Вы здесь больше не живете

После падения цен на недвижимость многие начали верить, что купить приличное жилье можно без особых проблем и по дешевке. Но мошенники не дремлют. Они первыми реагируют на изменения рынка и придумывают новые схемы обмана.

Случаи, когда законных собственников выселяют невесть откуда взявшиеся новые хозяева, все чаще регистрируются по всей стране. Столичные правоохранители разоблачили группу мошенников, специализировавшихся на «заочных продажах» недвижимости. Они находили подходящую жилплощадь и виртуозно подделывали все необходимые документы, подписи и печати госучреждений. Когда все было готово, в Интернете появлялось объявление: «Срочно продам квартиру. Дешево».

Клиенты радостно клевали. Сделка назначалась на пятницу или утро субботы. Получив наличность, продавец прощался до понедельника, ссылаясь на необходимость забрать из жилья кое-какие вещи. Прозрение наступало после выходных. Телефоны молчали, а дверь квартиры никто не открывал. Обманутые покупатели прямиком бросались в милицию. Оказывалось, жилплощадь была сдана в аренду законными хозяевами на несколько месяцев. Снявшие ее аферисты оперативно проворачивали сделку. Самая дешевая квартира из проданных злоумышленниками — $65 тыc., самая дорогая — $650 тыс. Их жертвами стали владельцы квартир с Павловской, Старонаводницкой, Саперно-Слободской, Героев Обороны.

По словам правоохранителей, главная причина успеха мошенников — доверчивость граждан. Услышав низкую цену, многие напрочь теряют бдительность. Проверка документов — это еще далеко не все. Современные технологии позволяют подделать любые бумаги, голограммы и штампы. Если нет полной уверенности в честности сделки, не стоит торопиться с оформлением договора и отдавать деньги.

Жилье с сюрпризом

В основном, от аферистов страдают покупатели жилья, оставаясь в результате и без квартиры, и без накоплений. Но иногда достается и законным владельцам.

Житель Запорожья в один прекрасный день вдруг узнал, что его квадратные метры принадлежат другим людям. Шок пенсионера невозможно передать, ведь он прожил в квартире не один десяток лет, имел все документы и не подписывал никаких договоров, дарственных или любых других бумаг. Как впоследствии выяснили стражи порядка, подобных случаев в городе было несколько. На улице оказывались одинокие граждане, нередко психически больные, ограниченные в дееспособности. Стало ясно, что действует целая группа мошенников, отработавшая свою схему до автоматизма.

Как сообщили в пресс-центре СБУ, злоумышленники заключали договор купли-продажи с ничего не подозревающим хозяином. Его подпись подделывалась, а чтобы сделку признали законной, аферисты обращались в суд. От имени продавца писали заявления с просьбой проводить заседания в его отсутствие, судебные повестки перехватывали и любыми способами ограждали жертву от лишней информации.

Получив решение суда, мошенники переоформляли квартиру на подставное лицо и продавали ее. Выкладывая свои денежки, покупатели даже не догадывались, что новое жилье с сюрпризом. В некоторых случаях правда открывалась, только когда настоящий владелец умирал в психбольнице, и объявлялись наследники. В отношении троих членов преступной группы возбуждено уголовное дело. А судьбу спорных квадратных метров и уплаченных за них денег снова будет решать суд.

Не ведала, что творила

Тихо и незаметно продать чужую квартиру, ни разу не поговорив с владельцем, — это практически высший пилотаж. Но не сдают позиций и старые добрые методы обмана. В престижном районе Львова в двухкомнатной квартире жила 80-летняя Елена Панченко. Поскольку отменным здоровьем пенсионерка не может похвастаться, за ней присматривала сиделка. Вдруг несколько месяцев назад бабушке стало совсем плохо. Все, что она может теперь вспомнить, — лицо медсестры и какой-то документ, который ей подсовывали.

По словам Елены Панченко, в тот момент она могла и смертный приговор себе подписать, потому что совсем не воспринимала реальность. А соседи убеждены: пенсионерке специально дали какой-то препарат, чтобы довести до такого состояния. Ведь у нее были проблемы с сердцем, суставами, но не с головой. Как оказалось, бабушка в присутствии нотариуса оформила дарственную на имя сиделки. А она незамедлительно продала жилплощадь своему сыну.

Теперь вот уже несколько месяцев больная пожилая женщина живет у племянницы. В милиции отказали в возбуждении уголовного дела, сославшись на то, что бумаги Панченко все-таки подписала самостоятельно. Посоветовали обратиться в суд и там доказывать, что медсестра воспользовалась беспомощным состоянием хозяйки и заставила поставить свое имя на документе. Потерпевшая так и сделала, но пока тянется разбирательство, в квартире живет сиделка с сыном и на порог не пускает свою бывшую работодательницу.

Домик в деревне

Впрочем, опаивать жертву дурманящим зельем совсем необязательно, иногда хватает доброго слова.
Аферисты умеют вызывать доверие и пользуются этим. Недавно в Киеве стражам порядка удалось задержать троих подозреваемых в квартирном мошенничестве. Они знакомились с одинокими собственниками жилья, в основном пьющими или больными, и предлагали обменять столичную жилплощадь на домик в Кировоградской области. Естественно, с хорошей доплатой.

Пока оформлялись документы, несчастных действительно селили за городом, давали деньги. Но как только право собственности переходило «благодетелям», несчастных выгоняли на улицу без гроша.

В отношении задержанных возбуждено уголовное дело по ч.4 ст.190 Уголовного кодекса Украины (мошенничество в особо крупных размерах). Милиция просит всех, кто пострадал от квартирных мошенников, обращаться с заявлениями в органы внутренних дел. По словам помощника начальника Подольского райуправления милиции Александра Радкевича, пока доказано четыре эпизода. Но есть данные о еще 20 случаях такого же обмана.

Елена РОЗВАДОВСКАЯ, "ВВ"

Полезно знать

Застраховаться от мошенников на все 100% невозможно. Но свести риск к минимуму — вполне реально.

Подписывая любой официальный документ, ни в коем случае нельзя оставлять место между текстом и подписью. В эти несколько строчек без проблем можно вписать что угодно. Например, может оказаться, что вместе со старым холодильником вы продали квартиру. Правильней всего просто зачеркнуть пустое место.

Покупая жилье на вторичном рынке, пообщайтесь с соседями продавца. Узнайте, кто живет в квартире, как давно.

Уточните в БТИ, выдавалась ли справка-характеристика на продажу этой жилплощади.

Беспокоиться следует, если:

Квартиру продает человек, купивший ее неделю назад.

Жилье в плачевном состоянии, складывается впечатление, что долгое время здесь жили маргиналы. При этом сам «хозяин» выглядит более чем прилично.

Необходимые документы (в том числе паспорт продавца с пропиской) вам показывают мельком, стараясь не дать возможности хорошенько с ними ознакомиться.

Цена квадратных метров заметно занижена.

Группы риска

Потерпевшими чаще всего становятся люди, будто притягивающие к себе неприятности. В криминологии существует целое учение о жертве — виктимология. По словам специалистов, классический пострадавший от действий мошенников — недостаточно сформировавшаяся личность. Такой человек не умеет говорить «нет», легко идет на поводу чужих желаний и верит рекламе. Поддаются влиянию аферистов те, кто считает себя неблагополучными, не дотягивающими до общепринятых показателей успеха. В группе риска — также азартные и очень религиозные граждане. Первые на кураже могут проигнорировать явные признаки обмана, а вторые не умеют фильтровать информацию.

http://vvnews.info/

Как избежать проблем при покупке залогового имущества!

Финансовые проблемы заемщиков банков привели к тому, что на рынке увеличилось количество предложений о продаже заложенного под кредиты имущества.

Причем перечень отнюдь не ограничивается легковыми автомобилями и ипотечными квартирами: в нем присутствуют объекты коммерческой недвижимости, производственное оборудование, грузовой транспорт, сельскохозяйственная и строительная техника, пишет Коммерсантъ.

Однако юристы рекомендуют покупателям проявлять бдительность в вопросах приобретения залогового имущества, так как банки не несут ответственности за юридическую чистоту сделок купли-продажи.

Предложения банков о продаже находящихся у них в залоге объектов отличаются завидным разнообразием: есть имущество, изъятое у бывших собственников принудительно в рамках исполнительного производства, а также с согласия бывших владельцев.

В последнем случае экс-собственник добровольно передает предмет залога банку в счет погашения задолженности по кредиту. В случае принудительного изъятия для продажи привлекаются органы государственной исполнительной службы, а банк-залогодержатель может выступать в качестве координатора процесса.

Конфискат реализовывается при участии специализированных организаций на публичных торгах. Информацию об имуществе, которое будет на них предложено, государственный исполнитель обязан разместить на специальном веб-сайте за 15 дней до проведения аукциона. Если же продажа имущества – дело добровольное, банк может самостоятельно выступить в роли продавца.

«Залог, который банки предлагают заинтересованному покупателю напрямую, обычно продается при согласии заемщика, – говорит заместитель председателя правления Эрсте Банка Павел Цетковский. – Такая сделка предполагает более легкую процедуру, которая избавляет стороны от дополнительных затрат времени и финансовых издержек».

Поэтому, прежде чем прибегнуть к радикальным мерам, банк ставит вопрос перед проблемным клиентом о добровольной продаже залогового имущества.

При этом заемщику предлагают содействие в поиске покупателя и заключении сделки или же полное освобождение от кредитной нагрузки в случае передачи права собственности банку.

В кредитных учреждениях, продающих залоговое имущество, делают упор на безопасность и юридическую чистоту подобных сделок для покупателей.

«Юристы банка проверяют все документы по продаваемому залогу, – отмечает начальник управления розничного бизнеса ПУМБ Валерий Пацуй. – Перед совершением сделки купли-продажи банк исключает наличие возможных причин, исходя из которых объект залога не может быть продан, как, например, в случае налогового ареста имущества».

Когда речь идет о продаже залогового автотранспорта, дополнительные преимущества для нового собственника кроются в тесном сотрудничестве банков и страховых компаний, где был застрахован кредитный автомобиль. В частности, по словам господина Пацуя, банк владеет информацией об эксплуатации транспортного средства, наличии ДТП и других страховых случаев, в связи с которыми клиент обращался за выплатами.

Процедура покупки добровольно переданных залогов довольно проста. «Как правило, клиент подбирает необходимое имущество при помощи размещенной на сайте банков информации. Затем обращается непосредственно в банк либо к его посредникам, – рассказывает исполнительный директор консалтинговой компании „КредитСвит“ Любовь Слободенюк. – После этого представитель банка организовывает просмотр объекта и договаривается с клиентом о цене. Если потенциального покупателя устраивает имущество и его стоимость, банк оформляет сделку».

Несмотря на уверения банков в простоте и безопасности сделок по продаже залогового имущества, юристы рекомендуют покупателям проявлять бдительность.

«Как правило, банки не несут ответственность за юридическую чистоту сделки купли-продажи залогового имущества, – отмечает юрист адвокатской конторы „Коннов и Созановский“ Евгений Корниевский. – Но потенциальный покупатель может потребовать заключения с банком договора, согласно которому, в случае если сделка купли-продажи будет признана недействительной, банк обязуется вернуть покупателю заплаченную за залоговое имущество сумму.

При этом к нему переходит право требования суммы от продавца. В случае добровольной продажи должником банка залогового имущества покупателю необходимо проверить и по возможности исключить наличие оснований для признания сделки недействительной. В частности, убедиться в дееспособности продавца. Если такая сделка будет заверена нотариусом, юридический риск признания ее недействительной значительно уменьшается».

Участники рынка указывают на ряд проблемных моментов при продаже залогового имущества. Общее снижение платежеспособности населения перевело изъятые у должников материальные ценности в категорию неликвидных активов. Одной из причин невысокого спроса на залоговые объекты эксперты считают непривлекательные для потенциальных покупателей цены.

«В основном цена залогового имущества все еще завышена», – отмечает госпожа Слободенюк. «Основная задача – определить стоимость, по которой залог будет продан с минимальными потерями для банка с максимальным учетом конъюнктуры рынка», – говорит Валерий Пацуй.

По словам господина Цетковского, дополнительные сложности в определении рыночной стоимости объектов залога появляются из-за практически не функционирующих рынков, вследствие чего банки не всегда могут установить конкурентную цену, которая бы компенсировала покупателю риски, связанные с покупкой залогового имущества.

Еще одна проблема – опасения клиентов при покупке залогового имущества в условиях несовершенной правовой базы, так как бывшие собственники могут предпринять попытку отсудить ранее принадлежащее им имущество.

В сложившихся условиях для продажи залогового имущества банки вынуждены проявлять высокую маркетинговую активность, используя нестандартные подходы и каналы распространения информации.

Данные о выставленных на продажу конфискованных или добровольно переданных предметах залога можно найти не только на корпоративных сайтах финансовых структур, но и на специализированных информационных ресурсах и в объединенных базах данных. К процессу продаж также активно привлекаются посредники.

В частности, среди возможных каналов реализации залогового имущества Любовь Слободенюк выделяет агентства недвижимости, компании-автотрейдеры, финансовых брокеров, биржи залогового имущества и т п. «ПУМБ в обязательном порядке сотрудничает с автодилерами, агентствами недвижимости, а также привлекает к данному вопросу страховые компании, – отмечает Валерий Пацуй. – В банк часто обращаются компании, которые заинтересованы в оказании услуг по поиску покупателей конфискованного имущества или в непосредственном его выкупе».

Говоря об условиях сотрудничества банков с посредниками, Павел Цетковский подчеркивает, что в общепринятой практике комиссия таких компаний зависит от объемов реализованного имущества. При этом сформировалось два основных варианта сотрудничества. В первом случае банк указывает цену залога, превышая которую брокер получает свой доход. Во втором – банк выплачивает посреднику комиссию, как правило 0,5—1% от суммы сделки, за каждый проданный объект.

Отдельные банки с целью эффективной продажи объектов залога «играют» на резком сокращении объемов розничного кредитования. На фоне минимального предложения ипотечных и автокредитов предложения приобрести в долг залоговое имущество выглядят для клиентов привлекательно.

«Сегодня некоторые банки готовы переоформлять кредиты на приобретение изъятого залогового имущества, – подтверждает тенденцию госпожа Слободенюк. – Условия и требования к новому заемщику достаточно жесткие. Процентные ставки составляют 25—26% годовых в гривнах, одноразовая комиссия – 2—3%, а первоначальный взнос – не менее 50%».

Выгодно ли покупать залоговое имущество у банков

Украинцы интересуются залоговым имуществом, конфискованным банками. Банки в свою очередь активно выставляют на продажу конфискат. Выгодно ли приобретать такие объекты, и с какими трудностями может столкнуться потенциальный покупатель?

Если Вы решили приобрести залоговое имущество, самым безопасным для вас вариантом будет покупка объекта непосредственно у заемщика или у банка, которому заемщик передал его добровольно.

В этом случае процедура продажи имущества стандартна – продавец заключает с покупателем нотариально заверенный договор купли-продажи. Однако перед покупкой конфиската специалисты советуют узнать, не претендуют ли на данный объект третьи лица, и нет ли судебных тяжб в его отношении, сообщает "Дело".

Заинтересовавший покупателя объект может быть конфискован у заемщика принудительно, либо по решению суда, либо на основании пункта о внесудебном изъятии залога банком.

В первом случае продажей конфиската занимаются организации, уполномоченные Государственной исполнительной службой (с информацией о проведении аукционов по реализации конфискованного имущества можно ознакомиться на сайте trade.informjust.ua).

Эксперты предупреждает о некотором риске, которому подвергается покупатель, приобретая залоговое имущество на аукционах Государственной исполнительной службы.

Если торги не были проведены в соответствии с Законом Украины "Об исполнительном производстве" и двумя приказами Минюста о порядке реализации арестованного имущества, они могут быть признаны недействительными.

Если заинтересовавший потенциального покупателя объект принудительно конфискован только на основании пункта о внесудебном изъятии залога банком (в этом случае передача залога банку происходит без согласия должника или в отсутствие решения суда), его приобретение крайне рискованно.

По словам президента юридической компании Jurimex Данила Гетманцева, внесудебное взыскание имущества возможно только теоретически, так как судебная практика не поддерживает взыскание залогового имущества на основании одного только кредитного договора.

В случае приобретения такого имущества покупатель рискует остаться и без объекта, и без денег – заемщик, лишившийся своего имущества, может оспорить в суде действительность договора об отчуждении залога и основания для его взыскания и действительность заключенного с банком кредитного договора. В этом случае покупатель залогового имущества вряд ли вернет свои деньги.

Насколько выгодно покупать залоговое имущество – вопрос спорный. Так, стоимость залоговой недвижимости не отличается от рыночных цен, а иногда даже превышает их. Правда, покупка залоговых автомобилей может быть выгодной, так как банки часто продают их дешевле.

Профессия риелтор: кому довериться? Часть II

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

Сами клиенты ожидают от риелтора поистине всесторонней развитости. «Риелтор должен быть хорошим психологом, чтобы гарантировать совместимость арендатора и арендодателя», - считает Евгений Свирский, который пользуется услугами маклера уже более четырех лет.

Однако есть и более реальные требования. Хороший риелтор не должен обманывать или давать клиенту ту информацию, в которой не уверен. «Я говорил со многими риелторами по телефону, при этом на ноутбуке у меня была открыта карта района. Я спрашивал, сколько времени нужно, чтобы дойти от станции метро до той квартиры, которую сдают. Они называли конкретный адрес квартиры, поэтому я мог на карте посмотреть. Довольно курьезно было, когда утверждали, что до метро минут 10 пешком, а по карте выходило минут 30. Я возмутился, и потом мне уже объяснили, что оказывается, это на трамвайчике проехать», - рассказывает Евгений.

Часто бывает, что риелторы говорят, что есть мебель, а ее на самом деле нет. Бывает, что ведут в панельный дом, когда клиенты поставили четкое условие – чтобы дом был другой. К сожалению, не все маклеры понимают, что вредят этим в первую очередь сами себе, считает Простобанк Консалтинг.

«Я с такими риелторами больше стараюсь дела не иметь, – рассказывает Евгений. – Если они меня один раз в мелочи обманули, то, значит, и во второй раз смогут обмануть в чем-то более серьезном. Да и тот вариант, который они мне предлагали, мне просто перестает подходить. Это пустая трата времени: и риелтора, и, к сожалению, моя».

Хороший риелтор не просто прислушивается к пожеланиям клиента и уважает его мнение, а и учитывает его потребности уже во время заключения договора. Впрочем, сегодня рынок и так уверенно двигается в сторону арендатора жилья. «Когда мы снимали свое первое жилье в 2001 году, риелтор был на стороне арендодателя, и мы не могли внести свои изменения в договор, риелтор настаивал на такой формулировке, где учитывались только интересы арендодателя, - делится опытом Марина Дубровская. – А наш последний договор носит нейтральный характер, и риелтор внесла изменения, которые мы просили – чтобы арендодатель без согласования не имел права появляться в квартире и чтобы все бытовые поломки мы оплачивали с ним пополам».

Где найти хорошего риелтора?

К сожалению, вариант «по знакомству» не всегда поможет. Дело в том, что знакомые намного чаще на риелторов жалуются, чем кого-то рекомендуют.

Если вы начали поиск риелтора с рекламы, то обратите внимание на номер лицензии фирмы. Чем меньше цифра, тем больше времени маклеры работают на рынке, и тем успешнее – ведь лицензию продлевают каждый год, а проштрафившимся в лучшем случае удается получить лицензию с новым номером. Можно обращать внимание и на местоположение и сам офис фирмы, и на то, кто с вами разговаривает по телефону – диспетчер или сам маклер, и на размер агентства, его штат, наличие эксклюзивной базы объектов, фото-каталога и так далее.

Большие агентства точно не смогут обмануть вас и скрыться с деньгами, но в силу распределения элементов сделки по разным людям могут упустить из виду важные детали о вашей квартире. Маленькие агентства могут работать исключительно добросовестно, но не всегда у них столько же возможностей, сколько у больших. Обратите внимание, что даже в маленький фирме должно быть минимум два юриста. Риелторы-одиночки – самые рисковые из всех видов маклеров.

Есть один способ гарантировать для себя качество работы риелтора независимо от того, в большой или маленькой компании он работает – четко прописать в договоре его ответственность. Документ может называться по-разному – «Договор на услуги» или «Договор поручения», и помимо обязательств риелтора перед клиентом там нужно прописать и его ответственность при невыполнении обязательств.

Если вы воспользовались советами, приведенными выше, и все равно хотите уберечь себя от рисков, можете застраховать профессиональную ответственность риелторов и потерю права собственности. При страховании ответственности риелторов страховка выплачивается в том случае, если суд признал виновником страхового события риелтора. При страховании потери права собственности компания-страховщик возмещает стоимость приобретённого объекта в случае потери прав собственности по независящим от покупателя обстоятельствам.

Кроме того, как бы вы не доверяли риелтору, обязательно присутствуйте при сборе документов, чтобы удостовериться в их подлинности, передавайте деньги через банковскую ячейку и заранее обсудите с риелтором все возможные осложнения.

Сколько стоят услуги риелтора?

К счастью, риелторы правильно отреагировали на приход кризиса – они понимают, что им лучше сдать несколько квартир по низкой цене, чем одну по высокой, и поэтому не завышают цены. Однако до сих пор существуют определенные перегибы, особенно в тех случаях, когда речь идет о покупке-продаже. «Мы столкнулись с риелтором при реализации недвижимости для юридического лица. Он называет комиссию 3% от оценочной стоимости объекта. И ничего, что стоит объект, например, 10 миллионов долларов. А трудозатраты в данном случае несоизмеримы со стоимостью услуг, на которую претендует риелтор», - рассказывает Марина Дубровская.

Эту ситуацию со временем поправит кризис, как он и сделал это с расценками на услуги риелтора по аренде. А тем, кто хочет найти хорошего риелтора, следует помнить, что слишком низкая (1-2% от стоимости недвижимости) и слишком высокая цена за услуги (более 5%) – признаки того, что нужно тщательнее проверить профессионала, с которым хотите работать.

И самое главное – настоящий хороший риелтор думает не о своих потенциальных доходах, а об интересах клиента. Если вы можете сказать это о своем риелторе – значит, вы нашли профессионала.

Хороший риелтор никогда не вступает в сговор с арендодателем – правда, за последнее время имевшая место еще пять лет назад такая практика сама постепенно отходит в прошлое.

Что ждет людей, вложивших деньги в строительство жилья?

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

21.11.2008

Что ждет людей, вложивших деньги в строительство жилья? И, что самое важное, что собирается делать государство в данной ситуации? Отсутствие ответа на последний вопрос беспокоит и частных инвесторов, и застройщиков в не меньшей степени. Ведь их положение только ухудшается - сообщает Мегет и Партнеры.

Одна из крупнейших девелоперских компаний – «XXI век» публично объявила, что может и не выполнить своих финансовых обязательств, ТММ рассчитывает только на собственные ресурсы, «Столица» планирует достроить проекты, находящиеся на стадии реализации. Новое все планируют строить только после окончания кризиса.

Государство нам поможет?

«Все идет к тому, что появится много «Элита-центров», - говорит Валентин Исаак, президент строительной корпорации «Столица». – В основном это будут маленькие фирмы, которые сегодня приостановили работы и ждут, что будет дальше».

Сейчас они ходят по банкам в надежде получить хоть какой-то кредит (по некоторым данным, сейчас даже постоянным клиентам финучреждения предлагают краткосрочные кредиты под 50% годовых).

Как признался Валентин Исаак, им уже неоднократно предлагали купить недострои. Строители просят кредиты хотя бы на завершение начатых объектов. Государство могло бы помочь, выделив из резервного фонда какую-то сумму комбанкам для рефинансирования застройщиков, говорит Лев Парцхаладзе, председатель УСА и руководитель компании «XXI век».

«Кредит можно выдавать под залог незавершенного строительства по себестоимости, - продолжает В. Исаак. – Это довольно безопасно для банков, так как они всегда смогу продать эти объекты по себестоимости».

Но все, что мы пока услышали, - это недавнее предложение Президента создать реестр замороженных строек.

В то же время мэрия Москвы решила выкупать стройки под социальное жилье, и по состоянию на 15 октября выкуплено более 500 тыс. кв. м. О том, что государство должно выкупить подобные объекты, говорил руководитель «Украинского форума» академик Владимир Семиноженко.

Достраивать в складчину

Что делать частному инвестору, если строительство дома, куда он вложил свои кровные, прекратилось? Если работы не ведутся более трех месяцев, можно направить письмо застройщику с требованием разъяснить причины задержки, а также направить письма в Госфинуслуг и управителю фонда (для финансировавших покупку через ФФС), Госкомиссию по ценным бумагам и фондовому рынку (для инвестировавших через облигации) с просьбой проверить деятельность застройщика.

Если компания будет признана банкротом, об этом можно узнать из официальных изданий, например, «Урядовый курьер» или «Голос Украины».

В случае открытия дела о банкротстве застройщика в течение месяца нужно подать заявление с требованиями к компании. Потом юристы рекомендуют объединиться в ОСМД или ЖСК, идти на переговоры с местной властью, чтобы выступить заказчиком завершения строительства.

Если повезет, можно добиться от местных властей бесплатного выделения земельного участка для нового застройщика, который бы взамен взял на себя обязательства завершить начатое строительство.

Вычисляем «умирающую» стройку

Вычисляем «умирающую» стройку - АГЕНТ.ua - Недвижимость Украины. Строительство и ремонт. Отзывы клиентов. Кодексы и законы.

Сегодня 20.11.2008

Стройки замораживаются одна за другой, в Киеве замерли уже около 70% новостроев. Сегодня ни один инвестор не застрахован от строительных афер: покупатели «виртуальных» квартир очень рискуют остаться и без жилья, и без уплаченных за него денег. Тут остается надеяться только на себя.

Кто первым заметит признаки «умирания» своего застройщика и тут же адекватно отреагирует (потребует вернуть проинвестированные средства), тот имеет шанс, расставшись с мечтой о жилье, хотя бы деньги спасти. Опоздавший останется ни с чем...

1. ПОМЕРЯЙТЕ ЕГО «МЫШЦЫ»

Полезно выяснить, сколько домов одновременно возводит ваш застройщик. Это можно узнать как в офисе компании, так и на ее сайте — обычно такая информация открыта и легкодоступна. По словам Анатолия Топола, исполнительного директора агентства недвижимости «Кияны», чем больше объектов на сегодня находится в работе, тем лучше. Особо бдительными нужно быть инвесторам тех компаний, которые строят сейчас только один дом. Вероятность остановки такого новостроя в условиях финансового кризиса близится к 100%.

Если же компания возводит 2—3 жилых объекта, нынче вероятность напороться на долгострой — 50/50. Первым тревожным маячком при этом может стать «заморозка» хотя бы одного дома из «портфеля» застройщика. Это означает, что пора ехать в офис компании и говорить с ее топ-менеджерами о будущем уже вашей новостройки.

2. СТАНЬТЕ ФИНИНСПЕКТОРОМ

В офисе вам придется примерить роль финансового инспектора, выясняя «денежное здоровье» застройщика. «Его финансовые документы всегда должны быть в свободном доступе для инвесторов, — говорит независимый юрисконсульт Максим Сергейчук. — Таким образом компания демонстрирует теперешним инвесторам и будущим покупателям свое благополучие. Если же вам откажут в изучении этих документов — это недобрый знак, надо серьезно задуматься, не пора ли забрать вложенные в квартиру деньги».

А что, собственно, изучать в этих бумагах? Анжелика Поддубная, директор компании «Аналитика Аудит», говорит: «При анализе стабильности компании потребуйте у нее баланс и отчет о финансовых результатах за определенный период. Если в балансе предприятия дебиторская задолженность превышает кредиторскую, а активы компании покрывают пассивы — тогда она достаточно финансово устойчива. И — наоборот».

3. ПОЗВАНИВАЙТЕ В ОФИС

Офис продаж застройщика должен работать, как часы. Строительная компания имеет очень консервативную структуру. Рабочий день ее персонала четко регламентирован: начало работы — в 9.00; конец — в 18.00; перерыв на обед — с 13.00 до 14.00. Для всех ее сотрудников выполнение этого режима занятости — священная обязанность. «Позволяет себе «вольности» в обращении со временем только персонал застройщика, который начинает умирать, — констатируют экс-сотрудники отдела продаж одной из «проблемных» столичных строительных компаний, пожелавшие остаться неназванными. — Поэтому не ленитесь хотя бы раз в неделю позванивать в офис продаж «ваятеля» вашей квартиры. Желательно это делать в самом начале рабочего дня (минут в 5 десятого утра) и в самом конце (за 1 минуту до шести вечера). Если в эти периоды не будут снимать телефонную трубку и вежливо сообщать, куда вы позвонили — это в прямом смысле «тревожный звоночек».

4. УСТАНОВИТЕ СЛЕЖКУ

Пока не о чем волноваться, если на вашем доме строительные бригады по-прежнему работают в три смены возводят по 2—3 этажа в месяц — значит, дела у застройщика идут хорошо, он не собирается «отмораживаться». Однако свернуть все работы и вывезти технику можно буквально за неделю, и здесь уже поздно паниковать: гром грянул! Ясно, что, наведываясь к «родному» новострою 1—2 раза в месяц, вы рискуете не застать там ни души, кроме сторожа.

Но как быть, если жизненные обстоятельства не позволяют вам ежедневно лично мониторить дом? Директор портала недвижимости «Сити 24» Евгений Лисница советует: «Общайтесь на форумах с будущими соседями по дому, делитесь всей полученной информацией. Полезно договориться и установить дежурство: каждый день кто-то из инвесторов наведывается на стройку и следит, как поступают стройматериалы, не снижается ли темп работ. По возможности общайтесь с рабочими, выясняя, нет ли сокращений, задержек и урезания зарплаты. Если — «да», это повод идти в компанию и выяснять, почему так происходит».

5. ИНТЕРЕСУЙТЕСЬ ПЕРЕУСТУПКАМИ

Риелтор агентства недвижимости «Армайт» Наталья Михайлюк советует: «Поинтересуйтесь, нет ли объявлений о переуступках квартир в вашем доме. Возможно, другие инвесторы этого новостроя более проинформированы о финансовых сложностях, возникших у вашего застройщика. Поэтому и продают еще несуществующие квартиры, стремясь спасти вложенные деньги за счет непосвященных покупателей. Особенно должно насторожить, если факты переуступок жилья в вашей будущей «малой родине» приобрели массовый характер. Но даже если вы встретили единичный случай — лучше перепроверьте, продает ли ваш коллега квартиру по личной причине (скажем, для того чтобы рассчитаться с банковскими долгами) или же разузнал что-то недоброе насчет перспектив дома.

Технология установления массовых фактов переуступок имеет свои хитрости. В рекламных изданиях может не указываться точный адрес новостроя, в котором продается квартира. Но при этом в обязательном порядке потенциального покупателя информируют о планировке квартиры и ее метраже. Получить схемы планировок квартир вашего дома очень просто, для этого следует зайти либо на сайт компании-застройщика, либо заехать в его офис продаж».

6. СТУПАЙТЕ В БАНК

Еще один способ оценить «самочувствие» застройщика — разузнать, кредитуют ли банки покупку квартир в этом доме. Обычно сейчас непроданное жилье есть в каждой многоэтажке. Застройщики, как правило, сотрудничают с конкретными банками в плане помощи в получении кредитов их клиентами. А если уже и банк-партнер застройщика прекратил ссуживать деньги на квартиры в «не чужом» ему доме — дело пахнет керосином.

Комментирует Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга «Укргазбанка»: «Наличие партнерских связей с банками — дополнительная гарантия надежности застройщика. При этом отдавать предпочтение стоит застройщикам, которые сотрудничают с банками-лидерами на рынке розничного кредитования. Дополнительную информацию можно почерпнуть из анализа условий кредитования по этому дому: если они существенно отличаются от среднерыночных и стандартных условий кредитов в этом же банке — это сигнал к более детальному анализу. Ведь ни для кого не секрет, что процентная ставка и комиссии зависят от рискованности проводимой операции. Приостановка кредитования на покупку жилья у данного застройщика тоже может иметь несколько причин: от трудностей самого банка или изменения кредитной политики — до прекращений сотрудничества с застройщиком, а это очень нехороший сигнал».

Ольга Славянская

Какие риски ждут покупателей недостроенного жилья?

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

Еще недавно чрезвычайно выгодно было покупать квартиру в новостройке на так называемой стадии «зеленого забора» или котлована. Экономия в этом случае достигала 32% по сравнению с инвестициями в готовые дома - пишет РБК.

Рискуют все

Для покупателей ситуация, сложившаяся сегодня на первичном рынке, имеет как свои плюсы, так и минусы.

Во-первых, в борьбе за нового клиента застройщики готовы идти на различные уступки. Существенных скидок сегодня можно добиться, даже если строительная компания не объявляет официальных акций. Еще одним «завоеванием» кризиса стало то, что значительно легче стало вносить изменения в договор и отстаивать свои интересы.

Но вместе с тем, возросли и риски. «Покупая жилье в недострое во время кризиса, вы рискуете на 100%, - убежден Сергей Костецкий, ведущий специалист отдела маркетинга компании SV Development. - Хотя бы потому, что сегодня никто не может дать гарантий, что дом будет достроен».

Ведь даже самые крупные застройщики несут большие потери. А многие компании начали потихоньку распродавать свои активы. «Поэтому в ближайшее время я рекомендую покупать жилье только в готовых домах или на вторичном рынке», - советует эксперт.

Проверяем застройщика

Если вы все-таки решитесь на покупку квартиры в недострое во время кризиса, прежде всего, узнайте степень его готовности и количество проданных в нем квартир.

«Оптимальным вариантом будет дом, где в продаже остались единичные квартиры, а сам он находится на стадии отделки, - уверен Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга компании Киев Житло-Инвест. - В этом застройщик почти наверняка не заморозит стройку и уж как-нибудь, да найдет деньги на завершение объекта».

Чтобы минимизировать свой риск, также постарайтесь узнать об источниках финансирования строительства. Лучше всего, чтобы это были собственные средства застройщика. Также можно не волноваться, если строительная компания еще до кризиса успела привлечь кредит на весь цикл строительства от котлована до ввода в эксплуатацию. Если же стройка «питается» исключительно деньгами покупателей, ждать квартиры придется еще долго.

К сожалению, узнать эту информацию можно только при общении с менеджером компании. Да и то, если на то есть разрешение высшего руководства.

Особенно нужно быть осторожным, присматривая квартиру в большом жилищном комплексе из нескольких домов на 500-700 квартир. Дело в том, что обычно на градсовете утверждается проект всего комплекса, а не каждого дома в отдельности. Поэтому срок сдачи именно вашего дома в эксплуатацию будет не слишком конкретным.

Кто выиграет

Эксперты утверждают, что выбрав надежного застройщика, который выполнит свои обязательства, во время кризиса можно даже выиграть.

Ведь вопреки заявлениям некоторых застройщиков, цены в ближайшее время будут не расти, а падать. Как говорят опрошенные нами эксперты, серьезных оснований для роста цен на жилье сегодня нет.

Во-первых, утверждения, что этому поспособствует отмена запрета на досрочное снятие депозитов в декабре, не выдерживают никакой критики. Ведь редко у кого есть вклад на $70 тыс. и более, чтобы сразу инвестировать в квартиру. Во-вторых, исходя из сегодняшней политики банков, ипотечные кредиты по-прежнему останутся недоступными.

«Цены продолжат падать и достигнут своего минимума где-то через восемь-девять месяцев, - прогнозирует Владимир Германов. - А через полтора-два года, скорее всего, вернутся к уровню апреля нынешнего года. Поэтому, те, кто решится на покупку жилья во время кризиса, в итоге могут и выиграть».

Главное, перед покупкой квартиры в недострое нужно заранее быть готовым к тому, что при лучших раскладах въехать в нее получится не раньше, чем через два года.

Пять способов обойти мораторий на землю

Пять способов обойти мораторий на землю - Недвижимость Украины - Новости рынка недвижимости

22.10.2008 04:00, Рубрика: Рынок недвижимости

Развитие рынка недвижимости в регионах, увеличение спроса на земельные участки, растущие цены на них, делает привлекательными сельскохозяйственные земли, права на которые селяне уже давно получили, но свободно распоряжаться, учитывая мораторий на продажу земли, не могут. Тем не менее юристы называют несколько способов обойти запрет. К условиям свободного рынка в Украине готовы 90% земельных паев. Об этом заявил председатель парламентского комитета по вопросам аграрной политики и земельных отношений Николай Присяжнюк в ходе веб-конференции в пресс-центре РБК-Украина. Он также отметил, что нынешний состав Верховной Рады уже не примет законы "О государственном земельном кадастре", "О рынке земли", "О земельном ипотечном банке", необходимые для снятия моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. "Будем надеяться, что следующий парламент примет их в качестве первоочередных", - сказал Н.Присяжнюк. Председатель профильного комитета Верховной Рады также высказался за проведение полномасштабной инвентаризации земель в Украине. По его мнению, это позволит создать полноценный земельный кадастр, а также обоснованно прогнозировать развитие различных отраслей АПК. Кроме того, Н.Присяжнюк в случае снятия моратория призвал владельцев паев не спешить с их продажей. "Арендная плата за землю сегодня достаточно высокая и может служить источником дохода для людей, живущих в сельской местности", - сказал он. Несмотря на достаточное количество земельных участков в областях Украины, участников рынка большей частью интересуют земли в районе столицы и других крупных городов Украины, расположенных в экономически выгодных местах, с хорошей транспортной развязкой. В связи с этим, многие субъекты земельного рынка "приобретают" земельные участки в обход моратория на продажу сельскохозяйственных земель. Благо способов для этого предостаточно. Более того, многие попросту не заинтересованы в отмене моратория, имея достаточно возможностей скупать земли в обход запрета. Несмотря на существующий мораторий, сельскохозяйственные земли являются предметом купли-продажи не один год. Только за последние четыре года в обход моратория разными методами было продано более 5 млн. га паев, сообщается в пресс-релизе консалтинговой компании DLL Top Consulting Ukraine (http://www.dllcons.com). По мнению Сергея Титорчука, руководителя юридического отдела DLL Top Consulting Ukraine, в украинском законодательстве существует 5 основных способов обхода моратория. В первом случае, владелец земельного пая берет в долг у желающего приобрести его земельный участок, определенную сумму денег. Естественно, владелец земли деньги не возвращает. После этого, кредитор подает в суд на заемщика и в качестве компенсации последний оформляет право владения на земельный участок. Этот способ был достаточно распространенным в конце 2007 - начале 2008 года. Но, в последнее время, суды все чаще не удовлетворяют подобные иски. Второй способ состоит в том, что владелец земельного участка заключает договор аренды с лицом, желающим купить земельный участок, с условием первоочередного выкупа земельного участка, после отмены моратория. После этого, арендатор свободно распоряжается земельный участком. Третья возможность обойти мораторий заключается в том, что для получения сельскохозяйственного земельного участка под строительство, его владелец выделяет часть участка, изготавливает государственный акт на выделенную часть и изменяет его целевое назначение под строительство. После этого, земельный участок не попадает под действие моратория. Следующая схема не сильно распространенная, но тоже работает. Владелец участка нотариально оформляет свидетельство на лицо, которое желает получить участок в собственность, наследником. После этого, местный отдел земельных ресурсов выдает новый государственный акт на право владения земельным участком. И, наконец, еще в одной схеме обхода моратория используют ст. 635 Гражданского кодекса Украины, которая предполагает подписание предварительного договора. Продавец и Покупатель берут на себя совместные обязательства подписать договор покупки-продажи в будущем, на заранее определенных условиях. Вышеуказанные методы обхода моратория, в который раз доказывают, что украинское законодательство несовершенно, и из любой, даже самой запутанной ситуации можно найти выход, если подойти к проблеме со знанием дела. Источник: Нерухомість Україна

Получаем наследство… с кредитом?!

Получаем наследство… с кредитом?! - 100m2

Если у вас был родственник, который оставил вам в наследство квартиру, не спешите радоваться. Возможно, он купил ее в кредит и не успел рассчитаться с банком. Что же делать, когда на тебя свалилось такое «счастье»?

Проверьте страховку

В последнее время банки стараются страховать всех своих заемщиков. Таким образом, финансисты хотят обезопасить себя от дальнейших разбирательств с родственниками умерших. Чаще всего страховка переоформляется каждый год на сумму задолженности заемщика перед банком.

Если страхование жизни и трудоспособности было сделано и страховая компания признает смерть заемщика страховым случаем, то страховыми выплатами она погашает долг по ипотечному кредиту полностью или частично. При полном погашении кредита квартира освобождается из-под залога банка, и новый владелец-наследник может смело оформлять свои права на недвижимость.

Если полис бесполезен

Бывают случаи, когда страховщики отказываются выплачивать страховку. Это происходит, когда СК не признает страховым случаем смерть заемщика, например, тот покончил жизнь самоубийством или утаил от страховой компании тот факт, что он болен той или иной болезнью, или если смерть наступила в результате алкогольного или наркотического опьянения. Смерть может и вовсе наступить по риску, страхование по которому не осуществлялось.

В этом случае есть несколько вариантов развития событий. Во-первых, можно получить наследство, тогда вместе с долгом квартира переоформляется на вас и вы выплачиваете долг. Вариант второй - квартира продается, а деньги делятся между банком и наследниками. Этот случай подходит, если наследников много и все они претендуют на наследство. Третий вариант самый неприятный, но и он имеет право на жизнь - вы можете не принимать наследство вообще. Правда, в этом случае отказ от наследства допускается только целиком, то есть вы не получите ничего из прочего имущества.

Если же наследников двое и они решили выплатить кредит самостоятельно, то каждый из них будет выплачивать свою часть долга.

Договоритесь с банком

Если вы узнали о том, что ваш умерший родственник оставил вам заложенную квартиру, то поспешите в банк, чтобы договориться с кредитором. Дело в том, что если вы не будете платить по кредиту в течение шести месяцев, пока оформляется наследство, то автоматически попадете в категорию неблагонадежных заемщиков. Чаще всего система присваивает негативный рейтинг автоматически.

Чем это грозит вам? Да банальным повышением процентной ставки. После начала финансового кризиса многие банки пошли на непопулярный шаг повышения ставок по уже действующим кредитам. В первую очередь пострадали заемщики, у которых были задержки платежей или какие-то другие нарушения.

Поэтому постарайтесь переоформить договор на тех же условиях, что и ваш родственник, который, скорее всего, получил кредит в те времена, когда банки были щедрыми, а процентные ставки не кусались.

БУКВА ЗАКОНА

Верховный суд Украины: Наследники не должны платить пеню

Эту историю мы нашли на сайте Верховного суда Украины. Поэтому если вы попали в похожую ситуацию и готовы в суде отстаивать свою правоту, то можете повторить путь, описанный ниже, или просто сослаться на решение Верховного суда, который является высшей инстанцией. Банк вряд ли пойдет против этого решения.

В 2005 году Иван П. получил кредит на сумму 55 тысяч гривен. Как залог по кредиту он предоставил свою собственную квартиру. Однако через год после получения кредита Иван П. скончался.

После смерти должника банк продолжал насчитывать проценты, а также штраф и пеню. Обязанность погашения процентов и неустойки банк возложил на сына покойного Алексея П. В течение полугода тот погасил отцовский кредит. В то же время он не был согласен с тем, что банк насчитал проценты, а также штраф и пеню. Гражданин П. решил обратиться в суд. Районный и апелляционный суды отказали ему, после чего он обратился в палату по гражданским делам Верховного суда Украины. В ноябре прошлого года суд принял решение в пользу Алексея. Суд объяснил свое решение тем, что истец произвел полный расчет задолженности по основному обязательству и Иван П. до момента смерти не нарушал исполнения обязательства. Поэтому банк не имел права уплаты процентов за пользование кредитными средствами, пени и штрафа за несвоевременную уплату процентов. Кроме того, в своем решении суд ссылался на нормы гражданского права, согласно которым к наследнику переходит обязанность уплаты неустойки, которая была присуждена судом лишь до момента наступления смерти наследодателя.

КСТАТИ

Собираем документы

Для того чтобы оформить наследство, необходимо подать заявление нотариусу по месту, где было открыто завещание, или же в том городе или населенном пункте, где находится объект недвижимости.

Также понадобятся следующие документы:
• ваш паспорт;
• свидетельство о смерти;
• справка о том, что на день смерти наследодателя наследник проживал по такому-то адресу;
• справка об отсутствии задолженности наследодателя по оплате жилищных (эксплуатационных) и коммунальных услуг;
• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
• документы, подтверждающие родственные отношения;
• справка БТИ о стоимости жилья;
• поэтажный план, экспликация;
• копия финансово-лицевого счета;
• выписка из домовой книги;
• справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на недвижимое имущество.

Если завещание отсутствует, то будущий владелец жилья определяется по так называемому кругу наследников. В первую очередь право на наследование по закону имеют родные и усыновленные дети наследодателя, в том числе зачатые при жизни наследодателя и родившиеся после его смерти, переживший супруг и родители (усыновители). Во вторую очередь право на наследование по закону имеют родные братья и сестры наследодателя, его бабушка и дед. Наследники третьей очереди - родные дядя и тетя наследодателя.

Андрей Гаценко ,
По материалам
"Комсомольская правда" в Украине

Как не попасть в финансовую пирамиду вУкраине!

SV-Development - Новости & События - Новости Украины

14.10.2008

Инвестиции в недвижимость в Украине — особый риск, так как на законодательном уровне инвестор не защищен и не имеет основных гарантий...

Инвестировать в недвижимость — всегда риск. Для начала President.org хотелось бы вкратце описать наиболее типичные признаки, по которым можно распознать финансовую пирамиду на рынке недвижимости.

Например, если крупные строительные и инвестиционные компании, деятельность которых, на первый взгляд, вполне укладывается в рамки правового поля, при возведении недвижимости ориентируются не на свои финансы или банковские кредиты, а на привлечение денежных средств дольщиков, - это уже само по себе должно насторожить.

В таких случаях все средства часто привлекаются на основе договора долевого участия (как правило, ключевые моменты договора прописаны общими фразами, а конкретные сроки сдачи объектов иногда даже не указываются). Собрав деньги с дольщиков, мошенники не торопятся вкладывать их в строительство. Вместо этого они открывают все новые площадки и, выставляя будущие новостройки на продажу, аккумулируют в своих руках огромные средства, которые направляются на начало нового строительства, превращая строительные объекты в долгострой. Схема прокручивается снова.

Заработав на этом, спустя несколько лет компания, в лучшем случае, возвращает какой-то части дольщиков их деньги (без процентов и штрафных санкций).

Случается, что компания, не имеющая опыта на строительном рынке, получает земельный участок в пользование и имитирует начало работ. В это время проводится рекламная кампания с предложением покупать квартиры в новостройке, цена квадратного метра на которую ниже среднерыночной. Денежные средства граждан, полученные от таких продаж, используются в целях личного обогащения руководителей компаний, но никак не для строительства дома. Когда собрана определенная сумма, строительная фирма исчезает. Сложность заключается еще и в том, что преступления становятся очевидными только спустя годы, когда явно видно, что мошенники даже не помышляют о строительстве.

Еще одна схема мошенничества может быть такой: фирма заключает договоры с организациями-соинвесторами, по которым от их имени и за их же счет привлекает денежные средства граждан; а также договоры с организацией-застройщиком о вложении средств сразу в несколько объектов. Найдя дольщиков и собрав с них средства, фирма «кидает» и застройщика, и дольщиков. Финансирование строительства в итоге прекращается. В результате застройщик подыскивает новых инвесторов, заканчивает строительство и реализует вартиры третьим лицам.

Ну и, наконец, обман инвесторов может быть организован таким способом: строительная компания начинает строительство объекта недвижимости. В это же время другая компания проводит рекламную кампанию по продаже площадей в новостройке. При этом реальная строительная компания этой рекламы просто «не замечает». После продажи большинства квартир компания, которая проводила рекламную кампанию и продавала квартиры, исчезает вместе со средствами покупателей.

Скандал вокруг финансовой пирамиды со строительной компанией «Элита-центр» заставил задуматься над тем, какие меры может предпринять государство, чтобы по максимуму уменьшить риски потерь гражданами своих сбережений или кредитных средств в финансовых строительных пирамидах. Так, до недавнего времени площадь в новостройке можно было приобрести тремя способами: через инвестиционный договор с застройщиком; с помощью целевых жилищных облигаций; участие в фонде финансирования строительства (ФФС).

После вступления в силу изменений в закон Украины «Об инвестиционной деятельности» у застройщиков осталось только два механизма для продажи квартир на стадии строительства: выпуск целевых облигаций и создание Фондов финансирования строительства (ФФС). Эти способы финансирования считаются наиболее безопасными для физических лиц-инвесторов. Но и они не защищают инвестора от потери своих средств, вложенных в новостройки.

На народном горе

На фоне ухудшения ситуации с выдачей кредитов коммерческими банками пышным цветом расцвели всевозможные кредитные союзы и маскирующиеся под них фирмы, якобы выдающие денежные кредиты, накопленные группой.

На льготных условиях, то есть без справки о доходах, под крайне низкий процент, от 3 до 8% годовых, гражданам обещают дать в кредит сто, а то и двести тысяч гривен сроком до двадцати лет..

Вслед за столицей, эта схема, похожая на лохотрон, уже активно работает в Донецке, Мариуполе и других крупных городах Донбасса. Почему лохотрон? Потому, что обещанные кредиты или не выдают вовсе или выдают через год-другой. Хотя в местных представительствах компании «Капитолий», таких как «ЛидерN», «Инвест Благо» и «Лидер плюс» обещают, что кредит клиент получит уже через пару недель после того, как заплатит определенную сумму - в среднем от 4 до 7% стоимости самого кредита. Да вы не ослышались, для того, чтобы получить кредит необходимо сначала внести определенную сумму собственных средств.

Предлагаемые ими кредитные линии основаны на схеме приобретения дорогостоящих товаров, известной как «покупки в группах». По своей сути система приобретения товаров по этому принципу - это и не кредит, и не рассрочка, а специфический вид приобретения дорогостоящих товаров «в складчину». Принцип ее действия заключается в том, что несколько лиц, желающих приобрести некий товар (автомобиль, недвижимость), объединяются в одну группу, и каждый ее участник ежемесячно платит денежные взносы, размер которых зависит от стоимости товара.

Таким образом, каждый месяц из общих вкладов участников группы формируется фонд, равный, как минимум, стоимости товара. На эти деньги приобретается товар, который затем передается одному члену группы. Конечно, это не означает, что «счастливчик» больше не будет платить взносы, - эта обязанность сохраняется за ним до самого конца существования группы. А группа существует до тех пор, пока желаемый товар не получит самый последний ее участник.

Эта система является обычной пирамидой. Фонд и средства формируются за счет вновь вошедших в группу. В договоре нет ни единого слова о сроках выдачи кредита. То есть, уплатив необходимый первоначальный взнос ждать выдачи кредита можно долго, ну или очень долго. Те, с кем мы уже имели честь пообщаться, ждут обещанные кредиты несколько месяцев. Без сомнения это не предел.

Деньги с целью

Целевые облигации. В обмен на вложенные в строительство средства инвесторы получают ценные бумаги. Интересы покупателей квартир, приобретающих на этапе строительства целевые облигации, с одной стороны, защищены, поскольку, во-первых, каждому выпуску облигаций Национальным рейтинговым агентством присваивается кредитный рейтинг.

Для этого уполномоченное Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку рейтинговое агентство изучает деятельность компании за последние пять лет. Изучается возможность застройщика выполнить свои обязательства - поскольку у покупателей нет возможности адекватно оценить риски, связанные со строительством, за них это делает уполномоченное государством Рейтинговое агентство.

Во-вторых, каждый выпуск облигаций регистрируется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Но с другой стороны, оформление права собственности в обмен на облигации в новостройке в полной мере не урегулировано законодательством.

Согласно закону «О ценных бумагах и фондовой бирже», целевая облигация предоставляет ее собственнику право на получение товара. Однако абстрактный квадратный метр помещения товаром назвать трудно, поскольку метр - лишь единица измерения.

Соответственно, приобретение облигаций абсолютно не гарантирует получения желаемой площади помещения, так как в облигациях не идентифицируется недвижимость, которую приобретает инвестор. В данном случае с инвестором заключается договор резервирования определенного помещения, но законом такая сделка не предусмотрена, и такой договор не дает гарантии, что держатель облигаций получит именно то помещение и в том доме, на которые он рассчитывал. Поэтому приходится полагаться исключительно на добросовестность застройщика.

Еще одна особенность инвестирования в облигации: застройщики в своих проспектах эмиссий отмечают, что обменять облигации на квартиру можно только на протяжении нескольких месяцев, а если в указанный срок инвестор не предъявит облигации для погашения, застройщик освобождается от каких-либо обязательств. Кроме этого, все права собственности на строящееся жилье, проданное по целевым облигациям, оформлены на застройщика.

После ввода зданий в эксплуатацию владелец облигаций должен предъявить их к погашению фирме-застройщику и заключить договор купли-продажи недвижимости, который заверяется нотариально. Но облигации до сих пор не внесены в перечень документов, на основании которых может быть оформлено право собственности на купленные в новостройках площади. Поэтому такие бумаги практически не дают никаких гарантий инвестору на рынке купли-продажи недвижимости.

Фонд финансирования строительства (ФФС). ФФС аккумулирует средства, переданные инвесторами в доверительное управление финансовому учреждению. Финансовое учреждение по мере сооружения объекта перечисляет застройщику средства доверителей, при этом контролируя целевое использование этих средств и сроки строительства. Основные условия инвестиционного процесса регламентируются «Правилами ФФС», которые разрабатываются финансовым учреждением.

Вложение средств в Фонд финансирования строительства, который создан под эгидой крупного авторитетного банка из первой десятки, минимизируют риски для инвесторов, при этом существует ряд преимуществ перед другими механизмами инвестирования, как то:

• ФФС создается только после утверждения полного комплекта строительной документации по объекту строительства и получения застройщиком разрешения на строительство
• банк регулярно контролирует ведение строительных работ и целевое использование средств застройщиком
• четко прописана процедура закрепления за инвестором конкретного помещения, исключается продажа одной и той же площади в здании нескольким инвесторам
• инвестор имеет возможность забрать деньги обратно до момента сдачи здания в эксплуатацию, при этом предусматривается значительно меньшая неустойка, чем по инвестиционному договору
• средства инвесторов находятся на отдельном счете ФФС, при этом банк-управитель несет ответственность за их сохранность

ФФС - единственный механизм, который предусматривает обязательное страхование строительно-монтажных работ. Но при этом существуют негативные стороны такого механизма:

• ФФС, как и все другие механизмы финансирования строительства, не гарантирует инвестору, который вносит средства частями, неизменности цены квадратного метра
• одному фонду разрешено инвестировать несколько зданий, что является крайне рискованным, так как средства инвесторов, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению, в результате чего может возникнуть «пирамида»
• отсутствие обязательного страхования ответственности застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию
• все больше ФФС создается самим застройщиком (скрытый контроль), которые защищают его же интересы, а никак не инвестора.

Если, несмотря на все риски, частный инвестор все-таки решил проинвестировать в новострой, нужно учесть некоторые моменты, чтобы хоть как-то уменьшить риски потери своих вложений, для чего:

• проанализировать предлагаемую цену квадратного метра помещений на возводимом объекте (по сравнению с ценами на аналогичную недвижимость у других застройщиков), и, если разница составляет 25% и более нужно задуматься о правильности такого вложения
• детально изучить, существует ли такая строительная компания, есть ли у нее документы на землеотвод, разрешение на строительство
• проверить, действительно ли ведется строительство по конкретному адресу
• заказать у юридической фирмы проведение экспертизы правоустанавливающих документов строительной фирмы и договоров, и, в случае наличия скрытых дефектов в договорах, требовать внесения соответствующих изменений
• застраховать свою инвестицию.

Полностью застраховаться от «проколов» при покупке помещений в новострое, к сожалению, невозможно, так как наше законодательство не защищает инвестора, а фантазия и опыт мошенников совершенствуются быстрее, чем судебная система. Учитывая все эти моменты, инвестору необходимо подсчитать все реальные затраты и риски, которые он несет, и сопоставить с теми затратами и рисками, которые его ждут при покупке недвижимости на вторичном рынке. И, возможно, окажется, что инвестиция в новострой - не такое уж выгодное вложение средств, как может показаться на первый взгляд.

Квартиру в незавершенной новостройке нужно застраховать

SV-Development - Новости & События - Аналитика

30.09.2008

Двухкомнатную квартиру на улице Леси Украинки в Вишневом, что недалеко от столицы, Людмила Постникова должна была получить в 2005 году. Построили только три этажа. В настоящее время долгострой на замке.

Людмила Постникова в 2003 году продала свою трехкомнатную квартиру в Луганске. Деньги, $27 тыс., вложила в строительство жилье в городе Вишневое, что в 2 км от Киева. Средств хватило на двухкомнатную квартиру площадью 72 кв. м в 18-этажке, передает "Газета по-украински".
- Мечтала жить ближе к Киеву, - рассказывает Людмила, 48 лет. - Стройкомпания в рекламе заверяла, что строительство будет осуществляться под патронатом городской власти. Цена была как и везде. Я долго не колебалась. В договоре было записано, что за невыполнение компанией своих обязательств мне вернут все деньги плюс 10 процентов компенсации.

Дом должны были сдать в эксплуатацию в середине 2005 года. Однако построили только три этажа. Недовольные новоселы начали жаловаться. Оказалось, что застройщик не имел разрешения на строительство. Хотя собрал у людей $3 млн.

- Мы судились, но до сих пор нам ни копейки не вернули, - подытоживает женщина.

У киевлянина Бориса Безверхого, 65 лет, похожая история. В позапрошлом году он вложил $200 тыс. в новостройку на столичной ул. Милютенко. Деньги начали собирать задолго до начала строительных работ.

- Живу с двумя детьми в трехкомнатной квартире, - жалуется пенсионер. - Сыну уже 40 лет, у него двое детей. А дочка моя - не замужем. Я продал родительский дом, гараж и машину, и вложил в новостройку.

Вырыли котлован - и остановили строительство. Оказалось, жители соседних многоэтажек против строительства в них под окнами. И фирме-застройщику отказали в земельном участке.
На месте дома строят сегодня детскую площадку, - жалуется мужчина.

- Есть 60 вот таких, как я, инвесторов. Нужно уговаривать жителей соседних домов, чтобы дали согласие.

Таких историй можно избежать. Покупателям жилья в новостройках старший партнер юридической фирмы "Центр права" Артем Атепалихин советует начинать с проверки документов.
- Проверьте, имеет ли застройщик разрешение на строительство, договор аренды земельного участка, и срок их действия. Согласование с жителями соседних домов должно быть запротоколировано.

Нужно застраховать риски. Или требовать от застройщика поручительство третьего лица - платежеспособного предприятия, добавляет Наталья Доценко- Белоус, старший юрист юридической фирмы "Василий Кисель и партнеры". Из-за уменьшения спроса объемы строительства жилья уменьшились на 10-20% с начала года. Страховая компания покроет человеку убытки в случае, если строительство не завершат.

Что должен проверить покупатель нового жилья

Компания-застройщик не имеет права самостоятельно продавать жилье. Деньги принимает банк или другое финансовое учреждение, контролирующее строителей. Для этого создают фонд финансирования строительства (ФФБ). В случае банкротства застройщика банк должен обеспечить завершение новостройки собственными средствами.

Покупателю нового жилья нужно проверить: у застройщика и строительной компании - свидетельства о регистрации; у банка - свидетельство об открытии фонда финансирования строительства; в районном бюро технической инвентаризации (БТИ) или застройщика: 1) разрешение поселкового (городской) совета на выделение земли во временное пользование; 2) акт на право собственности (приема-передачи в аренду) участка; 3) разрешение на выполнение строительства и план земельного участка; 4) проект дома, утвержденный райотделением архитектурно-строительного надзора; 5) позитивный вывод госэ кспертизы на проект. В свидетельстве о регистрации и проекте новостройки также обращают внимание на цифры. Размер уставного фонда строй компании должен быть больше от стоимости проекта. Тогда риск незавершения строительства будет минимален.

Компания "SV Development"

Как снять квариру, чтобы тебя не сняли?!

SV-Development - Новости & События - Аналитика

22.09.2008

Среди тех, кто снимал жилье, вряд ли найдутся такие, у кого не возникало проблем с хозяевами. Разобраться, кто прав, а кто виноват, достаточно сложно, и, к сожалению, спорные ситуации часто заканчиваются поиском нового жилья.

Проблема в том, что не все владельцы понимают, на что идут, сдавая свою квартиру. То есть что на время аренды жилье только формально принадлежит им, но распоряжаются квартирой уже арендаторы. К примеру, вполне привычные ситуации, когда хозяева могут без предупреждений приходить в гости, проверять порядок в доме, а то и вовсе, пользуясь своими ключами, устраивать плановые проверки, когда жильцы отсутствуют. Такие визиты - штука, конечно, крайне неприятная, но это далеко не единственная проблема, возникающая в отношениях хозяев и жильцов. Предупредить ее можно, только заранее обсудив условия будущего проживания. И если, пообещав заходить раз в месяц, по каким-то причинам хозяева станут это делать ежедневно, просто обратиться к участковому. Звучит наивно, но, поверьте, действует. Все-таки не стоит забывать, кто кому платит деньги.

Главный инструмент, без которого все обсуждения останутся словами - договор аренды. Риелторы обычно дают подписывать лишь договор между двумя физлицами о плате за «информационные» либо другие услуги, под которыми подразумеваются комиссионные риелтора, и с самим процессом аренды этот документ никак не связан. Отношения владельца и жильца может регулировать только договор между ними. Причем, не заверенный у нотариуса, этот договор будет обычной бумагой со словами
и подписями, но не документом.

Владельцы квартир редко соглашаются заверять договор. Во-первых, это может оказаться достаточно сложной процедурой, если жилье, как часто бывает, не принадлежит полностью тому, кто его сдает. А во-вторых, заверяя договор аренды у нотариуса, владелец квартиры по закону будет обязан платить налог на прибыль. Поэтому лучше сразу выяснить причину отказа заверки договора. Ведь если, к примеру, оказалось, что племянник сдает квартиру тети, то нет никаких гарантий, что из-за претензий новоявленных наследников не придется выезжать через пару месяцев.

Договор дороже денег

Но даже просто скрепив перечень прав и обязанностей подписями, уже можно получить минимальную защиту. Такого документа, к примеру, будет достаточно для того, чтобы обратиться в милицию или предъявить его в налоговую. Но если дело дойдет до суда, то такой документ, скорее всего, имеющим юридическую силу признан не будет.

Если жилье сдается через частного риелтора или напрямую владельцем, можно неплохо сыграть на их вполне вероятной юридической неграмотности, предложив подписать самостоятельно составленный договор. Найти стандартную форму договора аренды можно в интернете или попросить у риелтора, после чего, обсудив условия проживания с хозяином, внести в него соответствующие правки. Чтобы сохранить свои интересы, главное помнить, что все, что не запрещено договором, разрешено.

Плюсы-минусы

Порой складывались просто анекдотические ситуации, когда хозяйка пыталась выселить девушку-жильца за то, что та принесла в квартиру попугая, но так ничего и не смогла добиться, поскольку в договоре в пункте о запрете на проживание животных после «котов, собак, грызунов» забыли поставить «и других животных». Правда, после ссор с хозяйкой девушке все же пришлось съехать. Но для таких случаев в договоре всегда надо предусмотреть «санкции» владельцу в случае расторжения договора. Вернуть уплаченные деньги вряд ли удастся, но закрепить в договоре право не платить в течение одного-двух месяцев, пока не найдется новая квартира, вполне возможно.

Если хозяин все же согласился заверить договор у нотариуса, арендатор может спокойно выдохнуть, поскольку теперь у него есть непробивной козырь в рукаве и мощный рычаг давления на владельца квартиры. Дело в том, что заверив договор аренды, владелец квартиры должен отправить его в налоговую (причем нотариус также должен сообщить о регистрации такого договора). Искать недобросовестного «физика», если он сам о своих доходах не заявит, налоговая может достаточно долго, и проблем у владельца может вообще не возникнуть. Но арендатор, имея копию документа, в конфликтной ситуации всегда может припугнуть владельца тем, что предъявит договор в налоговую инспекцию. В таком случае хозяину придется заплатить 15% от годовой стоимости аренды. И, если он просрочит платеж, к этой сумме добавятся еще пеня и штраф. Да и кроме налоговой, в такой ситуации на стороне арендатора уже и милиция, и суд. Если, конечно, арендатор не нарушает свои обязанности, прописанные в документе. Но заверенный у нотариуса договор - случай скорее частный и добиться таких гарантий достаточно сложно.

На честном слове

Без какого-либо письменного договора владелец вообще может выгнать жильцов из квартиры в любой момент. Так, к примеру, случилось с молодой семьей, отказавшейся делать ремонт в ванной комнате из-за якобы по их вине лопнувшей трубы. Хозяин просто написал заявление участковому, заявив, что, приютил бездомную семью и теперь никак не может выгнать ее из собственного помещения. Защитой в таких ситуациях может быть только личное знакомство с соседями, управдомом и самим участковым. Иначе выиграть в споре с хозяином практически невозможно.

Вуайеризм

Куда более решительно надо действовать в более критических ситуациях Последнее время головной болью многих арендаторов стало «подсматривание». Сняв хорошую квартиру, может оказаться, что во всех комнатах ведется видеонаблюдение. Соседи тоже могут подсматривать за жильцами. Так что следует очень внимательно относиться к различным дымовым сигнализациям и сигнализациям на движение, установленных в углах под потолком. Порой хозяева таким образом пытаются контролировать, что происходит в квартире, но даже такие безобидные действия нарушают Уголовный кодекс.

Не так давно в одном из районов Киева произошел небольшой скандал, когда арендаторы обнаружили записи своего романтического ужина в интернете. Не добившись ничего от хозяина, пара уже собиралась вызывать милицию, однако внезапно обнаружилось, что просмотром записей и размещением их в сети увлекался школьник - сын хозяина - и дело удалось замять воспитательными беседами, возвращением денег за аренду и поиском нового жилья. Во избежание подобных ситуаций желательно познакомиться с теми, кто снимал квартиру раньше, и узнать обо всех нюансах, а заодно как следует осмотреть новое жилье, особенно если цена оказалась подозрительно низкой.

Идем ва-банк

Почему-то многие забывают, что между владельцем и арендатором существуют не только жилищно-коммерческие, но и общие гражданские отношения между физлицами, которыми предусмотрена ответственность и за оскорбление, и за угрозы, и за хулиганство, и за клевету. Со всеми этими претензиями, если ситуация достигла критического предела, можно уверенно обращаться в милицию и суд. Кроме того, даже без договора у арендатора всегда есть возможность добровольно рассказать о прибыли владельца налоговикам. Кстати, ситуация сейчас для этого вполне благосклонна - с конца прошлого года налоговая с особым усердием принялась наполнять госбюджет принявшись трясти «физиков». И для бесед с арендодателями даже устного сообщения будет достаточно. Вряд ли хозяин понесет серьезные убытки, но головная боль и проблемы, которые он приобретет после вашего обращения, будут вполне тождественны тем, которые он устроил вам своими капризами.

Как выгодно снять

Осенью мало кто из риелторов согласится сбросить цену даже на $40 - жильцов найти им сейчас не сложно. Но добиться более-менее правдивой цены все же можно. В первую очередь, надо постараться найти квартиру у владельца. Причем ту, в которой он и сам собирается еще жить. Здесь надо помнить заезженное, но работающее правило о том, что жильца встречают по одежке. Ум надо проявлять заранее, в дружеской беседе постаравшись выяснить у риелтора все о хозяине. Даже если жить собираетесь один, на первый осмотр лучше всего взять знакомую или знакомого. В разговоре проявить всю вежливость, обаяние и порядочность, не курить на глазах у риелтора и с самой лучшей стороны описать свою профессию, в крайнем случае - просто немного приврать. Эти наивные правила, на самом деле, работают.

Риелторам тоже ставят очень жесткие условия по квартирантам и надо сделать все, чтобы они захотели поселить и представить хозяевам именно вас. И между двумя квартирантами, если один готов платить полную стоимость, но выглядит как герой романов Буковски, а второй хочет $50 скидки, но работает финаналитиком, выберут именно второго. Начав разговоры с риелтором о скидке в $30-50, с хозяином можно договориться снизить цену даже на $100. Но это, конечно, редкость.

Курс на снижение

Чтобы найти более серьезные скидки, времени потратить придется гораздо больше. Найти срочно выезжающих хозяев или просто добрых владельцев бабушкиных и тетиных квартир достаточно сложно. Но о них, кстати, очень хорошо знают сами риелторы и своих знакомых селят именно в такие квартиры. Не менее пикантная история в аренде - квартиры без мебели. Стоить они могут неслыханно дешево.

Здесь важно, на какой срок вы снимаете квартиру. Если больше чем на полгода, то, договорившись купить или привезти свою мебель, цену можно сбить. Особой выгоды в деньгах не получится, но преимущество в том, что таким образом можно получить довольно выгодную отсрочку по выплатам на первые месяцы, а заодно существенно снизить сумму первого взноса. Опять-таки, все зависит от личных качеств и умения договариваться. Здесь ведь как на арабском рынке - проигрывает тот, кто соглашается на первую цену, потом узнав, что переплатил впятеро, сообщает "Завтра".

Опасные подарки "добрых " банкиров

SV-Development - Новости & События - Аналитика

24.09.2008

Доброта банкиров уже отражается в поговорках. Дело доходит до того, что некоторые банки "отоваривают" своих клиентов дополнительными бесплатными услугами - карточками для получения процентов по вкладу, дармовыми "кредитками" или ненужными текущими счетами.

"Деньги" выяснили, чем могут быть полезны все эти "довески" и чем бывают опасными навязанные банком услуги.

Сотрудница художественной галереи Людмила Петращук недавно поплатилась за покупку валюты в кассе банка… необходимостью оплачивать годовое обслуживание платежной карты.

"Я собиралась в отпуск, и мне нужно было купить евро. Необходимой суммы (около €1000) нигде не было", - рассказывает она. Людмила просто заходила во все подряд отделения банков и интересовалась, могут ли они продать ей валюту.

В одном из банков нужная сумма нашлась, и курс был вполне приличный. Но кассир отказалась продать евро, сославшись на то, что покупатель не является клиентом банка. Как выяснилось, для этого нужно всего лишь оформить платежную карту, что торопящаяся уехать из страны туристка незамедлительно и сделала. Вот так банки наращивают объемы эмиссии платежных карт.

"Только вернувшись из отпуска, я прочла договор обслуживания этой карточки. Оказалось, что я должна платить банку 60 грн. в год за абсолютно ненужную мне вещь!" - возмущается сотрудница галереи. Деньги, конечно, небольшие, но сам факт навязывания ненужного продукта весьма раздражает. Да и не такие уж малые эти деньги - почти 1% проконвертированной суммы!

Чаще всего банкиры "дарят" нам платежные карты в комплекте с депозитом для зачисления процентов. Казалось бы, удобная вещь - деньги всегда можно снять в банкомате.

Но при ближайшем рассмотрении выясняется, что в случае потери или кражи карты мошенники получат доступ к деньгам на счету. Правда, зачастую, только к процентам по вкладу. Благо к сумме вклада (если это не "гибкий депозит" - так называют вклад с правом снятия и пополнения) карта доступа не дает. Но проценты тоже могут быть немалые!

К тому же использование навязанной банком карты таит в себе и другие неудобства. Если карта потеряется, то уже получить просто в кассе банка проценты, "капнувшие" на счет, так просто не удастся. То же самое касается и сумм, размещенных на "гибком" вкладе и текущем счету. Нужно будет перевыпускать карту заново (и платить за этот перевыпуск), что потребует затрат времени и денег. Зато такие "поддепозитные" карточки, как правило, бесплатные, а их "обналичка" в банкоматах своего банка осуществляется без комиссии. То есть, фактически, никаких дополнительных расходов вкладчик несет, а быстрый доступ к счету такие карты все же обеспечивают. Да и отказаться от них довольно легко. Достаточно дать реквизиты той платежной карты, которая у вкладчика уже есть, и банк будет перечислять проценты прямо туда.

"Мертвые души"

Куда опасней навязывание банком ненужных кредиток. "Я хотел оформить себе кредитку класса Gold с хорошим кредитным лимитом. Подал документы на оформление, и банк принял положительное решение, но оформить карту у менеджера почему-то не получалось", - рассказывает пиарщик Вадим.

Промучившись около часа, сотрудник банка сообщил парню, что программа блокирует открытие карточки, потому что у него уже есть кредитка. "Откровенно скажу, это было для меня новостью. Ни амнезией, ни раздвоением личности я не страдаю и точно знаю, что кредитку себе не открывал", - удивляется Вадим.

Сопоставив даты, он выяснил, что кредитная карта была оформлена вместе с его зарплатной карточкой. Но без его ведома и согласия, так сказать, "автоматом".

"Самое неприятное в этой ситуации было то, что мне пришлось ехать в другой конец города в отделение, за которым числилась моя "старая" кредитка, которую я в глаза не видел, чтобы закрыть ее. Естественно, она была не подписана и не активирована", - вспоминал "пострадавший".

Вообще-то многие банки прибегают к "молчаливому окредитовыванию" своих клиентов. Среди таковых замечены почти все крупнейшие банки-эмитенты кредитных карт и многие банки калибром поменьше. И если "Деньги" в данном случае не называют конкретные имена, то это только потому, что список уж очень обширен. И постоянно пополняется.

Чаще всего банки навязывают кредитки, выдавая их на руки при оформлении другого кредита или же акционного депозита. Такие карточки требуют активации перед началом использования. То есть клиент должен проявить свое желание воспользоваться этой услугой. Если желания нет, карту можно просто не активировать. Правда, как следует из описанной нами со слов Вадима истории, все не так уж безобидно и бесследно.

Намного страшнее, когда кредитки открываются и активируются вообще без уведомления клиента. Как рассказала "Деньгам" бывший менеджер по обслуживанию клиентов одного из крупных коммерческих банков, во многих финансовых учреждениях есть ежемесячные планы по оформлению кредиток. Поэтому сотрудники вынуждены открывать их просто на имя клиентов, которые есть в базе данных. Отмечались и вовсе вопиющие случаи, когда менеджеры не только открывали кредитки, но и пользовались ими сами. Не будем объяснять, чем это может быть чревато.

К сожалению, застраховаться от недобросовестных действий банковских служащих практически невозможно. Единственное, что можно посоветовать - внимательно читать документы, которые приходится подписывать при общении с банками. Отсутствие договора на оформление кредитной карточки с автографом клиента освобождает его от любых кредитных обязательств перед банком.

Но в принципе, лишняя кредитка (если о ней знаешь) может быть полезной. Тем более если для ее получения не нужно прилагать никаких усилий! Ее можно держать "на всякий случай" и не активировать до поры до времени. Как правило, оформляется "подарочная" кредитка бесплатно и часто даже не взимается плата за ее обслуживание.

Кредит насильно

Случаются факты навязывания карточек и при оформлении весьма крупных кредитов, например ипотечных. Медиапланер Елена Бондаренко на оформлении ипотечного кредита с удивлением обнаружила, что ей нужно подписать еще один кредитный договор.

"Менеджер объяснила, что это договор на кредитную линию. За счет нее будет автоматически оплачиваться страховка квартиры, если я вовремя не продлю полис", - говорит Елена. В кредитном договоре значилась ставка 24% годовых. "Несмотря на то, что я не собиралась увиливать от ежегодной покупки страховки, само наличие этого договора меня, если честно, пугает", - делится внимательная к деталям заемщица. Что ж, можно только позавидовать ее осторожности.

В банковском отделении "Деньгам" объяснили, что таким образом банк подстраховывается от "забывчивости", которой часто страдают заемщики. "Некоторые наши клиенты покупают страховку только на первый год кредитования, а потом игнорируют требование банка страховать залог. Вот и получается, что банк должен сам позаботиться о страховании", - объяснил кредитный менеджер.

Если заемщик вовремя не покупает страховку на новый срок, это происходит автоматически. При этом кроме основного кредита у заемщика появляется новый должок перед банком - за страховку, что только увеличивает переплату по займу.

К сожалению, отказаться от сверхопеки со стороны банка нельзя. Заемщику остается только подписать предложенные документы и постараться не допускать задержек с оплатой страховых услуг. Так как до тех пор, пока дополнительный кредитный счетчик не будет запущен, финансовые потери ему не грозят.

С другой стороны, автоматическая кредитная линия для оплаты страховки может быть даже полезна. Иногда ведь, действительно, не хватает денег, чтобы купить сразу дорогостоящий полис. А так есть возможность рассредоточить бюджетную нагрузку на несколько месяцев. Главное, не увлекаться, иначе сумма процентов за "страховой транш" может удвоить стоимость самой страховки.

Только не надо давить!

Бонусные продукты в некоторых банках

Банк	Услуга	В комплекте…	Сколько нужно доплатить
Укрсоцбанк	Ипотечный кредит	Кредитная карта с лимитом в 3–6 ежемесячных доходов	Ничего
ПУМБ	Срочный вклад	Платежная карта (класс зависит от суммы кредита) с бесплатной обналичкой в банкоматах ПУМБа	Ничего
ПриватБанк	Зарплатная/стипендиальная карта	Кредитная карта с лимитом в 1–6 ежемесячных доходов	Ничего
UniCredit Bank	Любая услуга	Платежная карта White	5 грн. в месяц

Дареному коню - в зубы

Что могут подарить (навязать) нам банки?

• Платежные карты класса Visa Electron/ MasterCard Electronic/ Maestro, Visa Classic/ MasterCard Mass/Standart.
• Кредитные карты с лимитом до $200 (если кредитка выпускается в дополнение к другому кредиту, более крупному, то лимит, как правило, рассчитывается, исходя из официальной зарплаты, и составляет до трех ежемесячных доходов).
• Текущие счета - в дополнение к депозиту или кредиту, чтобы зачислить туда кредитные средства.

За чей счет банкет?

Стоит ли принимать подарки банка?

За:

• Есть возможность без лишних усилий стать обладателем того или иного банковского продукта
• Появляется возможность более комфортного использования основной услуги банка (вклада, кредита и прочего)

Против:

• Бонусные банковские услуги, как правило, чреваты дополнительными финансовыми расходами
• Иногда отказаться от "довеска" невозможно или он является условием получения нужной клиенту услуги

Итого: Чаще всего банкиры навязывают своим клиентам кредитные услуги и карточные продукты. Чтобы "нечаянно" не влезть в нежелательные финансовые обязательства, стоит внимательно читать документы, которые любезно предлагаются к подписи банковскими сотрудниками.

Компания "SV Development"

Рейтинг надежности банков. Где надежнее всего хранить деньги?

Рейтинг надежности банков. Где надежнее всего хранить деньги? | Контракты UA - портал для бизнеса

20.09.2008

Контракты предлагают Вам рейтинг надежности банков, рассчитанный сотрудниками издания. Данный рейтинг надежности банков не является абсолютным показателем надежности конкретных украинских банков и не исключает высокого уровня надежности финансовых учреждений, не вошедших в рейтинг. Елена ШКАРПОВА, Виктория РУДЕНКО, Контракты Также смотрите: Они сражались за рейтинг. Подробная информация о 30-ке банков-лидеров Показатели деятельности украинских банков Драгоценный вклад. К концу 2009 года депозиты подешевеют Банковский эксклюзив. Каких финансовых услуг не хватает на украинском банковском рынке Нажмите, чтобы увеличить Нажмите, чтобы увеличить Как мы считали Рейтинг надежности банков рассчитывался по следующей формуле: Общая сумма баллов = место банка в рейтинге по международному рейтингу • 0,333 + место банка в рейтинге по размеру капитала • 0,333 + место банка в рейтинге по уровню показателя ROE • 0,333 • Рейтинг международного агентства Moody's взят за основу рейтинга надежности банков (большинство украинских финучреждений получили рейтинг именно в этом агентстве). Поэтому Контракты ранжировали 35 банков по уровню международного рейтинга, полученному банками в Moody's, и три банка (ВТБ Банк, ПроКредит Банк и Кредобанк) — по рейтингам, полученным в Fitch и Standard & Poor's, скорректированным на рейтинг Moody's, поскольку эти три банка не имеют рейтинга Moody's. Учитывались официальные показатели международного рейтинга на 1 сентября 2008 года. — Стабильный рейтинг означает, что агентство не видит оснований для снижения или увеличения кредитного рейтинга при плановом пересмотре рейтинга. — Позитивный рейтинг означает, что при плановом пересмотре рейтинга агентство может повысить рейтинг. • Капитал банка — размер общего собственного капитала на 1 июля 2008 года, по данным Национального банка Украины. • Показатель ROE (return on equity) — прибыль по отношению к капиталу банка. Характеризует размер прибыли, генерируемой банком при данном размере капитала. Показатель ROE рассчитывался по данным НБУ о капитале и прибыли банков на 01.07.2008 г. • Формула для расчета ROE: (чистая прибыль за I полугодие 2008-го / (капитал банка на 01.01.2008 г. + капитал банка на 01.07.2008 г.) / 2) • 2 • 100%. • 0,333 — веса. Поскольку все три показателя (международный рейтинг, капитал, ROE) в равной степени характеризуют надежность банка, веса распределены равномерно для каждого из показателей. Банки с самым низким общим баллом стоят в рейтинге выше финучреждений с высоким общим баллом. Для расчета места в рейтинге надежности учитываются места банка по каждому из трех показателей (международный рейтинг, капитал, ROE). Например, банк с самым высоким международным рейтингом стоит на первой позиции по этому показателю (1 • 0,33 = 0,33), а с самым низким международным рейтингом — на последней позиции (38 • 0,33 = 12,54). В случае, если общая сумма баллов равна для нескольких банков (как, например, у Укрсоцбанка и Укрэксимбанка), то выше в рейтинге стоит банк с большим размером собственного капитала, поскольку, согласно законодательству, при банкротстве финучреждения на погашение его обязательств в первую очередь направляется капитал банка. Международный рейтинг — Fitch Международный рейтинг — S&P Международный рейтинг — Moody's Disclaimer Данный рейтинг надежности банков не является абсолютным показателем надежности конкретных украинских банков и не исключает высокого уровня надежности финансовых учреждений, не вошедших в рейтинг. Рейтинг Контрактов не является руководством к действию, редакция издания не несет ответственности за неправомерные действия банков, вошедших в рейтинг, по отношению к своим клиентам.