Достоверной банковской статистики про объемы кредитования под залог земли в настоящее время нет. По некоторым данным, в 2007 год на покупку земельных участков было выдано около 3,5 млрд грн кредитов. При этом по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, по состоянию на 01.04.2008 г. общий ипотечный портфель банков составил 65,2 млрд грн, и за I квартал текущего года вырос на 13,9%, или 7,9 млрд грн.
При этом кредиты на покупку земельных участков составляют всего 1,7% ипотечного кредитования. Кредитование под залог земли и на покупку земельных участков, безусловно, не одно и то же, однако следует отметить, что чаще всего кредиты под залог земли выдаются на цели строительства на той земле, которая и выступает залогом, т. е. в данном случае можно проводить параллель.
По словам директора по маркетингу компании SV Development Владимира Степенко, банки самостоятельно определяют критерии выдачи кредитов. По его словам, банки предпочитают брать в залог землю, которая находится в 10-15 км от Киева. Кредит под залог земли выдается в зависимости от целей кредитования и удаленности от города в размере от 60-80% от оценочной стоимости.
Некоторые банки устанавливают минимальную сумму земельного займа, не ограничивая максимальный объем кредита. При этом срок кредитования меньше, нежели при залоге жилой недвижимости – до 15-20 лет. Наиболее активными игроками на этом рынке являются «Райффайзен Банк Аваль», «Укргазбанк», ОТР Bank, «УкрСиббанк», банк «Финансы и Кредит» и др.
Отметим, что кредит под залог земли выдают пока не все банки, да и решения по таким кредитам принимаются индивидуально. Банки пока практически не кредитуют земельные участки, предназначенные для садоводства (в моратории о землях с назначением «садоводство» ничего не говорится). Однако банк «Финансы и кредит» выдает кредиты под залог земли для ведения садового хозяйства в размере не более 0,12 га. Кроме того, банки в основном кредитуют землю, расположенную только в районе, где прописан покупатель.
Преимуществом такого вида кредитования состоит, как и в ипотечном кредитовании, возможность владения земельным участком под застройку, цена которого только растет. По данным компании SV Development, если за 2007 год стоимость земельных участков под коттеджную застройку в Киевской области (11 районов) в среднем выросла на 67% с $2364 до $5864 за сотку, то к концу мая она в среднем увеличилась еще на 8,8% до $6380 за сотку.
Следует отметить, что земля осталась практически единственным стабильно дорожающим активом, и даже недвижимость уже потеряла былую привлекательность как объект инвестирования.
Кредитование под залог земли хотя и менее развито по сравнению с другими видами кредитования (авто- и под залог жилой недвижимости), но в последнее время набирает все большую популярность. Такая тенденция связана с изменением потребительских предпочтений в части выбора места жительства, в частности с тем, что все больше горожан предпочитает загородную недвижимость городскому жилью.
Кредиты чаще выдаются под залог земли не в Киеве, а в прилегающих населенных пунктах (Борисполь, Ирпень, Буча), где развивается загородное строительство. При этом часть кредитов берут заемщики, которые рассчитывают заработать на спекулятивном росте цен на землю. В таком случае сами заемщики значительно рискуют, так как кроме расходов на обслуживание кредита, никто не может гарантировать, как долго продлится рост цен на землю, который и призван «компенсировать» взятый кредит.
В настоящее время банки не могут брать в залог земельные участки с целевым назначением для ведения сельского хозяйства. Кроме того, по причине моратория на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения до законодательного урегулирования рынка земли - до вступления в силу законов о земельном кадастре и о рынке земли Министерство юстиции рекомендует нотариусам не регистрировать договоры купли-продажи земельных участков сельскохозназначения до принятия этих законов.
Безусловно, что теневые схемы приобретения самой земли ограничивают развитие данного вида кредитования. Ведь, как показывает практика, существуют десятки способов обхода моратория. В случае каких-либо сомнений относительно законности приобретения земли банк кредит просто не выдаст. В целом, по словам юриста, который специализируется на земельных отношениях, но пожелавшем сохранить анонимность, вероятность того, что землю, уведенную по теневым схемам кто-то сможет вернуть, равняется нулю.
«В Украине нет судебной практики возврата земли, которая перепродана уже по 2-3 раза. Для возврата нужно хотя бы компенсировать покупателям ее стоимость, а средств на это нет и не будет», - отметил эксперт.
С другой стороны, известно, что многие банки прекратили или существенно ужесточили условия выдачи ипотечных кредитов, в этой связи логично предположить, что сократилось и кредитование под залог земли. У банков просто нет ресурсов для масштабного кредитования, каким бы ликвидным не был залог. Начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга "Укргазбанка" Дмитрий Замотаев утверждает, что многие крупные банки прекратили любые виды кредитования, другие же настолько существенно ужесточили условия выдачи кредитов, что гривневые кредитные ставки иногда достигают 25% годовых, что отбивает желание получить кредит у потенциальных заёмщиков.
«Что касается нашего банка, то мы не прекращали выдавать кредиты, однако в соответствии с тенденциями рынка были вынуждены поднять ставки кредитования в среднем на 1% в иностранной валюте и на 2% в гривне. Все другие условия кредитования под залог земли у нас остались неизменными», - подчеркнул банкир.
Следует отметить, что до «подорожания» ставки по таким кредитам составляли в среднем 15-16% в гривне и 12,5-13,5% в долларах. По словам банкиров, стоимость кредитов под залог земли в среднем на 1-2% выше, нежели кредитование приобретения жилья на вторичном рынке. Также кредит несет для банков самый высокий риском невозврата по сравнению с другими ипотечными продуктами. Усложняет данный вид кредитования то, что банки часто устанавливают одну ставку на период до перехода прав собственности на участок к заёмщику, и более низкую (на 0,5-1%), на весь оставшийся период кредитования.
Существенным аспектом, усложняющим кредитование является значительный пакет документов, где кроме «стандартных» документов, необходимо представить документы на право владения земельным участком, копию госакта о праве собственности на земельный участок, копии документов, которые определяют основание для выдачи госакта о праве собственности на земельный участок (купля-продажа, решение суда), экспертно-денежная оценка земельного участка (проводится независимым оценщиком), выписка из кадастра о наличии/отсутствии обременений на земельный участок и другие документы. Следует отметить, что в процессе купли-продажи земли переоформление прав собственности на земельный участок может растянуться на срок до 6 месяцев и более.
Банкиры достаточно оптимистично настроены относительно перспектив кредитования под залог земли.
«Приоритетными для банков будут программы кредитования под залог недвижимости, а также кредиты на покупку земельных участков и загородной недвижимости. Стоимость кредитов вряд ли существенно изменится, хотя могут быть определенные корректировки в пределах 1-2%, но кардинально ситуацию на рынке ипотечного кредитования они вряд ли изменят», – считает начальник отдела продуктов ипотечного кредитования «Родовид Банка» Александр Козленко.
Активизировать кредитование под залог земли может дальнейшее развитие сегмента загородной недвижимости и отмена моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. После отмены моратория Владимир Степенко ожидает рост количества выставленных на продажу земельных участков, и, как следствие, рост количества выданных кредитов под их залог. При этом, по словам эксперта, этот рост не будет носить взрывной характер.
Источник : http://100m2.com.ua/
Комментариев нет:
Отправить комментарий