Тимошенко обещает достроить жилье

Тимошенко обещает достроить жилье - Портал недвижимости. Обзоры новостей Статьи.

Сегодня 30.01.2009

Юлия Тимошенко попыталась обнадежить десятки тысяч украинцев, которые оказались "кинуты" с их квартирами в недостроенных домах. Деньги за жилплощадь они уже внесли, но стройки из-за кризиса заморожены. Премьер пообещала дотировать замороженные стройки из бюджета. Но, как оказалось, казна позволит осчастливить инвесторов лишь пары десятков почти готовых долгостроев.

В бюджетном комитете Верховной Рады подтвердили, что деньги на заверение долгостроев действительно предусмотрены. Только, во-первых, очень мало, а во-вторых, их нужно брать из стабилизационного фонда, который пока еще даже не сформирован (а будет ли он вообще сформирован, большой вопрос). По словам члена бюджетного комитета ВР, бютовца Олега Ляшко, строители могут рассчитывать не более чем на 5 млрд грн. из бюджета на 2009 год. "Деньги на завершение строительства могут быть выделены только из Стабилизационного фонда. Согласно бюджету, это 19 млрд грн., которые должны поступить от приватизации и выпуска облигаций госзайма. Из них 5 млрд, согласно закону, могут быть направлены в строительство. По мере поступления этих денег в течение года и будет производиться дотирование строительства", — заверил Ляшко.

По словам вице-президента Ассоциации специалистов по недвижимости Александра Бондаренко, 5 млрд грн. — это катастрофически мало. "Этих денег может хватить максимум на 20—30 строек, готовых на 70% или более. А в стране сейчас в замороженном состоянии находится около 80% строек", — уверен Бондаренко.

По словам президента Ассоциации строителей Украины Милана Паевича, сейчас даже в Госкомитете по строительству и архитектуре признают, что надо гораздо больше денег, а рассчитывать не стоит даже на 5 млрд грн. "Вчера глава Госкомитета Анатолий Беркута назвал две цифры: 11 млрд грн. — это минимальная сумма, необходимая для того, чтобы завершить стройки с оформленными по всем правилам документами, и 3 млрд грн. — максимальная сумма, на которую мы можем рассчитывать из бюджета", — говорит Паевич.

Строители надеются, что правительство все же осуществит свои планы. Других способов достроить дома нет. Даже крупнейший столичный застройщик "Киевгорстрой" испытывает серьезные трудности. "У нас на треть сократилось количество инвесторов. Пока что мы продолжаем строить, но денег и своих ресурсов катастрофически не хватает. Бюджетные дотации серьезно бы нам помогли, надеемся, что правительство действительно свои обещания выполнит", — говорит пресс-секретарь "Киевгорстроя" Зоя Федорчук.

СТРОИТЕЛЯМ СОВЕТУЮТ НЕ ЖДАТЬ МИЛОСТЕЙ

Пакет антикризисных законов, подписанных президентом, включает Закон "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства". Он гарантирует, что в 2009 году государство окажет финансовую поддержку для завершения строительства жилья со степенью готовности более чем 70%, и в 2010 году — более чем 50%. Причем прямой помощи строительным компаниям не предусмотрено, пояснила "Сегодня" народный депутат от БЮТ Наталья Королевская. Речь идет о поддержке правительством и НБУ банков, которым вменяется выделять строителям льготные кредиты. Причем власти надеются, что уже к концу мая можно ожидать восстановления кредитных линий, "замороженных" кризисом, а в конце июня — открытия новых. Сейчас, по словам депутата, местные администрации формируют списки компаний, претендующих на льготы. Следующим шагом станет их проверка Министерством регионального развития. Правда, при этом Королевская подчеркнула, что строителям следует продолжать самостоятельные поиски средств, а не ждать, пока их "накормят кашей".

Анастасия Кошиль

Должники и банки: кто кого?

Должники и банки: кто кого? -

АГЕНТ.ua 30.01.2009

Как отмечают сами банкиры, долги по кредитам чаще всего перестают возвращать, если они выплачены на 10-15%, а если выплачены на 70-80%, то клиенты их прилежно погашают.

По предварительным подсчетам, размер проблемных займов в Украине за 2008 год увеличился на 95-100%. На сегодняшний день доля таких долгов в крупных банках - 8-10%. Чаще всего проблемы возникают с возвратом валютных кредитов на покупку жилья и земельных участков стоимостью до $100 тыс., а также относительно недорогих автомобилей.

Сегодня банки накрывает новая волна невозвратов. Если в конце 2008 года кредиты отказывались выплачивать несостоятельные заемщики, которые ссылались на рост курса доллара и снижение своих доходов, то сейчас среди должников очутились и достаточно обеспеченные клиенты. Взяв ипотечный кредит относительно недавно, они в его погашении не видят... экономической целесообразности. Ведь купленная ими недвижимость подешевела, и они оказались должны банкам значительно больше, чем сегодня стоит их квартира!

По словам финансистов, в декабре-январе проблемы возникали преимущественно с погашением валютных займов, выданных в 2007-2008 гг. с минимальным первоначальным взносом в 5-10% стоимости ипотеки или автокредита.

На улучшение ситуаци финансисты в ближайшее время не надеются. По мере падения стоимости недвижимости банкам придется изыскивать все больше ресурсов для резервирования. Как считают эксперты, это удастся лишь десятку-полутора банков, акционеры которых смогут позволить себе дополнительную капитализацию своих структур. Остальных - в условиях кризиса недоверия и полного застоя на рынке межбанковского кредитования и ужесточения Нацбанком процедуры рефинансирования - ждет или начало процесса ликвидации, или национализация: Кабмин еще в ноябре 2008 года утвердил порядок о национализации проблемных банков за счет кредитов МВФ.

В такой ситуации финансистам остается лишь одно: всеми правдами и неправдами повышать платежную дисциплину заемщиков. Если клиент отказывается выплачивать кредит, а вырученных от продажи залога средств все равно не хватает для его полного погашения, банк имеет право потребовать от должника компенсацию. Необходимую сумму должник вносит добровольно или, в случае отказа, банк начинает процедуру взыскания на любое другое его имущество. Изъятие имущества осуществляется только государственной исполнительной службой и только по решению суда.

Но, как признаются финансисты, искушенные (проинструктированные юристами) должники «избавляются» от ценного имущества, переписывая его на родственников. И тогда после годовой тяжбы банк может претендовать на ежемесячное отчисление 20% официальной зарплаты должника. Правда, при наличии нескольких исполнительных производств в отношении одного должника, это может быть и 70%.

Так что юристы в подобных случаях рекомендуют побеспокоиться о своих материальных ценностях заранее, поскольку банк, подавая иск, может приложить к нему ходатайство о запрете проводить должником какие бы то ни было операции со своим имуществом до окончания судебного процесса.

http://intercredit.com.ua/about

Как правильно общаться с коллектором?

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

28.01.2009

КИЕВ, 28 янв - SV Development.  Вы отягощены кредитом и уже несколько месяцев не отдаете необходимой суммы банку. Нескончаемый поток писем и звонков стал привычной действительностью, а слово «коллектор» прочно вошло в ваш повседневный лексикон.

И все ничего, пока сборщик долгов не захочет встретиться с вами лично. Что нужно знать о коллекторе и как с ним общаться, интересовался Ricardo.

Это новое слово «коллектор»

Звонки и письма – это инструменты лояльного давления банка на замешкавшегося с погашением тела кредита заемщика. На следующем этапе в работу включается коллекторская служба банка, если таковая имеется, или же коллекторское агентство, если такового подразделения у финучреждения нет в наличии.

С «забывчивым» должником коллектор может начать работать с 1-го дня просрочки - в первом случае, и не позднее 90-го дня - во втором.

«Максимальный результат получается при работе с «молодыми» по возрасту долгами – 30-60 дней просрочки, - говорит генеральный директор ИксПоинт Роман Кривошеев. - Месяца-двух хватает банку, дабы убедиться, что своими силами ему долг не взыскать».

Максимальный результат получается при работе с «молодыми» по возрасту долгами – 30-60 дней просрочки

Коллекторские компании изымают, как правило, задолженность, подтвержденную документально. Получая от кредитора разрешение представлять его интересы, фирма-коллектор начинает психологически обрабатывать заемщика. Все начинается с телефонных звонков, а заканчивается… в зависимости от упрямства должника.

Количество коллекторских агентств, с которыми финучреждение заключает соглашение о сотрудничестве, зависит от масштабности банка и количества филиалов, а также размера кредитного портфеля банка. Один банк может работать с 4-9 коллекторами одновременно.

Правда, по словам директора Агентства комплексной защиты бизнеса «Дельта М» Вячеслава Голуба, так поступают банки, которые еще не имеют опыта работы с коллекторскими компаниями. «Оптимально заключить договора с 3-4 компаниями, и по результатам работы за определенный период - до четырех месяцев - оставить одну-две компании», - советует он.

Набирающий обороты рост задолженности по банковским кредитам привлекает к выбиванию долгов – так называемому «коллекторству» - нездоровый интерес. Для коллекторских компаний ныне открываются большие перспективы, благами которых они смогут пользоваться еще как минимум два-три года.

В этой сфере, как и в любой другой, где можно отхватить лакомый кусочек в условиях финансового кризиса, появляются неграмотные и нечистые на руку «специалисты».

Для обзвона должников сейчас массово создаются стихийные кол-центры, в которые набирают непрофессионалов: студентов, пенсионеров, уволенных управленцев. В коллекторские компании пытаются перепрофилироваться охранные структуры и юридические консультации.

Правда, первые срываются на грубость из-за недостатка терпения, а вторые нацелены забрать деньги любой ценой, не особо вдаваясь в суть проблемы.

По словам экспертов, этим нехитрым бизнесом увлеклись разного рода предприниматели, не знающие теории и практики ведения подобного дела. Ярким подтверждением тому могут стать сообщения в украинских и российских СМИ.

Так, на прошлой неделе в Севастополе были задержаны представители коллекторской компании, которые под видом сотрудников милиции вымогали у граждан крупные денежные суммы. Как говорится, предъявите документики, господа!

Прививка от мошенничества

Финансовый кризис не прошел мимо ни одного украинца, взявшего кредит в банке. Кому растянули удовольствие выплачивать кредит в два раза, кого попросили погасить долг в считанные дни, а кого-то и вовсе придавили неподъемной процентной ставкой по займу.

И что делать – приходится выходить за рамки договоренностей с финансовым учреждением, становиться «забывчивым» должником, не реагировать на письма, телефонные звонки банка и каждую минуту ждать прихода коллектора.

Общаясь с коллектором по телефону, поинтересуйтесь, какую компанию он представляет и от имени какого клиента ведет с Вами переговоры

Но даже будучи виновным по всем статьям, вы не должны терять самообладания и забывать о своем праве на защиту чести и достоинства.

«Общаясь с коллектором по телефону, поинтересуйтесь, какую компанию он представляет и от имени какого клиента ведет с Вами переговоры, - говорит генеральный директор ИксПоинт Роман Кривошеев. - Если не сможет ответить, разговор не стоит продолжать». Если в ходе разговора вам угрожают, предупредите, что в следующий раз запишете беседу на диктофон, с которым наведаетесь к правоохранительным органам с соответствующим заявлением".

Прежде чем вести беседы с коллектором тет-а-тет, проверьте наличие у него копии доверенности, выданной финансовым учреждением, а также доверенность компании, представителем которой он является.

Работники коллекторской фирмы, которой дорог авторитет, не используют против заемщиков паяльников и утюгов. По утверждению директора Агентства комплексной защиты бизнеса «Дельта М» Вячеслава Голуба, профессиональный коллектор отличается от мошенника, прежде всего:

- работой исключительно в рамках Закона

- наличием вышеупомянутых документов

- работой только от имени коллекторской компании (финансового учреждения), а не органов внутренних дел, исполнительной службы

- попыткой нахождения взаимовыгодных решений как для должника, так и для финансового учреждения (реструктуризация, кредитные каникулы, списание части штрафных санкций) и дальнейшее сопровождение такого диалога, а не просто прямолинейная работа по возврату долга

«Любые, противоречащие законодательству действия, которые осуществляет коллектор, говорят либо о том, что с Вами работает компания-однодневка, основной целью которой является быстрый заработок, или компания, уделяющая недостаточно внимания профессиональной подготовке своих сотрудников», - утверждает генеральный директор ИксПоинт Роман Кривошеев.

Непрофессиональный коллекторский инструментарий – это в большинстве своем звонки должнику глубокой ночью, угрозы его жизни и здоровью, жизни и здоровью его родных и близких". Но что бы ни случилось, вы не должны позволять сборщику долгов оскорблять и унижать вас.

Вы должны знать, что можете защититься, пожаловавшись на неэтичные либо некорректные действия коллектора банку. Ваше возмущение может быть выражено как в устной, так и в письменной форме.

Также вы можете обратиться в правоохранительные органы, в случае наличия в действиях коллектора состава преступления. Например, пригрозите усердному сборщику долгов уголовным дело по ч. 2 ст. 190 УК Украины ("Завладение чужим имуществом путем обмана или злоупотребления доверием, совершенное по предварительному сговору группой лиц"), предусматривающей наказание в виде лишения свободы на срок до трех лет.

Учтите, что вы можете стать жертвой неспешной передачи данных, в чем преуспевают наши финансовые учреждения. Погашение просрочки, не гарантирует вам избавления от назойливых телефонных увещеваний и коллекторских визитов. «Банк предоставляет информацию о платеже не день в день, а немного позже, - рассказал генеральный директор ИксПоинт Роман Кривошеев.

В этом случае должнику достаточно предоставить коллектору квитанцию, подтверждающую оплату задолженности, и если банк подтвердит эту оплату, работа с таким должником будет прекращена". Вот те некоторые важные моменты, о которых должны помнить, общаясь с незванным гостем, дабы не попасть впросак. Ведь угодить в психологическую ловушку довольно просто, а вот выбраться из нее без квалифицированной помощи, возможно, и не хватит сил.

Нужен ли антиколлектор?

Рост потребительского кредитования и увеличение числа невозвратов сделало возможным появление на украинском рынке потребительских услуг "антиколлекторов". По сути, это юристы, специализирующиеся на защите интересов заемщиков перед банком или коллекторским агентством.

В отличие от коллекторов они не "собирают" долги, а помогают должникам минимизировать штрафы за просроченные кредиты.

В 2007 году объем просроченных долгов в банках не превышал 5%, то в 2008-м он перевалил за 15% и в перспективе может подняться до 30%

По информации агентства «Вердикт», если в 2007 году объем просроченных долгов в банках не превышал 5%, то в 2008-м он перевалил за 15% и в перспективе может подняться до 30%. В абсолютном выражении это десятки миллиардов гривен, которые и представляют собой лакомый кусок для коллекторского бизнеса.

«90% компаний, называющих себя «антиколлекторскими», предоставляют непфессиональные услуги: признание договоров кредита (либо отдельных статей) недействительными, списание штрафных санкций за несвоевременную оплату, оттягивание сроков оплаты, - говорит директор Агентства комплексной защиты бизнеса «Дельта М» Вячеслав Голуб.

Эти действия не направлены на создание конструктивного диалога между клиентом и банком, а защастую делает из последнего врага». Кроме того, большинство «антиколлекторских» компаний берут деньги «наперед» и не гарантируют никаких результатов, уточняет специалист.

С ним согласен и генеральный директор ИксПоинт Роман Кривошеев, считаючий «антиколлекторское движение» всего лишь дополнительным заработком для наживающихся на кризисе людей.

«С должников берут плату за консультации о том, как вести себя с коллекторами или кредиторами, - объясняет он. – Связь с антиколлектором заставит должника заплатить дважды – первый раз своему кредитору и второй раз - самому антиколлектору за услуги».

Знать – значит не бояться

Коллекторский бизнес — один из немногих, который в условиях кризиса, очевидно, станет еще прибыльнее. Этому в полной мере способствует уменьшение платежеспособности населения, сокращение рабочих мест и неуклонное падение курса гривны.

Главное – вы, как заемщик, не должны опускать руки и позволять подорывать ваш моральный настрой. Помните и отстаивайте свои права в общении с представителями коллекторских агентств – и тогда вы обязательно в здравом уме дождетесь финансового потепления.

С повышением кредитных ставок можно бороться

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

28.01.2009

КИЕВ, 28 янв - SV Development.  Может ли коммерческий банк без согласия заемщика поднять ставку по уже выданному кредиту.

Ряд украинских банков решил еще больше усложнить жизнь заемщикам и поднял ставки по ранее выданным кредитам. Среди «отличившихся» — VAB банк, Правэкс-Банк, ПриватБанк, Укрсоцбанк, банк «Финансы и Кредит» - сообщает Дело.

Финансисты объясняют такую тенденцию подорожанием ресурсов. Ставки по депозитам и займам растут, соответственно, кредиты для клиентов банков тоже дорожают.

«Проценты по кредиту состоят из цены привлеченного ресурса плюс маржа, которую хочет заработать банк, и кредитный риск», — рассказывает директор киевского филиала Кредобанка Владимир Ставнюк. Поскольку банки привлекают короткие деньги, а выдают средства на более длительный срок, они попадают в ситуацию, когда стоимость кредита приходится пересчитывать.

Не спешите ставить подпись

Заемщику, по кредиту которого банк решил поднять ставку, сразу отчаиваться не стоит. Вполне возможно, что это решение неправомерно. Как утверждают юристы, кредитные договоры делятся на два типа. В первом прописана норма одностороннего поднятия ставок, во втором — оговорен процесс двустороннего согласия на поднятие ставки.

В последнем случае банк не может поднимать проценты по кредиту без подписания дополнительного соглашения. Но клиент не обязан эти допсоглашения подписывать.

«Пока вы не подписали документ, банк не поднимет ставку», — объясняет тактику поведения руководитель юридического департамента компании «Бест Кредит Антиколлекшн» Андрей Козаченко.

Но даже если в договоре есть пункт о возможности одностороннего поднятия ставки, терять надежду не стоит. Здесь на помощь заемщику могут прийти некоторые разъяснительные документы центральных органов власти.

Так, в письме Министерства юстиции от 16 января 2009 года № КО-132-20 дается следующее разъяснение: «согласно ст. 1056-1 Гражданского кодекса Украины, установленный договором размер процентной ставки не может быть увеличен банком в одностороннем порядке».

Нацбанк рекомендует

Незаконность повышения ставок по кредиту (при неизменной учетной ставке) неоднократно подчеркивалась и Национальным банком.

Более того, в постановлении НБУ № 413 от 4 декабря 2008 года регулятор рекомендовал снизить процентные ставки по кредитам в иностранной валюте (по данным НБУ, на 1 декабря среди заемщиков-физлиц доля таких займов составляла 67%).

К лету ожидается вал предложений залоговых квартир!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

24.01.2009

КИЕВ, 23 янв - SV Development.  Еще летом доля проблемных кредитов по ипотеке не превышала 1%. Уже сегодня их более 10%, а весной трудности с погашением ипотеки будут у каждого четвертого покупателя жилья в кредит.
  
В середине недели VAB Банк сообщил, что распродает квартиры и автомобили. «Наше предложение о покупке такого имущества является выгодным, поскольку стоимость... соответствует актуальным рыночным ценам, а в некоторых случаях – даже ниже», – расхваливает товар начальник департамента по работе с проблемными активами VAB Банка Сергей Ревко. Нет, банк не стал импортером автомобилей или агентством недвижимости – он продает имущество своих клиентов, которые не смогли погасить кредит, сообщает портал sostav.ua.

Доля проблемных кредитов выросла стремительно: летом прошлого года эксперты и банкиры в один голос твердили, что она составляет не более 1%, а к концу года – уже 10–13%. «И это очень оптимистичные показатели», – предупреждает председатель правления Укргазбанка Вадим Ляшко.

По оценкам консалтинговой компании «Канзас», к средине весны проблемы с погашением кредита на квартиру будут иметь уже 25% заемщиков, или каждый четвертый. Официальной статистики Национального банка о глубине проблем в ипотечном кредитовании нет, а банкам не выгодно называть настоящие цифры – это может вызвать панику среди клиентов. «Если вы клиент банка «Х», и тут говорят, что у него 25% просроченных ипотечных кредитов и невыплат, то у вас сразу возникает вопрос: «А за счет каких средств они отдадут мне мой депозит?» – говорит специалист по недвижимости компании «Канзас» Денис Морозов.

Коллекторские компании, которым банки поручают продажу залогового имущества, считают ситуацию с погашением кредитов более неблагополучной, чем ее пытаются представить банки. По словам коммерческого директора «Независимого коллекторского агентства» (ICA Украина) Анны Гасинец, доля проблемных кредитов по ипотеке уже сегодня составляет 15–20%, по автокредитам – 20–25%.

Доля неплатежей может еще больше вырасти, если будет принят закон, запрещающий банкам отбирать у неплательщиков залоговые квартиры. «Заемщики тогда поймут, что им ничего не грозит, квартиру у них не заберут – они могут спокойно жить и не платить», – считает гендиректор коллекторской компании «Икспоинт» Роман Кривошеев.

По мнению Кривошеева, нынешняя распродажа залогового имущества – это только начало. Сейчас банки продают квартиры, которые были изъяты осенью прошлого года. «Если изъятие не будет запрещено законом, всплеск предложений квартир мы будем наблюдать весной или к лету, когда многие как раз прогнозируют обвал цен на рынке недвижимости», – говорит Роман Кривошеев.

Убытки понесут не только рядовые заемщики. Ипотечное кредитование из-за обвала цен не недвижимость не принесет ожидаемой прибыли и банкам. «Ипотека уже не даст того возврата, на который надеялись», – считает советник министра экономики Сергей Яременко.

Антиколлекторы констатируют свою востребованность

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

КИЕВ, 26 янв - SV Development.  В Украине становятся востребованными антиколлекторские компании, главной задачей которых является финансовая и юридическая поддержка клиентов (заемщиков) и защита их интересов в соответствующих структурах.

Об этом шла речь в ходе пресс-конференции представителей компании "Best Credit Аnticollection" в Пресс-центре Информационного агентства ЛІГАБізнесІнформ (Киев, ул. Шамрыло, 23).

Управляющий партнер финансовой компании "Best Credit Аnticollection" Роман Кокшаров отмечает, что появление на финансовом рынке антиколлекторских компаний связано с кризисной ситуацией и финансовой нестабильностью в стране.

"В конце 2008 года гривня утратила свои позиции по отношению к основным мировым валютам на более чем 40%. В такой ситуации заемщики не в состоянии выполнять свои обязательства перед банками", - констатирует он.

По его словам, в работе банков с клиентами именно финансовое учреждение выступает более компетентной и доминирующей стороной, используя штат профессиональных финансистов, юристов, действующих в интересах банка. А услуги антиколлекторской компании направлены на балансировку этих сил и предоставление заемщику профессиональной помощи.

Представитель компании "Best Credit Аnticollection" подчеркнул, что антиколлекторы функционируют как обычные финансовые, совещательные учреждения. Эти компании могут помочь клиенту ответить на вопрос: имеет ли банк скрытые интересы по кредитной сделке или декларирует интересы прозрачно?; готов ли банк идти на открытый диалог или будет занимать позицию, ущербную для клиента?; что необходимо предпринять клиенту в данной ситуации?; и др.

Антиколлекторы заявляют, что стоимость их услуг в основном зависит от размера кредита, сложности ситуации и числа задействованных инструментов. Четкой ценовой политики на рынке пока нет.

Жилье к весне: дешевле на $10 000

Жилье к весне: дешевле на $10 000 | СЕГОДНЯ | Украина Кризис Україна

«Вторичка» упадет на 10%, а «первичка» — на 30%

Фото А. Искрицкой

Вот он, момент истины: по данным независимого портала «Недвижимость», с начала года цена «бэушных» квартир в Киеве рухнула на 13%. Побит последний козырь тех риелторов-ортодоксов, которые утверждали, что удешевление с начала кризиса — это всего лишь корректировка стоимости по причине падения гривни к доллару, ведь, заметим, в январе наличный курс нацвалюты даже укрепился с 9/$ грн. до 8/$ грн. Итак, «демократизация» жилья — объективная реальность. А главной подоплекой ускорения этого процесса стала, извините за тавтологию, недвижимость рынка недвижимости. В том смысле, что сделки купли-продажи на «вторичке» почти сошли на нет. «Сегодня» попросила экспертов-практиков оценить ситуацию и дать прогноз ее развития на ближайший месяц.

БЕРУТ ТОЛЬКО «ДЕШЕВКУ». Надежды риелторов на то, что с нового года спрос на рынке начнет оживляться, не оправдались. «Платежеспособный спрос вернется, только когда стабилизируется экономика и возобновится ипотечное кредитование, — говорит директор АН "С.І.Т." Эдуард Бразас. — Сейчас рынок в спячке, за месяц в Киеве фиксируется менее 200 сделок: это практически ничего, даже какой-то обоснованный уровень цен определить трудно. И, очевидно, эта спячка продлится в ближайшие полгода. По сути, это не просто выжидание, а противостояние между продавцами и покупателями: кто кого победит».

Ну, тут уже все однозначно: уверенно побеждают покупатели, ибо время работает на них, пока стоимость квартир катится вниз. Ясно, что по крайней мере до осени страна не начнет выкарабкиваться из кризиса. А значит, денег у народа будет все меньше, а равно и возможностей получать ипотечные займы: читай квартиры продолжат дешеветь. Кстати, в пользу «покупателя-выжидателя» высказалась директор АН «Ковчег-7» Людмила Стригуль: «Сейчас покупать не советую — пока спад в экономике не достиг дна, стоимость жилья будет снижаться».

И все-таки, почем заключаются те единичные сделки купли-продажи, которые сегодня «имеют место быть»? Директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк раскрыл «коммерческую тайну»: «Покупаются только самые дешевые квартиры: 1-комнатные стоимостью до $40—50 тыс. и «двушки» — до $60—70 тыс. При этом и на них несложно добиться скидки соответственно в $2—3 и $3—4 тыс.».

НА СКОЛЬКО УПАДУТ. По мнению С. Степанюка, за февраль средняя стоимость «вторички» снизится на 5%, однако: «Серьезнее могут подешеветь квартиры, продаваемые срочно по житейским обстоятельствам и те, чьи хозяева взяли ипотечные кредиты и не смогли их выплачивать. Видимо, такие «горящие» объекты и будут самыми востребованными».

Прочие эксперты прогнозируют более внушительное снижение. Директор АН «Столица плюс" Вячеслав Кашпар считает: «Скорее всего, до марта увидим падение стоимости еще на 10% — такие серьезные темпы продиктованы почти нулевым спросом на жилье». Ему вторит Л. Стригуль: «Минимум на 10% к весне квартиры просядут. Кризис развивается, и я пока не вижу объективных предпосылок для стабилизации цен. Из-за отсутствия спроса квартиры массово снимаются с продажи и сдаются в аренду. Думаю, это хороший выход для хозяев переждать лихолетье, ведь кризис не навсегда и после него недвижимость снова начнет дорожать».

Если исходить из того, что ежемесячно жилье будет дешеветь на 10%, то через полгода приличная «единичка» будет стоить $20 тыс., «двушка» — $30 тыс., а «трешка» — $45 тыс.

Большую таблицу смотрите ЗДЕСЬ.

РЕЙТИНГ САМЫХ ДЕШЕВЫХ КВАРТИР. Как мы убедились, самые дешевые квартиры — не «убитые», а срочно продаваемые.

1-комнатные

$32 тыс. Днепр. р-н, ул. Пожарского, 22/17/3 кв. м

$33 тыс. Десн. р-н, ул. Волкова, 29/18/6 кв. м

$35 тыс. Святош. р-н, ул. Бударина, 28/15/6 кв. м

2-комнатные

$48 тыс. Днепр. р-н, пр. Мира, 45/29/8 кв. м

$50 тыс. Голос. р-н, ул. "Авроры", 50/30/8 кв. м

$51 тыс. Дарн. р-н, ул. Привокзальная, 44/28/7 кв. м

3-комнатные

$67 тыс. Солом. р-н, ул. Гер. Севастополя, 60/45/6 кв. м

$68 тыс. Днепр. р-н, ул. Миропольская, 58/43/7 кв. м

$70 тыс. Шевч. р-н., ул. Краснодарская, 61/41/7 кв. м

НОВОСТРОЙ: ПРИВЛЕЧЬ МОГУТ ТОЛЬКО СКИДКИ ОТ 30%

Ожидалось, что Киев построит в 2008-м 1,4 млн кв. м жилья, а в итоге вышло вдвое меньше. В столице заморожено возведение 80% домов, в регионах — до 60%. Но при этом на рынке — море предложений квартир, а покупателей — кот наплакал. Строители не снижают номинальные цены, ограничиваясь акциями «минус 10—20%» при условии полной предоплаты. Похоже на пир во время чумы (кризиса). Кто же в итоге запирует? Послушаем экспертов и сориентируемся.

«Застройщики надеются, что по Закону «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса...» получат средства из стабилизационного фонда госбюджета на завершение домов с готовностью в 75% и, достроив их, смогут удержать сегодняшние цены на квартиры, — считает руководитель инвестотдела компании «НовоБудова» Дмитрий Колиснык. — Спрос сейчас почти никакой, но его могут оживить те, кто собирал деньги на жилье в СКВ и начнет их вкладывать в недвижимость, увидев, что доллар стал падать». Ой, не верится в это! Во-первых, в дырявом госбюджете ассигнования на поддержку строителей вряд ли найдутся, ведь и на защищенные статьи (зарплаты бюджетникам, соцвыплаты) денег не хватает. Во-вторых, граждане, имеющие наличность, спешить с вложениями в недвижимость не будут, резонно ожидая ее дальнейшего удешевления.

Виталий Крутюк, начальник отдела новостроя консалтинговой компании «Новый город», отметил: «Скидки при покупке уже достигли 20—30%, но они не привлекли покупателей. До весны еще на 20% цены упадут — может, это оживит рынок. Советую иметь дело с крупными застройщиками, брать квартиры в готовых домах или контролировать, как идет строительство». Да, но и у крупных стройкомпаний сейчас есть проблемы с финансами, ведь банки им кредиты не дают, а физлица-инвесторы не идут. А заморозить стройку можно всего за 2—3 дня: контролируй ее после этого...

«Снижение цен на 30% к началу весны неизбежно, но оно даст только «точечные», единичные покупки, а массовый спрос не оживится, — уверен начальник отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" Владимир Германов. — Рынок замер. Будут акции по снижению цен на 50% в недостроенных домах, но риск покупки квартир в них очень велик. Не верите, что кризис закончится завтра? Тогда не покупайте «котлованы», недострои — берите только квартиры в сданных домах».

Заметим, что спекулянты, скупавшие квартиры в новостройках для наживы, сейчас продают их по той же цене, а то и дешевле, чем строители. Парадокса тут нет. Прибыль строителей достигала 200%, они завышали цены, а сейчас остались без клиентов. К спекулянтам покупатели тоже в очередь не выстраиваются. Но, в отличие от большинства застройщиков, они продают «метры» в уже сданных домах, т.е. риска остаться и без денег, и без квартиры тут нет. Напрашивается вывод: дабы отбить хоть часть клиентов у спекулянтов, строителям придется срочно опустить цены минимум на 30%.

ЗЕМЛЯ: ВЕЧНАЯ ЦЕННОСТЬ СТАЛА НИКОМУ НЕ НУЖНА

Земля в условиях кризиса становится невостребованным товаром. Цены на нее идут вниз вслед за квартирами. Пока что медленно (см. таблицу ниже), но этот процесс, по мнению опрошенных «Сегодня» экспертов, ускорится. Разумеется, нас интересовали прогнозы по стоимости участков с целевым назначением «под жилищное строительство» — тех, на которых можно возвести дом.

«На рынке Киевщины не очень много привлекательных участков, отвечающих всем требованиям комфортности, т.е. расположенных вблизи автотрасс, с подведенными коммуникациями (электричество, газ, водопровод), близостью леса или реки, озера, — констатирует независимый аналитик Руслан Кизлайтис. — Раньше на них был высокий спрос и соответствующие цены, но кризис внес поправку. Сейчас соотношение спроса-предложения — 1:20. Из 25 тысяч гектаров, выставленных на продажу, 10 тысяч — именно под индивидуальное жилстроительство. Этого и в благополучной ситуации хватило бы на многие годы, а сейчас я просто не вижу предпосылок для активной продажи земли. Поэтому уже к весне привлекательные наделы в 15-километровой зоне от столицы подешевеют на 50%, в среднем до $3—4 тыс. за сотку. Советую не спешить с покупкой, к лету цены должны упасть еще больше. Как средство инвестиционных вложений, земля пока утратила привлекательность: в ближайшую двухлетку вы не сможете ее продать дороже, чем купили».

Ведущий специалист консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий утверждает: «И сейчас в Киевской области продается 60 тыс. гектаров, а после отмены моратория на продажу земель сельхозназначения селяне завалят рынок предложениями своих наделов. А на ближайшую перспективу есть два варианта развития ситуации. Первый — скорее, фантастичный: банки получат поддержку государства и возобновят кредитование недвижимости, в том числе земли: тогда спрос на нее вырастет и стоимость перестанет снижаться. Второй — более реальный: ипотека по-прежнему останется замороженной. Тогда уже в 1-м квартале цена участков упадет в два раза. Но не всех, а тех, чьи хозяева по каким-либо обстоятельствам стремятся их срочно продать: купленные в кредит и не выплаченные, полученные по наследству и не нужные новым владельцам, продаваемые с целью купить взамен квартиру. Сегодня есть всего 20% участков, чьи владельцы готовы уступать их за полцены, но именно по ним проходят реальные сделки».

«Участки к лету подешевеют в 1,5—2 раза, — считает вице-президент Земельного союза Украины Руслан Вдовенко. — Неважно, будет ли снят мораторий на продажу земель сельхозназначения: эти паи крестьян обычно находятся в чистом поле и под жилищную застройку не годятся. Главный фактор удешевления — резкое падение спроса из-за финансового кризиса».

Подведем итог. Видимо, земля в ближайшие полгода подешевеет в два раза. Ведь, во-первых, мала надежда, что за это время закончится кризис, и люди снова начнут обзаводиться участками для строительства домов. Во-вторых, даже если банки реанимируют ипотеку, кредиты на землю начнут выдавать в последнюю очередь — после займов на покупку квартир на «вторичке» и «первичке». Ибо земля была, есть и будет трудноликвидным предметом залога, на который попробуй найди покупателя.

ОСОБНЯКИ: ДЕЛИМ ЦЕНЫ НА ТРИ

«Как много нам открытий чудных» приготовил кризис. В частности, сегодня можно обзавестись особняком в живописной местности поблизости от Киева по цене, которую еще в сентябре просили за небольшую столичную «двушку». Причем владельцы зачастую избавляются от новопостроенных домов дешевле, чем потратили на их возведение. В большинстве случаев — из-за возникших проблем с бизнесом или неспособности погашать ипотечные кредиты.

Посмотрим, что нам предлагают. Таунхаус (145 кв. м) в курортном Ворзеле за $125 тыс. до кризиса стоил минимум вдвое дороже. Особняк в Вишенках (350 кв. м), $130 тыс. — это 3—4-кратная уступка; во столько же раз «демократизировался» коттедж в Вите-Почтовой: $140 тыс. за 230 кв. м. Такие «хатки» по демпинговым ценам составляют серьезную конкуренцию коттеджным поселкам, в которых и так продажи упали ниже плинтуса. Мы спросили у экспертов, пойдут ли на аналогичное удешевление застройщики этих поселков.

«Учитывая, что стоимость стройматериалов с сентября снизилась в среднем в 1,5 раза, зарплаты строителям упали, а главное — покупателей почти нет, цена коттеджей должна упасть в 2—3 раза — до $500—700/кв. м», — полагает независимый аналитик Ярослав Цуканов.

Сергей Костецкий, напротив, считает, что застройщики коттеджных поселков демпинговать не будут: «У них главное богатство — не сами коттеджи, а земля в живописных местах, с удобным доездом до столицы. Имея престижные участки, они могут достаточно безболезненно переждать кризис: временно строить меньше и меньше продавать».

А вот мнение практика, директора стройфирмы «Валена-плюс» Валерия Сидорова: «Уже к весне цены упадут в 3 раза, в среднем до $700/кв. м. Тут и удешевление стройматериалов скажется, и рабочих рук, и мизерный спрос».

АРЕНДА: ПОЯВЯТСЯ КВАРТИРЫ ЗА 1—1,5 ТЫС. ГРИВЕН

Интересно, что стоимость аренды квартир снижается даже быстрее, чем продажа. И, в отличие от продажи, традиционно привязанной к доллару, почти все квартиры сдаются в гривнях, хотя номинально выставляются на рынке еще в «зеленых». «Сегодня» нашла самые дешевые варианты съемных квартир и «с пристрастием» опросила риелторов, через которых они засветились на рынке. Главное, хотелось узнать, достигла ли стоимость аренды дна, а если нет — насколько еще в ближайший месяц упадут цены.

$189 = 1600 грн. Сотрудница АН «Атлант-А» Елена, которая номинирует эту 22-метровую «гостинку» на Оболони, сказала, что хозяин задумался: стоит ли ее сдавать в нынешнем неприглядном виде или лучше сначала сделать косметический ремонт. «За январь цены упали почти на 10%, — отмечает специалист. — Если недавно «гостинки» за 2500 грн. буквально «улетали», то сейчас 2300 для них —хорошая цена. Наверное, за февраль увидим еще 10% снижения. Многие хозяева сняли квартиры с продажи и стали сдавать: предложение растет. Я раньше занималась продажей, а теперь переключилась на аренду — здесь хоть какое-то движение есть».

$220 = 2000 грн. Частный брокер Андрей Щербань заверяет, что 38-метровая «единичка» в Деснянском районе очень приличная: ухоженная, с мебелью, телевизором и холодильником. Ближайшие перспективы риелтор видит так: «К весне съемное жилье упадет еще на 10—15%. Мои аргументы: кризис только начинается, увольнений в феврале может быть еще больше, иногородние будут уезжать из Киева. Значит, появится еще больше свободных квартир, конкуренция между арендодателями вырастет, а цены, соответственно, упадут. Хозяева будут хвататься за постояльцев. Показательно, что если раньше с них брали залоговую сумму в размере 2-месячной стоимости аренды (за первый и последний месяцы, на случай порчи имущества квартиросъемщиком), то сейчас нормой стали символические 1/2—1/3/ от месячной оплаты».

$230 = 2000 грн. Брокер Ольга из АН «Уют» 22-метровую «гостинку» в Днепровском районе охарактеризовала как вполне удовлетворительную: мебель, холодильник, телевизор — жить можно. Опять же метро рядом. «Из-за того, что курс доллара скачет, почти все хозяева перешли на сдачу квартир в гривнях, — отметила риелтор (кстати, то же самое утверждают ее коллеги. — Авт.). Наверное, цены будут снижаться, но очень плавно».

А самым утешительным для квартиросъемщиков стал прогноз директора Киевского союза «Недвижимость столицы» Ирины Никитиной: «Появятся в аренде квартиры и по 1000 грн. — хозяева будут сдавать задешево, поскольку покупателей на жилье почти нет, а продавать чуть ли не даром немногие согласны». Вот под этим утверждением хотелось бы подписаться. Уже сейчас предложение аренды превышает спрос в 3—4 раза, а ведь это только начало. Вероятно, скоро «лишние метры» будут сдавать почем-нибудь, лишь бы они не простаивали и хотя бы покрывали стоимость жилкомуслуг.

Что ждет заемщиков после переоценки залогов?

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

24.01.2009

КИЕВ, 24 янв - SV Development.  Кредиты Банки массово проводят переоценку залогов. Для многих заемщиков это может обернуться проблемами с возвратом кредитов уже в следующем году.

После того, как НБУ и МВФ обязали банки провести переоценку залогов, заемщики живут в постоянном страхе. Ведь условия пользования кредитом в связи с падением цен на многие активы могут резко измениться - сообщает портал Деньги.

Если банк сочтет, что стоимость залога (квартиры, машины, земельного участка) упала, то может потребовать от должника предоставить поручителя, дополнительный залог или вернуть долг в течение короткого срока. Как выяснилось, такие пункты прописаны во многих кредитных договорах, и не исключено, что банкиры в условиях кризиса решат о них вспомнить.

Кому будет хуже?

Одно радует: кредиторы говорят, что в случае если стоимость залога резко упала, ставку по займу повышать они не будут. «Более эффективным мероприятием является привлечение от клиента любого дополнительного обеспечения. Что касается требования досрочно погасить определенную сумму кредита, то это вполне реально, ведь такое условие прописывается в большинстве кредитных договоров банков», - отмечает исполнительный директор Кредобанка Виталий Пахомов.

Хотя кредитору вряд ли удастся чего-то добиться такими жесткими методами в свете массовых увольнений и сокращений. Ведь многие заемщики, «скребущие по сусекам» в поисках денег на погашение кредита, просто не будут способны погасить заем, а значит, банк получит на свою голову очередную «боль» в виде объекта залога, который необходимо в срочном порядке реализовать.

«Теоретически, банк может предъявить требование по досрочному погашению всей суммы кредита, если это предусмотрено условиями договора, например в результате ухудшения финансового положения заемщика. Однако на практике банки редко прибегают к таким действиям в связи с ситуацией, сложившейся на рынке», - поясняет директор юридического департамента «Независимого коллекторского агентства» Денис Дольский.

Еще одним способом выхода из ситуации для банка может стать повышение платы по страховке залога, чтобы частично перекрыть риски снижения стоимости залога. И хотя пользу от этого называют сомнительной, банк может пересчитать плату по страховке и предъявить повышенный тариф.

«В отдельных случаях банки выдвигают заемщику требования по дополнительному страхованию залога. Но это происходит редко и только частично решает проблему потери его стоимости. Да и существующая практика страхования не позволяет полностью компенсировать потерю стоимости залога», -- уверяет директор финансовой группы «Консалтинг и инвестиции» Алексей Вегера.

Победа дастся нелегко

Что удивительно, сами банкиры встречают указания НБУ о переоценке залога с явной прохладцей. Оно и понятно: активное сопротивление со стороны клиентов им сейчас отнюдь не на руку.

Но самая главная сложность, с которой столкнутся все банки, -- это возможная некорректность переоценки. «В условиях быстро изменяющегося курса, нестабильности на рынке недвижимости, быстрого падения цен и прочих факторов невозможно правильно оценить стоимость залога», -- объясняет вице-президент бизнеса «Персональные финансы» Диамантбанка Анна Ткаченко.

Поэтому вполне предсказуемо, что в таких условиях оценка, которая практически всегда основывается на методе сравнения аналогичных предложений на рынке, кому-то покажется неправильной. Ну и результат все тот же: негодование заемщиков и масса судебных исков к банкам.

Кстати, юристы уверены, что любые телодвижения кредиторов в сторону урезания прав заемщиков и давления на них неправомерны. Если человек вовремя погашает кредит и проценты по нему, то риск по такому клиенту минимален, и кредитор должен быть к нему лоялен.

«А поэтому любое нарушение банком прав добросовестной стороны по договору должно повлечь адекватную реакцию -- в судебном порядке заемщик, как потребитель, должен требовать устранения нарушения его прав», -- уверяет начальник отдела аналитики и корпоративного права юридической компании «Консалтинг Групп» Ирина Дедковская.

Ссылаясь на Гражданский кодекс, юрист указывает, что условия договора, по которым стороны пришли к согласию, являются обязательными для исполнения сторонами -- как банком, так и заемщиком. Но банк может требовать предоставить дополнительный залог исключительно в случае, если заемщик не выполняет свои обязательства, либо нарушает их без уважительных причин и письменного предупреждения об этом.

Безусловно, прогнозировать итоги переоценки залогов пока рано. Но если глянуть на то, что происходит с рынком недвижимости, и учесть некоторые прогнозы на падение цен на жилье, то вполне вероятно, что скоро требования Нацбанка могут стать проблемой для большинства заемщиков.

Ведь в случае уменьшения реальной стоимости залога банки получат полное право требовать от заемщика компенсировать обесценивание за счет других источников, наличие или отсутствие которых явно не будет интересовать кредитора.

Компания "SV Development"

К лету ожидается вал предложений залоговых квартир!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

24.01.2009

КИЕВ, 23 янв - SV Development.  Еще летом доля проблемных кредитов по ипотеке не превышала 1%. Уже сегодня их более 10%, а весной трудности с погашением ипотеки будут у каждого четвертого покупателя жилья в кредит.
  
В середине недели VAB Банк сообщил, что распродает квартиры и автомобили. «Наше предложение о покупке такого имущества является выгодным, поскольку стоимость... соответствует актуальным рыночным ценам, а в некоторых случаях – даже ниже», – расхваливает товар начальник департамента по работе с проблемными активами VAB Банка Сергей Ревко. Нет, банк не стал импортером автомобилей или агентством недвижимости – он продает имущество своих клиентов, которые не смогли погасить кредит, сообщает портал sostav.ua.

Доля проблемных кредитов выросла стремительно: летом прошлого года эксперты и банкиры в один голос твердили, что она составляет не более 1%, а к концу года – уже 10–13%. «И это очень оптимистичные показатели», – предупреждает председатель правления Укргазбанка Вадим Ляшко.

По оценкам консалтинговой компании «Канзас», к средине весны проблемы с погашением кредита на квартиру будут иметь уже 25% заемщиков, или каждый четвертый. Официальной статистики Национального банка о глубине проблем в ипотечном кредитовании нет, а банкам не выгодно называть настоящие цифры – это может вызвать панику среди клиентов. «Если вы клиент банка «Х», и тут говорят, что у него 25% просроченных ипотечных кредитов и невыплат, то у вас сразу возникает вопрос: «А за счет каких средств они отдадут мне мой депозит?» – говорит специалист по недвижимости компании «Канзас» Денис Морозов.

Коллекторские компании, которым банки поручают продажу залогового имущества, считают ситуацию с погашением кредитов более неблагополучной, чем ее пытаются представить банки. По словам коммерческого директора «Независимого коллекторского агентства» (ICA Украина) Анны Гасинец, доля проблемных кредитов по ипотеке уже сегодня составляет 15–20%, по автокредитам – 20–25%.

Доля неплатежей может еще больше вырасти, если будет принят закон, запрещающий банкам отбирать у неплательщиков залоговые квартиры. «Заемщики тогда поймут, что им ничего не грозит, квартиру у них не заберут – они могут спокойно жить и не платить», – считает гендиректор коллекторской компании «Икспоинт» Роман Кривошеев.

По мнению Кривошеева, нынешняя распродажа залогового имущества – это только начало. Сейчас банки продают квартиры, которые были изъяты осенью прошлого года. «Если изъятие не будет запрещено законом, всплеск предложений квартир мы будем наблюдать весной или к лету, когда многие как раз прогнозируют обвал цен на рынке недвижимости», – говорит Роман Кривошеев.

Убытки понесут не только рядовые заемщики. Ипотечное кредитование из-за обвала цен не недвижимость не принесет ожидаемой прибыли и банкам. «Ипотека уже не даст того возврата, на который надеялись», – считает советник министра экономики Сергей Яременко.

Компания "SV Development"

Заемщикам и банкам придется договариваться ?!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

22.01.2009

КИЕВ, 22 янв - SV Development. Похоже, затянувшийся мировой экономический кризис не закончится в конце зимы, как прогнозировали оптимисты. Это значит, что простых украинцев ждет много нового во взаимоотношениях с банками.

На возобновление кредитования в ближайшее время надеяться не стоит, да и снимать мораторий на досрочное возвращение депозитов НБУ пока не собирается. Тут все по-старому. Но тяжелые времена хороши тем, что они заканчиваются, после чего начинается рост. Что же ждет нас в ближайшие 12 месяцев? Выясняли журналисты "Комсомолки".  
КРИЗИС МОЖЕТ ЗАТЯНУТЬСЯ

Как ни печально, но прогнозам самых оптимистически настроенных аналитиков, которые предсказывали, что кризис закончится до конца 2008 года, не суждено было сбыться. Первые две недели после Нового года мировые биржи по-прежнему лихорадило - стоимость ценных бумаг, золота и нефти то растет, то падает. Украинцы с надеждой смотрят на состояние мировой экономики, ведь по прогнозам ощутимый рост нашей экономики начнется через полгода после мирового оздоровления. Но когда закончится рецессия в мире?

Большинство специалистов сходятся во мнении, что кризис закончится в третьем квартале 2009 года. Однако даже когда он технически завершится, его последствия в мире будут ощущаться еще какое-то время. Но уже появились и более пессимистические прогнозы. Так, глава одного из ведущих коммерческих банков США - J.P.Morgan Chase & Co -Джейми Даймон ожидает, что финансовое положение в США ухудшится в 2009 г. По его мнению, ситуация с потребительскими кредитами и кредитными картами по-прежнему будет усложняться. А ведь именно с невозможности выплат по ипотечным долгам среди американских заемщиков начался нынешний мировой экономический коллапс.

ДОЛЖНИКАМ ПРЕДЛОЖАТ КРЕДИТНЫЕ КАНИКУЛЫ

Украинские граждане сегодня делятся на две основные категории - те, кто имеет задолженности перед банками, и те, кто не успел «вляпаться» в ипотеку или автокредит. Появилась даже шутка, что парень на новенькой иномарке не может быть хорошим женихом, потому что, скорее всего, на нем висит кредит.

По данным НБУ, в прошлом году объем кредитов населению составил 273,4 млрд грн., увеличившись, таким образом, с начала года на 75,9%. Теперь мы пожинаем плоды сладкой жизни в долг. Особенно тяжело приходится тем, кто взял валютный кредит. Выросший с лета практически в два раза, курс американской валюты подорвал семейные бюджеты многих украинцев.

Банкиры не спешат отбирать стремительно дешевеющую недвижимость, ведь реализовать залоговое имущество сейчас проблематично - покупатели, которые имеют на руках живые деньги, ждут еще большего падения цен и не спешат расставаться с кровными. В таких условиях банки массово предлагают оформить своим заемщикам «кредитные каникулы». Это значит, что на протяжении определенного периода времени должник освобождается от выплаты тела кредита, но проценты он обязан выплачивать исправно.

Правда, пока на такой подарок со стороны банка могут рассчитывать только те клиенты, которые зарекомендовали себя положительно и не имеют просроченных платежей. Несмотря на то что сегодня не все банки предоставляют такую услугу своим вкладчикам, думаем, через три-четыре месяца практически все финучреждения будут готовы пойти навстречу своим клиентам.

ЕЩЕ ДВА СПОСОБА НАЙТИ КОМПРОМИСС

Наметились еще два варианта восстановления платежеспособности заемщиков. Первый - это пролонгация вкладов. Если вы взяли кредит на десять лет, то, растянув выплату на вдвое или втрое больший срок, можно существенно снизить сумму ежемесячного платежа. В этом случае переплата увеличится, но вы сумеете восстановить свою платежеспособность и не лишитесь квартиры или машины. Такой вариант наиболее реален, и многие банки уже готовы пересматривать договоры с клиентами.

Второй вариант пока что выглядит несколько фантастичным, но не исключено, что банкиры пойдут на него. Перед Новым годом в парламенте был зарегистрирован законопроект, который разрешит заемщикам погашать валютные кредиты в гривне. Курс конвертации должен быть определен по взаимному согласию сторон, но не ниже официального обменного курса НБУ, действовавшего на момент получения такого кредита. Убыток банка от курсовой разницы Кабмин предлагает относить на валовые расходы, что позволит финансистам сэкономить на налогах. Закон не был принят, но не исключено, что эта идея получит поддержку у нардепов.

ЗАЛОГИ ПЕРЕОЦЕНЯТ

Еще одной новинкой этого года станет переоценка залогового имущества. С таким требованием к финансистам выступили Нацбанк и МВФ. В последние месяцы стоимость недвижимости в долларовом эквиваленте упала в полтора-два раза. Получается, что некоторые заемщики должны банку больше, чем стоит купленная ими недвижимость. В этом случае банк может потребовать вернуть долг досрочно (во многих договорах предусматривалась такая возможность) или же предложить клиенту заложить дополнительное имущество.

Правда, пока что банки не спешат приходить к заемщикам с такими предложениями. Оно и понятно: если предложить человеку, который из последних сил платит по кредиту, заложить дополнительное имущество, то можно нарваться на отказ, причем в грубой форме. Еще одной причиной, мешающей массовой переоценке залогов, является нестабильная ситуация на рынке - цены падают и пока что не достигли своего дна.

СТАВКИ МЕНЯТЬ НЕ БУДУТ

Единственной хорошей новостью является то, что банкам запретили в одностороннем порядке менять ставки - как по кредитам, так и по депозитам. И если снижение доходности вкладов происходило крайне редко, то «письма счастья» с требованием подписать кредитный договор на новых условиях получали многие заемщики. Правда, касаться это будет только вновь заключенных договоров.

КСТАТИ

Знакомьтесь: коллекторы!

Если вы решили, что долг платежом не красен и начали избегать встречи с банком, то приготовьтесь познакомиться с теми, кто специализируется на выбивании долгов. Коллекторы, а именно так они называются, берутся за долги, которые просрочены более чем на 90 дней. Если учесть, что массовые неплатежи по кредитам начались в декабре, то знакомство с коллекторами у большинства неплатежеспособных клиентов намечается в марте.

Вначале коллекторы будут действовать уговорами и проводить разъяснительную работу. Если это не помогает, они переходят ко второму этапу, когда лично встречаются с неплательщиками или приходят к ним на работу - пообщаться с начальством. На третьем компании подают иски в суд, по решению которого имущество должника может быть арестовано до выплаты долга.

Зачем участок под застройку, если на строительство нет денег?

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

21.01.2009

КИЕВ, 21 янв - SV Development. Участки земли под застройку в окрестностях Киева быстро падают в цене. При это если падение цен на рынке недвижимости происходит хоть и быстро, но постепенно, то на рынке земельных участков под застройку в начале нынешнего года произошел настоящий обвал.

По самым последним данным, реальная цена земельных участков в окрестностях Киева к середине января 2009 года по сравнению с концом декабря 2008 года., обвалилась почти в полтора-два раза - передает Budmanews.

Сегодня лишь в десятикилометровой зоне от административной границы Киева земельные участки можно продавать в лучшем случае за $5-7 тыс. за сотку. Уже в 20-30 километрах от Киева реальная цена земельного участка падает до $1-2 тыс. за сотку и ниже. По сути, рынок земли обвалился на уровень начала 2006 года, и двух лет бешеного роста стоимости земли в окрестностях Киева – как не бывало.

Более того, в самой городской черте Киева при желании можно найти участок под застройку по цене $8-10 тыс. за сотку. А ведь еще недавно в Киеве дешевле $25-30 тыс. за сотку земли под строительство просто не было.

Главной причиной падения цен на участки под застройку стало то, что у потенциальных покупателей участков просто нет денег на постройку домов, а тем более «элитных коттеджей».

Таким образом, рынок земельных участков под застройку обвалился, и это касается в первую очередь небольших участков, для которых уже изменено целевое назначение. Что же касается сельхозугодий, которые планировалось отдать под строительство, то они сегодня просто не продаются.

Многие компании и инвесторы, которые вложили значительные деньги в землю в окрестностях Киева, находятся на грани разорения – ведь спрос на участки под строительство, к которым подведены даже коммуникации, сегодня минимальный, а на «крупные» и еще неразделенные массивы земель спрос практически упал до нуля.

Такое положение дел вполне объяснимо. На строительство коттеджей и домов у людей из-за финансового кризиса нет денег, а те, у кого они есть, предпочитают покупать готовые дома или коттеджи, которые также стремительно дешевеют в цене.

Если в окрестностях столицы Украины земельные участки еще что-то стоят, то в окраинных районах Киевской области, где рынок так и не успел сформироваться, сегодня спрос на приобретение земельных участков упал практически до нуля. Особенно это касается таких районов как Яготинский, Барышевский, Белоцерковский и Иванковский, где еще недавно резко рос спрос на землю, поскольку предполагалось, что эти районы войдут в сферу тяготения к столице.

Сегодня те, кто планировал приобретать участки в этих районах, покупают землю поближе к Киеву, которая стремительно дешевеет – не по дням, а по часам.

Что же касается земель сельхозназначения, то здесь ситуация также плачевная. Несмотря на то, что Виктор Ющенко отменил продление Верховной Радой моратория на продажу земель сельхозназначения, рынок на это практически не отреагировал, поскольку по-прежнему все сделки по сельхозугодиям проходят полулегально, в обход действующего законодательства.

К тому же, резкое падение рентабельности в аграрном производстве окончательно похоронило надежды спекулянтов заработать на перепродаже тех сельхозземель, которые не собирались переводить в другую целевую категорию.

Чего же ожидать на рынке земель в ближайшее время? По-видимому, падение цен продолжится. Ведь сегодня, наряду с участками под строительство, на рынок массово выставляются недострои.

И коттедж 40-50%-й готовности можно купить едва ли не дешевле, чем стоил пустой земельный участок под строительство в том же месте еще два-три месяца назад.

Аренда квартир посуточно: ловушки аферистов!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

1.01.2009

Не стоит думать, что с вами такого никогда не случится. Большинство пострадавших от мошенничества на рынке аренды квартиры посуточно в Киеве - люди неглупые, но юридически неграмотные.  
Схем много. Одна из самых распространенных - найм уже арендованной квартиры. Аферист снимает 1- или 2-комнатную квартиру низкой ценовой категории, а потом предлагает ее другому нанимателю, предупреждает 100m2.

Тут могут быть варианты. Первый: квартиры посуточно в Киеве сдают по цене значительно ниже среднерыночной, но требуют предоплату или залог, который покрывает потраченные мошенником деньги за первый месяц найма и приносит прибыль.

Легенды бывают разные: аферист уезжает в командировку на несколько месяцев и просит плату за аренду квартиры вперед; «хозяин» умоляет подождать с переездом, пока не вывезет лишние вещи, и хочет, чтобы за первый месяц ему заплатили сейчас или оставили залог (30-50 % от арендной платы). Спустя несколько дней, когда доверчивый наниматель приезжает вселяться, он обнаруживает перед дверью еще несколько семей, с которых мнимый владелец квартиры тоже взял залог.

Аферисты могут даже заключать договоры найма и сразу вручать ключи, но всегда оставляют лазейку для обмана. Иногда перед заселением они меняют замки в квартире или вскоре появляются «родственники» и выставляют непрошеных жильцов. Попасть в ловушку афериста, к сожалению, довольно легко. Они хорошие психологи и все заранее просчитывают.

Практически в любом солидном агентстве недвижимости есть списки квартиры в Киеве посуточно, хозяева которых регулярно обводят нанимателей вокруг пальца. Как же избежать аферы?

Главный совет: проверять документы на квартиру и удостоверяющие личность, не давать денег без расписки, в которой обязательно должны быть указаны паспортные данные наймодателя. Это риски, связанные с мошенниками, которые заведомо готовы к обману.

Квартиры посуточно: Риск 1 - информационные агентства

В печати и СМИ неоднократно предупреждали об информационных агентствах, прямой целью которых является обман клиентов. Но несмотря на это, до сих пор находятся незадачливые наниматели, доверяющие таким фирмам и предложенным им схемам. Коротко расскажем об этом.

Информационные агентства за небольшую сумму в пределах 100 грн обязуются в течение одной-двух недель предоставить информацию о хозяинах, которые сдают квартиры посуточно и комнаты на сутки, в виде факсимильного сообщения или распечаток (в зависимости от пожеланий заказчика).

Распечатка выглядит следующим образом: все имеющиеся квартиры посуточно в Киеве размещены в таблице, в которой есть только станция метро, телефон и имя хозяина. Клиента будут убеждать, что квартиру посуточно можно подобрать в считанные дни, что все агентства недвижимости работают по этим схемам. Сразу предупредим, результат обзвона окажется неутешительным: в лучшем случае квартира посуточно уже давно сдана, в худшем - никто об этом и не помышляет.

И хотя с агентством заключен договор, оно вправе заметить, что необходимую информацию клиент получил, поэтому рассчитывать он может только на такие же распечатки, от которых нет ни малейшего толку. Совет такой: не гоняться за дешевизной, не взаимодействовать с информационными агентствами. Иначе придется выбросить на ветер деньги и изрядно потрепать себе нервы.

Как отличить информационное агентство от агентства недвижимости? Прежде всего - по стоимости услуг. Агентство недвижимости берет 100 % арендной платы за аренду квартиры в Киеве посуточно. То есть, снимая жилье, клиент платит не только хозяину, но и агентству.

Работают здесь с реальными вариантами, да и случаев мошенничества гораздо меньше, ведь грамотного агента, который будет представлять интересы заказчика, обмануть гораздо труднее. Следует обратить внимание и на сам договор. Если в нем прописано, что нанимателю оказывают услуги справочно-информационного характера, такое агентство не несет никаких обязательств перед третьими лицами.

Теперь поговорим о рисках, которые возникают при различных недоразумениях и разногласиях наймодателя и нанимателя.

Аренда квартир - Риск 3. Государственная квартира

Все знают, что неприватизированная квартира принадлежит городу, но мало кто из наймодателей заботится о получении письменного согласия ЖЭКа и всех, кто прописан в квартире, на сдачу квартиры в Киеве. Именно эта бумага является основополагающей.

Без разрешения ЖЭКа любой прописанный в квартире может запретить нанимателю снять квартиру в Киеве. Есть случаи, когда на этом нюансе строится мошенничество: двое прописанных разыгрывают спектакль - один сдал и уехал, а другому негде жить.

Но существуют случаи непреднамеренного обмана, когда разногласия в семье (жена сдала квартиру, а муж против) вынуждают нанимателя покинуть квартиру, в которой он жил всего несколько месяцев, а то и суток. И даже если незадачливый наймодатель вернет деньги, все равно придется искать другую площадь, переезжать, терять время и нервы.

Поэтому необходимо выяснить, находится ли квартира или комната в собственности у наймодателя. И если она не приватизирована, надо требовать письменного разрешения всех прописанных в квартире людей. А для найма комнаты в коммунальной квартире нелишне заручиться поддержкой соседей: если они будут против, лучше договор не заключать и от такого варианта отказаться. То же самое касается и квартиры в Киеве, у которой несколько собственников: следует получить письменное согласие каждого из них на сдачу квартиры посуточно в Киеве!

Аренда квартир - Риск 4 - Несвоевременное повышение арендной платы за аренду квартиры в Киеве посуточно

Допустим, человек недавно снял квартиру в Киеве на сутки, прожил в ней пару дней, а хозяин повысил арендную плату, не предупредив заранее. Так как при найме жилья для многих нанимателей немаловажен стоимостной аспект, многие ищут жилье подешевле и рассчитывают именно на первоначальную сумму. Но привычка делает свое дело. И наниматель соглашается с новой арендной платой, потому как мысль о переезде гораздо страшнее дополнительных денег за аренду квартиры посуточно в Киеве.

А все потому, что не заключен договор найма квартиры в Киеве и у нанимателя нет документа, подтверждающего размер арендной платы. Именно в договоре фиксируется стоимость одного месяца квартиры в Киеве, а также время, в течение которого наймодатель не имеет права ее менять.

Аренда квартир - Риск 5 - Жесткий контроль со стороны наймодателя

Кто-то относится к аренде квартиры в Киеве по-деловому, как к средству зарабатывания денег, а кто-то - слишком трепетно и боязливо, и потому решает, что вправе посещать ее в любое время и контролировать жизнь нанимателя. По закону же на период действия договора аренды на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища. А значит, он имеет полное право требовать от хозяина не приходить без предупреждения и тем более, когда в квартире никого нет.

К сожалению, не все заключают договор. Но даже если делать это необязательно, надо отдельно обговорить вопрос о возможных визитах. Это поможет решить, как и когда принимать хозяина с проверкой, или отказаться от жилья, если он беспокоится за имущество и планирует наведываться чаще, чем позволено.

Кстати, обычная практика такова: наймодатель посещает квартиру раз в месяц, приезжая за арендной платой и заранее предупредив нанимателя по телефону.

Аренда квартир - Риск 6. Неожиданное отключение «восьмерки» хозяином

Нанимателю нужно серьезно обсудить проблему междугородных разговоров. Некоторые наймодатели квартиры в Киеве предпочитают отключать «восьмерку», чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов в виде огромных телефонных счетов. Однако это значительное неудобство для нанимателя: трудно звонить на мобильные с городским номером, а для междугородных звонков приходится покупать карточки или заказывать переговоры заранее.

Поэтому стоит отказаться от найма такой квартиры в Киеве или убедить хозяина пойти на компромисс: например, дать какую-то сумму в залог (ее вернут, когда наниматель будет съезжать, или засчитают за последний месяц арендной платы). Да и контролировать пользование «восьмеркой» несложно - наймодатель может по телефону еще до прихода счета выяснить, сколько жилец наговорил за месяц.

Аренда квартир - Риск 7. Аренда квартиры по знакомству

Счастлив наниматель, которому аренда квартиры в Киеве получилась по знакомству. Ведь ему не пришлось платить агентству за услуги, да и наймодатель - человек проверенный, неожиданно поднимать плату за аренду квартиры в Киеве посуточно не будет.

Вот тут наниматель совершает роковую ошибку: часто слишком тесные отношения с хозяином приводят к тому, что в квартире хранятся его вещи, он приходит, когда ему удобно, открывает дверь своим ключом и т. п. А если арендная плата существенно ниже рыночной, хозяин чувствует себя благодетелем, а наниматель - зависимым. Поэтому даже с близкими людьми следует договориться заранее, ведь квартиру все-таки сдают, пусть даже и знакомые и по низкой цене.

Аренда квартир: Риск 8 - Износ квартиры. Кому платить?

Есть такое понятие - естественный износ квартиры. Оно не юридическое, а скорее практическое. Не бывает так, что жили-пользовались несколько лет, а все осталось в том же состоянии. Деньги при аренде квартиры в Киеве платят не за воздух и наличие сантехники, а за пользование квартирой. И есть неотвратимые процессы устаревания, изнашивания, стирания и прочие.

Арендная плата, которую наймодатель кладет в карман, - это доход с заложенными в него рисками и издержками. Поэтому за разбитую лампу нужно платить, в категорию естественного износа это не входит. А вот потрепанные от времени обои менять не надо (если это не включено отдельным пунктом в договор найма).

И все же подобные моменты просто необходимо обговорить отдельно, даже если можно обойтись без заключения договора. Хотя бы для того, чтобы потом не пришлось делать капитальный ремонт квартиры посуточно в Киеве или возмещать стоимость тех вещей, которые уже были сломаны или разбиты до вселения.

Лучше всего составить акт приема-передачи, в котором описывается состояние квартиры в Киеве, причем ценные вещи и технику указать особым пунктом, дабы нанимателю не пришлось доказывать, что стиральная машинка куплена им лично несколько месяцев назад, а старинное зеркало ручной работы он в глаза не видел.

Аренда квартир: Риск 9. Никаких денег без расписок!

Основное правило взаиморасчетов с хозяином - никаких денег без расписок! Пусть это будет самая простая расписка, где приведены паспортные данные наймодателя, или даже клочок бумаги с подписью хозяина, что плату за аренду квартиры в Киеве за определенный период он получил. Но она должна быть. Если отношения с собственником квартиры официальные - документ тоже должен быть официальным. Если отношения скорее личные, чем деловые, можно составить расписку в любой форме.

Никогда не угадать, какие сюрпризы готовит жизнь. Известно много случаев, когда, получив плату за аренду квартиры в Киеве, наймодатель не доносил ее до дома, а потом утверждал, что денег ему не давали. Или, взяв конверт, хозяин вдруг «обнаруживал», что их гораздо меньше, чем наниматель должен. Так что от обмана и недоразумений спасает только расписка, а уж пересчитать деньги хозяин просто обязан.

Итак, нанимателю следует придерживаться следующих правил:

1. Не обращаться в информационные агентства и к частным агентам. Искать квартиры посуточно или на длительный срок по знакомству или через агентства недвижимости, которые предоставляют реальные варианты и тщательно проверяют документы хозяина.

2. Проверять у хозяина документы на квартиру и паспорт в случае самостоятельной аренды квартиры в Киеве, а также аренды посуточно, а деньги отдавать только под расписку. 

Банки продают долги по дешевке 22 января 2009

Банки продают долги по дешевке — Maanimo

Кратко: Коллекторские компании готовы снизить цены на покупку у банков портфелей просроченных долгов

Впрочем, при уровне проблемных кредитов более 15% от объема портфеля у кредитных учреждений не остается другого выхода. Так, одно только Европейское агентство по возврату долгов рассматривает предложения на покупку семи портфелей проблемки.

По данным коллекторских компаний, качество кредитных портфелей украинских банков за последние три месяца прошлого года (с сентября по декабрь) существенно ухудшилось. Так, по оценкам генерального директора компании «eCall» Валерия Светлова, просрочка у банков составляет 15—25% от кредитного портфеля, а генеральный директор Европейского агентства по возврату долгов Александр Ильчук называет 20%. При этом, по его словам, для банков критичным показателем является проблемка на уровне 15% в общем кредитном портфеле. «Это чревато банкротством»,— отмечает он.

На снижение стоимости кредитного портфеля существенно повлияло снижение курса национальной валюты. «Если стоимость кредитного портфеля в размере 10 млн. грн. по курсу 4,6 грн. за $1 составляла $2,17 млн., то этот же портфель был эквивалентен $1,14 млн. по курсу 8,8 грн. за $1,— приводит пример Кирилл Ципривуз, генеральный директор „Независимого коллекторского агентства".— Таким образом, обесценивание кредитного портфеля с лета 2008 г. составило 48%».

В сентябре 2008 г. цена продажи кредитных портфелей коммерческих банков по потребительским кредитам составляла 3—15%, однако на сегодняшний день этот показатель снизился до 2—8%

Тем не менее количество сделок по продаже портфелей долгов пока остается невысоким. «Это связано с неурегулированным налоговым законодательством,— считает господин Светлов.— Банк, который продает портфель долгов, должен при этом заплатить налоги, которые делают продажу не совсем привлекательной».

Но тенденция может измениться. «Сегодня многие банки действительно заинтересованы в продаже долговых портфелей,— утверждает господин Ильчук.— Во-первых, это позволит почистить резервы и сбросить безнадежных должников. Это, в свою очередь, позволит сократить разрывы между активами и пассивами. Во-вторых, не все банки сегодня собственными силами способны обработать проблемные долги, поскольку их количество с каждым днем увеличивается».

Кроме того, по его словам, коллекторы также заинтересованы в работе с портфелями по схеме факторинга, поскольку с купленным портфелем коллектор может работать до трех лет, тогда как на комиссионной основе — не дольше трех-четырех месяцев. Способствовать более плотному сотрудничеству банков с коллекторскими агентствами будет и тот факт, что цена портфелей долгов уже уменьшается и будет снижаться дальше. «В сентябре 2008 г. цена продажи кредитных портфелей коммерческих банков по потребительским кредитам составляла 3—15%, однако на сегодняшний день этот показатель снизился до 2—8%»,— говорит Кирилл Ципривуз.

Это обусловлено, в частности, тем, что по мере развития кризиса должники все хуже погашают свои долги и сейчас коллекторским компаниям нужно потратить больше ресурсов, чтобы собрать ту же сумму задолженности, что и раньше. «В условиях кризиса достаточно сложно продемонстрировать уровень эффективности, который бы впечатлял банк»,— признается Александр Ильчук.

Кроме того, считают участники рынка, схема взаимодействия с коллекторами тоже в скором времени изменится. «Во-первых, финансово-кредитные учреждения за последние год-полтора получили неплохой опыт передачи просрочки коллекторам и уровень доверия к ним растет,— говорит гендиректор ЕАВД.— Во-вторых, многие финучреждения, особенно с иностранными корнями, идут по европейской схеме построения процессов мониторинга и контроля активов, то есть сокращают или минимизируют затраты на собственные коллекторские подразделения, и передают портфели на аутсорсинг на более ранних сроках просрочки».

Теги: кредит, невозвраты

Источник: «Экономические известия»

Судьба коттеджных поселков в руках маркетологов!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

Стагнация на рынке жилья и ужесточение борьбы за покупателя заставляют девелоперов недвижимости уделить пристальное внимание маркетинговой политике.
Резкое сокращение ипотечного кредитования и кризис ликвидности ужесточили конкуренцию компаний в борьбе за покупателя загородной недвижимости. Темпы строительства сворачиваются, девелоперы ищут новые решения.

Как сообщил Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, из 120 проектов поселков, заявленных в Киевской обл., на продажу были выставлены домовладения в 53 поселках с предложением 2460 домов — реальных и виртуальных, находящихся в стадии проектирования. Число построенных домовладений, по словам специалиста, оценивается в 10-15%. Всего в Киевской обл. построено 35 коттеджных поселков на 1800 домовладений, в стадии строительства находятся 63 поселка (9 тыс. домовладений), проектируются 30 городков (8 тыс. домовладений).

Как сообщает "Простобанк Консалтинг", продажи и некие строительные работы ведутся не более чем в 50 поселках, а полноценная работа с покупателями и строительство — не более чем в 10. Из них три городка условно можно отнести к эконом-классу, остальные — к премиум- и бизнес-классам.

Стоимость делит поселки по классам

Жилье в коттеджном поселке — удовольствие дорогое. С учетом доходов покупателей коттеджи делят на ценовые категории. Эконом-класса стоит минимум $117 тыс., максимум — $525 тыс. (в среднем $250 тыс.). Эконом+ находится в диапазоне $156-542 тыс. при среднем уровне $340 тыс. Эти категории чаще всего приобретались с привлечением ипотечных средств. Средний коттедж бизнес-класса стоит $522 тыс., при минимуме $170 тыс. и максимуме $1,326 млн. Минимально премиум-класс стоит $340 тыс., максимально — $3 млн., в среднем — $1,04 млн. Дороже только де люкс — от $898 тыс. до $9 млн. (в среднем $2,43 млн.).

Несмотря на цены, по показателям продаж прошлый год не стал катастрофическим, хотя во втором полугодии темпы роста снизились. По данным SV Development, в течение последних лет рынок коттеджей растет. Если в 2005 г. было продано 400 домовладений, а в 2006 г. — 700, то прошлый год дал 1250 продаж, а 2008 г. — 1400 домовладений, считая таунхаусы. «Если бы не кризис, — говорит Владимир Степенко, — можно было бы ожидать роста продаж до 2200 домовладений. Что касается прогнозов, то в 2009 году рост не ожидается, но рынок будет активно развиваться за счет интересных предложений — тех, где наиболее оптимально сочетаются стоимость, расположение, качество и технология строительства». Степенко прогнозирует, что в 2099 году рентабельность коттеджных поселков станет максимально выгодной для покупки.

Цены дошли до точки кипения

Еще два-три года назад рентабельность на этом рынке достигала 150-200%. До этого года цены росли, давая застройщику уверенность в прибыльности проекта. Максимально цены выросли в 2005 г. — на 31%. Годом позже прирост достиг 29%. В 2007 г. цены поднялись на 23%. 2008 год добавил в цене 18%, при этом 15% пришлись на первое полугодие. (Простой пересчет показывает, что за четыре года цены выросли в 2,5 раза, или на 145%.) Кризис и снижение платежеспособного спроса понемногу корректирует цены. Сегодня рентабельность для застройщика оценивается в пределах 40-80%.

Общие риски клиента и застройщика

По мнению специалиста SV Development, риски высоки с обеих сторон. Покупателю нужна гарантия, что поселок будет достроен, работы выполнены вовремя и в нужном объеме. Если планировалось построить 200 домов, а в итоге получилось 100, это неизбежно повлияет на инфраструктуру. С другой стороны, риски застройщика зависят от рисков клиента. Если снижается спрос, объемы кредитования, заработки населения в целом, то и застройщик вместо планируемых 10 коттеджей рискует продать один-два.
Будет ли выход из замкнутого круга

В выгодном положении окажутся те застройщики, которые будут грамотно прорабатывать проекты на этапе концепции, учитывать пожелания покупателя, рассчитывать рентабельность применительно к расположению участка и, естественно, строить объекты эконом-, эконом+ или премиум-класса. Через полтора-два года поселки, которые сейчас находятся на стадии проектирования, будут выведены на рынок. Если компания покажет эффект активного строительства, то на ее коттеджи будет спрос. За это время многие игроки уйдут с рынка, и когда ситуация стабилизируется, возникнет дефицит предложения. Тогда компании, проводящие грамотную маркетинговую политику, образно говоря «снимут сливки».

Сложно отдать предпочтение какому-либо из направлений (все пользуются примерно равным спросом), но из коттеджных поселков директор по маркетингу SV Development выделил «ZaSpaGolf» в Конча-Заспе, «Севериновка» (23 км от Киева в Житомирском направлении), «Золоче» (Бориспольское направление, 9 км от Киева), «Город Солнца» (с. Крюковщина Киево-Святошинского р-на) и «Новобогдановка».

Путь к успеху - грамотный маркетинг

Специалисты в сфере недвижимости считают, что изменить расстановку сил на рынке застройщик может не только за счет собственных финансов, но и за счет грамотных маркетинговых приемов. Именно от них во многих случаях будет зависеть успешность оставшегося на рынке загородного проекта.

Владимир Степенко прогнозирует: «К массированной рекламе в 2009 г. прибегнут девелоперы крупных проектов, в бюджетах которых ее доля невелика. Их цель — поддержать приемлемый для застройщика темп продаж и иногда завоевать новую долю рынка путем вытеснения в условиях кризиса более мелких игроков». Реклама будет адресована оставшейся части платежеспособного населения, которую кризис задел несущественно. Чтобы выглядеть уверенно, такие застройщики будут стараться вести активное строительство. «Небольшие проекты не смогут себе позволить активно рекламироваться и, скорее всего, строиться тоже будут вяло», — говорит Степенко.

Чем выше конкуренция, тем больше бонусов

Эксперты уверены, что покупателям будут предоставлять скидки и бонусы. Сейчас некоторые застройщики в зависимости от размера первого взноса предлагают скидки в 3-15% от стоимости домовладения. Некоторые могут начать сдавать в аренду коттеджи с правом выкупа. Все больше покупателей понимают, что, приобретая коттедж «на бумаге» (виртуальный проект с участком, причем в 95% домовладений земля переходит в собственность покупателя или передается в аренду с правом приватизации), юридически они не могут обязать застройщика достроить весь комплекс, в том числе объекты инфраструктуры. Поэтому к весне девелоперы могут подключить конкуренцию неценовую, например, могут вначале создавать инфраструктуру, а потом строить коттеджи.

Жилье в Крыму подешевело почти в два раза

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

18.01.2009

Симферополь, Январь 16 (Новый Регион – Крым, Анна Мариху) – Цена на крымскую недвижимость в долларовом эквиваленте упала практически в два раза.

Минэкономики Крыма опубликовало данные о средней стоимости квартир на вторичном и первичном рынках жилой недвижимости по состоянию на 1 января этого года.

Стоимость 1 кв.м жилья на вторичном рынке Симферополя к концу 2008 года снизилась до $725 в центральных районах и до $450 на окраинах города.

При этом цена квартир в новостройках держится на относительно высоком уровне – от $1200за квадрат в центральной части Симферополя, до $550 в отдаленных районах. В середине 2008 года стоимость 1 кв.м жилья в Симферополе составляла от $1500 на вторичном рынке, до $1900 в новостройках.

На вторичном рынке Феодосии самая высокая стоимость у двух- и трехкомнатных квартир в районах, прилегающих к центру – $1150. Квадратный метр жилья в центре оценивается в $880, на окраинах – $705.

Стоимость новостроек колеблется от $705 в отдаленных районах, до $970 в центральной части города. В первом полугодии 2008 года цена на жилую недвижимость Феодосии составляла в среднем $1500-1750.

Ялта по-прежнему удерживает высокий уровень цен, как на вторичном, так и на первичном рынке жилой недвижимости. По состоянию на начало января средняя стоимость 1 кв.м общей площади в районе Набережной составила почти $2400, при этом метр жилья в однокомнатных квартирах дороже на $400.

В отдаленных районах стоимость жилья составляет около $1320 за 1 кв.м. Цена квадратного метра в новостройках колеблется от $3000-3400 в центральной части Ялты, до $1450-1850 на окраинах.

В середине 2008 года диапазон цен на жилую недвижимость Ялты составлял от $2300 до $5000 за квадратный метр общей площади.

Продавцы жилья в Алуште удерживают цены на уровне первого полугодия 20008 года – по $2000 за метр общей площади в квартирах ближе к Набережной. Наиболее дорогими остаются однокомнатные квартиры в центральных и приближенных к центру районах – от $1600 до $2050 за кв.м.

Стоимость жилья на окраинах колеблется от $1250-1300 за метр общей площади. На первичном рынке средняя стоимость жилья составляет от $1800 до $2500, в зависимости от района.

Цены на жилье в Евпатории составляют от $1000-1200 за квадратный метр на вторичном рынке, до $1400 в новостройках. В сравнении с первой половиной 2008 года, цены упали в полтора раза.

Здесь также наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры в центре и приближенных к нему районах – от $1100 до $1250 за 1 кв.м. При этом строительство нового жилья в отдаленных районах Евпатории по состоянию на начало января не ведется.

Керченская недвижимость остается самой дешевой в Крыму. Средняя стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке составляет $550-650 в центральных районах и около $500 на окраинах.

Наиболее дорогими являются однокомнатные квартиры, где стоимость метра общей площади достигает $700, хотя в первом полугодии цена на однушки начиналась от $1020. Новое жилье к концу 2008 года в Керчи не строится.

Напомним, что по данным риэлторов падение цен на недвижимость в Крыму по итогам IV квартала 2008 года составило 39% и стало рекордным за всю историю независимости Украины. В первом полугодии 2009 года снижение цен.