О СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ ПЕРВИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ПО СОСТОЯНИЮ НА СЕНТЯБРЬ 2008 ГОДА
26-09-2008 11:2218.09.2008 г. Комитет ВР по вопросам финансов и банковской деятельности заслушал информацию о ситуации в сфере финансово-кредитного обеспечения строительства жилья. Во время рассмотрения вопроса акцентировалось внимание на "сложной ситуации в отрасли строительства, в т.ч. жилья, и в сфере ипотечного кредитования в Украине".
По итогам обсуждения Комитет, в частности, принял решение поддержать положение проекта закона о Государственном бюджете Украины на 2009 год относительно выделения средств на:
- строительство (приобретение) жилья для разных категорий государственных служащих, военнослужащих, судей, других категорий граждан (на сумму 1 663 млн. грн.);
- предоставление льготных кредитов отдельным категориям граждан на строительство (реконструкцию), приобретения жилья (на сумму 215 млн. грн.) и государственных гарантий по обязательствам Государственного ипотечного учреждения (на сумму 1 000 млн. грн.);
- частичную компенсацию процентной ставки кредитов банков молодым семьям и одиноким молодым гражданам на строительство (реконструкцию) жилья (на сумму 127 млн. грн.);
- пополнение уставного капитала Государственного ипотечного учреждения (на сумму 100 млн. грн.) и уставных капиталов государственных банков (на сумму 1 600 млн. грн.).
Комитет также планирует инициировать ускорение рассмотрения Верховной Радой Украины проектов законов о внесении изменений в некоторые законы Украины относительно ипотечных облигаций (реестр. №2613), о внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины(относительно совершенствования финансовых механизмов осуществления инвестиций в строительство жилья) (реестр. №1418), о внесении изменений в некоторые законы Украины относительно совершенствования государственной регуляции в сфере строительства жилья (реестр. №2464), о внесении изменений в некоторые законы Украины (относительно долгосрочных ипотечных кредитов с минимальным первичным взносом) (реестр. №2123).
2. Разрешительные процедуры и их влияние на стоимость жилья.
Строительную отрасль сегодня регламентирует порядка 40 законодательных актов и около 1500 подзаконных нормативно-правовых актов. Сложность разрешительных процедур сдерживает объемы строительства жилья, препятствует выходу на рынок новых игроков (особенно иностранных инвесторов), порождает коррупционные схемы в процессе получения документации, а также увеличивает финансовые и временные затраты строительных компаний. Сегодня, чтобы получить разрешение на строительство, нужно получить около 270 подписей, потратив на это минимум полтора-два года. При этом не единичны случаи, когда реальный размер фактических затрат на выдачу разрешения может в два раза превышать установленные нормативными актами размеры выплат. Количество процедурных действий, которые приходится осуществлять инвестору при получении разрешений, превышает 100.
При строительстве одного дома себестоимость получения разрешительной документации может составлять до 30% от стоимости жилья.
Еще одна проблема – растянутость во времени всех процедур: согласовательных и разрешительных. Формально они прописаны и понятны, но любой, кто приступает к строительству, когда отведенные ему сроки подходят к концу, только-только выходит с проектом на согласование.
Сегодня каждая строительная компания сталкивается с отсутствием квалифицированных кадров. Не хватает не только рабочих: полностью «вымыт» инженерный персонал, а новый только начинает появляться. Все это в итоге и выливается в несоблюдение сроков, ухудшение качества и рост стоимости
Сегодня застройщики возводят порядка 1 млн.-1,3 млн. квадратных метров жилья в год. Всего в Киеве построено около 800 млн. "квадратов", из них 80% - сталинки, хрущевки, панельки, в общем, старые дома, срок эксплуатации которых уже давно истек. Строители утверждают, что строить дешевле, чем восстанавливать. Таким образом, сохранив нынешние темпы строительства в Киеве, насытить рынок дефицитными квадратными метрами можно будет только лет через сорок. По прогнозам, адекватная цена на жилье, соизмеримая с доходами населения, будет у нас только через 15 лет.
1. Кроме стабильно высокого спроса, цены на жилье подталкивает растущая себестоимость строительства, немалую долю в которой составляют цены на стройматериалы. Только за последний год стройматериалы подорожали минимум на 30%.
2. Дорожает рабочая сила.
3. Свою лепту вносит инфляция, повышение банковских кредитных ставок.
Крупнейшие украинские банки начали повышать ставки по ипотечным кредитам. Ссуды дорожают на 0,5-2,5%. Плохие новости для желающих решить жилищный вопрос с помощью банковского ипотечного кредита. Практически одновременно украинские банки-лидеры рынка ипотечного кредитования подняли ставки по кредитам. Кредиты в долларах тут подорожали на 1%, а в евро – сразу на 2%. Теперь ипотечный кредит в этих валютах обойдется заемщику в 15,2% годовых. В конце августа с 13,6 до 14,1% выросла стоимость долларовой ипотеки в Укрсоцбанке.
В Райффайзен Банке Аваль ставки по кредитам в валюте пока что не изменились, зато с сентября подорожала стоимость ипотеки в гривне — с 16,6 до 20,6% годовых. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, на начало июля 2008 года на долю УкрСиббанка, Укрсоцбанка, ОТР Банка и Райффайзен Банка Аваль приходилась половина всех выданных в Украине кредитов на покупку жилья.
Сейчас банки ужесточают требования к заемщикам, из-за чего количество отказов по ипотечным кредитам увеличивается. До конца года такая тенденция сохранится. Ипотеку сможет получить только качественный заемщик, имеющий хороший официальный доход, при котором даже в критической ситуации он сможет выплачивать по своим обязательствам перед банком. Это связано с тем, что ситуация на денежном рынке не улучшается, денег мало и они дорогие.
Удешевления ипотеки в ближайшие полгода ждать не стоит, скорее, наоборот — нужно готовиться к ее дальнейшему подорожанию. Если же ситуация на мировых рынках продолжит ухудшаться, стоимость ипотечных кредитов в украинских банках может возрасти еще на 1-2% в иностранной валюте. Насколько именно банки повысят ставки, будет зависеть от масштабов инфляции в Украине по итогам года, а также развития мирового финансового кризиса. Оба эти фактора трудно прогнозируемые — все зависит от экономической ситуации, а вовсе не от желания конкретных банков. У финучреждений просто нет другого выхода, кроме увеличения стоимости кредита для конечного потребителя. Банки не могут работать себе в убыток.
На сегодняшний день основная задача украинских банков — не наращивать кредитный портфель и развиваться галопирующими темпами, а сохранить свою ликвидность и иметь возможность исполнить взятые обязательства. Так что рисковать и выдавать дешевые кредиты некачественным заемщикам никто не захочет. В ближайшие 3-6 месяцев ипотека и дальше может дорожать.
4. Страхование и строительные риски.
Страховки, которые банк требует от заемщика, значительно увеличивают стоимость ипотечного кредита. Даже самый «скромный» тариф 0,3% при цене столичной квартиры от $100 тыс. — это еще минимум $300 ежегодных расходов. А ведь часто приходится покупать сразу несколько страховых полисов.
Все банки предоставляют кредиты на ипотеку только при условии заключения с заемщиком договоров страхования от определенных рисков. А страхование предмета ипотеки от несчастных случаев, неправомерного действия третьих лиц, стихийных бедствий и других возможных рисков является необходимым и обязательным. Требование банка приобретать страховку недвижимости законодательно обосновано. В ЗУ «О залоге» говорится, что имущество, которое передается в залог, должно быть обязательно застраховано. Выходит, в данном случае, это не банковская прихоть, а объективная необходимость. Стандартный тариф по страховке — 0,3% стоимости залогового имущества.
Строительные компании сегодня страхуют лишь строительно-монтажные работы. Ни финансовые риски, ни сроки никто не страхует. Людям, покупающим новостройки, остается рассчитывать лишь на те гарантии, которые даст сам застройщик. Это, в частности, штрафные санкции, которые предусмотрены договором. Это и есть та небольшая гарантия, которая потребителей хоть как-то защищает. Гарантий же на законодательном уровне у нас не существует. И время, в течение которого должны построить тот или иной объект, определяется совершенно свободно. Каждый застройщик действует по-своему. Единственное, что может дать какую-то уверенность, – застройщики, которые дорожат своей репутацией, которые хотят сохранить хорошие отношения со своими покупателями, предлагают, помимо установления своей ответственности, в договоре другие компенсации.
Статистическая справка
Сегодня застройщики возводят порядка 1 млн.-1,3 млн. квадратных метров жилья в год. Всего в Киеве построено около 800 млн. "квадратов", из них 80% - сталинки, хрущевки, панельки, в общем, старые дома, срок эксплуатации которых уже давно истек.
В первом полугодии 2008 года, впервые за последние 7 лет, в Украине наблюдается спад строительства (в прошлом году за соответствующий период был прирост 15,8%). Ухудшается также финансовое состояние отрасли, впервые начала сокращаться продажа строительных материалов. Аналогичная ситуация складывается относительно строительства жилья. За январь-август его прирост, в частности, в Киеве составил 4,1% (в прошлом году - 25,8%).
Ухудшается ипотечное кредитование строительства жилья. Если ранее объемы ипотечных кредитов выросли в 2 раза, то за I полугодие текущего года роста практически нет, а процентная ставка повысилась почти на четверть(3-5%).
Рентабельность застройщиков на рынке строительстве жилья в Киеве за год (с августа 2007 года по август 2008 года) упала с 30-40% до 25%. 5-10% составляет рентабельность строительных организаций (генеральных подрядчиков). Со снижением доходности строительный бизнес перестает быть привлекательным.
Департамент аналитики компании «Канзас»
Ссылка (источник): http://www.kanzas.ua
Комментариев нет:
Отправить комментарий