{display:none;}

среда, 2 апреля 2008 г.

Обзор рынка недвижимости Киева: итоги марта и первого квартала 2008 года [domik.net]

Обзор рынка недвижимости Киева: итоги марта и первого квартала 2008 года - Недвижимость Украины - Новости рынка недвижимости


02.04.2008 10:05, Рубрика: Аналитика

Индекс стоимости жилья в марте 2008 года: 2730$/кв. м. (+1,9% за месяц).

Индекс ценового ожидания: +2,0% в месяц ( -0,1% ).

Индекс доходности: +1,6 банк/деп. ( +0,1 банк/деп.)

За первый квартал 2008 года индекс стоимости вырос на 6,1%.


Особенностью первого квартала 2008 года стало резкое сокращение новогодних каникул. Задатки пошли с первой недели января, а дальше (до конца февраля) по нарастающей. Учитывая, что в январе и феврале на рынке обычно наблюдается дремотное состояние, нынешняя активизация в эти традиционно «застойные месяцы» для многих стала приятной неожиданностью.

К положительным факторам и событиям можно также отнести внимание первых лиц государства к проблеме общедоступного жилья и опубликование Министерством юстиции статистики количества сделок в 2005-2007 годах.

К сожалению, остальные заслуживающие внимания факторы и события имели негативный характер.

Одни факторы (такие, например, как газовые скандалы, высокий уровень инфляции, политическая нестабильность) сказывались на развитии рынка недвижимости опосредствованно. А вот проблемы в банковской сфере, существенное ужесточение условий ипотечного кредитования, а также снижение курса американского доллара влияли на рыночные процессы самым непосредственным образом.

В марте на рынке действовали две взаимно противоположные тенденции. С одной стороны, явно ощущалось традиционное весеннее оживление деловой активности. С другой стороны, резкое проседание курса доллара, ужесточение правил ипотечного кредитования и пессимистические настроения в обществе замораживали рынок.

Ощущалась типично мартовская погода: то день теплый и солнечный, то холодный и мрачный. То резкое увеличение количества звонков, заявок на покупку, просмотров… То затишье и даже срыв достигнутых ранее договоренностей.

Поэтому неудивительно, что по сравнению с февралем, в марте количество договоров задатка сократилось на 27% (данные предварительные, отчеты продолжают поступать).

Изменился и качественный состав продаваемых квартир. Резко снизился удельный вес дорогих объектов. Если в феврале в перечне договоров задатков трехкомнатных квартир было на 12% больше, чем однокомнатных, то в марте однокомнатные квартиры приобретали в 2,5 раза чаще, чем трехкомнатные.

О чем говорит столь резкое (почти одномоментное) уменьшение доли трехкомнатных квартир в списке сделок?

На наш взгляд, за этим стоит не только осторожность, которую в условиях неопределенности могут позволить себе люди, живущие в более-менее нормальных условиях, но и резкое ужесточение правил ипотечного кредитования. Ведь как бы там ни было, а обменять на гривны 40000 долларов и взять по ипотечному кредиту недостающие (для покупки однокомнатной квартиры) 300000 гривен, проще (и безопаснее), чем суммы в 3-5 раз большие.

Прыжки на рынках валют, изменение правил ипотечного кредитования, противоречащие друг другу выводы экспертов, заявления политиков, массовые PR-кампании – всё так или иначе сказывалось на рынке недвижимости. Потому каждая неделя марта имела свою специфику. Несмотря на очень высокую инерционность рынка, цены то ускоряли темпы роста, то замедляли. В результате индекс стоимости вырос на 1,9%, а средняя цена предложения квадратного метра на 2,5%.

Статистика цен продаж и размеров торга в сегментах массового жилья по договорам задатка и купли-продажи, заключенных при участии группы компаний «Планета Оболонь», приведена в табл.1.

Табл.1.

Январь 2008
Февраль 2008
Март 2008
Средняя цена продажи квадратного метра
2826 $/м2
2868 $/м2
2983 $/м2
Средняя цена предложения квадратного метра в проданных квартирах
2860 $/м2
2897 $/м2
3028 $/м2
Средний размер торга
-1,2%
-1,0%
-1,5%
Средняя цена предложения квадратного метра в аналогичных квартир согласно компьютерной оценке http://www.domik.net/mod/web/estimate

2941 $/м2

2932 $/м2

3216 $/м2
Отличие средней цены продажи от средней цены
предложения аналогичных квартир
-3,9%
-2,2%
-7,2%
Удельный вес сделок, планируемых осуществить с использованием ипотечного кредитования
62%
48%
39%

К сожалению, выборка сделок группы компаний «Планета Оболонь» не такая уж и большая (хотя и немаленькая). Поэтому статистические погрешности в данном случае значительны.

Статистические данные о продавцах и покупателях, подписавших в первом квартале 2008 года договоры задатка, приведены в табл.2.

Табл.2. Статистические данные об участниках рынка
Удельный вес киевлян среди покупателей
65,8%
Удельный вес приезжих (граждан Украины) среди покупателей
31,0%
Удельный вес иностранцев среди покупателей
3,2%
Средний возраст продавца
44 года
Средний возраст покупателя
38 лет
Соотношение женщин и мужчин среди продавцов
женщины 61%, мужчины 39%
Соотношение женщин и мужчин среди покупателей
женщины 46%, мужчины 54%


Изменение цен предложений

Статистический анализ цен квартир, предлагаемых к продаже, показал, что квадратный метр в марте подорожал:

- в однокомнатных квартирах на 3,6%;
- в двухкомнатных квартирах на 3,1%;
- в трехкомнатных квартирах на 1,1%;
- в многокомнатных квартирах на 5,3%.
Более детально изменения усредненных цен предложений к продаже в зависимости от района представлены в табл.3

Табл.3. Изменение цен предложений на вторичном рынке недвижимости Киева по районам
Район
2008 год
Однокомнатные
Двухкомнатные
Трехкомнатные
Цена кв.метра
в $
Изменение
в %
Цена кв.метра
в $
Изменение
в %
Цена кв.метра
в $
Изменение
в %
Голосеевский
февраль
3372
+ 2.28
3794
+ 0.45
3516
- 2.56
март
3449
3811
3426
Дарницкий
февраль
2743
+ 4.01
2681
+ 1.53
2456
+ 1.10
март
2853
2722
2483
Деснянский
февраль
2688
+ 4.65
2605
+ 2.15
2350
+ 1.11
март
2813
2661
2376
Днепровский
февраль
2978
+ 2.28
2735
+ 2.71
2631
+ 1.48
март
3046
2809
2670
Оболонский
февраль
3324
+ 3.07
3249
+ 2.22
3196
+ 9.67
март
3426
3321
3505
Печерский
февраль
4703
+ 3.51
5049
+ 4.73
5413
+ 7.48
март
4868
5288
5818
Подольский
февраль
3245
- 0.52
3251
+ 5.75
3195
+ 0.50
март
3228
3438
3211
Святошинский
февраль
2814
+ 5.93
2866
+ 2.51
2611
+ 2.64
март
2981
2938
2680
Соломенский
февраль
3207
+ 3.21
3004
+ 1.50
3082
+ 1.14
март
3310
3049
3117
Шевченковский
февраль
3863
- 1.53
4129
- 0.19
4395
- 0.30
март
3804
4121
4382

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

Динамика изменения цен предложений в некоторых сегментах вторичного рынка Киева представлена на графиках.










На первичном рынке общегородской уровень цен в марте вырос примерно на 1%. Примечательно, что некоторые застройщики проводили так называемые «акции», с помощью которых старались быстрее распродать квартиры перед сдачей дома.

Выбор предложений, на первый взгляд, достаточно большой. Но, во-первых, большинство предложений со сдачей дома через год-полтора. А, во-вторых, наиболее ходовые малогабаритные квартиры по-прежнему в дефиците. Так, например, у крупнейшего киевского застройщика Киевгорстроя однокомнатные квартиры остались всего в одном доме на Троещине. Причем, эти квартиры далеко не малогабаритные – 57,8 квадратных метров. Двухкомнатные квартиры – в двух домах. Зато на сайте Киевгорстроя немало четырех и пятикомнатных квартир.

У второго крупнейшего застройщика Киева «Финансовой компании «Житло-инвест» малогабаритные однокомнатные квартиры площадью 44 квадратных метров есть лишь в селе Петровском Киево-Святошинского района. Следующие по уровню «малогабаритности» идут квартиры площадью 52,24 квадратных метров в Бортничах. В самом же Киеве однокомнатные квартиры от «Житло-инвеста» - 61,82 квадратных метра (проспект Науки, 65).

На рынке аренды цены сейчас достаточно стабильны. В базах данных время от времени мелькают гостинки на дальних окраинах по 400 и двухкомнатные по 500 долларов в месяц. Но квартиры по таким ценам быстро уходят. Более реально найти квартиру долларов на 50 дороже.

На рынке ипотечных кредитов резко ужесточаются правила предоставления и обслуживания кредитов. Судя по всему, Нацбанк достаточно строго надзирает за выдачей кредитов, особенно на длительный срок. Соответственно банки повышают ставки и вводят дополнительные штрафные санкции за задержку платежей.

К тому же в СМИ начались массовые PR-кампании, направленные против ипотечного кредитования по «этим огромным процентам».

В результате удельный вес квартир, купленных на вторичном рынке с привлечением ипотечных кредитов, существенно уменьшился. Если в 2007 году таких квартир было более 70%, то в январе 2008 года - 62%. Динамика снижения доли ипотечных квартир в феврале и марте приведена в табл.1.

Еще сложнее получить ипотечный кредит при покупке жилья на первичном рынке. Банки выдают такие кредиты, как правило, лишь в тех случаях, когда сами надзирают за ходом строительства, участвуют в кредитовании застройщиков.
По данным компании «Простобанк Консалтинг», средняя процентная ставка по кредитам на жилье на первичном рынке Украины сроком на 20 лет в марте 2008 года составила в гривне 16,4% годовых, в долларах 13,2%, в евро 12,7%, в швейцарских франках 9,5%.

Прогноз на апрель

Сложно давать обоснованный прогноз в условиях, когда на рынке действуют две взаимно противоположные тенденции.

И все-таки мы склоняемся к тому, что в силу высокой инерционности процессов, сценарии поведения рынка в апреле будут во многом аналогичны тем, которые наблюдали в марте.

Учитывая высокий уровень инфляции и ослабление доллара, полагаем, что цены предложений будут продолжать расти. Вполне возможно, что при этом будет расти (хотя и более медленными темпами) и размер торга. При этом цены реальных продаж, скорее всего, подрастут. Но вот перекроет ли этот рост цен снижение покупательной способности доллара – тут, как говорится, поживем – увидим. Все ж таки перегрев рынка недвижимости весьма значителен.

За более детальными прогнозами и консультациями обращайтесь по телефону (044) 537-77-77

www.domik.net

Издание: Информационно-аналитический отдел группы компаний «Планета Оболонь»


  • Сергей Курган - архив

  • WebMoney - ввод / вывод, обмен

  • Linux - записки на память

  • Пресс -блог

  • Мир ноутбуков и нетбуков

  • Пища для мозга

  • ПРЕССуем WEB

  • Двигатель Linux

  • LinuxPrime - всегда первый!

  • Кулинарные рецепты

  • DomLand - мир земли и недвижимости
  • Комментариев нет: