Журнал про недвижимость: Зарубежная недвижимость: Побережья континентальной Испании 27 мая 2008
Темой исследования номера стала Испания, а точнее – ее средиземноморское побережье.
Темой исследования номера стала Испания, а точнее – ее средиземноморское побережье. Нас интересовали четыре автономные области – Андалусия, Мурсия, Валенсия и Каталония, совокупная длина морской полосы которых составляет около 1200 км и включает 10 самых известных побережий: от Costa Brava до Costa de la Luz. В выборку вошли 11,3 тыс. объектов жилой недвижимости от 149 испанских агентств, застройщиков и девелоперов (актуальность предложений: февраль – середина марта 2008 г.). Мы сознательно не описывали достопримечательности и природные особенности выбранных регионов. Такого рода информации достаточно и в Интернете, и в специализированных изданиях. Нашей задачей было представить сравнительный анализ ценовых характеристик выставленной на продажу недвижимости, тем самым дав информацию к размышлению для подготовленного читателя, знакомого с Испанией и активно интересующегося рынком жилья. В начале весны 2008 г. стоимость квадратного метра жилой недвижимости на средиземноморских побережьях Испании в среднем составила €2353 (диаграмма 1).
Самыми доступными оказались побережья Costa Calida (€1995 за кв. м), Costa Tropical и Costa del Almeria, а самыми дорогими – Costa Brava (€2924 за кв. м), Costa Daurada и Costa del Sol (€2632 и €2549 за кв. м соответственно).
Наибольшее количество объектов, выставленных на продажу, было отмечено на побережьях Costa del Valencia, Costa del Sol и Costa Blanca (диаграмма 2). Безусловное лидерство Costa del Valencia (21%) во многом объясняется тем, что центром этого побережья является Валенсия – третий по величине (после Мадрида и Барселоны) город Испании. Практически треть всех объектов, продающихся на Costa del Valencia, приходится именно на него.
 |  |
Интересные выводы позволяют сделать данные о типах жилья, предлагаемых на побережьях Испании. Подавляющее большинство предложений приходится на апартаменты (63%), тогда как виллы составляют лишь четверть от общего количества представленных объектов. В категорию апартаментов, кроме обычных квартир, попадают студио, отличающиеся от них меньшим метражом, а также дуплексы (двухуровневые квартиры) и пентхаусы. Однако их доля в общем предложении несущественна. Студио вообще нехарактерны для Испании.
На диаграмме 3 видно, что они составляют около 1% от общего количества продаваемых квартир. Наиболее популярны апартаменты с тремя (42%) и двумя спальнями (34%). С одной и четырьмя – встречаются в 11% и 12% предложений соответственно, а апартаменты с пятью и более – большая редкость (около 1%). Дороже всего ценится квадратный метр жилой площади в квартирестудио (€3146), что обусловлено ее небольшими размерами – в среднем 39 кв. м (диаграмма 4). Чуть дешевле (€2616) метр в петнхаусах, средняя площадь которых 110 кв. м.
В случае со всеми остальными типами жилья правило «чем крупнее объект, тем дешевле «квадрат» не работает. К примеру, дуплексы и виллы (131 и 190 кв. м соответственно) находятся в одной ценовой категории.
Отметим еще одну особенность. По российским меркам, площади объектов испанской жилой недвижимости небольшие. Например, апартаменты с 2–3 спальнями «укладываются» в 90 кв. м. Спальни в них зачастую не более 8–12 «квадратов». Как объясняет представитель испанской девелоперской компании Marjalinternational Анна Кривобокова, это связано с тем, что общительные и дружелюбные испанцы не так много времени, как мы, проводят дома, чему, безусловно, способствует теплый климат. В Испании можно себе позволить длительное пребывание на улице или на террасе, в открытых ресторанах и кафе. |   |
Андалусия
Андалусия – одна из самых крупных автономных областей Испании, расположенная на юге страны. Из девяти провинций, входящих в ее состав, мы исследовали только четыре, являющиеся самыми известными курортными зонами. Это Costa del Sol, Costa de la Luz, Costa Tropical и Costa del Almeria. Самое дорогое и популярное побережье Андалусии – Costa del Sol. Средняя стоимость квадратного метра жилья здесь €2549 (диаграмма 5), что на €285 больше аналогичного показателя всех прибрежных районов Андалусии (€2264 за кв. м).
Высокая стоимость объектов в Марбейе, как, впрочем, и в любом другом особо престижном испанском местечке, отчасти объясняется и большими площадями жилья. Диаграмма 6 наглядно демонстрирует абсолютное превосходство Марбейи в этом вопросе.
Недвижимость на других курортах Costa del Sol доступнее, чем в Марбейе, вместе с тем цена квадратного метра жилья в Малаге, Бенальмадене и Фуэнхироле примерно на €100–120 выше, чем в среднем по Costa del Sol. А вот в случае с Торремолиносом и Эстепоной эти параметры примерно равны – средние значения €2559 и €2568 соответственно (таблица 1).
Отдельно стоит отметить одну характерную особенность Costa del Sol. По словам Сергея Москалева, генерального директора агентства Soleca, специализирующегося на недвижимости в этой части побережья, виллы на первой линии у моря практически не строятся. Это связано с тем, что стоимость земли рядом с морем непомерно высока и начинается от €100 тыс. за сотку. Участки, расположенные чуть дальше от кромки воды, значительно доступнее – €30–40 тыс. за сотку. При этом недвижимость, строящаяся в таких местах, не обделена прекрасными видами на море. Вторым по популярности побережьем Андалусии является Costa de la Luz, где средняя стоимость квадратного метра жилья составляет €2416. Наиболее известными курортами Costa de la Luz считаются Кадис (столица провинции), Альхесирас, Чиклана де ла Фронтера и Пуэрто де Санта Мария. В таблице 2 представлены цены на апартаменты и виллы, а также их площади. Анализ показывает, что доступнее всех на Costa de la Luz – Альхесирас (€2056), а Кадис, напротив, является самым дорогим местом (€3662).
На побережьях Costa Tropical и Costa del Almeria предлагается меньше всего объектов недвижимости (диаграмма 2), кроме того, они недороги – €2071 и €2020 за квадратный метр соответственно. Эти данные подтверждает Сергей Москалев: «На побережьях Costa Tropical и Costa del Almeria в основном строятся комплексы с недорогими апартаментами». А вот в столицах провинций Гранада и Альмерия жилье стоит значительно дороже – €2744 и €2363 за кв. м. Кроме того, спектр предложений в основном ограничен квартирами и апартаментами, виллу в городе найти достаточно сложно.
Мурсия
Провинция Мурсия представлена самым демократичным на сегодня побережьем Costa Calida. По словам генерального директора испанской строительной компании Peninsula Гаспара Лино, низкие цены на недвижимость Costa Calida объясняются тем, что активно застраиваться регион начал всего несколько лет назад. Пока здесь еще недостаточно развита инфраструктура, наблюдаются проблемы с водой. Кроме того, застройка Мурсии имеет свою специфику, она более плотная, чем, например, в Андалусии.
Это связано с тем, что объекты, появляющиеся здесь, рассчитаны в основном на массовый рынок. Кстати, это объясняет еще одну их особенность – небольшие площади. «Так, например, – продолжает Гаспар Лино, – если в Андалусии 2 спальные апартаменты в среднем занимают площадь 90 кв. м, то в Мурсии – около 60 кв. м».
Все вышесказанное не относится к жемчужине побережья, уникальному курорту Ла Манга дель Мар Менор (La Manga del Mar Menor), самому дорогому на Costa Calida. Если в целом по побережью квадратный метр жилья стоит €1995, то в случае с Ла Манга с этой цифры все только начинается. Цена за виллу на первой линии моря может доходить до €4800 за квадратный метр (таблица 3).
В крупных городах провинции Мурсия и, собственно, в ее столице и в Картахене, где недвижимость покупают в основном испанцы, средняя стоимость квадратного метра жилья составляет €2382 и €2011 соответственно.
Валенсия
 
| Автономная область Валенсия включает в себя три побережья, протянувшиеся на 500 км: Costa Blanca, Costa del Azahar и Costa del Valencia. Два из них – Costa del Valencia и Costa Blanca, как уже было упомянуто выше, на момент проведения исследования оказались в тройке лидеров по количеству объектов, выставленных на продажу (диаграмма 2). Таким образом, более трети объектов нашей выборки – а это почти 4 тыс. квартир и вилл – приходятся на провинцию Валенсия, являющуюся развитым туристическим регионом.
У россиян наибольшей популярностью пользуется побережье Costa Blanca, которое в ценовом рейтинге десяти побережий Испании (диаграмма 1) занимает далеко не лидирующее место, отставая даже от усредненного показателя на €225. Самые известные курорты Costa Blanca – Дения, Бенидорм, Торревьеха, Гуардамар дель Сегура. Причем Бенидорм считается центром всего побережья. Этим объясняется большая на €1000, чем в среднем по побережью, цена его объектов (диаграмма 7). По словам Людмилы Гладковой, генерального директора компании L&G Estion Inmobilaria & Financieras, такие цены в Бенидорме обусловлены раскрученностью курорта. Однако вряд ли можно считать это обстоятельство плюсом.
Для спокойной жизни и отдыха этот интернациональный курорт не подходит. Он не передает привычного испанцам стиля жизни. Здесь огромное количество туристов, немецкие рестораны, английские пабы, фастфуд, бесконечные магазины и пробки. Более привлекательными в глазах покупателей выглядят Торревьеха и ГвардамардельСегура, где, к тому же, цены на жилье на сегодня одни из самых демократичных и квадратный метр стоит не более €2000. В Эльче они еще меньше – €1849. Но этот город находится в 16 км от моря, и курортной недвижимости как таковой в нем нет.
Вообще, структура предложений по типам объектов на Costa Blanca от курорта к курорту сильно разнится. Например, в Бенидорме сложно купить виллу, их практически нет в предложениях риэлторов. Зато в небольшом уютном городке Ла Нусия, расположенном в 10 км от Бенидорма, их очень много. В Торревьехе, Аликанте, Дении, Кампелло и Финестрате есть виллы на любой вкус, их площади от 80 до 800 кв. м. отражено в таблице 4. |
Тем не менее, основу предложений на Costa Blanca всетаки составляют апартаменты (85% от всех предложений). Для сравнения – на Costa del Sol, в Марбейе, Бенальмадене и Малаге на долю вилл приходится почти 30%. Что и за какие деньги можно приобрести на Costa Blanca,
Средняя стоимость квадратного метра жилья на Береге апельсинного аромата – именно так переводится Costa del Azahar – составляет €2237, а на главных курортах побережья она чуть выше: в Пеньисколе – €2830, Алькосебре – €2366, Оропесе – кстати, лидере всего побережья по количеству продаваемых объектов – €2837. Самым дорогим курортом Costa del Azahar оказался Беникасим, где этот показатель держится на уровне €3299.
Наиболее популярные курорты побережья Costa del Valencia – Гандия, Кульера и Олива. Средняя стоимость квадратного метра в Ганди – €2223. Виллу площадью 230 кв. м здесь можно приобрести за €500 тыс., а 100метровые апартаменты – за €220 тыс. Весьма демократичен курорт Олива, где в основном предлагаются апартаменты, и за €140 тыс. вполне можно подыскать 2–3спальную квартиру площадью 100 кв. м. А вот в Кульере равноценное предложение обойдется уже в €280 тыс., поскольку это более дорогой курорт, где средняя стоимость «квадрата» держится на уровне €2788. В самой Валенсии стоимость жилья еще выше, примерно €2907 за кв. м.
Каталония
К автономной области Каталония, столицей которой является Барселона, относятся четыре побережья – Costa Brava, Costa Daurada, Costa de Garraf и Сosta del Maresme. Costa Brava самое северное и самое дорогое побережье Испании (диаграмма 2). Сергей Саблин, представитель компании Lusa Realty подтверждает эти выводы: «Высокая стоимость недвижимости на Costa Brava объясняется небольшим, по сравнению с другими побережьями Испании, количеством площадей под застройку, а также очень благоприятным климатом и близостью Барселоны вообще и аэропорта, расположенного там, в частности». Наиболее популярными курортами Costa Brava являются Бланес, Ллорет де Маар и Платья Д'Аро. В таблице 5 приведены данные о стоимости и площадях предлагаемой в этих районах недвижимости.
А в таблице 6 аналогичные данные приводятся для побережья Costa Daurada, немногим уступающего по стоимости Costa Brava. Квадратный метр на самых известных курортах этого побережья стоит более €3000. В Камбрилсе – €3076, КомаРуге – €3104, Торредембарре – €3070, Салоу – €3203.
!КСТАТИ
Испанские риэлторы и застройщики в один голос говорят, что широко обсуждающийся кризис недвижимости в стране не ощущается. Да, снизился темп роста ее стоимости, который вполне может продолжаться и в 2008–2009 гг. В прошлом году в среднем по стране цены выросли на 5,1%, тогда как в 2006 г. этот показатель был на уровне 15%. Отмечается также, что повысился банковский процент на ипотечные программы с 4,5–5% до 6–7%. Собственно в этом весь кризис и заключается.
Испанцы смотрят на сложившуюся ситуацию вполне оптимистично и утверждают, что сейчас самое время покупать недвижимость. Многие эксперты, наоборот, ожидают резкий скачок цен в 2010 г.
Homes Collection
27.5.2008
Мы проводим мониторинг стоимости, исходя из общедоступных предложений - реклама, интернет-порталы, реальные сделки заказчиков. В настоящее время оценке подлежат четыре региона - Прага (с разделением на районы), Прага-Запад и Прага-Восток, Среднечешский край (за исключением Западной и Восточной Праги). Все показатели средневзвешенные. Они получены путем оценки предложений квартир и домов - как новостроек, так и вторичного рынка - в пропорциональном соотношении их предложений на рынке на день обзора.
€24,900 
