| 8 февраля 2008 |
Наследование коммерческой недвижимости – довольно новая сфера гражданско-правовых отношений, которая, по мнению опытных юристов, на сегодняшний день не получила достаточного распространения среди субъектов хозяйствования в Украине. Наиболее вероятная причина тому – юный возраст нашего рынка коммерческой недвижимости, из-за чего ситуации, когда наследники устраивают судебные баталии за торговый центр или гостиницу своего близкого родственника, – пока еще редкость. Но так будет не всегда. Рано или поздно судебная активность в этой сфере правовых отношений возрастет, и тогда, как это часто бывает в жизни, перед наследниками владельцев коммерческой недвижимости могут возникать различного рода проблемы. О том, как уберечься от всевозможных «подводных камней» при оформлении права наследства на коммерческую недвижимость, мы узнали у юриста юридической фирмы «Дмитриева и партнеры» Игнатовой Любови Владимировны.
– Всем нам хорошо известно, что права собственности на объекты коммерческой недвижимости, как правило, оформляются на юридических либо на физических лиц-предпринимателей. Современное законодательство предусматривает стандартную процедуру наследования коммерческой недвижимости, которая обычно входит в состав наследственной массы. Схема наследования довольно-таки проста: согласно гражданскому законодательству наследование недвижимости осуществляется по закону либо по завещанию.
Наследниками по закону и по завещанию могут быть физические лица, которые являются живыми на момент открытия наследства, а также лица, которые были зачаты при жизни наследодателя и родились живыми после открытия наследства. Причем завещанием наследодатель может также передать по наследству свое имущество юридическим лицам, территориальным общинам и даже государству или отдельно взятой Автономной Республике Крым. В этом и заключается основное отличие наследования имущества по завещанию от наследования по закону – в завещании нет ограничений относительно круга наследников. Завещатель вообще может назначить своими наследниками одно или несколько физических лиц, независимо от наличия у него с ними семейных или родственных отношений. Он также может без указания причин лишить права на наследование любое лицо из числа наследников по закону, и в таком случае это лицо не сможет уже получить право на наследование. И все же законом предусмотрена определенная категория лиц, которых завещатель не может лишить права на наследование и которые имеют право на обязательную долю в наследстве. К указанной категории лиц отнесены: малолетние, несовершеннолетние, совершеннолетние нетрудоспособные дети наследодателя, нетрудоспособная вдова (вдовец) и нетрудоспособные родители. Все они унаследуют, независимо от содержания завещания, половину доли, которая принадлежала бы каждому из них в случае наследования по закону.
Еще одно преимущество завещания заключается в том, что завещатель имеет право охватить своим завещанием права и обязанности, которые ему принадлежат на момент составления завещания, а также те права и обязанности, которые могут ему принадлежать в будущем. Так, можно завещать объект недвижимости, который на момент составления завещания находился на стадии проектирования или строительства, либо то имущество, права на которое наследодатель приобретет спустя некоторое время.
Наследодатель также может обусловить возникновение права на наследование у лица, которое определено в завещании, наличием определенного условия, как связанного, так и не связанного с поведением этого лица (наличие других наследников, проживание в определенном месте, рождение ребенка, получение образования и т.п.). Указанное условие должно существовать на момент открытия наследства и не должно противоречить закону или моральным принципам общества.
Законодательство предусматривает возможность составления завещания относительно отдельной части имущества. Так, при необходимости, наследодатель может оформить завещание относительно отдельно взятого объекта коммерческой недвижимости (целой сети), сознательно не изложив при этом свою волю относительно всего остального имущества.
Кроме того, отдельной нормой действующего законодательства прописано право завещателя обязать наследника совершить определенные действия, направленные на достижение общественно полезной цели. Так, к примеру, завещатель в завещании может обязать выделить площадку для обустройства игровой зоны для детей или парковой зоны общего пользования либо передать объект коммерческой недвижимости (его часть) в собственность государства.
При этом надо помнить, что законом четко установлена форма завещания, несоблюдение которой имеет следствие признания его недействительным. На сегодняшний день существуют такие требования к оформлению завещания:
во-первых, это письменная форма, с указанием места и времени его составления
во-вторых, личная подпись завещателя
в-третьих, нотариальная форма.
Вдобавок одним из обязательных условий является свободное волеизъявление завещателя, отсутствие этого условия также может привести к признанию завещания недействительным.
Что касается процедуры наследования имущества по закону, она отличается жесткой регламентацией относительно порядка и круга лиц наследников. В этом случае имущество наследуют физические лица в порядке строгой очередности. Каждая следующая очередь наследников по закону получает право на наследование в случае отсутствия наследников предыдущей очереди, устранение их от права на наследование, непринятие ими наследства либо отказа от принятия наследства.
На сегодняшний день, в первую очередь, право на наследование по закону имеют дети наследодателя, в том числе зачатые при жизни наследодателя и родившиеся после его смерти, тот из супругов, который его пережил, и родители. Во вторую очередь, наследуют родные братья и сестры наследодателя, его бабушка и дедушка, как со стороны отца, так и со стороны матери. К третьей очереди относятся родные дядя и тетя наследодателя. Четвертая очередь – лица, которые проживали с наследодателем одной семьей не менее пяти лет до момента открытия наследства. В пятую очередь право на наследование по закону имеют другие родственники наследодателя до шестой степени родства включительно, причем родственники более близкой степени родства отстраняют от права наследования родственников дальней степени родства. К этой очереди также относятся иждивенцы наследодателя, которые не были членами его семьи.
В отличие от наследования по завещанию, где наследодатель может определить долю наследства, при наследовании по закону доли в наследстве каждого из наследников являются равными, что зачастую вызывает проблемы в дальнейшем распоряжении унаследованным имуществом.
Таким образом, мы рассмотрели вариант, когда наследодателем коммерческой недвижимости является ее единоличный собственник – физическое лицо-предприниматель. Но мы помним, что в большинстве случаев право собственности на объект коммерческой недвижимости находится у юридического лица, а у наследодателя только определенная часть корпоративных прав. Как быть в этом случае? Ведь согласно Гражданскому кодексу, если другое не предусмотрено законом и учредительными документами, право на участие в хозяйственных обществах не входит в состав наследства, т.к. права и обязанности, которые вытекают из этого участия, неразрывно связаны с личностью наследодателя.
Согласно действующему законодательству (ч. 5 ст. 147 Гражданского кодекса Украины) доля уставного капитала общества с ограниченной ответственностью переходит к наследникам физического лица, если уставом общества не предусмотрено, что такой переход допускается только с согласия других участников общества. При этом ст. 55 Закона Украины «О хозяйственных обществах» говорит, что в случае смерти гражданина, участника общества, наследники имеют преимущественное право на вхождение в это общество. В случае отказа наследника от вступления в общество или отказа общества принять наследника ему выдается в денежной форме или натуральной форме часть имущества, которая принадлежала наследодателю. Подобная процедура предусмотрена и для участников полного общества. Законодательством также урегулирована процедура наследования акций акционерного общества.
Однозначно можно сказать, что при решении вопросов наследования корпоративных прав на объекты коммерческой недвижимости необходимо руководствоваться положениями учредительных документов с учетом организационных форм деятельности хозяйственных обществ, и, при возможности, во избежание негативных последствий, заранее составлять завещание на особо ценные объекты недвижимости.
Комментариев нет:
Отправить комментарий