Советы бывалых: как проверить надежность застройщика

Советы бывалых: как проверить надежность застройщика - Недвижимость Украины - Дайджест рынка недвижимости

25.07.2008 09:55, Рубрика: Строительство

Привычку определять «на глаз» честность компаний, которым доверяешь кровные, пора искоренять Заманчивая новостройка на рекламном буклете вполне может оказаться очередной строительной аферой. Риски инвесторов, приобретающих виртуальные метры в доме, который существует только в проекте, очень велики, в связи с чем «полезные советы» на тему «Как уберечься от махинаций при покупке жилья» пользуются небывалой популярностью. Насколько реально проверить надежность и честность строительной компании, интернет-газета «СЕЙЧАС» выясняла у экспертов. Еще не утихли страсти по «Элита-центру», как появились очередные пострадавшие. На этот раз жертвами строительной аферы стали жители Вишневого. 72 семьи вложили в проект строительства более $2 млн., но за четыре года на месте высотки построили лишь три этажа. Обманутые семьи обратились в суд Киево-Святошинского района, а прокуратура возбудила уголовное дело в отношении застройщика. Надежность без гарантий Несложный перечень рекомендаций потенциальным покупателям жилья на первичном рынке обычно сводится к напоминанию о том, что: - дело нужно иметь только с оригиналами, а не копиями документов; - не экономить на налогах, указывая заниженную стоимость сделки; - все бумаги заверять у нотариуса; - обращаться в солидные риелторские агентства. Однако на практике оказывается, что ни тщательное изучение документов, ни обращение к профессионалам 100%-х гарантий не дают. Что толку, что инвестор с умным видом примется изучать документы? Наверняка среди потенциальных покупателей найдутся те, кто может разобраться в целом ворохе документации, но подавляющее большинство частных инвесторов способны максимум на то, чтобы отличить копию документа от оригинала. Да и поднять баланс компании вам никто не даст, так что, скорее всего, надежность строительной компании придется по извечной славянской привычке определять «на глаз». «Надежных застройщиков в Киеве немного. В первую очередь это «Киевгорстрой» и «Житлоинвест». Правда, качество этого жилья оставляет желать лучшего, зато строительные аферы полностью исключены. Кроме того, понимая, какие процессы происходят внутри компаний, к надежным следует отнести ТММ и «Познякижилстрой», - считает директор ТММ Павел Числовский. Однако, по мнению Владимира Винокура, директора центра недвижимости «Мегокон-В», даже такая абсолютная надежность застройщика не дает гарантий того, что инвестор получит свою квартиру. «Действительно, в Киеве есть компании, вероятность аферы в которых вообще практически исключена. Однако от рисков все же не застрахован никто. Для начала нужно четко определиться с понятиями. Многие полагают, что если инвестор не может получить свою квартиру, то он по определению имеет дело с аферистами. Это не так. Афера – это заранее задуманное и подготовленное мошенничество, как это случилось с «Элита-центром». А инвестор может не получить свою квартиру по совершенно объективным причинам. Например, организация начала строить дом, не имея достаточно своих оборотных денег для окончания строительства. Они начали собирать деньги у инвесторов, но инвесторы по каким-либо причинам вкладывали деньги не слишком активно. И это привело к тому, что компании хватило собранных средств не на весь дом, а, например, на первые пять этажей», - рассказал эксперт интернет-газете «СЕЙЧАС». Риелтор ни при чем Частные инвесторы, стремясь получить хоть какие-то гарантии и воспользовавшись «ценными советами», обращаются к риелторам. Однако громкие скандалы с жилищно-строительными аферами показали, что эти специалисты по недвижимости, осуществляя посредничество при операциях, не дают совершенно никаких гарантий желающим уберечься от строительных афер. Причем нет никакой разницы в том, обратился клиент в «солидное агентство» или к случайному брокеру, расклеивающему объявления на столбах. Результат один и тот же: никто не собирается гарантировать возврат потерянных денег, например, своим имуществом. Разница, пожалуй, заключается лишь в том, что одни готовы в этом честно признаться, а другие продолжают кормить потенциальных клиентов небылицами. «Я даю консультации по рынку недвижимости, это моя работа. Но когда ко мне обращаются клиенты с просьбой дать консультацию по первичному рынку жилья, я этого не делаю», - говорит Винокур. Специалист отмечает, что он старается быть честным перед собой и своими клиентами: люди могут заплатить деньги, потратить свое время, но взамен не получить ничего! «Ведь результат может быть непредсказуем, особенно в нынешних условиях. Сегодня спрос на первичном рынке упал, ряд компаний попали в сложную ситуацию, в связи с чем многие потенциальные новостройки могут превратиться в долгострои», - считает Винокур. Страхи страхования Нередко участники рынка дают еще один «ценный совет» – застраховать сделку. При этом за скобками остается ответ на вопрос: какая гарантия того, что страховая компания выплатит страховку? Никакой! – уверены специалисты. По данным Ассоциации страхователей Украины, официальный средний уровень выплат страховыми компаниями в прошлом году составил 18%, реальный и того ниже – около 10%. К тому же есть виды страхования, где уровни выплат еще более впечатляющие – страхование пассажиров на транспорте (уровень выплат 2%), автогражданка (до 8%), некоторые компании и вовсе умудряются работать с уровнем выплат 0,2%. «При существующем подходе страховых компаний к исполнению своих страховых обязательств и к составлению договоров с массой юридических крючков, к «головной боли», которую частные инвесторы имеют с застройщиками, они получат «зубную боль» от общения со страховыми компаниями. Во-первых, это приведет к существенному увеличению затрат (порядка 5% от стоимости квартиры), а во-вторых, можно с уверенностью говорить, что толку от этого не будет никакого! Учитывая, что страхование финансовых рисков является тонкой штукой, а инвесторы вряд ли имеют представление о том, как избегать всевозможных ловушек, страховщики найдут даже не одну, а десятки причин, чтобы откреститься от выплат. Обманут, разденут и пустят по миру!» - заявил интернет-газете «СЕЙЧАС» генеральный директор АСУ Леонид Хорин. Что делать? Сообщения о грядущем обвале цен на рынке жилья привел к тому, что люди перестали покупать и движение на рынке практически остановилось. Если прибавить сюда экономический кризис и нехватку собственных средств застройщиков, становится понятно, что и без того высокие риски потенциального инвестора вырастают еще больше. «Правило номер один для инвестора заключается в следующем: ни при каких условиях не покупать квартиру у компании, которая строит один дом, даже если условия более чем заманчивые», - советует Числовский. Специалисты предлагают иметь дело с компаниями, имеющими большой финансовый потенциал. А вот для того, чтобы определить этот потенциал самостоятельно, следует выяснить: - сколько лет существует фирма (оптимальный срок - не менее 10 лет); - сколько объектов за это время построено (хорошие объемы строительства предполагают сдачу не менее 5-6 объектов за 10 лет); - сколько объектов находится в процессе строительства и как идет процесс (не менее 3-4 объектов одновременно). Кроме того, на рынке недвижимости, как и на других рынках, прекрасно работает пресловутое «сарафанное радио». И тому, кто собрался совершить столь рискованную и дорогостоящую покупку, нелишне поинтересоваться аналогичным опытом друзей и знакомых. Ведь, как признаются «надежные застройщики», треть их нынешних покупателей привели в компанию бывшие клиенты. Издание: Деловое издание "Сейчас"