Кабмин разработал механизм получения доступного жилья

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

27.10.2008

Кабинет министров разработал детальную схему получения доступного жилья. Государство гарантирует не только 30-процентный первоначальный взнос, но и обещает 20-процентный бонус за самостоятельно накопленные на строительство средства.

Список претендентов, впрочем, будет жестко ограничен. Парламентарии готовы поддержать эту идею, но сомневаются, что граждан удастся обеспечить доступными квартирами уже в 2009 году, сообщает РБК.

В распоряжении оказался проект закона "Об обеспечении граждан доступным жильем", подготовленный Министерством регионального развития и строительства для выполнения указа президента �1077 от 8 ноября 2007 года. В сентябре Виктор Ющенко поручил Кабмину до 1 октября начать реализацию пилотных проектов по строительству доступного жилья, на что просил выделить 500 млн грн, а в бюджете на 2009 год заложить расходы не менее 0,5% от ВВП.

По оценкам заместителя министра регионального развития и строительства Анатолия Ткачука, в 2009 году на строительство доступного жилья необходимо до 6 млрд грн. Как говорится в ст. 3 проекта закона, "право на доступное жилье имеют граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, среднемесячный совокупный доход которых в расчете на одного человека не дает права на получение социального жилья и не превышает четырехкратного размера среднемесячной заработной платы в регионе".

По данным Госкомстата, на 1 сентября максимальная средняя зарплата зафиксирована в Киеве - 3110 грн, а минимальная - в Тернопольской области - 1321 грн. Таким образом, в Киеве претендовать на доступное жилье может человек с ежемесячным доходом не выше 12,44 тыс. грн, а в Тернопольской области - 5,284 тыс. грн.

Суть доступности жилья состоит в том, что государство, согласно ст. 7, будет оплачивать первоначальный 30-процентный взнос от стоимости строительства (покупки) жилья и выдавать премии членам жилищных кооперативов в размере 20% от суммы накопленных ими средств на начало строительства. Бюджетное финансирование будет осуществляться из расчета 21 кв. м на одного человека и дополнительных 10,5 кв. м на семью. Государство также обещает снизить себестоимость строительства и "удешевить ипотечные кредиты".

Преимущественное право на получение господдержки получат граждане, которые объединились с целью строительства жилья. А при строительстве многоквартирного жилого дома списки граждан на получение доступного жилья будут формировать местные органы власти согласно единому государственному реестру (ст. 4). Не более 20% квартир предназначаются для граждан, имеющих внеочередное право на улучшение жилищных условий, еще до 20% - для тех, кто имеет первоочередное право.

Остальные квартиры купят те, кто нуждается в жилье на общих основаниях. Доступное жилье может быть куплено на вторичном рынке, построено или получено путем реконструкции нежилых зданий. Продавать доступное жилье запрещено в течение пяти лет. Закон должен вступить в силу с 1 января 2009 года.

Заместитель главы комитета Верховной рады по вопросам строительства, градостроения, ЖКХ и региональной политики Юрий Сербин уверен, что новый закон позволит решить проблему доступного жилья. "Нам, безусловно, нужен такой закон, а начать строительство можно было уже в апреле. Если бы президент не вмешался в бюджетный процесс, построили бы объектов уже на 200 млн грн",- отметил он.

Однако другие члены комитета инициативы Кабмина воспринимают скептически. По словам заместителя главы комитета Валерия Баранова (блок Литвина), построить доступное жилье в 2009 году не удастся, поскольку в бюджете не заложены средства: "Если даже 30% дает государство, непонятно, за чей счет будут строиться коммуникации, ведь органы местного самоуправления покрыть такие расходы не в состоянии".

Депутаты уверены, что проект нуждается в доработке. "Платежеспособные граждане, готовые взять кредит, будут вынуждены стоять в конце очереди годами",- заявил заместитель главы комитета Александр Попов (Партия регионов). "Люди стоят в очереди 'первоочередниками', 'внеочередниками', но никто не знает, как определяются эти категории,- отметил господин Баранов.- Граждане прекрасно понимают, что строить никто ничего не будет, и стоят в очереди просто на всякий случай".

Размен квартиры

Размен квартиры

Версия для печати

Такая ситуация: семья состоит из 4-х человек: папа, мама, старший сын и младший сын(они совершенолетние, 24 и 26 лет). Они все живут в 3-х комнатной квартире.И у них также есть еще одна 1-нокомнатная квартира, которая досталась их отцу от матери. Так сложилось, что младший сын хочет жениться и жить в отдельной квартире. Папа, мама и младший сын хотят разменять 3-х комнатную квартиру, в которой живут, на две 1-нокомнатные.Одна квартира младшему, а вторая старшему сыну, а родители передут в ту, которая досталась по наследству. И все вроде бы должны остаться довольны, но старший сын категорически не хочет разменивать эту 3-х комнатную квартиру. Как же быть младшему сыну?? Да и родители не очень хотят жить со старшим сыном...Как законно можно разменять эту квартиру????Помогите пожалуйста. Заранее спасибо.

Автор:

Алёна В.

21.01.2008 | Алёна В.

Відповідає Ольга Віхренко, юрисконсульт ВЕМ Шановна Олено! Право власності на зазначену нерухомість (квартири) підтверджується свідоцтвом про власність, в якому зазначаються всі співвласники квартир. Вважається, що такі особи володіють нерухомістю на праві спільної сумісної власності. Відповідно до ст. 369 Цивільного кодексу України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників. Згідно зі ст. 370 ЦКУ співвласники мають право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній сумісній власності. У разі виділу частки із майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки кожного із співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду. Також статтею 372 ЦКУ регулюється поділ майна, що є у спільній сумісній власності Майно, що є у спільній сумісній власності, може бути поділене між співвласниками за домовленістю між ними. У разі поділу майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом. За рішенням суду частка співвласника може бути збільшена або зменшена з урахуванням обставин, які мають істотне значення. У разі поділу майна між співвласниками право спільної сумісної власності на нього припиняється. Договір про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Отже, право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Примусове відчуження об'єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною другою статті 353 Цивільного кодексу України.

Пять способов обойти мораторий на землю

Пять способов обойти мораторий на землю - Недвижимость Украины - Новости рынка недвижимости

22.10.2008 04:00, Рубрика: Рынок недвижимости

Развитие рынка недвижимости в регионах, увеличение спроса на земельные участки, растущие цены на них, делает привлекательными сельскохозяйственные земли, права на которые селяне уже давно получили, но свободно распоряжаться, учитывая мораторий на продажу земли, не могут. Тем не менее юристы называют несколько способов обойти запрет. К условиям свободного рынка в Украине готовы 90% земельных паев. Об этом заявил председатель парламентского комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Николай Присяжнюк в ходе веб-конференции в пресс-центре РБК-Украина. Он также отметил, что нынешний состав Верховной Рады уже не примет законы "О государственном земельном кадастре", "О рынке земли", "О земельном ипотечном банке", необходимые для снятия моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. "Будем надеяться, что следующий парламент примет их в качестве первоочередных", - сказал Н.Присяжнюк. Председатель профильного комитета Верховной Рады также высказался за проведение полномасштабной инвентаризации земель в Украине. По его мнению, это позволит создать полноценный земельный кадастр, а также обоснованно прогнозировать развитие различных отраслей АПК. Кроме того, Н.Присяжнюк в случае снятия моратория призвал владельцев паев не спешить с их продажей. "Арендная плата за землю сегодня достаточно высокая и может служить источником дохода для людей, живущих в сельской местности", - сказал он. Несмотря на достаточное количество земельных участков в областях Украины, участников рынка большей частью интересуют земли в районе столицы и других крупных городов Украины, расположенных в экономически выгодных местах, с хорошей транспортной развязкой. В связи с этим, многие субъекты земельного рынка "приобретают" земельные участки в обход моратория на продажу сельскохозяйственных земель. Благо способов для этого предостаточно. Более того, многие попросту не заинтересованы в отмене моратория, имея достаточно возможностей скупать земли в обход запрета. Несмотря на существующий мораторий, сельскохозяйственные земли являются предметом купли-продажи не один год. Только за последние четыре года в обход моратория разными методами было продано более 5 млн. га паев, сообщается в пресс-релизе консалтинговой компании DLL Top Consulting Ukraine (http://www.dllcons.com). По мнению Сергея Титорчука, руководителя юридического отдела DLL Top Consulting Ukraine, в украинском законодательстве существует 5 основных способов обхода моратория. В первом случае, владелец земельного пая берет в долг у желающего приобрести его земельный участок, определенную сумму денег. Естественно, владелец земли деньги не возвращает. После этого, кредитор подает в суд на заемщика и в качестве компенсации последний оформляет право владения на земельный участок. Этот способ был достаточно распространенным в конце 2007 - начале 2008 года. Но, в последнее время, суды все чаще не удовлетворяют подобные иски. Второй способ состоит в том, что владелец земельного участка заключает договор аренды с лицом, желающим купить земельный участок, с условием первоочередного выкупа земельного участка, после отмены моратория. После этого, арендатор свободно распоряжается земельный участком. Третья возможность обойти мораторий заключается в том, что для получения сельскохозяйственного земельного участка под строительство, его владелец выделяет часть участка, изготавливает государственный акт на выделенную часть и изменяет его целевое назначение под строительство. После этого, земельный участок не попадает под действие моратория. Следующая схема не сильно распространенная, но тоже работает. Владелец участка нотариально оформляет свидетельство на лицо, которое желает получить участок в собственность, наследником. После этого, местный отдел земельных ресурсов выдает новый государственный акт на право владения земельным участком. И, наконец, еще в одной схеме обхода моратория используют ст. 635 Гражданского кодекса Украины, которая предполагает подписание предварительного договора. Продавец и Покупатель берут на себя совместные обязательства подписать договор покупки-продажи в будущем, на заранее определенных условиях. Вышеуказанные методы обхода моратория, в который раз доказывают, что украинское законодательство несовершенно, и из любой, даже самой запутанной ситуации можно найти выход, если подойти к проблеме со знанием дела. Источник: Нерухомість Україна

Получаем наследство… с кредитом?!

Получаем наследство… с кредитом?! - 100m2

Если у вас был родственник, который оставил вам в наследство квартиру, не спешите радоваться. Возможно, он купил ее в кредит и не успел рассчитаться с банком. Что же делать, когда на тебя свалилось такое «счастье»?

Проверьте страховку

В последнее время банки стараются страховать всех своих заемщиков. Таким образом, финансисты хотят обезопасить себя от дальнейших разбирательств с родственниками умерших. Чаще всего страховка переоформляется каждый год на сумму задолженности заемщика перед банком.

Если страхование жизни и трудоспособности было сделано и страховая компания признает смерть заемщика страховым случаем, то страховыми выплатами она погашает долг по ипотечному кредиту полностью или частично. При полном погашении кредита квартира освобождается из-под залога банка, и новый владелец-наследник может смело оформлять свои права на недвижимость.

Если полис бесполезен

Бывают случаи, когда страховщики отказываются выплачивать страховку. Это происходит, когда СК не признает страховым случаем смерть заемщика, например, тот покончил жизнь самоубийством или утаил от страховой компании тот факт, что он болен той или иной болезнью, или если смерть наступила в результате алкогольного или наркотического опьянения. Смерть может и вовсе наступить по риску, страхование по которому не осуществлялось.

В этом случае есть несколько вариантов развития событий. Во-первых, можно получить наследство, тогда вместе с долгом квартира переоформляется на вас и вы выплачиваете долг. Вариант второй - квартира продается, а деньги делятся между банком и наследниками. Этот случай подходит, если наследников много и все они претендуют на наследство. Третий вариант самый неприятный, но и он имеет право на жизнь - вы можете не принимать наследство вообще. Правда, в этом случае отказ от наследства допускается только целиком, то есть вы не получите ничего из прочего имущества.

Если же наследников двое и они решили выплатить кредит самостоятельно, то каждый из них будет выплачивать свою часть долга.

Договоритесь с банком

Если вы узнали о том, что ваш умерший родственник оставил вам заложенную квартиру, то поспешите в банк, чтобы договориться с кредитором. Дело в том, что если вы не будете платить по кредиту в течение шести месяцев, пока оформляется наследство, то автоматически попадете в категорию неблагонадежных заемщиков. Чаще всего система присваивает негативный рейтинг автоматически.

Чем это грозит вам? Да банальным повышением процентной ставки. После начала финансового кризиса многие банки пошли на непопулярный шаг повышения ставок по уже действующим кредитам. В первую очередь пострадали заемщики, у которых были задержки платежей или какие-то другие нарушения.

Поэтому постарайтесь переоформить договор на тех же условиях, что и ваш родственник, который, скорее всего, получил кредит в те времена, когда банки были щедрыми, а процентные ставки не кусались.

БУКВА ЗАКОНА

Верховный суд Украины: Наследники не должны платить пеню

Эту историю мы нашли на сайте Верховного суда Украины. Поэтому если вы попали в похожую ситуацию и готовы в суде отстаивать свою правоту, то можете повторить путь, описанный ниже, или просто сослаться на решение Верховного суда, который является высшей инстанцией. Банк вряд ли пойдет против этого решения.

В 2005 году Иван П. получил кредит на сумму 55 тысяч гривен. Как залог по кредиту он предоставил свою собственную квартиру. Однако через год после получения кредита Иван П. скончался.

После смерти должника банк продолжал насчитывать проценты, а также штраф и пеню. Обязанность погашения процентов и неустойки банк возложил на сына покойного Алексея П. В течение полугода тот погасил отцовский кредит. В то же время он не был согласен с тем, что банк насчитал проценты, а также штраф и пеню. Гражданин П. решил обратиться в суд. Районный и апелляционный суды отказали ему, после чего он обратился в палату по гражданским делам Верховного суда Украины. В ноябре прошлого года суд принял решение в пользу Алексея. Суд объяснил свое решение тем, что истец произвел полный расчет задолженности по основному обязательству и Иван П. до момента смерти не нарушал исполнения обязательства. Поэтому банк не имел права уплаты процентов за пользование кредитными средствами, пени и штрафа за несвоевременную уплату процентов. Кроме того, в своем решении суд ссылался на нормы гражданского права, согласно которым к наследнику переходит обязанность уплаты неустойки, которая была присуждена судом лишь до момента наступления смерти наследодателя.

КСТАТИ

Собираем документы

Для того чтобы оформить наследство, необходимо подать заявление нотариусу по месту, где было открыто завещание, или же в том городе или населенном пункте, где находится объект недвижимости.

Также понадобятся следующие документы:
• ваш паспорт;
• свидетельство о смерти;
• справка о том, что на день смерти наследодателя наследник проживал по такому-то адресу;
• справка об отсутствии задолженности наследодателя по оплате жилищных (эксплуатационных) и коммунальных услуг;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• документы, подтверждающие родственные отношения;
• справка БТИ о стоимости жилья;
• поэтажный план, экспликация;
• копия финансово-лицевого счета;
• выписка из домовой книги;
• справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на недвижимое имущество.

Если завещание отсутствует, то будущий владелец жилья определяется по так называемому кругу наследников. В первую очередь право на наследование по закону имеют родные и усыновленные дети наследодателя, в том числе зачатые при жизни наследодателя и родившиеся после его смерти, переживший супруг и родители (усыновители). Во вторую очередь право на наследование по закону имеют родные братья и сестры наследодателя, его бабушка и дед. Наследники третьей очереди - родные дядя и тетя наследодателя.

Андрей Гаценко ,
По материалам
"Комсомольская правда" в Украине

Как избежать аферизма при инвестировании

Как избежать аферизма при инвестировании - 100m2

На сегодняшний день в Украине широко используется два способа приобретения квартиры или дома на первичном рынке - покупка целевых облигаций и участие в Фонде финансирования строительства.

Увы, юристы считают, что ни один из этих способов не гарантирует того, что объект будет построен и своевременно передан законным владельцам. В условиях постоянно дорожающей аренды и непонятных перспектив на рынке недвижимости многих волнует вопрос - когда и как выгоднее приобретать жилье? Ответ риелторов на этот вопрос однозначен.

«Если недвижимость приобретается как решение жилищного вопроса, выгоднее всего брать на этапе строительства, - советует риелтор Александр Загородний. - Стоимость такой недвижимости будет расти по мере готовности здания, даже если рынок будет лихорадить».

Мы от себя добавим, что кроме существенной экономии такая покупка таит в себе немало рисков, особенно сейчас, теперь, когда застройщики испытывают недостаток ресурсов.

«Права покупателей квартир в новостройках защищают законы «Об инвестиционной деятельности» и «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» - поясняет юрист Ксения Проконова. - Согласно, этим законам, у застройщиков есть два механизма для продажи квартир на стадии строительства: выпуск целевых облигаций и создание Фондов финансирования строительства (ФФС). Эти способы финансирования считаются наиболее безопасными для физических лиц-инвесторов. Но, увы, и они не защищают инвестора от потери своих средств, вложенных в новостройки».

Делаем взносы

Наиболее распространенная схема инвестирования в «виртуальные метры» - участие в Фонде финансирования строительства (ФФС). Компании, управляющие такими фондами, чаще всего создает застройщик, реже - управляющим выступает финансовая организация, например банк. Уже этот момент может многое прояснить для рядового инвестора. Если фондом управляет фиктивная компания, созданная застройщиком, то такая компания будет соблюдать, прежде всего, интересы строительной компании, а не будущих владельцев квартир.

Дело в том, что управляющая компания должна поэтапно перечислять застройщику деньги инвесторов и контролировать их целевое использование. Поэтому в роли управляющих компаний иногда выступают крупные известные банки, в которых можно сразу же оформить ипотеку. Для покупателя это верный знак того, что стройка не окажется финансовой пирамидой. Банки очень тщательно контролируют застройщиков, проверяют все документы и разрешения.

Среди недостатков ФФС, Ксения Проконова выделяет отсутствие обязательного страхования ответственности застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, а также отсутствие гарантий того, что стоимость квадратного метра останется неизменной при поэтапной оплате.

Есть и более серьезные риски: «По закону одному фонду разрешено инвестировать несколько зданий, что является крайне рискованным, - говорит г-жа Проконова. - Ведь средства инвесторов, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению».

Например, деньги, привлекаемые на строительство здания, могут расходоваться на финансирование совсем другого объекта или на покупку новых земельных участков. Отсюда высокий риск, что объекты окажутся частью финансовой пирамиды. Именно поэтому так важно, чтобы деятельностью фонда управлял солидный банк, не связанный с застройщиком, который не допустит злоупотреблений.

Еще одна важная роль управляющей компании - создание правил ФФС, то есть, своеобразного статута. В этом документе четко прописан механизм закрепления за инвестором конкретной квартиры. Если правила составляют специалисты известной финансовой компании или банка, то можно рассчитывать на их объективность. Если же за дело берется структура, подконтрольная застройщику, есть риск, что права инвесторов будут сильно ущемлены. Особенно это касается соблюдения сроков сдачи объекта в эксплуатацию. Стоит ли говорить, что в подавляющем большинстве случаев строительные компании стараются максимально смягчить меру своей ответственности? В результате затягивание срока сдачи жилых домов для Киева на пол года или год стало нормой.

«Бумажный» вопрос

Второй механизм покупки квартиры у застройщика - приобретение ценных бумаг (в данном случае целевых облигаций, дающих право получения недвижимости после ее постройки). Схема предельно проста: строительная компания выпускает беспроцентные облигации, обеспечением которых выступают жилплощадь. Один квадратный метр равен определенному количеству ценных бумаг. Такой способ хорош для тех, кто заинтересован в поэтапном инвестировании. Если первый взнос в ФФС обычно равен 30-40% стоимости жилья, то облигаций чаще всего можно приобретать столько, сколько позволяет бюджет и в дальнейшем просто докупать их, пока на руках не будет того количества, которое необходимо для получения квартиры.

«Целевые облигации не дают права на владение конкретной квартирой, поскольку Закон Украины «О ценных бумагах и фондовой бирже» предполагает предоставление собственнику облигации товара (в данном случае - квадратного метра), а не конкретной недвижимости - рассказывает о недостатках целевых облигаций Ксения Проконова.- Одним из способов защиты прав инвестора в этом случае можно считать заключение договора резервирования определенного помещения, но законом такая сделка не предусмотрена, и такой договор не дает гарантии, что держатель облигаций получит именно то помещение и в том доме, на который он рассчитывал».

Кроме того, часто застройщики соглашаются заключить договор бронирования лишь в том, случае, если клиент уже приобрел облигаций хотя бы на 40% стоимости квартиры. Это ликвидирует единственное преимущество данной схемы для частного инвестора.

По уровню рисков облигации ничем не уступают участию в фонде финансирования строительства. Увы, покупатель никак не застрахован от возможных строительных афер. Но если в случае с ФФС, присутствие в схеме крупного банка может отчасти вселить надежду, то при покупке целевых облигаций инвестору придется рассчитывать только на свою собственную бдительность.

Еще один риск - подорожание квадратных метров, а соответственно и облигаций, в случае поэтапного инвестирования. Сейчас, когда цены на недвижимость в столице уже не растут, это не столь критично, но еще год-два назад стремительное подорожание заставило многих покупателей отказаться от квартир, и продать свои облигации, когда часть суммы уже была внесена.

Доверяй, но проверяй

Мы убедились, что каждый из возможных механизмов покупки жилья на первичном рынке имеет свои недостатки и не способен в полной мере защитить инвестора. Единственный выход - максимально тщательно выбирать компанию, с которой вы решили связать решение своего жилищного вопроса.

Чтобы обезопасить себя от участия в очередной строительной афере, Ксения Проконова советует предпринять ряд превентивных мер: «Нужно сравнить предлагаемую цену квадратного метра помещений на возводимом объекте с ценами других застройщиков на подобную недвижимость, досконально изучить, существует ли такая строительная компания, есть ли у нее документы на землеотвод, разрешение на строительство и т.п. Не лишним будет заключить с юридической фирмой договор на проведение экспертизы правоустанавливающих документов строительной фирмы и договоров, и, в случае наличия скрытых дефектов в договорах, требовать внесения соответствующих изменений».

Игорь Зубик ,
По материалам
РБК-Украина-Недвижимость

Покупаем дом в крупном городе. Часть I

Покупаем дом в крупном городе. Часть I - 100m2

Тележурналист Алексей Набоженко этим летом стоял перед выбором - покупать квартиру или дом. Как истинному урбанисту ему не хотелось уезжать из любимого Киева, но жить в многоквартирных домах порядком надоело.

Как оказалось, большого выбора частных домов в черте Киева нет.

«Нам понравился один домик - одноэтажный коттедж, примерно на 150 м², который выглядел очень уютно и красиво на фоне остальных домов», - рассказал Алексей. Однако, по его словам, сумма, запрошенная домовладельцами за объект, оказалась не слишком маленькой - $1 млн. И это при том, что дом расположен не на элитном Печерске, а в одном из спальных районов города.

«Продавец расписывал преимущества дома и заверял, что в эту сумму входит и земля - 7 соток, и все, что есть в доме - дизайнерский ремонт, мебель, бытовая техника», - рассказал Алексей. Как мы разузнали, ориентировочная стоимость земли в этом районе города - $8-12 тыс. за сотку. То есть «чистая», без земли, цена дома с «начинкой» - около $930 тыс. Многовато.

При этом владелец жилья так и не удосужился рассказать, что дом построен на территории дачного или садового товарищества. А, по словам Алексея, судя по соседским домам и качеству дорожного покрытия, это был, а то и до сих пор остается, дачный или садовый кооператив.

«В конце концов, мы с женой купили квартиру, а недавно я видел большой рекламный щит о продаже так понравившегося нам дома», - подытожил г-н Набоженко. Видать, домовладельцу все еще не удалось найти покупателей, готовых выложить $1 млн за дом в садовом кооперативе в спальном районе.

Частные риски…
Наверное, в любом городе можно встретить маленький домик, «зажатый» между многоэтажек. Да и улицы, застроенные частными домами, еще не являются редкостью. Но не всегда проживание в частном доме в городе бывает преимуществом по сравнению с обитанием в квартирах многоэтажных домов.

Причин несколько: от банальных проблем с водопроводом, канализацией, отоплением и любопытных соседей из многоэтажек, заглядывающих из своих окон в частный двор, до более серьезных - риска, что дом снесут в связи со строительством дороги или новой высотки. Именно со строительством связаны, к примеру, скандалы с дачами на Русановских садах, которые подлежат сносу из-за строительства Русановско-Воскресенского моста. Конечно, киевские власти обещают выделить дачникам участки в новом месте и компенсировать стоимость жилья, но соглашаются на эти условия не все. Сносят частный сектор и для освобождения места под строительство высоток.

При этом город (а вернее, застройщик, на которого местные власти перекладывают решение этих проблем) обязан предоставить жителям сносимого дома квартиру. Или, по их желанию, компенсировать потери деньгами, исходя из экспертной оценки. Что, впрочем, может оказаться невыгодным, поскольку эксперт, нанятый застройщиком, вполне может оценить домик по номинальной, а не по рыночной цене.?

Примеров сноса частного сектора масса. В частности, новый генплан развития Одессы предусматривает разрушить тридцать один дом по ул. Туристской в связи со строительством новой автомагистрали. Говорят, что жители семнадцати домов уже согласились на отселение, и им обещают квартиры в новых домах на Французском бульваре и Среднефонтанской улице. Рискует лишится частного сектора и район Лузановка в Одессе.

В Днепропетровске генеральный план развития города также предусматривает, что на месте частного сектора будут возведены многоэтажные дома.

… и преимущества
Тем не менее, покупка частного дома в городе имеет и ряд своих плюсов. Ведь не обязательно покупать «дворец» за баснословную сумму. Можно сэкономить, купив избушку подешевле, и вместо нее на участке построить дом своей мечты. К примеру, по Киеву предложения домов «под снос» встречаются практически в любом районе. Причем продают, как правило, землю, а за строение денег не берут.

Правда, стоимость земельных участков совсем немаленькая - $15-30 тыс. за сотку. То есть 10 соток с развалюхой будут стоить $150-300 тыс. И на этом месте еще придется строить дом, что будет стоить еще минимум $150 тыс. Впрочем, при покупке такого дома следует очень тщательно проверять документацию, поскольку земля может оказаться неприватизированной, а то и по каким-то причинам вообще запрещенной к приватизации. Также важно знать, не предполагается ли в данном районе строительство многоэтажного дома или коммерческого объекта.

Если с документацией все в порядке, то для того, чтобы снести развалюху и построить на этом месте новый дом, следует получить разрешение на новое строительство. Для этого необходимо предоставить на согласование в местные органы самоуправления проект участка, проект дома и прочие документы. К тому же, если старый дом планируется под снос, то потребуется получить разрешение на подключение нового к водопроводу, газопроводу, канализации. Но затраты времени и нервов на сбор документов того стоят.

Дома в Киеве. Дорого
По данным консалтинговой компании SV Development, стоимость индивидуальных домов в Киеве за январь-июнь 2008 года увеличилась на 6,73%, до $2219 за 1 м² (с учетом земли). За август в столице коттеджи в среднем подорожали чуть больше чем на 1%.

По предварительным прогнозам, частные домовладения в черте города за год вырастут в цене на 10-12% - скромнее, чем ожидают строители и продавцы домовладений в коттеджных городках. Нет ничего удивительного в том, что продавцы надеются на лучшее. Но вот оправдаются ли их надежды - другой вопрос. Сейчас, по оценкам риелторов, спрос на дома в Киеве и черте города очень небольшой.

По словам Сергея Игнатова, руководителя отдела загородной недвижимости АН «CIT», наиболее востребованы домовладения площадью до 350 м², а также коттеджи в престижных районах. Остальная же недвижимость продается плохо. По мнению г-на Игнатова, покупатель стал более придирчиво оценивать качество домов, и многие предпочитают строить дома самостоятельно - «под себя».

Впрочем, несмотря на затишье на рынке, г-н Игнатов считает, что иметь свой дом в городе или возле него - дело выгодное. «Последние пару лет наблюдается спрос на аренду домов, особенно в летний период. Однако выбрать особо нет из чего - хороших предложений стоимостью в $10 тыс. в месяц очень мало», - отметил он.

Исходя из этого, свой дом в Киеве или возле него - не только неплохое место жительства, но и хорошая инвестиция: только за летний сезон можно «поднять» $30 тыс. и больше, сдавая дом в аренду. Да и во время новогодних праздников на аренде можно неплохо заработать (только стоит предварительно его застраховать?). Для проведения торжеств и гуляний веселые компании частенько ищут подходящее жилье, где можно смело орать песни под караоке и устраивать танцевальные раунды. Аренда дома на прошлый Новый год в Киеве стоила от $1000 в сутки.

Что касается цен на дома в Киеве, то они очень разные. Все зависит от строения - «дореволюционная мазанка» или современный коттедж, и от места, где расположена недвижимость. К примеру, на Печерске, в Царском селе, домик в 1250 м² на 17 сотках земли предлагают по $10 тыс. за «квадрат». В этом районе особняки площадью, примерно, в 500-700 м² продают более чем за $3 млн. Недешево стоят коттеджи на Софиевской и Петропавловской Борщаговках. Цена многих переваливает за $1 млн. Немного дешевле частные дома на Русановке. Там владельцы выставляют свои дома по $120-590 тыс. Однако, радуясь столь «выгодным» предложениям, не стоит забывать, что дачи на Русановских садах подлежат сносу из-за строительства Подольско-Воскресенского моста.

Татьяна Сидоренко ,
По материалам
ДеньгиUA

Стоимость коттеджей в регионах. Часть II

Стоимость коттеджей в регионах. Часть II - 100m2

В окрестностях Днепропетровска, Донецка, Харькова и Львова со временем тоже будет много коттеджных городков. А пока они активно проектируются.

В частности, планируются и строятся коттеджные городки в Днепропетровской и Донецкой областях. К примеру, в 25 км от Днепропетровска строится «Голубое озеро» - городок на 200 домовладений. Завершить проект планируется в 2010 году. При этом цены на коттеджи в этом поселке обещают быть вполне демократичными - от $700 за 1 м². Также в Днепропетровской области возводятся комплекс «Золотые ключи», где цена «квадрата» коттеджа достигает $1900, и «Шишкино», который позиционируется как загородный центр отдыха с возможностью круглогодичного проживания.

Стоит отметить, что в Днепропетровске, как и в Киевской области, застройщики не прогнозируют падения цен на дома в коттеджных городках. Игорь Соколов, президент компании МСК «Украина-Канада» (компания строит микрорайон «Золотые ключи»), отметил, что в текущем году в регионе возможно снижение стоимости загородного жилья, но в полномасштабных коттеджных поселках цена, по его мнению, не снизится. Дескать, затраты строителей на современные инженерные коммуникации и развитие инфраструктуры постоянно растут. Кстати, эти затраты растут и при индивидуальном строительстве особняков в черте города.

Кроме того, г-н Соколов утверждает, что и сам спрос растет на жилье в коттеджных городках. Так что в целом, по его прогнозам, за год коттеджи в области подорожают не менее чем на 20%.

Донецкая область также начала застраиваться коттеджами. Сейчас в области реализуется около десяти проектов коттеджных городков. Среди них - «Золотые пески», «Хорошово», «Любимово» и другие. Стоимость жилья в коттеджах варьируется от $1500 до $2500 за 1 м². Немного, конечно, как для одной из самых богатых областей страны.

Пожалуй, наименее активно на Востоке Украины развивается коттеджное строительство в окрестностях Харькова. И многие планы по строительству коттеджных городков пока так и остаются планами. Разве что за исключением комплекса таунхаусов от компании «ТММ» (сданы в эксплутацию в 2007 году, ориентировочная стоимость - $3000 за 1 м²).

По данным аналитика группы компаний «Проконсул» (консалтинговые, риелторские услуги) Натальи Черной, коттеджная застройка Харькова представлена в основном точечными проектами. Но проекты по строительству коттеджных городков есть. В частности, планируется построить поселок «Лесная тропинка» на 37 домовладений, «Серебряный ручей» на 300 коттеджей и еще несколько.

Также слабо развито строительство коттеджных городков в окрестностях Львова. На слуху у львовян комплексы таунхаусов «Золотая гора» на 18 домовладений, примерная стоимость которых - $1000 за 1 м², и «Княжья долина» на 36 таунхаусов по $900 за «квадрат». Строятся коттеджные городки в поселках Брюховичи («Поле чудес») и Конопницы («Царское село»). Ориентировочная стоимость жилья в этих поселках составляет $1200 за 1 м². Планируется возведение элитного коттеджного комплекса «Рудно», тамошние коттеджи планируется реализовывать по $1100 за 1 м².

Игорь Бинковский, директор по маркетингу и сбыту компании REHAU:

- При выборе конструкций для остекления коттеджей необходимо учитывать три основных параметра: дизайн, энергоэффективность и функциональность.Современные профильные системы для изготовления окон производятся в самых разных тонах и оттенках (например, программа профилей REHAU включает 37 цветов ламинации ,в том числе и «под дерево»). Профиль ПВХ имеет очень незначительные ограничения при создании окон различной конфигурации: арочные, трапециевидные, треугольные, круглые и так далее.

При проектировании больших витражных конструкций имеет смысл применять энергосберегающие фасадные системы. Однажды мы провели эксперимент: при замене старых окон в частном доме, который отапливается отдельным котлом, просили заказчика сравнить расходы на отопление за сезон - до замены окон и после. Экономия энергии составила около 35-,-40%! После 1 января 2009 года, когда тарифы на газ поднимутся эта экономия будет в денежном выражении очень существенной.

Поэтому мы рекомендовали бы устанавливать в коттеджах окна из профильных систем глубиной не менее 70 мм. Стеклопакет должен быть двухкамерный с энергосберегающим стеклом толщиной не менее 32 мм. Кстати, в Западной Европе все больше устанавливаются окна из профильных систем глубиной не менее 80 мм.

Мы также рекомендуем устанавливать открывающиеся элементы окна с возможностью микропроветривания.

ИТОГО: Строительство коттеджных городков в регионах только начинает развиваться. Однако рост цен на домовладения девелоперы прогнозируют не меньше, чем в Киеве - за год коттеджи могут дорожать на 20-30%.

По материалам
ДеньгиUA

Стоимость коттеджей в регионах. Часть I

Стоимость коттеджей в регионах. Часть I - 100m2

На сегодняшний день за пределами столицы наиболее развито строительство коттеджных городков именно в Крыму и Одессе. В прочих городах-миллионниках еще не исчерпаны возможности внутригородского размещения особняков. Но и там организованных коттеджных городков все больше.

Как только отъедешь от столицы километров на сорок-пятьдесят, так сразу возникает ощущение, что благоустроенных коттеджных городков в стране больше нигде и не увидишь. Где-то (где?!) новые дома уже построены и активно продаются, а где-то планы так и остаются наполеоновскими планами. Если где-то идет бурное строительство организованных коттеджных поселков, так это в Крыму, а также в пригородах Одессы и Днепропетровска.

В Донецке и Львове строят довольно мало. Практически ничего не слышно о коттеджах в окрестностях Харькова, да и зачем, если в черте города есть масса относительно недорогих частных усадеб, которые подключены к городским сетям. А в 15-20 минутах ходьбы от харьковской центральной площади находится Шатиловка - аналог сверхдорогого столичного Царского села, уже бурно застраиваемая шикарными особняками.

Эксперты, строители и аналитики полагают, что низкие темпы возведения организованных поселков вызваны отсутствием спроса на них или же привычкой покупателей приобретать отдельно стоящие дома. И все же застройщики надеются, что со временем «культура потребления» загородного жилья будет улучшаться, а покупатели будут охотнее покупать жилье в организованных коттеджных поселках с развитой инфраструктурой, охраной и прочими благами цивилизации.

Домики у моря

Море, горы, отдых… Крым - перспективный регион для строительства коттеджных городков. По наблюдению экспертов (риелторов и строителей), коттеджная недвижимость в Крыму особо популярна в районе Большой Ялты (сама Ялта, Массандра, Симеиз, Гаспра и прочие поселки в ее окрестностях). То есть в местах, наиболее престижных, курортных.

«По нашим данным на территории Крыма сейчас реализовано и находится в процессе реализации порядка 50 проектов коттеджных поселков, причем большая часть расположены на территории Большой Ялты», - оценивает масштабы строительства руководитель отдела развития инвестиционно-строительной компании «Антал-Сервис» Виктория Летаева.

Хотя, по ее словам, девелоперы начинают также интересоваться восточным и западным побережьем Крыма.

«Это вызвано тем, что количество участков с целевым назначением «под застройку» на территории Большой Ялты уменьшается, а их стоимость увеличивается», - отметила г-жа Летаева.

Не менее бурно идет коттеджное строительство и в Одессе. Коттеджные городки там строятся и проектируются как в черте самого города, так и в области. К примеру, недалеко от Ильичевска строится поселок «Бриз». А всего в Одессе и около нее насчитывается более десятка коттеджных городков.

Инвестиционное побережье

Коттедж в организованном поселке в Крыму или около Одессы - это не только хорошее место для летнего отдыха, но и неплохая инвестиция. Уровень спроса на жилье и количество отдыхающих на юге Украины все еще велики (а с нынешними ценами на туры и авиаперелеты они еще долго будут оставаться таковыми).

«По уровню инвестиционной привлекательности дома в коттеджных поселках на ЮБК можно сравнить только с коттеджными поселками в Киеве, поскольку Киев идеален для бизнеса, а Крым - для отдыха», - уверяет г-жа Летаева.

На отдыхе тоже легко можно делать бизнес: дом можно сдавать отдыхающим. В Крыму примерная стоимость аренды коттеджа составляет от $60 за комнату или от $250 за весь коттедж в сутки. В Одессе на побережье арендовать коттедж можно за $4500 в месяц. Правда полноценный курортный сезон там - от силы четыре месяца.

Впрочем, коттеджи в Крыму и Киеве сравнимы не только по уровню инвестиционной привлекательности, но и по стоимости. К примеру, в комплексе «Акрополь» (Севастополь) средняя цена коттеджа составляет $2150 за 1 м². Есть, конечно, и более доступные предложения. Например, в коттеджном городке недалеко от Феодосии (район «Золотого пляжа») ориентировочная цена домовладения на семи сотках земли составляет $1500 за «квадрат» (площадь коттеджей 146-339 м²).

Наиболее дорогие одесские коттеджи стоят больше $3000 за 1 м². А дома в коттеджных поселках, которые строятся примерно в 10 км от города, продаются не менее чем по $1500 за 1 м². По прогнозам девелоперов, коттеджная недвижимость на курортах будет дорожать. Причем большими темпами, чем в Киеве.

«Можно быть абсолютно уверенным, что стоимость земли и недвижимости будет расти из года в год, опережая уровень инфляции. Так, например, в одном из коттеджных городков на Южном берегу Крыма прирост стоимости квадратного метра за последние полтора года составил 50%», - рассказала г-жа Летаева. Что совсем не гарантирует столь же бурного роста в будущем.

По материалам
ДеньгиUA

Покупаем дом в крупном городе. Часть II

Покупаем дом в крупном городе. Часть II - 100m2

Плохо продаются дома и в городах-миллионниках. Да и аренда такого жилья в них, разве что за исключением Одессы, еще не развита.

«Рынок недвижимости стоит. Это касается и частных домов. Только востребованы интересные дома в элитном сегменте. Но сказать что на них большой спрос, нельзя», - отметил Владимир Кузнецов, генеральный директор АН «Инфосервис» (г. Днепропетровск).

Низкий спрос негативно повлиял на скорость продажи домовладений. Сроки реализации домов в Днепропетровске увеличились как минимум в два раза.

«Дома экспонируются очень долго. Те, что раньше продавались за два-три месяца, сейчас ждут своих покупателей полгода-год», - рассказал г-н Кузнецов. Неразвита в городе и аренда частных домов, особенно дорогих особняков. По словам Владимира Кузнецова, аренда домов встречается крайне редко - элитные дома в городе не сдают. Возможно, и есть аренда домиков на окраине, но это, скорее всего, происходит в обход агентств недвижимости.

Что касается цен, то, по словам гендиректора АН «Инфосервис», стоимость коттеджей в Днепропетровске зависит от района, возраста и качества строения. «Если рассматривать какие-то глинобитные домики в Красноповстанческой балке, на Деевке, то там полдома можно купить за $40-50 тыс. Если рассматривать дома, например, в Нагорном районе, то там стоимость особняков достигает $2-3 млн», - заверил эксперт.

Действительно, по базам объявлений реально можно найти предложения на продажу домов на окраинах спальных или промышленных районов за $50 тыс. А недалеко от центральной улицы или с видом на Днепр - за $250-2900 тыс.

Во Львове частные домовладение продают, ориентировочно, за $100-380 тыс. Есть, конечно, и более дешевые предложения, но называть домом строение в 20 м², за которое просят $30 тыс., как-то неправильно. Видать, хозяева продают курятник.?

Вообще, по нашим наблюдениям, нет большой разницы в цене между домиком в Галицком районе недалеко от центральных улиц и домом на окраине города. К тому же в большинстве случаев подальше от центра площадь земельного участка, на котором расположен дом, чуть больше - уже не три сотки, а семь?

Стоит отметить, что территориально зажатый Львов имеет просторные окрестности, которые активно застраиваются частными усадьбами, ведь коттеджных городков в регионе практически нет. Риелторы отмечают, что увеличение строительства частного жилья отчасти спровоцировано проведением Чемпионата Европы по футболу «Евро 2012». А Львов является одним из городов, где запланировано проведение матчей. Вот и рассчитывают местные жители сдавать жилье футбольным фанатам.

В Харькове также нет огромного спроса на недвижимость. А количество домовладений, выставленных на продажу, достаточно велико. Много предложений в окраинных районах - Бавария и Холодная Гора. При этом стоимость коттеджей там колеблется от $140 тыс. до $700 тыс. Разумеется, верхняя планка достигается не в названных окраинных районах, а практически в центре - на Шатиловке, Павловом Поле.

Большой разброс цен на дома в Одессе. Если дом возле моря, то стоит он $550-1500 тыс. Такие предложения встречаются в Аркадии, на Фонтанке. Стоит отметить, что Одесса - курортный город, и многие дома владельцы предпочитают не продавать, а сдавать в аренду. Что при нынешнем низком спросе на жилье вполне логично, ведь аренда дома с видом на море может обходиться от $1000 в сутки.

Перспективы
Сейчас риелторы не берутся прогнозировать, каково будущее у рынка частных городских домовладений. Дескать, многое будет зависеть от ситуации с кредитованием, строительством и прочим. Однако они не исключают, что в связи с вполне возможным кризисом на первичном рынке недвижимости граждане, которые будут не удовлетворены качеством квартир на вторичном рынке, обратят внимание на частные особняки. А если возрастет спрос, то вряд ли цены будут стоять на месте.

Где искать особняки?

Цены на дома в некоторых районах частного сектора в крупных городах:

Город	Район	Цена, $ тыс.
Днепропетровск	Бабушкинский	80-850
	Красногвардейский	95-550
	Жовтневый	100-300
Донецк	Калининский	160-1300
	Киевский	350-1500
Киев	Печерский	700-4000
	Шевченковский	370-1000
	Подольский	120-1250
	Соломенский	120-4000
Львов	Зализнычный	75-1500
	Лычаковский	70-500
Одесса	Киевский	300-1500
	Малиновский	100-500
Харьков	Салтовка	120-500
	ХТЗ	50-150
	Пос. Жуковского	100-400

Почем дом?

Ориентировочная стоимость домовладений в разных городах Украины:

Город	Цена, тыс.$
Днепропетровск	50-3000
Донецк	20-2000
Киев	120-5000
Львов	30-500
Одесса	150-2000
Харьков	140-700

ИТОГО: Частный дом в крупном городе может быть неплохим вложением для суммы от $65 тыс. В Киеве, правда, только на землю под домом придется потратить минимум в два с половиной раза больше. Зато такая недвижимость не только не падает в цене, но и слегка растет - на 10-12% в год.

Татьяна Сидоренко ,
По материалам
ДеньгиUA

В Украине создано объединение страховщиков "Строительный страховой пул"

Строительный портал :: В Украине создано объединение страховщиков "Строительный страховой пул" :: последние новости строительства, столицы, промышленности, недвижимости , инвестиций, экономики, финансов

16/10/2008

Меморандум о создании добровольного объединения страховщиков "Строительный страховой пул" 8 октября подписали в Киеве 14 украинских страховых компаний, передает корреспондент агентства "Интерфакс-Украина".

Документ подписали представители страхового общества "Ильичевское", "Украинской экологической страховой компании", "Украинской транспортной страховой компании", "Украинской пожарной страховой компании", компаний "Нова", "Арма", "Альфа-Гарант", "Галактика", "Эталон", "Омега", "Брокбизнес", "Спектр" и "АСКА".

Как сообщила журналистам председатель правления СК "Спектр" Ирина Окаянюк, создаваемое объединение будет аналогично Ядерному страховому пулу Украины.

"Новое объедение будет создано по образу и подобию Ядерного страхового пула Украины", - сказала она.

Согласно меморандуму, основная миссия создаваемой структуры - вывести Украину на новый, более высокий, уровень инвестиционной привлекательности.

Среди задач Строительного страхового пула, в частности, обеспечить страховой защитой все строительные объекты, которые возводятся на территории Украины, создать условия для увеличения объемов инвестиций в страну путем предоставления страховых гарантий иностранным инвесторам, обеспечить защиту украинских инвесторов (как юридических, так и физических лиц) от потери вложений в объекты строительства.

Строительный страховой пул будет добровольной неприбыльной некоммерческой организацией, созданной и финансирующейся только за счет взносов членов пула, которая не будет проводить хозяйственную деятельность с целью получения прибыли.

Меморандум подписан в рамках договора о сотрудничестве между Лигой страховых организаций Украины и Украинской строительной ассоциацией при поддержке Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг и Министерства регионального развития и строительства Украины, а также страховых компаний.

Шведский рынок жилья замер перед обвалом. Недвижимость может подешеветь в два раза.

SV-Development - Новости & События - Новости мира

14.10.2008

Как пишут Метро.инфо в Швеции выставлено на продажу рекордное количество квартир и вилл, большинство из которых ждут своего покупателя уже более двух месяцев.

По мнению аналитиков, это верный признак скорого падения цен. «Продавцы еще не готовы примириться с новой экономической реальностью, требуя прежних цен, а покупатели уже не хотят платить по ставкам, действовавшим на рынке несколько месяцев назад», – комментирует ситуацию Объединение торговцев недвижимостью в своем докладе.

Впрочем, падение уже началось, но самое драматичное еще впереди. Квартиры в Стокгольме подешевели в среднем на 10%, и это изменило саму процедуру их продажи. Многие продавцы, желая сбыть с рук «залежавшийся товар», указывают сегодня в объявлениях конкретную цену, на которую они согласны. Между тем еще недавно обычной практикой были аукционы: устанавливалась нижняя ценовая планка, отталкиваясь от которой маклеры устраивали соревнование покупателей. Но теперь соревноваться некому.

По мнению Хокана Фрисена, руководителя аналитического отдела крупнейшего банка Швеции Skandinaviska Enskilda Bank, в течение года цены на квартиры в больших городах упадут на 15%, а на виллы и таунхаусы – «еще больше». Впрочем, нижней границы падения никто точно предсказать не может. По некоторым оценкам, жилье подешевеет минимум в два раза.

Это связано с неуверенностью людей в завтрашнем дне на фоне грядущей низкой конъюнктуры и ростом стоимости банковских кредитов. 90% шведов приобретают жилье в кредит, 80% из них в качестве залога предоставляют уже имеющуюся в их распоряжении недвижимость.

Банки сейчас дают кредиты под 7% годовых, еще несколько месяцев назад обычной была ставка в 6%. Ужесточились и условия выдачи займов. Фактически их могут получить только те, кто в состоянии выдержать подъем процентной ставки до 9%. Для среднего скандинава, берущего заем на 200 тыс. евро, это означает, что ежемесячно ему придется выплачивать примерно на 300 евро больше.

Что такое дефолтная квартира и где ее купить

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

14.10.2008

Дефолтная квартира с молотка, или что делает банк, если заемщик не погашает ипотечный кредит.

Финансовый кризис может спровоцировать массовый невозврат кредитов, залогом по которым выступает жилье. Банки будут вынуждены пускать это имущество с молотка, пишет "ДЕЛО".

«Ипотечных квартир продаваться стало больше, — говорит Наталья Красько, владелец агентства недвижимости «Квартирка». — Если еще год назад это были единичные случаи, то сейчас они уже на слуху».

По словам начальника отдела развития ипотечных продуктов OTP Банка Светланы Спицыной, доля дефолтных кредитов в их банке сегодня составляет около 0,1% от общего портфеля. «Заемщики дорожат своей кредитной историей и стремятся вовремя погашать свои кредиты», — объясняет Спицына. Однако рост курса доллара и возможное снижение зарплат, спровоцированное кризисом, может негативно сказаться на платежеспособности некоторых рядовых заемщиков.

Поэтому эксперты финансового рынка не исключают, что в скором времени показатель проблемных кредитов увеличится. Для сравнения: в соседней России доля дефолтных ипотечных кредитов в разных банках уже достигает 1-4%. Получить ипотечный кредит на покупку квартиры в новом доме в России уже практически невозможно. А Росевробанк на прошлой неделе попросил своих заемщиков досрочно погасить 30% ипотечных кредитов до 15 ноября.

О временном приостановлении ипотечного кредитования заявили Родовид Банк, Укргазбанк, ТАС-Инвестбанк и другие.

Как забирают ипотечную квартиру

Если заемщик не реагирует на просьбы о погашении задолженности, финучреждение может забрать залоговое имущество (квартиру, дом, земельный участок). Основанием для отчуждения имущества является залоговый договор. Обычно это договор стандартной формы — утверждается головным банком сети.

По словам Светланы Спициной, в случае возникновения проблем по уплате кредита клиенты, как правило, самостоятельно пытаются продать недвижимость и погасить задолженность перед банком. Это наименее болезненный для заемщика путь.

«Если человек уже видит, что он не тянет по кредитам, он выставляет на продажу кредитную квартиру по цене, которая близка к рыночной. Сейчас на рынке много таких квартир. Когда звонишь, хозяин говорит: «Знаете, у меня квартира заложена в таком-то банке, у меня 75 тысяч долларов кредита и сделка будет происходить в банке», — подтверждает Ирина Пузенко, риелтор агентства недвижимости «Украинский дом». В таком случае банк становится участником процесса купли-продажи.

Если же неплатежеспособный клиент не проявляет инициативы, ее может проявить банк. Финучреждение получает исполнительный документ и предъявляет его в государственную исполнительную службу для принудительного исполнения. Например, банк получает у нотариуса исполнительную надпись и обращается в исполнительную службу для возбуждения производства по принудительной продаже залогового имущества.

«Это, конечно же, гораздо быстрее, чем через суд, потому как судебный процесс может тянуться месяцами и годами», — объясняет Наталья Карпова, ведущий экономист департамента потребительского кредитования Проминвестбанка.

«У нас в договоре предусмотрено, что если в течение месяца заемщик не появился, мы имеем право обратиться в суд. Естественно, это самая крайняя ситуация — до этого мы пытаемся договориться с клиентом», — сказала Карпова. По ее словам, в случаях, если была застрахована платежеспособность клиента, банк может обратиться в страховую компанию по случаю неплатежеспособности.

«Если заемщик предоставит документальное подтверждение того, что он не мог заплатить по кредиту по уважительной причине, даем ему отсрочку, передвигаем график погашения кредита», — говорит Карпова. Причиной отсрочки ипотечного платежа может стать состояние здоровья заемщика (справка о том, что он был болен и потратил деньги на лечение), или же ухудшение материального состояния (уволился с работы и находится в поиске новой), или стихийное бедствие.

Если Фемида склоняется на сторону финучреждения, дело передается в исполнительную службу, а она уже занимается реализацией заставного имущества. Обращаясь в суд, банк подает расчет, где указано, сколько заемщик должен финучреждению (проценты, тело кредита, пеня, штрафы). В споре банк претендует только на указанную сумму.

«Реализацией квартиры занимается государственная исполнительная служба, а нам только перечисляет деньги от ее продажи, — говорит Антон Тарабан, начальник отдела кредитования банка «Аркада». — Поэтому банку не особо интересно, кому и за сколько эту квартиру продадут».

В условиях кризиса на рынке недвижимости на продажу квартиры по рыночной стоимости, которая в отсутствие достаточного количества сделок является скорее декларативной, может уйти много времени. Поэтому вполне возможно, что продавать заложенную квартиру будут дешевле. «Нам как банку нужно скорее вернуть долг», — объясняет Тарабан.

За сколько продадут ипотечную квартиру

Получая кредит, заемщик передает под залог свое имущество, и оно приобретает залоговую стоимость. «По закону залоговая оценка предмета ипотеки должна равняться рыночной оценке, но в каждом конкретном случае оценка может быть ниже рыночной», — рассказывает Наталья Соловьянчик, юрист Национальной ипотечной ассоциации.

Понятно, что с момента определения залоговой цены и до момента продажи рыночная стоимость недвижимости может сильно измениться. По словам Соловьянчик, начальная цена продажи ипотеки определяется по решению суда, оценке оценочного органа или по согласию сторон спора. Однако если есть необходимость продать квартиру в сжатые сроки, государственная исполнительная служба может реализовать имущество по цене не ниже 90% его оценочной стоимости.

«Квартира выставляется на торги, если попался заемщик-простак. А вообще, если человек не смог все посчитать, значит, этому способствовал банк», — считает Ирина Пузенко. В таком случае для того, кто заинтересован в покупке жилья, вполне возможно приобрести залоговое жилье дешевле его рыночной стоимости.

Как купить дешевле

Как рассказала Наталья Карпова, купить ипотечную квартиру на 1-5% дешевле — абсолютно реально. Однако нереальной оказывается задача найти квартиру с большей скидкой. Госслужба исполнения выставляет ипотечное имущество на торги.

«По закону вся информация о дате проведения торгов, предмете ипотеки и цене должна публиковаться в СМИ, но я еще не видела случаев, когда обычный человек покупает такую квартиру», — говорит Наталья Соловьянчик. Загвоздка вся в том, что публичные торги проводят специализированные организации по договору с исполнительной службой, а в этой сфере монопольное положение имеет одна или несколько организаций (банки, служба госисполнения и т.д.), то есть существует определенное поле для злоупотреблений.

Если же вам все же посчастливилось найти выставленную на продажу залоговую квартиру, но наличных денег для покупки у вас нет, то вполне возможно купить залоговую квартиру под кредит в другом банке.

«Человек оформляет кредит в другом банке, гасит задолженность перед нами, и мы переоформляем эту ипотеку, освобождаем имущество из-под запрета, — говорит Наталья Карпова. — Есть и другой вариант: если третье лицо хочет купить это имущество, но у него не хватает средств, мы можем переоформить долг на него, и он будет его погашать. У нотариуса идет переоформление документов, подписываются новые договоры. Были такие случаи».

Чтобы получить возмещение по страхованию дачи, соблюдать правила противопожарной безопасности теперь не обязательно!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

14.10.2008

Уменьшив количество исключений в полисах по страхованию дачных домов, отечественные СК смогли значительно увеличить объемы страхования загородной недвижимости. Клиентов не смутило повышение тарифов, которое сопутствовало такой лояльности, и они переплачивали за страховки по 25–50%. Наибольшим спросом те пользовались в западных областях страны, пострадавших этим летом от наводнения.

Дачный сезон

По подсчетам финансистов, за сентябрь и первую неделю октября в среднем по стране объемы страхования пригородной недвижимости увеличились на 20–25%, а в некоторых регионах (Винницкая, Ивано-Франковская, Закарпатская, Львовская, Тернопольская и Черновицкая обл.) — сразу на 100%. «Мы все чаще получаем запросы на дачное страхование по всем областям, в которых представлена наша компания», — рассказал «ДС» председатель правления «Службы страхования 611» Юрий Калениченко.

«В осенне-зимний период многие владельцы загородных домов оставляют жилье без присмотра, логично, что именно в это время им крайне необходима защита от многих рисков», — дополнил его генеральный директор СК «Вексель» Василий Фурман.

Опасения граждан вполне обоснованны. По данным экспертов, в сентябре–феврале в Украине грабят по две–четыре дачи в день и с недавних пор все чаще после этого поджигают (чтобы скрыть улики). Суммарные ежегодные убытки от деятельности преступников оценивают в 10 млн грн. «Чаще всего загородную недвижимость страхуют от краж с проникновением, поджогов и вандализма», — отметил в разговоре с «ДС» заместитель начальника управления корпоративного и промышленного страхования компании «НОВА» Алексей Руденко.

На втором месте по популярности стоит страхование на случай стихийных бедствий, особенно в регионах, пострадавших от летнего наводнения. Если в январе–августе 2008 г. за этой услугой к СК обратились менее 10% владельцев домов из западных областей, то уже к концу сентября — около 25%.

По словам экспертов, как и прежде, в «дачном» сегменте работают немногим более 30 страховых компаний, среди которых «Оранта», «Универсальная», «Провидна», «Эталон» и «Просто-страхование».
Удобно, но дорого

Главная причина стремительного роста страхования дач — это сокращение перечня причин, по которым СК впоследствии отказывают в выплатах компенсаций. «Если ранее требовалось предоставить справку о возбуждении уголовного дела по факту ограбления, то сейчас это необязательно. Выплата будет осуществляться лишь при наличии документа из милиции о том, что произошла кража», — сообщила «ДС» руководитель пресс-службы наблюдательного совета компании «Оранта» Алена Кулакова. Еще одна новация — вычеркивание из списка страховых исключений требований по правилам противопожарной безопасности. До недавнего времени едва ли не все СК отказывали клиентам в выплатах в случае их несоблюдения.

Либерализация страховщиков не была бескорыстной акцией. Пересмотрев договоры, они тут же подняли тарифы: в среднем по рынку страхование дач подорожало на 25–50% — до 0,2–0,7% от страховой суммы. «Влиять на удорожание или удешевление полиса может близость дома к автостраде, аэропорту, электростанции или воде, тип самой конструкции и наличие в ней огнеопасных предметов, таких как газовые баллоны или камин», — пояснил «ДС» начальник отдела имущественного страхования департамента продукт-менеджмента компании «Универсальная» Вячеслав Саранди. При повышении расценок СК удалось сбывать и сопутствующие услуги, за которые взималась дополнительная плата.

«Например, за дополнительную страховку внутренней отделки помещения к базовому тарифу насчитывали еще порядка 0,45–0,5% стоимости отделки, за полис страхования домашнего имущества клиенты платили около 0,5–0,56%», — отметил в разговоре с «ДС» директор департамента страхования финансовой группы «Страховые традиции» Тарас Чемерис. Нередко при покупке «дачного» полиса страховщики навязывали и совершенно посторонние услуги. «Мы предлагаем владельцу дома и его семье застраховаться от несчастного случая», — рассказала «ДС» г-жа Кулакова.

Впрочем, даже после либерализации условий СК прилагали максимум усилий для минимизации компенсаций. Наиболее распространенным приемом в этом году стало завышение сумм износа загородных домов. «Если даче более десяти лет, специалист страховой компании может насчитать износ в размере 50–70% ее реальной стоимости», — сообщил «ДС» глава проекта Strahnazor.ua Тимур Шакиров.

Одновременно страховщики продолжали занижать цену недвижимости еще на этапе подписания договора с клиентом. «Компании определяли страховую сумму, исходя из стоимости дома в данном районе, тогда как себестоимость постройки с учетом цены всех стройматериалов обычно была значительно выше», — отметил в беседе с «ДС» г-н Шакиров.

Эксперты уверены, что такого рода уловки позволят СК уменьшить убыточность по «дачному» страхованию. По подсчетам финансистов, до конца года она снизится с нынешних 50 до 35–40%.

Как не попасть в финансовую пирамиду вУкраине!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

14.10.2008

Инвестиции в недвижимость в Украине — особый риск, так как на законодательном уровне инвестор не защищен и не имеет основных гарантий...

Инвестировать в недвижимость — всегда риск. Для начала President.org хотелось бы вкратце описать наиболее типичные признаки, по которым можно распознать финансовую пирамиду на рынке недвижимости.

Например, если крупные строительные и инвестиционные компании, деятельность которых, на первый взгляд, вполне укладывается в рамки правового поля, при возведении недвижимости ориентируются не на свои финансы или банковские кредиты, а на привлечение денежных средств дольщиков, - это уже само по себе должно насторожить.

В таких случаях все средства часто привлекаются на основе договора долевого участия (как правило, ключевые моменты договора прописаны общими фразами, а конкретные сроки сдачи объектов иногда даже не указываются). Собрав деньги с дольщиков, мошенники не торопятся вкладывать их в строительство. Вместо этого они открывают все новые площадки и, выставляя будущие новостройки на продажу, аккумулируют в своих руках огромные средства, которые направляются на начало нового строительства, превращая строительные объекты в долгострой. Схема прокручивается снова.

Заработав на этом, спустя несколько лет компания, в лучшем случае, возвращает какой-то части дольщиков их деньги (без процентов и штрафных санкций).

Случается, что компания, не имеющая опыта на строительном рынке, получает земельный участок в пользование и имитирует начало работ. В это время проводится рекламная кампания с предложением покупать квартиры в новостройке, цена квадратного метра на которую ниже среднерыночной. Денежные средства граждан, полученные от таких продаж, используются в целях личного обогащения руководителей компаний, но никак не для строительства дома. Когда собрана определенная сумма, строительная фирма исчезает. Сложность заключается еще и в том, что преступления становятся очевидными только спустя годы, когда явно видно, что мошенники даже не помышляют о строительстве.

Еще одна схема мошенничества может быть такой: фирма заключает договоры с организациями-соинвесторами, по которым от их имени и за их же счет привлекает денежные средства граждан; а также договоры с организацией-застройщиком о вложении средств сразу в несколько объектов. Найдя дольщиков и собрав с них средства, фирма «кидает» и застройщика, и дольщиков. Финансирование строительства в итоге прекращается. В результате застройщик подыскивает новых инвесторов, заканчивает строительство и реализует вартиры третьим лицам.

Ну и, наконец, обман инвесторов может быть организован таким способом: строительная компания начинает строительство объекта недвижимости. В это же время другая компания проводит рекламную кампанию по продаже площадей в новостройке. При этом реальная строительная компания этой рекламы просто «не замечает». После продажи большинства квартир компания, которая проводила рекламную кампанию и продавала квартиры, исчезает вместе со средствами покупателей.

Скандал вокруг финансовой пирамиды со строительной компанией «Элита-центр» заставил задуматься над тем, какие меры может предпринять государство, чтобы по максимуму уменьшить риски потерь гражданами своих сбережений или кредитных средств в финансовых строительных пирамидах. Так, до недавнего времени площадь в новостройке можно было приобрести тремя способами: через инвестиционный договор с застройщиком; с помощью целевых жилищных облигаций; участие в фонде финансирования строительства (ФФС).

После вступления в силу изменений в закон Украины «Об инвестиционной деятельности» у застройщиков осталось только два механизма для продажи квартир на стадии строительства: выпуск целевых облигаций и создание Фондов финансирования строительства (ФФС). Эти способы финансирования считаются наиболее безопасными для физических лиц-инвесторов. Но и они не защищают инвестора от потери своих средств, вложенных в новостройки.

На народном горе

На фоне ухудшения ситуации с выдачей кредитов коммерческими банками пышным цветом расцвели всевозможные кредитные союзы и маскирующиеся под них фирмы, якобы выдающие денежные кредиты, накопленные группой.

На льготных условиях, то есть без справки о доходах, под крайне низкий процент, от 3 до 8% годовых, гражданам обещают дать в кредит сто, а то и двести тысяч гривен сроком до двадцати лет..

Вслед за столицей, эта схема, похожая на лохотрон, уже активно работает в Донецке, Мариуполе и других крупных городах Донбасса. Почему лохотрон? Потому, что обещанные кредиты или не выдают вовсе или выдают через год-другой. Хотя в местных представительствах компании «Капитолий», таких как «ЛидерN», «Инвест Благо» и «Лидер плюс» обещают, что кредит клиент получит уже через пару недель после того, как заплатит определенную сумму - в среднем от 4 до 7% стоимости самого кредита. Да вы не ослышались, для того, чтобы получить кредит необходимо сначала внести определенную сумму собственных средств.

Предлагаемые ими кредитные линии основаны на схеме приобретения дорогостоящих товаров, известной как «покупки в группах». По своей сути система приобретения товаров по этому принципу - это и не кредит, и не рассрочка, а специфический вид приобретения дорогостоящих товаров «в складчину». Принцип ее действия заключается в том, что несколько лиц, желающих приобрести некий товар (автомобиль, недвижимость), объединяются в одну группу, и каждый ее участник ежемесячно платит денежные взносы, размер которых зависит от стоимости товара.

Таким образом, каждый месяц из общих вкладов участников группы формируется фонд, равный, как минимум, стоимости товара. На эти деньги приобретается товар, который затем передается одному члену группы. Конечно, это не означает, что «счастливчик» больше не будет платить взносы, - эта обязанность сохраняется за ним до самого конца существования группы. А группа существует до тех пор, пока желаемый товар не получит самый последний ее участник.

Эта система является обычной пирамидой. Фонд и средства формируются за счет вновь вошедших в группу. В договоре нет ни единого слова о сроках выдачи кредита. То есть, уплатив необходимый первоначальный взнос ждать выдачи кредита можно долго, ну или очень долго. Те, с кем мы уже имели честь пообщаться, ждут обещанные кредиты несколько месяцев. Без сомнения это не предел.

Деньги с целью

Целевые облигации. В обмен на вложенные в строительство средства инвесторы получают ценные бумаги. Интересы покупателей квартир, приобретающих на этапе строительства целевые облигации, с одной стороны, защищены, поскольку, во-первых, каждому выпуску облигаций Национальным рейтинговым агентством присваивается кредитный рейтинг.

Для этого уполномоченное Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку рейтинговое агентство изучает деятельность компании за последние пять лет. Изучается возможность застройщика выполнить свои обязательства - поскольку у покупателей нет возможности адекватно оценить риски, связанные со строительством, за них это делает уполномоченное государством Рейтинговое агентство.

Во-вторых, каждый выпуск облигаций регистрируется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Но с другой стороны, оформление права собственности в обмен на облигации в новостройке в полной мере не урегулировано законодательством.

Согласно закону «О ценных бумагах и фондовой бирже», целевая облигация предоставляет ее собственнику право на получение товара. Однако абстрактный квадратный метр помещения товаром назвать трудно, поскольку метр - лишь единица измерения.

Соответственно, приобретение облигаций абсолютно не гарантирует получения желаемой площади помещения, так как в облигациях не идентифицируется недвижимость, которую приобретает инвестор. В данном случае с инвестором заключается договор резервирования определенного помещения, но законом такая сделка не предусмотрена, и такой договор не дает гарантии, что держатель облигаций получит именно то помещение и в том доме, на которые он рассчитывал. Поэтому приходится полагаться исключительно на добросовестность застройщика.

Еще одна особенность инвестирования в облигации: застройщики в своих проспектах эмиссий отмечают, что обменять облигации на квартиру можно только на протяжении нескольких месяцев, а если в указанный срок инвестор не предъявит облигации для погашения, застройщик освобождается от каких-либо обязательств. Кроме этого, все права собственности на строящееся жилье, проданное по целевым облигациям, оформлены на застройщика.

После ввода зданий в эксплуатацию владелец облигаций должен предъявить их к погашению фирме-застройщику и заключить договор купли-продажи недвижимости, который заверяется нотариально. Но облигации до сих пор не внесены в перечень документов, на основании которых может быть оформлено право собственности на купленные в новостройках площади. Поэтому такие бумаги практически не дают никаких гарантий инвестору на рынке купли-продажи недвижимости.

Фонд финансирования строительства (ФФС). ФФС аккумулирует средства, переданные инвесторами в доверительное управление финансовому учреждению. Финансовое учреждение по мере сооружения объекта перечисляет застройщику средства доверителей, при этом контролируя целевое использование этих средств и сроки строительства. Основные условия инвестиционного процесса регламентируются «Правилами ФФС», которые разрабатываются финансовым учреждением.

Вложение средств в Фонд финансирования строительства, который создан под эгидой крупного авторитетного банка из первой десятки, минимизируют риски для инвесторов, при этом существует ряд преимуществ перед другими механизмами инвестирования, как то:

• ФФС создается только после утверждения полного комплекта строительной документации по объекту строительства и получения застройщиком разрешения на строительство
• банк регулярно контролирует ведение строительных работ и целевое использование средств застройщиком
• четко прописана процедура закрепления за инвестором конкретного помещения, исключается продажа одной и той же площади в здании нескольким инвесторам
• инвестор имеет возможность забрать деньги обратно до момента сдачи здания в эксплуатацию, при этом предусматривается значительно меньшая неустойка, чем по инвестиционному договору
• средства инвесторов находятся на отдельном счете ФФС, при этом банк-управитель несет ответственность за их сохранность

ФФС - единственный механизм, который предусматривает обязательное страхование строительно-монтажных работ. Но при этом существуют негативные стороны такого механизма:

• ФФС, как и все другие механизмы финансирования строительства, не гарантирует инвестору, который вносит средства частями, неизменности цены квадратного метра
• одному фонду разрешено инвестировать несколько зданий, что является крайне рискованным, так как средства инвесторов, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению, в результате чего может возникнуть «пирамида»
• отсутствие обязательного страхования ответственности застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию
• все больше ФФС создается самим застройщиком (скрытый контроль), которые защищают его же интересы, а никак не инвестора.

Если, несмотря на все риски, частный инвестор все-таки решил проинвестировать в новострой, нужно учесть некоторые моменты, чтобы хоть как-то уменьшить риски потери своих вложений, для чего:

• проанализировать предлагаемую цену квадратного метра помещений на возводимом объекте (по сравнению с ценами на аналогичную недвижимость у других застройщиков), и, если разница составляет 25% и более нужно задуматься о правильности такого вложения
• детально изучить, существует ли такая строительная компания, есть ли у нее документы на землеотвод, разрешение на строительство
• проверить, действительно ли ведется строительство по конкретному адресу
• заказать у юридической фирмы проведение экспертизы правоустанавливающих документов строительной фирмы и договоров, и, в случае наличия скрытых дефектов в договорах, требовать внесения соответствующих изменений
• застраховать свою инвестицию.

Полностью застраховаться от «проколов» при покупке помещений в новострое, к сожалению, невозможно, так как наше законодательство не защищает инвестора, а фантазия и опыт мошенников совершенствуются быстрее, чем судебная система. Учитывая все эти моменты, инвестору необходимо подсчитать все реальные затраты и риски, которые он несет, и сопоставить с теми затратами и рисками, которые его ждут при покупке недвижимости на вторичном рынке. И, возможно, окажется, что инвестиция в новострой - не такое уж выгодное вложение средств, как может показаться на первый взгляд.

Особенности ипотечного кредитования в Украине

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

14.10.2008

При нынешних ценах на жилье все больше людей задумывается о кредите на приобретение собственного гнездышка. «Кафа» изучила особенности долгосрочного кредитования, чтобы помочь читателям рассчитать реальную стоимость ипотеки.

Что это такое

Долгосрочный кредит на жилье – ипотечный кредит, где залогом выступает недвижимость, которую собираются приобрести, или собственное жилье. Такие кредиты выдаются сроком до 30 лет. Заемщик имеет право жить в такой квартире, сдавать ее в аренду, делать капитальный ремонт, но только с согласия банка-кредитора. Клиент не может передать право собственности на это жилье другому владельцу, пока не погасит долг. Хотя, если финансовое положение заемщика резко ухудшилось, он может по согласию банка продать залог, чтобы вернуть кредит.

Кому банк не откажет

Основное «достоинство» потенциального заемщика в глазах банка – платежеспособность. Причем это может быть не только справка о заработной плате.

– Гарантировать платежеспособность клиента могут документы о доходах с арендной платы, ценных бумаг, депозитных вкладов, даже регулярные денежные переводы из заграницы, – рассказала заместитель начальника феодосийского отделения «Райффайзен банк Аваль» Татьяна Черных. – Если кредит берет предприниматель, то требуются документы о доходах от предпринимательской деятельности.

Кроме того, заемщик должен быть старше 21 года и, как правило, моложе пенсионного возраста.

Характеризует потенциального заемщика и семейное положение, наличие детей, место работы супруги(а), срок работы на одном и том же месте и некоторые другие факторы, которые указываются в анкете.

Расходы при получении кредита

Перечень расходов клиента при кредитовании в каждом банке разный. Есть одноразовые выплаты. Комиссионный взнос за рассмотрение кредитного дела берут редко, а вот комиссия за оформление кредитного дела составляет в среднем около 1,5% от суммы кредита.

Сегодня никакой кредит невозможно получить без страхования. В каждом банке свои требования относительно страховых полисов. Выплаты по страховке обычно ежегодные. Во всех банках, куда обращался корреспондент «Кафы», требовали страховку жизни клиента. Если за 30 лет с заемщиком что-нибудь случится, страховая компания выплатит долг банку. Часто нужно застраховать и приобретаемую недвижимость. Страхование титула сделки требуют не во всех банках. Оно предусмотрено на случай потери права собственности, так как первые три года родственники продавца имеют право предъявить требования на квартиру, если их права были нарушены.

Также клиент несет затраты на оформление договора ипотеки и договора купли-продажи. В кредитном отделе банка «Финансы и кредит» пояснили, что такими затратами являются уплата государственной пошлины, в пенсионный фонд, а также за услуги нотариуса. Кроме этого, необходимо оплатить оформление в БТИ (бюро технической инвентаризации) извлечения из реестра прав собственника на недвижимое имущество.

Еще один однократный расход – плата за оценку приобретаемого имущества, однако некоторые банки располагают собственным отделом оценивания, и поэтому эта услуга бывает бесплатной.

Обычно банк требует внести первоначальный взнос. Эта сумма составляет от 10 до 30% стоимости покупаемой недвижимости. Иногда допускается кредитование без авансового платежа, если клиент передает в залог дополнительную недвижимость.

Процентная ставка

При оформлении кредита следует обратить внимание на то, упоминается ли в условиях договора ежемесячная комиссия, которая сильно утяжеляет расходы на кредит. Как утверждают специалисты компании «Простобанк Консалтинг», которая занимается регулярными исследованиями рынка банковских услуг, индикатором существования ежемесячной комиссии является низкий размер процентной ставки.

Как правило, чем меньше срок кредита – тем ниже процентная ставка. Ставка может быть фиксированной и плавающей, хотя последняя еще не получила в Украине широкого распространения.

Сегодня банки предлагают взять кредит в различной валюте, от гривны до швейцарского франка. Кредит в гривне выдается под более высокую процентную ставку, чем в иностранной валюте.

– Гривна менее устойчивая валюта, поэтому выдавая кредит в гривне, банк рискует больше, – пояснили в «Укрсоцбанке».

Взяв кредит, например, в долларах, заемщик экономит на ставке, но рискует, если за время действия кредитного договора курс изменится не в его пользу.

Как и чем платить

Различают два основных вида платежей: аннуитетные и проценты на остаток (или стандартные). Если кредит погашается аннуитетными платежами, это означает, что каждый месяц платится одинаковая сумма, которая включает в себя проценты и оплату «тела» кредита. По схеме «Проценты на остаток» ежемесячные выплаты стартуют с максимального платежа и уменьшаются к концу срока кредита, поскольку ежемесячный остаток кредитной задолженности уменьшается. Возьмем для примера кредит на 20 лет в одном из феодосийских отделений банков для покупки квартиры стоимостью $60 тыс. Если процентная ставка составит 13,35, то при стандартном графике погашения ежемесячный платеж будет уменьшаться от $917,5 в первом месяце до $252,78 в последнем. При аннуитете сумма ежемесячного платежа составит $717,97 в течение всего срока.

Следует обратить внимание на то, есть ли в банке претензии к тому, что клиент захочет рассчитаться с кредитом раньше намеченного срока.

Что следует учитывать

О плюсах и минусах ипотеки спорят уже много лет. Противники долгосрочных кредитов снимают квартиры, ждут падения цен на рынке недвижимости, ругают ставки и твердят о бешеной переплате. Действительно, за 10-15 лет клиент выплачивает банку стоимость 2,5 а то и трех квартир. Сторонники ипотеки отмечают, что в результате инфляции и роста цен на рынке недвижимости, скопить на квартиру не удается – накопленная сумма постоянно обесценивается.

Если вы все же решили воспользоваться ипотекой для решения жилищных проблем, следует учитывать несколько факторов:

• если ипотечный кредит не по карману, получить квартиру при помощи банка реально, когда имеется хотя бы половина стоимости жилья;
• при выборе кредитора следует обратить внимание на дополнительные комиссии, страховки и сопутствующие платежи, а также, есть ли в договоре пункт, что банк имеет право изменить условия договора (например, процентную ставку) в одностороннем порядке;
• следует поинтересоваться специальными предложениями. Некоторые банки делают скидки постоянным клиентам: уменьшают комиссию и процентные ставки для получающих через этот банк зарплату;
• на ипотечном рынке есть тенденция к установлению банками для заемщиков отсрочки по выплате «тела» кредита;
• некоторые банки предлагают кредитование совместно с Государственным ипотечным учреждением в гривне по более низким процентным ставкам.

Ком