Илья Народицкий: «Коттеджных городков, в которых продолжается строительство, остались единицы»

Кризис на рынке недвижимости продолжается. Реальной активизации на нем участники рынка и эксперты ожидают не раньше весны 2010 г., после завершения выборов и стабилизации валютного курса. Однако некоторые сегменты рынка, в частности коттеджного строительства сегодня демонстрируют первые признаки оживления. О динамике рынка загородной недвижимости и перспективах его развития в ближайшее время, рассказал руководитель проекта коттеджный комплекс «Олімпік- Рark» Илья Народицкий.

Прошел год кризиса, какая сегодня общая ситуация на рынке коттеджного строительства?

- Рынок недвижимости в целом просто «лег», в том числе это касается и сегмента загородных коттеджей, которому приходится, возможно, еще тяжелей, чем рынку квартир. Дело в том, что строительство коттеджных поселков требует значительных инвестиций на создание инженерной инфраструктуры. Чтобы проложить в городке все виды современных коммуникаций, необходимо затратить 2000-2500 дол. на сотку земли, что для среднего поселка это составит около 20 млн. долл. Сегодня это огромные средства, поэтому под Киевом осталось не более 3-5 коттеджных городков, в которых реально продолжается строительство. Городки, которые уже построены, находятся в ожидании активизации так называемого «отложенного спроса». Мы сейчас достраиваем «Олімпік-Park», т.к. убеждены, что «отложенный спрос» в следующем году даст ощутимое оживление продаж. Однако мы понимаем, что спрос в ближайшие годы будет значительно ниже, чем в 2007-2008 годах. Поэтому коттеджные поселки, строительство которых заморожено или находится в низкой стадии готовности, в ближайшие 2-3 года развиваться не будут.

- Какие же объемы этого спроса ввиду того, что у украинцев сегодня находится по некоторым данным более 30 миллиардов долларов, которые они забрали из банковского сектора?

- В действительности, никто средства людей не считал, а кроме того в банковском секторе наблюдается возвращение депозитов. Конечно, средства сегодня перетекают от небольших банков с высокими процентами по депозитам, в большие европейские банки. Если говорить о рынке загородной недвижимости, то главный тревожный сигнал для него - общее обеднение украинцев. Тот средний класс, о котором так много говорили в последние годы, сегодня находится на грани исчезновения. А ведь средний класс – это основной потребитель загородных коттеджей. В Европе, например, до 20% населения проживает в коттеджных поселках, и в основном это люди из среднего класса. Поэтому я не думаю, что тот ажиотажный спрос на уровне 25-30 коттеджей на месяц, который мы наблюдали на примере нашего городка, вернется в ближайшие годы. По крайней мере, в краткосрочной перспективе. Но сегмент загородной недвижимости остался. Жить за городом, было и будет престижно, это общемировая тенденция и кризисы неспособны ее изменить. Однако людей, которые могут это себе позволить стало значительно меньше. Ведь кроме покупки коттеджа, его необходимо еще отапливать и содержать, что является недешевым удовольствием.

Отвечает ли действительности информация об определенном оживлении рынка коттеджного строительства и в чем оно проявляется?

- Оживление рынка, по моему мнению, преувеличено. Однако с началом осени мы действительно наблюдаем некоторое повышение активности: увеличилось количество звонков и посещений городка потенциальными клиентами. В октябре у нас состоялось четыре продажи, что является очень неплохим достижением для того этапа, который сегодня переживает рынок. С другой стороны, особенных позитивных изменений в спросе ожидать до следующей весны не стоит. Зима всегда была депрессивной для загородной недвижимости, а особенно после Нового года, когда наблюдалось уменьшение количества сделок по всей Украине. Считаю, что текущая зима будет особенно невеселой, все инвесторы будут ожидать результатов выборов и динамики на валютном рынке. Для всех сегодня это является главным вопросом.

- Ожидается ли дефицит загородного жилья, учитывая массовое «замораживание» объектов и остановку застройщиками возведения коттеджных городков из-за кризиса?

- Я думаю, что реального дефицита не будет. Сегодня все жилье, в том числе и коттеджи, продаются с минимальной доходностью или даже по себестоимости. Но с другой стороны плавно, с повышением спроса, будет подниматься и цена на объекты недвижимости. Ведь девелоперы, как и любой бизнес, все же ориентированы на получение прибыли. Сегодня они работают для того, чтобы хоть как-то пополнять оборотные средства и вкладывать их в развитие проекта. Но прибыль – это конечная цель любого инвестора и потому цены на недвижимость будут расти. Я, например, твердо убежден, что с весны 2010 года начнется рост цен. Однако в отличие от прошлых лет он будет очень-очень плавным: возможно на уровне 1-2 процентов в месяц, а возможно и не более 5 процентов за весь год. Думаю, что после определенной коррекции, средние цены закрепятся на отметке 1100-1200 дол. за кв.м. коттеджа в сегменте бизнес-класс, включая стоимость участка земли площадью 15 соток.

Возможно ли появление в Украине на рынке коттеджных городков конкуренции со стороны новых игроков, которые внедряют новые технологии по доступным ценам. Например, строительство коттеджей по так называемой «канадской технологии»?

Я бы предпочел бы не употреблять понятие «новые технологии». Их не было в Украине из-за отсутствия спроса. Эти технологии заключаются в сверхнизкой себестоимости строительства. Но удешевить строительство можно всегда, например, используя каркасную сборку. Тогда один квадратный метра жилья будет обходиться в пределах 400 долларов. С отделочными работами это будет стоить ориентировочно 450 долларов за 1 квадратный метр. Таким образом, на небольшом такой коттедж для потребителя будет стоить 70-80 тыс. долл. Но высокого спроса на такое жилье, несмотря на кризис, мы не наблюдаем. Человек, который уезжает жить за город, все же избирает более качественный дом, а не дачный вариант дома. Коттеджи построены по новым технологиям имеют право на существование, но наша компания это направление пока только изучает.

- Насколько сегодня меняются требования покупателей к коттеджным домам?

Во-первых, люди стали интересоваться домами меньшей площади. В действительности такая тенденция наблюдается не только в нашем городке. Если проанализировать рынок, то с начала кризиса практически исчез спрос на коттеджи, площадью более 700 кв.м. Люди учитывают, что кроме возведения дома, его еще следует и обслуживать. Поэтому сегодня основной спрос это коттеджи площадью 200-250 кв. м. Во-вторых, сегодня люди в первую очередь выбирают коттеджные городки с развитой инфраструктурой.

По материалам газеты «Хрещатик»

---

аренда трактора в Москве

Выбрать автомобильные gps навигаторы не так то просто. Ведь нужно учесть массу нюансов, например особенности используемых карт вашего региона.

Приостановлено строительство 17% коттеджных городков

Под Киевом приостановлено строительство 17% коттеджных городков.

Об этом УНИАН сообщили в консалтинговой компании Knight Frank Ukraine.

По состоянию на июнь т.г. в окрестностях Киева насчитывается около 160 коттеджных городков, включая проекты и незавершенные объекты. В 20% городков строительство завершено, 32% городков находятся в стадии строительства, 30% - на стадии проектов.

Эксперты компании пояснили, что работы в большей части строящихся, но не завершенных к 2009 году жилых комплексах приостановлены в связи с недостаточным финансированием. По той же причине в ближайшие месяцы не ожидается развитие более 50 анонсированных ранее проектов городков.

По данным компании, за первое полугодие т.г. на стадию продаж вышло два новых объекта – коттеджный городок Green Hills, расположенный вблизи с. Вита-Почтовая, а также городок Green Wood Club, планируемый компаниями «Прайм Медиа Холдинг» и «Прайм Кэпитал Груп» к развитию на территории 10 га в пгт Козин.

По мнению экспертов, до конца 2009 года тенденция ограниченного выхода на рынок новых коттеджных городков сохранится, что несет риск дефицита качественных жилых площадей на загородном рынке Киева в долгосрочной перспективе.

В ближайшие годы наиболее перспективными могут стать проекты коттеджных городков с количеством домовладений до 100 единиц, строительство которых может быть завершено в разумные сроки и не требует значительного финансирования.

Среди трендов полугодия - перенос сроков реализации заявленных ранее проектов (не начато строительство более чем 5 коттеджных городков, запланированных на 2009 год), а также рост количества проектов коттеджных городков, выставленных на продажу.

Справка УНИАН. Международная консалтинговая компания Knight Frank основана в Лондоне 110 лет назад и является одним из крупнейших игроков на международном рынке недвижимости. На сегодняшний день Knight Frank совместно со своим стратегическим партнером – компанией Newmark насчитывает 196 офисов в 38 странах мира и объединяет свыше 6770 специалистов.

Сумма контрактов компании за 2007 год составила свыше 700 млрд. долл. Годовой доход за этот период превысил 704 млн. долл.

В Украине и России Knight Frank предоставляет полный комплекс агентских и консалтинговых услуг во всех сегментах рынка недвижимости. За время работы в России и Украине услугами Knight Frank воспользовались более 500 крупных российских и международных компаний.

Судьба коттеджных поселков в руках маркетологов!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

Стагнация на рынке жилья и ужесточение борьбы за покупателя заставляют девелоперов недвижимости уделить пристальное внимание маркетинговой политике.
Резкое сокращение ипотечного кредитования и кризис ликвидности ужесточили конкуренцию компаний в борьбе за покупателя загородной недвижимости. Темпы строительства сворачиваются, девелоперы ищут новые решения.

Как сообщил Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development, из 120 проектов поселков, заявленных в Киевской обл., на продажу были выставлены домовладения в 53 поселках с предложением 2460 домов — реальных и виртуальных, находящихся в стадии проектирования. Число построенных домовладений, по словам специалиста, оценивается в 10-15%. Всего в Киевской обл. построено 35 коттеджных поселков на 1800 домовладений, в стадии строительства находятся 63 поселка (9 тыс. домовладений), проектируются 30 городков (8 тыс. домовладений).

Как сообщает "Простобанк Консалтинг", продажи и некие строительные работы ведутся не более чем в 50 поселках, а полноценная работа с покупателями и строительство — не более чем в 10. Из них три городка условно можно отнести к эконом-классу, остальные — к премиум- и бизнес-классам.

Стоимость делит поселки по классам

Жилье в коттеджном поселке — удовольствие дорогое. С учетом доходов покупателей коттеджи делят на ценовые категории. Эконом-класса стоит минимум $117 тыс., максимум — $525 тыс. (в среднем $250 тыс.). Эконом+ находится в диапазоне $156-542 тыс. при среднем уровне $340 тыс. Эти категории чаще всего приобретались с привлечением ипотечных средств. Средний коттедж бизнес-класса стоит $522 тыс., при минимуме $170 тыс. и максимуме $1,326 млн. Минимально премиум-класс стоит $340 тыс., максимально — $3 млн., в среднем — $1,04 млн. Дороже только де люкс — от $898 тыс. до $9 млн. (в среднем $2,43 млн.).

Несмотря на цены, по показателям продаж прошлый год не стал катастрофическим, хотя во втором полугодии темпы роста снизились. По данным SV Development, в течение последних лет рынок коттеджей растет. Если в 2005 г. было продано 400 домовладений, а в 2006 г. — 700, то прошлый год дал 1250 продаж, а 2008 г. — 1400 домовладений, считая таунхаусы. «Если бы не кризис, — говорит Владимир Степенко, — можно было бы ожидать роста продаж до 2200 домовладений. Что касается прогнозов, то в 2009 году рост не ожидается, но рынок будет активно развиваться за счет интересных предложений — тех, где наиболее оптимально сочетаются стоимость, расположение, качество и технология строительства». Степенко прогнозирует, что в 2099 году рентабельность коттеджных поселков станет максимально выгодной для покупки.

Цены дошли до точки кипения

Еще два-три года назад рентабельность на этом рынке достигала 150-200%. До этого года цены росли, давая застройщику уверенность в прибыльности проекта. Максимально цены выросли в 2005 г. — на 31%. Годом позже прирост достиг 29%. В 2007 г. цены поднялись на 23%. 2008 год добавил в цене 18%, при этом 15% пришлись на первое полугодие. (Простой пересчет показывает, что за четыре года цены выросли в 2,5 раза, или на 145%.) Кризис и снижение платежеспособного спроса понемногу корректирует цены. Сегодня рентабельность для застройщика оценивается в пределах 40-80%.

Общие риски клиента и застройщика

По мнению специалиста SV Development, риски высоки с обеих сторон. Покупателю нужна гарантия, что поселок будет достроен, работы выполнены вовремя и в нужном объеме. Если планировалось построить 200 домов, а в итоге получилось 100, это неизбежно повлияет на инфраструктуру. С другой стороны, риски застройщика зависят от рисков клиента. Если снижается спрос, объемы кредитования, заработки населения в целом, то и застройщик вместо планируемых 10 коттеджей рискует продать один-два.
Будет ли выход из замкнутого круга

В выгодном положении окажутся те застройщики, которые будут грамотно прорабатывать проекты на этапе концепции, учитывать пожелания покупателя, рассчитывать рентабельность применительно к расположению участка и, естественно, строить объекты эконом-, эконом+ или премиум-класса. Через полтора-два года поселки, которые сейчас находятся на стадии проектирования, будут выведены на рынок. Если компания покажет эффект активного строительства, то на ее коттеджи будет спрос. За это время многие игроки уйдут с рынка, и когда ситуация стабилизируется, возникнет дефицит предложения. Тогда компании, проводящие грамотную маркетинговую политику, образно говоря «снимут сливки».

Сложно отдать предпочтение какому-либо из направлений (все пользуются примерно равным спросом), но из коттеджных поселков директор по маркетингу SV Development выделил «ZaSpaGolf» в Конча-Заспе, «Севериновка» (23 км от Киева в Житомирском направлении), «Золоче» (Бориспольское направление, 9 км от Киева), «Город Солнца» (с. Крюковщина Киево-Святошинского р-на) и «Новобогдановка».

Путь к успеху - грамотный маркетинг

Специалисты в сфере недвижимости считают, что изменить расстановку сил на рынке застройщик может не только за счет собственных финансов, но и за счет грамотных маркетинговых приемов. Именно от них во многих случаях будет зависеть успешность оставшегося на рынке загородного проекта.

Владимир Степенко прогнозирует: «К массированной рекламе в 2009 г. прибегнут девелоперы крупных проектов, в бюджетах которых ее доля невелика. Их цель — поддержать приемлемый для застройщика темп продаж и иногда завоевать новую долю рынка путем вытеснения в условиях кризиса более мелких игроков». Реклама будет адресована оставшейся части платежеспособного населения, которую кризис задел несущественно. Чтобы выглядеть уверенно, такие застройщики будут стараться вести активное строительство. «Небольшие проекты не смогут себе позволить активно рекламироваться и, скорее всего, строиться тоже будут вяло», — говорит Степенко.

Чем выше конкуренция, тем больше бонусов

Эксперты уверены, что покупателям будут предоставлять скидки и бонусы. Сейчас некоторые застройщики в зависимости от размера первого взноса предлагают скидки в 3-15% от стоимости домовладения. Некоторые могут начать сдавать в аренду коттеджи с правом выкупа. Все больше покупателей понимают, что, приобретая коттедж «на бумаге» (виртуальный проект с участком, причем в 95% домовладений земля переходит в собственность покупателя или передается в аренду с правом приватизации), юридически они не могут обязать застройщика достроить весь комплекс, в том числе объекты инфраструктуры. Поэтому к весне девелоперы могут подключить конкуренцию неценовую, например, могут вначале создавать инфраструктуру, а потом строить коттеджи.

Количество коттеджных городков в Украине

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

Информация на декабоь 2008 г.

Область	Всего*	Котедж*			Таунхаус*			Апартамент*				Вилла*
		стр	постр	пр	стр	постр	пр		стр	постр	пр	стр	постр
Винницкая	2	2
Волынская	2				2
Днепропетровская	12	4	2	3	3
Донецкая	12	5	2	1	2	2
Житомирская	2		1	1
Закарпатская	-
Запорожская	4	1		1	1		1
Ивано-Франковская	4	2	2
Киевская	204	72	38	50	19	14	2		1	2		4	1
Киев	14	4	2	1	2	3						1	1
Кировоградская	1	1
Луганская	1				1
Львовская	13	4	3	4	1				1
Николаевская	2	2
Одесская	62	30	3	8	7	8	3		1				1
Полтавсская	2	1		1
Ривненская	3		2			1
Сумская	-
Тернопольская	1					1
Харьковская	12	4		4	4
Херсонская	-
Хмельницкая	3			2					1
Черкасская	-
Черновицкая	1	1
Черниговская	1	1
АР Крым	82	26	12	7	10	2	1		5	3	3	7	1
ВМЕСТЕ	440	160	67	83	52	31	7		9	5	3	12	4

*состоянием на декабрь 2008

Данные: портал cottage-ua.com.

Информация на декабоь 2008 г.

Как не ошибиться домом

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

И переезжать сейчас есть куда - под Киевом продолжают строиться коттеджные городки - за последние годы их возникло около сотни. На сегодняшний момент купить коттедж за городом можно и за $220 тысяч и за миллион.

Однако приобретение дома в коттеджном поселке может имеет свои "подводные камни". Итак, как же не ошибиться, выбирая загородную недвижимость. "Газете по-киевски" помогала разобраться в этом пресс-служба известного коттеджного комплекса "Олимпик-Парк".

Вопрос №1

Что с дорожной развязкой и пробками?

Важнейший критерий выбора места для будущего дома за городом - транспортная развязка. Красота без удобного подъезда к ней - это хороший вариант для дачи, когда сбегаешь от городской суеты в малодоступные, зато радующие глаз ландшафты. Совсем другая ситуация, если колесить туда-сюда, из столицы и обратно, приходится ежедневно. В таком случае дорожный вопрос выходит на первый план.

Самой удобной считается дорога на Обухов, к элитным поселкам. Наиболее проблемные - Варшавское шоссе и дорога из Вышгорода. Добираться из левобережных Борисполя и Броваров довольно удобно, но в самом городе придется постоять в пробках на мостах через Днепр.

Многополосное Житомирское шоссе до границы мегаполиса доведет вас отлично. Одесская трасса считается трассой европейского уровня и тоже не забита. Положение вещей меняется, когда попадаешь "в черту". Жителям городков Житомирского направления, возможно, придется недолго постоять в пробках около станций метро на проспекте Победы. А вот жителям Одесского направления сейчас практически обеспечены неприятные моменты в простое на Московской площади, где идет реконструкция.

Вопрос №2

А дают ли право собственности на землю?

Это самый щепетильный вопрос при покупке дома за городом: право собственности на него и участок. В некоторых городках не дали ответ на вопрос о собственности на землю. Дело в том, что некоторые застройщики не предоставляют право собственности на земельный участок, Он передается покупателю дома либо на основании договора об аренде, либо как члену садового товарищества.

- Договор об аренде может быть заключен хоть на 200 лет, но в нем всегда есть условия аренды земли, - говорит юрист Юрий Лебедев. - Кроме того, арендуемый участок нельзя продать, сдать в субаренду, передать по наследству. Нередко компания-застройщик сама - лишь арендатор земли. И своим жителям сдает участки по договору субаренды. Если договор об аренде подписан с местной властью, то при смене управленческого аппарата договор могут пересмотреть.

Совсем другие условия у того, кто купил коттедж и землю под ним в полную свою собственность. Такой владелец может спать спокойно и делать на своем участке все, что пожелает, не нарушая впрочем, при этом закон.

- Наш покупатель приобретает участок земли в собственность на основе договора купли-продажи земли от одного физлица другому физлицу. Сегодня это самый надежный способ покупки участка в коттеджном городке, - рассказал руководитель пресс-службы компании "Олимпик-Park" Геннадий Ермоленко. - В приобретенный дом можно прописаться и стать жителем Макаровского района Киевской области. И даже получить оригинальный адрес, название улиц в городке носят имена Европейских столиц.

Вопрос №3

Как обстоят дела с инфраструктурой?

Сэкономить на приобретении "поместья" можно, если купить его в зоне стихийной застройки, где-нибудь на окраине села в Одесском направлении.

Но экономия при покупке может позже вылиться в ряд неудобств. К примеру, придется покупать сигнализацию и даже нанимать охранника за отдельную плату. Может оказаться также, что и до ближайшего банкомата добираться надо 10 км, и из круглосуточных магазинов - только ларек с пивом. Тем и славятся коттеджные городки, что тут кроме "крепости" предлагают и все необходимое "обмундирование" для комфортной жизни.

Согласно исследованиям, элементы инфраструктуры коттеджного поселка подразделяются на два вида:

1) Базовые объекты, которые обычно есть в каждом поселке. Это охрана, продуктовый магазин, аптека, банкомат (базовые услуги).

2) Дополнительные объекты, которые компания-застройщик размещает по своему усмотрению. Это детский сад, школа, торговый центр, спорткомплекс, бассейн, сауна, теннисные корты, салон красоты, ресторан, СТО, автомойка и т.п.

Кроме того, любому хорошему городку для поддержания порядка, и просто для нормальной жизни требуется служба эксплуатации. А жители городка оплачивают работу такой службы ежемесячными взносами. Причем некоторые компании устраивают для своих жителей общий одинаковый тариф, как в поселке "Маєток "Скарбниця Європи" на одесском направлении или в "Михайловском сіаду" в сторону Житомира.

Другие, как например в коттеджном городке "Олимпик Парк", напротив, разграничивают размеры трат крупных землевладельцев поселка и их более скромных соседей - подсчитывая эксплуатационные расходы, исходя из размера дома или участка.

На какие три основных вопроса должен получить ответ потенциальный покупатель загородного коттеджа. Все больше киевлян в последнее время стремится переехать из душных "каменных джунглей" в загородный дом.

Коттеджные городки: особенности, виды, покупатели, перспективы

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

20.11.2008

С каждым годом строительство коттеджей в коттеджных городках становится лучше, архитектурные решения - разнообразнее. Растет количество потенциальных домовладельцев, стремящихся к организованному проживанию в коттеджном городке с развитой инфраструктурой и охраной.
В угоду организованному комфорту будущие хозяева коттеджей согласны на типовой проект, 50-100 соседей на 50-100 га, и очень небольшое" личное" пространство участка. Более 50% из них согласны купить дом в городке "сегодня" и въехать в него "завтра", пишет "Мегет".

Образцом для строительства в Украине коттеджных городков стала Россия. Но Украине по количеству как построенных, так и заявленных к строительству коттеджных городков до северного соседа еще далеко. Только вблизи Москвы, насчитывается более 300 проектов коттеджных городков, и примерно столько же декларируется.

В Украине проекты, претендующие на звание "коттеджный городок" есть под Харьковом, Одессой, Днепропетровском. Но в основном строят организованные коттеджные городки вблизи Киева - реализовано более 20 проектов, примерно 15 - в стадии реализации и 5-7 проектов декларируются.

За последние три года количество предложений по домам в коттеджных городках в пригороде Киева выросло в 3 раза. Всего на протяжении 2003-2007 г. г. под Киевом было заложено строительство коттеджей в коттеджных городках общей площадью более 400тыс. квадратных метров.

И до конца 2007 года объем предложений увеличится на 200-250 тыс. квадратных "коттеджных" метров. Больше всего коттеджных городков приходится на Житомирское направление, за ним - Обуховское, Бориспольское и Одесское.

Коттежные городки - четыре категории

До недавнего времени коттеджными городками у нас называли и как организованно строящиеся (либо построенные) комплексы с единой концепцией застройки, распланированной территорией, централизованной инженерной и социально-бытовой инфраструктурой, так и стихийно объединившихся застройщиков, которые, огородившись общим забором, подвели к своим участкам газ, электроэнергию и т. д.

На сегодняшний день в Украине уже можно выделить четыре основные категории организованных поселков:

• Коттеджные городки 1-й категории: Старые и новые дома с приусадебными участками на территориях районных городов, поселков и сел (4-12 соток, поселковые коммуникации и дороги)
• Коттеджные городки 2-й категории: дачные поселки 60-90 годов застройки (5-10 соток, садоводческие товарищества советского образца, грунтовые дороги, разномастная инженерная инфраструктура)
• Коттеджные городки 3-й категории: новые отдельно стоящие современные коттеджи разномастной архитектуры, построенные с середины 90-х до настоящего времени, иногда объединенные в стихийные коттеджные поселки по инициативе собственников, с целью организации общих инженерных сетей и охраны территории (4-30 коттеджей,10-20 соток, подключение к сетям, современная инженерная инфраструктура, асфальтовые дороги).
• Коттеджные городки 4-й категории: организованные коттеджные поселки от единого застройщика с единой инфраструктурой, хорошим уровнем инженерных сетей и развитой социальной инфраструктурой (40-150 коттеджей, 2-полосные асфальтовые внутренние дороги с тротуарами и газонами, благоустроенные общественные зоны, собственная коммунальная служба, охрана, кафе, маркеты, проч.)

Вместе с тем, существует и стандартная классификация коттеджных городков. Согласно ей коттеджные городки делятся на три группы:

1. Коттеджные городки категории Премиум. Такие коттеджные городки расположены в 10-20 км от города, в лесопарковых зонах с водоемами. Площади участков - от 50 соток, площади коттеджей от 500 м2. Должен быть собственный ЖЭК, служба безопасности, гостевой паркинг, магазин, спорткомплекс, детские площадки, медцентр, ресторан. Цена вхождения в таких поселках 1,5-5,5 млн. у. е.
2. Коттеджные городки категории Бизнес. Такие коттеджные городки располагаются в 30 км от Киева, рядом с лесом, водоемом. Площадь коттеджей - до 500 м2, участков - от 20 до 50 соток. Диапазон цен - от 500 тыс. у. е. до 2 млн. у. е
3. Коттеджные городки категории Эконом-класса и таунхаузы. Такие коттеджные городки пока мало представлены на украинском рынке недвижимости. Диапазон цен вхождения - 120-600 тыс. у. е.

Коттеджные городки - современные проекты

Современные проекты коттеджных городков предусматривают строительство на одной территории разработанных специально нескольких вариантов типовых проектов коттеджей (обычно 5-6), выдержанных в едином архитектурном стиле. Как правило, это дома площадью около 350-400 "квадратов" с гаражом

Некоторые считают, что типовой проект коттеджного городка - это "минус": так хочется выделиться! Но ради комфортного проживания в цивилизованном охраняемом коттеджном городке со всеми благами цивилизации может быть и имеет смысл поступиться индивидуальным проектом и купить готовый дом, выдержанный в едином архитектурном стиле коттеджного городка.

Ведь среди важных "плюсов" проживания в коттеджном городке - близкие по социальному статусу соседи. А кроме домов на отведенной территории проектами коттеджных городков предусматриваются спортивные и детские площадки, кафе, пристани и пляжи, аптека, круглосуточно работающий медпункт, торгово-развлекательные и спортивно-оздоровительные центры.

Обязательные элементы инфраструктуры коттеджных городков: телефоны, Интернет, газ, электричество, вода, утилизация (или вывоз) отходов. Могут быть магазин, детский сад, ЖЕК, бассейн, спортзал, теннисный корт, - если позволяет сумма инвестируемых в строительство средств. К прочим, но не менее важным плюсам относят также свежий загородный воздух и отсутствие соседей "за стеной"

К "минусам" относится, как уже было сказано, типовой проект дома, а также и необходимость подчиняться принятым на территории коттеджного городка правилам.
Коттеджный городок: категории покупателя

Покупателей домов в коттеджных городках сегодня можно условно разделить на три категории:

• Первые - самая многочисленная - люди, которые планируют жить в городке постоянно. Покупатели первой группы - люди со средним уровнем доходов, которые готовы инвестировать в дом 350-400 тысяч долларов, и тратить на его содержание ежемесячно в среднем около 800 долларов.
• Вторые вкладывают инвестиции для последующей перепродажи.
• Третья категория покупателей- для сдачи дома в аренду

В основной своей массе покупатели загородного жилья в коттеджных городках - типичные горожане, и только в общих чертах представляют, что такое частный дом. Нередки случаи, когда потенциальный покупатель коттеджа просто не понимает разницы между квартирой и домом, и цифра в 350-400 "квадратов" его пугает. Такие люди проживают в квартире площадью в 100-120 "квадратов" и хотят дом такой же площади.

И застройщикам коттеджных городков часто приходится объяснять, что кроме стандартного набора городской квартиры - кухни, спальных комнат и санузлов - коттедж предполагает наличие и других помещений, таких как хозяйственные комнаты, помещение для котельного оборудования, гараж, сауна и/или спортзал.

И даже если площадь жилых комнат в коттедже, санузлов и кухни составит желанные покупателем 120 "квадратов", то за счет дополнительных, но необходимых для комфортного проживания помещений, общая площадь может вырасти до 400 квадратных метров. Площадь частного дома входит и связующий элемент ее этажей - лестница, которая также является и важной деталью интерьера. Но и ее часто "забывают посчитать" будущие владельцы дома.

Основной покупательский спрос на коттеджные городки ориентирован на домах, расположенных в 30-ти километровом радиусе от Киева. И еще один фактор, на который обращают внимание покупатели - наличие вблизи городка леса или водоема.

Коттеджные городки: спрос и перспективы рынка

Основной спрос покупателя коттеджных городков сосредоточен на домах площадью 270-300 м2, двухэтажных или мансардных, в 30-ти км от Киева недалеко от леса, водоема. Треть потенциальных покупателей интересуют дома площадью до 200 м2, но таких предложений на рынке нет: застройщику они экономически невыгодны, даже и при большом "тираже". Предлагаются же в основном будущему домовладельцу 5-10 типовых проектов коттеджей площадью 400-500 м2

Наибольший спрос наблюдается на коттеджные городки, расположенные в Житомирском (Киево-Святошинский район) и Обуховском направлениях. А самая высокая цена - в Конче-Заспе, п. Козин, п. Стоянка, п. Плюты, п. Гатное и п. Счастливое

По прогнозам специалистов, на протяжении ближайших лет спрос на коттеджи в коттеджных городках Украины будет расти - уж слишком много "плюсов" у организованных коттеджных городков. В ближайшее время средний и обеспеченный классы будут активно заселять предместья, размещаясь в собственных коттеджах в организованных поселках, как это происходило в Европе и Соединенных Штатах еще полвека назад. Есть и еще один путь развития - освоение земель, более отдаленных (в радиусе 100 км) от Киева и создание нового типа загородного жилья - ранчо...

Справка: развитие коттеджных городков на Западе имело совершенно иную экономическую модель нежели сейчас в Украине. История "левитхаузов" - очень дешевых домов - производство которых "под ключ" началось еще после Второй мировой войны, является примером того, как из-за значительного удешевления пригородный застройкой обросла вся страна. Благодаря таким дешевым домам количество населения проживающего в пригородах выросло на 85млн. человек, в то время как в мегаполисах - на 10млн. человек.

Стоимость коттеджей в регионах. Часть II

Стоимость коттеджей в регионах. Часть II - 100m2

В окрестностях Днепропетровска, Донецка, Харькова и Львова со временем тоже будет много коттеджных городков. А пока они активно проектируются.

В частности, планируются и строятся коттеджные городки в Днепропетровской и Донецкой областях. К примеру, в 25 км от Днепропетровска строится «Голубое озеро» - городок на 200 домовладений. Завершить проект планируется в 2010 году. При этом цены на коттеджи в этом поселке обещают быть вполне демократичными - от $700 за 1 м². Также в Днепропетровской области возводятся комплекс «Золотые ключи», где цена «квадрата» коттеджа достигает $1900, и «Шишкино», который позиционируется как загородный центр отдыха с возможностью круглогодичного проживания.

Стоит отметить, что в Днепропетровске, как и в Киевской области, застройщики не прогнозируют падения цен на дома в коттеджных городках. Игорь Соколов, президент компании МСК «Украина-Канада» (компания строит микрорайон «Золотые ключи»), отметил, что в текущем году в регионе возможно снижение стоимости загородного жилья, но в полномасштабных коттеджных поселках цена, по его мнению, не снизится. Дескать, затраты строителей на современные инженерные коммуникации и развитие инфраструктуры постоянно растут. Кстати, эти затраты растут и при индивидуальном строительстве особняков в черте города.

Кроме того, г-н Соколов утверждает, что и сам спрос растет на жилье в коттеджных городках. Так что в целом, по его прогнозам, за год коттеджи в области подорожают не менее чем на 20%.

Донецкая область также начала застраиваться коттеджами. Сейчас в области реализуется около десяти проектов коттеджных городков. Среди них - «Золотые пески», «Хорошово», «Любимово» и другие. Стоимость жилья в коттеджах варьируется от $1500 до $2500 за 1 м². Немного, конечно, как для одной из самых богатых областей страны.

Пожалуй, наименее активно на Востоке Украины развивается коттеджное строительство в окрестностях Харькова. И многие планы по строительству коттеджных городков пока так и остаются планами. Разве что за исключением комплекса таунхаусов от компании «ТММ» (сданы в эксплутацию в 2007 году, ориентировочная стоимость - $3000 за 1 м²).

По данным аналитика группы компаний «Проконсул» (консалтинговые, риелторские услуги) Натальи Черной, коттеджная застройка Харькова представлена в основном точечными проектами. Но проекты по строительству коттеджных городков есть. В частности, планируется построить поселок «Лесная тропинка» на 37 домовладений, «Серебряный ручей» на 300 коттеджей и еще несколько.

Также слабо развито строительство коттеджных городков в окрестностях Львова. На слуху у львовян комплексы таунхаусов «Золотая гора» на 18 домовладений, примерная стоимость которых - $1000 за 1 м², и «Княжья долина» на 36 таунхаусов по $900 за «квадрат». Строятся коттеджные городки в поселках Брюховичи («Поле чудес») и Конопницы («Царское село»). Ориентировочная стоимость жилья в этих поселках составляет $1200 за 1 м². Планируется возведение элитного коттеджного комплекса «Рудно», тамошние коттеджи планируется реализовывать по $1100 за 1 м².

Игорь Бинковский, директор по маркетингу и сбыту компании REHAU:

- При выборе конструкций для остекления коттеджей необходимо учитывать три основных параметра: дизайн, энергоэффективность и функциональность.Современные профильные системы для изготовления окон производятся в самых разных тонах и оттенках (например, программа профилей REHAU включает 37 цветов ламинации ,в том числе и «под дерево»). Профиль ПВХ имеет очень незначительные ограничения при создании окон различной конфигурации: арочные, трапециевидные, треугольные, круглые и так далее.

При проектировании больших витражных конструкций имеет смысл применять энергосберегающие фасадные системы. Однажды мы провели эксперимент: при замене старых окон в частном доме, который отапливается отдельным котлом, просили заказчика сравнить расходы на отопление за сезон - до замены окон и после. Экономия энергии составила около 35-,-40%! После 1 января 2009 года, когда тарифы на газ поднимутся эта экономия будет в денежном выражении очень существенной.

Поэтому мы рекомендовали бы устанавливать в коттеджах окна из профильных систем глубиной не менее 70 мм. Стеклопакет должен быть двухкамерный с энергосберегающим стеклом толщиной не менее 32 мм. Кстати, в Западной Европе все больше устанавливаются окна из профильных систем глубиной не менее 80 мм.

Мы также рекомендуем устанавливать открывающиеся элементы окна с возможностью микропроветривания.

ИТОГО: Строительство коттеджных городков в регионах только начинает развиваться. Однако рост цен на домовладения девелоперы прогнозируют не меньше, чем в Киеве - за год коттеджи могут дорожать на 20-30%.

По материалам
ДеньгиUA

Стоимость коттеджей в регионах. Часть I

Стоимость коттеджей в регионах. Часть I - 100m2

На сегодняшний день за пределами столицы наиболее развито строительство коттеджных городков именно в Крыму и Одессе. В прочих городах-миллионниках еще не исчерпаны возможности внутригородского размещения особняков. Но и там организованных коттеджных городков все больше.

Как только отъедешь от столицы километров на сорок-пятьдесят, так сразу возникает ощущение, что благоустроенных коттеджных городков в стране больше нигде и не увидишь. Где-то (где?!) новые дома уже построены и активно продаются, а где-то планы так и остаются наполеоновскими планами. Если где-то идет бурное строительство организованных коттеджных поселков, так это в Крыму, а также в пригородах Одессы и Днепропетровска.

В Донецке и Львове строят довольно мало. Практически ничего не слышно о коттеджах в окрестностях Харькова, да и зачем, если в черте города есть масса относительно недорогих частных усадеб, которые подключены к городским сетям. А в 15-20 минутах ходьбы от харьковской центральной площади находится Шатиловка - аналог сверхдорогого столичного Царского села, уже бурно застраиваемая шикарными особняками.

Эксперты, строители и аналитики полагают, что низкие темпы возведения организованных поселков вызваны отсутствием спроса на них или же привычкой покупателей приобретать отдельно стоящие дома. И все же застройщики надеются, что со временем «культура потребления» загородного жилья будет улучшаться, а покупатели будут охотнее покупать жилье в организованных коттеджных поселках с развитой инфраструктурой, охраной и прочими благами цивилизации.

Домики у моря

Море, горы, отдых… Крым - перспективный регион для строительства коттеджных городков. По наблюдению экспертов (риелторов и строителей), коттеджная недвижимость в Крыму особо популярна в районе Большой Ялты (сама Ялта, Массандра, Симеиз, Гаспра и прочие поселки в ее окрестностях). То есть в местах, наиболее престижных, курортных.

«По нашим данным на территории Крыма сейчас реализовано и находится в процессе реализации порядка 50 проектов коттеджных поселков, причем большая часть расположены на территории Большой Ялты», - оценивает масштабы строительства руководитель отдела развития инвестиционно-строительной компании «Антал-Сервис» Виктория Летаева.

Хотя, по ее словам, девелоперы начинают также интересоваться восточным и западным побережьем Крыма.

«Это вызвано тем, что количество участков с целевым назначением «под застройку» на территории Большой Ялты уменьшается, а их стоимость увеличивается», - отметила г-жа Летаева.

Не менее бурно идет коттеджное строительство и в Одессе. Коттеджные городки там строятся и проектируются как в черте самого города, так и в области. К примеру, недалеко от Ильичевска строится поселок «Бриз». А всего в Одессе и около нее насчитывается более десятка коттеджных городков.

Инвестиционное побережье

Коттедж в организованном поселке в Крыму или около Одессы - это не только хорошее место для летнего отдыха, но и неплохая инвестиция. Уровень спроса на жилье и количество отдыхающих на юге Украины все еще велики (а с нынешними ценами на туры и авиаперелеты они еще долго будут оставаться таковыми).

«По уровню инвестиционной привлекательности дома в коттеджных поселках на ЮБК можно сравнить только с коттеджными поселками в Киеве, поскольку Киев идеален для бизнеса, а Крым - для отдыха», - уверяет г-жа Летаева.

На отдыхе тоже легко можно делать бизнес: дом можно сдавать отдыхающим. В Крыму примерная стоимость аренды коттеджа составляет от $60 за комнату или от $250 за весь коттедж в сутки. В Одессе на побережье арендовать коттедж можно за $4500 в месяц. Правда полноценный курортный сезон там - от силы четыре месяца.

Впрочем, коттеджи в Крыму и Киеве сравнимы не только по уровню инвестиционной привлекательности, но и по стоимости. К примеру, в комплексе «Акрополь» (Севастополь) средняя цена коттеджа составляет $2150 за 1 м². Есть, конечно, и более доступные предложения. Например, в коттеджном городке недалеко от Феодосии (район «Золотого пляжа») ориентировочная цена домовладения на семи сотках земли составляет $1500 за «квадрат» (площадь коттеджей 146-339 м²).

Наиболее дорогие одесские коттеджи стоят больше $3000 за 1 м². А дома в коттеджных поселках, которые строятся примерно в 10 км от города, продаются не менее чем по $1500 за 1 м². По прогнозам девелоперов, коттеджная недвижимость на курортах будет дорожать. Причем большими темпами, чем в Киеве.

«Можно быть абсолютно уверенным, что стоимость земли и недвижимости будет расти из года в год, опережая уровень инфляции. Так, например, в одном из коттеджных городков на Южном берегу Крыма прирост стоимости квадратного метра за последние полтора года составил 50%», - рассказала г-жа Летаева. Что совсем не гарантирует столь же бурного роста в будущем.

По материалам
ДеньгиUA

Покупка дома в коттеджном поселке

SV-Development - Новости & События - Аналитика

24.09.2008

Вы решили не покупать дом в деревне или садоводстве. Небольшие участки, старый дом, сложившиеся отношения между соседями, устоявшееся, но никем и ничем не закрепленное, видение по использованию общественных земель, а вы здесь чужой.

Лучше все начать с чистого листа, когда все новое, все отношения выстраиваются с первого дня, все соседи в равном с вами положении, в доме еще пахнет свежим деревом или свежим раствором, все блестит, советует Homeplans.

Если вы любите новое, то надо покупать дом в строящемся коттеджном поселке. Вы приняли такое решение, определили направление, крайнюю цену и другие параметры, о которых было детально рассказано в статье "Как купить дом? Часть первая", напечатанной в N3 нашего журнала, загрузили работой себя или риэлтера, отсмотрели не один десяток поселков, наконец, нашли искомое. Надо покупать, надо заключать договор. Как? С кем?

Прежде чем заключать договор

На сегодняшнем рынке недвижимости существует множество способов продажи строящихся домов в коттеджных поселках. Не все они одинаково безопасны для приобретателя.

Максимальную (но не 100%) безопасность дает договор, заключенный с собственником земельного участка.

Предположим, компания "Ромашка" владеет земельным участком по праву собственности, в подтверждении чего готова продемонстрировать вам свидетельство о государственной регистрации права и договор купли-продажи, по которому она этот участок приобрела (у государства или частного лица).

Как правило, участок, которым владеет "Ромашка", большой (несколько гектаров) и предназначен для строительства целого поселка. Тогда вам необходимо убедиться, что "Ромашке" разрешено строительство такого поселка, о чем должен иметься соответствующий документ.

Для очистки совести и собственного спокойствия стоит попросить копии с документов, которые вам продемонстрировали, и обратиться в два ведомства с запросами.

Во-первых, в районный филиал Главного управления Федеральной регистрационной службы по соответствующей области, именно это учреждение занимается ведением Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Заполнив соответствующее заявление (бланки есть в каждом филиале) и, заплатив 100 рублей в любом отделении Сбербанка, через 3-5 дней вы получите ответ на бланке и с круглой печатью. Из него будет ясно видно, действительно ли "Ромашка" владеет этим участком или же успела его кому-нибудь продать, а вам морочит голову. Там же в графе "Обременения" будет указано, есть ли на участок какие-нибудь претенденты, не сдан ли участок в аренду, не заложен ли банку.

Итак, ответ, который вам нужен: да, участок с таким кадастровым номером, такой площадью, расположенный по такому-то адресу действительно принадлежит "Ромашке", никаких обременений и запретов на участке нет.

Во-вторых, в орган, выдавший разрешение на застройку данного коттеджного поселка. В каждой избушке свои игрушки, поэтому в разных областях (краях, республиках) эти органы могут называться по-разному. Но суть вашего запроса остается неизменной: не отозвано ли, не приостановлено ли разрешение номер такое-то на застройку. Итак, ответ, который вам нужен: разрешение на застройку действует, строительство осуществляется "Ромашкой" на законных основаниях.

После получения положительных результатов проверки можно вернуться в офис "Ромашки" с более серьезными намерениями.

Требуйте внесения изменений

Итак, вы вернулись, чтобы выяснить, по какой схеме вам будут продавать участок и дом, какие договоры вам предложат заключить. Скорее всего, вам предложат заключить договор финансирования строительства конкретного дома, который по завершении строительства будет оформлен в вашу собственность, а договор купли-продажи земельного участка пообещают заключить при оформлении собственности на дом. Ничего особенно противозаконного в этой схеме нет, если грамотно защитить свои интересы.

Здесь очень важно детально прописать, какой именно дом (площадь, этажность, конфигурация помещений, отделка, материалы и т. д.) вы финансируете. Лучше всего, если частью такого договора будет архитектурный проект дома со всеми поэтажными планами и детальными описаниями.

Далее, в договоре обязательно должно быть указано, в какой именно точке большого участка, принадлежащего "Ромашке" будет стоять финансируемый вами дом. Это следует детально описать, не жалея сил и слов. Недопустимо, чтобы в договоре фигурировали фразы типа: "Дом будет находиться на участке N 32, согласно плану".

Если у "Ромашки" в собственности единый большой участок, то все виртуальное деление на более мелкие участки и их нумерация могут быть в любой момент этой "Ромашкой" переиграны, поскольку такое деление - это ее личное дело и в государственных документах своего отражения не имеет, а значит, отсутствует и возможность судиться за участок "N32".

Следует взять длинную рулетку и промерить в натуре расстояние от вашего будущего участка до краев большого участка "Ромашки" либо до каких-нибудь не зависящих от "Ромашки" и не сносимых ориентиров, например, капитальных бетонных столбов освещения дороги (у них есть номера), соседней деревни (если она не очень далеко), реки, пруда, ну, в общем, на местности определитесь.

К сожалению, требование об идентификации местоположения будущего дома очень важно, т. к. уже не один раз на практике в угоду более выгодному для компании клиенту производилась пере?нумерация виртуальных участков, потому что такой клиент захотел уже "запроданный" участок.

Кроме местоположения будущего дома, важно указать в договоре и описание того земельного участка, который когда-нибудь перейдет в вашу собственность: площадь участка, его форма (квадрат, овал, многоугольник), выход на внутрипоселковую дорогу, расположение по отношению к внешней границе участка. Также необходимо указать, к какой категории земель будет относиться ваш участок и каково будет его разрешенное использование.

Следует помнить, что если в свидетельстве о государственной регистрации права на большой участок, принадлежащий "Ромашке", указаны категории земель - "земли поселений", разрешенное использование - "для индивидуального жилищного строительства (ИЖС)", то и у вашего будущего участка должно быть то же самое.

Если у участка, принадлежащего "Ромашке", категории земель - "земли сельскохозяйственного назначения", а разрешенное использование - "для дачного строительства", то никакие обещания "Ромашки", что у вас будет "ИЖС" не должны ввести вас в заблуждение - не будет.

Следите за сроками

В договоре финансирования строительства также должны быть указаны сроки, в которые "Ромашка" обязуется произвести выдел вашего будущего участка из своего большого, получить на него отдельный кадастровый номер, а также заключить с вами договор купли-продажи земельного участка (и по какой цене).

Договариваться необходимо на этом берегу, поэтому не стоит забывать, что в договоре должны быть указания о том, на ком лежат расходы по межеванию, выделению и регистрации прав на участок. В противном случае вы рискуете получить уведомление от "Ромашки", что "в дополнение к стоимости договора финансирования вам необходимо доплатить стоимость земельного участка, межевания и других расходов на оформление". Это может составить весомую сумму.

По срокам межевания и регистрации прав обязательно должна быть указана ответственность "Ромашки" за неисполнение этих сроков. По действующему земельному законодательству нельзя оформлять право собственности на дом отдельно от оформления права собственности на участок.

Представьте себе: дом построен, все документы для оформления вашей собственности на него собраны, а земля не выделена, значит, происходит просрочка в заключении договора купли-продажи вашего участка и регистрации права собственности на дом. Поскольку межевание и оформление участков дело небыстрое, то начало вашего пользования новой собственностью может оказаться серьезно отложенным.

Не стоит также забывать об ответственности "Ромашки" по срокам строительства и срокам передачи вам дома и участка. Сроки должны быть указаны очень жестко - конкретной датой, не допускайте расплывчатых указаний типа "IV квартал", поскольку любой квартал это 3 месяца, следовательно, любой застройщик до конца квартала точно не будет никуда спешить.

Здесь надо требовать обязательного внесения в условия договора штрафных санкций за срыв сроков. Если "Ромашка" отказывается от внесения условий о штрафных санкциях по срокам, то это очень опасная "примета" - сроки не будут соблюдаться вообще.

Кто ответит за качество

Ответственность за качество построенного дома - очень важный момент. Если в договоре имеется витиеватая фраза: "Ответственность за соблюдения качества строительства возлагается на застройщика согласно действующему законодательству Российской Федерации?", то вы можете быть твердо уверены, что это ни о чем, как бы вас ни убеждали в "Ромашке".

Дело в том, что по общим правилам, закрепленным в Гражданском кодексе, сам застройщик прямой ответственности не несет, но может потребовать исправлений и доделок от непосредственного производителя работ - подрядчика, но? только в течение 1 года с момента передачи объекта от подрядчика застройщику.

Давайте посчитаем: предположим, подрядчик сдал дом "Ромашке" "01" марта, потом "Ромашка" вызвала БТИ для обмеров - это 1,5-2 месяца, т. е. "01" мая, потом сбор всех остальных документов, необходимых для подачи на регистрацию права. Это еще 2-3 месяца, т. е. "01" сентября, государственная регистрация вашего права на дом - 1 месяц, т.е. "01" октября.

Следовательно, на выявление дефектов и подачу претензий у вас остается 5 месяцев. Если какие-то дефекты будут вами вскрыты позднее, то никакой ответственности подрядчик перед застройщиком нести не будет, а значит, и застройщик "Ромашка" вам откажет. Именно поэтому в договоре должна быть указана отдельная специальная ответственность застройщика перед вами, тогда вне зависимости от общих норм гражданского права вам удастся требовать возмещений и в более поздний период.

Это основные положения, которые обязательно должны быть прописаны в подобном договоре.

Если "Ромашка" заключает договоры не сама, а через посредника - риэлтерскую фирму, то вам следует потребовать от риэлтеров подтверждения их полномочий: договор между риэлтерами и "Ромашкой", доверенность на право заключения договора финансирования с вами, подтверждения от "Ромашки" о том, что на дату подписания договора между вами и риэлтерами доверенность от "Ромашки" действует и не отозвана.

Надо отметить, что при заключении договора через риэлтерскую фирму стоимость приобретения дома с участком автоматически вырастает на 10-15%, а бывает и больше, т. к. это уже зависит от аппетитов конкретных риэлтеров.

В качестве рекомендации: пригласите на переговоры незаинтересованного в сделке юриста, который в качестве независимого эксперта сможет вам сказать, насколько в предлагаемом вам к заключению договоре соблюдены ваши права, каковы ваши риски, какие еще требования необходимо добавить в текст договора. Скупой платит дважды.