В сфере кредитования в Украине наблюдаются общие тенденции. К примеру, точно так же, как и в автокредитовании, условия ипотечного кредитования в банках ужесточаются, а сами объекты кредитования – дешевеют. Правда, если цены на машины (преимущественно, иномарки) за последние три месяца упали на 8-15%, то цены на жилье пока еще не снизились. Зато стабилизировались. И специалисты считают, что в ближайшее время такого роста, как с начала 2005 года, уже не будет.
В виду сложившейся ситуации на рынке кредитования недвижимости экономисты дают разные прогнозы и разные советы. Сейчас среди экспертов существует два мнения: первые советуют желающим купить квартиру подождать еще полгода, вторые призывают покупать немедленно. И у каждого на это есть своя аргументация.
Прогнозы оптимистов
Те, кто отговаривают до середины осени приобретать жилье в кредит, обещают скорое удешевление ипотеки. Ведь, как и в истории с автокредитованием, они ожидают, что вслед за ухудшением условий ипотечного кредитования может начаться снижение цен на недвижимость. Следовательно, для покупки того же объекта можно будет обойтись кредитом значительно меньшего объема. И говорят, что предпосылки для снижения цен уже имеются, потому что весь прошедший год в стране наблюдался спад покупательской активности. К примеру, в столице, где недвижимость самая дорогая, в 2007 году было нотариально зарегистрировано на 22,7% меньше сделок, чем в 2006 году. Небольшое сокращение количества сделок наблюдалось и в Харьковской, Одесской областях. Правда, по данным Министерства юстиции Украины, в Донецкой, Днепропетровской и Львовской областях нотариусы в прошлом году, напротив, завизировали большее количество договоров купли-продажи квартир и жилых домов. Но те эксперты, которые обещают в ближайшие полгода удешевление украинской недвижимости, утверждают, что рынок жилья уже насыщен предложениями. Еще один фактор – на рынке недвижимости долго наблюдался ценовой бунт. За последние полгода в целом цены на недвижимость не растут, и логично, что многие ожидают, когда же они начнут падать.
Одна из главных причин высоких цен на жилье в Украине заключается в том, что, по меньшей мере, до 40% от стоимости жилья – это взятки строительных компаний чиновникам мэрий за получение землеотводов. И в виду того, что за последние два года их было получено очень много, не удивительно, что есть тенденции к падению цен на жилье. Потому что, во-первых, предложений намного больше, чем спроса. Ведь львиная доля тех, кто в состоянии платить за свое жилье, уже взяли на него кредиты. И, во-вторых, доллар чрезмерно подешевел, а гривна укрепилась. Компании, которые до начала этого года стабильно платили взятки мэриям за землеотводы в долларах, остались в выигрыше. И, чтобы быть полноценными участниками конкурентной борьбы на рынке ипотеки, они собираются снижать цены на недвижимость в среднем до 15%.
Прогнозы пессимистов
А вот приверженцы того, что жилье стоит покупать сейчас, не откладывая даже до осени, аргументируют свою позицию одним, но очень весомым фактом - правительство вместе с Национальным банком решило ужесточать монетарную политику, выросли процентные ставки и ужесточились нормы выдачи кредитов со стороны Нацбанка коммерческим банкам. Теперь потребителям трудно будет получать необеспеченные и сложно обеспеченные кредиты на жилье. И чем дальше – тем, говорят, больше. В итоге темпы роста ипотечного кредитования в Украине снизились.
И граждане, которые желают сейчас получить кредит на квартиру или на покупку земельного участка с дальнейшим строительством, уже ощутили на себе «смену ветра» на ипотечном рынке. К примеру, с мая месяца банкиры встречают клиентов, претендующих на ипотечные кредиты, холодно и без распростертых объятий, как это было раньше. Несмотря на наличие рекламы ипотеки на сайтах банков и в прессе, несколько финансовых организаций даже временно приостанавливают некоторые виды кредитов. В основном это касается займов, рассчитанных на 20-25 лет, которые всегда пользовались среди украинцев огромной популярностью. Из-за падения «временно приостанавливаются» и некоторые кредиты в валюте.
На данный момент можно констатировать: кредит больше, чем на 15 лет, вам могут дать только при очень хороших отношениях с сотрудниками банка и только если ваши документы будут в идеальном виде (большая официальная зарплата, престижное место работы и так далее). В то время, как дорожают займы, банки постепенно склоняются и к тому, чтобы перестать выдавать ипотечные кредиты заемщикам, которые не имеют официальных источников получения дохода. Эксперты, советующие не временить с приобретением недвижимости в кредит в Украине, акцентируют внимание на том, что на данный момент еще возможно получить ипотечный кредит без официальных источников. Но теперь банки требуют дополнительного залога либо дополнительного поручительства, тогда как раньше заемщик мог платить за кредит за счет скрытых доходов.
Огорчает и то, что уже до конца года в коммерческих банках Украины собираются еще активнее уменьшать сроки кредитования. Так что уже в начале 2009 года, возможно, рядовые банкиры получат указание от топ-менеджмента банков выдавать кредиты на недвижимость не более, чем на 10 лет. Урезая сроки кредитов на жилье, банки вводят и новые комиссии. В частности, в одном из крупных банков ввели комиссию за резервирование ресурсов. Эта комиссия начисляется на сумму зарезервированных средств в размере 100% от суммы остатка задолженности. Хотя такой случай – это история только в отдельно взятом банке, общей такой тенденции пока что нет.
Кредитные ставки на ипотечное кредитование недавно были повышены. И хотя оптимисты советуют подождать, пока правительство разберется с инфляцией, а Нацбанк изменит монетарную политику (и, якобы, это будет не позже, чем через 6-9 месяцев), пессимисты констатируют: есть все тенденции к тому, что кредитные ставки будут расти еще больше. С начала года ставки по ипотечным кредитам выросли на 2% в гривнах, на 1,5-2,5% - в долларах США и на 1-1,5% - в евро и в швейцарском франке. Однако спрос на кредиты в последних двух валютах в этом году чрезвычайно низкий, что связано с растущим курсом евро и франков против доллара, а значит, и гривны. Так вот, официально говоря о позиции своих банков по ипотечному кредитованию, многие банкиры открыто констатируют низкий спрос на кредиты, но в то же время обещают: в ближайшие месяцы они будут вынуждены поднять ставки по ипотечным кредитам еще на 1-2%.
Причина подорожания кредитов – монетарная политика государственных структур
А все дело, опять таки, в том, что с начала текущего года подорожали как депозиты частных клиентов, так и межбанковские кредиты на внешних рынках капитала. Растет цена денег, которые банкиры привлекают, чтобы затем выдавать заемщикам. Плюс Национальный банк предпринимает меры, направленные на сокращение сроков кредитования, заставляя банки сбалансировать «длину» привлеченных и выданных средств. Так что эксперты прогнозируют: весьма вероятно, что к осени большинство банков, которые предоставляли своим клиентам кредиты с минимальным первоначальным взносом (от 0% до 10%), будут вынуждены его увеличить. В результате средний размер LTV (коэффициента перекрытия кредита стоимостью залога, то есть, жилья) может составить и все 20--25%. По мнению экспертов, такой размер первоначального взноса вполне покроет возможное снижение цен на недвижимость, которое уже в незначительных размерах (3-8%) можно наблюдать во многих регионах Украины.
Стоит отметить, что в ипотечном кредитовании оценка обеспеченности кредитов была всегда намного выше, чем при потребительском кредитовании. В связи с подорожанием внешних заимствований для коммерческих банков они с зимы стали даже пересматривать базы клиентов и следить, чтобы клиентская обоснованность была, в первую очередь, четко доказана. Таким образом, для украинцев сейчас повышаются барьеры для получения кредитов. И пока эксперты-оптимисты сидят и ждут обвала цен на недвижимость в Украине, банкиры пугают нерадостными обещаниями: в ближайшие три, четыре месяцы заемщиков ожидает не только еще большее повышение ставок, но и сокращение сроков кредитования, ужесточение требований к платежеспособности клиентов и даже пересмотр условий страхования недвижимости. Не исключено также, что будет принято решение переоценивать стоимость залога в течение действия кредитного договора, чего сейчас, к примеру, не делается. Пока что заемщик страхует жилье без учета ежегодного роста его стоимости - за основу берется цена покупки квартиры. Но в случае падения цен на недвижимость ситуация в будущем может кардинально поменяться.
Источник: http://ura-inform.com
Комментариев нет:
Отправить комментарий