, то вы находитесь в группе риска утраты прав на проинвестированную квартиру.

О том, как не остаться без квартиры и вложенных в ее строительство средств, рассказывает юрист АФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус, пишет Промобуд.

В ситуации приостановленного строительного проекта, особенно при незначительной его процентной готовности, инвесторы подвержены риску банкротства застройщика и, как следствие, утраты прав на проинвестированный объект, особенно в случае наличия у третьих лиц преимущественных прав на объект (например, ипотеки объекта незавершенного строительства).

Существует также риск утраты застройщиком прав на земельный участок и, как результат, прав на объект, который на этапе строительства представляет собой совокупность материалов и оборудования, использованного в процессе строительства.

Юрист отмечает, что инвесторы, вложившие средства в целевые облигации, подвержены риску утраты прав на квартиру в связи с истечением срока погашения облигаций.

Инвесторы также рискуют остаться без возврата номинальной стоимости облигаций в соответствии с действующим законодательством в случае отсутствия принятого в эксплуатацию объекта строительства на дату наступления срока погашения облигаций.

Для того, чтобы избежать перечисленных рисков, юрист рекомендует инвесторам осуществить ряд шагов:

1. Самоорганизация и объединение инвесторов путем создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК) в качестве неприбыльной организации.

2. Признание в судебном порядке прав собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом, что позволит обеспечить государственную регистрацию прав на него как на объект недвижимости с закреплением за каждым из инвесторов прав на отдельный объект инвестирования как на часть объекта незавершенного строительства.

3. Завершение строительства объекта путем сохранения отношений с существующим застройщиком или же посредством привлечения нового застройщика или стратегического инвестора.

4. Получение прав на земельный участок. Для жилищно-строительного кооператива допустимо получение земельного участка в собственность бесплатно в соответствие со статьей 41 Земельного Кодекса Украины.

5. Использование прилегающей территории к объекту строительства, его вертикальных конструкций в коммерческих целях.

Перечисленные действия, по мнению юриста, позволят инвесторам закрепить права на проинвестированные объекты, а также избежать риска повторной перепродажи застройщиком квартир в строящемся объекте.

Также это позволит создать ликвидный актив для привлечения стратегического инвестора с целью последующего завершения строительства объекта.

Н. Доценко-Белоус подчеркивает, что в случае необходимости участники ЖСК могут попробовать заменить неэффективного застройщика.

Кроме того, объединившиеся инвесторы могут создать условия для получения дохода от использования существующего незавершенного строительством объекта и прилегающей территории (например, размещение рекламы, использование придомовой территории для размещения малых архитектурных форм и т. д.).

Таким образом, объединенные инвесторы в рамках ЖСК имеют существенные возможности не только в части завершения строительства объекта, но и в части получения и дохода от использования незавершенного строительством объекта, подчеркивает юрист.

Твои деньги: Как банки будут реструктуризировать кредиты

Сегодня мы расскажем об основных принципах, согласно которым коммерческие банки будут решать, реструктуризировать проблемный кредит или нет, и как именно делать это.

Если раньше банки самостоятельно решали, кому и как реструктуризировать проблемные кредиты, то отныне все будет по-другому, пишет Дело.

Своим постановлением № 328 «О мерах относительно обеспечения погашения кредитов» Нацбанк рекомендовал финучреждениям, как стоит поступать в процессе реструктуризации кредитов, выданных как физическим, так и юридическим лицам.

Среди основных принципов, изложенных в документе, можно выделить следующие:

1. Просроченные кредиты, вернуть которые практически невозможно, реструктуризации не подлежат (окончательное решение за банком, но НБУ убедительно просит принять это во внимание).

Под реструктуризацию кредита попадет только заемщик, который все-таки старается платить. То есть, кредит погашается, хоть и с отставанием от графика.

2. Реструктуризировать могут только кредиты, выданные до 1 октября 2008 года.

3. Заемщик обязан предоставить документы об ухудшении своего финансового состояния и невозможности платить, как прежде.

4. Первыми «поблажки» получат ипотечные заемщики, но только если:

а) жилплощадь под ипотекой не превышает 110 кв. м;

б) заемщик и члены его ее семьи там зарегистрированы и фактически проживают;

в) заемщики не владеют иной недвижимостью;

г) платежи по кредиту превышают 30% месячного дохода заемщика.

5. Вторые на очереди после ипотеки – кредиты, взятые под развитие бизнеса. Затем – кредиты на лечение, образование, завершение строительства. Но – при условии, что сумма долга не превышает 200 тыс. грн.

6. Нацбанк рекомендует банкам не взыскивать с заемщиков, которые реструктуризируют кредит, начисленные ранее штрафы за несвоевременную оплату.

7. Реструктуризация не должна увеличивать срок кредита более чем на два года, а отсрочка по выплате основной суммы долга – не больше года.

8. Банк обязан письменно уведомить заемщика об условиях реструктуризации.

9. Несколько пунктов постановления «подталкивают» банки к конвертации в гривне кредитов, выданных в иностранной валюте.

10. Предполагается, что большинство проблемных кредитов будут реструктуризированы до конца лета. Чтобы заинтересовать в этом банки, НБУ обещает им поблажки.

Например, убытки от изменения условий кредитования учитывать не сразу, а постепенно (иначе это сильно ударит по капиталу финучреждения).

А статус реструктуризированных кредитов повышать на один уровень – чем меньше у банка останется проблемных займов, тем лучше для его репутации.

Как избежать проблем при покупке залогового имущества!

Финансовые проблемы заемщиков банков привели к тому, что на рынке увеличилось количество предложений о продаже заложенного под кредиты имущества.

Причем перечень отнюдь не ограничивается легковыми автомобилями и ипотечными квартирами: в нем присутствуют объекты коммерческой недвижимости, производственное оборудование, грузовой транспорт, сельскохозяйственная и строительная техника, пишет Коммерсантъ.

Однако юристы рекомендуют покупателям проявлять бдительность в вопросах приобретения залогового имущества, так как банки не несут ответственности за юридическую чистоту сделок купли-продажи.

Предложения банков о продаже находящихся у них в залоге объектов отличаются завидным разнообразием: есть имущество, изъятое у бывших собственников принудительно в рамках исполнительного производства, а также с согласия бывших владельцев.

В последнем случае экс-собственник добровольно передает предмет залога банку в счет погашения задолженности по кредиту. В случае принудительного изъятия для продажи привлекаются органы государственной исполнительной службы, а банк-залогодержатель может выступать в качестве координатора процесса.

Конфискат реализовывается при участии специализированных организаций на публичных торгах. Информацию об имуществе, которое будет на них предложено, государственный исполнитель обязан разместить на специальном веб-сайте за 15 дней до проведения аукциона. Если же продажа имущества – дело добровольное, банк может самостоятельно выступить в роли продавца.

«Залог, который банки предлагают заинтересованному покупателю напрямую, обычно продается при согласии заемщика, – говорит заместитель председателя правления Эрсте Банка Павел Цетковский. – Такая сделка предполагает более легкую процедуру, которая избавляет стороны от дополнительных затрат времени и финансовых издержек».

Поэтому, прежде чем прибегнуть к радикальным мерам, банк ставит вопрос перед проблемным клиентом о добровольной продаже залогового имущества.

При этом заемщику предлагают содействие в поиске покупателя и заключении сделки или же полное освобождение от кредитной нагрузки в случае передачи права собственности банку.

В кредитных учреждениях, продающих залоговое имущество, делают упор на безопасность и юридическую чистоту подобных сделок для покупателей.

«Юристы банка проверяют все документы по продаваемому залогу, – отмечает начальник управления розничного бизнеса ПУМБ Валерий Пацуй. – Перед совершением сделки купли-продажи банк исключает наличие возможных причин, исходя из которых объект залога не может быть продан, как, например, в случае налогового ареста имущества».

Когда речь идет о продаже залогового автотранспорта, дополнительные преимущества для нового собственника кроются в тесном сотрудничестве банков и страховых компаний, где был застрахован кредитный автомобиль. В частности, по словам господина Пацуя, банк владеет информацией об эксплуатации транспортного средства, наличии ДТП и других страховых случаев, в связи с которыми клиент обращался за выплатами.

Процедура покупки добровольно переданных залогов довольно проста. «Как правило, клиент подбирает необходимое имущество при помощи размещенной на сайте банков информации. Затем обращается непосредственно в банк либо к его посредникам, – рассказывает исполнительный директор консалтинговой компании „КредитСвит“ Любовь Слободенюк. – После этого представитель банка организовывает просмотр объекта и договаривается с клиентом о цене. Если потенциального покупателя устраивает имущество и его стоимость, банк оформляет сделку».

Несмотря на уверения банков в простоте и безопасности сделок по продаже залогового имущества, юристы рекомендуют покупателям проявлять бдительность.

«Как правило, банки не несут ответственность за юридическую чистоту сделки купли-продажи залогового имущества, – отмечает юрист адвокатской конторы „Коннов и Созановский“ Евгений Корниевский. – Но потенциальный покупатель может потребовать заключения с банком договора, согласно которому, в случае если сделка купли-продажи будет признана недействительной, банк обязуется вернуть покупателю заплаченную за залоговое имущество сумму.

При этом к нему переходит право требования суммы от продавца. В случае добровольной продажи должником банка залогового имущества покупателю необходимо проверить и по возможности исключить наличие оснований для признания сделки недействительной. В частности, убедиться в дееспособности продавца. Если такая сделка будет заверена нотариусом, юридический риск признания ее недействительной значительно уменьшается».

Участники рынка указывают на ряд проблемных моментов при продаже залогового имущества. Общее снижение платежеспособности населения перевело изъятые у должников материальные ценности в категорию неликвидных активов. Одной из причин невысокого спроса на залоговые объекты эксперты считают непривлекательные для потенциальных покупателей цены.

«В основном цена залогового имущества все еще завышена», – отмечает госпожа Слободенюк. «Основная задача – определить стоимость, по которой залог будет продан с минимальными потерями для банка с максимальным учетом конъюнктуры рынка», – говорит Валерий Пацуй.

По словам господина Цетковского, дополнительные сложности в определении рыночной стоимости объектов залога появляются из-за практически не функционирующих рынков, вследствие чего банки не всегда могут установить конкурентную цену, которая бы компенсировала покупателю риски, связанные с покупкой залогового имущества.

Еще одна проблема – опасения клиентов при покупке залогового имущества в условиях несовершенной правовой базы, так как бывшие собственники могут предпринять попытку отсудить ранее принадлежащее им имущество.

В сложившихся условиях для продажи залогового имущества банки вынуждены проявлять высокую маркетинговую активность, используя нестандартные подходы и каналы распространения информации.

Данные о выставленных на продажу конфискованных или добровольно переданных предметах залога можно найти не только на корпоративных сайтах финансовых структур, но и на специализированных информационных ресурсах и в объединенных базах данных. К процессу продаж также активно привлекаются посредники.

В частности, среди возможных каналов реализации залогового имущества Любовь Слободенюк выделяет агентства недвижимости, компании-автотрейдеры, финансовых брокеров, биржи залогового имущества и т п. «ПУМБ в обязательном порядке сотрудничает с автодилерами, агентствами недвижимости, а также привлекает к данному вопросу страховые компании, – отмечает Валерий Пацуй. – В банк часто обращаются компании, которые заинтересованы в оказании услуг по поиску покупателей конфискованного имущества или в непосредственном его выкупе».

Говоря об условиях сотрудничества банков с посредниками, Павел Цетковский подчеркивает, что в общепринятой практике комиссия таких компаний зависит от объемов реализованного имущества. При этом сформировалось два основных варианта сотрудничества. В первом случае банк указывает цену залога, превышая которую брокер получает свой доход. Во втором – банк выплачивает посреднику комиссию, как правило 0,5—1% от суммы сделки, за каждый проданный объект.

Отдельные банки с целью эффективной продажи объектов залога «играют» на резком сокращении объемов розничного кредитования. На фоне минимального предложения ипотечных и автокредитов предложения приобрести в долг залоговое имущество выглядят для клиентов привлекательно.

«Сегодня некоторые банки готовы переоформлять кредиты на приобретение изъятого залогового имущества, – подтверждает тенденцию госпожа Слободенюк. – Условия и требования к новому заемщику достаточно жесткие. Процентные ставки составляют 25—26% годовых в гривнах, одноразовая комиссия – 2—3%, а первоначальный взнос – не менее 50%».

Эксперты отмечают активизацию спроса на первичное элитное жилье в Киеве

Повышение спроса на первичное элитное жилье в Киеве обусловило положительную динамику роста цен в данном сегменте рынка в апреле-мае 2009 года, что позволяет говорить о его некоторой стабилизации, считают эксперты консалтинговой компании Knight Frank Ukraine LLC (Киев).

Как отметила руководитель отдела консалтинга Knight Frank Наталья Пронина в ходе пресс-ланча, организованного юридической компанией Arzinger в Киеве во вторник, по итогам мая цена квадратного метра на элитную жилую недвижимость выросла на 3,81%, в апреле – на 4,5%.

"Но мы прогнозируем эту стабилизацию на рынке только на лето. Мы пока не хотим комментировать, что будет, начиная с сентября, потому что не ясно, чего ожидать осенью. Возможны два варианта развития событий, как пессимистичный, так и реалистичный, и, соответственно, цены могут слабо корректироваться до конца года, либо может быть вторая волна снижения. Но мы уже понимаем, что речь не пойдет о цифрах, которые мы видели в конце того года", - сказала Н.Пронина.

По данным Knight Frank, в мае средняя цена на первичное элитное жилье в Киеве составила $8,391 тыс. за 1 кв. м.

В то же время на вторичном рынке элитной недвижимости, по данным Knight Frank, стоимость квартир продолжает корректироваться в сторону снижения, однако его темпы постепенно замедляются и в мае они составили 0,3%.

По состоянию на 1 июня 2009 года средняя цена квадратного метра жилья в данном сегменте составила $7,834 тыс.

Как отмечают эксперты Knight Frank, на рынке аренды элитных апартаментов темпы падения арендных ставок также замедляются – 2,1% по итогам мая по сравнению с 3% по итогам апреля. На текущий момент средняя цена аренды такого жилья составляет $3,642 тыс. в месяц.

Международная консалтинговая компания Knight Frank основана в Лондоне. На сегодняшний день Knight Frank совместно со своим стратегическим партнером - компанией Newmark Knight Frank - насчитывает 196 офисов в 38 странах мира и объединяет свыше 6770 специалистов.

Сумма контрактов компании за 2007 год превысила $700 млрд, годовой доход - $704 млн.

В Украине и России Knight Frank предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг во всех сегментах рынка недвижимости.

Как сообщалось со ссылкой на данные Knight Frank, цена предложения 1 кв. м жилья в элитных жилкомплексах в Киеве в течение января-февраля 2009 года снизилась на 13,1% и составила на начало марта $8550. Средняя стоимость элитного жилья в Киеве по итогам марта сократилась на 9,6% по сравнению с февралем и составила $7731 за 1 кв. м.
Снижение цен на элитное жилье по итогам первого квартала составило 20,2%.

Снижение арендных ставок на элитное жилье в Киеве за январь-февраль 2009 года составило 6,5%.

Виктория Попович

Интерфакс-Украина

Исламский банкинг: ответ кризису

Некоторые аспекты и нормы исламского банкинга позволяют ему успешно противостоять обстоятельствам, которые привели западную финансовую систему к кризису.

Создание в 1975 году Исламского банка развития и Дубайского исламского банка положило начало официальному развитию исламского банкинга1. На сегодняшний день принципы исламского банкинга успешно применяются не только в мусульманских странах, но также в странах Европы и в США. Многие западные банки открыли и поддерживают так называемые «исламские окна» (отделения банка, занимающиеся предоставлением услуг согласно нормам шариата2) для оказания подобных услуг, которые существуют параллельно со стандартным набором услуг в таких банках.

Основными причинами столь бурного развития исламского банкинга стали значительный приток нефтедолларов в мусульманских странах, обеспечивающий большое количество временно свободной ликвидности, не перенаправленной на финансирование инвестиционных проектов внутри этих стран, и интенсивное развитие финансовой инфраструктуры путем создания финансовых центров в Саудовской Аравии, Кувейте, Объединенных Арабских Эмиратах и Малайзии. Подобные гиперликвидность и рост качества финансовой инфраструктуры в этих странах стимулируют инвестиции свободных ресурсов в проекты за рубежом, что усиливается также кризисом ликвидности в Европе и США.

На сегодняшний день насчитывается около 300 крупных исламских финансовых институтов, управляющих портфелем активов, оцениваемым примерно в 500 млрд долларов США.

Если на Востоке основными центрами развития исламского банкинга являются Малайзия и государства Среднего Востока, то на Западе таким центром становится Великобритания. Данный факт является результатом развитой финансовой инфраструктуры Великобритании и стремления правительства страны вывести систему законодательства и пруденциальных норм на такой уровень, который позволит исламскому банкингу успешно функционировать наряду с традиционной банковской системой. Так, было заявлено о продолжении обсуждений с финансовыми органами (Financial Services Authority) о регулировании выпуска и обращения сукук3 и о внесении изменений в налоговое законодательство, которые будут проводиться в течение 2009 года, для рассмотрения сукук в качестве стандартных облигаций для целей налогообложения.

Следует также отметить, что в процессе обсуждения бюджета Соединенного Королевства 2008 года было отмечено намерение работы с исламским финансированием в рамках стратегии казначейства по обеспечению статуса Лондона как ведущего финансового центра4. Согласно мнению экспертов, Лондон, с его почти двухмиллионным мусульманским населением и доминирующим положением на рынке капитала, является тем самым связующим звеном, которое позволит направить избыточные средства мусульманских стран на Запад.

В своем развитии исламский банкинг сегодня сталкивается со следующими основными проблемами.

Кадры. Расширение существующих финансовых институтов и создание новых в связи с развитием исламского банкинга создает потребность в квалифицированных кадрах. Текущие возможности учебных заведений, занимающихся воспитанием специалистов в области исламского финансирования, не в состоянии удовлетворить такую потребность. В связи с этим исламские финансовые институты должны сконцентрироваться на воспитании кадров собственными силами. Кроме того, возросшая стоимость поиска и найма квалифицированного персонала вынуждает финансовые институты перевести фокус с найма на сохранение существующих кадров. Для успешной работы данного механизма необходимо наличие хорошо организованной кадровой функции, финансового стимула, здоровой и привлекательной рабочей атмосферы.

Конкуренция. Несмотря на растущий интерес к исламскому банкингу, он все еще находится на ранней стадии своего развития. Выход на рынки сопряжен со все возрастающей конкуренцией со стороны традиционных банков, начавших предлагать продукты исламского банкинга (путем открытия «исламских окон»), трансформацией традиционных банков в исламские и появлением новых игроков на рынке. Текущее падение цен на нефть и снижение уровня временно свободной ликвидности также сказывается на возможностях исламских банков конкурировать с традиционными на западных финансовых рынках.

Многие западные банки открыли «исламские окна» — отделения банка, занимающиеся предоставлением услуг согласно нормам шариата.

Избыточная ликвидность. Отсутствие эффективной альтернативы традиционному межбанковскому валютному рынку, работающей в соответствии с принципами шариата, приводит к серьезным затруднениям в сфере управления ликвидностью исламскими финансовыми институтами. Ограниченные возможности для инвестиций, согласно принципам ислама со стороны банков, в свою очередь приводят к необоснованному завышению стоимости активов.

Управление рисками. Работа в соответствии с принципами ислама подвергает исламские финансовые институты дополнительным рискам по сравнению с общими для банковской индустрии. Такие риски включают в себя риск соответствия принципам шариата, правовые риски и т.п. Принимая во внимание расширение института исламского банкинга, функция управления рисками в исламских финансовых институтах должна обеспечить не только управление такими рисками, но и стабильное развитие индустрии.

Стандартизация. На данный момент не существует единых стандартов формирования финансовой отчетности и нормативно-правовой базы для исламских финансовых институтов. В результате в некоторых странах они работают согласно стандартам AAOIFI (Бухгалтерская и аудиторская организация для исламских финансовых институтов), в то время как в других они используют стандарты, предписанные для традиционных финансовых институтов.

Следование шариату. Следование принципам шариата является основным условием работы исламских банков. Данный вопрос напрямую связан с проблемами воспитания квалифицированных кадров и управления рисками, описанными выше. Исламские учебные заведения не в состоянии удовлетворить потребность в квалифицированных кадрах возрастающего числа исламских финансовых институтов. Различия в интерпретации положений шариата также вызывают необходимость в квалифицированных кадрах для выработки единой позиции по механизмам работы продуктов исламского банкинга.

Согласно принципам шариата, сделка, как правило, должна быть подкреплена реальным активом, то есть актив должен существовать, находиться во владении продавца и иметь конкретное описание.

Данные факты говорят о том, что исламский банкинг представляет собой комплексный механизм, которому еще предстоит пройти определенные этапы на пути своего развития. Однако, несмотря на существующие вопросы, он является тем самым институтом, который доказал свою состоятельность и способность работать во время глобального финансового кризиса.

Как известно, согласно принципам исламского банкинга запрещено начисление ссудного процента и финансирование запрещенных видов деятельности (например, торговля алкоголем, свининой, игорный бизнес). Наряду с этим исламский банкинг также требует от финансовых институтов непосредственного участия в рисках финансируемого проекта, что подразумевает разделение прибыли и убытков по проекту с заемщиком средств. Такие требования стимулируют исламские финансовые институты уделять должное внимание анализу рисков, сопряженных с предполагаемым проектом, и мониторингу над расходованием средств. Таким образом, в отличие от западных финансовых учреждений, которые в последние годы выдавали средства заемщикам с повышенным уровнем кредитного риска без проведения достаточноного и полного анализа такого риска, принципы исламского банкинга устанавливают строгую дисциплину, что приводит к отсутствию безответственного кредитования и позволяет существенно снизить кредитные риски.

Запрет на спекуляцию и неопределенность (Gharar) также помог исламскому банкингу успешно функционировать в условиях кризиса. Шариат предписывает финансирование реальной производственной деятельности. Согласно его принципам, сделка, как правило, должна быть подкреплена реальным активом, то есть актив должен существовать, находиться во владении продавца и иметь конкретное описание, а не указываться как теоретический объект (например, рыба, находящаяся в водном пространстве). Таким образом, исламский банкинг стимулирует развитие экономики, предоставляя средства для покупки/производства реальных активов. Также следование этим принципам сводит к минимуму спекулятивные операции с ценными бумагами, подобные тем, которые происходили в США с CDO (обеспеченное долговое обязательство) и CDS (дефолтный своп), спекуляция которыми стала одной из причин ипотечного кризиса.

Как видно, ведение работы на основании принципов исламского банкинга позволило исламским финансовым институтам по большей части избежать рисков и проблем, приведших западное финансовое сообщество к кризису. Данное утверждение подтверждается не только теоретическими исследованиями, но и продолжающейся даже в условиях кризиса мировой экспансией исламских финансовых институтов и распространением продуктов исламского банкинга.

Исламский банкинг стимулирует развитие экономики, предоставляя средства для покупки/производства реальных активов. Следование его принципам сводит к минимуму спекулятивные операции с ценными бумагами, подобные тем, которые привели к ипотечному кризису в США.

В сложившихся условиях институт исламского банкинга является тем самым альтернативным источником, который способен обеспечить потребности бизнес-сообщества в капитале и финансовых ресурсах. Не следует забывать тот факт, что исламские финансовые институты, как правило, выделяют средства для финансирования какого-либо конкретного проекта и покупки конкретного актива. Данный факт дает уверенность, что полученные средства не будут направлены на затыкание так называемых «текущих дыр», существующих у банков и предприятий. Напротив, они будут направлены в реальный сектор, тем самым стимулируя развитие экономики. В условиях текущего экономического спада этому должно придаваться особое значение как с точки зрения развития экономики в целом, так и с точки зрения создания новых производств и обеспечения населения рабочими местами.

Тесное сотрудничество с исламскими финансовыми институтами и заимствование опыта и механизмов их работы могут стать одними из критических факторов успеха для экономик стран СНГ и Запада в качестве предполагаемых мер по выходу из кризиса.

Для такого сотрудничества финансовым учреждениям в первую очередь необходимо обеспечить работу в соответствии с принципами шариата, заложенными в основу исламского банкинга, основными из которых являются:

• запрет на начисление ссудного процента;
• запрет на финансирование деятельности, не соответствующей принципам ислама (например, торговля свининой или алкоголем);
• разделение прибыли и убытков;
• запрет на спекуляцию и неопределенность.

Следует также уделить особое внимание изучению разнообразных видов исламского финансирования для обеспечения потенциальных клиентов полным спектром имеющихся услуг. Осуществлять работу могут как сами финансовые учреждения (в случае принятия решения о полном переходе на принципы работы в соответствии с шариатом), так и специально созданные для этого в их составе «исламские окна» или дочерние предприятия.

Учитывая серьезные проблемы с привлечением долгового финансирования на европейских и американских рынках, а также пока еще свободную нишу исламского банкинга в странах СНГ, горизонты развития данного института являются весьма перспективными. Основными выгодами от такого развития в условиях текущего кризиса и спада объемов производства могут быть:

• стимулирование деятельности предприятий путем привлечения свободных финансовых ресурсов, имеющихся у мусульманских стран, для финансирования инвестиционных проектов;
• способствование развитию деятельности финансовых институтов через развитие новых видов продуктов и повышение уровня их ликвидности при активном взаимодействии с зарубежными исламскими институтами;
• дальнейшее развитие бизнеса путем привлечения новых инвесторов, имеющих конфессиональные предпочтения по отношению к технологии осуществления банковских операций.

1 - Первые попытки создать исламский банк были предприняты в 1963 году в Египте, однако деятельность этого финансового института не увенчалась успехом.

2 - Свод правовых, морально-этических и религиозных норм ислама

3 - Исламские облигации.

4 - Доступно http://www.newhorizon-islamicbanking.com/index.cfm?section=breaknews&action=view&id=10605

Опубликовано на сайте: 01.06.09

Автор: Максуд Тагибеков

Источник: Банковское обозрение