Покупка квартиры через облигации - дело сейчас рискованное, хотя и выгодное. За девять месяцев 2009 года украинские застройщики объявили 15 технических дефолтов по облигациям. Инвестору приходится вдумчиво выбирать застройщика, который отдаст-таки за долговую бумагу вожделенные квадратные метры. А тем, у кого облигации уже есть, стоит регулярно выпивать за здоровье застройщика, пишут Деньги.
Из-за экономического кризиса у "разбитого корыта" оказались не только строительные компании, а и покупатели жилья на первичном рынке. Во время строительного бума многие застройщики предпочитали привлекать деньги инвесторов через строительные облигации, этот способ казался покупателям самым удобным, ведь под залог облигаций легче было получить кредит в банке. И вот теперь, когда по многим проектам пришло время погашать бумаги квадратными метрами, оказалось, что не все компании в состоянии выполнить свои обязательства, а инвесторы не защищены ничем. Дома не достроены, а держатели облигаций вместо положенных квартир получают от застройщиков только порции обещаний и предложений реструктуризировать долг либо подождать.
Покупать "строительные" облигации сейчас есть смысл, только если объект готов минимум на 90%, а стройка продолжается полным ходом
За девять месяцев 2009 года в общей сложности зафиксировано 15 дефолтов по облигациям в строительной сфере (данные "Кредит рейтинг"). Причина -- проблемы с финансированием строительства, что сделало невозможным своевременную сдачу жилья в эксплуатацию и, естественно, погашение облигаций. По данным агентства, все кредитные рейтинги облигаций, по которым произошли дефолты, были спекулятивной категории, то есть по определению предусматривали возможность задержки реализации проекта и погашения облигаций после конечного срока, зафиксированного в условиях их выпуска.
Самые хитрые
Кризис коснулся всех компаний -- и тех, которые продавали квартиры через облигации, и тех, которые работали через ФФС (фонды финансирования строительства). Однако, как отметил ведущий консультант Фонда антикризисных технологий Александр Серебряков, компании, которые реализовывали жилье через облигации, должны были в меньшей степени ощутить влияние кризиса и понести меньшие потери, чем те, кто работал с ФФС. По словам юриста, такие компании платят меньшие налоги -- согласно Закону Украины "О налогообложении прибыли предприятий", средства, полученные эмитентом от инвестора путем эмиссии облигаций, не подлежат включению в состав валового дохода. А операции с ценными бумагами не являются объектом налогообложения НДС. Кроме того, пакеты облигаций продавались исходя из стоимости 1 м². При этом в стоимость уже были включены затраты застройщика на землеотвод, проектную и разрешительную документацию и получение прибыли. "Таким образом, в случае грамотного использования средств застройщик мог бы без ощутимых финансовых потерь завершить строительство вовремя", -- настаивает г-н Серебряков.
Но реалии жизни совсем иные, и львиная доля денег инвесторов шла на покупку земли под будущие объекты и прочие необходимые вещи, а не на строительство дома, квартиры в котором продавались.
Возвращать запрещено
Александр Серебряков отметил, что, к сожалению, последствия для держателей облигаций не могут быть удовлетворительными ни в случае частичного невыполнения компанией обязательств (из-за остановки строительства), ни в случае банкротства компании.
В значительной степени не на руку владельцам облигаций играет принятый в декабре 2008 года Закон "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли". Этот закон действительно защищает строителей. И ставит инвесторов в невыгодное положение. "Согласно закону, физическим и юридическим лицам запрещено разрывать договоры, результатом которых является передача застройщиком завершенного объекта или его части, при условии что по таким договорам совершена 100-процентная оплата, кроме случаев, если расторжение договора происходит по согласию сторон, за исключением случаев, если указанный срок сдачи объекта в эксплуатацию переносится больше чем на 18 месяцев", -- цитирует документ г-н Серебряков.
Получается, что держатели облигаций, оплатившие полную стоимость жилья, не могут расторгнуть договор и вернуть деньги (номинальную стоимость облигаций), как это практиковалось до кризиса -- стройкомпании, задерживающие сроки сдачи объекта в эксплуатацию, охотно возвращали номинальную стоимость облигаций и перепродавали жилье по более высоким рыночным ценам. Сейчас, когда цены упали, застройщикам вовсе не улыбается перспектива расплаты наличными.
А если банкротство?
Еще хуже обстоят дела у держателей облигаций, выпущенных тем застройщиком, в отношении которого возбуждена процедура банкротства. В таком случае вернуть деньги, вложенные в облигации, можно только в рамках процедур банкротства. Но понятно, что стоимости активов застройщика (так называемой ликвидационной массы), скорее всего, не хватит, чтобы покрыть все его обязательства. А держатели облигаций в очереди на выплаты окажутся далеко не первыми, поэтому оставшихся денег на них может просто не хватить. Г-н Серебряков уверен, что чуть ли не единственной возможностью более-менее нормальной защиты может стать объединение всех собственников облигаций как кредиторов застройщика с целью получения возможности влиять на принятие решение во время прохождения процедуры банкротства.
Варианты?
Конечно, можно не дожидаться уж совсем крайнего случая и облигации продать. "Деньги" обзвонили несколько инвесткомпаний в попытке "продать" на вторичном рынке облигации одной из строительных компаний. Ничего не получилось. Везде ответ был примерно одинаков: "вопрос о работе с целевыми облигациями будет рассматриваться после улучшения ситуации на строительном рынке".
Риелторские агентства тоже ничем не смогли помочь. "Продать облигации вам сейчас не удастся. Лучше подержите их, возможно ситуация улучшится", -- сердобольно посоветовали в одном из них.
Строительные компании тоже уговаривают своих инвесторов подождать -- чтобы, предъявив к погашению облигации в установленное время, получить на руки новый договор. Например, по переуступке имущественных прав на недостроенный объект, что разрешено антикризисным Законом "О преодолении мирового финансового кризиса в строительной отрасли". Так, компания "Форум-Инвест", у которой дефолт по облигациям (объект в Киеве по ул. Краснова) произошел в марте 2009 года и строительство дома полностью приостановлено, погасила облигации путем их обмена на договора имущественных прав незаконченного строительства. Подобным образом вышли из ситуации и в консорциуме "Экосорб", дефолт по облигациям у которого наступил в начале октября 2009 года (объект по ул. Клименко, Киев построен на 80%).
Впрочем, не стоит забывать, что даже при явной задержке сдачи дома в эксплуатацию инвестор должен предъявить облигации к погашению в указанное в проспекте эмиссии время, иначе существует риск утраты права на квартиру. Застройщик же взамен на облигации обязан предоставить инвестору дополнительный договор, в котором будет прописан механизм получения квартиры после завершения строительства.
ИТОГО: держа на руках облигации, по которым стройкомпания объявила технический дефолт, инвестору остается только ждать и верить, что жилье будет достроено. Вернуть даже номинальную стоимость облигаций сегодня нереально.
Улучшить самочувствие помогут косметические и лечебные препараты доктор Нонна Кировоград. Натуральные компоненты и оригинальные рецепты.
Если ваши музыкальные вкусы несколько отличаются от окружающих, то советую скачать альтернативную музыку, расширяющую границы сознания.
Комментариев нет:
Отправить комментарий