Какой-то десяток лет назад пределом жилищных мечтаний большинства наших соотечественников была квартира в многоэтажном доме в центре большого города. Но с увеличением населения Киева люди, обитающие в бетонных стенах, все чаще задумываются о жизни в собственном доме где-нибудь на природе.
Строительный рынок с готовностью откликнулся на запросы потребителей — коттеджные поселки вокруг столицы растут, как грибы после дождя, поражая архитектурным и функциональным разнообразием.
Как мы уже писали ранее, по итогам 2007 года мониторинг, проведенный экспертами, работающими в области недвижимости, выявил более 100 коттеджных городков в предместьях Киева. Подобные поселки в Киевской области строятся в основном с выходом на водоемы (реки, озера, водохранилища), с доступом на ведущие в город автотрассы и в 30-40-километровой зоне от Киева. При определении месторасположения принадлежность к тому или иному административному району является достаточно условной; гораздо большее значение имеет привязка к автотрассам. К примеру, поселки Лесное и Озерное территориально относятся к Киево-Святошинскому району, который охватывает большую территорию пригорода Киева. А их месторасположение более точно характеризует близость к Житомирской трассе (Житомирское направление). Лидером по количеству коттеджных поселков (и по ценам на них) сегодня является Обуховское направление. Говоря в целом, 75% всех коттеджных поселков Киевской области расположены по Обуховскому, Житомирскому, Одесскому и Бориспольскому направлениях.
Ближе к земле
На сегодняшний день на рынке частного загородного строительства Украины наиболее часто встречаются два формата недвижимости — коттедж и таунхаус. Практически любой особняк, построенный за городом для постоянного проживания, мы привыкли называть коттеджем. В целом данная формулировка правильна, ведь главная особенность такого объекта заключена в обособленном местоположении относительно соседних строений, и зачастую такие объекты обладают автономной системой жизнеобеспечения.
Индивидуальный коттедж наиболее понятный для восприятия вид жилья — это частный дом, рассчитанный для проживания в нем одной семьи. Этажность, площадь и особенности коттеджа будут зависеть от желания хозяев и архитектурного замысла помещения. «Современный подход к коттеджной застройке предполагает единую концепцию застройки будущего жилого массива, наличие всех необходимых коммуникаций и присутствие социальной инфраструктуры (кафе, магазина, спортзала и т. п.)», — говорит Анна Вайнштейн, маркетолог компании «Украинская Торговая Гильдия».
Таунхаус представляет собой коттедж, состоящий из двух-трех частных домов с общей несущей стеной (могут быть две и даже три общие стены, в зависимости от расположения). В каждом из них есть собственный вход, гараж, участок земли. В подобных зданиях чаще всего используется вертикальная планировка. В украинских условиях таунхаусы часто презентуют как оптимальный вариант индивидуального жилья по отношению цена/качество. В зданиях типа таунхаусов могут располагаться разные виды жилплощади, в том числе сочетание многоуровневых помещений и двух- или трехэтажных квартир, у каждой из которых есть свой участок земли. При расположении общих или частных изолированных гаражей под зданиями площадь, выделяемая под парковку, уменьшается, что улучшает внешний вид участка. Довольно часто таунхаусы наряду с коттеджами являются составной часть проекта цивилизованных элитных поселков — причем как в городе, так и в загородной зоне. Как утверждают аналитики рынка недвижимости, за такого рода малоэтажной застройкой большое будущее, ибо загородные территории активно застраиваются, свободной земли, на которой можно располагать объекты с коттеджным строительством, становится все меньше. Поэтому застройщики стараются уместить на тех же площадях больше построек, но не в ущерб загородному качеству жизни.
Лейнхаус — это загородное жилье бизнес-класса. Индивидуальный загородный дом в составе архитектурного ансамбля объединяет в себе все преимущества коттеджа и престижной городской квартиры. Пока такое жилье больше наиболее распространено в Подмосковье. Первый проект лейнхаусов реализуется в 11 км от Московской кольцевой автомобильной дороги в поселке Ильинка. Названия шести архитектурных ансамблей говорят сами за себя: «Венский», «Мюнхенский», «Ливерпульский», «Рижский», «Софийский», «Туринский». Каждый из них отличается площадью домовладения, внутренней планировкой, цветовой гаммой.
Экодом является новым трендом на рынке недвижимости. Главное требование для реализации этой идеи — экологически чистый район, на значительном расстоянии от мегаполиса и вдали от транспортных магистралей. Коттеджный поселок или отдельную усадьбу строят с соблюдением всех природоохранных требований и с минимальным воздействием на окружающую среду. Как утверждают разработчики проектов экодомов, некоторые заказчики настолько проникаются идеей, что высаживают мох на кровле, строят подземные въезды к жилищу и вместо асфальтированных дорожек прокладывают деревянные тротуары.
На сегодняшний день в Украине отсутствует официально признанная классификация коттеджных поселков, поэтому многие компании сегментируют и классифицируют поселки по-своему, вводя определенные параметры, характеристики и классы. Основополагающим моментом в классификации жилья должен быть комфорт, слагающими которого являются взаимосвязанные звенья всех этапов реализации проекта — от выбора местоположения до эксплуатационных характеристик. При этом ценовые уровни должны быть результирующим, а не исходным параметром позиционирования.
Ценовая политика
В большинстве случаев ценовая политика в коттеджном городке выстраивается следующим образом: устанавливают цену 1 кв. м дома, а участок, ограждение, дополнительные сооружения и прочее включают в стоимость коттеджа. Встречаются единичные случаи, когда стоимость всего объекта состоит из цены коттеджа (в пересчете площади на стоимость кв. м) и платы за участок (в пересчете площади на сотки). Зачастую таким образом продается земля под строительство, когда клиент сам выбирает, какой из предложенных проектов строить на приобретаемом участке. В таких случаях будет уместным выполнить пересчет стоимости всего объекта на среднюю стоимость 1 кв. м дома для получения сопоставимых цен на жилье в коттеджных городках.
«На ценообразование чаще всего влияют следующие факторы: качество строительства уменьшает или увеличивает цену до 50% от строительно-монтажных работ; в зависимости от близости природных ресурсов (лес, водоем) стоимость может увеличиваться от 30 до 50%; архитектура и однородное социальное окружение поднимает цену на 7-10%. Кроме того, нужно учитывать, что на формирование стоимости коттеджа влияют факторы, связанные с элементами оснащения дома и благоустройства участка. К подобным моментам можно отнести такие составляющие: сауна — прирост цены на 13,8%; бассейн, искусственный пруд на участке, баня — 7-8%; тренажерный зал, зимний сад, бильярдная, подвал — 4-5%; выделенная Интернет-линия — 3-3,5% и т. д. », — рассказывает управляющий партнер Concorde Development Валерий Кирилко.
Относительно динамики цен на коттеджи можно сказать, что на рынке продолжает прослеживаться тенденция повышения цен. При этом темпы роста сохраняются приблизительно в одном диапазоне. За второе полугодие 2007 года цены 1 кв. м жилья в среднем выросли на 22–26%. По итогам 2007 года средняя стоимость коттеджа с землей составляет $2000 за кв. м. Средняя стоимость 1 кв. м загородного дома в Киевской области по направлениям следующая: Бориспольское — $2000, Броварское — $1630, Вышгородское —$1730, Житомирское — $1730, Обуховское — $3200, Одесское — $1750. На сегодняшний день самый дорогой пригород Киева — Конча-Заспа, где цивилизованная застройка ведется еще с 1995-1996 годов.
От прошлого — к настоящему
В середине прошлого века в пригороде Нью-Йорка впервые был реализован проект массовой коттеджной застройки для среднего класса. Фирма Levitt&Sons, возглавляемая Уильямом Левиттом, за довольно короткое время построила 17 500 домов с двумя спальнями. Типовые коттеджи собирались из готовых блоков, их жилая площадь составляла всего 74 кв. м, второй этаж оставался недостроенным, а подвал вообще отсутствовал, что никак не отвечало американским традициям. Зато такой дом обходился покупателю в $7-8 тыс. При этом первый взнос составлял $100, а ежемесячный — около $50. К тому же жилье было оснащено стиральной машиной, телевизором, холодильником. Коттеджи охотно приобретали учителя, служащие и рабочие, то есть люди с достатком даже ниже среднего. Впоследствии поселок получил название Levittown, а в общей сложности компания построила более 140 тыс. домов. Спустя какое-то время оказались застроенными почти все крупные участки земли вблизи мегаполисов. Выросли доходы средних американцев и, как следствие, они стали более требовательны к архитектуре, качеству и инфраструктуре пригородного жилья. Но идея широкомасштабной застройки осталась востребованной. Просто она трансформировалась с учетом изменившихся обстоятельств и предпочтений покупателей жилья.
Пять лет назад рынок загородной недвижимости в Украине даже не имел первично-вторичной сегментации. Сегодня же наблюдается четкое деление такой недвижимости по «возрастному» параметру.
К первому ее виду относятся дома 30-40-х годов постройки площадью 80-100 кв. м, наметившие первые контуры «вторички». Однако перепродажа таких домов оказалась невыгодной. Морально устаревшие дизайн и планировочные решения, древние коммуникации позволили заключить этот «коммунистический» сектор в неликвидную зону.
Постройки 1992-1993 годов относятся ко второму виду. В этот период сегмент загородной недвижимости развивался не по рыночным законам, а согласно прихотям первых украинских олигархов. Именно тогда на Никольской, а впоследствии и на Софиевской Борщаговке появились первые коттеджи. Однако тогдашний хаос в экономике страны отразился как на архитектуре этих домов, так и на планировочных решениях. Сегодня в подобных домах тоже живут богатые люди, но пик популярности таких строений уже позади.
К третьему виду загородной недвижимости (1996-2008 годы) относятся территории, которые застраиваются, охраняются и на протяжении нескольких лет централизованно развиваются, обрастая заранее оговоренным набором инфраструктуры. Подобные так называемые «закрытые» городки обычно располагаются в селах, расположенных неподалеку от города.
К четвертому виду следует отнести отдельные объекты в деревнях и прочих поселениях сельского типа. Они никак не связаны между собой и лишены соответствующей инфраструктуры. С другой стороны, к ним можно отнести и качественные дома, продающиеся сразу после постройки. Цены на такие коттеджи зависят от ряда факторов: к примеру, от общей площади дома и придомовой территории, наличия отделки, близости к городу и — что самое главное — от месторасположения. В пятом виде объектов, составляющих этот сегмент рынка, все определяется пониманием того, что загородный дом — это новое качество жизни, где каждый элемент играет свою роль. Причем в этом плане важны живописные места не только киевских пригородов, но и многочисленных регионов Украины.
Сегодняшние предпочтения
Если посмотреть на изменение спроса покупателей загородной недвижимости за последние 7 лет, то их предпочтения несколько изменились. Так, изменился концептуальный взгляд на загородный дом. У современного потребителя «родилась» культура, осознание целевого назначения коттеджа. На сегодняшний день жить за городом стало модно. На начальном этапе развития рынка загородной недвижимости покупатели не особо явно выражали свои предпочтения к формату коттеджа, его размерам, месторасположению, строительным материалам. Сегодня специалисты отмечают изменения этих предпочтений, а, значит, и требований. Потенциальный покупатель отдает предпочтение домам с меньшей площадью и этажностью, нежели несколько лет назад. Следовательно, изменились его взгляды по поводу внутреннего содержания дома. То есть клиент стал обращать внимание не только на площадь дома (в сторону ее уменьшения), но и на качество, комфорт, рациональное использование метража. Поэтому наибольшим спросом среди покупателей, заказывающих строительство дома за городом, пользуются 2-3-этажные дома площадью 100-220 кв. м с большой гостиной. При этом бассейн и просторная открытая терраса уже не считаются роскошью и присутствуют даже в небольших домах.
Среднестатистический заказчик в наши дни предпочитает коттеджи не самые дешевые, но оправданные по затратам на реализацию проекта. В итоге на сегодняшний день самый популярный метраж коттеджа — 300 кв. м, а площадь земельного участка с 50 соток уменьшилась до 20. Что касается групп покупателей домов в коттеджных городках, то основными покупателями на рынке пригородных коттеджных городков по-прежнему остаются семьи с годовым доходом выше среднего. В то же время продавцы недвижимости констатируют повышение интереса к коттеджным городкам со стороны гораздо более многочисленной категории покупателей: менеджеров среднего звена, наемных топ-менеджеров и представителей среднего бизнеса, которые готовы приобрести дома эконом-класса стоимостью $200-250 тыс.
Покупатели коттеджей в элитных городках — это люди, занимающие руководящие посты в крупных фирмах, или владельцы собственного бизнеса в возрасте 35-50 лет. Покупатели домовладений в поселках бизнес-класса отличаются от предыдущих лишь тем, что предпочитают небольшие дома площадью от 350 до 450 кв. м.
На данный момент, по словам управляющего партнера Concorde Development Валерия Кирилко, на рынке загородной недвижимости Киева наблюдаются такие тенденции:
- объемы строительства коттеджных городков продолжают увеличиваться;
- на рынок пришли крупные инвесторы (в том числе иностранные);
- стремительный рост цен по Вышгородскому, Одесскому и Житомирскому направлениям;
- повышение требований к инфраструктуре поселков;
- увеличение доли домов, построенных по инновационным технологиям.
- по мнению специалистов, в ближайшие годы сферу загородной коттеджной недвижимости ожидают такие изменения:
- период роста объемов строительства коттеджей продлится еще несколько лет;
- в 2008-2009 годах загородное жилье еще больше упрочит свои позиции в качестве альтернативы городской квартире, однако изменится структура спроса;
- усилится наметившаяся тенденция, связанная с переходом инвесторов, зарабатывающих на спекулятивных сделках с имущественными правами, со столичного рынка на региональные;
- география строительства коттеджей будет постепенно расширяться к 2009 году;
- к концу 2008 года ожидается бурное развитие масштабных проектов площадью более 100 га;
- сократится количество проектов в элитном сегменте и произойдет постепенное перераспределение в сторону бизнес- и эконом-класса;
- в ближайшие 10-15 лет загородная недвижимость не станет основным видом жилья (то есть полноценной альтернативой городской квартире), а в основном будет использоваться как загородный дом (при наличии жилья в столице);
- ужесточится конкуренция в среднем ценовом сегменте, что приведет к уходу с рынка игроков, которые не имеют концептуального подхода к созданию коттеджных поселков;
- уйдут с рынка средние и мелкие компании с заменой их крупными «игроками» с именем;
- произойдет качественное изменение спроса и культуры потребления покупателей коттеджей, которое будет способствовать конкуренции между застройщиками;
- наиболее востребованными станут коттеджные поселки с высокоразвитой инженерной и социальной инфраструктурой.
Комментариев нет:
Отправить комментарий