Закон о преодолении кризиса в строительстве

Закон о преодолении кризиса в строительстве - ВС и Партнеры

«14» января 2009 года вступил в законную силу Закон Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» (далее по тексту – Закон). Данный Закон направлен, прежде всего, на преодоление кризисных явлений в строительной отрасли и принят с целью обеспечения реализация жилищных прав граждан, которым необходима государственная поддержка. Законом предусмотрено, что преодоление кризисных явлений в строительной отрасли совершается путем: выкупа у застройщиков и/или финансовых учреждений нереализованного жилья в   объектах строительства; предоставления гражданам государственной поддержки на строительство     (приобретение) жилья путем выплаты государством части его стоимости; получения гражданами жилья в аренду с выкупом; предоставления физическим и юридическим лицам льготных кредитов на     строительство жилья и компенсации процентной ставки по таким кредитам; выкупа государством у кредиторов ипотечных кредитов, полученных     физическими       лицами до вступления в силу данного Закона и     отнесенных к категории рискованных. При этом предусмотрено, что денежные средства на реализацию вышеуказанных мер будут направлены в 2009 году на достройку объектов, имеющих степень готовности не менее 70%, в 2010 году – не менее 50%. В целом следует признать, что Закон предусматривает целый ряд льгот для застройщиков, осуществляющих строительство жилья: льготные кредиты; уменьшение ставки паевых взносов на развитие инженерно – транспортной     и социальной инфраструктуры населенных пунктов и возможность отсрочки     их выплаты; освобождение от платежей на поддержку местных пожарных команд; пролонгация на аналогичных условиях договоров аренды земельных         участков, на которых ведется жилищное строительство. Кроме того, обращает на себя внимание одно их новшеств данного Закона, а именно разрешение застройщикам регистрировать право собственности в БТИ на недостроенные объекты или их части с целью дальнейшей перепродажи или передачи в ипотеку. В тоже время, Закон запрещает кредитно – финансовым учреждениям увеличивать в одностороннем порядке процентную ставку по кредитам, полученным физическими и юридическими лицами на приобретение или строительство жилья.  Такая ставка может быть изменена только по согласию сторон. Также на время действия Закона введен мораторий на расторжение физическими или юридическими лицами договоров, результатом которых является передача им застройщиком завершенного объекта (его части) жилищного строительства при условии осуществления оплаты 100% стоимости такого объекта (его части). Расторжение таких договоров возможно только по согласию сторон. Следует отметить, что данные положения Закона противоречат общим правилам расторжения договоров, предусмотренных Гражданским кодексом Украины. В случае разрыва договоров, по которым осуществлена только частичная оплата стоимости объекта строительства (его части), возврат денежных средств осуществляется только после реализации такого объекта строительства (его части). Еще одним новшеством данного Закона является введение такого понятия как аренда с выкупом. Закон определяет аренду с выкупом как правоотношения арендодателя – юридического лица и арендатора – физического лица, которые возникают на основании договора аренды с выкупом и регулируются Гражданским кодексом Украины и данным Законом. Предусмотрено, что арендатор имеет право приобретать жилье на условиях долгосрочной (до 30 лет) аренды с выкупом и возможностью досрочного погашения арендной платы. При этом арендная плата состоит из платежей на выкуп жилья и вознаграждения арендодателя, размер которого установлен в договоре. В целом следует отметить, что Закон хоть и содержит в себе механизмы, направленные на предотвращение влияния финансового кризиса на отрасль строительства жилья, но эффективность таких механизмов будет напрямую зависеть от правительственной нормотворческой деятельности.