«Вторичный» загород

socMart 05.06.2008

Рынок загородной недвижимости пестрит многообещающими проектами коттеджных городков, однако реализация многих из них еще несколько лет будет носить «макетный» характер. Единственным вариантом для тех, кому загородное жилье нужно «здесь и сейчас», становятся предложения так называемой «вторички». Что же так притягивает покупателя к данному сегменту рынка, и какие основные риски могут его подстерегать?

Застройщикам загородной недвижимости становится все сложнее привлечь внимание покупателя проектами коттеджей, таунхаусов или элитных вилл. Желающие в кратчайшие сроки приобрести загородный дом хотят видеть свое будущее «гнездышко» в реальности, а не в чертежах и макетах. И для принятия решения о покупке им необходимо лично убедиться в деталях планировки, отделки, инфраструктуры и социального окружения.

Что продается

Все продающиеся сегодня дома на вторичном загородном рынке можно разделить группы. «К «вторичной» загородной недвижимости относятся в основном дачные кооперативы, стихийная коттеджная застройка и готовые дома в организованных коттеджных городках, продаваемые из «частных рук», – говорит Юлия Литвиненко, консультант по коттеджной недвижимости «Украинской Торговой Гильдии». Цены на дома зависят не только от категории, к которой они относятся, но и от месторасположения – Киевская область в этом отношении демонстрирует контрастные примеры. Даже в наиболее престижном на сегодня обуховском направлении, в 30–40 километрах от черты города можно найти предложения минимум за $130 000. При этом покупатель получает всего лишь две маленькие комнаты в деревянном одноэтажном строении площадью 80–90 кв. м, необлагороженные 6 соток земли, а вода и вовсе в ближайшем колодце.

Схожая ценовая политика сложилась и в старых дачных кооперативах. За щитовой домик сегодня придется выложить порядка $90 000. Учитывая необходимую реконструкцию здания, стоимость материалов, прокладку коммуникаций, оплату труда подрядчика, вряд ли кто-то займется инвестированием в столь сомнительный проект. При этом в таких кооперативах практически нереально жить круглогодично, поскольку они не имеют необходимой инфрастуктуры. В них довольно часто случаются перебои с электроэнергией, а централизованное водоснабжение в 90% случаев осуществляется только с апреля по октябрь. Как утверждает Артур Пилипчук, генеральный директор АН «Валион», подобные предложения на рынке мало востребованы. «Стоимость дачной недвижимости можно приравнять к стоимости среднестатистической однокомнатной квартиры в спальном районе Киева. И мало кто из покупателей, поставив на чашу весов такие объекты, будет склонен к инвестированию в недвижимость без надлежащих условий проживания. Тем не менее, в продажах загородной «вторички» стагнации не наблюдается. В большинстве случаев потребитель подыскивает ухоженный дом площадью 120–150 кв. м в охраняемых коттеджных городках стоимостью $200 000–400 000», – констатирует специалист.

Cхожая ценовая ситуация сложилась в трех активно развивающихся направлениях – житомирском, вышгородском и одесском, где можно приобрести дом около 200 кв. м со всеми удобствами, включая Интернет, за $300 000–320 000. Дачные кооперативы наполняют рынок предложениями со «стандартным» набором удобств за $75 000–80 000. Зато в коттеджном поселке за $350 000 можно приобрести обжитой дом площадью примерно 180 кв. м и с мебелью. Таким образом, эти загородные направления занимают ту самую золотую середину, которая необходима большинству сегодняшних покупателей.

Весьма своеобразная ценовая ситуация сложилась в броварском и бориспольском направлениях. Если стоимость домиков в дачных кооперативах колеблется на уровне $80 000–130 000, то цены на дома стихийной застройки практически такие же, как в коттеджных городках, а порой даже выше. За современный благоустроенный обжитой дом площадью 210 кв. м на окраине с. Погребы покупателю придется выложить до $650 000. В то же время в одном из коттеджных городков в с. Княжичи можно найти предложения вторичной продажи домов – 200 кв. м за $500 000, при этом получив все удобства, охраняемую территорию и даже бассейн.

Самым «нелюбимым» среди покупателей по сей день остается варшавское направление. Благоустроенную газифицированную дачу в садово-дачном обществе в г. Ирпень можно купить за $70 000, а если вопрос покупки предоставить опытному риэлтеру, он наверняка сможет отыскать дом на 10–15% дешевле. Дома стихийной застройки тоже не блещут инвестиционной привлекательностью. В том же Ирпене дом площадью 160 кв. м со всеми современными удобствами можно приобрести за $160 000–180 000. А за таунхаус покупатель заплатит не более $190 000. Причина такой дешевизны недвижимости, как считают специалисты, – затрудненная транспортная доступность. Большая часть трассы не подвергалась реконструкции уже более 20 лет, на узкой «двухполоске» постоянные заторы и ДТП, особенно в выходные дни.

Двоякий статус

Большинству покупателей зачастую не понятна сама суть «вторичности» загородной недвижимости. Ведь многие построенные за последние 3–5 лет коттеджи и таунхаусы вмиг были перекуплены инвесторами и лишь де‑юре относятся ко «вторичке». При этом инвестор не вкладывал ни копейки в данный объект, не прожил в нем ни дня, и покупателю достается абсолютно неблагоустроенный земельный участок с «коробкой», без намека на реальное место для постоянного проживания. Таким образом, понятие «вторичности» загородной недвижимости можно расценивать двояко. Несмотря на первозданность строений, определить юридическую «вторичность» коттеджных построек несложно. Как утверждает А. Пилипчук, юридический факт передачи прав собственности «из рук в руки» неоспорим. «Порядка 40% существующих на вторичном рынке предложений загородного недвижимого имущества – выгодное вложение капитала в самом начале строительства, независимо от того, является ли дом частью коттеджного городка, относится он к стихийной застройке или к дачному кооперативу. Самому же инвестору абсолютно неважно, какой именно юридический статус будет иметь перепродаваемая недвижимость», – утверждает он.

Юридический статус дома, вне зависимости от степени его новизны, может сыграть покупателю на руку. По словам Яны Потоцкой, руководителя отделения №2 филиала ЗАО «ПУМБ», в последнее время количество желающих получить кредит на покупку загородной недвижимости резко увеличилось. «За последние полтора года четверо из десяти обратившихся за кредитом клиентов желают приобрести коттедж или участок для его строительства. Банки кредитуют загородную «вторичку» более охотно, чем «первичку». При рассмотрении обращения за кредитом огромное значение имеет фактор ликвидности дома и участка. В большинстве своем кредиты выдаются на недвижимость высшего класса, меньше шансов передать банку в залог недвижимость постройки 80‑х годов», – консультирует специалист.

Элитная «вторичка»

Для покупателя, готового приобрести на вторичном рынке коттедж стоимостью в $2–8 млн, основные критерии выбора остаются такими же, как и у нацеленного на покупку дома эконом‑класса. Транспортная доступность и комфорт проживания – решающие факторы при выборе загородного жилья. Но существуют и другие немаловажные моменты, которые следует учитывать покупателю недвижимости элит‑класса. На деле далеко не каждый городок со статусом закрытого таковым является, ведь наличие шлагбаума при въезде на территорию еще не означает профессиональную охрану городка по периметру, круглосуточное видеонаблюдение и патрулирование территории. Следует также обратить внимание и на инфраструктуру, которая должна соответствовать заявленному классу городка. «Несмотря на то, что выбор элитного «вторичного» жилья ограничен, предложения и спрос были, есть и будут, – утверждает Ю. Литвиненко. – Требования покупателей таких объектов прямо пропорциональны их стоимости. Потенциальные жители обращают внимание не только на качество самого объекта, но и на соседей, инфраструктуру, перечень постоянных и дополнительных услуг. Поэтому они в основном ориентируются на организованные коттежные городки», – утверждает специалист. Что касается стихийной застройки, подобные дома, как правило, запитаны электроэнергией от ближайшего населенного пункта, что повышает вероятность перебоев, аварий и поломок.

По мнению Ярослава Гутарина, юриста компании «Строительные технологии», покупателю следует обращать внимание в первую очередь на качество коммуникаций. «Удорожание строительства происходит именно за счет инженерных коммуникаций. Если речь идет о домах за пределами организованного коттеджного поселка, перепродаваемые объекты слишком часто оказываются «бросовым» товаром, а инвестор, ожидающий легкой прибыли, не занимается развитием инфраструктуры и благоустройством участка», – акцентирует юрист.

Работа над ошибками

При выборе загородного жилья довольно часто потребитель допускает типичные ошибки. Как утверждает Дмитрий Суворов, адвокат киевской коллегии адвокатов, юристы часто сталкиваются с судебными разбирательствами, касающимися качества приобретаемого жилья. «Несмотря на то, что на первый взгляд дом выглядит идеально, он может таить дефекты. Чтобы избежать покупки неликвидной недвижимости, перед сделкой следует провести независимую техническую экспертизу объекта. Только эксперты смогут выявить недостатки, которые впоследствии доставляют будущему владельцу неудобства и приводят к дополнительным финансовым затратам», – консультирует специалист. А страховать подобные риски страховые компании не берутся. Как утверждает Наталья Загорняк, руководитель отдела страхования компании «Украинская Страховая Группа», ценовая политика рынка загородной недвижимости непредсказуема и риски высоки для самой страховой компании.

Поэтому будущему владельцу загородного дома необходимо быть предельно бдительным и самому позаботиться о спокойствии своего проживания.