Покупаем квартиру через облигации

У вас не возникала необходимость проверить себя или своих близких, например на совместимость. Для этого можно пройти тесты он-лайн, не выходя из дома. На сайте предлагаются тесты для самых разных ситуаций.

---

Покупка квартиры через облигации - дело сейчас рискованное, хотя и выгодное. За девять месяцев 2009 года украинские застройщики объявили 15 технических дефолтов по облигациям. Инвестору приходится вдумчиво выбирать застройщика, который отдаст-таки за долговую бумагу вожделенные квадратные метры. А тем, у кого облигации уже есть, стоит регулярно выпивать за здоровье застройщика, пишут Деньги.

Из-за экономического кризиса у "разбитого корыта" оказались не только строительные компании, а и покупатели жилья на первичном рынке. Во время строительного бума многие застройщики предпочитали привлекать деньги инвесторов через строительные облигации, этот способ казался покупателям самым удобным, ведь под залог облигаций легче было получить кредит в банке. И вот теперь, когда по многим проектам пришло время погашать бумаги квадратными метрами, оказалось, что не все компании в состоянии выполнить свои обязательства, а инвесторы не защищены ничем. Дома не достроены, а держатели облигаций вместо положенных квартир получают от застройщиков только порции обещаний и предложений реструктуризировать долг либо подождать.

Покупать "строительные" облигации сейчас есть смысл, только если объект готов минимум на 90%, а стройка продолжается полным ходом

За девять месяцев 2009 года в общей сложности зафиксировано 15 дефолтов по облигациям в строительной сфере (данные "Кредит рейтинг"). Причина -- проблемы с финансированием строительства, что сделало невозможным своевременную сдачу жилья в эксплуатацию и, естественно, погашение облигаций. По данным агентства, все кредитные рейтинги облигаций, по которым произошли дефолты, были спекулятивной категории, то есть по определению предусматривали возможность задержки реализации проекта и погашения облигаций после конечного срока, зафиксированного в условиях их выпуска.

Самые хитрые

Кризис коснулся всех компаний -- и тех, которые продавали квартиры через облигации, и тех, которые работали через ФФС (фонды финансирования строительства). Однако, как отметил ведущий консультант Фонда антикризисных технологий Александр Серебряков, компании, которые реализовывали жилье через облигации, должны были в меньшей степени ощутить влияние кризиса и понести меньшие потери, чем те, кто работал с ФФС. По словам юриста, такие компании платят меньшие налоги -- согласно Закону Украины "О налогообложении прибыли предприятий", средства, полученные эмитентом от инвестора путем эмиссии облигаций, не подлежат включению в состав валового дохода. А операции с ценными бумагами не являются объектом налогообложения НДС. Кроме того, пакеты облигаций продавались исходя из стоимости 1 м². При этом в стоимость уже были включены затраты застройщика на землеотвод, проектную и разрешительную документацию и получение прибыли. "Таким образом, в случае грамотного использования средств застройщик мог бы без ощутимых финансовых потерь завершить строительство вовремя", -- настаивает г-н Серебряков.

Но реалии жизни совсем иные, и львиная доля денег инвесторов шла на покупку земли под будущие объекты и прочие необходимые вещи, а не на строительство дома, квартиры в котором продавались.

Возвращать запрещено

Александр Серебряков отметил, что, к сожалению, последствия для держателей облигаций не могут быть удовлетворительными ни в случае частичного невыполнения компанией обязательств (из-за остановки строительства), ни в случае банкротства компании.

В значительной степени не на руку владельцам облигаций играет принятый в декабре 2008 года Закон "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли". Этот закон действительно защищает строителей. И ставит инвесторов в невыгодное положение. "Согласно закону, физическим и юридическим лицам запрещено разрывать договоры, результатом которых является передача застройщиком завершенного объекта или его части, при условии что по таким договорам совершена 100-процентная оплата, кроме случаев, если расторжение договора происходит по согласию сторон, за исключением случаев, если указанный срок сдачи объекта в эксплуатацию переносится больше чем на 18 месяцев", -- цитирует документ г-н Серебряков.

Получается, что держатели облигаций, оплатившие полную стоимость жилья, не могут расторгнуть договор и вернуть деньги (номинальную стоимость облигаций), как это практиковалось до кризиса -- стройкомпании, задерживающие сроки сдачи объекта в эксплуатацию, охотно возвращали номинальную стоимость облигаций и перепродавали жилье по более высоким рыночным ценам. Сейчас, когда цены упали, застройщикам вовсе не улыбается перспектива расплаты наличными.

А если банкротство?

Еще хуже обстоят дела у держателей облигаций, выпущенных тем застройщиком, в отношении которого возбуждена процедура банкротства. В таком случае вернуть деньги, вложенные в облигации, можно только в рамках процедур банкротства. Но понятно, что стоимости активов застройщика (так называемой ликвидационной массы), скорее всего, не хватит, чтобы покрыть все его обязательства. А держатели облигаций в очереди на выплаты окажутся далеко не первыми, поэтому оставшихся денег на них может просто не хватить. Г-н Серебряков уверен, что чуть ли не единственной возможностью более-менее нормальной защиты может стать объединение всех собственников облигаций как кредиторов застройщика с целью получения возможности влиять на принятие решение во время прохождения процедуры банкротства.

Варианты?

Конечно, можно не дожидаться уж совсем крайнего случая и облигации продать. "Деньги" обзвонили несколько инвесткомпаний в попытке "продать" на вторичном рынке облигации одной из строительных компаний. Ничего не получилось. Везде ответ был примерно одинаков: "вопрос о работе с целевыми облигациями будет рассматриваться после улучшения ситуации на строительном рынке".

Риелторские агентства тоже ничем не смогли помочь. "Продать облигации вам сейчас не удастся. Лучше подержите их, возможно ситуация улучшится", -- сердобольно посоветовали в одном из них.

Строительные компании тоже уговаривают своих инвесторов подождать -- чтобы, предъявив к погашению облигации в установленное время, получить на руки новый договор. Например, по переуступке имущественных прав на недостроенный объект, что разрешено антикризисным Законом "О преодолении мирового финансового кризиса в строительной отрасли". Так, компания "Форум-Инвест", у которой дефолт по облигациям (объект в Киеве по ул. Краснова) произошел в марте 2009 года и строительство дома полностью приостановлено, погасила облигации путем их обмена на договора имущественных прав незаконченного строительства. Подобным образом вышли из ситуации и в консорциуме "Экосорб", дефолт по облигациям у которого наступил в начале октября 2009 года (объект по ул. Клименко, Киев построен на 80%).

Впрочем, не стоит забывать, что даже при явной задержке сдачи дома в эксплуатацию инвестор должен предъявить облигации к погашению в указанное в проспекте эмиссии время, иначе существует риск утраты права на квартиру. Застройщик же взамен на облигации обязан предоставить инвестору дополнительный договор, в котором будет прописан механизм получения квартиры после завершения строительства.

ИТОГО: держа на руках облигации, по которым стройкомпания объявила технический дефолт, инвестору остается только ждать и верить, что жилье будет достроено. Вернуть даже номинальную стоимость облигаций сегодня нереально.

---

Улучшить самочувствие помогут косметические и лечебные препараты доктор Нонна Кировоград. Натуральные компоненты и оригинальные рецепты.

Если ваши музыкальные вкусы несколько отличаются от окружающих, то советую скачать альтернативную музыку, расширяющую границы сознания.

Минрегионстрой хочет, чтобы продавали только готовое жильё и по реальным ценам!

Продавать квартиры на первичном рынке только после ввода домов в эксплуатацию и снижать рентабельность - таковы последние месседжи Минрегионстроя.

По словам заместителя министра регионального развития и строительства Украины Дмитрия Исаенко, на сегодня министерство разрабатывает новый законопроект, который предусматривает механизм реализации жилья на первичном рынке после ввода домов в эксплуатацию, сообщает УНИАН.

"Будем разрабатывать новую стратегию жилищного строительства. И думаю, что используя опыт других стран, будем переходить на систему продажи жилья после ввода в эксплуатацию. Потому что никакие кредитно-финансовые механизмы, никакие ФОНы и ФФСы не спасают потребителя от рисков", - считает замминистра.

По его мнению, необходимо давать возможность застройщикам закончить объект за собственные или кредитные средства, а потом продавать жилье.

Как сообщили "Салону" в ассоциации "Строительный альянс Донбасса", еще в октябре прошлого года именно эта ассоциация выступила с инициативой снять с продажи недостроенное жилье и продавать только готовые квартиры после ввода домов в эксплуатацию.

"Что мы с тех пор и делаем - единственными в Донецке", - уточнили в пресс-службе ассоциации. Это дает возможность не накапливать негатив и не отвлекаться на разборки со справедливо возмущенными покупателями, которые заплатили деньги, но неизвестно когда смогут жить в своих квартирах, считают в "САДе".

Министерство регионального развития и строительства Украины прогнозирует, что в июле-августе этого года произойдет увеличение предложения жилья на первичном рынке. "Где-то к июлю-августу месяцу производитель с потребителем начнут двигаться друг к другу. Однозначно, я думаю, рынок будет идти в том направлении, что продавать надо готовое жилье", - добавил г-н Исаенко.

При этом сегодня в основном предлагают купить квартиры на тех стройках, которые остановились. "А сегодня народ понимает, что лучше всего покупать готовое жилье. Поэтому надо изыскать ресурсы, чтобы достроить жилье и ввести его в эксплуатацию и потом безрисково его продавать. Но продавать не по сверхценам, а по ценам, которые может переварить рынок", - уточнил замминистра. В то же время он считает, что сильного падения стоимости жилья ожидать не стоит.

Исаенко отметил, что если в прошлом году в Украине удалось выйти на показатели 2007 года по вводу жилья в эксплуатацию (с ростом 2,5%) за счет позапрошлогодних инвестиций, то что будет в этом году, "страшно себе представить".

"Причем все нормативные акты мы сделали. То есть мы сделали инструмент, который позволяет строителям куда-то двигаться. Но еще существует такая ситуация, когда строители, может быть, где-то не снизили цены на свою продукцию. Может быть, кто-то ожидает, когда рынок сдвинется с мертвой точки.

Тогда люди поймут, что необходимо понижаться, необходимо выходить на реальный европейский уровень прибыли в 10-15%, снижать стоимость. Если построил за 5 тыс. грн., за 6 тыс. грн. продавай", - сказал замминистра.

При этом нужно, "чтобы строитель понял, что сверхприбыли закончились", подчеркнул Исаенко.

Что касается ценовой ситуации на донецком рынке новостроек, то местные застройщики уверяют, что ценовое дно было отмечено примерно в апреле и составляло 7500-8000 грн. за кв. м. Но уже сегодня на повышающемся спросе растут и цены.

В ближайшей перспективе, по прогнозам экспертов, стоимость одного квадрата может возрасти до 9-10 тыс. грн. Риелторы также считают, что спрос на новые квартиры имеет более позитивную динамику, чем на жилье б/у, особенно если рассматривать недвижимость как объект долгосрочного инвестирования

Как сбежать из долгостроя?!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

05.11.2008

Строители признают, что заморозили возведение половины домов, кризис на «первичке» — в разгаре. Очевидно, будет расти число долгостроев и вечных недостроев. Как можно хотя бы вернуть вложенные деньги. Ведь, как оказалось, заставить закончить строительство практически нереально.

Инвестдоговор: только "мировая"

После скандала с «Элита-Центр» была внесена поправка от 15.12.2005 г. в Закон «Об инвестиционной деятельности», запрещающая застройщикам привлекать деньги населения по инвестиционным договорам. Проще говоря — подвергать рискам граждан, вкладывающим свои кровные в новостройки. Но домов, которые зиждились на инвестдоговорах, да так и «не достроились», в Украине — десятки. Как же быть тем, кто внес деньги по этой схеме, а теперь понимают, что попали в долгострой или вечный недострой?

Ситуация почти безнадежная, уверяет "Простобанк Консалтинг". Ведь если стройкомпания до сих пор не возвела дом, значит, растратила деньги, либо неверно рассчитала смету и находится в упадке. Если потребуете у нее вернуть вложенные деньги, то, в лучшем случае, получите номинал (проценты на них не начисляются), который никак не соответствует 2—3-кратному росту стоимости жилья за эти годы. По словам директора консалтинговой компании Building Live&Development Виктора Распутного, за «единичку» 3—4-летней «давности» вернете $20—30 тыс., а за них сейчас ничего не купишь...

Самый безболезненный вариант решения проблемы озвучил партнер консалтинговой компании «Диалог-классик» Артем Новиков: пойти с застройщиком на «мировую», предложив перевести оплату с недостроя на квартиры в готовом доме. Но даже столичных компаний, имеющих «лишние» квартиры в готовых домах — всего 6—7, и мало кто из них согласится на такой взаимозачет.
Облигации: попробуй, продай!

Один из двух дозволенных законом способов привлечения средств граждан в жилстрой — продажа целевых беспроцентных облигаций. Как правило, каждая из них соответствует 0,01 кв. м в будущей квартире. На полученные от людей деньги компания строит дом, обещая обменять свои ценные бумаги на зарезервированные ими квартиры. Законодательство обязывает эмитентов облигаций рейтинговать их. Но сомнительно, что эти рейтинги помогут вам сориентироваться в обстановке кризиса — они не поспевают за ситуацией. Доверяйте своим глазам: если стройка затормозилась или остановилась, пора «вынимать» из нее свои деньги в обмен на купленные облигации. Но сделать это удастся далеко не всегда.

Виктор Распутный назвал этот способ приобретения жилья самым простым и — самым опасным: инвесторы практически не защищены от злоупотреблений стройфирм. Можно потребовать у застройщика выкупить облигации, только если это прописано в договоре. Тут важно быть в первых рядах: если стройка уже заморожена из-за трудностей с финансированием, то на "вторых-третьих" соискателей деньги вряд ли найдутся. И даже если договор позволяет до завершения стройки перепродать облигации третьим лицам (редко встречающийся пункт), главный консультант консалтинговой компании RED Илья Родионов очень скептично оценивает вероятность найти такого покупателя-простака.

Адвокат юридической фирмы «Вимэкс-С» Владимир Яковенко считает, что, если в договоре нет соответствующего пункта, то даже через суд вернуть деньги из долгостроя в обмен на облигации шансы — почти нулевые. Но можно предъявить иск к компании с требованием достроить дом плюс возместить моральный ущерб, затраты на съемную квартиру и т. д.

Фонды: свои для свох

Фонды финансирования строительства (ФФС) — вторая законная форма привлечения денег граждан под новострои. И, по идее, безопасная: фонды, якобы независимые от застройщиков, получают деньги от клиентов и контролируют, чтобы они использовались по назначению и рачительно. Реально же, как отметил независимый аналитик Ярослав Цуканов, ФФС создаются самими крупными стройфирмами либо солидными банками как их «дочки» на рынке строительства. Действительно незаангажированных мало, и лишь они в экстренных случаях пойдут на замену нерадивой стройфирмы. И притом для достройки дома наверняка понадобятся дополнительные взносы с будущих жильцов.

А позитив, по мнению главы департамента аналитики консалтинговой компании «Канзас» Сергея Голуба, в том, что любой ФФС чаще всего может вернуть людям деньги, если они усомнились в перспективах стройки и расторгли договор инвестирования.

С банками шутки плохи!

Скажем, вы взяли кредит на квартиру в новострое, а тот «умер». Наивно думать, что заем можно не выплачивать. Как пояснили начальник управления кредитных продуктов «Укргазбанка» Дмитрий Замотаев и сотрудник ипотечного управления «Укрсоцбанка» Денис Топчий, это — тупиковый путь, в итоге вы потеряете больше. Ежемесячно с вас будут брать штраф от 1% и пеню от 0,1% на остаток просроченного долга. Продолжите упорствовать — банк заставит застройщика расторгнуть с вами договор, вернуть деньги (притом строитель оштрафует вас на 1—5% от внесенной суммы), и из них взыщет ваш долг. А если застройщик — банкрот, через суд банк заставит вас продать любое иное имущество и расплатиться с ним: можете лишиться уже имеющегося жилья или десятилетиями выплачивать долг из зарплаты.

Переуступить "горящую избу" можно, но сложно и опасно

Положим, вы заподозрили, что дом, в который вы вложили свои кровные, заморозят. Есть смысл перекинуть риск остаться и без денег, и без жилья на чужие плечи — переуступить права собственности на квартиру другому гражданину. Но продать «горящую избу» сложно и небезопасно.

Итак, на стройке стало меньше «живой силы» и техники, ее темпы замедлились, сроки завершения явно срываются. Поговорите с прорабом стройки (ему блюсти честь мундира заказчика резона нет, он — простой наемник), с кем-то из бригадиров. Да и обычные работяги охотно поплачутся, что зарплату задерживают, лишают премий, увольняют «лишних».

Само собой, застройщик будет вас уверять, что трудности — временные, скоро все наладится. Либо же — что бригады и технику временно перебросили на другие дома, дабы срочно их закончить. Узнайте, куда именно перебросили и не поленитесь лично проехаться по этим стройплощадкам. Если обнаружите там не бурлящие работой «муравейники», а «черепашьи бега» — значит, пора бежать с тонущего корабля.

Срочно давайте объявления через агентства недвижимости, газеты и интернет о продаже квартиры путем переуступки. За «наваром» гнаться не приходится, выставляйте цену такую же, как у застройщика, а то и пониже. Вас не должно смутить, если даже договор с ним предполагает, что за переуступку придется уплатить штраф в 2—5% от стоимости уже проинвестированных метров: лучше понести эти потери, чем лишиться всего.

Но этот вариант бегства из «избы» по разным причинам может не сработать. Виктор Распутный отметил, что лишь в немногих договорах застройщики позволяют клиентам перепродажу квартир до того, как введут дом в эксплуатацию: в большинстве случаев избавиться от долгостроя не удастся. Илья Родионов говорит, что в случае с переуступкой покупателям нужно привлекать специалистов, которые оценят риск недостроя, и если он велик — отговорят от такого приобретения. Продавцу же можно рассчитывать лишь на помощь риелторов, которые не очень-то дорожат своей репутацией и готовы содействовать в продаже явной «тухлятины». Но и в случае успеха продавец не застрахован от ответного удара. Артем Новиков предупреждает, что покупатель может оспорить в суде сделку купли-продажи — например, если продавец его не предупредил о срывах сроков строительства.

Мы деньги вырвали!

Евгения П. соблазнил новострой в Борисполе — на 30% дешевле, чем в Киеве. Но в июне он заметил, что дом перестали возводить. Через месяц понял, что «жареным запахло», и выставил квартиру на продажу по переуступке — на 4% дешевле, чем заплатил (благо, договор позволял перепродавать квартиру до введения дома в эксплуатацию). Покупатель нашелся в сентябре. «Может, достроят дом и я буду локти кусать. Но, скорее, не достроят: мой покупатель будет коленки кусать», — говорит хитрец.

Галину К. смутило, что дом в Буче перестал набирать этажи. Пообещали, что в сентябре строительство возобновится, но оно стоит до сих пор, поэтому Галина решила забрать свои деньги. Она их инвестировала через Фонд финансирования строительства. По договору деньги должны были вернуть в течение 25 дней. В итоге она их получила даже раньше, через 3 недели после обращения. Вероятно, известный застройщик решил пока не обнародовать свои проблемы и пошел на «мировую», либо Галина оказалась в счастливых первых рядах и на ее долю еще хватило денег.

Компания "SV Development"

Как избежать аферизма при инвестировании

Как избежать аферизма при инвестировании - 100m2

На сегодняшний день в Украине широко используется два способа приобретения квартиры или дома на первичном рынке - покупка целевых облигаций и участие в Фонде финансирования строительства.

Увы, юристы считают, что ни один из этих способов не гарантирует того, что объект будет построен и своевременно передан законным владельцам. В условиях постоянно дорожающей аренды и непонятных перспектив на рынке недвижимости многих волнует вопрос - когда и как выгоднее приобретать жилье? Ответ риелторов на этот вопрос однозначен.

«Если недвижимость приобретается как решение жилищного вопроса, выгоднее всего брать на этапе строительства, - советует риелтор Александр Загородний. - Стоимость такой недвижимости будет расти по мере готовности здания, даже если рынок будет лихорадить».

Мы от себя добавим, что кроме существенной экономии такая покупка таит в себе немало рисков, особенно сейчас, теперь, когда застройщики испытывают недостаток ресурсов.

«Права покупателей квартир в новостройках защищают законы «Об инвестиционной деятельности» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» - поясняет юрист Ксения Проконова. - Согласно, этим законам, у застройщиков есть два механизма для продажи квартир на стадии строительства: выпуск целевых облигаций и создание Фондов финансирования строительства (ФФС). Эти способы финансирования считаются наиболее безопасными для физических лиц-инвесторов. Но, увы, и они не защищают инвестора от потери своих средств, вложенных в новостройки».

Делаем взносы

Наиболее распространенная схема инвестирования в «виртуальные метры» - участие в Фонде финансирования строительства (ФФС). Компании, управляющие такими фондами, чаще всего создает застройщик, реже - управляющим выступает финансовая организация, например банк. Уже этот момент может многое прояснить для рядового инвестора. Если фондом управляет фиктивная компания, созданная застройщиком, то такая компания будет соблюдать, прежде всего, интересы строительной компании, а не будущих владельцев квартир.

Дело в том, что управляющая компания должна поэтапно перечислять застройщику деньги инвесторов и контролировать их целевое использование. Поэтому в роли управляющих компаний иногда выступают крупные известные банки, в которых можно сразу же оформить ипотеку. Для покупателя это верный знак того, что стройка не окажется финансовой пирамидой. Банки очень тщательно контролируют застройщиков, проверяют все документы и разрешения.

Среди недостатков ФФС, Ксения Проконова выделяет отсутствие обязательного страхования ответственности застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, а также отсутствие гарантий того, что стоимость квадратного метра останется неизменной при поэтапной оплате.

Есть и более серьезные риски: «По закону одному фонду разрешено инвестировать несколько зданий, что является крайне рискованным, - говорит г-жа Проконова. - Ведь средства инвесторов, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению».

Например, деньги, привлекаемые на строительство здания, могут расходоваться на финансирование совсем другого объекта или на покупку новых земельных участков. Отсюда высокий риск, что объекты окажутся частью финансовой пирамиды. Именно поэтому так важно, чтобы деятельностью фонда управлял солидный банк, не связанный с застройщиком, который не допустит злоупотреблений.

Еще одна важная роль управляющей компании - создание правил ФФС, то есть, своеобразного статута. В этом документе четко прописан механизм закрепления за инвестором конкретной квартиры. Если правила составляют специалисты известной финансовой компании или банка, то можно рассчитывать на их объективность. Если же за дело берется структура, подконтрольная застройщику, есть риск, что права инвесторов будут сильно ущемлены. Особенно это касается соблюдения сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Стоит ли говорить, что в подавляющем большинстве случаев строительные компании стараются максимально смягчить меру своей ответственности? В результате затягивание срока сдачи жилых домов для Киева на пол года или год стало нормой.

«Бумажный» вопрос

Второй механизм покупки квартиры у застройщика - приобретение ценных бумаг (в данном случае целевых облигаций, дающих право получения недвижимости после ее постройки). Схема предельно проста: строительная компания выпускает беспроцентные облигации, обеспечением которых выступают жилплощадь. Один квадратный метр равен определенному количеству ценных бумаг. Такой способ хорош для тех, кто заинтересован в поэтапном инвестировании. Если первый взнос в ФФС обычно равен 30-40% стоимости жилья, то облигаций чаще всего можно приобретать столько, сколько позволяет бюджет и в дальнейшем просто докупать их, пока на руках не будет того количества, которое необходимо для получения квартиры.

«Целевые облигации не дают права на владение конкретной квартирой, поскольку Закон Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» предполагает предоставление собственнику облигации товара (в данном случае - квадратного метра), а не конкретной недвижимости - рассказывает о недостатках целевых облигаций Ксения Проконова.- Одним из способов защиты прав инвестора в этом случае можно считать заключение договора резервирования определенного помещения, но законом такая сделка не предусмотрена, и такой договор не дает гарантии, что держатель облигаций получит именно то помещение и в том доме, на который он рассчитывал».

Кроме того, часто застройщики соглашаются заключить договор бронирования лишь в том, случае, если клиент уже приобрел облигаций хотя бы на 40% стоимости квартиры. Это ликвидирует единственное преимущество данной схемы для частного инвестора.

По уровню рисков облигации ничем не уступают участию в фонде финансирования строительства. Увы, покупатель никак не застрахован от возможных строительных афер. Но если в случае с ФФС, присутствие в схеме крупного банка может отчасти вселить надежду, то при покупке целевых облигаций инвестору придется рассчитывать только на свою собственную бдительность.

Еще один риск - подорожание квадратных метров, а соответственно и облигаций, в случае поэтапного инвестирования. Сейчас, когда цены на недвижимость в столице уже не растут, это не столь критично, но еще год-два назад стремительное подорожание заставило многих покупателей отказаться от квартир, и продать свои облигации, когда часть суммы уже была внесена.

Доверяй, но проверяй

Мы убедились, что каждый из возможных механизмов покупки жилья на первичном рынке имеет свои недостатки и не способен в полной мере защитить инвестора. Единственный выход - максимально тщательно выбирать компанию, с которой вы решили связать решение своего жилищного вопроса.

Чтобы обезопасить себя от участия в очередной строительной афере, Ксения Проконова советует предпринять ряд превентивных мер: «Нужно сравнить предлагаемую цену квадратного метра помещений на возводимом объекте с ценами других застройщиков на подобную недвижимость, досконально изучить, существует ли такая строительная компания, есть ли у нее документы на землеотвод, разрешение на строительство и т.п. Не лишним будет заключить с юридической фирмой договор на проведение экспертизы правоустанавливающих документов строительной фирмы и договоров, и, в случае наличия скрытых дефектов в договорах, требовать внесения соответствующих изменений».

Игорь Зубик ,
По материалам
РБК-Украина-Недвижимость

Как не попасть в финансовую пирамиду вУкраине!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

14.10.2008

Инвестиции в недвижимость в Украине — особый риск, так как на законодательном уровне инвестор не защищен и не имеет основных гарантий...

Инвестировать в недвижимость — всегда риск. Для начала President.org хотелось бы вкратце описать наиболее типичные признаки, по которым можно распознать финансовую пирамиду на рынке недвижимости.

Например, если крупные строительные и инвестиционные компании, деятельность которых, на первый взгляд, вполне укладывается в рамки правового поля, при возведении недвижимости ориентируются не на свои финансы или банковские кредиты, а на привлечение денежных средств дольщиков, - это уже само по себе должно насторожить.

В таких случаях все средства часто привлекаются на основе договора долевого участия (как правило, ключевые моменты договора прописаны общими фразами, а конкретные сроки сдачи объектов иногда даже не указываются). Собрав деньги с дольщиков, мошенники не торопятся вкладывать их в строительство. Вместо этого они открывают все новые площадки и, выставляя будущие новостройки на продажу, аккумулируют в своих руках огромные средства, которые направляются на начало нового строительства, превращая строительные объекты в долгострой. Схема прокручивается снова.

Заработав на этом, спустя несколько лет компания, в лучшем случае, возвращает какой-то части дольщиков их деньги (без процентов и штрафных санкций).

Случается, что компания, не имеющая опыта на строительном рынке, получает земельный участок в пользование и имитирует начало работ. В это время проводится рекламная кампания с предложением покупать квартиры в новостройке, цена квадратного метра на которую ниже среднерыночной. Денежные средства граждан, полученные от таких продаж, используются в целях личного обогащения руководителей компаний, но никак не для строительства дома. Когда собрана определенная сумма, строительная фирма исчезает. Сложность заключается еще и в том, что преступления становятся очевидными только спустя годы, когда явно видно, что мошенники даже не помышляют о строительстве.

Еще одна схема мошенничества может быть такой: фирма заключает договоры с организациями-соинвесторами, по которым от их имени и за их же счет привлекает денежные средства граждан; а также договоры с организацией-застройщиком о вложении средств сразу в несколько объектов. Найдя дольщиков и собрав с них средства, фирма «кидает» и застройщика, и дольщиков. Финансирование строительства в итоге прекращается. В результате застройщик подыскивает новых инвесторов, заканчивает строительство и реализует вартиры третьим лицам.

Ну и, наконец, обман инвесторов может быть организован таким способом: строительная компания начинает строительство объекта недвижимости. В это же время другая компания проводит рекламную кампанию по продаже площадей в новостройке. При этом реальная строительная компания этой рекламы просто «не замечает». После продажи большинства квартир компания, которая проводила рекламную кампанию и продавала квартиры, исчезает вместе со средствами покупателей.

Скандал вокруг финансовой пирамиды со строительной компанией «Элита-центр» заставил задуматься над тем, какие меры может предпринять государство, чтобы по максимуму уменьшить риски потерь гражданами своих сбережений или кредитных средств в финансовых строительных пирамидах. Так, до недавнего времени площадь в новостройке можно было приобрести тремя способами: через инвестиционный договор с застройщиком; с помощью целевых жилищных облигаций; участие в фонде финансирования строительства (ФФС).

После вступления в силу изменений в закон Украины «Об инвестиционной деятельности» у застройщиков осталось только два механизма для продажи квартир на стадии строительства: выпуск целевых облигаций и создание Фондов финансирования строительства (ФФС). Эти способы финансирования считаются наиболее безопасными для физических лиц-инвесторов. Но и они не защищают инвестора от потери своих средств, вложенных в новостройки.

На народном горе

На фоне ухудшения ситуации с выдачей кредитов коммерческими банками пышным цветом расцвели всевозможные кредитные союзы и маскирующиеся под них фирмы, якобы выдающие денежные кредиты, накопленные группой.

На льготных условиях, то есть без справки о доходах, под крайне низкий процент, от 3 до 8% годовых, гражданам обещают дать в кредит сто, а то и двести тысяч гривен сроком до двадцати лет..

Вслед за столицей, эта схема, похожая на лохотрон, уже активно работает в Донецке, Мариуполе и других крупных городах Донбасса. Почему лохотрон? Потому, что обещанные кредиты или не выдают вовсе или выдают через год-другой. Хотя в местных представительствах компании «Капитолий», таких как «ЛидерN», «Инвест Благо» и «Лидер плюс» обещают, что кредит клиент получит уже через пару недель после того, как заплатит определенную сумму - в среднем от 4 до 7% стоимости самого кредита. Да вы не ослышались, для того, чтобы получить кредит необходимо сначала внести определенную сумму собственных средств.

Предлагаемые ими кредитные линии основаны на схеме приобретения дорогостоящих товаров, известной как «покупки в группах». По своей сути система приобретения товаров по этому принципу - это и не кредит, и не рассрочка, а специфический вид приобретения дорогостоящих товаров «в складчину». Принцип ее действия заключается в том, что несколько лиц, желающих приобрести некий товар (автомобиль, недвижимость), объединяются в одну группу, и каждый ее участник ежемесячно платит денежные взносы, размер которых зависит от стоимости товара.

Таким образом, каждый месяц из общих вкладов участников группы формируется фонд, равный, как минимум, стоимости товара. На эти деньги приобретается товар, который затем передается одному члену группы. Конечно, это не означает, что «счастливчик» больше не будет платить взносы, - эта обязанность сохраняется за ним до самого конца существования группы. А группа существует до тех пор, пока желаемый товар не получит самый последний ее участник.

Эта система является обычной пирамидой. Фонд и средства формируются за счет вновь вошедших в группу. В договоре нет ни единого слова о сроках выдачи кредита. То есть, уплатив необходимый первоначальный взнос ждать выдачи кредита можно долго, ну или очень долго. Те, с кем мы уже имели честь пообщаться, ждут обещанные кредиты несколько месяцев. Без сомнения это не предел.

Деньги с целью

Целевые облигации. В обмен на вложенные в строительство средства инвесторы получают ценные бумаги. Интересы покупателей квартир, приобретающих на этапе строительства целевые облигации, с одной стороны, защищены, поскольку, во-первых, каждому выпуску облигаций Национальным рейтинговым агентством присваивается кредитный рейтинг.

Для этого уполномоченное Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку рейтинговое агентство изучает деятельность компании за последние пять лет. Изучается возможность застройщика выполнить свои обязательства - поскольку у покупателей нет возможности адекватно оценить риски, связанные со строительством, за них это делает уполномоченное государством Рейтинговое агентство.

Во-вторых, каждый выпуск облигаций регистрируется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Но с другой стороны, оформление права собственности в обмен на облигации в новостройке в полной мере не урегулировано законодательством.

Согласно закону «О ценных бумагах и фондовой бирже», целевая облигация предоставляет ее собственнику право на получение товара. Однако абстрактный квадратный метр помещения товаром назвать трудно, поскольку метр - лишь единица измерения.

Соответственно, приобретение облигаций абсолютно не гарантирует получения желаемой площади помещения, так как в облигациях не идентифицируется недвижимость, которую приобретает инвестор. В данном случае с инвестором заключается договор резервирования определенного помещения, но законом такая сделка не предусмотрена, и такой договор не дает гарантии, что держатель облигаций получит именно то помещение и в том доме, на которые он рассчитывал. Поэтому приходится полагаться исключительно на добросовестность застройщика.

Еще одна особенность инвестирования в облигации: застройщики в своих проспектах эмиссий отмечают, что обменять облигации на квартиру можно только на протяжении нескольких месяцев, а если в указанный срок инвестор не предъявит облигации для погашения, застройщик освобождается от каких-либо обязательств. Кроме этого, все права собственности на строящееся жилье, проданное по целевым облигациям, оформлены на застройщика.

После ввода зданий в эксплуатацию владелец облигаций должен предъявить их к погашению фирме-застройщику и заключить договор купли-продажи недвижимости, который заверяется нотариально. Но облигации до сих пор не внесены в перечень документов, на основании которых может быть оформлено право собственности на купленные в новостройках площади. Поэтому такие бумаги практически не дают никаких гарантий инвестору на рынке купли-продажи недвижимости.

Фонд финансирования строительства (ФФС). ФФС аккумулирует средства, переданные инвесторами в доверительное управление финансовому учреждению. Финансовое учреждение по мере сооружения объекта перечисляет застройщику средства доверителей, при этом контролируя целевое использование этих средств и сроки строительства. Основные условия инвестиционного процесса регламентируются «Правилами ФФС», которые разрабатываются финансовым учреждением.

Вложение средств в Фонд финансирования строительства, который создан под эгидой крупного авторитетного банка из первой десятки, минимизируют риски для инвесторов, при этом существует ряд преимуществ перед другими механизмами инвестирования, как то:

• ФФС создается только после утверждения полного комплекта строительной документации по объекту строительства и получения застройщиком разрешения на строительство
• банк регулярно контролирует ведение строительных работ и целевое использование средств застройщиком
• четко прописана процедура закрепления за инвестором конкретного помещения, исключается продажа одной и той же площади в здании нескольким инвесторам
• инвестор имеет возможность забрать деньги обратно до момента сдачи здания в эксплуатацию, при этом предусматривается значительно меньшая неустойка, чем по инвестиционному договору
• средства инвесторов находятся на отдельном счете ФФС, при этом банк-управитель несет ответственность за их сохранность

ФФС - единственный механизм, который предусматривает обязательное страхование строительно-монтажных работ. Но при этом существуют негативные стороны такого механизма:

• ФФС, как и все другие механизмы финансирования строительства, не гарантирует инвестору, который вносит средства частями, неизменности цены квадратного метра
• одному фонду разрешено инвестировать несколько зданий, что является крайне рискованным, так как средства инвесторов, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению, в результате чего может возникнуть «пирамида»
• отсутствие обязательного страхования ответственности застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию
• все больше ФФС создается самим застройщиком (скрытый контроль), которые защищают его же интересы, а никак не инвестора.

Если, несмотря на все риски, частный инвестор все-таки решил проинвестировать в новострой, нужно учесть некоторые моменты, чтобы хоть как-то уменьшить риски потери своих вложений, для чего:

• проанализировать предлагаемую цену квадратного метра помещений на возводимом объекте (по сравнению с ценами на аналогичную недвижимость у других застройщиков), и, если разница составляет 25% и более нужно задуматься о правильности такого вложения
• детально изучить, существует ли такая строительная компания, есть ли у нее документы на землеотвод, разрешение на строительство
• проверить, действительно ли ведется строительство по конкретному адресу
• заказать у юридической фирмы проведение экспертизы правоустанавливающих документов строительной фирмы и договоров, и, в случае наличия скрытых дефектов в договорах, требовать внесения соответствующих изменений
• застраховать свою инвестицию.

Полностью застраховаться от «проколов» при покупке помещений в новострое, к сожалению, невозможно, так как наше законодательство не защищает инвестора, а фантазия и опыт мошенников совершенствуются быстрее, чем судебная система. Учитывая все эти моменты, инвестору необходимо подсчитать все реальные затраты и риски, которые он несет, и сопоставить с теми затратами и рисками, которые его ждут при покупке недвижимости на вторичном рынке. И, возможно, окажется, что инвестиция в новострой - не такое уж выгодное вложение средств, как может показаться на первый взгляд.

Особенности национальной недвижимости Украины

Особенности национальной недвижимости Украины

Собственниками недвижимости чаще всего становятся посредством заключения соответствующих договоров. При этом такие договоры между приобретателем недвижимости и организацией, привлекающей средства для строительства, носят самые различные названия: подряда на капитальное строительство, долевого (паевого) участия в строительстве, совместной деятельности, уступки требования и т.п.

Но анализ таких договоров показывает, что предмет, условия участия в нем сторон, их взаимные права и обязанности являются практически одинаковыми, в силу которых на инвестора (дольщика) возлагается обязанность по оплате фактической стоимости строительства помещения, а организация (застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика по строительству определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Также довольно часто можно встретить инвестиционный договор (договор об инвестиционной деятельности), посредством которого оформляются отношения сторон. В Гражданском кодексе Украины, Законе Украины «Об инвестиционной деятельности» от 18.09.91 г. № 1560-XII и другом действующем законодательстве договор об инвестиционной деятельности не называется в качестве отдельного и самостоятельного договора, существенные условия которого бы регламентировались законодательством. Согласно ст.9 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности» основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения между субъектами инвестиционной деятельности, является договор, условия которого относятся к исключительной компетенции таких субъектов. Из сказанного и ст.6 ГКУ следует вывод о законности заключения инвестиционных договоров, но при этом нужно исходить не из наименования, а из содержания (правовой природы) договора.

Представим себе следующую ситуацию. Лицо (физическое или юридическое) захотело стать собственником нежилой недвижимости (например, офисного помещения, помещения на техническом этаже, чердака и т.п.) в строящемся доме, для чего заключило один из упоминавшихся выше договоров с заказчиком (застройщиком) объекта. Инвестор честно уплатил всю причитающуюся заказчику сумму за данное помещение, а взамен получил справку о 100-процентном инвестировании стоимости нежилого помещения. Заказчик передал помещение инвестору по акту приемки-передачи, после чего самоустранился от взаимоотношений, связанных с этим договором. Инвестор, ничего не подозревая, решил пройти последнюю формальность — зарегистрировать свое право собственности. Вот тут-то инвестор и споткнулся.

Причину столкновения финансовых интересов инвесторов и застройщиков следует искать в решении Киевского городского совета «О паевом участии (взносах) инвесторов (застройщиков) в создании социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры

г.Киева» от 27 февраля 2003 года № 271/431 (далее — Решение Киевсовета). Что скрывается за этим непростым названием, позволяет узнать содержащийся в данном Решении Киевсовета Порядок привлечения и использования паевых средств (взносов) инвесторов (застройщиков) на создание социальной и инженерно-транспортной инфрастуктуры г.Киева (далее — Порядок). В соответствии с Порядком (редакция от 27 февраля 2003 года) паевой взнос инвестора (застройщика) на создание социальной и инженерно-транспортной инфрастуктуры г.Киева (далее — паевой взнос) является платой, которую инвестор (застройщик) должен перечислить городу для возмещения расходов бюджета г.Киева на расширенное воспроизведение его ресурсов и за право реализовать свой проект строительства (реконструкции) на территории столицы, в целях улучшения финансового обеспечения комплексной застройки города.

Согласно Порядку паевой взнос уплачивается в связи с:

— строительством (реконструкцией) любых объектов на территории г.Киева, кроме тех, которые сооружаются (реконструируются) по заказу Киевской городской государственной администрации (далее — КГГА) и/или органов местного самоуправления за средства государственного и/или городского бюджета;

— изменением функционального назначения (перепрофилирования, переоборудования и т.п.) объектов производственного и непроизводственного назначения;

— изменением функционального назначения жилых домов (помещений) на нежилые согласно Порядку перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в г.Киеве, утвержденного распоряжением КГГА от 01.10.2002 г. № 1825.

В соответствии с Порядком паевой взнос уплачивается в форме денежного взноса или создания необходимой инфраструктуры собственными силами инвестора (застройщика). Паевой взнос в денежной форме уплачивается полностью единым платежом или частями по графику, который определяется в договоре между Главным управлением экономики и инвестиций Киевского городского совета (далее — Управление) и инвестором (застройщиком). Размер паевого взноса в денежной форме определяет Управление в соответствии с Нормативами определения размера паевого участия (взносов) инвесторов (застройщиков) и Методикой расчетов размеров паевого участия (взносов) инвесторов (застройщиков), которые утверждаются Киевским городским советом.

Причина конфликта как раз и состоит во внушительных размерах паевого взноса, подлежащего уплате. Достаточно сказать, что паевое участие (взнос) для такого объекта, как нежилое помещение общей площадью около 300 кв. м с дальнейшим использованием как офисное помещение, по состоянию на апрель 2001 г. составляло около 57 тыс. грн. На сегодняшний день указанная сумма (и, соответственно, размер взноса вообще) выросла примерно в 2 раза.

Усугубляют данную ситуацию с паевым взносом еще следующие два фактора:

1. В Решении Киевсовета однозначно не указывается, на кого возлагается обязанность по уплате паевого взноса. Достаточно констатировать тот факт, что в тексте Решения Киевсовета слова «инвестор (застройщик)» встречаются рядом, когда речь идет об уплате паевого взноса. Это, конечно, не способствует внесению ясности в вопросы уплаты паевого взноса. Правда, последняя редакция Решения Киевсовета (от 12.02.2004 г.) содержит более прозрачные сведения о плательщике паевого взноса. Так, в соответствии с Порядком паевой взнос уплачивается юридическим (физическим) лицом или уполномоченным им лицом, которое оформляет:

— разрешительные документы на строительство (реконструкцию);

— документы на землепользование для эксплуатации и обслуживания объектов, при строительстве (реконструкции) которых документация не была оформлена надлежащим образом;

— документы об изменении функционального назначения объектов производственного и непроизводственного назначения;

— свидетельство о праве собственности на проинвестированные нежилые помещения;

— документы об изменении функционального назначения жилых домов (помещений) на нежилые.

Однако даже при такой редакции Решения Киевсовета возникновение конфликтов автором статьи не исключается. Что уж говорить о тех договорах, на момент заключения и выполнения которых действовала старая «туманная» редакция этого документа.

2. В договоре между инвестором и застройщиком условие об уплате паевого взноса практически никогда не отражается. Застройщик зачастую замалчивает данное условие, чтобы не создавать лишних причин для раздумий инвестора в выборе застройщика, а инвестор просто не осведомлен в такого рода вопросах и, естественно, никаких оснований для беспокойства у него не возникает.

Возможно, неуплата паевого взноса так и осталась бы на совести сторон договора — инвестора и застройщика, если бы не было никаких последствий в случае такой неуплаты. А они — более чем серьезные. Чтобы понять, какие неприятности ожидают неплательщика, следует определить, что является результатом уплаты паевого взноса. Как указывается в Порядке, в случае уплаты инвестором (застройщиком) паевого взноса единым платежом Управление выдает подписанную Справку о получении паевых средств инвестора (застройщика) на создание социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры г.Киева. При отсутствии такой справки Управления не допускается выдача свидетельств на право собственности и регистрация их в коммунальном предприятии «Киевское городское бюро технической инвентаризации и регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества».

Вот это действительно плохо. Добросовестный приобретатель недвижимости, оплатив полную стоимость имущества, оказывается в нелепой ситуации. Он может получить правоустанавливающий документ — свидетельство о праве собственности, которое выдается органами местного самоуправления и местными государственными администрациями, не за символическую плату, а только если будет перечислена в бюджет города солидная сумма паевого взноса. Ведь в соответствии с Перечнем правоустанавливающих документов, на основании которых проводится регистрация права собственности на объекты недвижимого имущества (далее — Перечень), являющимся приложением 1 к п.2.1 Временного положения о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минюста от 07.02.2002 г. № 7/5, к таким правоустанавливающим документам относятся договоры, по которым в соответствии с законодательством предусматривается переход права собственности, в частности купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания, лизинга, предметом которых является недвижимое имущество, ипотеки, об удовлетворении требований ипотекодержателя, о выделении в натуре доли недвижимого имущества, о выделении недвижимого имущества, находящегося в общей долевой или общей совместной собственности. Иные договоры, например подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности и т.п. (то есть не указанные в Перечне), не являются правоустанавливающими документами в понимании Временного положения.

Кроме того, в начале августа 2004 г. вступил в силу Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV. Статья 19 этого Закона устанавливает перечень документов для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Так, в этом перечне из «договорных» документов имеются нотариально удостоверенный договор купли-продажи, пожизненного содержания, дарения, мены земельного участка или другого недвижимого имущества, договор купли-продажи недвижимого имущества, зарегистрированный на бирже в установленном порядке. Иные же договоры, которые также предусматривают получение в собственность одной из сторон недвижимости, в этом перечне не встречаются.

Таким образом, у приобретателя недвижимости нет документа, который он мог бы предъявить для государственной регистрации своего права собственности на недвижимость, поэтому право собственности он зарегистрировать не может. Это, в свою очередь, препятствует дальнейшему совершению сделок с недвижимым имуществом, поскольку согласно ст.3 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» сделки с недвижимостью совершаются, если право собственности на это имущество зарегистрировано в соответствии с этим Законом4.

При этом, учитывая, что данный Закон в ближайшее время полноценно функционировать не будет, в его Заключительных положениях установлено, что до создания единой системы органов регистрации прав, а также до формирования Государственного реестра прав в составе госземкадастра регистрация объектов недвижимости проводится коммунальными предприятиями БТИ. Поэтому в данной ситуации инвестору ждать от нового Закона скорого спасения не приходится.

Что может рассказать рейтинг целевых облигаций про новостройку?

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

14.07.2008

Покупка квартиры в строящемся доме при помощи целевых облигаций – пока наименее привычная для украинцев формула. Кроме особенностей их приобретения и получения по ним недвижимости, стоит обратить внимание на кредитный рейтинг – он может кое-что рассказать о самой компании-застройщике.

Целевые облигации – это…

Целевые облигации (ЦО) – это ценные бумаги, которые выпускает (эмитирует) застройщик (эмитент, заемщик) для того, чтобы привлечь на финансирование строительства деньги частных лиц. С введением их в обращение с 2006 года строительный рынок и его участники приобрели элементы фондового рынка.

Как известно, основным преимуществом облигационных схем является тщательная проверка строительной компании - застройщика Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. В то же время контроль самого строительства и выполнения обязательств по ЦО уже не относится к ее полномочиям.

ЦО, как правило, имеют срок обращения, сопоставимый с заявленными планами по строительству объекта, а по окончании этого периода застройщик обязан в срок до года (период погашения) предоставить за них имущество – т.е. новую квартиру.

Если облигации не предъявлены вовремя, то право на их погашение будет утрачено. Кроме того, если компания разорится или исчезнет, размер ответственности перед покупателями будет ограничен лишь ее уставным фондом.

Оценка кредитоспособности строительной компании

По данным компании «Киев Жилье-Инвест», сегодня максимальное число предложений в новостройках Киева приходится на фонды финансирования строительства (ФФС), причем из них треть домов возводится ХК «Киевгорстрой».

В то же время среди застройщиков в столице наибольшей популярностью пользуются именно ЦО – из 81-го оператора их эмитировали 41-ин (31 компания работает через ФФС, кроме того, еще 12, чьи объекты начали реализовываться еще до 2006 года, - по различного рода договорам).

Согласно законодательству, выпуск ЦО сопровождается оценкой его кредитоспособности и присвоением соответствующего кредитного рейтинга, по которому покупатель косвенно может судить, каковы его шансы в итоге дождаться будущего жилья.

Присваивать рейтинги по национальной шкале в Украине уполномочены сегодня четыре агентства: первое национальное - «Кредит-Рейтинг» (с 2001 г.), а также международные - Moody's, Fitch (с 2006 г.) и Standard & Poor's (с 2005-го). Однако, как показывает практика, иностранные компании за работы по оценке кредитоспособности застройщиков пока не берутся.

Как объяснила начальник сектора отдела рейтингов АПК и сферы финансового строительства одного из агентств Елена Кучерявая, присвоение рейтинга предусматривает исследование внешней среды деятельности застройщика - рыночной ситуации, спроса, потребителей, конкурентов.

Анализируется также среда внутренняя, в частности, финансово-хозяйственные показатели, эффективность управленческого и финансового менеджмента, долговая нагрузка, риски деятельности и способность их минимизировать.

Важны также результаты анализа инвестиционно-строительной деятельности компании (наличие опыта, своевременность и качество реализации проектов), а также возможность получения финансовой и другой поддержки со стороны партнеров по холдингу или группы компаний.

О чем говорит рейтинг

Рейтинги ценных бумаг имеют два основных уровня – инвестиционный, который свидетельствует о высокой степени надежности кредитных обязательств, и спекулятивный.

К примеру, наивысший рейтинг uaAAA говорит о том, что застройщик обладает исключительно высокой кредитоспособностью по сравнению с другими украинскими компаниями-заемщиками. Такой показатель, согласно данным, размещенным на сайте агентства «Кредит-Рейтинг», имеют ЦО только одной строительной компании - ООО «Экско Плюс».

В то же время, инвестиционный рейтинг uaBBB, хотя и характеризуется высокой кредитоспособностью, однако ее уровень сильно зависит от влияния неблагоприятных коммерческих, финансовых и экономических условий. Таких объектов в стране, по подсчетам агентства, всего десять, среди которых новостройки преимущественно в Киеве.

Наибольшая доля предложений объектов инвестирования через ЦО приходится на рейтинг спекулятивного уровня uaВ (по данным аналитиков компании «Киев Жилье-Инвест», в столице она составляет 51%). Такие заемщики характеризуются низкой кредитоспособностью, которая значительно зависит от влияния неблагоприятных условий.

Елена Кучерявая рекомендует инвесторам отдавать предпочтение ЦО, которые выпускаются компаниями под проекты с высокой степенью строительной готовности. При этом важно, чтобы застройщик имел достаточный опыт работ, не был перегружен долговыми обязательствами и уже ввел в эксплуатацию объекты без нарушения сроков. Рейтинг ценных бумаг таких компаний, как правило, относится к инвестиционному уровню.

Рейтинги и практика
По словам начальника отдела мониторинга рейтингов Адрея Кулика, поскольку механизм погашения ЦО предусматривает передачу квадратных метров владельцам облигаций, погасить их в случае, если дом еще не построен, невозможно. Однако компании не всегда справляются со сроками ввода объектов в эксплуатацию и вынуждены искать выходы из этой ситуации.

Стремясь избежать дефолта (невыполнения обязательств в четкий срок в полном объеме), некоторые из них при не введенном в эксплуатацию доме производили обмен облигаций, срок погашения которых уже наступил, на будущие квадратные метры путем заключения дополнительных договоров. По словам Андрея Кулика, легитимность таких действий требуют юридической оценки.

В других случаях была произведена замена одних ЦО на другие, имеющие более длинный срок погашения (с правом получения тех же «квадратов»), или же на процентные - позволяющие рассчитывать на доход после их погашения.

Основная причина – ошибки эмитентов на этапе выпуска ЦО, когда был взят слишком маленький интервал между планируемым сроком ввода дома в эксплуатацию и периодом погашения. Всего рейтинговым агентством в прошлом году зафиксировано пять эмитентов, нарушивших заявленные сроки погашения из-за задержки сдачи своих новостроек.

Источник: http://meget.kiev.ua/

Для финансирования строительства застройщики предпочитают целевые облигации

22.05.2008

Строительные и девелоперские компании Киева чаще всего используют механизм выпуска целевых облигаций при реализации жилья на первичном рынке, - считают специалисты аналитического отдела Строительно-инвестиционной компании «Киев Житло-Инвест».

В аналитическом отчете компании отмечается, что доля ЦО (целевых облигаций) среди компаний-операторов составляет 49% (41 компания-застройщик).

При этом доля использования ФФС (фондов финансирования строительства) составляет 37% (31 компания), а привлечение средств на первичный рынок при помощи других механизмов (преимущественно инвестдоговора) использует 14% операторов (12 компаний).

В тоже время, эксперты также обратили внимание на то, что наибольшая доля предложения объектов первичного рынка жилья приходится на фонды финансирования строительства - 48% или 83 жилых дома (комплекса), 27 из которых приходится на одного оператора.

Приобретение жилья путем покупки целевых облигаций приходится на 41% всех продаваемых объектов (71 объект). Доля же других механизмов привлечения средств составляет 11% (20 объектов).

Эксперты подчеркивают, что «и ЦО и ФФС дают будущему покупателю жилья гарантию того, что у застройщика вся документация оформлена надлежащим образом, например: компания, у которой нет полного пакета всей разрешительной документации, попросту не имеет права выпускать облигации».

Специалисты уверены, что баланс механизмов при привлечении средств в покупку жилой недвижимости в ближайшей перспективе останется прежним: «по всей вероятности механизм ЦО в 2009-2010 гг. может стать самым приемлемым для компаний, реализующих 1-2 проекта: он более либерален для застройщика и наиболее понятен конечному покупателю», - отмечают аналитики компании «Киев Житло-Инвест».

Киев Житло-Инвест:Компания «Киевжитлоинвест» была основана в 2001 году и специализируется на постройке элитных жилищных комплексов в центре Киева.

Источник: http://building.uа

На украинском рынке нет ни одной надежной схемы покупки квартиры на первичном рынке

Новости рынка недвижимости - На украинском рынке нет ни одной надежной схемы покупки квартиры на первичном рынке - АГЕНТ ®

АГЕНТ.ua 07.04.2008

На украинском рынке нет ни одной надежной схемы покупки квартиры на первичном рынке, но инвесторы продолжают финансировать воротил строительного бизнеса, не требуя взамен никаких гарантий. Пример тысяч обманутых инвесторов никого и ничему не научил, утверждают юристы.

«Берите с собой еду, термос с чаем, пледы, тепло одевайтесь. Приводите с собой родственников, друзей, соседей!», – так инвестор Наталья Кудренко созывает товарищей по несчастью на митинг к секретариату президента. Наталья отдала свои деньги компании Смартех Системз, чтобы построить в Киеве себе новую квартиру. Жилье инвесторы должны были получить еще в конце 2005 г., но строительство не ведется уже второй год – у компании-застройщика кончились деньги.

Обманутые инвесторы идут митинговать к порогам властных структур, но их горький опыт ничему не учит других, удивляются юристы. В то время как самая дешевая квартира в Киеве стоит никак не меньше четверти миллиона гривен, ни одна из схем финансирования новостроек не дает гарантии, что деньги инвестора будут использованы по назначению.

Тем временем доверчивые инвесторы продолжают финансировать воротил строительного бизнеса, сами оставаясь незащищенными. «Рынок носит достаточно дикий характер, и ожидать защиты чьих-то прав на сегодня не стоит», – оценивает уровень защиты инвесторов законодательством помощник гендиректора юркомпании M&K Владимир Скрицкий.

Даже введенная в 2003 г. схема финансирования строек через фонды финансирования строительства (ФФС), которая должна была повысить контроль за расходованием средств застройщиками, на самом деле только вытеснила с рынка мелкие компании. Крупные компании-мошенники научились обходить закон.

По словам адвоката компании Ильяшев и партнеры Игоря Хасина, уже есть случаи, когда ФФС создаются самими недобросовестными застройщиками. «У нас есть прецеденты, когда ФФС – это компания, в которой есть только один директор, он же – бухгалтер. Деньги от инвесторов тут же обналичиваются и уходят», – рассказывает он. История со «Смартех Системз» – лучшее тому доказательство, ведь стройки этой компании финансировались именно через ФФС.

В строительстве применяют и другие схемы финансирования. Партнер юридической фирмы ЮСТ Украина Юлия Курило рассказывает, что банки могут выдать физлицам кредиты для инвестирования в строительство квартир, но оставить деньги на депозите. Этот же депозит будет выступать залогом по кредиту, который банк выдает и застройщику. Если застройщик не оплачивает текущие платежи, то банк возмещает свои претензии к застройщику за счет средств инвестора. «Никаких гарантий у инвестора нет, а банк защищен со всех сторон», – резюмирует Юлия Курило.

Оксана Висневская, начальник отдела слияния и поглощения предприятий компании «Юридическая консультация братьев Коваленко», утверждает, что проконтролировать сейчас, куда именно тратятся деньги инвестора – практически невозможно. Для защиты инвестора надо четко выписывать условия договора с компанией и устанавливать высокие штрафы за его нарушение, но застройщики на изменение условий договора идут неохотно.

Сами юристы не любят защищать пострадавших инвесторов. У тех, как правило, уже нет денег на судебные тяжбы, а подобные дела могут слушаться в суде годами. «Мы можем что-то порекомендовать, но этим заниматься невыгодно. Спасение утопающих – дело самих утопающих», – поясняе